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臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第444號 原　　　告　呂世強 被　　　告　張銘昇 　　　　　　捷運讚不動產經紀有限公司 上　一　人 法定代理人　張榮隆 被　　　告　黃明堂 上二人共同 訴訟代理人　陳守文律師 複代 理 人　李易哲律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國101 年7 月11日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠緣原告於民國98年6 月25日經由住商不動產蘆洲三民捷運加 盟店即被告捷運讚不動產經紀有限公司之仲介，向被告張銘 昇買受坐落新北市○○區○○街○○○ 號5 樓之房地（下稱系 爭房地）及地下室停車位乙座，雙方並立有買賣契約書（下 稱系爭買賣契約書）為憑。又依據系爭買賣契約書第1 條第 2 項關於停車位標示之約定：本停車位為地下室第2 層平面 式，編號第B2-9號停車位1 座，權屬為所有權持分併入公共 設施；另依房地產標的現況說明書第3 項記載，停車位使用 狀況為：固定位置使用。因此，原告所理解之停車位為有獨 立之持份所有權，且係固定位置使用，被告亦係如此向原告 告知。豈料，原告搬進去住後，於98年11月間，經由長安社 區管理委員會通知停車位須抽籤決定，原告始知受騙，雖經 向新北市政府消保官多次協調仍無結果，且於101 年5 月間 又重新辦理停車位抽籤，即可確定長安社區之停車位係每年 抽籤已決定是否有停車位可供使用，非如系爭買賣契約書內 所約定係編號B2-9號車位固定位置使用。 ㈡又長安社區地上建物建號共有47棟，而地下室停車場目前編 號有21座停車位，僅有44.68 ％之抽中機會，因此於長安社 區之停車位管理辦法，對於抽中停車位之住戶每月需多繳新 臺幣（下同）1,000 元之費用，用以補貼未抽中停車位之住 戶，向外承租停車位每月3,500 元之用，惟就上開事實，出 賣人、經紀人均未據實告知，僅於房地產標的現況說明書第 2 項載明管理費為每月1,600 元，然事實上每月管理費應僅 為600 元，其餘1,000 元部分則係補貼未抽中停車位之住戶 ，倘原告所買受之停車位係獨立產權固定位置使用，則毋需 多負擔每月1,000 元之費用。故被告張銘昇所出售之停車位 既係有獨立持份併入公共設施，且有固定位置使用，而斯時 系爭房地及停車位總價為560 萬元，停車位當時估價為100 萬，現該地區之停車位已漲至130 萬元，此項利益即應歸由 買受人所享有。而依長安社區建物棟數共47棟與停車位共21 個之比率計算，則每個車位僅有58萬元之價值（即130 萬元 ×44.68 ％＝58萬元），其價值之損失為72萬元（即130 萬 元－58萬元＝72萬元）。倘依系爭買賣契約書內容及建物登 記謄本所載，經換算後該不動產之總坪數為35.33 坪，其中 停車位部分占有5.62坪，故按總買賣價金560 萬元計算，系 爭停車位之價值約為89萬元（即560 萬元／總坪數35.33 坪 ×5.62坪＝89.08 萬元），原告現僅斟酌請求60萬元之損失 賠償，自屬合理。 ㈢一般地下室停車位產權表現方式有二種：一是產權獨立使用 固定停車位，在交易過程中就有使用位置編號之約定，其所 有權表示方式，係地下室產權共有持分，使用區別並標示為 停車場，有購買停車場持分的，才有停車位，未購買的則無 停車位；一是地下室停車場及其他公共使用空間均併入公共 設施，歸全體住戶共有，所有住戶均按其主建物面積之比例 ，共有公共設施之產權，其使用範圍並不確定，一般係由管 理委員會另定使用辦法，抽籤是最普遍之方式。