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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1621號 原　　　告　連俊傑 訴訟代理人　陳柏廷律師 　　　　　　李欣倫律師 被　　　告　王育真 　　　　　　王鈺農 共　　　同 訴訟代理人　李逸文律師 複　代理人　陳雅亭律師 被　　　告　台陸房屋仲介有限公司 法定代理人　詹昭賜 被　　　告　蔡孟娟 訴訟代理人　詹昭賜 被　　　告　許義盟 上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國102 年9 月 11日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告王育真應給付原告新臺幣柒拾捌萬元，及自民國一百零二年 五月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告王育真負擔五分之四，餘由原告負擔。 本判決第一項，於原告以新臺幣貳拾陸萬元為被告王育真供擔保 後，得假執行；但被告王育真如以新臺幣柒拾捌萬元為原告預供 擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、程序方面：按訴之預備合併，有客觀預備合併與主觀預備合 併之分；主觀的預備訴之合併，縱其先、備位之訴之訴訟標 的容或不同，然二者在訴訟上所據之基礎事實如屬同一，攻 擊防禦方法即相互為用，而不致遲滯訴訟程序之進行，苟於 備位訴訟之當事人未拒卻而應訴之情形下，既符民事訴訟法 所採辯論主義之立法精神，並可避免裁判兩歧，兼收訴訟經 濟之效，自為法之所許（最高法院94年度台抗字第980 號裁 定、98年度台上字第1486號判決意旨參照）。本件原告就其 於民國102 年1 月23日購買坐落新北市○○區○○段○○○○○ ○號土地（權利範圍5 分之1 ）及同區段第729 建號建物， 門牌號碼為新北市○○區○○街○○○ 巷○○號5 樓房地（下稱 系爭房屋）之事實，先位主張被告王鈺農無權代理被告王鈺 真簽訂系爭房屋之買賣契約，而依民法第110 條或不當得利 之規定請求被告王鈺農賠償、返還原告已給付之簽約款；又 主張倘認被告王鈺農係有權代理，則撤銷或解除系爭房屋之 買賣契約，備位依不當得利之規定，請求被告王育真返還簽 約款，是原告先位聲明第一項及備位聲明第二項之請求，核 屬複數被告之主觀預備訴之合併，其先、備位訴訟標的雖不 相同，惟均基於系爭房屋買賣之同一基礎事實，攻擊防禦方 法亦得相互為用，而不致遲滯訴訟程序之進行，被告王鈺農 、王育真亦未拒卻而應訴進行言詞辯論，揆諸前揭說明，原 告就此主觀預備合併之訴訟程序上應予准許。至原告先位聲 明第二項及備位聲明第二項之請求，則屬訴訟標的及當事人 相同之同一訴訟，自非屬預備合併之訴，不生依序審判之問 題，合先敘明。 二、原告起訴主張： （一）民國102 年1 月間原告商請被告台陸房屋仲介有限公司（ 下稱被告台陸房屋公司）仲介購屋，並交付面額新臺幣（ 下同）200,000 元、發票日102 年6 月30日、票號HF0000 000 號斡旋支票乙紙；嗣經被告台陸房屋公司之居間仲介 ，原告向被告王鈺農購買被告王育真所有系爭房屋。雙方 於102 年1 月23日簽訂買賣契約，並約定簽約時原告應給 付第一期款780,000 元，第二期款至第四期款則依買賣契 約書所載為階段性付款，雙方並約定以訴外人僑馥建築經 理股份有限公司（下稱僑馥公司）為付款中間人，簽訂不 動產買賣價金履約保證申請書，原告業以簽發支票方式交 付780,000 元簽約款予僑馥公司，並經僑馥公司為託收兌 現。同年月原告與被告王鈺農另簽定借屋裝修契約書，借 用系爭房屋之鑰匙入屋施工，詎發現系爭房屋牆面屋內側 多有以木板遮掩嚴重漏水且經更換木角、木板補強，客廳 天花板內部以C 型鋼以及鋼板補強，房屋各處樑柱鋼筋外 露且外露處鋼筋鏽蝕殆盡，致系爭房屋結構危險，該瑕疵 實無法補正修復，已無法達成原告對系爭房屋買賣之債之 目的。 （二）原告經由被告台陸房屋公司居間仲介購入系爭房屋，其業 務人員即被告許義盟與被告王鈺農則偕同原告看屋時一再 表示系爭房屋並非海砂屋，並提供被告台陸房屋公司之房 屋標的物現況說明書一一勾選，原告因聽信渠等所述，遂 與之簽訂拒測氯離子含量之協議書；惟經原告委請莊忠鵬 土木技師事務所為結構安全之鑑定，方知系爭房屋除有上 開問題外，內部鋼筋大量鏽蝕、主結構嚴重受損、耐震性 大幅降低，已不能達安全之使用。原告屢向被告反應，並 以三重中山路郵局第000315號存證信函為解除契約之意思 表示，但迄無具體回應；更曾分別於102 年4 月15日及4 月19日以理昂國際法律事務所（ 102 ）柏字第000000000 號律師函及（102 ）柏字第000000000 號律師函主張撤銷 系爭契約並互負回復原狀義務，或以理昂國際法律事務所 （102 ）柏字第000000000 號律師函主張撤回購屋之意思 表示，均未獲被告善意回應。 （三）原告得先位請求被告王鈺農、備位請求被告王育真返還系 爭簽約款項780,000 元： 1、就系爭房屋之買賣契約書、履約保證證明書、借屋裝修協 議書與氯離子拒測協議書觀之，系爭房屋之出賣人究為「 王育真」或「王鈺農」？倘為前者，則「王鈺農」有無代 為簽約之權限？本人「王育真」有無依民法第531 條之規 定以書面授權？若為無權處分，本人「王育真」是否承認 該法律行為？此當有先行查明之必要，若「王鈺農」係無 權處分，原告係善意相信其有代理權限，而與之締約並給 付780,000 元之簽約款，原告自得依民法第110 條之規定 向其主張該780,000 元之損害賠償。 2、倘「王鈺農」果係無權處分，原告業依民法第171 條規定 ，於102 年4 月26日以理昂國際法律事務所（102） 柏字 第000000000 號律師函為「撤回」之意思表示，則系爭買 賣關係自始不存在，被告王育真當無法律上原因保留原告 交付之780,000 元簽約款，而應加計利息予以返還。 3、縱被告王鈺農係有權代理，原告仍得依民法第88條第2 項 及第92條第1 項之規定，撤銷其購屋之意思表示。蓋原告 購屋為自住，偕同被告許義盟、王鈺農等人看屋時，渠一 再表示該屋並無輻射屋、海砂屋等狀況，原告因聽信渠等 所述，為圖方便遂與之簽訂拒測氯離子含量之協議書；但 原告嗣後發現，系爭房屋結構危險，且瑕疵實無法補正修 復，已無法達成原告對系爭不動產買賣之目的。依社會通 念觀之，房屋本以提供安全無虞之居住、使用環境為其主 要功能，然系爭房屋中氯離子含量過高，可認已對系爭房 屋之建築結構、安全性造成影響，而有減少一般建物所應 具有通常效用之瑕疵，被告王育真在出售系爭房屋予原告 前，明知上開瑕疵竟不告知，甚至保證該屋並無任何輻射 屋、海砂屋等情，嗣經為鑑定始知所購入之系爭房屋為俗 稱之海砂屋，原告當可援引上開規定，撤銷其購買系爭房 屋之意思表示，即使被告許義盟與被告王育真與王鈺農並 無任何欺罔情事，系爭房屋確有不適居住情形，已不能達 契約之目的，原告亦得依第359 條等規定行使買賣之解除 權，被告王育真保留簽約款780,000 元亦無法律上原因， 而應加計利息返還予原告。 （四）原告得請求被告蔡孟娟、許義盟、台陸房屋公司、王育真 及王鈺農連帶賠償159,100 元： 1、被告王育真、王鈺農、被告許義盟部分： 被告等人明知系爭不動產之氯離子含量超標，被告王育真 與王鈺農竟基於盡速將海砂屋脫手之意圖、被告許義盟則 基於促使買賣成交俾獲取仲介費之意圖，聯合就系爭房屋 氯離子超標乙事為隱瞞，使原告對系爭房屋之性質產生錯 誤，誤認系爭不動產安全無虞進而購入該屋，甚至為裝潢 之進行受有財產上損害，被告王育真、王鈺農、許義盟之 行為已構成民法第184 條第1 項前段、第1 項後段、第2 項及第185 條規定之侵權行為，應對原告負連帶賠償責任 。 2、被告蔡孟娟部分： 依不動產經紀業管理條例第22條第1 項第5 款之規定，「 經紀人」應於買賣不動產之說明書上簽章，除彰顯該說明 書予大眾之形式信賴之外，更擔保該說明書上載事項之真 正；然被告台陸房屋公司經紀人即被告蔡孟娟與被告許義 盟雖有交付系爭說明書予原告，但其上並無「經紀人蔡孟 娟」之簽章，顯已違反該條例第22條第1 項第5 款之規定 ，而應有同條例第31條之處罰；再該條例乃保護他人之法 律，被告蔡孟娟未於該說明書上簽章，自有違民法第18 4 條第1 項前段及第2 項等規定，而應對原告負損害賠償之 責。 