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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　101年度建字第183號 原　　　告　曾玉春 訴訟代理人　黃達元律師 複　代理人　王秉靖 　　　　　　郭佩君律師 被　　　告　世紀皇家管理委員會 法定代理人　李春祥 訴訟代理人　陳忠儀律師 　　　　　　陳家祥律師 上列當事人間請求修復漏水等事件，經本院於民國103年1月17日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將原告所有門牌新北市○○區○○街○○○號十四樓之三 房屋之漏水，按附表所示新北市土木技師公會一○二年九月二日 新北土技字第一二五○號鑑定報告書，附件八之一「傳統油毛氈 防水層工法」，就「全面屋頂」頂樓平台為修繕（修繕費用新台 幣86萬4,288元）。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣貳拾捌萬捌仟元供擔保後，得假執行；被 告如以新臺幣捌拾陸萬肆仟貳佰捌拾捌元為原告供擔保後，得免 為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實理由 甲、程序方面： 壹、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本 件原告訴請被告：「應將門牌號碼新北市○○區○○街○○號 14 樓之3房屋之漏水，按鑑定機關所提出之修復項目及費用 修復，並修復至不再漏水之狀態」；嗣於民國102年12月23 日，具狀更正聲明為：被告應將門牌號碼新北市○○區○○ 街○○號14樓之3房屋之漏水，按社團法人新北市土木技師公 會102年9月2日新北土技字第1250號鑑定報告書中附件八所 提出之方案一「傳統油毛氈防水層工法」修繕，並修繕至「 全面屋頂」頂樓平台不再漏水狀態為止，核屬不變更訴訟標 的而補充事實上或法律上之陳述，應予准許。 貳、次按被告世紀皇家管理委員會法定代理人林志遠（第12屆主 任委員），於訴訟中變更為李春祥（第13屆主任委員，見本 院卷第141頁），業據具狀聲請承受訴訟（見本院卷第136頁 ），合於民事訴訟法第175條、第176條之規定，應予准許。 乙、實體方面： 壹、原告方面： 一、世紀皇家社區區分所有權頂樓房屋四戶，其中原告所有門牌 新北市○○區○○街○○號14樓之3（下稱系爭房屋），因被 告負責管理之系爭房屋上方大廈共用部分頂樓平台防水功能 喪失，致滲漏水至屋內天花板。原告於100年11月22日發現 通知被告，被告雖於101年1月間委託廠商修繕，但於施工時 鑽破頂樓平台水泥層內水管（原證2），導致屋內滲漏水情 形更為嚴重（原證3），嗣原告再請被告修繕，被告延宕至 101年7月間始委請廠商修繕，修繕廠商認為係因先前頂樓平 台內塑膠水管並未接妥因而重新修繕（原證4），惟修繕完 畢後，原告於101年8月間又發現屋內滲漏水情形依然存在（ 原證5），被告多次修繕無法解決之原因，在於被告未確實 履行修繕義務，僅就屋頂平台局部修繕，且任意發包給非專 業合格廠商施作又未妥善監督，導致原告所受損害一再擴大 。 二、被告僅就系爭房屋上方屋頂平台「局部」修繕，並未就「全 面屋頂」頂樓平台為修繕，致滲漏水一再發生。原告雖多次 向被告反映（原證6），被告卻不願委託合格廠商依有效方 法「全面」修繕屋頂平台，為避免原告損害繼續擴大，爰依 公寓大廈管理條例第10條第2項前段、民法第767條第1項中 段、民法第184條第1項前段、第2項前段（保護他人之法律 為民法第765條），以上擇一有利原告之請求，訴請被告依 法院委託鑑定人建議如附表所示「傳統油毛氈防水層工法」 ，修繕費用新台幣（下同）86萬4,288元，就屋頂平台「全 部」而非「局部」進行修繕，並聲明： ㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○號14樓之3房屋之 漏水，按社團法人新北市土木技師公會102年9月2日新北土 技字第1250號鑑定報告書中附件八所提出之方案一傳統油毛 氈防水層工法修繕，並修繕至全面屋頂頂樓平台不再漏水狀 態為止。 ㈡訴訟費用由被告負擔。 ㈢原告院願供擔保請准宣告假執行。 貳、被告方面： 被告聲明駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔，如受不利判 決願供擔保請准宣告免為假執行。 一、原告房屋之漏水，業經被告完成修繕，目前尚在保固期間， 故原告提起本訴，欠缺權利保護必要： ㈠101年1月間，原告房屋上方頂樓平台漏水至屋內，被告已委 由保固久防水測漏工程有限公司（下稱保固久公司）維修， 當時經原告確認已無漏水後，被告始給付該公司修繕工程尾 款，並要求由該公司保固三年。 ㈡迄至101年7月間，原告又向被告反映頂樓平台再發生漏水至 屋內，被告乃通知保固久公司進行保固責任維修完畢。 ㈢101年8月間，原告再向被告反映屋內漏水請求被告修繕，經 被告委託專業廠商立捷工程有限公司（下稱立捷公司）進行 防水工程事宜，該廠商係經「WTA（臺灣營件防水技術協會 ）認證之合格廠商」，且施工者具備「營建署合格丙級塗膜 系防水技術士」證照（被證2）。該施工合約書第3條第1、2 項約定「施工時間：民國101年11月7日至民國101年11月30 日。乙方（即廠商）應於上述日曆天數內完工（如遇雨天無 法施工，得增加無法施工之天數）」、「乙方施工完成後， 應報請甲方（即被告）進行驗收。經甲方驗收無誤後，乙方 應開立保固書。保固書為驗收完成後3年；保固期間內，甲 方發現滲、漏水情事時，乙方應於接獲甲方通知後5日內免 費修補完畢。」（被證1）。 ㈣綜上，被告既已委託專業廠商就系爭屋頂平台進行防水修繕 ，且修繕工程亦近完工，完工後已由廠商提供三年保固，故 原告訴請被告修繕，即無訴之利益，欠缺權利保護必要，自 不得提起本訴。 二、關於修繕方法，縱認原告得提起本訴，然原告主張應依世紀 皇家屋頂防水工程標準作業流程（SOP）方法，就屋頂平台 「全面」進行修繕，並無理由： ㈠公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定：「共用部分、約 定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員 會為之」，又依世紀皇家社區住戶規約（下稱被告社區住戶 規約）第12條規定：「共用部分、約定共用部分之部分修繕 ，由管理委員會為之」（參見附件3），可知系爭屋頂平台 共用部分之修繕方法，係由被告自行決定，而非由原告指定 。 ㈡原告提出之世紀皇家「屋頂防水工程」標準作業流程文件之 使用說明（原證9），係被告第10屆管理委員會制定，並非 區分所有權人會議決議訂定，故暫不論被告仍係依該標準作 業流程進行本案修繕作業，縱認被告本案處理程序或與該標 準作業流程存有歧異，亦可視為本屆（第12屆）之世紀皇家 社區管理委員會決議，更易第10屆管理委員會之決議內容， 故被告所為之修繕方法，於法並無不合。 ㈢依現行被告社區「世紀皇家頂樓與外牆漏水修繕辦法」（被 證3即第11屆管理委員會修訂版本）第7條規定：「管理委員 會應善盡職責，依照世紀皇家防水工程之標準作業流程（SO P）慎選合格優良廠商。如廠商來源充足，還是先以具備WTA 資格的廠商為主要需求廠商，但如報價廠商未達三家，無法 做出比價時，視情況放寬，施作防水廠商可不一定要具備WT A資格，只要符合世紀皇家防水修繕SOP施工準則，非WTA廠 商也可以承攬施工。」於報價廠商未達三家時，可放寬施作 廠商為非WTA廠商。被告於尋覓廠商時，因第一次招標無法 覓得三家以上WTA廠商，遂按上開修繕辦法放寬至非WTA廠商 得予參與投標，故原告堅持要求由WTA廠商施工，並無理由 。 ㈣至於，原告所稱「SOP標準作業流程」（原證9），係指全面 修繕（即無法透過局部翻修防止漏水）之情形而言，此由其 記載之工法須「打除至RC結構」可稽；惟本案既經專業廠商 表示可進行「局部」修繕防止漏水，且願意提供三年之保固 ，則本案並無適用「SOP標準作業流程」之情形甚明，原告 稱被告應依「SOP標準作業流程」進行全面修繕，顯屬誤會 。 