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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第2213號 原　　　告　昇陽股份有限公司 法定代理人　楊保全 訴訟代理人　梅高禎 被　　　告　陳樹敏 訴訟代理人　洪士傑律師 上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國102年11月28 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： ㈠被告於民國102年2月16日委託原告代為銷售坐落新北市○○ 區○○路○○○號9樓房屋及其基地（下稱系爭房地），並由被 告配偶母小利代理簽立專任委託契約書，約定系爭房地於契 約期間專由原告全權代為銷售。然原告於102年3月17日與買 方交涉成功，並以簡訊方式通知被告系爭房地以新台幣（下 同）17,200,000元成交之消息後，被告竟於翌日告知原告系 爭房地已售予他人，並表明不會依約出賣系爭房地。為此， 原告曾多次要求被告依約履行出賣系爭房地予買方之義務， 且在鈞院調解亦未成立。兩造所簽立之契約係屬專任委託， 意指契約期間內，被告應將系爭房屋限定交由原告代為銷售 ，若被告自行將系爭房地出售或另行委託第三人仲介，即須 1次全部給付成交價4％計算之服務報酬作為違約金，此為專 任委託契約書第5條第3項第1 款所明示。被告於契約期間內 將系爭房地出售予他人，使得本件專任委託銷售之目的無法 達成，原告自得向被告請求以成交價4％計算之服務報酬688 ,000元。 ㈡原告與母小利簽立專任委託契約時，已明確告知契約內容， 並有強調專任契約與一般契約之差異性。又被告及母小利若 對於契約內容存有疑義，至遲應於契約簽訂後3 日內對原告 為表示，然被告及母小利於委託銷售期間完全未針對契約內 容向原告表示異議，且原告通知成交時早已超過3 日契約審 閱期間，故被告未於審閱期間內表示異議，應可推認被告對 於契約內容已清楚明瞭，不得事後再就契約內容或效力有所 爭執。 ㈢原告於102年3月間已找到買家（即訴外人陳淑惠），然礙於 當時被告委託賣價與原告出價存有些許價差無法成交，遂向 母小利表示希望能保留此次買賣成交機會，將全力與買家斡 旋，並與母小利分別簽立兩份專任委託契約書，同時合意將 委託銷售金額減縮至17,920,000元（此金額包含4％ 服務報 酬在內），經原告與買方多次斡旋後，於102年3月16日談妥 ，隔日原告立刻向被告及母小利通知成交。 ㈣母小利雖為大陸籍人士，然渠與原告接洽過程中，並未有言 語溝通上之困難，且於文字表達及書寫上，亦無不通順或不 識字之情形，對於契約內容應有足夠能力得以理解。況且， 原告於簽立專任委託契約時，不僅有提供書面契約，還有以 口頭方式向母小利詳細講解契約規範內容，母小利不但未表 示有不諳文字或不通語言之情形，反而直接於契約上簽名同 意，事後亦積極以簡訊方式向原告瞭解銷售狀況。 ㈤兩造簽約時即已約定4％ 服務費內含於委託銷售價格中，因 此，若以最後兩造約定之委託銷售價格17,920,000元計算， 只要買家出價高於17,240,000 元即算成交，其中短少之4％ 服務費雖係由原告吸收，然仍有待被告幫忙與買家溝通協助 爭取，希望可以拉高短少之服務費金額。再者，委託銷售期 間，被告不在台灣，且難以聯繫，而母小利曾表示渠有權處 理系爭房屋買賣事宜，渠負責與被告聯繫，故原告於該期間 內均與母小利接洽，原告將成交消息通知母小利，應屬合法 通知。 ㈥依專任委託契約書第5 條第3項第4款約定，委託期限內，被 告拒絕以本委託條件與原告之買方訂定不動產買賣契約時， 被告仍應1 次給付約定服務報酬。換言之，不論被告是否於 專任委託期間內出售系爭房地予第三人，於該銷售期間內， 原告一旦以被告委託條件與買家成交，被告即有依約履行出 賣系爭房地之義務，並應給付原告4％服務報酬。 ㈦聲明：被告應給付原告688,000 元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 二、被告則抗辯： ㈠被告於102年2月6日與原告簽立一般委託契約書，約定以21, 880,000 元為價格，委託原告出售系爭房地，當時委託期間 僅記載自102年2月16日起，終止日期並未記載，簽立前被告 曾告知原告伊長期在大陸上班，並留存聯絡方式。然原告之 業務員竟於被告在大陸上班期間，利用被告配偶母小利（大 陸籍人士）不諳臺灣文字，於未經解說契約內容及未給予契 約審閱期間之情形下，密集誘使母小利分別於102 年3月4日 （委託期限自102年3月4日起至同年月10日止）、102年3月1 0日（委託期限自102年3月10日起至同年月18日止）簽立「 專任委託契約書」，原告此舉已違反消費者保護法之相關規 定。 ㈡經檢視原告締約及履約行為，發現原告先誘使母小利簽立專 任銷售委託書，在專任委託契約期限屆至前，謊稱有成交機 會，再誘使母小利再與其簽立契約，而原告就系爭房屋並無 實際買家，故原告於102年3月17日之簡訊通知並不實在，且 不能認係成交通知。再者，服務報酬係依據買賣雙方成交金 額計算，無庸另行爭取，因此，原告之上開簡訊通知尚未達 到成交之程度。 ㈢被告並未在專任委託期間內自行出售或另行委託他人出售， 被告係於102年3月19日與訴外人黃湘雅簽立不動產買賣契約 書。 ㈣答辯聲明：原告之訴駁回。 三、本院之判斷: ㈠被告於102年2月6日與原告簽立一般委託契約書，約定以21, 880,000 元為價格，委託原告出售系爭房地，委託期間僅記 載自102年2月16日起，終止日期並未記載，嗣原告分別於10 2年3月4日及同年月10日與被告之代理人母小利簽立2份專任 委託契約書，委託期限分別為102 年3月4日起至同年月10日 止，及102年3月10日起至同年月18日止之事實，有一般委託 契約書1份、專任委託契約書2份在卷可稽（參見本院卷第50 至68頁），兩造對此亦不爭執，自堪信為真實。 ㈡原告主張其於102年3月17日與買方交涉成功，並以簡訊方式 通知被告系爭房地買賣以17,200,000元成交之消息後，被告 竟於翌日告知原告系爭房地已售予他人，並表明不會依約出 賣系爭房地，經原告曾多次要求被告依約履行出賣系爭房地 予買方之義務，被告均未置理，因被告於契約期間內將系爭 房地出售予他人，使得本件專任委託銷售之目的無法達成， 原告自得向被告請求以成交價4％計算之服務報酬688,000元 等語，被告則執前詞置辯。 ⒈經查，兩造於102年3月10日所簽立之專任委託契約書第2 條 關於委託銷售價格之記載略以：賣方願意出售之土地、建築 改良物合計總價17,920,000元。且該契約書第5 條關於服務 報酬之內容分別為：加盟店於買賣契約成立時，得向賣方請 求約定之服務報酬，其內容如下：⑴以成交價之4％ 計算之 ，最高不得超過中央主管機關之規定。成交價百分比例未記 載，加盟店不得向賣方收取服務報酬。⑵給付時間：於簽訂 不動產買賣契約時支付上述約定報酬額之70％，並應於交屋 結案時付清餘款等語（參見本院卷第64頁）。佐以兩造於10 2年3月10日簽立之契約內容變更合意書中之備註欄載明：此 價金含4％ 服務費等語（參見本院卷第68頁），由此可知， 被告簽立上開專任委託契約書時，同意出售系爭房地之總價 至少應達17,920,000元，且原告於買賣成交後依約得向被告 請求成交價4％ 之服務報酬，兩造在該專任委託契約書中並 未約定被告同意原告得以減少服務報酬之方式促成系爭房地 之買賣成交，是以原告所找尋之買方必須同意以17,920,000 元以上價格來購買系爭房地，才有可能使被告與買方達成系 爭房屋買賣之意思表示合致。然原告於102年3月17日傳送予 被告配偶母小利之簡訊內容略以：陳太太，恭喜您心六藝的 愛屋17,200,000元成交了，但是也謝謝你要在現場配合我們 爭取服務費等語（參見本院卷第7頁），依該簡訊內容所示 ，顯見買方之出價並未達到上開專任委託契約書所約定之底 價17,920,000元，且原告於該簡訊中亦未向母小利表示其要 主動減少服務報酬之意，反而要母小利在現場再幫原告爭取 提高服務費，單憑該簡訊實難認定被告或母小利業已同意以 17,200,000元與買方成交，且原告所發送之上述簡訊亦非屬 於買賣成交之通知。 ⒉原告雖主張兩造簽約時已約定4％ 服務費內含於委託銷售價 格中，因此，若以最後兩造約定之委託銷售價格17,920,000 元計算，只要買家出價高於17,240,000元即算成交，其中短 少之4％ 服務費雖係由原告吸收，然仍有待被告幫忙與買家 溝通協助爭取，希望可以拉高短少之服務費金額云云。然查 ，倘原告欲將其依約得向被告收取之成交價4％ 服務報酬降 低或扣除，再以此調降後之價格作為系爭房地買賣成交之底 價，核屬變更契約內容之範疇，在未經被告同意前，此部分 變更不得拘束被告，故原告雖可放棄依約得向被告請求之成 交價4％服務報酬，惟被告所要求出售系爭房地之底價17,92 0,000 元並不會因被告片面之意思而改變，是原告主張只要 買家出價高於17,240,000元即算成交云云，不足採信。此外 ，倘系爭房地得以17,920,000元成交，則被告應給付原告之 4％服務報酬為716,800元，易言之，被告實拿之買賣價款應 為17,203,200 元（17,920,000-716,800=17,203,200），而 原告於102年3月17日傳送予母小利之簡訊所載價格為17,200 ,000元，顯未達到被告依約應實拿之買賣價款，故原告即使 願意自行吸收4％ 服務報酬，亦已侵害到被告之權益，自難 強求被告同意與原告找尋之買家成立系爭房地之買賣契約。 ⒊再者，兩造於102年3月10日簽立之專任委託契約書第7條第5 款前段約定，如買方簽立「不動產購買要約書」，加盟店應 於24小時內將該要約書轉交賣方，不得隱瞞或扣留（參見本 院卷第64頁）。