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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第1955號 原　　　告　黃麗霞 訴訟代理人　陳筱屏律師 被　　　告　許正吉 訴訟代理人　方鳴濤律師 　　　　　　楊堯泓律師 上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國102年2月20日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○號土地上如附圖 所示B建物（面積八十四點八一平方公尺）、C建物（面積二六點 二八平方公尺）全部拆除，將該部分土地返還原告。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣壹佰陸拾伍萬元供擔保後，得假執行；但 被告如以新臺幣肆佰玖拾肆萬參仟伍佰零伍元為原告預供擔保後 ，得免為假執行。 事 實 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本 件原告起訴，其聲明第 1項原為：被告應自其所有新北市○ ○區○○路 ○○○巷○○號（下稱系爭房屋）占用坐落新北市○ ○區○○段 ○○○○號土地遷出，將該部分房屋拆除，並將所 占用之土地返還原告。嗣於訴訟進行中，更正為如後述訴之 聲明所載（見本院卷第140、191頁）。雖原告主張被告占用 之地號前後有異，惟其所為訴之變更，係本於被告系爭房屋 占用原告所有土地之同一請求基礎事實，合於前揭法條規定 ，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張： ㈠原告於民國100年3月16日因買賣登記取得新北市○○區○○ 段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），被告所有系爭房屋占 用系爭土地，為無權占有，嚴重妨害原告土地所有權能之行 使，爰依民法第 767條規定請求被告拆除系爭房屋，並返還 無權占有之土地。 ㈡被告未舉證確有法定租賃權存在。 ㈢併為聲明：1.被告應將坐落系爭土地上如附圖所示B、C建物 拆除，將該部分土地返還原告。2.前項請求，願供擔保請准 宣告假執行。 二、被告則以： ㈠新北市○○區○○段○○○○號土地（重測前為393-7地號）係 由原臺北縣○○段○○○段000地號（下稱西盛393地號）之 土地分割而來，而西盛 393地號土地自清朝乾隆年間即由許 氏先祖許式生渡台墾居，其有 2子分為許欽英、許欽居，許 欽居有 4子，分為許克為、許克擇、許克鄰、許克帝，為許 氏四大房祖，先祖許式生逝世後，由許欽居繼承，許欽居逝 世後由四大房祖繼承，四大房祖於新樹段 309地號修建高陽 派居，世代共居於西盛庄，被告為四大房祖派系之大房一脈 ，依據被告現居之系爭房屋門牌歷史整編記錄可知，被告之 先祖始終居於現址，原告起訴主張占用新樹段 310地號之房 舍，實與被告坐落新樹段 309地號之房舍相連一體無法分割 ，系爭屋舍為清朝時期所興建，請求鑑定系爭房屋建造年代 即可明瞭。嗣抗戰勝利後，國民政府開始進行土地總登記， 因派下子孫眾多，為便宜行事，推派部分繼承人擔任土地登 記名義人，導致原屬先祖許式生、許欽居 1人所有之房地， 因時間因素，使土地及房屋讓與相異之人，被告為系爭房屋 之納稅義務人，依民法第425條之1規定及實務見解，被告對 於新樹段 310地號土地有法定租賃權存在。被告請求法院酌 定租金數額，考量被告自先祖許式生即世代世居於此，利用 土地僅供居住，該地亦非商業繁榮之區，系爭土地曾以申報 地價年息5%計算地上權地租，請求酌定申報地價 5% 為租金 上限。 ㈡系爭房屋位於「樹林鎮三多里地區都市計劃」範圍內，於66 年5月7日起至67年5月6日止禁建房屋，系爭房屋經新北市工 務局認定為「合法房屋」，可見系爭房屋於前開期間之前即 已合法存在；再依行政院農業委員會林務局（下稱林務局） 農林航空測量所提供之空照圖所示，37年、67年、72年拍攝 之空照圖均無改變，與系爭房屋現狀相同，系爭房屋坐落之 重測前393-7地號土地（即新樹段310地號），屬同一地號土 地之土地利用，分由各房子孫管理，但因政府土地政策，土 地重劃或分割，始造成土地地號改變，導致房屋同時坐落於 不同地號上，但房屋坐落始終未曾改變；原告應自陳新基、 陳瑞玄受讓取得土地，該 2人為台信開發建設股份有限公司 之董事長及董事，於97年間以贈與方式取得系爭土地共有人 地位，之後再以買賣方式取得其餘共有部分，目的在於規避 土地法第34條之1第4項其他共有人之優先承購權，因「贈與 