臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第1777號
原 告 江仁雄
訴訟
代理人 徐維良
律師
被 告 永貫建設股份有限公司
法定代理人 吳正紋
訴訟代理人 曾文振
參 加 人 江天慶
江清光
江振基
上列參加人
之共同訴訟
代 理 人 張質平律師
上列
當事人間請求給付租金等事件，本院於中華民國103 年4
月1 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及
假執行之
聲請均
駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按就
兩造之訴訟
有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起
見，於該
訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1 項
定有明文。而
所稱「有法律上利害關係之第三人」，係指第
三人在私法或公法上之
法律關係或權利義務，將因其所輔助
之當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益之人（
最高法院94年台抗字第1183號判決
參照）。
經查，
本件原告
依據
租賃契約向被告請求給付租金，然被告主張其所承租之
土地係參加人乙○○所有，並借用原告及參加人戊○○、丁
○○3 人之名義開立聯合帳戶，以支付租賃土地之相關地價
稅、水電費等支出。而被告亦聽從參加人乙○○之指示，於
民國98年至101 年4 月間，將租金開立支票，並依序輪流將
上開支票指定受款人為原告及參加人戊○○、丁○○等語，
是被告自得對參加人主張權利，故參加人就本件自有法律上
利害關係，參加人聲請參加訴訟，
核屬有據，自應准許。
貳、實體部分
一、原告主張：
原告為新北市○○區○○段○○○ ○○○○ 號地號土地之
所有權
人，與參加人丁○○所有○○○區○○段846 及847 地號土
地出租予被告公司，每月租金為新台幣（下同）20萬元，租
金每5 年調整百分之2 。然被告自102 年3 月10日起即未給
付租金，原告曾發函催告被告給付，但被告
迄今仍未給付，
故提起本件訴訟，依租賃契約之法律關係請求被告給付之。
並聲明為：①被告自102 年3 月10日起，迄103 年2 月10日
止，於每月10日給付原告111,100 元，並應各加計自每月11
日起迄清償日止以年息百分之五計算之
遲延利息。②原告願
供
擔保請准宣告假執行。③訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
系爭租賃土地係屬參加人乙○○所有，僅係
借名
登記給予原告及丁○○，當初係參加人乙○○指示被告將租
金以開立支票方式，輪流開立予原告、參加人丁○○、戊○
○等三人。然參加人乙○○卻於102 年3 月19日以
存證信函
告知被告，應將租金匯款至板信商業銀行（下稱板信商銀）
甲○○三人等共同
持有帳戶內，被告於102 年3 月22日、10
2 年4 月10日匯款至上開帳戶中，後來原告告知被告不准匯
款，被告並
非不給付租金，只是不知道要將租金支付於何人
。併為答辯聲明：①請求駁回原告之訴及其假執行聲請。②
訴訟費用由原告負擔。③如受不利判決，願供擔保請准
宣告
免為假執行。
三、參加人則以：
（一）緣49、50年間，因參加人乙○○母親江戴快分配家產，以
及乙○○以自有資金購買，致乙○○取得坐落重測前臺北
縣○○鄉○○○段○○○○段00地號、101 地號（現為新
北市○○區○○段○○○ ○號）、103 地號（現為新北市○
○區○○段○○○ ○號）、103-7 地號（現為新北市○○區
○○段○○○ ○號）、103-14地號（現為新北市○○區○○
段○○○ ○號）、156 地號（現為新北市○○區○○段○○○
○號）、156-1 地號（現為新北市○○區○○段○○○ ○號
）、399-3 地號（現為新北市○○區○○段○○○ ○號）、
430 地號、431 地號、435 地號、440 地號等多筆土地。
