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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第2397號 原　　　告　喬鈞開發股份有限公司 法定代理人　許家溱 訴訟代理人　梁杰緯 被　　　告　鄧國吉 訴訟代理人　李銘洲律師 　　　　　　廖嘉琳律師 上列當事人間請求給付服務費事件，經本院於民國102 年11月5 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新台幣壹佰貳拾玖萬貳仟叁佰零捌元，及自民國 一○二年七月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新台幣肆拾叁萬元供擔保後，得假執行；但被告 如以新台幣壹佰貳拾玖萬貳仟叁佰零捌元為原告預供擔保後得免 為假執行。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，就利息部分原請 求被告自起訴時起至清償日止，按年息5％計算之利息，嗣 於本院審理中變更其請求內容如聲明欄所示（見本院卷第11 9頁），為減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開說明，應予 准許，合先敘明。 貳、實體方面： 一、原告主張： （一）緣原告公司員工林世緯於民國102年5月23日至被告家中拜 訪，洽詢被告是否願意出售其共有之新北市○○區○○段 ○號693、692土地之應有部分，被告並答應以每坪27萬元 之價格專任委託原告銷售，並簽署不動產銷售專任委託契 約書。惟原告發現上開契約書將僑中段之「僑」誤寫為「 橋」，且被告尚有共有之新北市○○區○○段地號926 、 923、924、924-1、925、925-1、925-2、928等8筆土地， 林世緯於同年月24日再至被告家中拜訪，被告同意將上開 土地全數交由原告委託銷售，並於簽署不動產銷售專任委 託契約書時，因勾選自願放棄行使契約審閱權利要求立即 開始銷售，為此林世緯遂將不動產銷售專任委託契約書內 容逐條說明並於告知被告後予以錄音，在被告表示確認了 解所有契約內容且無問題後，被告共簽署3份不動產銷售 專任委託契約書，而專任委託原告銷售標的土地。又原告 於被告專任委託後，隨即調閱土地謄本於確認被告對標的 土地應有部分之所有權無誤後，即開始聯絡客戶洽詢購買 意願，林世緯亦幾乎每日聯絡拜訪被告報告銷售情形，嗣 訴外人李坊祥於102年6月4日願以每坪新臺幣（下同）27 萬元購買標的土地，並開立票據號碼SM 0000000，發票日 為102年6月4日，金額300萬元，受款人為被告之板信商業 銀行即期支票作為定金交付原告，原告依契約書第5條第2 項約定而全權代理被告收受，且開立定金收據交付訴外人 李坊祥收執，同時約定於102年6月7日前完成書面買賣契 約書之簽立。 （二）查原告代理被告收受訂金後，即按契約書第5 條第3 項約 定於102年6月4日經由林世緯送交訂金予被告，並於告知 被告後將過程全程錄音，孰料被告竟表示拒收訂金，並告 知該等標的土地已委託他人以每坪264,000元出售，被告 已收錢且正在辦理過戶中，被告當場承認錯誤並願意賠償 ，由於事關重大，林世緯立即回報原告，並告知被告相關 違約賠償問題，被告表示賠償金額太高他會賠很多，林世 緯請被告妥善處理後即離去，當晚被告致電林世緯表示交 由法院處理。而原告在被告拒收定金並告知該等標的土地 已出售後，仍於次日依契約書第5條第3項之規定，寄發存 證信函表明收受定金及未能送交之事實。原告嗣於102年6 月14日調閱系爭土地之謄本，發現被告是將系爭土地出售 予訴外人歐企投資股份有限公司，原因發生日期是102年5 月20日，登記日期是102年6月14日，顯見被告明知標的土 地已出售予他人，卻仍專任委託原告銷售標的土地。 （三）次查，被告所簽署之3 份不動產銷售專任委託契約書，被 告係勾選自願放棄行使契約審閱權利要求立即開始銷售， 為此，林世緯特於當場將不動產銷售專任委託契約書內容 逐條說明，並在被告表示確認了解所有契約內容且無問題 後簽署，此過程有於告知被告後予以錄音，且自5月24日 簽署至6月4日送交定金期間，被告均未再對契約書內容有 所意見，因此亦以補正3天以上契約審閱權利之行使，是 被告所簽署之3份不動產銷售專任委託契約書均成立且有 效，被告自應依契約書約定履行義務。又依契約書第3條 、第4條、第5條、第6條之規定，今既有訴外人李坊祥於 102 年6月4日願意以每坪27萬元購買標的土地，並開立金 額300萬元之板信商業銀行即期支票作為定金交付原告， 原告全權代理被告收受定金時即是買賣成交，被告因標的 土地已出售他人而拒絕原告送交定金，且未於5日內完成 買賣契約之簽立，均視為被告不賣，且被告不賣原因係因 被告惡意隱瞞標的土地已出售他人之現況，是按不動產銷 售專任委託契約書第3條、第4條、第5條第4項之規定，被 告需支付成交價額4%計算之服務報酬予原告。另按各標的 土地面積總計為4746.77平方公尺，即為1435.9坪，被告 應有部分權利範圍均為1/12，換算後面積為119.6582坪， 成交價額為每坪27萬元，總成交價為32,3 07,714元，按 成交價額4%計算之服務報酬為1,292,308元，是原告自得 請求被告支付服務報酬1,292,308元。 （四）聲明：1.被告應給付原告1,292,308 元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；2.原告願 供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以下開情詞置辯： （一）查被告前持有新北市○○區○○段693、692及大觀段92 6 、923、924、924-1、925、925-1、925-2、928 等10筆共 有土地，應有部份均為1/12，然被告早已於101 年7月1日 委託訴外人竹北置地開發有限公司（下稱：竹北置地公司 ）委賣，惟於該公司接受委賣後，發現被告聽力不佳，且 經常飲酒以致神智狀態不佳，並屢屢忘記其曾簽署之契約 文件，遂於公司要求下透過家人陪同締約始能將前開土地 進行委賣，並於102年5月20日於加人陪同下與該公司完成 簽約移轉系爭土地，顯見被告於簽約時有無行為能力一節 ，實屬堪疑。 （二）次查，被告雖未被監護宣告，惟其怔日飲酒自娛，行為能 力顯有受到一定程度之影響，此可傳訊訴外人竹北置地公 司郭雨傑及被告子女即可明瞭。被告不但於簽約當日曾表 明有關簽約委賣事宜需透過子女協助，方得加以委託買賣 ，甚且被告之子數度於門口遇見原告公司員工林世緯，並 詢問因何事前來拜訪，其均未明確表明來意，尤有甚者， 被告之子於其委託買賣成交前早已向林世緯明確提及系爭 土地業已買賣完成乙事，其竟猶仍私自另覓買主，是原告 明知系爭土地早已處分之情事，仍舊進行委賣事宜，並從 未透露有關內容與被告家人得知，被告前後均委託仲介公 司代為銷售，兩間公司處理方式卻存有如此大差異之處， 足證原告所為實有訛詐被告之意，且依民法第75條之規定 ，被告於酒醉狀態下所簽之契約，自難認屬有效。 （三）又查，縱鈞院仍認兩造契約係屬有效，然按民法第572條 之規定，鈞院考量本件兩造訂約前，被告早已委託訴外人 竹北置地公司銷售系爭房地，並於102年5月20日與訴外人 歐企投資股份有限公司簽訂土地買賣契約書，且簽約當日 已將辦理不動產所有權移轉登記之相關文件交付代書辦理 ，並收取第一期款項，顯見斯時其與第三人之買賣契約之 行為均已完成，嗣後被告亦就此項委託銷售行為給付仲介 服務費共計1,271,000元予訴外人竹北置地公司，試想被 告若非因飲酒後一時不慎，焉有可能將均已完成委託銷售 及支付服務報酬之不動產標的再行委託予原告代為銷售， 此誠屬難以想像之事。況原告提出本件請求，不啻係責令 被告就同一買賣標的物，必須支付兩筆仲介費用，其不合 理處至為顯然，若非原告係利用被告有上述酒醉情事，趁 其不備，就早已出售他人之土地，另行簽訂委託銷售契約 ，何以至此。因此，懇請鈞院斟酌原告於訂約後僅進行與 買主聯繫，並完成交付訂金程度而已，實際上仍未協助進 行買賣契約簽定及處理過戶事宜，充其量僅完成銷售委託 之一部，且其受託當時，委託之被告實際上早已出售系爭 土地，其交易目的既已達成，自無須另行委託原告銷售之 可能等情，認原告請求之居間報酬仍依委託銷售價格4%計 算，實屬過高，自應酌減服務報酬，始屬合理。 （四）聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回；2.如受不利 判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。 三、原告主張原告公司員工林世緯於102年5月23日至被告家中拜 訪，洽詢被告是否願意出售其共有之新北市○○區○○段地 號693、692土地之應有部分，被告並答應以每坪27萬元之價 格專任委託原告銷售，並簽署不動產銷售專任委託契約書， 惟原告發現上開契約書將僑中段之「僑」誤寫為「橋」，且 被告尚有共有之新北市○○區○○段地號926、923、924 、 924-1、925、925-1、925-2、928等8筆土地，林世緯於同年 月24日再至被告家中拜訪，被告同意將上開土地全數交由原 告委託銷售，並於簽署不動產銷售專任委託契約書時，因勾 選自願放棄行使契約審閱權利要求立即開始銷售，為此林世 緯遂將不動產銷售專任委託契約書內容逐條說明並於告知被 告後予以錄音，在被告表示確認了解所有契約內容且無問題 後，被告共簽署3份不動產銷售專任委託契約書，而專任委 託原告銷售標的土地，嗣訴外人李坊祥於102年6月4日願以 每坪27萬元購買標的土地，並開立金額300萬元之即期支票 作為訂金交付原告，原告依契約書第5條第2項約定而全權代 理被告收受，且開立定金收據交付訴外人李坊祥收執，同時 約定於102年6月7日前完成書面買賣契約書之簽立等情，被 告負有簽訂不動產買賣契約之義務，然為其所拒，嗣以存證 信函要求被告5日內前往公司簽訂前開契約，仍遭被告拒絕 ，故系爭不動產買賣契約無法訂立，顯可歸責於被告，其受 託任務視為履行完成，爰依系爭委託書請求被告支付服務報 酬等語，被告對於委託原告代售系爭不動產並不爭執，惟否 認其有支付服務報酬之義務，並以上開情詞置辯，是本件所 應審究者，為被告是否無可歸責於己之事由，致不須支付服 務報酬予原告？如否，則原告可得請求之報酬為何？茲分敘 如下。 （一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。再按稱委任者， 謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之 契約。