三、關於修繕費用，縱認原告主張被告應就系爭屋頂平台「全部 」整修為有理由，然修原告應先自行負擔修繕費用二分之一 ，被告並得行使同時履行抗辯： ㈠縱認原告得請求被告修繕，然被告至多僅負有回復原狀義務 ，但該費用非原告所得過問或指定；否則，若原告指定以若 干費用回復原狀時，經被告於市場詢價後，該費用高於或不 足市價行情時，豈非發生事實上無法修繕之窘境。因此，本 案原告請求按鑑定機關提出之修復項目及費用，修復至不再 漏水狀態云云，並無理由。 ㈡原告應負擔修繕費用二分之一，被告得在原告支付費用前， 拒絕修繕： ⒈被告依被告社區住戶規約第12條之授權，訂定「世紀皇家頂 樓與外牆漏水修繕辦法」，其第5、6條規定：「頂樓住戶之 頂樓平台、頂樓女兒牆或全棟外牆面等共用部分漏水，如無 前條所定情形，由管理委員會負責招商修繕，費用由管理費 （公共基金）支付。」、「有下列情形，住戶得以申請自願 分擔費用辦理漏水維修：一、頂樓住戶不願以局部修繕方式 為之，要求全面翻新樓頂平台防水層，且經管委會評估，全 面翻新確實較符合經濟效益者。二、一時難以判定漏水之責 任歸屬時，且住戶及管理委員會均同意放棄日後責任歸屬之 追訴權。前項費用由管理委員會及住戶各分擔總工程款二分 之一，住戶應先填具申請書，經管理委員會核准後，住戶再 填寫同意書，並先繳足分擔金額，由管理委員會出具收據證 明，並負責招商修繕。」（被證3）。 ⒉準此，關於本案頂樓、外牆漏水修繕費用之負擔，被告社區 既已於規約授權管理委員訂定之，管理委員更因此訂定「世 紀皇家頂樓與外牆漏水修繕辦法」，規定以「局部」修繕方 式為之者，其費用由管理費支付；以「全面」翻新頂樓平台 防水層方式為之者，由管理委員會（即管理費）及住戶各分 擔二分之一，住戶並應繳足其分擔之款項後，始進行修繕工 程。被告全面翻修屋頂平台防水層之修繕義務與原告應負擔 修繕費用半數之義務，該二債務為對立關係，在實質上具牽 連性，雖非基於對價關係之雙務契約所生，惟按法律公平原 則及最高法院74年台上字第355號判決意旨，被告仍得主張 類推適用民法第264條同時履行抗辯之規定，即於原告繳足 「全面」翻修屋頂工程費用二分之一以前，被告暫不予以施 作修繕工程。 參、兩造不爭執事項： 一、原告所有門牌新北市○○區○○街○○號14樓之3房屋，係世 紀皇家社區區分所有權頂樓四戶建物之一，有該建物登記第 二類謄本在卷可稽（見本院卷第6頁原證1）。 二、系爭大樓起造人寶成建設股份有限公司，曾因該頂樓平台漏 水問題，與被告達成回饋協議，亦即：社區大樓於交屋當時 ，部分頂樓平台即有漏水現象，惟當時起造人即對此與管委 會達成協議，並回饋15個停車位予管委會，有92年間簽立之 回饋協議書影本可稽（見本院卷第15頁、第16原證7），該1 5個停車位，已於95年間順利出售，被告已獲得1,282萬5,90 0元，此有被告95年1月10日第5屆第5次會議記錄影本可佐（ 見本院卷第17頁原證8），並有本院向新北市中和區公所調 解會調閱之由被告與寶成建設股份有限公司間「中和市00 0000000000000號調解事件卷宗影本」可按（附於 卷外）。 三、被告負責管理維護之本件區分所有權建物屋頂平台，因漏水 至原告系爭房屋內，業經被告先後三次進行修繕如下： ㈠100年11月間，原告發現其房屋有自屋頂平台公共設施處漏 水入屋內，報請被告維修。被告於101年1月初，委由保固久 公司維修，維修工法係將系爭房屋上方之頂樓地板挖出至RC 層（頂樓樓板）將有龜裂部分填補重新施作，並於101年1月 19 日完工。但因上開施工過程中，發生該公司將埋設於樓 板內之金屬水管（連接各金屬水管部分為塑膠水管）挖破（ 見本院卷第7頁至第8頁原證2所示現場照片8張），導致原告 屋內滲漏水情形更為嚴重（見本院卷第9頁原證3所示現場照 片4張），嗣再經該公司自行以塑膠水管連結方式修復。 ㈡上開修繕後，迄至101年7月間，原告又向被告反映頂樓平台 再發生漏水入屋內情形，被告乃通知保固久公司進行保固維 修，在101年7月間再將頂樓平台地板原漏水點挖開，發現前 次鑿破水管銜接處滲漏水，故改更換為不鏽鋼壓接管方式維 修，再復原並施作防漏設備（見本院卷第10頁至第11頁原證 4所示現場照片6張）。 ㈢101年10月12日，被告另委請立捷公司施工修繕，但原告不 同意由該公司施工，故該公司僅將頂樓平臺樓地板表面塗防 水層，並無將該樓板，以開挖方式進行修繕。 