而依據系爭 買賣契約書第1 條第2 項約定是將所有權併入公共設施，但 依房地產標的現況說明書第3 項記載使用狀況，則是註明「 固定位置使用」，這二者就會發生矛盾，一般如果是固定位 置使用，其所有權都是獨立產權，而倘產權係併入公共設施 ，則其使用狀況一般是定期抽籤，被告張銘昇對此一事實加 以隱暪，未能據實告知，而被告黃明堂、捷運讚不動產經紀 有限公司（下稱捷運讚公司）依其專業應可察覺端倪，而未 能調查詢問清楚，致發生權利瑕疵，被告依法自應負賠償之 責。 ㈣再所謂法定停車位係指依據內政部發布建築技術規則設計施 工編第59條之規定：建築物按其總數地板面積之多寡，依照 法定比例所應設置之停車位，內政部據此亦於80年9 月18日 公布（80）內營字第8071337 號函釋。而依該函釋內容，法 定停車位必須登記為公共設施，應為該區分所有建築物全體 所有權人，抑或合意由部分所有權人所共有，亦即法定停車 位不得登記為專有，無法取得獨立之權狀，而消費者所買受 者，僅係使用權之權利而非所有權，除區分所有權人另有合 意約定外，否則無法達到共有專用之效果。惟被告出售系爭 房地予原告時，並無告知系爭停車位無共有專用之效果，且 於銷售過程中所陳之「房地產標的現況說明書」亦載明停車 位之使用狀況係固定位置使用，並未主動說明告知該車位之 使用權須透過管理委員會抽籤取得始可使用，被告並於該說 明書簽章部分後括弧內載明：本標的依法應負擔瑕疵擔保責 任，標的物現況日後如有變更，應如實告知買方。又於簽約 該標的物買賣契約之時，原告亦再三詢問車位之獨立使用權 利，被告仍諉稱有可供獨立使用系爭停車位之權利，並於系 爭買賣契約書第1 條第2 項有關停車位標示之權屬為「所有 權」，內容並載明「為編號B2-9之停車位，無定期抽籤之情 狀」。詎料，原告於交屋後卻因管理委員會須抽籤始可使用 之規定，造成無停車位可使用之狀況，顯然與系爭房地簽約 當時之承諾約定相異，已造成原告權利之嚴重損害。 ㈤另雙方當事人原於98年12月1 日達成協議，內容載明：對造 人即被告捷運讚公司表示系爭停車位倘若確定要重新抽籤， 屋主即被告張銘昇表示願意賠償申訴人即原告，對造人即被 告捷運讚公司已明白表示系爭建物已包含車位的價格銷售於 申訴人，嗣後卻未享有車位，對申訴人並不公平，願盡力無 償協助申訴人向系爭建物出賣人即被告張銘昇爭取退款或賠 償等語，惟於嗣後竟不聞不問，似有規避法律責任之嫌。 ㈥承前所述，被告張銘昇既為出賣人，依民法第349 條、第35 3 條即應負權利瑕疵擔保之債務不履行損害賠償責任；而被 告黃明堂、捷運讚公司係以仲介為營業，則依民法第567 條 第2 項規定應負調查之義務，竟欠缺善良管理人之注意義務 ，以致調查不確實而損害原告之利益，依法亦應負債務不履 行之責任，原告自得依據民法第227 條第1 項、不動產經紀 業管理條例第26條第2 項之規定，請求被告捷運讚公司、黃 明堂應連帶負損害賠償責任。為此，爰依上揭所示之法律關 係，提起本件訴訟，並聲明求為判決：被告應連帶給付原告 600,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5 ％計算之利息。 二、被告張銘昇則以：伊自87年1 月購得系爭房地後，即將車輛 停放在B2-9之固定車位，且社區內從未有過停車位需重新抽 籤之事宜。而原告於98年8 月購得系爭房地後，就與其他住 戶產生停車位之糾紛，惟經消保官調解後，已無重抽停車位 之情事。直至100 年間，原告又來電告知該社區有重抽停車 位之情事，伊亦委託仲介向原告轉達願將買賣關係還原，並 請求歸還系爭房地。詎原告不但置之不理，更將系爭房地迅 速轉售他人，且獲利高達約210 萬元，原告自無受有損害等 語，資為抗辯，並聲明求為判決：原告之訴駁回。 