裁判書系統

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 101年度簡上字第91號 上　訴　人　林嘉寶 被　上訴人　詹林翠紅 上列當事人間請求返還訂金事件，上訴人對於中華民國101 年3 月21日本院三重簡易庭101 年度重簡字第141 號第一審判決提起 上訴，經本院於民國101 年9月26日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人主張：上訴人前於民國99年11月23日，委託訴外人 同人不動產仲介經紀有限公司（下稱同人公司）銷售其所有 新北市○○區○○○路○○○ 巷○○號1 樓房屋暨土地持分（下 稱系爭房地），委託銷售金額為新臺幣（下同）863 萬元， 委託期間自99年11月23日起至99年11月30日止；同年月24日 雙方簽定「委託事項變更契約書」，將委託銷售金額變更為 8,437,000 元（約定由上訴人實拿810 萬元，剩餘之金額為 服務報酬，服務報酬不足之部分由同人公司自行吸收）。被 上訴人於99年11月25日出價838 萬元，同時支付20萬元支票 1 紙（下稱系爭支票），同人公司即簽立定金收據，並通知 上訴人本件以838 萬元成交，另訂於99年11月28日21時，在 同人公司辦理簽約手續。詎上訴人無故不到場辦理簽約手續 ，經同人公司催促，上訴人仍不到場簽約，嗣被上訴人於99 年12月28日得知上訴人業於同年月24日將系爭房地出賣予訴 外人范智欽及林鷹泳2 人，則依民法第249 條（第3 款）規 定，被上訴人自得請求上訴人加倍返還其所受訂金20萬元（ 即除系爭支票外之20萬元）等語（原審為被上訴人勝訴之判 決，被上訴人不服提起上訴）。併為答辯聲明：駁回上訴人 之上訴。 二、上訴人則抗辯： ㈠上訴人與同人公司所簽訂之不動產專任委託銷售契約書（下 稱系爭委託銷售契約書）係企業者與消費者訂立之定型化契 約，依消費者保護法第11條之1 規定，本應予消費者30日以 內之期間審閱全部條款內容，否則其條款不構成契約內容， 僅消費者得主張該條款仍構成契約之內容。又同法第12條亦 規定定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平 者無效。同人公司未予消費者（即上訴人）30日以內之合理 審閱期間，則系爭委託銷售契約書第9 條約定之⒈甲方同意 乙方可為買賣雙方之代理人。⒉買方出價達委託價格時，乙 方無須再行通知甲方即得全部代理收受定金及安排買賣雙方 簽約事宜。甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效 。⒋因可歸責於甲方之事由而未能簽訂不動產買賣契約書時 ，則甲方應加倍返還訂金予買方等條款，蓄意規避民法第10 6 條雙方代理禁止之規定，刻意免除同人公司單方告知義務 ，加重上訴人交易上不確定之法律風險，均屬違反誠信原則 顯失公平，是以系爭委託銷售契約書為無效之契約書，至為 灼然，則同人公司無權為買賣雙方之代理人，更無權於未通 知上訴人之情形下，即全權代理收受定金及安排買賣雙方方 簽約事宜，被上訴人將系爭支票交付予無權代收之同人公司 ，實難認已發生交付定金之效力。 ㈡次按「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契 約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約， 其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定 定之。」消費者保護法第17條第1 、2 項定有明文。系爭委 託銷售契約書不僅違反不動產經紀業管理條例第19條不得收 取差額或其他報酬之規定，更違反「不動產委託銷售定型化 契約應記載及不得記載事項」第6 條第7 項：「契約成立後 ，除委託人同意授權受託人代為收受買方支付之定金外，否 則視為不同意授權。」及第8 條：「買賣雙方價金與條件一 致時，委託人應與受託人所仲介成交之買方另行簽訂不動產 買賣契約書，並約定委託人及買方共同或協議指定地政士辦 理所有權移轉登記及相關手續；如未約定者，由委託人指定 之。」等規定，是本件上訴人據以主張之系爭委託銷售契約 條款違反消費者保護法第17條規定，應屬無效。 ㈢系爭委託銷售契約條款於99年11月23日簽訂時原約定價款為 863 萬元，第14條特約約定條款：屋主（即上訴人）實拿83 0 萬元，剩餘之金額為服務報酬，服務不足之部分由同人公 司自行吸收；嗣於翌日（24日）簽訂之委託事項變更契約書 價格低為8,437,000 元，第4 項特約約定條款：屋主（即上 訴人）實拿810 萬元，剩餘之金額為服務報酬，服務不足之 部分由同人公司自行吸收。