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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第654號 原　　　告　　陳筱蓉 訴訟代理人　　蔡岳泰律師 被　　　告　　迦南美地不動產有限公司 兼法定代理人　洪茂松 被　　　告　　滕晉德 共　　　同 訴訟代理人　　凃秀蕊律師 上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國102 年9 月26日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張： ㈠原告前於民國99年11月15日經由被告迦南美地不動產有限公 司（下稱被告迦南美地公司）所屬人員即被告洪茂松、滕晉 德之居間仲介，以新台幣（下同）880 萬元購買訴外人黃秋 桂所有，坐落新北市○○區○○段○○○ ○號（權利範圍265/ 10000 ）土地及其上建物同段3381建號（即門牌號碼新北市 ○○區○○街○○巷○ ○○ 號）房屋（下稱系爭不動產）。然 被告等人卻未詳實告知原告系爭不動產價值僅為607 萬元， 原告之買價明顯高於當地不動產市場價格，且被告等人明確 知悉原告自備款僅為價金之二成，而其餘八成款項均有賴銀 行貸款，其竟為儘速獲得仲介服務費，向原告保證系爭不動 產買賣必定可得銀行貸款八成之數額絕無問題，並一再催促 原告儘速簽訂，原告不疑有他，於99年11月15日與被告簽定 斡旋金契約，同日並與訴外人黃秋桂簽訂不動產買賣契約書 。原告且依約於99年11月25日至同年12月7 日期間共計支付 176 萬元，上開金額為買賣價金二成，剩餘八成則由原告向 銀行貸款以資給付。 ㈡被告等人明知系爭不動產價值實遠低於買賣價金，日後必然 難以達成其所保證之八成銀行貸款成數而衍生糾紛，故未待 買賣雙方履行完畢，竟急於簽約後之99年11月19日就先向原 告收取2%買方仲介服務費176,000 元。嗣後果然發生如前述 貸款困難。詎料，被告迦南美地公司為專營不動產仲介業務 ，其所屬人員被告洪茂松具有不動產經紀人證照、被告滕晉 德具有不動產營業員證照，卻未為買賣雙方提供交易資訊之 溝通及其他一切合法必要協助，居然於100 年1 月7 日邀集 買賣雙方在被告迦南美地公司之辦公處所簽訂協議書（下稱 系爭協議書），不法策畫以虛偽買賣改用借名登記方式處理 本案，以圖欺騙銀行來辦理貸款，並教唆其特約地政士張莉 萍及買賣雙方於100 年1 月12日不實填載撤回土地申報現值 申請書，使不知情之該管稅務人員登載不實事項於公文書， 以利後續安排登記名義人方便辦理銀行貸款。而被告等人所 謀議之使公務員登載不實不法犯行，業由地政士張莉萍及買 賣雙方均於偵查中自白犯罪，並經新北地方法院檢察署檢察 官認定行為涉及犯罪但犯後態度良好而為職權不起訴確定。 ㈢故被告洪茂松、滕晉德上開不法行為及種種違反仲介契約事 項，除導致本件買賣契約難以履行外，更陷買賣雙方誤蹈法 網，被告等人卻仍向買賣雙方收取仲介報酬共35萬2000元， 並使原告受有價金損害88萬元之情，為簡化法律關係，原告 嗣後於101 年8 月31日與訴外人黃秋桂成立調解，約定就系 爭買賣契約關係下，黃秋桂對被告等人之損害賠償請求權及 仲介服務報酬返還請求權，皆無條件讓與原告，原告為此得 向被告洪茂松、滕晉德請求金額總計123 萬2000元。又被告 迦南美地公司亦因依民法第188 條、不動產經紀業管理條例 第26條第2 項之規定負連帶賠償責任。 ㈣爰依侵權行為關係。