3、被告台陸房屋公司部分： 按不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，「經紀業」 因「經紀人員」執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易 當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員「連帶」負責， 以保障不動產交易當事人之權益；被告蔡孟娟為系爭不動 產之經紀人，未於不動產說明書中簽章，又未據實告知系 爭房屋屬於俗稱之海砂屋，對原告確實造成侵權之行為， 被告台陸房屋公司應以經紀業之地位與上開被告連帶負擔 賠償責任。 4、綜上，原告因支出施工費144,100 元及不動產之結構安全 評估鑑定費15,000元，計受有159,100 元損害，被告應連 帶賠償原告159,100元。 （五）先位聲明：⑴被告王鈺農應給付原告780,000 元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計 算之利息。⑵被告台陸房屋公司、蔡孟娟、許義盟、王育 真與王鈺農應連帶給付原告159,100 元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 。⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。 備位聲明：⑴被告王育真應給付原告780,000 元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息。⑵被告台陸房屋仲介公司、蔡孟娟、許義盟、 王育真與王鈺農應連帶給付原告159,100 元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息。⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。 三、被告王育真、王鈺農答辯以： （一）原告簽署原證3 至原證7 所示文件時，均承認被告王鈺農 有代理被告王育真簽署之權限，對原證3 至原證7 也從未 提出質疑，而被告王鈺農簽署時，亦有顯名代理被告王育 真之意，原告自始即知悉被告王鈺農為有權代理人，若其 有所疑慮，豈能於102 年1 月23日簽約時，交付第一期款 780,000 元與被告王鈺農收執。況被告王育真自始均未否 認王鈺農有代理其權限，本件並非無權代理，自無民法第 170 條、第171 條之適用，故原告於102 年4 月26日以理 昂國際法律事務所（102 ）柏字第000000000 號律師函撤 回其購買系爭房屋之意思表示，不發生任何法律上效力， 對於系爭不動產契約不生任何影響。 （二）被告王鈺農代理被告王育真與原告簽訂系爭不動產買賣契 約時，被告王鈺農於被告台陸房屋公司所提供之標的物現 況說明書中有關「是否曾經做過海砂屋檢測」一欄，勾選 否定之選項，是被告王鈺農於簽訂系爭不動產買賣合約書 時，已向原告說明系爭房屋未曾做過海砂屋檢測乙事，且 對於系爭房屋有漏水之情形，業於標的物現況說明書中向 原告坦承不諱，無欺罔原告情事。系爭房屋既未曾做過海 砂屋檢測，被告對於原告所稱系爭房屋為海砂屋乙事，自 無知情可能，更不可能如原告所述，大力向其保證系爭不 動產非海砂屋；至系爭房屋各處有鋼筋外露及皸裂，對房 屋建築結構、安全造成影響云云，被告王育真及王鈺農於 簽約前並不知情，且此係因拆除原有裝潢而以強大外力撞 擊敲損牆面後所致，與被告無涉。又原告另稱系爭房屋牆 面有以木板遮掩嚴重漏水情形，惟此部分被告於標的物現 況說明書中有關「是否有滲漏水情形」，業已明確說明系 爭房屋有漏水之情形，兩造並約定由買方自行負擔修繕費 用。是原告無可能受被告故意欺罔後始為購買系爭房屋之 意思表示，準此，原告依民法第92條第1 項撤銷其購屋之 意思表示，實無理由。