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臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 101年度簡上字第73號 上　訴　人　太子汽車工業股份有限公司 法定代理人　許勝發 訴訟代理人　鄭怡禎律師 　　　　　　趙文銘律師 　　　　　　江東原律師 被上訴人　　王田毛紡股份有限公司 法定代理人　洪文棟 訴訟代理人　易定芳律師 上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國101 年2 月24日臺灣板橋地方法院三重簡易庭100 年度重簡字第1192號第 一審判決提起上訴，經本院於101 年7 月4 日言詞辯論終結，判 決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 按民事訴訟法第427 條第2 項第8 款規定：「下列各款訴訟 ，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序︰...因請求 利息、紅利、租金、贍養費、退職金或其他定期給付涉訟者 。... 」。本件被上訴人於原審依據兩造間之租賃契約提起 訴訟，請求上訴人給付自民國99年9 月份起至100 年9 月份 止共計13個月之租金，每月新台幣（下同）428 萬元，合計 5,564 萬元。故本件自屬上開法文所規定「因請求租金而涉 訟者」，依上開規定，應適用簡易訴訟程序，此與兩造間之 租賃契約係定期租賃或不定期租賃無關。是原審適用簡易程 序，於法並無不合，上訴人辯稱：兩造間為不定期租賃關係 ，本件無適用簡易訴訟程序之餘地，原審未依法改用通常訴 訟程序，侵害上訴人之審級利益，應予廢棄發回更審云云， 洵屬無據。 貳、實體方面： 一、被上訴人主張：被上訴人於96年6 月12日向上訴人購買坐落 台中市○區○○段82-37 、82-38 、82-39 、82-117、82-1 18、82-119、82-120、82-168、84-2、84-21 、84-24 、84 -59 、84-60 、84-61 、84-62 地號等15筆土地（下稱系爭 土地），斯時系爭土地上已有房屋存在。嗣被上訴人於97年 4 月1 日將系爭土地出租予上訴人，約定每月租金428 萬元 ，應於每月5 日前繳納，租賃期間自97年4 月1 日起至98年 3 月31日止，屆期上訴人未有不續租之意思表示，視同續租 。惟上訴人自99年9 月份起即未依約繳納租金予被上訴人， 總計從99年9 月份起至100 年9 月份止，共積欠13個月租金 ，合計5,564 萬元（計算式：428 萬元×13月＝5,564 萬元 ），雖經被上訴人催告，惟迄今仍未獲給付。被上訴人前曾 委託律師於100 年4 月29日發函催告上訴人繳納租金，否則 將自100 年5 月31日依法終止租賃契約，嗣被上訴人再於10 0 年9 月6 日以存證信函催告上訴人於10日內繳納積欠之租 金5,564 萬元，上訴人於100 年9 月6 日收訖，如上訴人爭 執兩造之租賃關係非於100 年5 月31日終止，則兩造之租賃 關係於100 年9 月17日終止已可確定。為此，爰依租賃契約 之法律關係提起本訴，請求上訴人給付租金5,564 萬元，及 自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利 息等語。 二、上訴人則以：被上訴人主張上訴人自99年9 月份起至100 年 9 月份止共積欠13個月租金等語，堪認上訴人積欠租金未達 2 年，故依土地法第103 條、民法第440 條第3 項規定，被 上訴人片面終止兩造間不定期租賃契約關係為無理由。又按 「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人... ，土地受讓人或房屋受讓人與讓與 人間... ，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係... 。」 、「約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市 ）政府得依前項所定標準強制減定之。」、「第九十七條、 第九十九條、第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均 準用之。」民法第425 條之1 、土地法第97條、第105 條分 別定有明文。次按土地法第97條第1 項所定，城市地方房屋 之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息10% 為限， 係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過 部分無請求權。土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方 人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機， 並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人 土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋， 或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約 ，方符立法意旨。有最高法院43年台上字第392 號、74年台 上字第2562號判例可參。亦即以在他人土地上有房屋為目的 而租用基地者，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨，不 得以詞害意。繼按民法第71條規定：「法律行為，違反強制 或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在 此限。」，此即契約自由原則之界線。土地法第97條乃係強 制規定之性質，違反者當屬無效，且亦當然不得以兩造合意 之契約自由云云予以排除，否則土地法第97條等保護承租人 之立法意旨蕩然無存。