被上訴人則於99年11月25日出價 838 萬元，顯係被上訴人與同人公司通謀意圖減少上訴人售 屋價款，上訴人係受同人公司之詐欺於99年11月24日簽訂委 託事項變更契約書，至為灼然。況且，上開約定僅為關於同 人公司服務報酬收取之約定，自不得遽認在未達委託出售價 格之情形下，上訴人同意於得款810 萬元即可出售，否則委 託銷售價格之約定豈不形同具文，何需約定？ ㈣系爭委託銷售契約書第9 條第2 項明白約定：買方出價達到 委託價格時，乙方（即同人公司）無須再行通知甲方（即上 訴人）即得全權代理收受定金及安排雙方簽約事宜。本件被 上訴人出價僅838 萬元，較委託價格變更後之8,437,000 元 為低，顯未達委託價格，依上開約定，同人公司尚無權代理 收受定金，同人公司應先通知上訴人，於取得上訴人同意後 方得代理上訴人收取定金，被上訴人顯已係將系爭支票交付 予無代收定金權利之同人公司，實難認已發生交付定金之法 律效力。 ㈤退步言之，上訴人已於原審提出系爭支票是否兌現質疑之抗 辯，自應向銀行查詢系爭支票帳戶之交易明細表，以查明99 年11月25日系爭支票是否與現金等值，抑或為空頭支票，根 本不具支付效力。尤以，萬通商業銀行（下稱萬通銀行）早 於92年12月間即遭中國信託商業銀行（下稱中信銀行）併購 而消滅，被上訴人仍執「萬通銀行」支票作為定金之交付， 簡直不可思議，益見被上訴人與同人公司同謀之粗糙。 ㈥被上訴人更於買賣定金收據第8 條特約條款記載：買方要求 ：冷凍櫃乙台、腳踏車乙台，舊電視兩台留下。上開物品上 訴人並未於委託銷售契約書事前同意一併出售，益見買賣契 約成立與否尚在未定之天。尤以，本件被上訴人竟直接交付 定金，與一般不動產交易買方交付斡旋金，待買賣條件趨於 一致時，斡旋金轉為定金之交易常情有違，被上訴人應係同 人公司覓得之人頭，並非真正買家。 ㈦併為上訴聲明：原判決廢棄；被上訴人於第一審之訴及假執 行之聲請均駁回。 三、本件上訴人於99年11月23日委託同人公司銷售系爭房地，委 託銷售金額為863 萬元，委託期間自99年11月23日起至同年 月30日止，同年月24日雙方簽訂委託事項變更契約書，將委 託銷售金額變更為8,437,000 元，並約定由上訴人實拿810 萬元，剩餘之金額為服務報酬，服務報酬不足之部分由同人 公司自行吸收；99年11月25日，被上訴人出價838 萬元購買 系爭房地，同時支付系爭支票作為定金，同人公司即簽發定 金收據，並通知上訴人以838 萬元成交，並訂於99年11月28 日21時，在同人公司辦理簽約手續，惟上訴人並未不到場簽 約，嗣並於99年12月24日以買賣為登記原因將系爭房地移轉 登記予訴外人范智欽、林鷹泳各2 分之1 之事實，有系爭房 地之土地、建物登記謄本、系爭委託銷售契約書、委託事項 變更契約書、定金收據、系爭支票及存證信函等件影本各1 件在卷可稽（見本院100 年度司重簡調字第814 號卷第4 至 13頁、第23至24頁），並為兩造所不爭執，自堪認此部分事 實為真實。 四、被上訴人主張上訴人於收受定金後違約將系爭房地出售予他 人，其得依民法第249 條第3 款規定，請求上訴人加倍返還 其所受之定金等語，則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯 。茲將本件爭點及本院得心證理由，分別說明如下： ㈠同人公司代理上訴人收受被上訴人交付之定金是否有效？ ⒈按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以 內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規 定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款 仍構成契約之內容。」消費者保護法第11條之1 第1 、2 項定有明文。惟上開「企業經營者與消費者訂立定型化契 約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款 內容」之規定，係為保護消費者所設，倘消費者於訂約當 時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給予合 理之審閱期間，對該定型化契約之效力亦不生影響。次按 「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平 者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定 其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所 排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契 約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難 以達成者。」