」無需如「買賣」需履行其他共有人之優先承購權，最終於 100年間由該2人取得系爭土地全部權利，之後再移轉與原告 ，原告與陳新基於土地登記簿上登載相同地址， 2人關係匪 淺，原告等人採用受贈小部分土地，再大肆購買其餘土地， 意圖規避土地法規定，利用偽稱系爭土地已設定地上權，使 其他共有人出賣或移轉時增加困難及貶低出售價格，而土地 僅能出售陳新基、陳瑞玄 2人，原告與陳新基、陳瑞玄等人 既專營土地買賣，於取得土地前早已知悉系爭土地利用情形 ，況且臺灣因繼承導致土地及房屋所有權分離之情形所在多 有，原告等人豈有不詳加調查系爭土地利用及繼承狀況，原 告請求拆屋還地實屬濫用權利等語置辯。 ㈢併為答辯聲明：1.駁回原告之訴及其假執行之聲請。2.如受 不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、原告向前手購得系爭土地，於100年3月16日移轉登記；系爭 房屋未辦理建物所有權第 1次登記，現為被告占有使用且由 被告繳納房屋稅；又本院至現場履勘並囑託新北市新莊地政 事務所派員前往測量結果：系爭房屋占用系爭土地之情形如 附圖所示，B建物占用面積84.81㎡、C建物占用面積26.28㎡ 等事實，有土地登記謄本、勘驗筆錄、現場照片、複丈成果 圖在卷可稽（見本院卷第114至119頁、第 143頁），復為兩 造所不爭執，自為真實。 四、原告主張被告所有系爭房屋如附圖所示B建物、C建物部分無 權占用系爭土地，依民法第 767條規定，請求被告拆除系爭 房屋，並將系爭土地返還予原告等語，則為被告所否認，並 以前開情詞置辯，是本件應審究者為：㈠被告占用系爭土地 有無法律上之權源？㈡原告請求拆屋還地有無權利濫用？茲 分別說明如下： ㈠被告占用系爭土地有無合法權源？ 1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文。次按以無權占有為原因， 請求返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事實無爭 執，而僅以非無權占有為抗辯者，占有人自應就其取得占有 係有正當權源之事實負舉證之責（最高法院85年度台上字第 1120號、83年度台上字第1553號判決意旨參照）。本件原告 為系爭土地所有權人，系爭土地如附圖所示B建物（面積 84. 81㎡）、C建物（面積26.28㎡）為被告所有，業經本院認定 如上所述，被告以非無權占有為抗辯，自應由被告就其取得 占有係有正當權源之事實負舉證責任。 2.本件有無民法第425條之1第 1項規定之適用？ 被告主張有權占有系爭土地，係以系爭土地、房屋原屬先祖 許式生、許欽居 1人所有，因政府進行土地總登記時，派下 子孫眾多，為便宜行事，推派部分繼承人擔任土地登記名義 人，房地分由各房子孫管理，致使土地及房屋讓與相異之人 ，應有民法第425條之1第1項規定之適用云云。經查： ①土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房 屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之 人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與 土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其 期限不受第449條第1項規定之限制。民法第 425條之1第1項 定有明文。依前揭法條文義，該法律推定之租賃權係以「土 地與房屋原同屬一人所有」為要件。 ②被告主張前開法定租賃權存在，固據提出石龜瑤林許氏家譜 （式生派）節錄本、許氏生子孫大房一脈系統圖、系爭房屋 之歷史戶籍及門牌整編資料、系爭房屋稅籍證明書、新北市 政府工務局101年10月22日北工使字第 0000000000號函、林 務局農林航空測量所空照圖為證（見本院卷42至94頁、第20 2至209頁），惟為原告所否認，且觀之提出門牌整編歷史資 料，雖可認系爭房屋35年間門牌初編14戶設籍「西盛488 號 」，41年間 13戶「西盛488號」，44年20戶「西盛74號」， 57 年「西盛74號」，67年「新樹路263巷19號」，迄今「新 樹路699巷 29號」之演進過程，而系爭房屋是否即為被告主 張祖先所居住之「臺北廳擺接堡西盛庄土名西盛三百九十三 番地」仍屬無法證明；退萬步言，縱使被告祖先曾於系爭房 屋居住之事實，被告所提之許氏家譜、系統圖，亦無法證明 系爭房屋究竟由何人出資興建？興建房屋之人是否與系爭土 地所有權人同屬一人？