三、被告黃明堂、捷運讚公司則以下列情詞置辯，並聲明求為判 決：原告之訴駁回。 ㈠緣被告黃明堂、捷運讚公司係於98年6 月13日受被告張銘昇 委託銷售系爭房地及編號B2-9停車位，並由被告張銘昇書立 房地產標的現況說明書，被告黃明堂、捷運讚公司依民法第 567 條之規定，就系爭房地訂約事項及賣方履約能力善盡調 查義務後，於98年6 月25日居間斡旋覓得原告同意買受系爭 房地並簽訂系爭買賣契約書，且於98年7 月21日完成所有權 移轉登記並已交付完畢，故原告及被告張銘昇就系爭買賣契 約書所載內容難謂未具履約能力。又原告亦自陳就系爭停車 位使用權產生爭議之時點係98年11月間，益徵自98年6 月13 日被告黃明堂、捷運讚公司受託銷售系爭房地時起至98年7 月21日買賣雙方完成所有權移轉登記並點交完成日止，原告 及被告張銘昇就系爭房地及車位之履約能力既未生爭議，自 難謂被告黃明堂、捷運讚公司未善盡居間人據實調查及報告 義務。 ㈡又被告黃明堂、捷運讚公司於98年6 月13日受被告張銘昇委 託銷售系爭房地後至98年6 月25日原告與被告張銘昇簽訂系 爭買賣契約書前，依被告張銘昇所書立之房地產標的現況說 明書所載內容調閱土地建物登記謄本、檢視系爭房地屋況、 訪查系爭車位使用現況等調查行為，即係為確保被告張銘昇 就系爭房地具履約能力，尚且為求買賣雙方就本件買賣之誠 信履行及保障雙方權益，亦委由訴外人安信建築經理股份有 限公司辦理「買賣價金履約保證」。準此，被告黃明堂、捷 運讚公司於執行仲介業務過程中並無故意或過失致原告受有 任何損害，且原告就此亦未舉證以實其說，原告提起本件訴 訟並不適法。 ㈢另被告黃明堂、捷運讚公司依據被告張銘昇所載房地產現況 說明書調查系爭停車位「現況」之使用情形，確為被告張銘 昇於87年1 月19日買受系爭房地時起至出售予原告之日止， 該停車位多年均為被告張銘昇所固定使用，且其權屬亦於系 爭買賣契約書第1 條第2 項載明「持分併入公共設施」，又 被告張銘昇委託被告黃明堂、捷運讚公司出售系爭房地及車 位時之「現況」其管理費確為1,600 元，被告黃明堂、捷運 讚公司就調查內容均據實報告於原告，實難指摘被告黃明堂 、捷運讚公司有何違反居間人義務之情。更何況，原告雖稱 系爭停車位當時估價為100 萬元，目前該地區停車位已漲至 130 萬元云云。惟遍觀全卷原告就此並未提出任何證據證明 ，如何得出原告受有72萬元之損害，不無疑問？遑論，原告 於98年7 月21日取得系爭房地後，已於100 年7 月27日以高 價轉售予訴外人陳俊利，且系爭房地所在交通便利商家林立 ，益足證原告買受系爭房地並未因地下停車位之故而生有任 何之損害。 四、原告主張其於98年6 月25日經由被告黃明堂、捷運讚公司之 仲介，向被告張銘昇買受系爭房地及地下室停車位1 座，原 告並依據系爭買賣契約書第1 條第2 項約定，以及房地產標 的現況說明書第3 項之記載，且經被告之告知，因而認定該 停車位為有獨立之持分所有權，且係固定位置使用。詎於98 年11月間，經長安社區管理委員會通知停車位須經由抽籤決 定之，原告始知受騙，嗣雖經新北市政府消保官多次協調仍 無結果，甚且已於101 年5 月間辦理停車位抽籤事宜，顯見 長安社區內停車位均須經抽籤始能決定。惟被告張銘昇對此 一事實竟加以隱暪，未能據實告知，而被告黃明堂、捷運讚 公司係以仲介為營業，竟欠缺善良管理人之注意義務，以致 調查不確實而損害原告之利益，依法即應連帶負損害賠償責 任。又因本件買賣總價款為560 萬元，而系爭房地及停車位 之總坪數為35.33 坪，其中停車位部分約為5.62坪，故系爭 停車位之價值約為89萬元，原告僅斟酌以60萬元作為本件損 害賠償數額等語。