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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1768號 原　　　告　李惠珍 訴訟代理人　蘇飛健律師 被　　　告　鍾盛康 訴訟代理人　王杏文律師 複代理人　　張伯儀 上列當事人間請求遷讓房屋事件，於中華民國103年2月27日言詞 辯論終結，本院判決如下： 主 文 被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○號建物即門牌號 碼新北市○○區○○路○號八樓之一房屋騰空返還原告。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣捌拾萬元為被告預供擔保後，得為假執行 ；被告於物之交付、或假執行執行程序終結前，以新臺幣壹佰貳 拾萬元為原告預供擔保，或將請求之標的物提存後，得免為假執 行。 事實及理由 壹、當事人之主張： 一、原告方面： 聲明：被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上第1 932建號建物即門牌新北市○○區○○路○號8樓之1房屋騰空 遷讓交還原告。並陳明原告願供擔保以代釋明，請准宣告假 執行。 其陳述及所提出之證據如下： （一）緣原告李惠珍與廖修志、林禾苡幾個朋友一起約定合資， 找尋鶯歌區房屋，買受系爭房屋前並不認識訴外人賣方許 雅婷。民國102年2月間於至永慶不動產鶯歌國慶店，經該 店營業員許霈樺介紹始知悉系爭新北市○○區○○路○號 八樓之一之房屋刻正委託該店頭出售，並提出不動產說明 書以供閱覽，不動產說明書附件之照片十分美綸美奐，且 系爭房屋之社區為靠近鶯歌火車站地點絕佳及有良好管理 之「麗寶香榭社區」，頓時心動，價格並可接受，非常符 合上開三人買屋需求，並由訴外人林禾苡透過永慶房屋與 訴外人賣方許雅婷斡旋房屋價金，三人並推由廖修志出面 於102年2月23日與訴外人賣方李雅婷簽訂不動產買賣契約 書（請參原證三號），訴外人廖修志並依系爭契約第八條 第四項規定：「產權移轉登記名義人由甲方（即廖修志） 指定」，指定移轉登記與原告李惠珍，故原證三號之不動 產買賣契約書上所載之買方為廖修志，移轉登記與原告李 惠珍，合先敘明。 （二）系爭房屋係委託永慶房屋仲介出售乙事，此可於系爭契約 書上署名頁不動產經紀業名稱欄蓋用有「永慶不動產鶯歌 國慶加盟店章」可稽（請參原證三號），當時永慶房屋仲 介並曾出示謄本資料，系爭房屋登記於訴外人賣方許雅婷 所有，依不動產公示原則，自當信賴地政事務所之登記資 料完成系爭買賣，且按系爭契約系由永慶房屋特約地政士 陳清榮見證簽約並依永慶房屋之規定在合泰建築經理有限 公司做價金履約保證，於102年2月26日將備證用印款50萬 元匯入上開履約保證專戶（請參原證四號），本件買賣為 一正常交易。 （三）依據系爭契約所附標的物現況說明書，訴外人賣方許雅婷 於「建物是否有第三人無人占用情形」欄所勾選為「否」 ，且依據系爭契約訴外人賣方許雅婷應於102年8月31日交 屋，然簽約後訴外人賣方許雅婷始告知有人占用房屋，恐 無法於102年8月31日順利交屋，原告李惠珍及合資友人均 十分擔心系爭房屋無法順利點交，亦不了解此是否為訴外 人賣方許雅婷為延遲交屋所杜撰占用情況，為避免道德風 險，訴外人廖修志始與訴外人賣方許雅婷約定先將系爭房 屋完成移轉登記手續，由原告李惠珍對被告進行遷讓訴訟 。 （四）被告主張本件為一虛假買賣，原告李惠珍實感無奈，本件 為正常買賣，被告與訴外人賣方許雅婷有無其他糾紛，原 告李惠珍並不知悉，此與原告李惠珍亦無涉，因系爭房屋 恐將無法於102年8月31日交屋，為保障買方權益，始與訴 外人賣方許雅婷約定延後付款，且系爭房屋尚有鉅額抵押 權尚未塗銷，該抵押權之金額與本件尾款相差無幾，雖然 系爭房屋已經移轉登記與原告李惠珍，因受抵押權金額未 塗銷之限制，訴外人賣方許雅婷亦放心我方無脫產之必要 ，始將房屋移轉登記由我方，被告現執上開事項反推本件 為虛偽買賣，顯無理由。 （五）被告提出錄音擬證本件為假買賣，然本件簽訂買賣契約本 即為102年2月間，與錄音內容一致，被告無其他任何證據 ，僅執其與訴外人賣方李惠珍無關之離婚訴訟，擬阻礙本 件合法買賣，顯別有居心，被告應循正常管道與訴外人許 雅婷處理糾紛，不應將無辜之原告李惠珍牽涉其內，危害 正常交易買賣，原告爰依民法第767條規定:「所有人對於 無權占有或侵奪其所有者，得請求返還之。對於妨害其所 有權者，得除去之。」請求被告應自上開房屋遷出，並將 房屋返還與原告。 （六）證據：提出建物登記謄本、契稅繳款書、不動產買賣契約 書、價金履約保證書等影本為證據。 二、被告方面： 聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請；並陳明如受不利 之判決，願供擔保請求免為假執行。 其陳述及所提出之證據如下： （一）原告與訴外人許雅婷之間的買賣行為係通謀虛偽意思表示 ，其不動產買賣債權物權行為均屬無效：系爭房地原由被 告與訴外人許雅婷（即被告前妻）夫妻以及幼子同住，系 爭不動產登記名義人為許雅婷，惟實質上為夫妻兩人所共 有，系爭不動產屬於借名登記法律關係。不料訴外人許雅 婷於101年3月間突具狀訴請離婚，訴訟進行中不斷恫嚇要 把系爭不動產出售，並於隔年5月將被告與其共有的房地 出賣與李惠珍，被告接到原告打來的電話始知系爭不動產 已遭盜賣，然而原告與訴外人許雅婷買賣房屋情況，實有 悖於常理，因此被告於102年6月14日具狀向新北地方法院 訴請「塗銷原告與訴外人許雅婷之間不動產所有權移轉登 記」。（詳參被證一）。 （二）縱使訴外人許雅婷與原告買賣契約有效（假設語氣），訴 外人許雅婷為房屋一半所有權人，系爭不動產自被告與許 雅婷96年合購時起，即由被告夫妻及幼子同住於此，被告 與許雅婷當時屬同財共居之親屬關係，意即被告與訴外人 許雅婷之間就系爭不動產成立民法第464條使用借貸法律 關係，按原本被告與訴外人許雅婷共同合購系爭不動產， 做為扶養未成年子女安身立命之唯一處所，縱使被告與訴 外人許雅婷離婚，惟因被告已取得幼子的監護權（詳被證 二），是以被告與其子對於訴外人許雅婷間無償使用借貸 關係仍存在。 （三）買受人李惠珍買受時明知被告及其子仍居住於系爭不動產 內，此觀原告與訴外人許雅婷間不動產買賣契約書（詳參 被證三）第17條特別約定事項，加註該買賣契約若無法搬 遷並點交給買方，雙方同意該買賣契約作廢之意可知，其 後雖被人劃掉該事項，仍無礙於佐證原告買賣契約成立之 時已知悉有人居住在內之事實，另外原告與被告於102年5 月13日通話時亦自承知悉買賣標的物內有人居住（被證四 ，錄音譯文第一頁），而原告仍願意購買系爭不動產，按 買賣契約係屬繼受取得之性質，因此原告繼受出賣人債權 債務關係，基於債務承擔之法理，是以原告應繼受訴外人 許雅婷與被告間就房屋無償使用借貸之法律關係。 （四）係爭標的○○○區○○路○號8樓之1，原告購買前所存續 之抵押權仍未塗銷（被證五），訴外人並未遵守契約之約 定在買賣之同時予以塗銷，按一般正常交易情形，焉有人 願意購買標的物上有前手抵押權之不動產？甘願負擔被銀 行法拍之風險？顯見此交易並不正常。訴外人許雅婷已經 違反當時買賣契約第5條第2款賣方應負責塗銷抵押權之約 定（被證六），原告也並沒有因此向訴外人做任何求償， 由此可見，原告與訴外人根本就是為了訴外人在前離婚官 司中，為了脫產，協助訴外人而為之『假買賣，真盜賣』 ，原告起訴遷讓房屋，實無任何理由。 （五）原告主張「簽約後訴外人賣方許雅婷始告之有人佔用房屋 ……」云云等語，顯為不實，其證據之出處如下：原告10 2年10月24日準備（一）狀第三項載明「…訴外人許雅婷 於「建物是否有第三人無人佔用情形」欄所勾選為「否」 ，然簽約後訴外人賣方許雅婷始告之有人佔用房屋……」 云云等語。