聲明請求：被告應連帶給付原告123 萬 2000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按週年 利率百分之5 計算之利息。原告並願供擔保，請准許宣告假 執行。 二、被告之答辯意旨： ㈠訴外人黃秋桂前於99年10月下旬，將名下所有系爭不動產， 以總價1068萬元委託被告公司居間仲介銷售，委託期間99年 10月21日至100 年1 月21日。嗣原告聯繫被告仲介多次看屋 後，表示願以買賣總價款880 萬元向黃秋桂購買系爭房地， 原告乃於99年11月15日與被告公司簽訂「不動產委託斡旋契 約書」，經被告公司完成委任事項，原告與訴外人黃秋桂於 同日（即99年11月15日）簽訂「不動產買賣契約書」。又依 證人黃秋桂之證述可知本件買賣價款係原告出價要約，經被 告居間仲介斡旋後，訴外人黃秋桂願意降價承諾，買賣雙方 意思表示合致而簽訂，基於契約自由原則並無何違誤之處。 原告起訴狀指摘「被告等人未詳實告知原告系爭不動產價值 僅有607 萬元，致使買賣價金880 萬元明顯高於當地不動產 市場價格。」完全係莫須有指控。至於原告現提出證明系爭 不動產價值僅有607 萬元之房貸初估表，係原告事後洽請其 任職之國泰人壽關係企業公司人員於「100 年7 月27日」始 開立，除不具公正性外，已係時移勢遷後所作資料，難謂與 案情有何關聯。該房貸初估表甚至誤列本件建物形態為「公 寓」（實係「電梯華廈1 樓」）內容也未正確，顯不足採信 。 ㈡就銀行貸款辦理部分，原告特別表示其有熟悉的銀行，不需 要透過特約代書，賣方當場亦提醒原告要自己找銀行辦貸款 需有把握才好，原告宣稱沒有問題。然原告於第一、二期價 款陸續繳入專戶後，經代書張莉萍依案件進度追蹤詢問原告 銀行貸款辦理情形，原告推稱還在找，迄至99年12月15日稅 單核下，原告卻無法依約遵期繳納第三期完稅款，嗣始於99 年12月20日託代書找銀行詢問貸款，嗣代書張莉萍找日盛銀 行核估亦因原告個人債信因素婉拒核貸之申請，原告乃違約 遲遲未能遵期支付第三期款完稅款及尾款。上開事實業經證 人張莉萍於本件及鈞院100 年訴字第519 號損害賠償事件所 為證述甚詳，可知本件銀行無法核貸，實係因原告個人債信 不良，並非被告仲介公司有何不實保證。再參照日盛銀行函 復鈞院關於原告申請貸款遭拒之原因，所附日盛銀行消金房 貸申請表之審核意見欄詳載「1.借戶37歲，國泰人壽業襄， 月收入落差大，近3 個月起伏1.2 萬～6.1 萬／月。2.名下 4 卡－6 卡循環共近19萬元＋分期101 仟元＋一筆中放434/ 450 仟元（99 /8 貸）＝725 仟元。3.近期多家查詢：11/2 2 新光、11/24 國泰人壽、11/25 渣打、11/26 大眾。4.負 債比近80% 。…」，足證當時原告申請貸款遭拒，純粹係因 日盛銀行認定原告負債比過高，而且收入不穩定，聯徵多家 銀行遭拒，亦即係原告個人債信不良因素，與被告無關。另 依原告與被告仲介公司簽訂之「不動產委託斡旋契約書」第 二條承購總價款及支付條件亦載有自備款30％、貸款（尾款 ）（交屋款）70％，益證原告指摘「明知原告僅有自備款數 額為買賣價金之二成，為盡速獲得仲介服務費，不實保證必 定得銀行貸款八成之數額。」，完全不實。 ㈢被告洪茂松、滕晉德二人並無教唆原告與賣方以偽造文書方 式成立協議書： ⒈本件原告就其個人債信不良因素導致銀行無法核貸問題，不 能諉為不知，然於簽約時卻自信滿滿表示自辦貸款沒問題， 始導致本件違約情事發生。