四、立捷公司為具備WTA資格（台灣營建防水技術協會）認證之 合格廠商，且施工人員具有「營建署合格丙級塗膜系防水技 術士」之證照。 肆、兩造爭執要旨： 原告有無提起本訴之必要？（被告就系爭屋頂平台，為上開 三次修繕後，系爭房屋是否已不再滲漏水？被告上開修繕方 法是否已足以防止漏水？被告是否已盡修繕義務？） 被告如仍應負修繕義務，其修繕方法為何？修繕範圍係就屋 頂平台「全面」亦或「局部」進行修繕？修復費用為若干？ 被告主張類推適用民法第264條，抗辯原告應先給付被告修 繕費用二分之一，被告始負全面權翻修屋頂平台義務，有無 理由？ 伍、法院之判斷： 原告主張被告管理之屋頂平台，滲漏水至原告系爭房屋內， 訴請被告修繕，有無理由？ 一、按公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築 物，而供共同使用者為共用部分，該部分之修繕、管理、維 護，由管理負責人或管理委員會為之；公寓大廈管理條例第 3條第4款、第10條第2項前段，分別定有明文。 二、本件原告主張於100年11月，發現被告負責修繕、管理、維 護之系爭屋頂平台，因滲漏水至伊房屋內受有損害，經被告 自101年1月至10月間先後三次雇工修繕之事實，為被告所不 爭，惟抗辯伊為上開三次修繕後，原告系爭房屋內已無漏水 現象，且最後一次是委請立捷公司進行防水工程，施工期間 係自101年11月7日起至同年月30日止，該修繕工程已經完工 並由該公司保固三年，故原告並無起訴必要云云。本院查： ㈠系爭房屋頂樓平台滲漏水現象，雖經被告自101年1月及同年 7月（保固維修）委請保固久公司，進行屋頂平台防漏工程 修繕，又於101年11月間委請立捷公司就上開屋頂地坪及女 兒牆內、外側全部，實施屋頂防水整修工程，惟經本院102 年1月9日，函請鑑定人即社團法人新北市土木技師公會，就 系爭房屋是否有滲水或漏水現象進行鑑定會勘（見本院卷第 83頁），該會於102年2月1日會同本院與兩造履勘現場（見 本院卷第91頁至第95頁）後，由本院於102年3月18日函請公 會就系爭房屋室內房間或室外陽台之天花板、牆壁等處，目 前是否有滲水或漏水現象？其具體之位置與面積為何？及造 成各該滲、漏水之原因及其責任歸屬為何？係因屋頂平台尚 未修復？或漏水處已修復，但因天花板內部含水因素所致等 情鑑定（見本院卷第113頁），經鑑定人於102年9月2日以新 北土技字第1205號鑑定報告書（附於卷外）表示： ⒈根據現場調查發現標的物未進行防水修繕前，已存在下列現 象： ⑴屋頂面層30×30平方公分之搗擺磨石子地磚已經受到天候因 素之影響，表面粗糙、磚縫間填縫將體凹陷委縮或開裂等。 ⑵原本鋼筋混泥土結構樓板（標的物室內平頂）部分有肉眼可 見之穿透性微細裂縫。 ⑶標的物外牆面多處出現白華；即結構遭受天雨潮濕滲水，水 管滲漏，積排水不良等混和空氣中的酸性氣體「二氧化碳、 二氧化硫」結合形成酸性水氣，進而凝結聚集成近似酸雨的 流動性液體，藉由構造物表面微細裂縫、毛細孔或其他因素 造成之瑕疵等部位滲入構造物體內，這些酸性液體滲入到混 泥土、水泥砂漿粉刷層、磁磚縫中的鈣、鎂、鉀等鹼性離子 時，於構造物內產生「化學酸鹼中和作用」，這些化學反應 生成物質滲出壁面，與空氣中二氧化碳結合，形成了白色髮 絲針狀或粉末狀碳酸鈣結晶或半透明狀之垂流物體就是「白 華」。 ⒉經防水修繕後出現下列情況： ⑴除分戶位置有打除原有鋼筋混泥土樓版面之覆蓋保護層（即 防水層以上）外，僅在搗擺磨石子地磚之上方塗佈防水薄膜 膠體。 ⑵相鄰分戶位置之界面沒有特別處理阻水設施，詳鑑定書附件 A6-93頁照片9所示。 ⑶位於屋頂突出物周邊沒有加強阻水處理。 ⑷於接近外圍女兒牆之屋面集水排水淺溝與搗擺磨石子地磚間 新設之防水薄膜出現裂損，詳鑑定書附件A6-93~96頁照片10 ~16所示。 ⑸外牆面出現水泡，防水薄膜鼓起或起氣泡。 ⑹標的物室內仍有出現漏水痕跡，詳鑑定書附件A6-93~96頁照 片10~16所示。 ㈡又本院於102年11月25日，再次函請鑑定人就「系爭房屋內 及屋外之屋頂平台，各該處滲漏水之具體位置為何？」為補 充說明（見本院卷第154頁），經鑑定人函覆：「系爭房屋 內及屋外之屋頂平台滲漏水處係雨水侵入後，水分藉由既有 裂縫、毛細裂縫等因毛細虹吸作用，受重力影響而露出結構 體之外表面，產生濕潤狀或以水珠滴落之處所；該部位不是 真正的發生漏水之水源源頭，該等部位為外表出水處。