且委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為 ，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為 之，民法第528、531條及第565條分別定有明文。而不動 產專任委託契約之法律性質，究係民法上之居間契約或委 任契約，抑或兼具居間與委任契約混合性質之無名契約或 視契約性質而定，學說上容有爭論，惟依兩造所立系爭委 託書第8、9條約定，原告除媒介訂約外，並受被告委任且 代收定金等，是本件仲介業務並非只從事不動產買賣之居 間或代理業務，尚受有被告委任其他事務存在，堪認兩造 間係兼有居間及委任性質之混合契約關係，先予述明。 （二）次按民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約 機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間， 不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他 方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事 人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令 自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居 間人得請求報酬之支付，最高法院52年台上字第2675號判 例參照。另依兩造簽訂之系爭委託契約書第3條、第5條第 4項係約定：「服務報酬：買賣成交者，甲方（即被告） 應於買賣契約簽約同時支付按成交價額4%計算之服務報酬 予乙方（即原告）」、「買方支付定金即是買賣成交，甲 方應於買方支付定金五日內與買方簽立買賣契約；如甲方 不賣，‧‧‧，且甲方仍應支付第三條約定之服務報酬予 乙方；甲方拒絕乙方送交之定金或未於五日內完成買賣契 約之簽立，均視為甲方不賣」等語，足見如買方支付定金 即是買賣成交，而查，本件既有訴外人李坊祥於102年6月 4日願意以每坪27萬元購買標的土地，並開立金額300萬元 之板信商業銀行即期支票作為定金交付原告，此有支票、 定金收據影本在卷可參，是買方已支付定金，原告並依約 為報告訂約之機會，卻因可歸責於被告之事由致買賣契約 未能成立時，被告即應給付該成交價額的4％服務報酬予 原告一節，堪可認定。 （三）至被告雖抗辯其成日飲酒自娛，行為能力顯有受到一定程 度之影響，被告不但於簽約當日曾表明有關簽約委賣事宜 需透過子女協助，方得加以委託買賣，甚且被告之子數度 於門口遇見原告公司員工林世緯，並詢問因何事前來拜訪 ，其均未明確表明來意，尤有甚者，被告之子於其委託買 賣成交前早已向林世緯明確提及系爭土地業已買賣完成乙 事，其竟猶仍私自另覓買主，是原告明知系爭土地早已處 分之情事，仍舊進行委賣事宜，並從未透露有關內容與被 告家人得知，被告前後均委託仲介公司代為銷售，兩間公 司處理方式卻存有如此大差異之處，足證原告所為實有訛 詐被告之意，且依民法第75條之規定，被告於酒醉狀態下 所簽之契約，自難認屬有效等語，惟查，觀諸被告於系爭 委託契約書其上之簽名，應屬清晰明確，顯未陷於全無意 識或意識錯亂情形，而被告又未就簽立上開委託書時，係 因服用酒精致陷於無意識或精神錯亂中所為之變態事實提 出證明以盡其舉證責任，其空言謂於簽約時係無行為能力 之人，所為上開簽立委託書之法律行為係屬無效等語，尚 屬無據。至被告既為系爭土地之所有權人，原告就其與被 告間就系爭土地委賣事宜，縱有未告知被告之子之情事， 此仍無礙兩造委託契約之合法成立至明。 （四）綜上所述，被告有可歸責於己之事由，已如前述，則原告 依系爭委託書第3條、第4條、第5條第4項之規定，被告需 支付成交價額4%計算之服務報酬予原告，即屬有據。又原 告主張系爭買賣標的土地面積總計為4746.77平方公尺， 即為1435.9坪，被告應有部分權利範圍均為1/12，換算後 面積為119.6582坪，成交價額如為每坪27萬元，總成交價 即為32,307,714元等語，業據提出土地登記第二類謄本影 本1份為證，被告就上開計算亦不爭執，則原告主張按成 交價額4%計算之服務報酬為1,292,308元，而請求被告支 付服務報酬1,292,308元，為有理由，應予准許。 四、從而，原告依系爭委託契約書第3條、第4條、第5條第4項之 約定，訴請被告給付其1,292,308元之服務報酬，並自起訴 狀繕本送達之翌日即102年7月31日起迄清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。 五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核 並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列， 併此敘明。 七、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 102 年 11 月 29 日 民事第三庭 法 官 邱靜琪 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 11 月 29 日 書記官 張傑琦