賣方本得依法解約沒收價金，惟 原告要求借名登記繼續履約，訴外人黃秋桂為求買賣圓滿， 釋出誠意讓步同意予原告再次履約機會，買賣雙方乃於100 年1 月7 日另訂協議書，賣方同意由買方（即原告）更換登 記名義人，但原告需於100 年元月10日確定登記名義人, 因 撤案更換名義人所衍生之費用由買方自行負擔，若買方即原 告更換登記名義人後，銀行仍無法核貸時，雙方同意依約解 除買賣契約並沒收已付價金，亦即允由原告以限期更換登記 名義人方式處理。詎協議書訂定後，原告仍未依約定於100 年1 月10日確定登記名義人，經代書多次催促辦理亦無結果 ，甚至後來原告索性不接電話，避不見面，而經賣方黃秋桂 寄發存證信函解除契約，並經另案鈞院100 年訴字第519 號 損害賠償事件認定解約合法在案。上開簽立協議書之原因、 經過，已經證人張莉萍、黃秋桂到庭證述甚詳；至於證人張 秋婷之證述內容已前後矛盾，且與協議書條款牴觸，又受原 告左右其證詞，其證詞明顯偏頗，自不足採。 ⒉原告雖引用偽造文書等偵查卷證，亦不能證明被告等有教唆 偽造文書之情事。被告洪茂松、滕晉德等從無教唆偽造文書 之情事，且由原告在另案告訴偽造文書時，僅以訴外人黃秋 桂、承辦代書張莉萍為被告，可證被告確從無教唆偽造文書 。另依訴外人黃秋桂及張莉萍、被告洪茂松於偵訊時之陳述 ，以及原告到庭表示：送地政機關之公契是請代書幫我蓋的 ，其上陳筱蓉的章，是請代書幫我刻的便章，協議書是她親 自簽章，撤回土地現值申報申請書，與公契上的章相同，知 道協議書內容有提及要更換登記名義人，還提到撤案更換名 義人所衍生的費用由原告負擔，本件告訴意旨並未爭執被告 二人違反原告的授權或本意，偽造撤回土地現值申報申請書 ，僅在於契約實質上未解除，雙方仍通謀虛偽撤回土地現值 申報申請書等語，均可證明撤回土地現值申報申請書並無不 實填載原告陳筱蓉名義之情事，且係為配合原告才撤案更換 登記名義人，原告亦當場知悉用印事宜。再參照新北市政府 稅捐稽徵處新店分處101 年7 月12日北稅新二字第00000000 00號函記載「五、台端函詢買賣雙方訂立買賣移轉契約並申 報土地增值稅，稅單亦已核發，買方欲更換登記名義人且經 賣方同意撤案，依土地所有權移轉或設定典權申報現值作業 要點第10點規定，應由雙方當事人敘明理由並於撤回土地現 值申報申請書蓋與原土地增值稅申報書相同之印章或印鑑證 明章並檢送契約書正本及土地增值稅繳款書向稅捐稽徵機關 提出。…」，足證本件因買方即原告不願違約遭沒收已付價 金，要求指定更換登記名義人繼續履約，賣方亦同意配合撤 案更換登記名義人，買賣雙方同意情形下，不論於法律上及 行政上並無不可，稅捐行政上確需撤回原開立之稅單（土地 增值稅及契稅）重新辦理更換名義。且撤回手續亦係代書張 莉萍辦理，實與被告等人無涉，故本件確無原告指摘被告等 教唆偽造文書之問題。另案訴外人黃秋桂、張莉萍及本件原 告陳筱蓉嗣雖經鈞院檢察署101 年偵字第25664 號不起訴處 分在案，惟該不起訴處分書及上揭訴外人黃秋桂、張莉萍及 本件原告陳筱蓉之前開偵訊中陳述，均不足證明被告等有教 唆偽造文書之情事。 ⒊本件被告洪茂松、滕晉德並無違反仲介契約或有侵權行為等 情事，糾紛可歸責於原告經濟能力不足，遲延未依約給付價 金所生，原告不得請求被告賠償任何金額。且依兩造間「不 動產委託斡旋契約書」第5 條規定，收取服務報酬，並無任 何違誤，被告仲介公司亦無返還原告仲介報酬之義務。又原 告因違約糾紛與訴外人黃秋桂達成調解支付88萬元，係其等 和解結果，與被告無關，被告亦無賠償義務自明。被告已善 盡仲介職責，並無違反仲介契約或有侵權行為等情事，原告 之訴顯無理由。 ㈣爰答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利 判決願供擔保請准宣告免予假執行。 