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臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第404號 原　　　告　鄭順隆 訴訟代理人　謝文欽律師 　　　　　　陳瀅竹律師 被　　　告　陳冠宇 訴訟代理人　許文彬律師 　　　　　　葉慶人律師 上列當事人間確認買賣關係不存在事件，經本院於民國101 年3 月7 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 確認原告與被告間就如附表所示之土地及房屋於民國100 年5 月 26日所為之買賣關係不存在。 訴訟費用由被告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張： （一）原告擬出售名下坐落新北市○○路○ 段○○號21樓之2 、3 之建物及其基地，被告陳冠宇於民國100 年5 月20日陪同 其配偶及二位友人前來看屋，詳細看過屋況後，即當場向 原告表達十分喜歡，有意購買，就買賣價金也有初步合意 ，次日被告夫婦亦前來察看系爭不動產公共區域及其附近 環境等。同年月22日被告表示要再看屋，但原告因工作繁 忙無法陪同，乃直接將鑰匙交付被告，請其與家人自行前 往，甚至被告到達時向原告表示無法打開大門，原告更直 接委請房屋仲介人員特地前往為被告開門（後據房仲人員 表示，當日前往時，被告一行人已在屋內），顯見原告對 被告極為信賴且對本件不動產亦深具信心，更證明被告於 簽訂本件買賣契約前，已充分詳細了解系爭不動產之狀況 。被告為從事不動產鑑價之專業人士，對於不動產之專業 知識與經驗至為豐富，非常人所及，在詳細看過系爭不動 產後，雙方於100 年5 月26日簽訂不動產買賣契約書及增 補協議書，依增補協議約定，因系爭不動產為兩戶打通之 格局，故本件買賣價金修訂為新臺幣（下同）3300萬元， 被告於簽約當日給付200 萬元簽約款，原告更因信賴被告 ，當場即將系爭不動產之鑰匙乙付交予被告。 （二）依系爭買賣契約第3 條第3 項關於買賣標的價金付款方式 之約定，被告應於土地增值稅及契稅單核發並經承辦地政 士領訖後兩個工作日內支付360 萬元之完稅款予原告；詎 在簽約之後，被告配偶先以不想搬到板橋居住，嗣當本件 承辦代書於100 年6 月7 日辦妥契稅、土地增值稅申報後 ，通知被告依規定給付完稅款時，被告夫妻竟又以身體不 適、小孩生病、不被尊重等種種藉口，拖延付款，後再宣 稱本件房屋格局變動、有壁癌云云，要求處理完畢之後再 繼續執行系爭買賣契約等，拒不付款。但如前所述，被告 夫婦於簽約前先後已前往看屋，明知系爭不動產係兩戶打 通之格局，更確認屋況沒有問題後始行簽約，且系爭買賣 契約第7 條第1 項已明確約定本件不動產以簽約時之現況 交屋，原告也曾會同裝潢人員及建築師前往察看，更確認 並無所謂之壁癌存在，證明被告主張不可採信。100 年6 月23日兩造在承辦代書處進行協調，然被告仍以各種理由 ，宣稱系爭不動產屋況有問題，原告告知若反悔不想購買 系爭不動產，雙方可以解約，原告不會沒收其全部之簽約 款，詎被告竟當場要求原告再降低價款出售予伊，並表示 若原告不同意降價者，則應同意其暫緩付款，由被告開立 3 年或5 年的支票，等被告3 年或5 年賣掉房屋之後，再 付款給原告。被告身為不動產之專業人士，對不動產瞭若 指掌，竟先是佯裝有意買屋，屆簽立買賣契約後，再以各 種理由要求賣方折價，達到低價購屋，再高價轉售用以牟 取暴利之目的，原告一片赤誠，徒為枉然。 （三）為確定被告是否有履行系爭買賣契約之真意，100 年6 月 28日原告委請律師代為發函被告，催告其務必於文到後2 日內給付完稅款，詎被告仍主張系爭房屋之格局有變，猶 拒不付款。同年7 月4 日原告乃再委請律師發函通知被告 解除系爭買賣契約，當日被告陳冠宇雖向代書稱其願繼續 履行，但並未現實的給付，猶爭執系爭不動產有瑕疵要求 降價，為免此事件延宕，100 年7 月4 日晚間原告親自前 往代書事務所，在代書及友人之見證之下，直接打電話向 被告通知解除系爭買賣契約，並經被告了解無誤。是系爭 買賣契約於100 年7 月4 日已經原告合法解除而自始不生 效力，兩造不再受系爭買賣契約之拘束；惟在原告行使解 除權之後，被告竟委託律師發函，除仍宣稱系爭房屋有瑕 疵外猶要求原告履約。確認法律關係之訴，非原告有即受 確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或 為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。次按所謂即受確認判決之法律上利益 ，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上 之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認 判決將之除去者而言。最高法院52年臺上字第1240號判例 要旨參照。本件兩造間系爭不動產之買賣關係已不存在， 惟為被告所否認，並認原告仍負有移轉系爭不動產之義務 ，是兩造間就系爭不動產之買賣法律關係存否即不明確， 且該法律關係之不明確已導致原告在私法上之地位有受侵 害之危險（應否移轉系爭不動產所有權仍有未明），上開 危險既得以對於被告之確認判決除去之，本件原告請求確 認買賣關係不存在，即有法律上確認之利益。 （四）系爭買賣契約第10條第1 項明文約定：「違約罰則：一、 甲方違反本契約各項約定時... 。如經乙方：書面通知限 期履行契約，逾期仍不履行時，乙方得解除本契約，並沒 收甲方已繳價款作為違約賠償。」又解除權之行使，應向 他方當事人以意思表示為之，且解除權之行使，不妨礙損 害賠償之請求，民法第258 條第1 項、第260 條分別定有 明文。另就意思表示之生效時點，民法第94條及第95條第 1 項亦分別明定：「對話人為意思表示者，其意思表示， 以相對人了解時，發生效力。」、「非對話而為意思表示 者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。但撤 回之通知，同時或先時到達者，不在此限。」