況且被告與其主張之先祖許式生、許 欽居相距7、8代，許欽居以下歷代子孫有數十人，被告未能 舉證基於如何之繼承、分割，而使「土地及房屋同時或先後 讓與相異之人」，亦未提出任何分管契約、鬮分契約佐證， 本件被告既無法證明系爭土地及其土地上之系爭房屋原同屬 一人所有，本件自無民法第 425條之1第1項規定之適用，是 被告此部分所辯，並不足採。 ③依前揭新北市政府工務局函所示，工務局於101年10月3日現 場勘查，為 1層土磚混合造，依房屋稅籍、電力證明等文件 可佐證該建物係在「樹林鎮三多里地區都市計劃」公告實施 （68年4月19日）及禁建期間（66年5月7日起至67年5 月6日 ）前已存在，依法認定為合法房屋（合法面積依稅籍資料記 載為 87.3㎡為準）等語（見本院卷第203頁），充其量僅能 證明系爭房屋（87.3㎡）至少於66年5月7日已存在，惟新莊 地政事務所之複丈成果圖所示系爭房屋占○○○區○○段○○ ○○號土地已有86.58㎡（67.78+18.8），另占用系爭土地則 為111.09㎡（84.81+ 26.28），總面積遠遠超過前述合法房 屋面積，再佐以本院履勘現場時，被告自認系爭房屋外牆為 水泥，後方有增建廁所，曾因颱風吹倒後增建等情（見本院 卷第 114頁），益徵系爭房屋是否全為被告先祖所興建乙節 ，更非無疑，被告此部分主張，亦非可採。 ④至被告依最高法院 95年台上字第551號判決，主張土地所有 權人長期默許被告使用土地，應推定有法定租賃權存在云云 ，惟依前開最高法院判決意旨，民法第425條之1關於推定租 賃關係存在，仍須以「土地與房屋同屬一人」為前提，嗣土 地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然 除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地 之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土 地，並非所有土地所有權人未為反對之情況下，即可推定法 定租賃權存在，進而推斷土地承買人有默許他人繼續使用土 地，被告以前揭情詞置辯，顯有誤會。 ㈡原告請求拆屋還地有無權利濫用？ 按權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目的 ，民法第148條第1項定有明文。倘權利之行使，自己所得利 益極少而他人及國家社會所受之損失甚大，非不得視為以損 害他人為主要目的。惟行使權利，是否以損害他人為主要目 的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家 社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之（最高法院 88年台上字第357號、89年台上字第855號判決意旨參照）。 經查，原告為系爭土地之所有權人，請求被告返還無權占有 之系爭土地，乃所有權人依法主張權利之當然結果，不論從 權利本質、經濟目的、社會觀念而言，本件請求乃原告依法 行使正當權利，難認逾越必要範圍，況系爭房屋折舊年數為 61年，房屋內有部分屋頂坍塌，此有房屋稅籍證明書、勘驗 筆錄及照片可參（見本院卷第94、114、118頁），可見屋齡 久遠，價值不高，原告請求拆屋還地，亦無一方所得利益與 他方所受損失顯不相當，或專以損害被告利益為目的之情形 存在，被告空指原告權利濫用，應無足取。 五、綜上，本件原告主張被告無法律上之正當權源占有系爭土地 ，依民法第767條請求被告將占用系爭土地如附圖所示B建物 （面積 84.81㎡）、C建物（面積26.28㎡）拆除，並將該部 分之土地返還原告，於法有據，應予准許。 六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均 合於法律規定，爰各酌定相當之擔保金額准許之，並諭知如 主文第3項所示。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本 院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌 ，附此敘明。 八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第 78條、第390條 第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 3 月 6 日 民事第三庭 審判長法 官 高文淵 法 官 邱育佩 法 官 張瓊華 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 3 月 6 日 書記官 洪來慧