原告於本院審理中陳稱：剛開始運作的時候 ，買方沒有簽署這件，本來預計102年3月17日一併簽契約書 交付意願書，因為有收到要約，因為時間差所以就當場在簽 約，願意出售底價是含4％服務費，所以扣除服務費是17,20 0,000 元，有達到屋主標準等語（參見本院卷第45頁反面） ，足見原告並不否認本件交涉過程中，其尚未將買方簽立之 不動產購買意願書交付被告或母小利，此與證人母小利所證 述之內容相符（參見本院卷第85頁）。參以訴外人陳淑惠簽 立不動產購買意願書日期為102年3月16日，有該不動產購買 意願書1件在卷可稽（參見本院卷第80頁），而原告於102年 3 月17日傳送簡訊予母小利時，卻未提及有上述不動產購買 意願書存在，亦未立即將該動產購買意願書交付母小利，原 告此舉顯已違約，且可推認原告當時仍在與買方斡旋提高出 價，以利本件買賣能順利完成。又證人母小利到庭證稱：當 時簽立一般契約是我先生（即被告）簽的，後來102年3月時 ，被告不在國內，原告職員余先生打電話給我說有客戶對我 的房子有興趣，我說我先生不在，我要問我先生，我先生說 可以，後來余先生打電話跟我說有份文件要拿過來給我簽， 我說我不敢簽，因為我先生不在，余先生跟我說叫我不要怕 ，因為我先生簽的價格跟我現在要改的不一樣，所以必須要 另外簽1 份契約書，余先生並沒有跟我說這份是專任委託契 約書，他只跟我看價格之後，指著1 個地方給我簽名，這是 第1 次簽，後來原告跟我說他還在跟客戶談，客戶出的價格 還沒到我們要賣的價格，也沒有跟我說差多少，原告希望我 是否可以在降低一點價格，後來我問我先生，我先生說可以 ，我們就降價，又降價1次後，余先生又要我簽1份契約書， 又說這次的價格跟上次不一樣，所以又要在簽1 份契約書， 第2份簽完後，到102年3月16日時，原告又來找我談，他來 的時候，又跟我說他的客戶還沒有出到我要求的價格，希望 我再降200,000元，並要我再簽1份契約書，我當時就跟他表 示不願意再簽了，後來102年3月17日就發簡訊給我，跟我說 已經成交，要我過去配合辦理等語（參見本院卷第84頁反面 ），依證人母小利之證詞，可知原告於102年3月16日取得陳 淑惠簽立之不動產購買意願書後，即有前往與母小利接洽， 原告當時亦認知陳淑惠所出之購買價格尚未達到被告要求之 底價，因而期待母小利代理被告可以再次簽立1 份專任委託 契約書，以延長原告斡旋本件買賣之期間。從而，原告於10 2年3月17日以簡訊方式通知母小利系爭房地以17,200,000元 成交，係因母小利已不願配合再次簽立專任委託契約書所致 。又原告所通知之前揭買賣價格17,200,000元既未達到上開 專任委託契約書所約定之底價17,920,000元，自難認屬於買 賣成交之通知。 ⒋此外，兩造於102年3月10日簽立之專任委託契約書第5條第3 項第1款記載略以：賣方有下列情形之一者，應1次全部給付 本條上述第1 款所約定之服務報酬：⑴委託期間內，賣方自 行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。然 被告係於102年3月19日將系爭房地出售予訴外人黃湘雅，有 不動產買賣契約書1 份在卷可稽（參見本院卷第69至76頁） ，是本件並不符合上開條款之情形。另上開專任委託契約書 第5 條第3項第4款前段雖約定，委託期限內，賣方拒絕以本 委託條件與加盟店所仲介之買方訂立不動產買賣契約時，賣 方應1次全部給付同條第1項所約定之服務報酬（參見本院卷 第64頁）。惟查，原告通知母小利之買賣成交價格為17,200 ,000元，且原告並未表明放棄其依約得向被告請求之成交價 4％ 服務報酬，足認前揭買賣價格並未達到上開專任委託契 約書所載之委託銷售價格17,920,000元，被告自有權拒絕與 買方成立不動產買賣契約，是原告主張依上開專任委託契約 書第5條第3項第1款及第4款約定，請求被告給付服務報酬云 云，委無可採。 四、綜上所述，原告仍未依專任委託契約書所約定之委託銷售價 格為被告找到合適之買家，故被告即無可能與他人成立買賣 契約，原告自不得請求按成交價4％ 計算之服務報酬。從而 ，原告依上述專任委託契約書第5條第3項第1款及第4款等約 定，請求被告給付服務報酬688,000 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息，為無理由， 不應准許。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及其攻擊防禦方法， 經審酌與本判決結果不生影響，爰不一一予以論述，附此敘 明。 六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 102 年 12 月 26 日 民事第二庭 法 官 林哲賢 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 12 月 27 日 書記官 吳語杰