97年台上字 第2478號判決：「如認為系爭房屋存有物之瑕疵，於法僅 得主張解除契約、請求減少價金或不履行之損害賠償等權 利，並不因此當然取得拒絕支付價金之抗辯權。... 上訴 人約定於支付價金期限屆至時，逕行阻止貸款銀行撥款予 被上訴人，被上訴人於九十四年一月十一日寄存證信函予 上訴人，催告上訴人於文到三日內將銀行貸款交付予被上 訴人或以現金一次給付，該存證信函於同月十二日送達上 訴人，雖其催告之三日期間與約定之七日期間不符，因上 訴人仍未付款，被上訴人於九十四年一月十九日寄發存證 信函表示解除系爭買賣契約，而於同月二十日送達上訴人 ，則自其催告時起迄至表示解除契約之時，已合於兩造約 定之七日期間，自發生合法解除契約效力。」可資參照。 是被告縱以系爭房屋存有瑕疵云云為理由而拒不付款，仍 難解免於其給付遲延及違反系爭買賣契約第3 條第3 項及 第10條第1 項之責任。從而，本件被告於100 年6 月7 日 承辦代書通知已辦妥契稅、土地增值稅申報並請被告依約 給付完稅款時，即應履行系爭完稅款之給付義務，惟被告 幾番藉詞拖延，徒以系爭房屋有瑕疵之主張而要求減少價 金、拒絕給付完稅款等，經原告於100 年6 月28日以存證 信函催告其限期給付完稅款而未為給付，原告依系爭買賣 契約第10條第1 項之約定，以被告違反系爭買賣契約第3 條第3 項之規定，向被告為解除系爭買賣契約之意思表示 ，並依約沒收被告已付之簽約款200 萬元作為違約賠償， 自非無據。99年台上字第960 號判決：「依民法第二百三 十四條規定，債權人對於已提出之給付拒絕受領，始自債 務人提出給付時起負受領遲延責任。上訴人未現實提出給 付，亦不能舉證證明該給付之準備符合本件債之本旨，足 認上訴人尚未依本件買賣本旨提出系爭貨品，是其主張被 上訴人拒絕受領系爭貨品應負受領遲延責任，已不足採信 。」是被告未提出現實之給付，卻又辯稱其已與承辦代書 接洽雙方履約付款事宜而遭原告稱沒空云云，顯於法無據 ，要不可採。 （五）依建築技術規則建築設計施工篇第一章、第四章及第十二 章等均無將陽台列為避難設施，陽台既非避難設施，自無 法定避難空間不足之問題，證人龔伯洋於100 年12月22日 言詞辯論程序亦證述：「（問：陽台是否為法定的避難空 間？）陽台不是。」是可顯見，被告指稱系爭房屋「陽台 避難空間不足」實不知所云。如其指系爭房屋有陽台外推 之情形，則亦屬被告於簽約前即已明知之事實，於法自不 能作為系爭房屋有瑕疵之理由。至「現況結構與原設計圖 差異過大」導致「無法辦理裝修簽證」乙節，系爭房屋既 有兩戶打通、陽台外推之情形，現況結構本與原設計圖存 有差異，被告於簽約前既已明知系爭房屋為兩戶打通、陽 台外推、涉有格局變更之情形，被告以此主張系爭房屋有 瑕疵，顯於法無據。況被告委託龔伯洋提出之意見，先是 表示「無法辦理裝修簽證（現況結構與原建築圖差異過大 ）」復謂如需復原格局，需費資58萬4000元，顯見系爭標 的並非「無法辦理裝修簽證」，龔伯洋先生出具之意見， 無非係為配合被告拒絕付款之藉口；尤依建築法規定，室 內裝修簽證係建築師之業務，並非室內設計師所得辦理， 證人龔伯洋於100 年12月22日言詞辯論程序亦證述：「我 們只是提出設計圖說，要跟建築師併案去辦理，主管機關 是認建築師為申請人，我們是專業的施工廠商，法令規定 是要由建築師申請。」且就鈞院詢問「本件有無辦法完成 裝修簽證？」，其亦稱「『我們公司』沒有辦法辦理」， 蓋尚須「委託結構技師及建築師」等語，顯見被告委請龔 柏洋室內設計師於被證二文件妄稱系爭標的無法辦理室內 裝修簽證，顯係越俎代庖，要無可採。 （六）本件經新北市政府工務局派員前往系爭標的勘驗後，確認 系爭標的並無所謂破壞主要構造「承重牆壁」之情事，此 有該局101 年1 月6 日北工使字第1011022083號函可稽， 足見被告委請龔伯洋出具系爭標的之主要結構有變更之意 見，毫無可採。況該設計師提出之系爭標的設計圖說，是 依照被告之需求提出三種規劃方式，其中一種即為保留原 來兩戶打通格局，亦足證明兩戶打通知格局早為被告所明 知且符合其規劃使用之方式之一，被告焉能主張不知系爭 標的為兩戶打通之格局？系爭標的具有重大瑕疵乎？再系 爭房屋係原告自前屋主買入，且原告於93年間購入系爭房 屋時，即為兩戶打通之格局、陽台亦有外推、消防灑水頭 數量、熱水器均為現況之位置，原告並未進行任何之裝修 ，原告使用長達七年，均無任何問題。就被告宣稱系爭房 屋有「客廳左牆滲水（原因不明）」，由系爭房屋客廳牆 壁照片可見並無被告所指嚴重漏水之情形，況即便漏水之 情形，依系爭買賣契約第七條第一項之約定，「交屋前所 發生之滲、漏水情形，仍應由乙方（原告）負責於交屋前 修繕完畢。」而原告於被告反應此項問題時，即派員前往 確認並無漏水問題，被告不能違反誠信逕以此子虛之事實 拒絕給付價款。至於被告稱「消防撒水頭披覆面積不足」 、「熱水器及瓦斯表距離過近」等，均為被告於看屋時目 視可輕易查知，台灣板橋地方法院檢察署100 年度偵字第 20410 號不起訴處分書亦明揭：「告訴人（被告）係遠見 不動產估價事務所、遠見資產顧問有限公司之總裁，有告 訴人之名片一紙在卷可稽，是告訴人對於不動產之買賣經 驗顯較一般人豐富，其於買賣房屋時對於所應注意之事項 亦較一般人熟悉，故告訴人於現場看屋時，對於房屋之結 構、是否有漏水等瑕疵，當能較一般人注意，本件房屋經 過其個人之觀察、判斷後，仍決定與被告簽訂買賣契約.. . 」被告以此為由，顯係惡意推諉卸責，以此作為拒不付 款之藉口。 （七）按民法第354 條第1 項規定之瑕疵擔保責任，係以標的物 具有價值減少或、減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵 ，且減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，臺灣高等法 院99年度上易字第1169號判決即指出：「依一般經驗法則 及社會常情判斷，中古房屋因長期居住使用及氣候、地層 變動（例如地震、鄰地開挖建築等），屋體難免有破損、 傾斜之現象，其價格即因此折舊而遠低於新建房屋，此應 為房屋買賣之當事人所明知。