系爭 房屋內部平頂主要明顯肉眼可見裂縫，詳原鑑定報告書第A6 -2頁所示，如照片8、10~11及12~14位置；其他部位並無法 以肉眼觀察發現瑕疵，只能藉由水滲偵測儀器量測，以相對 含水分較高之部位現有滲漏現象，詳原鑑定報告書第A6-32 頁所示量測點含水分較高之位置。如欲明確清查漏水之出水 點時，須將室內平頂之現有表層修飾材料剷除，使露出原有 混凝土面，方能清楚原施工瑕疵部位及出水點。系爭房屋外 部平頂主要以肉眼可見裂縫如A6-2頁照片1之位置。外牆則 位於客廳前方陽台上方牆面、主臥室外側陽台上方一及後陽 台外牆面有明顯受水分影響而出現西經現象的白華、矽酸鈣 （半透明狀）)垂流物，此有102年12月4日新北土技（102） 字第1820號函附卷可憑（見本院卷第157頁反面）。 ㈢綜上調查之鑑定結論：系爭房屋有漏水之現象，其成因為原 有屋頂面之隔熱、防水面上之保護層劣化，使得水份藉由突 出物之牆面、已劣化之屋頂保護層、防水層等滲入，並沿著 防水層之層面竄流，藉混凝土樓版既有之施工瑕疵部位因重 力作用而逐漸造成標的物之平頂產生潮濕會形成水珠滴落。 其漏水之原因與同棟頂樓平台公共設施防水功能喪失有密切 關係，此有該鑑定報告書附於卷外可憑（見鑑定報告書第6 頁）。是被告雖就其負責管理、維護之系爭頂樓平台為三次 修繕，然原告系爭房屋既仍有漏水現象，且與同棟頂樓平台 公共設施防水功能喪失有密切關係，足證原告主張被告就系 爭房屋頂樓平台漏水並未完全修復，並依公寓大廈管理條例 第10條第2項，請求被告修復，即屬有據。 ㈣被告雖抗辯：經第三次修繕時，已委請立捷公司進行防水工 程，係以塗佈防水薄膜膠體方式施工，施工期間係自101年1 1月7日起至同月30日止，該修繕工程已經完工，並由該公司 負責保固三年，已可達到防止漏水之結果云云。然查： ⒈系爭房屋經本院於102年3月18日函請鑑定人鑑定後，經鑑定 人於同年9月2日以新北土技字第1205號提出鑑定報告書，已 說明仍有漏水之現象，已如前述，故被告抗辯伊已盡修繕義 務，並無理由。 ⒉又本院於102年11月25日函請鑑定人，就被告抗辯事由，亦 即：「101年11月6日，立捷工程有限公司以塗佈防水薄膜膠 體方式施工（即鑑定報告附件A5-64至A5-80），並由該公司 提供3年之工程保固，於發現滲漏水時該公司同意5日內免費 修補完畢（參合約書第3條第2項），是否可達到防止滲漏水 之結果」一節，為補充說明（見本院卷第154頁），經鑑定 人函覆：「無法達到長期完全防止滲漏水之結果」，其理由 為：「建築物與人類相同，需要平時保養與修護，水泥製品 ：混凝土構造物、磁磚貼黏劑或或水泥砂漿粉刷層，及其他 表層修飾裝修層如防水層等均會受到外在環境的影響，例如 ：陽光中的紫外線、紅外線的輻射作用，破壞材料的分子結 構，使材料劣化（或稱老化）。又例如大氣中的一氧化碳、 二氧化碳或硫化物是造成混凝土劣化的主要原因之一，最常 見的案例是外牆磁磚在一段時間後無預警的剝落，偶有傷人 事件之情事。立捷工程有限公司所採用的防水薄膜膠體也有 一定的耐用年限，耐用年限也與該材料塗佈位置及其外部保 護有關。本案施工廠商以表層塗佈方式，對該塗佈材料並無 適當的保護，受外來因素破壞時，如自然環境因素的酸、鹼 物質或人為損害等，使之失去應有機能；若廠商改為在原有 混凝土表面塗佈，再覆以輕質混凝土或隔熱層保護則會有較 長時間的耐用期限。採用防水薄膜膠體塗佈的耐用年限也與 塗佈層下方物體是否充分乾燥及塗佈厚度有關。立捷工程有 限公司所塗佈的防水薄膜膠體於既有構造物之外表面，在防 水工程學理上從水源發生處（供水源頭）施做是有效且正確 做法，但因缺乏適當之保護措施，且在轉折角部位及邊緣之 厚度較薄，有些位置都容易有微細張力裂縫或破損發生，這 些部位仍舊會是日後發生樓下平頂滲漏水的肇因。對於系徵 房屋現又外牆體仍出現有水泡球袋的原因與外牆面沒有充分 乾燥有關，塗膜層在受到陽光照射下，會將塗膜層內側構造 體內之水氣受熱蒸發，蒸發之水氣受薄膜阻擋無法消散而形 成水泡狀。因此，須將猜塗層先行移除，待該牆面達充分乾 燥後再行施作較為妥適」，有該公函在卷可憑（見本院卷15 8頁）。 ⒊綜上可知，立捷公司施工方式未對該塗料為適當的保護措施 且未充分乾燥及塗抹厚度不夠，均為再次滲漏之原因。再者 ，被告委請立捷公司施工後，仍舊發生漏水之結果，況被告 僅修復部分而非全面之屋頂平台，顯見被告選擇之方法，並 非有效方式，此外，復又未提出其他有效防止漏水之修繕方 式，故被告抗辯立捷公司已完成修繕，原告並無起訴必要云 云，並無理由。 被告應負修繕義務之方法為何？修繕範圍係就屋頂平台「全 面」亦或「局部」進行修繕？修繕費用如何？ ㈠關於修繕方法部分： ⒈關於被告管理之系爭屋頂平台滲漏水入原告系爭房屋內現象 ，是否得以修復？經鑑定人鑑定結果，就屋外言：可藉由工 程修繕方式得到修復之部位為屋頂層之防水工程，其修復方 式有二種選擇，即「傳統油毛氈防水層工法」（如除以4戶 之分攤金額為40萬6,374元），或另「屋頂加鋪鐵皮屋頂工 法」（如除以4戶之分攤金額為58萬0,451元）。前者係因標 的物屋頂因年久受酸雨及高溫照射影響變成劣化自然現象， 故只要重新翻修標的物平頂面上（即屋頂面）的防水層、隔 熱層及保護層便可達到修復效果；後者係在相關建築法令許 可下，於既有屋頂面增設具防水功能之屋面板，如鐵皮屋頂 並定期修繕，下方維持被告修繕現況工法，也可達到不再漏 水的目的。另就就屋內言：於標的物室內平頂目視可見裂縫 處進行高分子樹脂高壓注射，以修補該裂縫，並填塞鄰近微 細裂縫與孔隙、毛細管孔等，以達到阻水之目的（見鑑定報 告書第7頁）。 ⒉上開二種修繕方式，其中「屋頂加鋪鐵皮屋頂工法」，下方 仍維持被告三修繕現況工法，因影響大樓外觀，且另有違反 建築法令之違章疑虞，故原告主張採費用較低如附表所示系 爭鑑定報告書，附件8之1「傳統油毛氈防水層工法」所示工 項為修繕，自屬有據。 ㈡關於修繕範圍部分： ⒈本院於102年11月25日函請鑑定人，就原告主張：「2.該大 廈屋頂平台，如上開屋頂以外之其他部分未予一併修繕，能 否確實防止他處屋頂之水流或漏水持續滲入系爭房屋之內」 一節，為補充說明（見本院卷第154頁），經鑑定人函覆： 「該大廈屋頂平台，如上開屋頂以外之其他部分未予一併修 繕時，有可能無法達到防止他處屋頂之水流或漏水之目標， 因為混凝土體內原就有存在施工時原本肉眼無法目視之微細 裂縫、毛細管縫等，有可能會有毛細管虹吸現象發生，而將 鄰近之水分吸附過來，嚴重時有可能滲入系爭房屋之內，使 系爭房屋於分戶周邊之平頂出現濕潤現象，甚至逐漸向內部 延伸」；「系爭房屋既存肉眼可見裂隙，建議以高分子材料 ，如環氧樹脂填縫劑或PU發泡填縫劑以壓力注射方式填補該 等裂隙」（見本院卷157頁）。本院另請鑑定人就被告抗辯 ：「2.對於上開滲漏水之修繕，是否單獨就該滲漏水位置進 行補強或局部修繕？若可，修繕方式及費用為何」一節，為 補充說明，經鑑定人函覆：「欲阻絕漏水情形，必須找出漏 水水源位置，並予以完全隔絕，方能一勞永逸。本案漏水修 繕方式及修繕費用已於原鑑定報告書中闡述及估算。本案發 生屋頂原有防水層劣化失去阻水功能，導致系爭房屋平頂漏 水發生。前述原告主張補充說明2.已有所說明本案漏水修繕 建議，修繕屋頂樓版面漏水之情事，較難以修繕局部面積或 部位，便能完全達到不再有漏水之情事發生。因此，鑑定技 師才會提出較為妥適的系爭房屋屋頂全面修繕之方案供兩造 參酌，並以全面修繕之費用，依各戶所擁有面積計算各戶所 有面積範圍修繕費用之建議」（見本院卷157頁反面至第158 頁）。 ⒉綜上鑑定人補充說明可知，原告主張修復範圍，若僅就原告 所有系爭房屋上方之屋頂平台為局部修繕，其餘屋頂平台未 一併修繕，並無法確實防止他處屋頂平台之漏水持續滲漏入 原告屋內，故主張被告應修復全面屋頂平台等語，為有理由 。 ㈢關於修繕費用部分： 被告既應就系爭屋頂平台之「全部」而非僅就系爭房屋上方 之「局部」進行修繕，已如前述；則該修繕費用，自應由被 告依據上開修繕方法所示工項負擔之，而非僅由被告負擔四 分之一甚明。