而本件兩造間之土地租賃契約，乃係 因系爭土地及地上房屋均屬上訴人所有，經上訴人僅將土地 部分之所有權出售予被上訴人後，再由房屋所有權人之上訴 人就土地之占用與被上訴人成立土地租賃關係，此乃原審所 認定之事實，是依前開最高法院判例，本件應有土地法第97 條、第105 條規定之適用。而查系爭土地99年度每平方公尺 之申報地價，其中台中市○區○○段第82-37 、82-38 、82 -39 、82-117、82-118、82-119、82-120、82-168、84 -2 、84-59 、84-60 地號土地均為5,360 元；84-21 地號土地 為9,977 元，84-24 地號土地為14,400元、84-61 地號土地 為9,254 元、84-62 土地為6411.2元，是系爭土地總申報地 價為37,189,327.6元，年息10% 應為3,718,932.76元，惟被 上訴人主張每月之租金為428 萬元，顯已超過前述土地申報 地價總額年息10% ，違反土地法第97條、第105 條之規定， 超過部分違反法律之強行規定，應屬無效。是被上訴人自無 法據此請求等語，茲為抗辯。 三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴， 並為上訴聲明：「㈠原判決廢棄，應發回更審。㈡若不發回 更審，被上訴人原審之訴暨假執行之聲請均駁回。㈢如受不 利益判決願供擔保，請准宣告免為假執行。」；被上訴人則 聲明：上訴駁回。 四、被上訴人主張：其於96年6 月12日向上訴人購買系爭土地， ，斯時系爭土地上已有房屋存在。嗣於97年4 月1 日，其將 系爭土地出租予上訴人，約定租金每月428 萬元，應於每月 5 日前繳納，租賃期間自97年4 月1 日起至98年3 月31日止 ，屆期上訴人未有不續租之意思表示，視同續租。惟上訴人 自99年9 月份起即未繳納租金，總計從99年9 月份起至100 年9 月份止，共積欠13個月租金之事實，為上訴人所不爭執 ，並有不動產買賣契約書影本、土地租賃契約書影本各1 份 附卷可稽﹝見原審重簡字卷第61至64頁、台灣台北地方法院 100 年度北簡字第10235 號卷（下稱北院卷）第5 至7 頁﹞ ，可信為真。 五、按民法第440 條第1 至3 項規定：「承租人租金支付有遲延 者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人 於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」、「租賃物為 房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項 之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應 於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」、「按租用建築 房屋之基地，遲付租金之總額，非達二年之租額時，適用前 項之規定。」；另土地法第103 條第4 款規定：「租用建築 房屋之基地，非因下列情形之一，出租人不得收回。... 承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時 。... 」。又「土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方 人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機， 並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人 土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋， 或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約 ，方符立法意旨。」（最高法院74年台上字第2562號判例要 旨參照）。查系爭土地與其上之房屋原皆為上訴人所有，嗣 上訴人於96年6 月12日僅將系爭土地出售予被上訴人，被上 訴人再於97年4 月1 日將系爭土地出租予上訴人，而上訴人 承租系爭土地後，係將系爭土地及其上門牌號碼為台中市○ ○路○○○○號之房屋作為上訴人公司台中服務廠使用之事實， 有上開土地租賃契約書第1 條：「... 本基地上之建物為乙 方（即上訴人）所有，地址：台中市○○路○○○○號。」之約 定，及上訴人公司台中服務廠之網路資料2 紙、相片4 紙在 卷可參（見本院簡上字卷第31至37頁），復為兩造所不爭執 （見本院簡上字卷第42頁反面），是兩造間就系爭土地之租 賃關係，係以承租人即上訴人有上開特定之房屋而使用其基 地為目的，依上開說明，應認為屬租地建屋契約。因此，被 上訴人欲以上訴人積欠租金為由終止租約，必須上訴人積欠 租金達2 年以上時，始得依上開民法第440 條規定為催告及 終止；如上訴人積欠租金未達2 年，即不能認被上訴人有依 民法第440 條定期催告，並依此催告終止租約之權限，有最 高法院71年度台上字第3519號裁判要旨可參。本件被上訴人 於上訴人積欠租金未達2 年以上，即行催告上訴人支付積欠 之租金，並以上訴人經催告給付租金逾期未付為由，分別於 100 年4 月29日以律師函、100 年9 月6 日以存證信函，終 止兩造間之租賃契約，有被上訴人所提存證信函影本3 份、 律師函影本1 份、存證信函回執影本1 份在卷可稽（見北院 卷第8 至17頁、第23至26頁、原審重簡字卷第58頁），於法 不合，均不生終止之效力。 六、按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有 明文。本件兩造間之租賃契約並未經合法終止，已如前述， 是於租賃關係存續期間，上訴人有依約按月支付租金予被上 訴人之義務，則被上訴人主張其得依租賃契約請求上訴人給 付自99年9 月份起至100 年9 月份止之租金，即非無據。被 上訴人雖抗辯：兩造間約定之租金，已逾系爭土地申報地價 年息10% ，違反土地法第97條、第105 條之強行規定，應屬 無效云云。惟按土地法第97條第1 項、第105 條雖規定：「 城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年 息10% 為限」、「第97條、第99條及第101 條之規定，於租 用基地建築房屋均準用之」。