惟為防止財產將來分散起見，以借名登記之方式登記為原
告及江義雄、戊○○名下。而參加人乙○○其後又陸續自
他處買賣取得之
不動產，同樣以借名登記之方式登記為江
義雄、戊○○及丁○○名義。上開全部之不動產，在借名
登記
期間均仍由乙○○管理、使用及收益。幾經徵收、移
轉後，目前仍向原告借名登記之土地計有坐落新北市○○
區○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○○○ ○號等4 筆土地。又
上開借名登記之部分不動產被政府徵收，所得之徵收款仍
由乙○○管理、使用及收益，乙○○
乃再以借名帳戶之方
式，借用原告名義分別在花蓮企業銀行土城分行開設0000
00000000號帳戶；在臺灣中小企業銀行土城分行開設第00
000000000 號帳戶；在板信商銀土城分行開設第00000000
000000號帳戶，並將上開徵收款分別存入該3 帳號及辦理
定期活期儲蓄存款，且為預防萬一，並同時借用原告、戊
○○、丁○○3 人名義為聯名帳戶。參加人乙○○人日常
之經費繳納，包括房屋稅、地價稅、綜合所得稅、水電費
、電話費、生活費、修繕費、祭祀費、公捐等費用皆由存
款帳戶內開支。
（二）又前述借名期間，參加人乙○○也另於96年6 月2 日將坐
落新北市○○區○○段○○○ ○○○○○○ ○號土地借用原告名
義租予訴外人厚生國際股份有限公司（下稱厚生公司）；
另於96年11月21日將坐落新北市○○區○○段○○○ ○○○○
○○○○ ○○○○ ○號土地借用原告及丁○○、戊○○名義租
予被告公司；另於100 年11月15日將坐落新北市○○區○
○段○○○ ○號土地借用原告名義租予訴外人林溢銘。
（三）被告已支付參加人乙○○共240 萬元租金，
嗣後因租賃協
議改為98年3 月10日至99年2 月10日支付租金，租賃所得
稅變更為每月1 萬元，每年12萬元。被告更依乙○○之指
示，先後各於98年、99年、100 年、101 年之4 月間，將
該年度12個月之租金每月各20萬元一次簽發12張支票給乙
○○，並依序輪流將上開支票指定受款人為原告及戊○○
、丁○○3 人。原告及戊○○、丁○○3 人則依乙○○之
指示，分別於各該受款人名義之支票影本上簽名、蓋章，
並分別將各該租金支票存入乙○○借名之帳戶內委託銀行
代收。
（四）此外，原告將各該租金支票存入乙○○借名之中國信託銀
行土城分行第000000000000號帳戶內；另戊○○將各該租
金支票存入乙○○借名之中國信託銀行土城分行第000000
000000號帳戶內委託銀行代收；至於丁○○將各該租金支
票存入乙○○借名之中國信託銀行土城分行第0000000000
00號帳戶內委託銀行代收，
足證參加人乙○○才是系爭租
賃契約租金
債權之真正權利人，原告及戊○○、丁○○均
只是系爭租賃契約借名租賃之出名人，自非系爭租賃契約
租金債權之真正權利人，應不得向被告請求給付租金。
（五）又參加人乙○○聽聞原告於102 年3 月間聲稱其係系爭租
賃契約租金債權之真正權利人，並據此向被告催討102 年
3 月起之租金，乃於102 年3 月19日，以台北金南郵局第
115 號存證信函通知被告，重申乙○○才是系爭租賃契約
租金債權之真正權利人，乙○○將所收租金用為處理家族
事務之公費，原告及戊○○、丁○○均只是系爭租賃契約
借名租賃之出名人，自非系爭租賃契約租金債權之真正權
利人，此租賃關係及租金處理方式均為原告被告、及戊○
○、丁○○所明知，且已順利進行6 年之久，雙方全體均
無
異議，為免發生爭議，日後請被告將租金逕自匯入前述
由原告、戊○○、丁○○聯名開設之板信商銀土城分行第
00000000000000號帳戶。被告亦已依乙○○指示將102 年
3 月、4 月及5 月之租金各20萬元，匯入該聯名帳戶內。
故被告在此之前並未積欠任何租金，且原告並非系爭租賃
契約之真正權利人，故無權向被告請求給付租金。
四、不爭執事項：
（一）原告為坐落新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地（下
稱系爭土地）所有權之登記名義人，參加人丁○○為同段
846 及847 號地號土地所有權之登記名義人。