另被告王鈺農代王育真與原告簽訂 協議書時，被告台陸房屋公司業已向原告說明系爭房屋之 氯離子含量有超過國家標準之虞，原告就此部分自無可能 對系爭房屋之性質產生錯誤，而誤認系爭房屋確實非為海 砂屋，是原告依民法第88條第1 項規定，撤銷其購買系爭 房屋之意思表示，為無理由。 （三）兩造在簽訂系爭買賣契約書時，被告台陸房屋公司已向原 告明確說明系爭房屋未曾做過任何海砂屋檢測，其檢驗有 可能有超出國家標準之虞，已如前述，原告於審閱系爭協 議書後，自行選擇於協議書中勾選「不需要檢測之欄位」 ，並於協議書上簽名，故倘系爭協議書若有氯離子含量超 過國家標準之情事，原告已同意被告就此不需負瑕疵擔保 責任，原告自不得再依民法第359 條規定，對被告行使買 賣契約解除權及減少價金請求權。又判斷房屋是否確為海 砂屋，必須經過專業單位之檢測後始能得知，非僅以目測 即有知情之可能，系爭房屋既未做過任何海砂屋檢測，被 告對於房屋是否有氯離子含量過高難以事先知情，自無「 故意」對原告隱瞞系爭房屋為海砂屋之可能。若被告曾一 再保證系爭房屋非海砂屋，原告於簽約時，應要求出賣人 簽立海砂屋保證切結書，方符合一般交易習慣，而非免除 出賣人之瑕疵擔保責任，原告所述有悖於常理而與一般經 驗法則、交易習慣不相符，無足採信。 （四）被告未對原告隱瞞「系爭房屋有氯離子含量超出國家標準 之可能」，已如前述，原告依民法第184 條第1 項前段、 後段，第2 段及第185 條規定請求原告應負連帶侵權行為 損害賠償責任，即無理由。 （五）綜上，聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利益判決，願供 擔保請准免予宣告假執行。 四、被告台陸房屋公司、被告蔡孟娟答辯以：原證7 有寫到與仲 介方無關，且海砂屋和結構安全都是需要檢測才會知道，是 無法用肉眼或猜測得知的，簽約前伊有去看過系爭房屋，伊 不知道有鋼筋鏽蝕外露的情形，況簽約時買賣雙方簽約時也 協議不檢測，原告請求無理由，請求駁回原告之訴。 五、被告許義盟答辯以：伊不知道系爭房屋是海砂屋，也不知道 系爭房屋之安全結構有問題，原告請求沒有理由。 六、法院之判斷： （一）先位聲明第一項部分： ⑴原告主張系爭房屋之買賣契約係由被告王鈺農無權處分或 無權代理被告王育真所簽訂等語，固據其提出土地及建物 登記謄本（原證2 ）、不動產買賣契約書（原證3 ）、不 動產買賣價金履約保證申請書（原證4 ）、借屋裝修協議 書（原證5 ）、協議書（原證7 ）為證，惟為被告王鈺農 、王育真所否認，辯稱：被告王育真自始均未否認王鈺農 有代理之權限，並非無權代理，原告亦自始即知悉被告王 鈺農為有權代理人等語。查：按民法第167 條所定代理權 之授與，因本人之意思表示而生效力，無須一定之式，縱 代理行為依法應以書面為之，而授與此種行為之代理權， 仍不必用書面，最高法院69年度台上字第3826號判決要旨 可參。被告王鈺農係以被告王育真之代理人身分而與原告 簽訂系爭房屋之不動產買賣契約書，此參原證3 之不動產 買賣契約書立契約書人欄之記載自明，而系爭房屋之所有 權人即被告王育真確有授與被告王鈺農代理權之事實，既 為其本人始終承認無訛，原告片面爭執被告王鈺農為無權 處分或無權代理，顯失所據。 ⑵從而，原告依民法第110 條規定，請求被告王鈺農負無權 代理人之損害賠償責任，賠償原告780,000 元簽約款，為 無理由，應予駁回。 （二）備位聲明第二項部分： ⑴原告主張倘被告王鈺農為無權處分，原告業依民法第171 條規定於102 年4 月26日以律師函為撤回買受系爭房屋之 意思表示，被告王育真自應返還原告交付之簽約款780,00 0 元不當得利，縱被告王鈺農係有權代理，被告王鈺農一 再表示系爭房屋並無輻射屋、海砂屋等狀況，使原告誤信 簽訂拒測氯離子含量之協議書，嗣才發現，系爭房屋以木 板遮掩嚴重漏水，為海砂屋，且鋼筋外露、鏽蝕，結構危 險，且瑕疵實無法補正修復，而有減少一般建物所應具有 通常效用之瑕疵，原告已依民法第88條第2 項及第92條第 1 項之規定，撤銷其購屋之意思表示，並依第359 