是中古房屋倘仍可居住使用 ，即已具備其通常效用；縱有屋體破損、些微傾斜現象， 惟買賣雙方於洽商價格時應已列入考量，即屬於減損程度 無關重要，自不能認為係減少房屋價值或買賣契約預定效 用之瑕疵，亦不能認為出賣人未依債之本旨提出給付。」 本件被告所指上開事項，無足減少系爭標的之通常效用或 價值，即使有減少亦無關重要，且被告決定購屋時應已納 入考量，均非所謂之瑕疵，被告當不得拒絕支付價金。綜 上，被告身為不動產鑑價之專業人士，對於不動產現況之 觀察，具有高度專業知識與經驗，對中古屋交易實務自不 能諉為不知，被告於簽約前就系爭房屋之現況既已知之甚 詳，且兩造於系爭買賣契約亦明確約定以「現況交屋」， 則就系爭房屋上開各項現況，被告自不得再主張為瑕疵， 故被告泛稱系爭房屋有何重大瑕疵而拒付完稅款云云，顯 無理由。 （八）按民法第254 條之催告期限是否相當，並無一定衡量標準 ，應按契約關係及催告之內容，依一般社會通念衡量之。 本件原告及承辦代書自100 年6 月7 日辦妥稅款申報後， 承辦代書曾多次通知被告夫婦給付完稅款，被告於受催告 後均置之不理，被告自100 年6 月9 日受催告時起，已陷 於給付遲延。被告雖辯稱其一直有向代書洽談付款事宜云 云，仍與系爭買賣契約之約定及民法就現實提出給付之規 定有違。原告於同年6 月28日催告被告應於二日內給付完 稅款，該二日之期限已為相當。況原告在同年7 月4 日始 依系爭買賣契約第10條第1 項及民法第254 條之規定發函 向被告解除系爭買賣契約，距6 月28日之催告已近一周之 期間，與其應履約之期限更已超過20日，被告均未提出任 何現實給付，難謂有履約之真意，故原告於7 月4 日先以 存證信函通知被告解約，並於當日晚間10點3 分以電話向 被告表示解除契約，洵屬於法有據，被告抗辯期限不相當 ，顯屬無稽。最高法院74年度第1 次民事庭會議（一）決 議明揭：「依民法第二百五十四條規定，債務人遲延給付 時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期 限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行給 付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定解除契約之 要件相符。惟債權人催告定有期限而不相當時，若自催告 後經過相當期間，債務人仍不履行者，基於誠實信用原則 ，應認亦已發生該條所定契約解除權。」及最高法院90 年台上字第1785號判決所示，本件原告於100 年6 月28日 委請律師發函催告被告履行給付義務至原告於同年7 月4 日解除契約時止，誠已經過相當之期間，被告既均未提出 現實給付，則原告之解除契約自屬合法有據。 （九）綜上所述，被告經原告多次催告履行契約而不為，已構成 違約及給付遲延，原告於100 年7 月4 日行使解除權，解 除系爭不動產買賣關係於法有據，惟被告竟乃要求原告履 約，致原告之法律地位有受侵害之危險。為此，聲明：確 認原告與被告間附表所示之不動產於100 年5 月26日所為 之買賣關係不存在。 二、被告答辯以： （一）兩造簽訂系爭「不動產買賣契約書」前，原告即一再保證 ，該屋除有陽台外推之情形外，並無其他瑕疵，厥原告在 該契約書第一條第1 點記載「陽台、花台有被拆除的風險 」，並再次保證無其他瑕疵，而由於原告是多家補習班的 負責人，對於建物消防及結構安全問題頗為了解，被告遂 信任而議妥價金為3300萬元，當即預付定金100 萬元，再 於100 年5 月26日簽約日給付簽約金100 萬元。嗣馨皓室 內裝修空間設計有限公司設計師龔柏洋勘查屋況後，據告 知：該屋結構現況與臺北縣政府工務局87年11月11日核發 之使用執照原始圖說差異甚大，會嚴重影響結構安全；且 有漏水、避難空間狹小、消防灑水龍頭的被覆面積不足、 天然氣供氣管路距離電氣開關過近、中央空調機具故障等 重大瑕疵，致該屋之價值及效用嚴重減損，至此被告方知 原告故意隱瞞此屋之瑕疵。 （二）被告雖曾在友人陪同下看屋，然漏水及結構安全瑕疵等情 ，若不具工程專業知識實難測知，即使現場看屋也不易立 即發現已存在的嚴重瑕疵。迨被告獲悉該屋有嚴重瑕疵後 ，即先以口頭告知，並將設計師簽證之文書請代書廖家瑋 轉交原告，又於100 年7 月1 委請律師致函要求其提出該 房屋之「結構安全證明書」、「消防安全設備合格證明書 」，卻遭置不理。原告既不提出上開文件，反指被告為不 動產鑑價之專業人士，可憑專業知識看出瑕疵云云，益徵 其售屋當時刻意隱瞞。另原告先指摘被告「不得以減少價 金為由，拒不給付完稅款。」後又稱「被告如認該屋存有 瑕疵，僅得主張解除契約或請求減少價金。」其邏輯自相 矛盾。又最高法院97年度台上字第2478號判決要旨，係針 對已辦妥房屋所有權移轉登記及抵押權設定登記之情形， 與本件情況不同，豈可比附援引？ （三）按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第 229 條第2 項前段定有明文。契約當事人之一方催告他方 履行給付義務，依民法第254 條應定相當期限，如揆諸實 際勢所難行，其所定期限顯不相當，自不得謂契約業已合 法解除（最高法院38年台上字第35號判例參照）。民法第 254 條規定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事 人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解 除其契約。」可見債權人並非因債務人之遲延給付當然取 得契約解除權，必須定相當期限催告其履行，如於期限內 不履行時，始得解除契約。又債務人在履行期屆至前，尚 無給付之義務，因此，在債務人遲延給付以前，債權人所 為請求給付之催告，並不生催告之效力，必俟債務人遲延 給付，債權人再定相當期限催告其履行，而債務人於期限 內猶不履行時，債權人始得解除契約（最高法院90年度台 上字第1352號判決要旨參照）。本件被告於100 年6 月28 日收受原告來函後，立即於二日內覆知該屋存有嚴重瑕疵 ，並主張依民法第359 條規定減少價金，並無給付遲延之 情事。況原告發函後猶持續與代書商洽履約付款事宜，反 倒是原告違反誠信原則，於夜晚10時以廖家瑋代書手機來 電口頭通知解約。