被告張銘昇則以伊自87年1 月購得系爭房 地後，即將車輛固定停放在B2-9之車位上，從未有過重抽停 車位之情事，直至100 年間經原告來電始知有此情事，伊曾 委託仲介向原告轉達願將買賣關係還原，詎原告非但置之不 理，甚至將系爭房地轉賣他人，預估獲利達210 萬元，顯然 原告並無受有損害等語置辯。另被告黃明堂、捷運讚公司則 以伊係於98年6 月13日受被告張銘昇之委託銷售系爭房地及 編號B2-9停車位，且由被告張銘昇書立房地產標的現況說明 書，而伊就系爭房地訂約事項及賣方之履約能力盡調查義務 後，嗣於98年6 月25日居間斡旋覓得原告同意買受並簽訂系 爭買賣契約書，且於98年7 月21日完成所有權移轉登記並已 交付完畢，而於上開期間內，原告及被告張銘昇就系爭房地 及車位之履約能力既未生爭議，足見被告黃明堂、捷運讚公 司業已善盡居間人據實調查及報告義務等語資為抗辯。是以 ，本件兩造之爭執要旨，厥為㈠被告張銘昇是否應負權利瑕 疵擔保責任？㈡被告黃明堂、捷運讚公司是否未盡民法第56 7 條第2 項之調查義務？等項。以下分項審究之。 五、關於「被告張銘昇是否應負權利瑕疵擔保責任？」爭點部分 ： ㈠按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277 條前段定有明文。次按民事訴訟如係由原告 主張權利者，應由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以 證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能 舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高 法院17年上字第917 號著有判例可參。而所謂權利瑕疵擔保 ，依民法第349 條及第350 條規定，出賣人僅擔保第三人就 買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係 存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存 在之謂（最高法院96年度台上字第2617號判決參照）。又權 利之瑕疵，出賣人對之負擔保責任者，以買賣契約成立時業 已存在者為限，若於契約成立當時權利並無瑕疵，而嗣後權 利始有欠缺，則僅生債務不履行或危險負擔之問題，與權利 瑕疵擔保責任無關（最高法院71年度台上字第4114號判決參 照）。 ㈡又按區分所有建物之共同使用部分性質上係屬共有，共有人 將各相關區分所有專有部分之建物所有權移轉時，依現行土 地登記規則第94條（即84年7 月12日修正前之第72條第2 款 ）規定，區分所有建物之共有部分，除法令另有規定外，應 隨同各相關專有部分及其基地權利為移轉、設定或限制登記 。各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其經濟目的 而為使用或約定分管，然而使用權乃所有權之積極權能之一 ，不得與所有權分離而單獨為買賣標的，地下室車位共同使 用部分更與建物專有部分具有密切不可分之主從關係，建物 專有部分之所有人自不得將共同使用部分之車位使用權（即 專有使用權，下稱專用權）單獨出售予該建物共有人以外之 他人。復按公寓大廈之地下室停車位，有僅就地下室停車位 部分獨立編列建號者，有與其他公共設施共同編列為同一建 號者，後者為區分公寓大廈共有人有無停車位專用權之表徵 ，或按所持有之共同使用建物應有部分比例多寡定之，或以 公寓大廈共有人所定分管協議文件表彰停車位之約定專用部 分誰屬，惟均須受前揭停車位專用權轉讓法則之限制。