消費者保護法第12條亦有明文規定。是倘定 型化契約中之條款並違反誠信原則，且對消費者亦非顯失 公平，消費者自不能主張該條款無效。 ⒉被上訴人雖抗辯：系爭委託銷售契約書係企業者與消費者 訂立之定型化契約，同人公司未依消費者保護法第11條之 1 規定，應予消費者即上訴人30日以內之期間審閱全部條 款內容，依系爭委託銷售契約書第9 條約定之「⒈甲方同 意乙方可為買賣雙方之代理人。⒉買方出價達到委託價格 時，乙方無須再行通知甲方即得全部代理收受定金及安排 買賣雙方簽約事宜。甲方並同意買賣契約於乙方收受定金 時成立生效。…⒋因可歸責於甲方之事由而未能簽訂不動 產買賣契約書時，則甲方應加倍返還訂金予買方」等條款 ，蓄意規避民法第106 條雙方代理禁止之規定，免除同人 公司單方告知義務，加重上訴人交易上不確定之法律風險 ，均屬違反誠信原則顯失公平，依消費者保護法第12條規 定，系爭委託銷售契約無效，則同人公司無權為買賣雙方 之代理人，更無權於未通知上訴人之情形下，即全權代理 收受定金及安排買賣雙方方簽約事宜，被上訴人將系爭支 票交付予同人公司，難認已發生交付定金之效力云云。惟 查，系爭委託專任銷售契約書業已載明：「委託人（即所 有權人，以下簡稱甲方）經詳閱並確實本契約內容後，將 下列不動產委託全國不動產新莊加盟店同人不動產仲介經 紀有限公司（以下簡稱乙方）居間仲介銷售，雙方合意訂 立下列條款以資共同遵守」等語，並由上訴人簽名（見上 開司重簡調卷第8 頁），可見上訴人於99年11月23日訂立 系爭委託銷售契約書時，對於系爭委託銷售契約條款內容 業已明瞭知悉，參以上訴人旋於翌日（24日）即再與同人 公司簽訂委託事項變更契約書，益見其對系爭委託銷售契 約書之條款內容當無不知之理，故同人公司雖未依消費者 保護法第11條之1 第1 項規定給予上訴人30日以內合理之 審閱期間，然對於系爭委託銷售契約之效力並無影響，上 訴人抗辯上開系爭委託銷售契約書第9 條第1 、2 、4 款 之約定並不構成契約之內容，尚非可採。次查，代理人非 經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既 為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其 法律行為，係專履行債務者，不在此限；定金，除當事人 另有訂定外，適用左列之規定：…三、契約因可歸責於受 定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還 其所受之定金，分別為民法第106 條、第249 條第3 款所 明定。而爭委託銷售契約書第9 條係關於「定金收取」之 規定，其第1 款約定上訴人同意同人公司可為買賣雙方之 代理人，第2 款約定買方出價達到委託價格時，上訴人無 須再行通知上訴人即得全部代理收受定金及安排買賣雙方 簽約事宜，上訴人並同意買賣契約於同人公司收受定金時 成立生效，第4 款約定因可歸責於上訴人之事由而未能簽 訂不動產產買賣契約書時，上訴人應加倍返還訂金予買方 ，揆其條款內容非但與上開民法規定相吻合，且無違反誠 信原則，更無對於上訴人（消費者）有顯失公平之情事， 是上訴人抗辯上開條款有違反消費者保護法第12條規定， 亦無足取。 ⒊上訴人又抗辯：系爭委託銷售契約書不僅違反不動產經紀 業管理條例第19條不得收取差額或其他報酬之規定，更違 反「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」 第6 條第7 項：「契約成立後，除委託人同意授權受託人 代為收受買方支付之定金外，否則視為不同意授權。」及 第8 條：「買賣雙方價金與條件一致時，委託人應與受託 人所仲介成交之買方另行簽訂不動產買賣契約書，並約定 委託人及買方共同或協議指定地政士辦理所有權移轉登記 及相關手續；如未約定者，由委託人指定之。」等規定， 是上訴人據以主張之系爭委託銷售契約條款違反消費者保 護法第17條規定，應屬無效云云，並提出「不動產委託銷 售定型化契約應記載及不得記載事項」1 份為證（見本院 卷第52至54頁）。然查，有關同人公司與上訴人間因本件 仲介系爭房地買賣之爭執，經同人公司訴請上訴人給付服 務費後，本院以100 年度訴字第467 號審理結果，認系爭 委託銷售契約為有效，而於100 年5 月31日判決上訴人應 給付同人公司502,800 元及其法定遲延利息，嗣上訴人不 服上訴於臺灣高等法院以100 年上易字第741 號審理後， 雙方已於100 年9 月22日成立訴訟上之和解，上訴人同意 給付同人公司35萬元，此有上開本院民事判決及臺灣高等 法院和解筆錄影本各1 件在卷可證（見本院卷第26至31頁 ），則上訴人於本件再主張系爭委託銷售契約條款有違反 消費者保護法第17條規定，應屬無效一節，已非有據。