條等規 定行使買賣契約之解除權或請求減少價金，被告王育真應 返還原告簽約款等語，惟被告王育真、王鈺農所爭執，辯 稱：被告王鈺農代理被告王育真與原告簽訂系爭不動產買 賣契約時，已於標的物現況說明書中有關「是否曾經做過 海砂屋檢測」一欄，勾選否定之選項，且坦承系爭房屋有 漏水之情形，被告對於原告所稱系爭房屋為海砂屋乙事並 不知情，亦未保證非海砂屋，至系爭房屋各處有鋼筋外露 及皸裂，被告簽約前並不知情，係因原告拆除原有裝潢而 以強大外力撞擊敲損牆面後所致，與被告無涉，原告依民 法第92條第1 項、第88條第1 項撤銷其購屋之意思表示， 實無理由，且兩造在簽訂系爭買賣契約書時，被告台陸公 司已明確說明系爭房屋未曾做過任何海砂屋檢測，其檢驗 有可能有超出國家標準之虞，原告於審閱後，自行選擇於 協議書中勾選「不需要檢測之欄位」，並於協議書上簽名 ，原告已同意被告就此不需負瑕疵擔保責任，原告自不得 再依民法第359 條規定，對被告行使買賣契約解除權及減 少價金請求權等語，是以兩造爭執者厥為：①原告主張被 告王鈺農為無權處分，依民法第171 條規定撤回其買受系 爭房屋之意思表示，是否有理由？②原告主張被告有故意 不告知系爭房屋之瑕疵，依民法第92條第1 項及第88條第 2 項規定撤銷其買受之意思表示，是否有理由？③原告是 否得因系爭房屋之瑕疵而主張民法第359 條之解除權或請 求減少價金？ ⑴被告王鈺農係有權代理人： 按無權利人而以自己名義就他人權利標的物所為之處分， 稱為無權處分；如以他人名義為處分，則屬於無權代理之 範圍。又無代理權人所為之法律行為，其相對人於本人未 承認前，得撤回之。但為法律行為時，明知其無代理權者 ，不在此限。民法第171 條亦有明文。原告雖主張被告王 鈺農係無權處分被告王育真之系爭房屋云云，惟被告王鈺 農係有權代理被告王育真與原告簽訂系爭房屋之不動產買 賣契約，已如前述，是原告主張被告王鈺農係無權處分， 已屬無稽，原告另依民法第171 條規定主張被告王鈺農係 屬無權代理而撤回其買受系爭房屋之意思表示，亦屬無據 。 ⑵被告王鈺農、王育真並無故意不告知系爭房屋之瑕疵，原 告不得依民法第88條第2 項、第92條第1 項規定撤銷其買 受之意思表示： ①關於系爭房屋存在漏水瑕疵之事實，依原告所提由兩造 簽認之標的物現況說明書（參原證6 ）所示，可知被告王 鈺農、王育真對於系爭房屋有滲漏水之情形，已於簽約時 明確告知原告，買方即原告並同意自行負擔修繕費用，是 原告主張被告王鈺農、王育真有故意隱瞞漏水瑕疵云云， 自無可採。 ②關於系爭房屋是否為海砂屋乙節，依原告所提且為被告 不爭執真正之莊忠鵬土木技師事務所結構安全評估鑑定報 告書（參原證8 ）之記載：「檢視本案建築物室內之結構 現況，可發現有兩處柱字及兩處樑之鋼筋生鏽嚴重，保護 層已經因為鋼筋生鏽而被撐開剝落，因此造成鋼筋外露， .. 由 現況鋼筋鏽蝕之損害現象，可以看出部分鋼筋鏽蝕 ，是因為建築物原施工品質不良，保護層不夠所造成，但 也有一部分鋼筋週邊都已經鏽蝕，表示此應為混凝土中含 有正常混凝土不應有之其他化學物質如氯離子等，這些成 分容易引起混疑土內部的鋼筋鏽蝕，故鏽蝕會更加速且更 嚴重，..本案建築物主要結構之梁、柱鋼筋都有受損且斷 面減少，依據結構力學原理評估認為鋼筋鏽蝕引起主結構 受損，其耐震力已達遠低於原設計及規範之需求，在地震 頻傳的臺灣，本案標的物未補強前之建築物結構已經無法 達到安全需求，遇到地震時，即使未達法規之震度，就會 有倒塌之危險及顧慮等語，可知該鑑定內容並未認定系爭 房屋混凝土之氯離子含量已超過國家標準規範值，而屬於 俗稱「海砂屋」之建物，原告憑為主張系爭房屋為海砂屋 云云，洵屬無稽，自難認被告王鈺農、王育真有何故意隱 瞞系爭房屋為海砂屋之行為。 ③關於系爭房屋主結構因鋼筋鏽蝕受損，已未達安全需求 部分，依前開莊忠鵬土木技師事務所結構安全評估鑑定報 告書之記載，原告主張系爭房屋具有安全結構之瑕疵，固 堪採信，然造成系爭房屋之結構無法達到安全需求之原因 ，乃係因梁、柱鋼筋鏽蝕引起之主結構受損，而鋼筋鏽蝕 則係因為建築物原施工品質不良，保護層不夠，及混疑土 中含有不應有之化學物質所致，足見系爭房屋之結構安全 問題，乃存在於梁、柱內部之鋼筋鏽蝕，且需經過土木技 師之專業鑑定始得確知，原告既未能舉證證明被告王育真 、王鈺農於出售系爭房屋前即已知情系爭房屋具有前開內 部結構安全之瑕疵，被告王育真、王鈺農辯稱不知情，即 非不可採信。 ④按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定 ，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之 當事人，應就此項事實負舉證之責任。最高法院44年台上 字第75號判例要旨可參。原告並未能舉證證明被告王育真 、王鈺農確有故意隱瞞系爭房屋所具前開結構安全瑕疵之 詐欺行為，原告主張依民法第92條第1 項撤銷其買受系爭 房屋之意思表示，自無理由。 ⑤原告雖又主張系爭房屋具有前開結構安全瑕疵，其得依 民法第88條第2 項規定撤銷意思表示云云，惟按民法第88 條第2 項規定：「當事人之資格，或物之性質，若交易上 認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤」，其所 謂物之性質錯誤，係指標的物性質之錯誤，如誤中古屋為 新成屋之情形，若就標的物之性質並無錯誤，僅是其效用 未達某標準，則屬物之瑕疵之範疇，尚非民法第88條第2 項所規定得撤銷意思表示之情形。是原告以系爭房屋具有 結構安全瑕疵為由，主張其得依民法第88條第2 項規定撤 銷其買受系爭房屋之意思表示，亦無可取。 ⑶原告得因系爭房屋之結構安全瑕疵，依民法第359 條規定 解除買賣契約： ①按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵 ，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但 減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔 保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；又以特約免 除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣 人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第354 條、第 366 條定有明文。而所謂物之瑕疵，凡依通常交易觀念， 或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而 不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（ 最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。 ②關於系爭房屋因原施工品質不良，保護層不夠，及混疑 土中含有不應有之化學物質，使梁、柱內部之鋼筋鏽蝕， 造成系爭房屋之主結構受損，無法達到安全需求，已如前 述，可見系爭房屋確實存在重大之結構安全瑕疵，而影響 居住安全，並於系爭房屋交付原告時即已存在，足證系爭 房屋於危險移轉時點即被告王育真交付原告之時，確有鋼 筋鏽蝕所造成之主結構受損問題，而影響結構安全，自已 減損系爭房屋供為居住之通常效用，亦減損其交易價值， 已構成物之瑕疵甚明，依上揭民法第354 條規定，被告王 育真自應就此等物之瑕疵對原告負擔保責任。 ③被告王育真、王鈺農雖辯稱：兩造在簽訂系爭買賣契約 書時，被告台陸房屋公司已向原告明確說明系爭房屋未曾 做過任何海砂屋檢測，其檢驗有可能有超出國家標準之虞 ，原告自行選擇於協議書中勾選「不需要檢測之欄位」， 並簽名，故倘系爭房屋有氯離子含量超過國家標準之情事 ，原告已同意被告就此不需負瑕疵擔保責任，至系爭房屋 各處有鋼筋外露及皸裂，對房屋建築結構、安全造成影響 部分，係因拆除原有裝潢而以強大外力撞擊敲損牆面後所 致，與被告無涉云云，惟查，系爭房屋之結構安全瑕疵， 係因原施工品質不良，保護層不夠，及混疑土中含有不應 有之化學物質如氯離子等，而使梁、柱內部之鋼筋鏽蝕， 造成系爭房屋之主結構受損，無法達到安全需求，有前開 鑑定報告在卷可參，本非屬一望即可得知之瑕疵，更與原 告拆除原有裝潢之行為無涉，是以原告雖曾就系爭房屋不 需要檢測氯離子含量乙事而與賣方簽訂協議書（參原證7 ），並於協議書約定：「倘甲方（即原告）認為不檢驗， 而仍同意此買賣合約進行交易，則乙方不負氯離子瑕疵擔 保責任（海砂屋）。