再者 ，因約定專用而取得停車位者，該權利本質為使用，係隨分 管契約之約定內容變更，而更易該共用部分之約定專用範圍 或分管主張（如原未購置停車位專用權之建物區分所有權人 ，因向其他區分所有權人買受停車位專用權，而成為分管主 體；原有購置停車位專用權者，則因出售該專用權予同建物 其他共有人，而喪失專用權），故受讓人可能因繼受原分管 主體而取得停車位專用權，亦可能因分管契約變動而喪失使 用停車位之分管地位。申言之，受讓人固自原分管主體取得 建物「專有部分」與「共用部分之應有部分」，惟不必然隨 同取得停車位專用權，仍應視個案證調查之具體結果為斷。 ㈢系爭房屋於82年6 月5 日辦理建物第一次登記時，建商係將 其共有部分即新北市○○區○○段10334 、10336 建號之權 利範圍分配登記予各主建物之所有權人，此有建物登記第一 類謄本附卷（見本院卷第21頁）為證。併參以系爭買賣契約 書第1 條第2 項關於停車位之標示：本停車位為地下第2 層 ，平面式，編號第B2-9號車位，共1 座。權屬：所有權（持 分併入公共設施）。是以，系爭房屋之停車位係屬於以共同 使用方式登記，且於系爭買賣契約書內亦已載明停車位所有 權係持分併入公共設施，則依上開說明，即可確知系爭停車 位當然並無獨立產權，而只有使用權甚明，故原告主張係向 被告張銘昇購買具有獨立產權之停車位云云，即屬無稽，並 不足採。 ㈣再觀諸房地產標的現況說明書所示，其中項次3 內容「是否 有停車位之分管協議及圖說」欄，並未為任何勾選，僅在其 後之備註說明欄內，關於使用狀況部分勾選為係固定位置使 用等情，有上開說明書附卷（見本院卷第11頁）為憑，而系 爭停車位既屬於社區之共用部分，當然不屬於系爭房地之專 有部分，惟系爭房地之所有人基於共有權關係，自仍得使用 屬共有部分性質之系爭停車位所在，僅不過倘共有人主張係 專就特定車位而為使用，則一般即須依據分管協議取得車位 專有權，方得以對抗其餘之區分所有權人。本件被告張銘昇 既未於「是否有停車位之分管協議及圖說」欄內勾選「是」 ，足見長安社區內對於停車位管理及使用並無分管協議之存 在，則被告張銘昇自亦無出售系爭停車位專用權之權限。況 衡諸常情，倘若原告確有以高達100 萬元之價格，向被告張 銘昇買受系爭停車位之專用權，則原告於簽約時必然要求在 系爭買賣契約書第3 條第1 項買賣總價款內記載車位之價格 ，而非係在車位價格處打「X 」（見本院卷第7 頁反面）， 由此益徵原告主張渠係以100 萬元價格向被告張銘昇購買系 爭停車位之「專用權」云云，亦無可取，被告張銘昇辯稱系 爭買賣契約書內之總價款並未包含系爭停車位之「專用權」 云云，尚非子虛。 ㈤原告復聲請傳喚證人何信宏、原青到庭作證，而經本院依其 聲請通知證人何信宏、原青於本院審理時到庭作證，經證人 何信宏於101 年5 月28日本院行言詞辯論程序時到庭具結後 證稱：「我係新北市○○區○○街○○○ 巷○ 弄○ 號7 樓之住 戶，地下2 樓之停車場係屬公共設施而由全體住戶所共有。 又本社區係在82年間興建完成，斯時地下2 樓即係供作停車 場使用，而當時係因為停車場之坡度較斜，故停下去的住戶 並不多，嗣後因為住戶變多，所以有停車需求的人也變多了 ，導致停車位不夠用，另外還有需要維護修繕，故住戶間就 有開會討論相關之問題，一開始係作成由停車的住戶支付地 下2 樓的維護修繕費用之決議，現在則係於100 年7 月召開 住戶大會協調後，大家同意由在地下2 樓有停車的住戶，以 及想要在地下2 樓有停車位使用的住戶，均須繳交費用3,00 0 元充做公基金，再由負責管理的住戶以公基金去補貼在外 面租停車位的住戶，而補貼的方式係全額補貼。」等語（見 本院卷第97頁反面、第98頁）；證人原青則係於101 年7 月 11日本院行言詞辯論程序時到庭具結後證稱：「我大概係在 87年以後搬進新北市○○區○○街○○○ 號4 樓，我並不清楚 買賣當時，我先生有無買受地下2 樓的停車位，但是我們是 一搬進去就使用地下2 樓11號的停車位，一直到101 年6 月 30日為止，都是固定停在這個車位，惟社區或停車場均無公 告，抑或標明那個特定的停車位是由何人來使用。