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臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第687號 原　　　告　櫻梅建設股份有限公司 法定代理人　陳英美 訴訟代理人　游鉦添律師 複　代理人　李大偉律師 被　　　告　蔡宗裕 訴訟代理人　羅瑞洋律師 上列當事人間給付租金事件，本院於民國101 年9 月4 日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 被告應將坐落新北市○○區○○段第一二六地號土地上之門牌號 碼新北市○○區○○路二段三十六巷三十一及三十三號房屋騰空 遷讓返還原告。 被告應自民國一百零一年三月二十三日起至返還前項房屋之日止 ，按月給付原告新台幣叁仟伍佰肆拾叁元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔十分之二，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新台幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執 行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣 伍拾叁萬壹仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。 本判決第二項得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物 之交付前，以新台幣壹萬壹仟元為原告預供擔保後，得免為假執 行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張： ㈠緣原告於民國93年12月11日將所有坐落於新北市○○區○○ 段第126 地號土地上之同段第258 、259 建號建物，即門牌 號碼新北市○○區○○路2 段36巷31號、33號之房屋（下稱 系爭房屋）出租予被告，並與被告簽定租賃期限自94年1 月 1 日起至95年12月31日止、被告每月支付租金新台幣（下同 ）3 萬元之房屋租賃契約。嗣於95年12月31日租賃期限屆滿 後，被告仍繼續使用系爭房屋，依民法第451 條之規定，被 告仍繼續使用系爭房屋，視為以不定期限繼續租約。詎被告 於系爭房屋租賃契約屆滿後即未給付租金，經原告分別於99 年8 月9 日及101 年1 月20日定期催討，被告均置之不理， 至101 年1 月止被告共積欠原告租金183 萬元（計算式：每 月3 萬元×61個月＝183 萬元）。又本件被告至今已拖欠租 金達61個月，且原告已分別於99年8 月間、101 年1 月間定 期催告給付租金，被告迄未清償，已如前述，依民法第440 條第1 項、第2 項、土地法第100 條第3 款規定，及系爭房 屋租賃契約第6 條第1 款約定，原告以本起訴狀繕本送達被 告為終止租賃契約之意思表示，則兩造間之租賃契約業已終 止，而被告現仍無權佔用系爭房屋，顯受利益致原告受有損 害，原告自得依民法第179 條之規定，自租賃契約終止時起 至騰空返還系爭房屋止，請求被告按月給付相當於租金之不 當得利3 萬元。此外，本件原告既已終止兩造間之租賃契約 ，被告無權占有系爭房屋，原告自得依民法第455 條及第76 7 條請求被告騰空返還系爭房屋。退步言之，如本件被告否 認有不定期租賃契約存在，原告亦得依民法第179 條請求被 告給付相當於不當得利之租金183 萬元，及依民法第455 條 及767 條請求被告騰空返還系爭房屋。為此，爰依系爭房屋 租賃契約第3 條約定，及民法第421 條第1 項、第179 條、 第455 條、第767 條等規定提起本件訴訟。聲明請求：⒈被 告應給付原告183 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息。⒉被告應自起訴狀繕本送達 翌日起至返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告3 萬元 。⒊被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。⒋願供擔保請 准宣告假執行等語。 ㈡對被告答辯之陳述： ⒈本件並無被告之父即訴外人蔡城同意被告無償使用系爭房 屋之情，蔡城僅為原告公司之股東，而原告公司亦無授權 蔡城將系爭房屋無償借予被告使用，被告抗辯蔡城同意系 爭房屋無償借予被告，作為被告之子女生活處所使用而至 其子女成年為止云云，自應由被告負舉證之責。