況 系爭委託銷售契約書第8 條第7 款約定：「契約成立後， 除甲方（即上訴人）不同意授權乙方（即同人公司）代為 收受買方之定金外，否則視為同意授權。」經核與內政部 所頒訂之「不動產委託銷售契約書範本」第7 條第7 項規 定：「契約成立後，委託人□同意□不同意授權受託人代 為收受買方支付之定金。」類似，又系爭委託銷售契約書 第9 條關於「定金之收取」之第1 款約定：「甲方同意乙 方可為買賣雙方之代理人。」第2 款約定：「買方出價達 到委託價格時，乙方無須再行通知甲方即得全部代理收受 定金及安排買賣雙方簽約事宜。甲方並同意買賣契約於乙 方收受定金時成立生效。…」，亦如前述，足認同人公司 代理上訴人收受被上訴人交付之定金，應屬完全有效，故 上訴人上開抗辯亦非可採。 ㈡被上訴人所出價格是否達到上訴人委託出售價格？ ⒈上訴人再抗辯：系爭委託銷售契約書原約定委託出售價格 為863 萬元，嗣雖另簽訂委託事項變更契約書將價格降為 8,437,000 元，惟被上訴人出價僅838 萬元，顯未達委託 價格，依上開系爭委託銷售契約書第9 條第2 款之約定， 同人公司無權代理收受定金，該公司應先通知上訴人，於 取得上訴人同意後方得代理收取定金，被上訴人將系爭支 票交予無代收定金權利之同人公司，難認已發生交付定金 之法律效力云云。惟查，上訴人所不爭之委託事項變更契 約書第肆項之特約條款係約定：「屋主（即上訴人）實拿 810 萬元，而33萬7 千元為乙方（即同人公司）仲介服務 報酬，若不足成交價843 萬元時，則由仲介服務報酬扣除 」等語（見上開司重調字第9 頁），可知依此特約，上訴 人如實際可取得系爭房地之買賣價金810 萬元，自應認已 達委託銷售價格，易言之，依上開特約條款之約定，倘同 人公司願意自行減少居間報酬，而使上訴人可實拿810 萬 元買賣價款時，則縱買主出價未達8,437,000 元，仍與雙 方簽訂委託事項變更契約書之意旨無違，而認買主之出價 已達委託銷售價格，是被告前揭所辯，亦難採信。 ⒉至上訴人另抗辯：被上訴人於99年11月25日出價838 萬元 ，顯係被上訴人與同人公司通謀意圖減少上訴人售屋價款 ，上訴人係受同人公司之詐欺於99年11月24日簽訂委託事 項變更契約書云云，惟此部分上訴人非但未提出任何證據 以實其說，且上開委託事項變更契約書之特約條款係上訴 人本於其自由意思所簽訂，上訴人已認知其出售系爭房地 可實拿810 萬元，則如何能認被上訴人與同人公司有互通 謀意圖減少上訴人售屋價款？故此部分辦解當屬空言，更 難採取。 ㈢被上訴人支付定金之系爭支票是否為無效之票據？ 上訴人復抗辯：系爭支票是否與現金等值，抑或為空頭支票 ，而不具支付效力，有查證之必要，且萬通銀行早於92年12 月間即被中信銀行併購而消滅，被上訴人仍執「萬通銀行」 為付款人之系爭支票作為定金之交付，可見被上訴人係與同 人公司同謀云云。然查，經本院向中信銀行查詢結果，發票 日為99年11月25日之系爭支票，仍屬有效之支票，須於提示 期限內申請提示等語，有中信銀行101 年7 月19日中信銀00 000000000000號函在卷可稽（見本院卷第46頁），顯見系爭 支票並不因萬通銀行被中信銀行併購而影響其效力，是被告 前揭抗辯亦非可採。 五、綜上所述，上訴人在同人公司合法代理其收受被上訴人之定 金，並通知上訴人系爭房地以838 萬元成交，另訂於99年11 月28日21時在同人公司辦理簽約手續時未到場，嗣並於99年 12月24日以買賣為登記原因將系爭房地移轉登記予訴外人范 智欽、林鷹泳各2 分之1 ，可見上訴人所為已致系爭房地陷 於不能履行，且此不能履行之事由係可歸責於上訴人，彰彰 甚明。從而，被上訴人依民法第249 條第3 款規定，請求上 訴人加倍返還其所受之定金，自屬有據，應予准許。又本件 係適用簡易程序所為上訴人敗訴之判決，依民事訴訟法第38 9 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。是則原審為 被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，於法並無 不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應予駁回其上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 本院審酌後，認與判決結果無影響，毋庸再予一一審酌，附 此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 10 月 17 日 民事第三庭 審判長 法 官 高文淵 法 官 陳映如 法 官 劉以全 以上正本證明與原本無異 本件不得上訴 中 華 民 國 101 年 10 月 17 日 書記官 陳淑芳