後來係因 為有爭議，所以長安社區在100 年成立停車管理自治委員會 ，並以抽籤的方式決定停車位，而於101 年7 月1 日開始才 是依照抽籤的結果去停，但私底下還是可以互換。而有停車 的住戶（含向外承租車位的住戶）均須每半年繳交6,000 元 ，平均1 個月1,000 元予輪值的委員，並由上開所繳交之費 用，每月補助3,500 元予外停的住戶，這種補助情形已經持 續好幾年了，且直至目前為止，未曾發生地下室沒有位置停 ，外停又沒有補貼的狀況，而此種實施的情形及收費方式， 我們都有在電梯裡張貼公告，沒有聽說有住戶對上開採行的 方式有所意見。我搬入之後停在11號，被告張銘昇就停在9 號，9 號是他在使用。同意書上後面編號24至27部分，是外 停的住戶，編號1 至22是我們從搬進來時，大家就都這樣停 ，一直停到說要抽籤之前。新的停車位是在簽停車管理同意 書當天抽的，抽的結果是今年（101 年）7 月1 日才開始實 施。另外有關電梯保養及水塔清理等公共設施維護所需支出 的費用，則由全體住戶每半年固定繳交3,000 元予輪值的委 員。我並不知道被告張銘昇對於停車位要以抽籤方式決定乙 事是否知情，我只知道到目前為止，我們只有抽過1 次籤， 就是100 年6 月間抽的，並於101 年7 月1 日才開始實施。 」等語（見本院卷第125 頁反面至第129 頁）。由上開證詞 可知，證人原青於87年間搬進長安社區後，即固定使用地下 2 樓11號之停車位，且每半年繳交6,000 元之停車場管理維 護費用予輪值之委員，其中包含補貼外停住戶每月3,500 元 之費用。其後係因有住戶就停車位管理、使用有爭執，故始 於100 年間成立一個停車管理自治委員會，並作成停車位以 抽籤方式決定之決議，且於101 年7 月1 日才開始實施，核 與被告張銘昇辯稱伊自87年1 月購得系爭房地起至98年6 月 25日出售系爭房地予原告為止，即係將車輛固定停放在B2-9 號之車位，且此段期間未曾有過停車位重抽之情事等語相符 ，顯見被告張銘昇於出售系爭房地之際，依其主觀認知，即 係將車輛固定停放於地下2 樓9 號車位內，故於仲介公司詢 問不動產現況時，方於使用狀況欄內勾選固定位置使用，此 一勾選既與當時之情況相吻合，自非屬故意欺暪而未據實告 知者甚明。此外，原告依據系爭買賣契約書第1 條「不動產 標示」所載，乃係向被告張銘昇買受系爭房地之權利範圍（ 包括公共設施之共有部分在內），且被告張銘昇亦已將系爭 房地包括公共設施之共有部分其權利範圍即所有權全部依據 登記謄本所載悉數移轉登記與原告名下，並交付予原告使用 至原告轉賣與訴外人陳俊利之前，足見本件買賣契約之履行 亦無任何權利瑕疵情形之可言。準此，原告主張被告張銘昇 係故意隱匿停車位須經由抽籤決定，應負權利瑕疵擔保責任 云云，除容有誤會外，亦尚與法未合，自不足採。 ㈥另按債務不履行之損害賠償，除法律另有規定外（如民法第 233 條、第250 條），應以損害之發生為賠償義務之成立要 件。又按損害賠償之債，固以實際上受有損害為成立要件， 倘無損害，即不發生賠償問題，被害人實際上有否受損害， 應視其財產總額有無減少而定（最高法院92年度台上字第56 6 號、第1186號判決可資參照）。原告係於98年6 月25日向 被告張銘昇買受系爭房地（包括公共設施共有部分），而被 告張銘昇亦已依約辦理系爭房地（包括公共設施共有部分） 之所有權移轉登記，並交付系爭房地（連同車位部分）予原 告使用至原告轉售前，已如前述，嗣於100 年9 月15日再將 系爭房地連同上開共有部分以總價金770 萬元轉售予訴外人 陳俊利，而原告於前揭期間內，均係將車輛固定停放於地下 2 樓9 號停車位之事實，復為原告所不爭執，則原告顯然未 因停車位嗣後始經由區分所有權人討論，改由抽籤決定乙事 而受有損害。