（二）被告與原告及參加人丁○○、戊○○於96年11月21日簽訂
土地租賃契約書，由被告租用系爭土地及新北市○○區○
○段○○○○○○○ 號地號土地。約定租賃期限自96年11月21
日起至111 年11月20日止共15年；每月租金為20萬元，自
97年4 月11日起算；租金每5 年調升百分之2 。
（三）被告自96年11月21日簽訂系爭租賃契約起迄至102 年2 月
10日止，均係依參加人乙○○之指示，輪流以原告、參加
人丁○○、戊○○之名義開立支票給付租金。嗣被告於10
2 年3 月22日、102 年4 月10日聽從參加人乙○○之指示
，將系爭房屋租金匯款至板信商銀土城分行甲○○、戊○
○、丁○○之共同帳戶中。
五、爭執事項：
（一）原告是否為系爭土地之所有權人抑或係借名登記名義人？
又原告是否為系爭租賃契約之借名出租名義人？
（二）被告將102 年3 月及4 月租金匯款至板信商銀土城分行甲
○○、戊○○、丁○○之共同帳戶，是否已發生清償效力
？
（三）原告請求被告自102 年3 月10日起至103 年2 月10日止，
給付每月租金111,100 元，是否有理由？
六、就「原告是否為系爭土地之所有權人抑或係借名登記名義人
？又原告是否為系爭租賃契約之借名出租名義人？」之爭點
：
（一）按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以
他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就
該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者
間之信任關係，在性質上應與
委任契約同視，倘其內容不
違反強制、
禁止規定或
公序良俗者，固應賦予無名契約之
法律上效力，並類推
適用
民法委任之相關規定（最高法院
98年
台上字第990 號判決參照）。
（二）查於49、50年間，因參加人乙○○母親江戴快分配家產，
乙○○將其取得坐落重測前臺北縣○○鄉○○○段○○○
○段00地號、101 地號（現為新北市○○區○○段000 地
號）、103 地號（現為新北市○○區○○段○○○ ○號）、
103-7 地號（現為新北市○○區○○段○○○ ○號）、103-
14地號（現為新北市○○區○○段○○○ ○號）、156 地號
（現為新北市○○區○○段○○○ ○號，嗣逕為分割為916-
1 地號）、399-3 地號（現為新北市○○區○○段000 地
號）等土地及嗣乙○○以自有資金購買之土地，為防止財
產將來分散起見，以借名登記之方式登記為原告及江義雄
、戊○○、江清基名下，其中坐落新北市○○區○○段○○
○ ○○○○ ○○○○ ○○○○○○ ○號（持分1/2 ）等4 筆土地借
名登記在原告名下，員仁段766 、769 及建安段182 地號
借名登記予戊○○名下，員仁段878 、770 、916-1 （持
分1/2 ）借名登記予江義雄名下，同段846 及847 號地號
土地則借名登記予參加人丁○○名下，
等情，此經證人己
○○、戊○○、丁○○等人證述明確（見本院卷第431 頁
反面至第432 頁反面，第217 頁反面至224 頁），且有土
地持分杜賣證書及土地登記第二類謄本數份（見本院卷第
90至152 頁）、及參加人乙○○出具之存證信函2 份（見
本院卷第56至58頁，第175 至178 頁）及刑事告訴狀1 份
（見本院卷第179 至182 頁）等可資為證。
（三）另上開土地之所有權狀均由參加人乙○○保管，於91年1
月間，上開借名登記之部分不動產被政府徵收，所得之徵
收款仍由乙○○管理、使用及收益，乙○○乃再以借名帳
戶之方式，借用原告名義分別在花蓮企業銀行土城分行（
現為中國信託銀行土城分行）開設第000000000000號帳戶
；在臺灣中小企業銀行土城分行開設第00000000000 號帳
戶；在板信商銀土城分行開設第00000000000000號帳戶，
並將上開徵收款分別存入該3 帳號及辦理定期活期儲蓄存
款，且為預防萬一，並同時借用原告、戊○○、丁○○3
人名義為聯名帳戶。乙○○人日常之經費繳納，包括房屋