三、兩造不爭執之事實： ㈠被告迦南美地公司為不動產經紀公司，經營不動產仲介經紀 業務，被告洪茂松為被告迦南美地之負責人、被告滕晉德為 迦南美地公司之不動產經紀營業員，此有公司變更登記表可 參（卷第78、79頁）。訴外人黃秋桂於99年10月21日將其所 有新北市○○區○○街○○巷○ ○○ 號之房屋暨坐落基地，委 託被告迦南美地公司銷售，經被告洪茂松、滕晉德居間仲介 ，原告於99年11月15日簽立「不動產委託斡旋契約書（買賣 ）」委託被告進行斡旋仲介以購買系爭不動產，同日原告與 訴外人黃秋桂並簽訂不動產買賣契約書，約定買賣價金880 萬元，原告已於99年11月19日支付買方仲介服務費17萬6000 元予被告迦南美地公司，另於99年11月25日至同年12月7 日 期間亦陸續支付買賣價金第一、二期款共計176 萬元之事實 ，已為被告所不爭執，並據原告提有不動產委託斡旋契約書 、不動產買賣契約書、履約保證系統進度查詢、服務費統一 發票、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表等件可稽（ 卷第7 至13、73頁），堪認屬實。 ㈡又原告前於100 年2 月以先位主張系爭買賣契約業經合意解 除，訴外人黃秋桂應返還176 萬元、暨於備位主張訴外人黃 秋桂擅自解除買賣契約違反契約書約定等情為由，向訴外人 黃秋桂提起損害賠償訴訟，案經本院以100 年度訴字第519 號判決駁回原告之請求，嗣經原告提起上訴，雙方於台灣高 等法院101 年度上字第240 號二審程度同意移付調解後，以 101 年度上移調字第99號成立調解內容：⒈兩造確認99年11 月15日北市○○區○○街○○巷○ 號之1 房地買賣契約已解除 。⒉兩造同意存於第三人僑馥建築經理股份有限公司88萬元 ，由第三人僑馥建築經理股份有限公司依履約保證條款扣除 18萬12 80 元後，黃秋桂同意餘額69萬8720元由原告單方領 取。⒊黃秋桂依據100 年1 月7 日協議書動用之88萬元，上 訴人不得請求黃秋桂返還。⒋就第一項兩造間房地買賣契約 關係，原告如對迦南美地公司有任何損害賠償請求權或仲介 服務報酬返還請求權，黃秋桂無條件讓與上訴人，但不負擔 任何權利瑕疵擔保責任。⒌兩造確定就系爭房地買賣契約關 係或履約保證關係不再有任何糾葛。此有臺灣高等法院101 年8 月31日101 年度上移調字第99號調解筆錄可參（卷第18 頁暨反面），並經本院調閱該民事卷宗核閱屬實。 ㈢又原告於100 年5 月間對訴外人黃秋桂、受託辦理系爭不動 產移轉事宜之代書張莉萍提起偽造文書之刑事告訴，自身亦 於刑事偵查中自首犯行，經台灣新北地方法院檢察署檢察官 以101 年度偵字第25664 號以：「陳筱蓉於99年11月15 日 與黃秋桂約定以88 0萬元購買黃秋桂所有系爭不動產，並於 同年12月7 日前交付176 萬元價金，剩餘價金則以陳筱蓉向 銀行貸得款項陸續補齊，然因貸款銀行實際核貸金額遠少於 預期，致陳筱蓉無法按期付款，而雙方仍具維持原買賣之意 願，遂議定展期付款及更換承買人名義，以謀求轉圜。因先 前雙方對主管機關提出之稅費相關申請仍須另行安排，陳筱 蓉、黃秋桂遂於明知雙方均無意解除原約之情況下，與代書 張莉萍共同基於使公務員登載不實之犯意，於100 年1 月7 日，在迦南美地限公司之辦公室內，透過張莉萍之協助，先 由陳筱蓉與黃秋桂共同擬定及簽署協議書1 紙，存證雙方維 持原約但可展期付款及更換名義人之協議，再共同具名填寫 及簽名蓋印於撤回土地現值申報申請書，隱瞞渠2 人缺乏解 約真意之事實，共同為民法上通謀虛偽意思表示，而於同年 月12日以陳筱蓉及黃秋桂共同解除土地買賣契約產買賣為由 ，向新北市政府稅捐稽徵處提出撤回土地現值申報申請書， 申請註銷上開土地現值申報及稅捐之開徵，使不知情之該管 稅務人員據以發函核准，並登載於其職務上掌管之土地增值 稅簿冊及電腦檔案，足以生損害於稅捐機關管理土地增值稅 登記之正確性。