遑論，原告非但已於系爭房地居住，並使用系 爭停車位將近2 年之時間，甚且轉售後獲利復高達2 百餘萬 元，可徵原告之財產總額非但未有減少，甚或有大幅增加之 情形。再參以原告迄至本件言詞辯論終結時為止，亦均尚未 舉證證明就此究有何損害發生（蓋自原告買受後迄至原告轉 售為止，原告均始終使用該固定位置停車緣故），自不得請 求被告張銘昇負擔損害賠償責任。 六、關於「被告黃明堂、捷運讚公司是否未盡民法第567 條第2 項之調查義務？」爭點部分： ㈠按以居間為營業之人，關於訂約事項及當事人之履行能力或 訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567 條第2 項雖有 明文，惟此項調查義務，若未特別約定，自以通常所能查證 之方法為已足，就房屋隱藏之瑕疵諸如氯離子含量、鋼筋輻 射量、水塔供水設備等隱藏之瑕疵，每須待專家、儀器檢測 方知者，未必為仲介員專業知識、經驗所及，尚難期待其完 足無誤之查證。況買受人非不得於受領後從速檢查是否有隱 藏之瑕疵。 ㈡承前述，被告黃明堂、捷運讚公司既已就房屋交易通常所關 注事項如：住戶規約、管理費、停車位使用狀況、建物現狀 、增建部分等情形詳細詢問被告張銘昇，且經被告張銘昇據 實填載於房地產標的現況說明書，並交予原告收執（見本院 卷第11頁），另被告黃明堂亦曾帶原告至現場查勘，此為原 告所自承（見本院卷第73頁）。再參以原告提出之長安社區 地下室停車管理辦法及98年地下停車位抽籤施行細則所示， 該辦法係於98年11月11日始完成修定，並將該辦法及施行細 則張貼於電梯內，則於被告黃明堂帶原告至現場查勘時，顯 然尚未有該項公告存在，自難苛責被告黃明堂需知悉「將抽 籤決定車位」乙事，且由系爭停車位外觀亦難查悉該車位並 非供作固定使用，況依證人原青上開所為證述，益顯見就該 社區之地下2 樓停車位使用情形，係至少於101 年6 月30日 以前，確實均係由各該區分所有權人固定使用各該位置無誤 ，且時間長達10年以上，自亦難謂被告黃明堂、捷運讚公司 有何未盡或違反仲介之義務，而有所謂不完全給付之情形， 且亦無任何故意或過失行為而造成原告之損害，則原告主張 依據民法第567 條第2 項、第227 條第1 項以及不動產經紀 業管理條例第26條第2 項之規定，被告黃明堂、捷運讚公司 應與被告張銘昇連帶負損害賠償責任云云，亦要屬無據，不 能准許。 七、從而，原告主張依據權利瑕疵擔保、不完全給付債務不履行 等法律關係，請求被告應連帶給付600,000 元，及自起訴狀 繕本送達翌日即被告黃明堂、捷運讚公司自101 年1 月11日 （見本院卷第31頁、第32頁）起、被告張銘昇自101 年2 月 16日（見本院卷第49頁）起，均至清償日止，按年息5 ％計 算之利息，洵屬於法無據，為無理由，應予駁回。 八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨 攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響， 均毋庸再予一一審酌，附此敘明。 九、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 101 年 7 月 25 日 民事第一庭法 官 黃若美 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀 中 華 民 國 101 年 7 月 25 日 書記官 高偉庭