參酌附表項目1所示施工費用47萬4,032元（附 表誤載為47萬4,031元）、項目3、4、5所示廢料清運及安全 衛生管理費5萬6,884元、項目7、8所示稅捐、利潤及工程管 理費7萬9,638元、項目10、11所示施工費用19萬7,000元、 項目13、14、15所示廢料清運及安全衛生管理費2萬3,640元 、項目17、18所示稅捐、利潤及工程管理費3萬3,096元，合 計86萬4,290元（附表誤載為86萬4,288元），核屬相當；則 原告請求被告在附表小總計1所載61萬0,552元（正確金額為 61萬0,554元）與附表小總計2所載25萬3,736元，二者合計8 6萬4,288元範圍內，應由被告支付後修繕，即應准許。 ㈣從而，原告主張被告所負修繕方法，應依系爭鑑定報告書中 附件八所提出方案一「傳統油毛氈防水層工法」，就系爭屋 頂平台「全面」進行修繕（費用：86萬4,288元），為有理 由，被告抗辯其僅需就該平台為「局部」修繕，並無理由。 被告主張類推適用民法第264條，抗辯原告應先給付被告修 繕費用二分之一，被告始負全面權翻修屋頂平台義務，有無 理由？ 一、被告抗辯：依世紀皇家住戶規約第12條，授權被告訂定之「 世紀皇家頂樓與外牆漏水修繕辦法」第6條規定，被告需先 繳足修繕分攤金額後，被告始負有修繕義務，故類推適用民 法第264條同時履行抗辯權規定，主張逾原告給付被告系爭 修繕費用二分之一前，被告得拒絕全面權翻修屋頂平台。原 告則主張：上開修繕辦法第5條、第6條規定，係依公寓條例 第10條第2項但書訂定，然該修繕辦法與公寓大廈管理條例 規定，並不相符；且本案係修繕而非是翻新屋頂平台，二者 狀況不同，並非債務對立，亦無實質牽連關係等語。 二、本院查： ㈠按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理 負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分 所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可 歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權 人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定 者，從其規定。」公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文 。是以共用部分之修繕、管理、維護費用，原則上固由區分 所有權人按其共有之應有部分比例分擔，但若區分所有權人 會議或規約就該費用之分擔比例，另有約定時，依住戶自治 原即得為之；從而，被告社區住戶規約第12條規定：「共用 部分、約定共用部分之修繕，由管理委員會為之。其費用由 公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分 擔之，分擔辦法授權管理委員會訂定。但修繕係因可歸責於 區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住 戶負擔」，並無牴觸公寓大廈管理條例第10條第2項規定。 又上開住戶規約授權被告管理委員會訂定之「世紀皇家頂樓 與外牆漏水修繕辦法」，其第5、6條規定：「頂樓住戶之頂 樓平台、頂樓女兒牆或全棟外牆面等共用部分漏水，如無前 條所定情形，由管理委員會負責招商修繕，費用由管理費（ 公共基金）支付。」、「有下列情形，住戶得以申請自願 分擔費用辦理漏水維修：一、頂樓住戶不願以局部修繕方式 為之，要求全面翻新樓頂平台防水層，且經管委會評估，全 面翻新確實較符合經濟效益者。二、一時難以判定漏水之責 任歸屬時，且住戶及管理委員會均同意放棄日後責任歸屬之 追訴權。前項費用由管理委員會及住戶各分擔總工程款二分 之一，住戶應先填具申請書，經管理委員會核准後，住戶再 填寫同意書，並先繳足分擔金額，由管理委員會出具收據證 明，並負責招商修繕。」，此有世紀皇家社區之住戶規約、 世紀皇家頂樓與外牆漏水修繕辦法附卷可考（見本院卷第45 頁、第77頁至第77頁背面），上開「世紀皇家頂樓與外牆漏 水修繕辦法」第5、6條規定，亦無違反公寓大廈管理條例第 10條第2項甚明，故原告主張被告就共用部分修繕費用另定 費用之分擔比例係違反上開管理條例第10條第2項，並不可 取。 ㈡次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得 拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限， 民法第264條第1項定有明文。