然土地法第97條之立法意旨為 ：「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金 ，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部 分得由政府強制減定之，以保護承租人。」，是土地法第97 條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條 件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求 ，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護 經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免 造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使 用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲 取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存 權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房 屋類皆坐落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅 捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利 益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非 經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龐大資金、巿場優勢， 已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租 金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一 部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有 鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地 之立法結構觀之，土地法第94條第1 項、第96條規定所稱之 房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之 供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自 由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故 土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋， 以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨。此有最高法 院92年度台簡上字第20號、92年度台上字第1475號、93年度 台上字第1718號、最高法院94年度第2 次民事庭會議決議可 資參照。本件上訴人公司係依公司法成立之社團法人，本係 以營利為目的，有其公司登記資料、公司變更登記表各1 份 在卷可稽（見北院卷第28頁、原審重簡字卷第12至13頁）， 雖上訴人於系爭土地上有前開房屋，惟其所有前開房屋及承 租之系爭土地，均係作為其公司台中服務廠使用，已如前述 ，且兩造簽立之土地租賃契約第9 條亦約定：「甲方（即被 上訴人）為使乙方（即上訴人）本於承租目的取得營業證照 及營業之需，應提供必要之文件及協助，乙方於未能如乙方 預期取得營業證照時，乙方得終止本契約。」，是上訴人有 前開房屋而承租使用系爭土地，顯係供營業用甚明，依上開 說明，兩造間就系爭土地約定之租金，自不受土地法第97條 第1 項、第105 條之所定最高額之限制。因此，上訴人辯稱 兩造約定系爭土地之租金每月428 萬元，已逾土地法第105 條準用同法第97條第1 項之規定，應屬無效云云，洵無足採 。 七、從而，被上訴人依兩造間之租賃契約，請求上訴人給付自99 年9 月份起至100 年9 月份止計13個月之租金合計5,564 萬 元（428 萬元×13月＝5,564 萬元），及自起訴狀繕本送達 上訴人翌日即100 年10月27日起（見原審重簡字卷第10頁送 達證書）至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應 予准許。原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行， 及依上訴人聲請，准上訴人供擔保後免為假執行，核無違誤 ，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應 予駁回其上訴。又本件上訴為無理由，原審判決並無被廢棄 或變更，是原審判決關於准上訴人供擔保後免為假執行之宣 告，即未失其效力，因此上訴人上訴聲明關於「如受不利益 判決願供擔保，請准宣告免為假執行。」，即無必要，併予 敘明。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 7 月 18 日 民事第一庭 審判長法 官 李世貴 法 官 陳翠琪 法 官 黃信樺 以上正本證明與原本無異 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀， 同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應 於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附 繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 7 月 18 日 書記官 張傑琦