日後不論甲方自行申請氯離子檢測含 量為何，皆與乙方與仲介方無涉。對於將來因此所需承擔 之風險，甲方已充分了解並同意。」，然兩造所特約免除 被告關於物之瑕疵擔保義務者，乃僅限於氯離子含量超過 國家標準（即俗稱海砂屋）之瑕疵，而系爭房屋所存在之 結構安全瑕疵，並非單純因混凝土含有氯離子所致，自已 逾越被告依前開協議書所得主張特約免除之範圍，更非屬 原告簽約時即明知或稍加注意即可得知之瑕疵。是被告王 育真、王鈺農抗辯具有瑕疵擔保責任免除事由，要非可採 。 ⑶系爭房屋之買賣契約已經原告合法解除，被告王育真應返 還價金予原告： ①按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔 保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依 情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。 民法第359 條定有明文。又解除契約，係指契約當事人之 一方，行使解除權而使契約自始歸於消滅者而言。債之契 約既溯及的消滅，則因契約之履行而受益之一方，即欠缺 法律上之原因，形成不當得利，故因履行契約而為給付之 一方，自得行使不當得利返還請求權，請求不當得利之受 領人，返還利益於自己。 ②系爭房屋存在重大之結構安全瑕疵，已影響居住安全， ，被告王育真應負瑕疵擔保責任，業如上述，堪認原告解 除系爭房屋之買賣契約，並無顯失公平之虞。是原告主張 其得依民法第359 條規定解除系爭房屋之買賣契約，洵屬 有據。 ③承上，原告既已表示以起訴狀繕本之送達被告王育真為 解除系爭房屋買賣契約之通知（見卷內第8 頁），並於10 2 年5 月17日合法送達被告王育真（見卷內第57），則系 爭房屋買賣契約已於是日經原告合法解除無訛。是以，原 告依不當得利之法律關係，請求被告王育真返還其已給付 之簽約款7,800,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年5 月18日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法 定遲延利息，為有理由。 ④末查，系爭房屋之買賣契約既經原告合法解除，買賣契 契約溯及訂約時失其效力，原告自不得再依民法第359 條 規定請求減少價金。 （三）從而，原告先位請求被告王鈺農給付原告780,000 元及自 起訴狀繕本送達翌日起計算之法定遲延利息，為無理由， 應予駁回；至原告備位請求被告王育真返還不當得利7,80 0,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年5 月18日起 至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息， 則有理由，應予准許。 （四）原告請求被告王育真、王鈺農、台陸公司、蔡孟娟、許義 盟負侵權行為之連帶損害賠償責任部分： ⑴原告主張被告王育真、王鈺農及業務人員即被告許義盟明 知系爭房屋之氯離子含量超標，被告王育真與王鈺農竟基 於盡速將海砂屋脫手之意圖、被告許義盟則基於促使買賣 成交俾獲取仲介費之意圖，聯合就系爭房屋氯離子超標乙 事為隱瞞，使原告誤認系爭房屋安全無虞而購買，進而支 出裝潢施工費144,100 元及不動產之結構安全評估鑑定費 15,000元，計受有159,100 元之財產上損害，應負民法第 184 條第1 項、第2 項及第185 條之連帶賠償責任，被告 蔡孟娟部分，違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項第 5 款之規定，未於買賣不動產之說明書上簽章，應依民法 第184 條第1 項前段及第2 項對原告負損害賠償之責，被 告台陸房屋公司部分，則因被告蔡孟娟為其經紀人，未於 不動產說明書中簽章，又未據實告知系爭房屋屬於海砂屋 ，對原告造成侵權之行為，自應依不動產經紀業管理條例 第26條第2 項規定，以經紀業之地位與被告蔡孟娟負連帶 賠償責任等語，為被告所爭執，均否認知情系爭房屋為氯 離子含量超標之海砂屋之事。