稅、地價稅、綜合所得稅、水電費、電話費、生活費、修
繕費、祭祀費、公捐等費用皆由存款帳戶內開支。於95年
2 月25日，原告、戊○○、丁○○及乙○○並共同出具聲
明書，向財政部臺灣省北區國稅局陳報免徵
贈與稅獲准之
事實，
業據證人戊○○、丁○○二人證述
無訛，且有田賦
代金、田賦實物繳納通知及收據影本6 件為憑（見本院卷
第122 至133 頁），另原告亦
自承：「（問：從49年到現
在，這些土地的稅金、管理修繕費用是由何人在付？）證
人是徵收的錢來繳稅捐，後來有租約，就用租金的錢來支
付上開費用，租約給我父親保管，存款簿、印章在我父親
那邊，給我父親保管，還有家裡三餐、禮金、紅包等也是
從上開收取的費用支付。」、「（問：49年就過戶到你名
下，直到徵收及出租之前的稅金、管理修繕費用如何支付
？）那是我父親跟人借錢來付上開費用。（問：上開土地
的權狀是何人在保管？）先前都是我父親保管，直到今年
102 年才去地政事務所換領權狀，因為我發現徵收款、租
金的錢都不見了，我才開始去地政事務所補領權狀，因為
中間我父親都沒有幫我換領所有權狀。」等語（見本院卷
第214 頁反面）。此外，並有95年2 月25日聲明書影本乙
件
可證（見本院卷第153 頁），原告亦自承聲明書上甲○
○這顆印章就是簽收租金收據給被告公司的章，目前是父
親保管這個印章等語（見本院卷第216 頁），且證人戊○
○及丁○○亦稱上開聲明書係原告
親簽屬實（見本院卷第
219 頁反面至220 頁，221 頁反面至222 頁）。
（四）另參加人乙○○將坐落新北市○○區○○段○○○ ○○○○○○
○號土地借用原告名義租予訴外人厚生國際股份有限公司
；另於96年11月21日將坐落新北市○○區○○段○○○ ○○○
○ ○○○○ ○○○○ ○號土地借用原告及丁○○名義，戊○○
為土地
關係人租予被告公司；另於100 年11月15日將坐落
新北市○○區○○段○○○ ○號土地借用原告名義租予訴外
人林溢銘，上述租賃契約均由參加人乙○○草擬決定，租
約及收取租金之相關存摺及印鑑章均由乙○○保管等情，
除經證人戊○○、丁○○二人證述上情無訛，且有土地租
賃契約書、支票影本數紙、存摺影本、匯款回條聯等為證
（見本院卷第59、60、61至64頁），並經本院調取原告之
中國信託銀行土城分行、台灣中小企銀行土城分行存戶資
料，及原告、戊○○、丁○○三人名義開立之板信商銀土
城分行帳戶資料等附卷
足憑（見本院卷第275-280 ，308-
314 ，316-342 頁），另原告亦自承：「（問談租約條件
時，父親有無出面？）沒有，但租約的契約書，因為我沒
有讀書，看不懂，我拿給我父親看，我父親逐條看，有更
改部分租約內容，改的部分沒跟我講，因為我不認識字，
所以改的內容我不清楚，我父親也沒有跟我講，租金的錢
給我父親收，給他管理，印章、存摺都在他那裡。（問：
既然你不知道你父親改的內容，你如何知道契約內容？）
我信任我父親，我父親說什麼我沒有反對。（問：為何系
爭契約要加入戊○○的名字當作關係人，且寫在出租人的
下面？）這是我父親寫的，沒有跟我說，要收租金的時候
，才發現為何多了一個名字，我父親說是公家的，..」、
「（問支票為何要輪流開甲○○、丁○○、戊○○三人名
字？）這是我父親交代被告這樣開的，原因為何我不清楚
，租金拿來大家公家使用，一起支付費用。（問：從96年
出租到現在，你本人拿到多少租金？）沒有，我每次回去
我父親都說沒錢，我說徵收兩次都把錢交給你，租金也都
給你收... 」、「（問：去年四個月的租金是何人拿給你
的？）是被告公司開票，抬頭是我的名字，被告公司是開
12張，我交給我父親，我父親拿到中國信託入定存，我去
查，銀行說這是你的名字本來就可以領，銀行說可以更改
印鑑，我有領到剩下四個月租金。（問：你發現上情有向
你父親抗議或發存證信函或是告你父親？）沒有。我後來
向我父親要印鑑章，其他存摺、租約、權狀都沒有向我父
親討。」、「聲明書上甲○○這顆印章就是簽收租金收據
給被告公司的章，目前是父親保管這個印章... 」等語明
確（見本院卷第215 頁正反面、第216 頁正面）。
倘若系
爭843 、844 地號土地之
土地所有權人確為原告，則為何