且倘蔡城 為照顧被告之子女，而於93年底將系爭房屋無償借予被告 使用，被告應無須支付對價予原告公司，何須再要求被告 申請補助金，並以該補助金繳付租金予原告公司，卻未逕 作為被告或其子女生活費之用，實悖於常理。又系爭房屋 確實為被告於94年間向原告公司所承租，被告並有給付租 金，詎於96年以後被告繼續租用系爭房屋，卻未繳納租金 ，原告公司屢次口頭向被告催討租金，被告均藉詞拖延拒 絕給付，原告公司姑念被告為蔡城之家屬，迄今始提起訴 訟，惟絕無借予被告無償使用之情。 ⒉被告所提臺灣板橋地方法院檢察署檢察官100 年度偵字第 8142號、第1048號不起訴處分書、鈞院99年度訴字第2178 號返還不當得利事件原告公司法定代理人之民事答辯七狀 、鈞院99年度訴字第2178號民事判決書、鈞院101 年度訴 事第143 號民事判決書所引訴外人蔡榮蔚之辯詞、證人蔡 簿、曾慶祥之證言，稱蔡城係原告公司出資人及實際負責 人，蔡城同意將系爭房屋借予被告，提供其子女居住至成 年為止；蔡榮蔚是系爭房屋租賃契約簽訂時，原告公司之 法定代理人，蔡城將系爭房屋無償借予被告使用，蔡榮蔚 怎可能不同意云云。惟蔡城未曾將系爭房無償借予被告使 用，且系爭房屋為原告公司所有，蔡城非原告公司之董事 長，無權將系爭房屋無償借予被告，且上開不起訴處分書 及答辯七狀，所涉均為登記在訴外人蔡詹水雲或其子女名 下之財產，與本件土地為原告公司所有者不同，非蔡城得 任意處分；上開蔡榮蔚之辯詞僅係蔡榮蔚依指示替被告支 付生活雜支費，蔡城從未交代蔡榮蔚將系爭房屋無償借用 予被告，且上開支付雜支費之款項均為蔡城所有，而本件 系爭房屋則為原告公司所有，蔡城自不得任意處分；證人 蔡簿及曾慶祥之證言，前後相互矛盾。上開證據，均無從 證明本件系爭房屋有無償借予被告使用，提供被告子女居 住至成年為止之情。 ⒊另被告所提訴外人林昱毅簽立之證明書，陳稱蔡城於93年 間將系爭房屋提供與訴外人張淑菁及其3 位子女為生活處 所云云。然該證明書是否真正已非無疑，且該證明書稱張 淑菁及3 位子女係自92年底居住系爭房屋等語，已與被告 所主張93年間使用、電費單據所示92年間系爭房屋無人使 用等情不符，與證人蔡簿所證稱被告之3 名子女並未住於 系爭房屋等語，亦不相一致。此外，被告之3 名子女中有 00年0出生者，被告之3 位子女焉能於92年即住於系爭房 屋。 ⒋被告另辯稱原告公司法定代理人陳英美亦無償佔用以被告 為法定代理人之源城股份有限公司所有、門牌號碼新北市 ○○區○○路○ 段○○○ 號之12房屋，此如被告無償佔用系 爭房屋一樣，均是蔡城指示云云，惟此與被告是否得為無 償使用系爭房屋無關。 二、被告則以：緣原告公司為被告之父親即訴外人蔡城生前所投 資成立之6 家公司之一，6 家公司分別為原告公司、櫻梅貿 易股份有限公司、訴外人毅城建設開發股份有限公司、源城 股份有限公司、勝旭興業股份有限公司、旺德福投資股份有 限公司，6 家公司之登記股東人選全為蔡城所決定，大多借 其子女或原告公司法定代理人之名登記，蔡城則為上開公司 之實際負責人，被告則除毅城建設開發股份有限公司外，共 擔任其餘5 家公司之股東。又蔡城與合法配偶即訴外人蔡詹 水雲共育有長子即訴外人蔡宗坤、次子即被告蔡宗裕、三子 即訴外人蔡宗訓、長女即訴外人蔡淑美；蔡城與原告公司法 定代理人陳英美則另育有訴外人蔡榮蔚、蔡榮聰等2 子。而 蔡城於93年底，將原告公司所有之系爭房屋提供予被告之非 婚生子女即訴外人蔡○○（00年生，年籍資料詳卷）、蔡○ ○（00年生，年籍資料詳卷）、蔡○○（00年生，年籍資料 詳卷），及其等母親即訴外人張淑菁作為生活處所，並同意 無償借用至上開3 名子女成年為止。因被告為領有殘障手冊 之身障人士，若經營公司，可向政府申請房屋租金補助2 年 ，蔡城遂與被告約定，除前2 年由被告與原告公司簽立租賃 契約，以政府之補助金繳付租金，當2 年租賃契約期滿、政 府補助結束後，系爭房屋仍由被告繼續無償使用至上開3 位 子女成年為止。詎蔡城於98年11月3 日死亡後，原告公司法 定代理人及其子蔡榮蔚、蔡榮聰即拒不履行蔡城之承諾，利 用身為系爭房屋之登記名義人或持有原告公司多數股份，將 蔡城生前決定無償借予被告使用之系爭房屋，請求返還並附 帶請求高額之賠償金。倘兩造間僅係單純之租賃關係，何以 租約於95年12月31日屆滿後，被告未繳租金而原告公司仍任 憑被告使用，且遲至98年11月3 日蔡城死亡之後，原告公司 始於99年8 月9 日發函催討，此由臺灣板橋地方法院檢察署 檢察官100 年度偵字第8142號、第10487 號不起訴處分書採 信證人張福來於該案證言之記載；及鈞院99年度訴字第2178 號返還不當得利事件中，陳英美所提答辯七狀、及證人曾慶 祥於該案之證言；暨鈞院101 年度訴字第143 號民事判決記 載原告公司前法定代理人蔡榮蔚於該案之主張；鈞院100 年 度簡字第3453號刑事簡易判決所引用蔡榮蔚之辯詞；證人蔡 簿、曾慶祥本件於鈞院之證言等證據，足證蔡城係原告公司 之實際負責人，蔡城同意將原告公司名下所有系爭房屋提供 予被告無償使用至被告之3 名子女成年為止。