查： ①依原告所提莊忠鵬土木技師事務所結構安全評估鑑定報 告書之記載，並未認定系爭房屋混凝土之氯離子含量已超 過國家標準規範值，而屬於俗稱之「海砂屋」，已如前述 ，是原告主張系爭房屋為氯離子含量超標之海砂屋云云， 已屬無據；況且，被告王育真之代理人即被告王鈺農及仲 介即被告台陸房屋公司均已告知原告系爭房屋未檢測氯離 子含量，如檢驗有超出國家標準之虞，並經原告審認後簽 名同意不需要檢測，此參原告所提有關是否檢測氯離子含 量之協議書（參原證7 ）自明。是以，原告主張被告王育 真、王鈺農及業務人員即被告許義盟有隱瞞系爭房屋氯離 子含量超標之施用詐術行為，洵無可取。 ②又原告主張被告蔡孟娟為系爭房屋買賣之經紀人，惟未 於所交付之標的物現況說明書簽章，已違反不動產經紀業 管理條例第22條第1 項第5 款之規定，自有民法第184 條 第1 項前段及第2 項規定之侵權行為云云，固據其提出原 證6 之標的物現況說明書為證。惟按侵權行為損害賠償責 任，除行為人之行為具不法性、被害人受有損害外，尚須 以行為人之不法行為與被害人所受損害間具有相當因果關 係為其成立要件。原告並未舉證證明系爭房屋屬氯離子含 量超過國家標準規範值之「海砂屋」，被告王育真、王鈺 農及業務人員即被告許義盟亦未有隱瞞系爭房屋氯離子含 量超標之詐欺行為，是被告台陸房屋公司所屬經紀人之被 告蔡孟娟縱有未於系爭房屋標的物現況說明書簽章之違規 行為，原告解除系爭房屋買賣契約之原因既非因標的物現 況說明書之記載不實，被告蔡孟娟此部分違規行為與原告 主張之損害間即欠缺相當因果關係，而不成立經紀人之侵 權行為。原告此部分主張，顯然無稽。 ③末按「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或 過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連 帶賠償責任。」固為不動產經紀業管理條例第26條第2項 所規定，惟原告因買賣系爭房屋所受損害，並非因經紀人 蔡孟娟未於標的物現況說明書簽章之行為，或有故意隱瞞 系爭房屋為海砂屋之行為，是原告主張被告台陸房屋公司 應依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定與經紀人員 即被告蔡孟娟連帶賠償其所受損害，亦屬無據。 ⑵從而，原告依侵權行為法律關係及不動產經紀業管理條例 第26條第2 項規定，請求被告王育真、王鈺農、台陸房屋 公司、蔡孟娟、許義盟連帶損害159,100 元及自起訴狀繕 本送達翌日起算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。 （五）原告與被告王育真陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為 假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定 相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之 駁回而失所依據，不予准許。 （六）本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，經審酌核與判 決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 102 年 10 月 9 日 民事第二庭 法 官 葉靜芳 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 10 月 9 日 書記官 何嘉倫