是所謂同時履行之抗辯，乃係 基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契 約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之 債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，先他方 之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時 履行之抗辯（最高法院59年台上字第850號判例意旨參照） 。經查，被告社區住戶規約之法律性質為一共同行為而非契 約行為，是以該住戶規約並非雙務契約甚明。再者，公寓大 廈管理委員會依公寓大廈管理條例第10條規定就共用部分負 有修繕、管理及維護之責，然其並非以向區分所有權人收取 修繕費用作為其負責修繕、管理及維護之代價，或以之為報 償，兩者間並不具有對價關係之存在，是以管理委員會不得 以區分所有權人尚未繳交應負擔之修繕費用而主張同時履行 抗辯，拒絕履行其修繕義務。故被告辯稱應待原告繳足依比 例應給付之修繕費用後，始負有修繕義務云云，顯屬無據。 ㈢再按所謂類推適用，乃因關於某事項，依現行法律秩序之規 範計畫，應設有規定而未設規定，致生法律漏洞，基於法律 公平原則，而類推適用相近似之法律。因此，是否為法律漏 洞，應為嚴格解釋，而非僅基於訴訟經濟之考量。民法第26 4條第1項之同時履行抗辯雖僅及於同一雙務契約成立所生之 對待給付，未及於非基於同一之雙務契約而發生之對立債務 ；惟各對立債務既得逕行依其原因法律關係互為請求；且現 行民事訴訟制度就反訴之標的或其防禦法與本件之標的相牽 連者，允許當事人提起反訴，無礙於法律公平原則，即不得 任意主張該非基於同一雙務契約所生之對立債務，得類推適 用同時履行抗辯之規定。是以被告如認為被告應分攤系爭修 繕費用，非不得反訴方式請求之，被告主張依據上開住戶規 約第12條授權管理委員會訂定之「世紀皇家頂樓與外牆漏水 修繕辦法」，得類推適用同時履行抗辯權，並無理由。 三、綜上所述，被告類推適用民法第264條，主張原告應先給付 被告修繕費用二分之一，被告始負全面權翻修屋頂平台義務 ，並不可採。 陸、結論： 一、原告依公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定，請求被告 應將系爭房屋頂樓漏水，依新北市土木技師公會102年9月2 日新北土技字第1250號鑑定報告書中附件8-1提出之傳統油 毛氈防水層工法修繕全面屋頂樓平台（費用：864,288元） ，為有理由，應予准許；至於，上開修繕方法與範圍既經鑑 定人鑑定足以修復系爭房屋滲漏水現象，則原告訴之聲明主 張被告應修繕至不再漏水狀態為止，即屬無必要，應予駁回 。 二、原告係以單一之聲明，主張二以上之訴訟標的，請求法院擇 一訴訟標的為其勝訴之判決，則原告另援引民法第767條第1 項中段、第184條第1項前段、第2項前段等規定，本院即無 再予審酌之必要。又本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘 攻擊、防禦方法及所援用證據，經本院審酌後，認對於判決 結果均無影響，爰不再一一論述，併此指明。 三、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告 勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當金額均准許之。至原 告其餘假執行之聲請則因敗訴而失所依附，應併予駁回。 四、本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法 第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 2 月 14 日 民事第四庭 法 官 黎文德 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 2 月 14 日 書記官 陳淑芳