然由被證1李惠珍錄音議文第17、18目所載「 鍾：那你知不知道有人還住在裡面？李：當初有聽到她說 ，她後來有跟我們談說，當初簽約她有跟我們說，她會跟 你溝通請你搬走」，及被證3買賣契約書第17條特別約定 事項所載「該買賣契約若無法搬遷並點交給買方，雙方同 意該買賣契約作廢」。由上足見，原告於簽約時已明確知 悉系爭房屋有被告及其子占有使用中，其準備（一）狀主 張「訴外人許雅婷簽約時未告知有被告及其子占有，簽約 後始告之」，顯為不實。 （六）本件原告與訴外人許雅庭通謀虛為意思表示假買賣，證據 之出處如下：訴外人許雅婷於民國102年2月23日簽約日以 前，根本未將系爭房屋委託永慶房屋出售，證據如下：依 據原告所自承本件房地係透過永慶房屋仲介買受，然依據 現行仲介商經營慣例，原告與永慶房屋間及訴外人許雅婷 間，必定會簽具書面之委賣、委買「仲介書面契約」。然 ，原告迄今未提出該委賣、委買「仲介書面契約」。顯見 ，系爭房屋根本非透過永慶房屋仲介買賣。（請庭上諭知 原告提出與永慶房屋間之仲介報酬書面契約書）。至於原 告所提買賣契約書及價金履約保證書，可能因訴外人許雅 婷自知與被告離婚官司進行中，辦理脫產容易令人起疑。 為刻意隱瞞假買賣，許雅庭與原告主動至永慶房屋，請該 永慶公司代為簽立買賣契約書及履約保證書，故意製造許 雅婷及原告為真買賣之假象。否則，迄今怎不見原告提出 其及許雅庭與永慶房屋公司間之委賣委買書面仲介契約書 呢？原證3號，買賣契約書第5條第2項約定：「乙方原有 抵押貸款清償方式」為乙方原有銀行貸款應於【買方貸款 完成】五日內清償完畢」。但原告於簽約後迄今根本沒有 向任何銀行辦理申辦貸款之手續。原證4號，價金履約保 證書附表欄【是否辦理貸款，其註記為「否」】。然原證 3買賣契約對於乙方原有抵押貸款清償方式」為乙方原有 銀行貸款應於【買方貸款完成】五日內清償完畢」。由此 足見，買賣契約書與價金履約保證書為同一天簽立，買賣 契約書既已約定原有抵押權由原告辦理抵押借款後五日內 清償，為何價金履約保證書附表欄【是否辦理貸款，其註 記為「否」】兩相矛盾？ （七）證據：提出民事起訴狀、土地登記謄本、建物登記謄本、 存摺、臺灣高等法院民事庭通知書、電話錄音譯文、臺灣 高等法院102年7月16日101年度家上字第300號民事判決、 不動產買賣契約書，並聲請訊問證人陳清榮，及向永慶不 動產鶯歌國慶加盟店即吉鎮房屋仲介有限公司調取交易資 料。 貳、得心證之理由： 一、原告主張其於102年5月7日登記為坐落新北市○○區○○段 ○○○○○號建物即門牌號碼新北市○○區○○路○號8樓之1房 屋之所有權人，並提建物登記謄本為證據；惟被告抗辯原告 係與訴外人許雅婷通謀而為虛偽意思表示訂立前開房屋買賣 契約，應為無效，被告已另提出塗銷移轉登記之訴訟等語。 經查，原告為前揭房屋所有權人之事實，有前揭建物登記謄 本在卷可參（見本院卷第6至7頁），原告此部分主張應堪認 為真實。而被告所抗辯之其以被告二人間係通謀而為虛偽意 思表示訂立系爭房屋買賣契約，並移轉所有權登記，業已提 起訴訟，請求塗銷上開移轉登記事件，業經本院另案判決駁 回本件被告之訴（102年度訴字第1947號），則被告此部分 抗辯自非可採。 二、按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限。」， 民事訴訟法第277條定有明文；又按「以無權占有為原因， 請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執， 而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權 占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當 權源之事實證明之。