嗣因陳筱蓉發覺另謀名義買受人不易，又不 甘實際解除契約，在本署對張莉萍及黃秋桂提出偽造文書等 罪之告訴，並於偵查中坦認始末，始悉上情。」，認渠等三 人觸犯刑法第214 條第1 項使公務員登載不實罪嫌，惟三人 所犯之罪核屬刑事訴訟法第376 條第1 款所列之罪，且姑念 三人素行良好，犯罪手段及所造成之危害尚屬輕微，兼以事 後坦承不諱態度良好，爰審酌刑法第57條所列各款事項，認 為以不起訴為適當，而對原告、訴外人黃秋桂、張莉萍等人 為職權不起訴處分確定在案。此亦據原告提有不起訴處分書 為證（卷第15至17頁），並有本院調閱之該刑事偵查卷宗可 憑。 四、本件之爭點及法院之判斷： 然原告主張被告洪茂松、滕晉德明知系爭不動產價值低於買 賣價金，卻故意提供不實訊息，嗣後又教唆原告以偽造文書 方式簽立協議書，故被告應連帶對原告負侵權行為損害賠償 責任等節，已為被告否認，並以前揭陳詞置辯，是本件經依 民事訴訟法第268 條之1 第2 項規定，與兩造整理並協議爭 點為：㈠原告主張被告洪茂松、滕晉德二人有不實提供交易 訊息、教唆原告與賣方以偽造文書方式成立協議書，而構成 侵權行為是否有據？㈡如認原告上開主張有理由，則其得請 求被告賠償之金額為何？（卷第88頁）茲判斷如下： ㈠原告無法證明系爭不動產價值僅有607 萬元，亦未能證明被 告洪茂松、滕晉德有故意提供不實訊息，致原告以高於市價 行情購買系爭不動產： ⒈經查，原告主張被告洪茂松、滕晉德未詳實告知原告系爭不 動產價值僅有607 萬元，致使原告以明顯高於當地不動產市 場價格之880 萬元購買等語，雖提出房貸初估表1 紙為證（ 卷第6 頁），然該房貸初估表究係何機構製作、估算標準及 方法為何，均有未明，內容過於簡略又缺乏所本，且該房貸 初估表既為原告事後自請他人或機構製作，被告並已否認該 私文書之真正，原告又無再提出相關佐證資以證明上開文書 之真正，從而原告逕以房貸初估表主張系爭不動產之價值僅 有607 萬元，顯然無據。 ⒉次查，被告抗辯訴外人黃秋桂於99年10月，係以總價1,068 萬元委託被告公司居間仲介銷售系爭不動產，委託期間99年 10月21日至100 年1 月21日之事實，業經提出不動產一般委 託銷售契約書1 份為證（卷第45至49頁）；另證人黃秋桂亦 到庭證述：「那時候我是委託迦南美地不動產有限公司幫我 出售房子，當時委託的價格是1068萬，後來滕先生就說有一 個人喜歡房子，要用880 萬元跟我斡旋，這個價格我原來不 要，我要的底價是930 萬，後來滕先生就一直說服我接受88 0 萬的價格，後來我就答應的這個價格，我想說對方喜歡就 不強硬了，後來滕先生就說跟對方已經講好就說要簽約…」 、「（妳的委託價1068萬底價為930 萬，是如何決定的？） 我們那邊的行情就是這個樣子，這個房子在捷運站附近且有 四號公園且是一樓，可以商業使用，所以我認為有這個價值 ，且交通方便，這個價格我也有跟仲介商量過，那時候我跟 被告仲介公司還不熟，所以這個是跟別家仲介商量，本件並 不是專業委託，我委託很多家仲介，大型仲介公司住商、永 慶、信義都有，且住商的部分不只一個分店而是好幾家，這 個價格是我問過很多仲介而得來的」等語（參卷第111 頁反 面至112 頁、113 頁），基此足認訴外人黃秋桂本欲出售之 買賣價金底價為930 萬元，且此價格乃其自行詢問其他多家 仲介公司後所為之決定，並非被告給予之意見，嗣因被告滕 晉德居中斡旋及磋商之結果，雙方始達成買賣價金880 萬元 之意思表示，乃甚灼然。