按民法第470 條第1 項前段規定，借用人應於契約所定期限屆滿時，返還 借用物。被告之上開3 名子女既未成年，系爭房屋之使用借 貸期限即未屆滿，被告自毋庸返還借用物，亦毋庸支付所謂 相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。答辯聲明：駁回原 告之訴；如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。 三、經查，系爭房屋為原告公司所有，兩造於93年12月7 日就系 爭房屋簽訂租賃契約，被告向原告承租系爭房屋，約定租金 每月3 萬元，租期自94年1 月1 日起至95年12月31日止計2 年。而上開租賃期間屆滿後，被告均無繳納租金，系爭房屋 迄今仍由被告使用等情，為兩造所不爭，並有建物所有權狀 暨登記謄本各2 件、房屋租賃契約1 件、統一發票1 紙等影 本在卷可稽（見本院卷第9 至11頁、第47至50頁），堪信此 部分之事實為真正。本件原告主張系爭房屋租賃期間屆滿後 ，被告仍繼續使用系爭房屋，視為以不定期限繼續租賃契約 ，依系爭房屋租賃契約第3 條約定，請求被告給付租賃期限 屆滿後起至101 年1 月止之租金183 萬元；或倘不定期租賃 契約不存在，依民法第179 條請求被告給付相當於租金之不 當得利183 萬元。又被告已積欠租金達61個月，且原告已分 別於99年8 月10日、101 年1 月20日，定期催告被告給付租 金，被告迄未清償，依民法第440 條第1 項、第2 項、土地 法第100 條第3 款等規定，及系爭房屋租賃契約第6 條第1 款約定，原告以本件起訴狀繕本送達告作為終止租賃契約之 意思表示，依民法第455 條、第767 條、第179 條等規定， 請求被告騰空返還系爭房屋予原告，並自起訴狀繕本送達之 翌日起至騰空返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告相 當於租金之不當得利3 萬元等語，則為被告否認，並以上開 情詞抗辯。是本件兩造爭執要點厥為： ㈠被告於系爭房屋租賃期限屆滿之翌日即99年1 月1 日起迄今 ，使用系爭房屋是否係基於不定期租賃契約關係？若否，則 係基於何法律關係使用系爭房屋？ ㈡若原告係基於不定期租賃契約使用系爭房屋，則原告請求被 告給付自96年1 月1 日起至101 年1 月止之租金183 萬元， 有無理由？若否，則原告依不當得利法律關係，請求被告給 付相當於租金之不當得利183 萬元，有無理由？ ㈢原告請求騰空返還系爭房屋予原告，及按月給付相當於租金 之不當得利，有無理由？ 四、按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方 於無償使用後返還其物之契約，民法第464 條定有明文。又 使用借貸必係無償，有償則非使用借貸（最高法院67年台上 第2488號判例意旨參照）。本件原告主張系爭房屋於95年12 月31日租賃期間屆滿後，被告仍繼續使用系爭房屋，視為以 不定期限繼續租賃契約等語，被告則以原告公司為被告之父 親即訴外人蔡城生前所投資成立之6 家公司之一，蔡城為原 告公司實際負責人，蔡城於93年底將原告公司所有之系爭房 屋借予被告，供作被告與訴外人張淑菁所生之3 名子女及張 淑菁之生活處所，並同意無償借用至該3 名子女成年為止等 語，資為抗辯。經查，依被告聲請之證人即蔡城之胞弟蔡簿 於本院到庭證稱：原告公司的大老闆是蔡城，該公司是家庭 公司，出資的人都是蔡城他們自己之家人，蔡城他們家總共 設立了7 、8 間公司，8 間公司的大老闆都是蔡城，而系爭 房屋是蔡城在世的時候蓋的，蔡城是所有權人。被告有2 個 太太，但是都未正式結婚，2 個太太都各生3 個子女，系爭 31號房屋主要是由被告的太太張淑菁所居住並作為教鋼琴之 場所使用，又被告是英文老師，亦曾在系爭31號房屋教英文 。系爭31、33號房子是蔡城叫被告去住的，伊只知道蔡城說 讓被告及張淑菁所生之3 名子女住到比較大的時候再打算， 至於蔡城所說住到比較大的時候再打算，蔡城要如何打算伊 不知道。