當時被告尚不解其意，翌日前往代書處 繳付第三期款時，始知原告主張解約，代書並已將過戶證 件還給原告。按系爭不動產買賣契約書第八條規定：「雙 方同意共同委託理德地政士事務所辦理本約不動產所有權 移轉登記...交付證件後，任何一方除非經他方同意或依 照本契約約定，均不得單方向承辦地政士取回已交付之任 何證件，及向有關機關撤回登記或撤銷辦稅之申請。」原 告擅自向承辦代書取回過戶證件，洵已構成違約。 （四）按物之出賣人對於買受人應擔保其物於危險負擔移轉於買 受人時，無減少或滅失其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其 通常效用之瑕疵，民法第348 條第1 項、第354 條第1 項 前段規定自明。是原則上出賣人應於買賣標的物之危險負 擔移轉後始負瑕疵擔保責任，惟出賣人既有給付無瑕疵物 之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利。於特定物之 買賣，該買賣標的物於危險負擔移轉前，倘已有明顯之瑕 疵，經買受人催告出賣人補正，而出賣人仍不為補正時， 為保障買受人之權益，應解為買受人得拒絕給付相當之價 金，最高法院91年度台上字第1315號判決要旨參照。因契 約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自 己之給付，民法第264 條第1 項定有明文。此即「同時履 行抗辯」源於誠實信用原則，其功能在於擔保自己債權之 實現及迫使他方履行契約。所謂之對待給付，基於雙務契 約之「主給付義務」，固不待言，基於誠實信用而發生， 於保障及滿足債權人之給付利益係屬必要之「從給付義務 」，解釋上應包括在內；如雙務契約當事人未履行此項「 從給付義務」，他方自得主張同時履行抗辯，以符公平原 則。 （五）被告所承買者應係可以合法使用之建物，惟契約上原告只 說明該屋的「陽台」、「花台」有被拆除的風險，卻對該 屋有「未經核准擅自變動、增減室內分間牆」、「未經核 准擅自變更原有分戶牆」等瑕疵故意隱瞞。按系爭不動產 買賣契約書第七條第4 項約定：「建物增建或未登記之部 分於交屋前依法被拆除者，由乙方（原告）負賠償責任； 惟若於交屋後始被拆除或通知拆除者，則該風險由甲方（ 被告）負擔... 。」依新北市政府工務局100 年11月17覆 函鈞院以：「比對來函所附室內裝修圖及原使用竣工圖所 示，應涉有變更使用、室內裝修等情事；惟案址實際情形 仍應以現場勘查為主，至後續查處情形，本局將另函告。 」101 年1 月6 日謂以：「址揭建築物領有87使字第989 使用執照，依執照登載所示，使用分區為『住宅區』，經 本局100 年12月12至現場勘查，其現況與貴院來函所附室 內裝修圖相符；是以，旨揭建築物涉及『未經核准擅自變 動外牆（原客廳臨接陽台之牆面）』、『未經核准擅自變 動、增減室內分間牆』、『未經核准擅自變更原有分戶牆 』」。足見系爭建物確實存在瑕疵，揆諸建築法第73條第 2 項、第91條及系爭契約條款，該瑕疵若不改善或補辦變 更使用執照，日後恐遭致裁罰或拆除之風險，是被告自有 拒絕受領瑕疵物之權利。況龔柏洋設計師曾於100 年6 月 15日到場勘查，發現該屋結構現況與使用執照原始圖說差 異過大，無法辦理室內裝修之簽證，被告當天就把該設計 師所寫的「客戶變更設計紀錄」傳真給廖家瑋代書，並請 其轉知原告。嗣因原告否認有瑕疵，被告乃於100 年6 月 23日再到廖代書處與原告協商。被告既已表示拒絕受領瑕 疵物，則被告尚未給付之價金，與原告之交付標的物，即 立於對待給付之地位，被告自得主張同時履行抗辯。 （六）按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力 ，民法第235 條前段定有明文。又物之交付義務人所提出 交付之物，與契約訂定之內容不符，或僅提出給付之一部 者，均不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力， 債權人拒絕受領，即不負遲延責任，最高法院31年上字第 2481號著有判例。證人廖家瑋於100年12月22日到庭結證 ：「5 月20日簽訂定金收據時，成交價是3300萬元；到5 月26日簽約時，被告希望貸款的額度能夠提高，所以希望 原告配合，把成交價寫到3600萬元... 」。足證雙方簽訂 「買賣增補協議」之真意，乃在提高被告可向銀行貸款之 額度，而非約定由被告負格局復原之責。又給付無確定期 限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給 付，自受催告時起負遲延責任。債權人非因債務人遲延給 付當然取得契約解除權，仍須定相當期限催告其履行，於 期限內不履行時，始得解除契約，此觀民法第229 條第2 項前段及第254 條規定自明（最高法院95年度台上字第 1908號判決要旨參照）。契約當事人之一方催告他方履行 給付義務，依民法第254 條應定相當期限，如揆諸實際勢 所難行，其所定期限顯不相當，自不得謂契約業已合法解 除（最高法院38年台上字第35號判例參照）。 （七）按系爭不動產買賣契約書第八條：「雙方同意共同委託理 德地政士事務所辦理本約不動產所有權移轉登記，... 交 付證件後，任何一方除非經他方同意或依照本契約約定， 均不得單方向承辦地政士取回已交付之任何證件，及向有 關機關撤回登記或撤銷辦稅之申請。」足見廖家瑋代書的 角色，僅在處理本件不動產買賣過戶事宜，並非原告的使 用人或代理人，故其縱有於100 年6 月9 日以電話通知被 告繳交「完稅款」，亦僅是盡其代書的職責而已，被告並 不因而負給付遲延之責任。另第三條：「土地增值稅及契 稅單核發，並經承辦地政士領訖後兩個工作日內，至該地 政士事務所各自完納應付稅款。」本件原告未依約繳納土 地增值稅亦屬違約。原告所提之標的房屋因存在明顯的瑕 疵，被告為免自己權利受損，依法自得拒絕給付價金。 （八）綜上所論，廖家瑋非契約當事人，其所為繳納「完稅款」 之通知並無催告之通知，又因系爭標的存有瑕疵，被告行 使同時履行抗辯權，自無遲延責任可言，況被告已於約定 期限內主張減少價金，並持續與承辦代書聯繫後續付款事 宜，被告之銀行貸款更早在100 年6 月中旬即辦好隨時可 以核撥，足見被告確無違約，原告主張解約，揆諸前揭最 高法院判例與實務見解，依法不生效力，故原告訴請確認 買賣關係不存在，於法殊無理由。為此，聲明：原告之訴 駁回。 三、兩造不爭執之事實： （一）100 年5 月26日兩造曾就系爭坐落新北市○○路○ 段○○號 21樓之2 、3 號建物及其基地，簽立不動產買賣契約書， 雙方約定買賣總價為3600萬，第一次付款（簽約款）被告 買方應給付新臺幣500 萬元，第三次付款（完稅款），土 地增值稅及稅單核發並經承辦地政士領訖後兩個工作日內 至地政士事務所各自完納應付稅款時，被告應支付新臺幣 360 萬元整予原告。 （二）100 年5 月26日兩造又簽訂「買賣契約增補協議」，約定 因室內格局變更，原告願意折讓新臺幣300 萬元予被告（ 自簽約款中退還），由被告自行復原。 （三）被告就系爭不動產買賣，曾對原告提起詐欺刑事告訴，經 臺灣板橋地方法院檢察署檢察官以100 年度偵字第20410 號偵查後，為不起訴處分。 （四）就系爭建物，新北市政府工務局曾於101 年1 月6 日以北 工建字第1011022083號函，表示：系爭建物領有87使字第 989 使用執照，依執照登載所示，使用分區為「住宅區」 ，經本局100 年12月12日至現場勘查，其現況與貴院來函 所附室內裝修圖相符。系爭建物涉及「未經核准擅自變動 外牆（原客廳鄰接陽台之牆面）」、「未經核准擅自變動 、增減室內分間牆」、「未經核准擅自變更原有分戶牆」 ，無破壞主要構造（承重牆壁）之情事。 四、本件爭點與本院判斷： 原告主張被告有上開未依約履行之情事，經原告催告後仍拒 不履行，乃於100 年7 月4 日先後以存證信函及電話向被告 解除系爭契約，自發生解除契約之效力，兩造所訂立之系爭 不動產買賣契約已不存在，惟被告則爭執系爭不動產買賣契 約仍屬有效，爰提起本件確認之訴，請求判決如聲明所示等 語，被告則否認原告之主張，並以前開情詞置辯，是本件應 審究之爭點在於：（一）被告可否以買賣標的物有瑕疵而拒 絕給付？（二）被告是否已給付遲延？（三）原告主張被告 已給付遲延，經定期催告仍未履行，而解除系爭買賣契約， 是否有理由？（四）原告主張系爭買賣關係已不存在，是否 有理由？本院之判斷如下： （一）被告可否以買賣標的物有瑕疵而拒絕給付？ 1、兩造於100 年5 月26日曾就系爭坐落新北市○○路○段○○ 號21樓之2 、3 號建物及其基地，簽立不動產買賣契約書 ，約定買賣總價為3600萬元，第一次付款（簽約款）被告 買方應給付新臺幣500 萬元，第三次付款（完稅款），土 地增值稅及稅單核發並經承辦地政士領訖後兩個工作日內 至地政士事務所各自完納應付稅款時，被告應支付新臺幣 360 萬元整予原告。嗣於同日兩造又簽訂「買賣契約增補 協議」，約定因室內格局變更，原告願意折讓新臺幣300 萬元予被告（自簽約款中退還），由被告自行復原等情， 為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書及買賣契約增補 協議各1 紙在卷可稽，堪信為真。 2、原告主張被告於簽訂本件買賣契約前，已充分詳細了解系 爭不動產之狀況，且被告為從事不動產鑑價之專業人士， 對於不動產之專業知識與經驗至為豐富，非常人所及，在 詳細看過系爭不動產後，雙方於100 年5 月26日簽訂不動 產買賣契約書及增補協議書，依增補協議約定，因系爭不 動產室內格局變更，故本件買賣價金修訂為3300萬元，被 告主張系爭買賣標的物房屋有瑕疵，應由原告負瑕疵擔保 責任，為無理由等情，已據提出不動產買賣契約書、土地 及建物登記第一類謄本、買賣契約增補協議各1 紙為證， 被告則予否認，辯稱：系爭房屋經證人即馨皓室內裝修空 間設計有限公司設計師龔柏洋勘查屋況後，據告知：該屋 結構現況與臺北縣政府工務局87 年11 月11日核發之使用 執照原始圖說差異甚大，會嚴重影響結構安全；且有漏水 、避難空間狹小、消防灑水龍頭的被覆面積不足、天然氣 供氣管路距離電氣開關過近、中央空調機具故障等重大瑕 疵，致該屋之價值及效用嚴重減損，至此被告方知原告故 意隱瞞此屋之瑕疵。被告雖曾在友人陪同下看屋，然漏水 及結構安全瑕疵等情，若不具工程專業知識實難測知，即 使現場看屋也不易立即發現已存在的嚴重瑕疵。故被告應 負物之瑕疵擔保責任等語，經查： ⑴按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵 ，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但 減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔 保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」「買受人 於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣 人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保 之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」民法第354 條、第355條分別定有明文。 ⑵原告於簽訂系爭買賣契約前，已前往現場查看房屋狀況， 且本件被告係遠見資產顧問股份有限公司、遠見不動產估 價師事務所及遠見無形資產企業價值評價股份有限公司總 裁，有原告所提被告之名片1 紙附卷可稽（見本院卷第21 頁），為被告所不爭執，原告主張被告對於不動產之專業 知識，非一般常人能及等語，堪足採信。又系爭房屋之陽 台、花台，有改建之情事，係屬違章建築，被告已確實知 悉該權利有被拆除之風險等情，亦經兩造於系爭不動產買 賣契約書第1 條第1 項載明，有系爭不動產契約書可按（ 見本院卷第23頁），此部分為被告於訂約前所知悉，亦堪 認定。 ⑶被告雖辯稱系爭房屋尚有滲水、避難空間狹小、消防灑水 龍頭的被覆面積不足、天然氣供氣管路距離電氣開關過近 、中央空調機具故障等重大瑕疵等語，然為原告所否認， 就被告所辯原告故意隱瞞滲水部分，徵之被告於台灣板橋 地方法院檢察署100 年度偵字第20410 號偵查中自陳：伊 進場裝潢時的狀況與當初看屋時的狀況相同，設計師發現 外推陽台旁邊的柱子濕濕的可能漏水，伊就打電話給原告 ，原告當天就請人去看，他說那是外傭沒有關窗所以濕濕 的等語（見偵查卷第45頁），且被告於偵查中所提之照片 （見偵查卷第68頁），亦無法看出有被告所指嚴重滲水之 情形，復有該不起訴處分書在卷可按（見本院卷181 頁至 182 頁），是被告進場裝潢時的房屋狀況與當初看屋之情 況相同，而被告係屬不動產鑑定之專業人士，如系爭房屋 確有滲漏水情形，一般常人一看便能輕易發現，則於被告 看屋時豈有未能發現之理？而被告所委託之馨皓室內裝修 空間設計有限公司（下稱馨皓設計公司）設計師即證人龔 柏洋於客戶變更設計記錄上雖記載4 、客廳左牆滲水（原 因不明），有被告所提該客戶變更設計記錄可佐（見本院 卷第152 頁），足見該滲水之原因不明，是否如原告所稱 係因未關窗所致，亦未可知，且參諸證人龔柏洋證稱：「 （法官問：現場有無發現變更構造？）答：有的，壹個是 客廳的陽台外推，另一個是分戶牆有變更，現場看是這樣 子。」「（法官問：本件有無瑕疵需要補正，或已無法補 正？）答：補正的部分要委託結構技師及建築師做會勘， 補正的部分指得是結構部分。」等語（見本院卷第207 頁 ），並未述及房屋滲水之部分；況原告於被告通知時，亦 派人至現場查看，並未發現有滲水情形，被告復未能舉證 其當時有為如何之爭執或保留，或請求原告應為如何處理 之意思表示，則縱有滲水情事，其減少價值及效用之程度 ，堪認輕微而無關重要，被告所辯系爭房屋有滲水之重大 瑕疵云云，即難憑信。另被告所辯系爭房屋尚有避難空間 狹小、消防灑水龍頭的被覆面積不足、天然氣供氣管路距 離電氣開關過近、中央空調機具故障等重大瑕疵，惟此部 分被告於簽約前，即前往現場察看，且依兩造簽立之不動 產買賣契約書第7 條第1 項約定：買賣不動產標地之土地 及房屋，均以簽約時現狀為準，且陽台及花台均屬違章建 築，有被拆除之風險，為被告所知悉，已如前述，則被告 以其不動產之專業知識，在看過系爭房屋後，於買賣雙方 洽商價格時應已列入考量，即屬於減損程度無關重要，自 不能認為係減少房屋價值或買賣契約預定效用之瑕疵。況 消防灑水設備之裝設、天然氣供氣管路距離開關過近係該 建物於建築時，業已設計、裝設完竣，原告於購得該屋後 並未加以變更，且系爭房屋係屬中古屋，復經被告察看過 後，明知且經考量中古屋之情形及價格後，而訂立系爭買 賣契約，當已容認並接受系爭房屋斯時之狀況，依誠實信 用原則，自亦不能於事後指有減少房屋價值或預定效用。 至於被告所指中央空調機具故障，此部分並未據舉證證明 之，所辯有重大瑕疵云云，自不足採信。從而，被告所辯 系爭房屋有上開重大瑕疵云云，並不足採。 ⑷被告另辯稱系爭房屋有「未經核准擅自變動、增減室內分 間牆」、「未經核准擅自變更原有分戶牆」等瑕疵，原告 故意隱瞞被告等語，然為原告所否認，辯稱：系爭房屋有 格局變動，係兩戶打通、陽台外推，為被告所明知，此有 兩造所立買賣契約增補協議1 紙可參等語，經查：系爭房 屋陽台外推部分，業經兩造於訂約時記載於系爭買賣契約 書第1 條第1 項，顯為被告所知悉；而系爭房屋係兩戶打 通部分，參酌被告於台灣板橋地方法院檢察署100 年度偵 字第20410 號偵查中自陳：當初被告（即本件原告）跟伊 太太說是兩戶打成一戶，伊太太不清楚這門牌的編號，伊 去看屋時發現是2 個門牌號碼，這樣貸款會有問題，被告 說跟仲介講好了，不能下了定金又退定等語，有該檢察官 不起訴處分書附卷可參（見本院卷第182 頁），並經證人 即太平洋房屋仲介公司職員林小琴於本院審理時證稱：「 （法官問：原告於銷售系爭房屋前，有無將系爭房屋係兩 戶打通、陽台外推及花台外移之情形告知被告？）答：當 天原告不在場，有無告知我不是很清楚，但是兩戶打通應 該會知道，兩個門只有一戶鑰匙，我有告訴被告是兩戶打 通，只有一戶鑰匙，固定從壹個門出入。」「（法官問： 被告是否已被詳細系爭房屋有變更格局之情形？）答：當 下被告說他知道是兩戶打通，其他細節的部分，我就不知 道，我只有帶鑰匙過去。」等語（見本院卷第244 頁）， 足見被告前去看屋時，已知悉系爭房屋是兩戶打通，更何 況依原告所提出之大門照片（本院卷第178 頁）觀之，於 進入大門之前，任何人輕易即可看出係兩個大門，而被告 為不動產專業人士，於前往看屋時，豈有可能未發現之理 ？是被告辯稱不知系爭房屋係兩戶打通云云，顯不足採。 又兩造於系爭買賣契約增補協議書第1 項載明：「因室內 格局變更，賣方（即原告）願折讓新臺幣三百萬元予買方 （自簽約款中退還），由買方自行復原，與賣方無涉：： ：」，有系爭買賣契約增補協議書可按（見本院卷第32頁 ），亦足見被告對於系爭房屋格局有變動，自屬知悉，其 辯稱不知系爭房屋格局有變動云云，亦非可採。又本件經 本院依聲請向新北市政府工務局函詢系爭房屋之結構現況 有無變更？經覆稱：經查旨揭建築物領有87始自第989 號 使用執照，依執照登載所示，使用分區為「住宅區」，經 本局100 年12月12日至現場勘查，其現況與貴院來函所附 室內裝修圖相符。是以旨揭建築物涉及「未經核准擅自變 動外牆（原客廳鄰接陽台之牆面）」「未經核准擅自變動 、增減室內分間牆」「未經核准擅自變更原有分戶牆」， 並無說明二所述破壞「主要構造（承重牆壁）」之情事等 語，有該局101 年1 月6 日北工使字第1011022083號函附 卷可憑（見本院卷第229 頁），是系爭房屋並無破壞主要 結構之情事。而有關陽台外推及格局變動等情事，則均為 被告所知悉，從而，被告上開所辯原告隱瞞系爭房屋格局 及主要結構有變動云云，均不足採信。 ⑸綜上所述，被告於簽訂系爭買賣契約書前，即已知悉系爭 房屋有陽台外推、格局變動及兩戶打通等情事，且以其具 有不動產專業知識之人，經前往看屋後，考量房屋現況及 其價值後，而與原告簽訂系爭買賣契約書，均足見被告於 訂約時即已知悉系爭房屋之上開現況瑕疵，依民法第355 條第1 項之規定，原告出賣人不負瑕疵擔保之責。 