租約卻列土地關係人為戊○○，又租金支票為何輪流開立
原告及戊○○、丁○○，並匯入三人聯名帳戶，足認戊○
○所證述：因為土地坪數比較大，這是家族留下來的遺產
，為怕祖產分散，所以把伊列為關係人等語，及丁○○稱
：土地是歷代祖產，伊父親是
繼承人，係借名登記給甲○
○等語，均
堪信為真。
（五）另從被告就承租系爭土地之所支付上開租金，自被告97年
4 月10日開始給付，以迄102 年5 月10日為止，已長達6
年有餘，除原告嗣變更印鑑領取3 個月部分外，此長達6
年有餘之時間中，乙○○實際簽訂、履行、收益前述系爭
租賃契約，且收取租金之帳戶等所使用之印章、存摺等，
並使用、收益前述帳戶內之租金，業如前述（租金給付情
形，詳如被告永貫公司租金附表
所載，見本院卷第236 至
239 頁），倘若系爭土地實際上係借名登記為原告名下之
事實非真，系爭土地既登記為原告名義，原告何必容忍關
於系爭土地租金收益輪流開立支票予原告及參加人戊○○
、丁○○？原告所主張顯不符常理甚明，無堪憑採。而依
原告這6 年來均由乙○○管理上述租金，除前述原告變更
印鑑領走101 年6 、9 、12月之3 個月租金外，乃遲至10
2 年3 月始發函予被告及丁○○、戊○○，請求被告給付
102 年3 月起之租金，有存證信函1 紙
可稽（見本院102
年度司板調字第147 號卷第11頁），長久以來卻從未向乙
○○表示異議，也從未向乙○○追索前述其名義租金支票
之款項，足證乙○○就前述系爭土地所訂立之系爭租賃契
約乃係借用原告甲○○名義簽立，乙○○實乃系爭土地之
真正權利人至明。
（六）綜上各情以參，從系爭土地徵收款、租約內容之決定、租
金之收取管理、租金匯入之存摺、印章等皆由參加人乙○
○保管處理，系爭土地相關地價等相關稅金繳納亦由乙○
○支付，系爭土地之土地權狀亦由乙○○保管等情，應認
參加人戊○○、丁○○等主張：系爭土地係歷代祖產，其
父親乙○○是
繼承人，乙○○當初不登記為自己的，是因
為乙○○為公務人員，且另外三個兄弟是未成年人，所以
才登記給甲○○等語，堪予採信。足見原告並非系爭土地
之所有權人，僅是參加人乙○○之借名登記名義人，另原
告就系爭租賃契約亦是參加人乙○○之借名出租名義人，
應堪為真。
七、就「被告將102 年3 月及4 月租金匯款至板信銀行土城分行
甲○○、戊○○、丁○○之共同帳戶，是否已發生清償效力
？原告請求被告自102 年3 月10日起至103 年2 月10日止，
給付每月租金111,100 元，是否有理由？」之爭點：
參加人乙○○既係系爭土地之所有權人，原告就系爭土地僅
是參加人乙○○之借名登記名義人，及為乙○○而為系爭租
賃契約之借名出租名義人，業已認定如前，則被告公司應參
加人乙○○之要求，而將102 年3 月及4 月租金匯款至板信
商銀土城分行原告甲○○及參加人戊○○、丁○○之共同帳
戶，即應發生清償效力。而原告既非系爭土地之所有權人，
從而，原告請求被告給付系爭土地自102 年3 月10日起至10
3 年2 月10日止，每月租金111,100 元，揆之前開說明，即
乏所據，為無理由，應予駁回。
八、
綜上所述，本件原告依租賃契約之法律關係，請求被告自10
2 年3 月10日起，迄103 年2 月10日止，於每月10日給付原
告111,100 元，並應各加計自每月11日起迄清償日止，以年
息百分之五計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告
之訴既經駁回，假執行之聲請即
失所附麗，
爰併予駁回。
九、本件事證
已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證
據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，
併
予敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 103 年 4 月 29 日
民事第三庭 法 官 吳幸娥
以上
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 30 日
書記官 陳怡眞