本件系爭土地為上訴人所有，有土地登 記簿謄本及所有權影本在卷可稽，並為兩造所不爭執，則被 上訴人自應就占有系爭土地之合法權源負舉證之責，上訴人 無須舉證證明其為無權占有。乃原審竟謂上訴人對被上訴人 以無權占有訴請返還土地，未據舉證云云，其舉證責任之分 配顯有違誤。」（最高法院85年台上字第1120號裁判要旨參 照）。故本件被告主張伊為系爭房屋之所有權人，而被告則 抗辯其對於系爭房屋有使用之權，自應由被告就占有系爭房 屋之合法權源負舉證之責，合先敘明。經查： （一）被告抗辯原告與訴外人許雅婷間之買賣行為係通謀而為虛 偽意思表示，其二人所為不動產買賣債權物權行為均屬無 效一節，並無可採，已如前述，自無據此對抗原告之權利 ，被告此部分抗辯乃無可採。 （二）被告另抗辯其與訴外人許雅婷對系爭房屋各擁有一半之所 有權，被告與訴外人許雅婷原為夫妻關係，共同居住於系 爭房屋內，被告與訴外人許雅婷之間有使用借貸法律關係 存在一節，是以被告所主張者為其原為系爭房屋之共有人 ，然共有人使用共有之財產，乃係基於全體共有人間就共 有物之使用管理收益之合意而來，共有人之間並無使用借 貸關係存在，因其所抗辯之事實與其所舉之法律關係乃屬 矛盾，洵無論究其所抗辯系爭房屋原係被告與訴外人許雅 婷共有之財產一節是否屬實之必要，其所抗辯就系爭房屋 仍有使用借貸關係存在一節，自無採取餘地。何況縱有使 用借貸關係存在，該債之關係亦無從對抗所有權人之請求 返還所有物之權利，被告此一抗辯乃亦無可採。至於原告 於買受系爭房屋之時，是否知悉房屋有除出賣人以外之人 居住使用，並不妨害其取得所有權之後，排除無正當使用 權源而占有使用居住該房屋者之權利，被告上開抗辯亦非 可採。 三、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之。」，民法第767條第1項定有明文。綜 上所述，本件原告依據所有物返還請求權之法律關係，主張 系爭房屋為其所有之物，被告無正當權源而占有居住於該房 屋內，因起訴請求被告返還系爭房屋等情，應認為有理由， 應予准許。 參、假執行之宣告：兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免 為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當金額俱准許之。 肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據， 經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列 ；另被告於108年2月20日具狀聲請向永慶不動產鶯歌國慶加 盟店即吉鎮房屋仲介有限公司調取資料及訊問證人陳清榮等 ，因本院於102年10月8日第一次言詞辯論期日即當庭告知兩 造應於第二次言詞辯論期日前10日聲明全部證據方法，原告 訴訟代理人於102年12月19日第二次言詞辯論期日陳稱無其 他證據請求調查，本院乃於該次期日當庭告知兩造將於下次 言詞辯論期日終結，原告於最後言詞辯論期日前始具狀聲請 調查上述證據，企圖延滯訴訟終結，自不應准許，該部分證 據方法應予駁回，且本件原告既為系爭房屋之所有權人，被 告又無正當權源占有使用系爭房屋，而本件被告所提起之請 求塗銷系爭房屋所有權移轉登記事件又經本院另案判決駁回 ，則關於原告此部分聲請調查之證據乃關於系爭房屋之交易 過程，對於被告是否有占有使用系爭房屋之正當權源並無關 係，乃無調查之必要；均附此敘明。 伍、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條 第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 3 月 13 日 民事第一庭 法 官 許瑞東 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 3 月 13 日 書記官 黃雅慧