3、次按「物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負擔保責 任之瑕疵，其瑕疵係於契約成立後始發生者，出賣人除負 物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行 責任。買受人如請求補正瑕疵，在出賣人補正前，非不得 行使同時履行抗辯權。此於種類之債，在特定時即存有瑕 疵者，買受人當然亦得請求補正或賠償損害，並有民法第 二百六十四條關於同時履行抗辯權規定之適用。苟出賣人 應負擔保責任之瑕疵於契約成立後（交付前）始發生者， 買受人如請求補正瑕疵，在出賣人補正前，買受人既非不 得行使同時履行抗辯，則該瑕疵倘係於契約成立時，即已 存在，尤無買受人不得行使同時履行抗辯權之理。」最高 法院98年度台上字第1691號著有裁判可參。依此裁判意旨 ，於出賣人就買賣標的物，有應負擔保責任之瑕疵時，買 受人如請求補正瑕疵，於出賣人補正前，固可行使同時履 行抗辯權，惟如出賣人不負瑕疵擔保責任時，即無適用之 餘地。 4、依上開說明，本件原告既不負瑕疵擔保責任，則被告自不 得以系爭房屋有瑕疵，而行使同時履行抗辯權拒絕自己之 給付。 （二）被告是否已給付遲延？ 原告主張依系爭買賣契約第3 條第3 項關於買賣標的價金 付款方式之約定，被告應於土地增值稅及契稅單核發並經 承辦地政士領訖後兩個工作日內支付360 萬元之完稅款予 原告；詎在簽約之後，被告配偶先以不想搬到板橋居住， 嗣當本件承辦代書於100 年6 月7 日辦妥契稅、土地增值 稅申報後，通知被告依規定給付完稅款時，被告夫妻竟又 以身體不適、小孩生病、不被尊重等種種藉口，拖延付款 ，後再宣稱本件房屋格局變動、有壁癌云云，要求處理完 畢之後再繼續執行系爭買賣契約等，拒不付款，被告已給 付遲延等情，業據原告提出世貿郵局存證信函第158 號、 土地增值稅繳款書各1 紙及100 年契稅繳款書、100 年5 月印花稅大額憑證應納稅額繳款書各2 紙為證，被告則否 認之，並以系爭房屋有上開瑕疵，原告應負瑕疵擔保責任 ，於原告補正前，被告自得拒絕給付，並未給付遲延等語 置辯。經查： 依兩造簽訂之不動產買賣契約書第3 條第3 項約定：第參 次付款（完稅款）：土地增值稅及契稅單核發並經承辦地 政士領訖後兩個工作日內至地政士事務所各自完納應付稅 款時，甲方（指被告）支付新台幣參佰陸拾萬元整予乙方 （指原告），為兩造不爭執，而本件土地增值稅繳款書、 100 年契稅繳款書、100 年5 月印花稅大額憑證應納稅額 繳款書，已由兩造所委任之理德地政士事務所地政士廖家 瑋於100 年5 月31日向新北市政府稅捐稽徵處板橋分處申 報，並於同年6 月7 日經核發前往領取，有上開繳款書附 卷可佐（見本院卷第117 頁至121 頁），並經證人廖家瑋 證稱：「（法官問：你在何時辦理稅款申報，何時通知被 告繳納稅款，及給付第二期款？）答：簽約款票據兌現後 報稅，時間是100 年5 月31日，稅單核發領取的時候是10 0 年6 月7 日，電話通知被告的太太是100 年6 月9 日， 被告的太太當時說不方便記東西，叫我們用電子郵件給他 ，當天我們就寄了，100 年6 月10日早上我們再次確認有 無收到電子郵件，被告的太太說有，但是表格寄錯了，叫 我們重新寄，我們也是當天就完成了，100 年6 月11日我 們又再次確認有無收到我們第二次寄發的檔案，並且詢問 是否知道我們明細中所說的各種款項，被告的太太說女兒 在生病，他自己身體也不舒服，又提到房子有漏水，要求 我們跟原告告知處理。」「（法官問：被告有無按你的通 知繳款？）答：沒有。」等語（見本院卷第211 頁），復 有傳送被告太太之電子郵件2 紙在卷可參（見本院卷第21 7 頁至218 頁）。因被告仍未依約繳納稅款及給付原告36 0 萬元，原告乃委任謝文欽律師於100 年6 月28日以世貿 郵局存證信函第158 號，催告被告於2 日內繳納完稅款， 並給付原告360 萬元，該存證信函業於100 年6 月28日送 達被告，有該存證信函及郵件收件回執附卷可稽（見本院 卷第33頁至38頁），惟被告仍未於2 日內（即100 年6 月 30日前）繳納完稅款。是原告主張被告第三次付款（完稅 款）已給付遲延等語，堪予採信，被告所辯則不足酌採。 （三）原告主張被告已給付遲延，經定期催告仍未履行，而解除 系爭買賣契約，是否有理由？ 原告主張被告於100 年6 月7 日經承辦地政士通知已辦妥 契稅、土地增值稅申報並請被告依約給付完稅款時，即應 依約履行系爭完稅款之給付義務，惟被告幾番藉詞拖延， 徒以系爭房屋有瑕疵之主張而要求減少價金、拒絕給付完 稅款等，經原告於100 年6 月28日以存證信函催告其限期 給付完稅款而未為給付，原告依系爭買賣契約第10條第1 項之約定，以被告違反系爭買賣契約第3 條第3 項之規定 ，向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，並依約沒收被 告已付之簽約款200 萬元作為違約賠償，自非無據等語。 被告則辯稱：本件被告於100 年6 月28日收受原告來函後 ，立即於二日內覆知該屋存有嚴重瑕疵，並主張依民法第 359 條規定減少價金，並無給付遲延之情事。況原告發函 後猶持續與代書商洽履約付款事宜，反倒是原告違反誠信 原則，於夜晚10時以廖家瑋代書手機來電口頭通知解約。 當時被告尚不解其意，翌日前往代書處繳付第三期款時， 始知原告主張解約，代書並已將過戶證件還給原告，原告 已違反系爭不動產買賣契約書第8 條約定等語。