被告與另名叫美萍的太太及渠等所生之3 名子女， 同住○○○區○○路○ 段，而張淑菁所生之3 名子女則是另 外再租一個地方，那個地方伊不知道在哪裡等語（見本院卷 第183 至185 頁之本院101 年7 月31日言詞辯論期日）；及 原告公司員工曾慶祥於本院到庭證稱：伊自83年起即任職原 告公司擔任工地主任，蔡城為原告公司實際上的老闆，原告 公司法定代理人陳英美是老闆娘，負責工地的撥款，原告公 司所推建案的工地請款需經陳英美核准，但是否要再經過蔡 城的核准，伊不知道，但伊知道老闆娘陳英美要在付款的支 票上面蓋章。系爭房屋為原告公司所建，建案名稱為文化金 賞，該建案蓋完之後，1 樓有3 間房屋為原告公司所有，當 時系爭31號房屋作為伊之工務所使用，系爭33號房屋作為工 地庫房使用。於原告公司撤離該建案後，因被告與其2 名女 友即美萍、張淑菁都未結婚，但該2 名女友各替被告生下3 名子女，美萍與被告同住○○○區○○路○段 ，張淑菁沒有 地方住，且要扶養3 個小孩，故伊老闆蔡城叫伊把系爭31、 33號房屋交給被告及張淑菁居住。又因張淑菁為鋼琴老師， 張淑菁遂申請將系爭31號房屋作為教鋼琴的補習班使用，面 積較小之系爭33號房屋則作為張淑菁與其3名 子女同住使用 。伊老闆蔡城未跟伊說被告及張淑菁可以居住系爭31、33號 房屋至何時為止。當時老闆蔡城叫伊把系爭2 間房屋的鑰匙 交給被告及張淑菁時，是不用錢的，因為老闆蔡城會照顧張 淑菁及其3 名子女，還會給張淑菁生活費，供3 名子女上學 及補習。93年間因系爭31、33號房屋旁的地下停車場出入口 有漏水現象，當時原告公司老闆蔡城及張淑菁、被告都有叫 伊去修理漏水情形等語（見本院同上期日言詞辯論筆錄）， 復參諸原告與被告就系爭房屋簽訂租賃契約，租賃期間約定 自94年1 月1 日起至95年12月31日止乙節，為兩造所不爭執 ，已如前述，而租賃期限屆滿後，被告均未繳納租金，原告 公司毫無催討，迄101 年1 月20日始發存證信函催告被告繳 納租金，顯與一般租賃契約如有欠租情形，出租人即予催討 ，並於扣抵押租金後逾越兩期租金後即主張終止租約之正常 情形有悖，則揆諸上開各情，足認原告公司之實際負責人為 蔡城，因被告為身障人士，而蔡城為提供被告與張淑菁所生 之3 名子女住所，指示原告公司與被告先簽訂租賃契約，並 於系爭房屋租賃期間屆滿後，指示原告公司將系爭房屋無償 借予被告之3 名子女及張淑菁使用，而與被告成立使用借貸 契約。是被告抗辯系爭房屋係原告公司之實際負責人蔡城無 償借予伊，供其與張淑菁所生之3 名子女及張淑菁使用等語 ，尚非無據，乃可憑採。是被告於系爭房屋租賃期限屆滿即 95年12月31日後，係基於使用借貸契約使用系爭房屋，而非 不定期租賃契約，故原告主張依系爭房屋租賃契約第3 條及 民法第421 條規定，請求被告給付所欠租金，非有理由，應 予駁回。又被告於系爭房屋租賃期限屆滿即95年12月31日後 ，既係基於使用借貸契約使用系爭房屋，則其使用系爭房屋 即非無法律上原因，故原告另主張依民法第179 條不當得利 法律關係，請求被告給付自系爭房屋租賃契約屆滿後至101 年1 月止之相當於租金之不當得利183 萬元等語，亦無理由 。 五、按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限 者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。借貸未定期限， 亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還 借用物。民法第470 條第1 項本文、第2 項分別定有明文。 經查，本件被告於系爭房屋租賃期限屆滿即95年12月31日後 使用系爭房屋係基於使用借貸契約，業如前述。而就系爭房 屋使用期限部分，被告雖抗辯原告公司之實際負責人即訴外 人蔡城於提供系爭房屋借予伊作為伊與訴外人張淑菁所生之 3 名子女居住至成年為止等語，然未見被告舉證以實其說， 況觀諸證人蔡簿、曾慶祥上開證言，蔡城於提供系爭房屋時 ，僅言明供張淑菁及被告與張淑菁所生之3 名子女居住，並 未約定借用期限，足見蔡城同意被告無償使用系爭房屋之目 的係為提供張淑菁及被告與張淑菁所生之3 名子女居住，為 一未定期限之使用借貸契約。則依上開規定，系爭房屋之借 用人原告公司自得隨時請求返還系爭房屋。 六、次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767 條前段定有明文。本件原告主張以起訴狀繕本 之送達為終止租賃契約之意思表示，並請求被告騰空返還系 爭房屋等語，所欲終止者雖於函文中表示係租賃契約，然原 告終止之目的係為請求被告騰空返還系爭房屋，堪認系爭房 屋之使用借貸契約於本件起訴狀繕本送達被告之日（101 年 3 月22日）起，即為原告公司所合法終止，故被告使用系爭 房屋即無法律上原因，原告自得依民法第767 條前段規定， 請求被告騰空返還系爭房屋。