經查： 1、本件兩造簽訂之系爭不動產買賣契約第3 條第3 項約定： 第參次付款（完稅款）：土地增值稅及契稅單核發並經承 辦地政士領訖後兩個工作日內至地政士事務所各自完納應 付稅款時，甲方（指被告）支付新台幣參佰陸拾萬元整予 乙方（指原告），為兩造不爭執，已如前述，是依兩造之 契約約定，兩造於所委任之地政士領訖土地增值稅及契稅 後2 個工作日內即應至地政士事務所各自完納應付稅款， 被告並應交付360 萬元予原告，而本件兩造所委任之地政 士廖家瑋於100 年5 月31日即至新北市政府稅捐稽徵處板 橋分處申報土地增值稅、契稅，嗣於同年6 月7 日經核發 而前往領取，並於6 月9 日以電話通知被告的太太，被告 的太太當時說不方便記東西，叫理德地政士事務所用電子 郵件寄給他，當天理德地政士事務即寄送電子郵件，100 年6 月10日早上理德地政士事務所再次確認有無收到電子 郵件，被告的太太說有，但是說表格寄錯了，叫理德地政 士事務所重新寄，理德地政士事務所於當天就完成交寄， 100 年6 月11日理德地政士事務所又再次確認有無收到我 們第二次寄發的檔案，被告的太太即以系爭房屋有漏水等 語回應，業經證人廖家瑋證述在卷，並有傳送被告太太之 電子郵件2 紙在卷可參，已如前述，被告對於地政士於上 揭日期有以電話或電子郵件通知繳納完稅款一事，並不爭 執，惟辯稱地政士並非當事人，其通知顯然不生催告之效 力等語，惟依兩造所簽訂之不動產買賣契約書第3 條第1 項之約定，兩造已約定於土地增值稅及契稅單核發並經承 辦地政士領訖之條件成就後，兩個工作日內應至地政士事 務所各自完納應付稅款，並由被告交付原告360 萬元，此 項條件業於100 年6 月7 日成就，並由地政士以電話通知 被告，則被告於100 年6 月9 日起應已知悉兩造約定應繳 第三次付款（完稅款）之條件已經成就，自應依約於2 個 工作日內各自完納應付稅款，並交付原告360 萬元，雖地 政士並非當事人，惟其告知被告兩造所約定之上開條件業 已成就，雖係通知而非催告，然被告於受通知而知悉條件 成就後，自應依約履行，否則即應負給付遲延責任。本件 被告已於100 年6 月9 日經地政士廖家瑋通知土地增值稅 及契稅業經新北市政府稅捐稽徵處板橋分處核發並已領訖 ，自應於依約於受通知後2 個工作日內履行完納應付稅款 ，並交付原告360 萬元，惟被告並未依約履行，而100 年 6 月10日為星期五第1 個工作日，6 月11日及12日為休假 日，則6 月13日為第2 個工作日，是被告應自100 年6 月 14日起負給付遲延責任。 2、次按「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相 當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約 。」民法第254 條定有明文。又當事人約定債務人遲延給 付時，須經債權人定一定之期限催告其履行，而債務人於 期限內仍不履行，債權人始得解除契約者，債權人催告所 定期限雖較約定期限為短，但如自催告時起，已經過該約 定之期限，債務人仍不履行，基於誠實信用原則，應解為 債權人得解除契約。最高法院90年台上字第1231號判例可 資參照。本件被告自100 年6 月14日起即應負給付遲延責 任，原告於100 年6 月28日委任律師以世貿郵局存證信函 第158 號，催告被告於2 日內繳納完稅款，並給付原告36 0 萬元，該存證信函業於100 年6 月28日送達被告，有該 存證信函及郵件收件回執附卷可稽（見本院卷第33頁至38 頁），惟被告仍未於2 日內（即100 年6 月30日前）繳納 完稅款，原告所定之繳納完稅款及給付原告360 萬元之期 限為2 日，核與兩造於系爭不動產買賣契約第3 條第1 項 所約定之2 個工作日之期限相同，並無不當。被告於收受 原告上開催告之存證信函後，並未於期限內依約為給付， ，原告委任律師於100 年7 月4 日以世貿郵局存證信函第 163 號，解除與被告間之系爭不動產買賣契約，被告於同 日收受送達，有該存證信函及郵件收件回執附卷可按（見 本院卷第39頁至43頁）。從而，原告主張被告已給付遲延 ，經定期催告仍未履行，而解除系爭買賣契約，於法有據 ，為有理由。 （四）原告主張系爭買賣關係已不存在，是否有理由？ 原告主張伊已依法解除系爭不動產買賣契約，兩造之買賣 關係已不存在，惟被告爭執之，爰提起本訴請求確認系爭 不動產買賣關係不存在等語，被告則辯稱原告解除系爭買 賣契約，依法不生效力，系爭不動產買賣關係仍存在，原 告提起本件確認之訴，為無理由，應予駁回等語，經查： 1、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之；確認法律關係基礎事實存否之訴，亦 同，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。所謂即受確認 判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主 觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安 之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台 上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張其與被告間 就系爭不動產所為之買賣行為，業經原告向被告為解除契 約之意思表示，依法兩造間之買賣關係已不存在，惟為被 告所否認，則原告就系爭不動產之法律上地位，即處於不 明確之狀態，而該不明確狀態，得以本件確認判決除去之 ，是原告提起本件訴訟，自有即受確認判決之法律上利益 。 2、又按契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契 約同。最高法院23年上字第3968號著有判例可參。本件原 告於被告給付遲延後，定期催告被告給付，被告仍未履行 ，原告委任律師於100 年7 月4 日以世貿郵局存證信函第 163 號，解除與被告間之系爭不動產買賣契約，被告於同 日收受送達，已如前述，則系爭不動產買賣契約業已解除 ，已失其效力，從而，原告請求確認兩造間就系爭不動產 於100 年5 月26日所為之買賣關係不存在，即為有理由。 五、綜上所述，原告請求確認兩造間就如附表所示之不動產於10 0 年5 月26日所為之買賣關係不存在，為有理由。 六、本件法律關係已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法暨舉證， 核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。 中 華 民 國 101 年 4 月 11 日 民事第三庭 法 官 林錫凱 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 4 月 11 日 書記官 王小芬