是原告此部分之請求，應予准 許。 七、按無正當權源而使用他人所有之不動產，即可獲得相當於租 金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上字第1695號判 例可為參照）。就權利人而言，如無反證，其所受損害自與 租金相當，兩者同以租金數額為據（最高法院58年度台上字 第3717號判決參照）。本件原告主張其於終止系爭房屋之使 用借貸契約後，被告仍無權占有使用系爭房屋，而獲有相當 於租金之不當得利，致原告受有損害，原告自得依民法不當 得利規定，請求被告返還系爭房屋，及自起訴狀繕本送達翌 日即101 年3 月23日起至返還系爭房屋之日止，相當於租金 之不當得利。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建 築物申報總價年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文 。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定 ，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關 估定之價額而言。而依土地法第148 條規定，土地所有權人 依土地法所申報之地價為法定地價。則土地法第97條第1 項 所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。而房屋之申 報價額，依新北市政府稅捐稽徵處三重分處對系爭31、33號 房屋之評定現值分別為372,500 元、159,000 元（見本院卷 第111 至113 頁之新北市政府稅捐稽徵處三重分處101 年6 月1 日北稅重二字第1014156086號函），另本院依職權查詢 Google網路地圖及原告所提系爭房屋附近之照片，斟酌該系 爭房屋位於○○區○○路○ 段○○巷31、33號，鄰近文化南路 口計有超商2 家（見本院卷第121 頁，照片2 幀），生活機 能尚佳，且文化南路與重新路口有捷運台北橋站；由重新路 可銜接台北橋進入台北市，交通堪稱便利等情狀，認應以系 爭房屋申報總價年息8%計算為允適，亦即，原告得請求每月 相當於租金之不當得利金額應為3,543 元【計算式：（372, 500 元＋159,000 元）×8%÷12＝3,543 ，元以下四捨五入 】，逾此範圍之請求，非有理由。 八、綜上所述，原告依民法第767 條物上請求權，及第179 條不 當得利法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告 ；暨被告應自起訴狀繕本送達翌日即101 年3 月23日起至遷 讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3,543 元部分，為有 理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。 九、本判決主文第一項原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保，聲請 宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之 擔保金額宣告之。本判決主文第二項部分，係所命給付之金 額或價額未逾新臺幣五十萬元之判決，依民事訴訟法第389 條5 款規定，應依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保請准 宣告免為假執行，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至於原告 敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予 准許。 十、本案事證已臻明確，兩造其於陳述、攻擊防禦方法及所提證 據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附 此敘明。 十一、結論：原告之訴為為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第390 條第2 項、 第392 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 9 月 25 日 民事第一庭 法 官 陳翠琪 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 9 月 26 日 書記官 李玉秀