故本件買賣雙方經過磋商後，同意 以買賣價金880 萬元達成合致，乃係基於契約自由原則所為 ，難認有何價金過高、被告故意提供不實訊息等情事。 ⒊是以，本件買賣價款係原告出價要約，經被告居間仲介斡旋 後，訴外人黃秋桂願意降價承諾，買賣雙方意思表示合致而 簽訂，核屬契約自由原則，並無何違誤之處。原告主張被告 故意提供不實訊息，隱瞞系爭不動產價值僅有607 萬元之事 ，致使原告以高於市場行情之價格購買，構成侵權行為云云 ，難謂有理由。 ㈡原告主張被告明知系爭不動產價值遠低於買賣價金，卻又不 實向原告保證系爭不動產必定可得銀行貸款八成之數額，致 使原告因此無法獲得足夠之貸款等情，亦難可採： ⒈查原告主張被告洪茂松、滕晉德明知系爭不動產價值低於買 賣價金，將來無法向銀行貸到原告所需之數額，卻向其保證 系爭不動產可向銀行貸得價金之八成數額云云，乃為被告否 認，原告自應就上開事實負舉證之責。原告固以其同事即證 人張秋婷之證述為據，證人張秋婷並到庭證述：「原告是我 同事，她有跟我說看了一間房子，她說好像可以貸款800 多 萬，我問他如何可以貸款這麼多，她說仲介說可以」、「因 為原告只能貸到600 萬元，當初我們評估房子本來就不可能 貸到88 0萬，因為我們在金融業自己知道，但是原告說仲介 說可以，所以她才下斡旋」、「（本件簽約貸款之後，何人 負責去找銀行？）是由仲介負責去找。原告完全沒有去找。 我不知道仲介公司找了那幾家，我只知道貸款不下來，貸款 不下來的原因是房子的擔保品沒有到那個價格，另外就是買 方的債信有問題會影響到貸款成數，我想一開始仲介公司就 知道這些問題。他們知道這個問題一開始就要過濾這個問題 。」等語（卷第116 、117 頁）。惟證人張秋婷係於原告無 法獲得八成貸款後，始於100 年1 月7 日陪同原告前往被告 迦南美地公司，與賣方協商解決事宜，則在之前對於原告與 被告間之實際談話內容，以及被告洪茂松、滕晉德等人是否 曾向原告保證系爭不動產必可貸得價金八成之款項等，顯僅 係聽聞來自原告單方所為之傳聞陳述，並非親自見聞兩造間 有為此談話內容，其上開證述自無從採為有利原告之認定。 ⒉且參酌原告與訴外人黃秋桂所簽立之系爭不動產買賣契約書 第5 條之約定，本件買賣價款之付款方式為第一期款88萬元 、第二期備證用印款88萬元、第三期款完稅款88萬元、第四 期款（尾款）116 萬元；另於第三期繳款欄內說明：「⑵若 甲方須以買賣標的向銀行辦理貸款以支付尾款，…及配合特 約代書至申貸銀行完成對保借款指定撥款手續；⑷若對保借 款時或特約代書辦理繳稅前已確認買方之貸款總額少於尾款 者，買方應於給付第三期款之同時，或於通知期限前將差額 存匯入專戶」，及於第四期繳款欄內記載「⑷產權移轉登記 完成後因故發生金融機構核撥甲方之貸款不足支付尾款時， 其差額應由甲方以現金於點交期限前或乙方通知其顯內一次 補足入專戶」，此有不動產買賣契約書可考（卷第9 頁）， 堪認雙方於簽訂契約時，已就「如買方之貸款總額少於尾款 者」之情事予以約定，由此可徵被告洪茂松、滕晉德應無向 原告保證必能貸得價金八成款項之情事，否則何以買賣雙方 有為上開約定之必要。復參照原告與被告迦南美地公司簽訂 之「不動產委託斡旋契約書」，其中第2 條承購總價款及支 付條件已載有「自備款30％」、「貸款（尾款）（交屋款） 70 ％ 」等字（卷第7 頁），益證原告指稱被告明知原告僅 有自備款數額為買賣價金之二成，為盡速獲得仲介服務費， 不實保證必定得銀行貸款八成之數額等語，難認可採。 ⒊再依代書即證人張莉萍於本院證述：「（本件買賣的履行是 否有發生問題？）是到第三次契稅單及增值稅單下來付稅款 的時候，買方一直無法付款，然後也沒有辦法確定貸款銀行 ，一直到稅單繳款期限快到了，買方那時候才請我幫她找銀 行，因為原本簽約的時候買方說她跟銀行熟可以自己處理， 那時候我跟她說下最晚稅單下來之前一定確定定完成銀行貸 款程序，可是買方一直沒有辦法完成所以沒有辦法完稅，後 來她請我幫她找銀行，一直到我找日盛銀行之後，銀行說她 們無法承貸，因為買方負債比過高，這時候我就跟仲介公司 說是否可以儘快約雙方碰面來協調處理，然後約了雙方在仲 介公司碰面，…」等語（卷第114 頁面），可知原告本係要 自行找熟識銀行申請貸款，惟不順利，故又請證人張莉萍向 日盛銀行申請，但因原告個人債信問題致無法獲得所需之貸 款金額。由此堪認本件原告無法獲得八成之貸款，係因其個 人債信問題，並非系爭不動產之價值遠低於買賣價金，且在 原告本欲自行找尋熟悉銀行申請貸款之前提下，被告又何能 向其保證必能貸得價金八成之數額。雖原告質疑證人張莉萍 之上開證述，惟參酌證人張莉萍於本院100 年訴字第51 9號 損害賠償事件，亦證述略以：簽約時原本70％的尾款616 萬 元買方是要申請貸款來支付，本來我要幫買方找銀行辦理貸 款，但買方說她自己已經找好銀行，不用我處理，賣方還有 跟買方確認，但後來買方一直無法找到銀行貸款，買方無法 向我確認貸款銀行為何，我有再撥電話通知買方，跟她說如 果她無法找到銀行，由我來幫她處理，但買方沒有確答，只 說她要自己再找找看，到了12月18日晚上，買方才以電話告 訴我，要請我幫她找貸款銀行，我回答她，我可能會幫他介 紹日盛銀行，並請買方配合提出資料及填寫文件，買方也同 意了，後來我找到日盛銀行，也有遞資料申請，但沒有核貸 成功，因為日盛銀行稱買方的債務比過高，而且收入不穩定 ，以及聯徵次數過多，所以日盛銀行根本不核貸。房屋仲介 公司只說也可以向銀行貸款，但沒有向原告保證貸款成數（ 詳本院另案損害賠償卷宗第89頁面至90頁反面），其證述乃 為一致，復審酌證人張莉萍既已到庭具結，同意以刑事責任 擔保其證言之真實性，是證人就其親眼見聞，在受有具結程 序及偽證罪之擔保之情形下所為上開證述，自當可採。 ⒋另觀諸訴外人日盛商業銀行在本院損害賠償事件中以100 年 6 月10日日銀字第1002C00000000 號覆函所檢送之日盛銀行 消金房貸申請表，其審核意見欄記載「1.借戶37歲，國泰人 壽業襄，月收入落差大，近3 個月起伏1.2 萬～6.1 萬／月 。2.名下4 卡－6 卡循環共近19萬元＋分期101 仟元＋一筆 中放434/450 仟元（99/8貸）＝725 仟元。3.近期多家查詢 ：11/22 新光、11/24 國泰人壽、11/25 渣打、11/26 大眾 。4.負債比近80% 。」（本院另案損害賠償卷宗第79至80頁 ），亦徵當時原告確有向多家銀行查詢貸款事宜，惟因原告 負債比過高，而且收入不穩定，聯徵多家銀行遭拒，故本件 顯基於原告個人之信用因素，致使無法向銀行貸得買賣價金 八成之款項，核與系爭不動產之價值無涉。原告主張被告明 知系爭不動產價值實遠低於買賣價金，必難達成八成銀行貸 款成數，竟又向保證可以貸到八成貸款數額，致使嗣後原告 無法貸得足夠款項云云，實難認有據。 ㈢被告洪茂松、滕晉德二人亦無教唆原告與賣方為偽造文書犯 行之不法行為： ⒈經查，原告與訴外人黃秋桂於100 年1 月7 日在被告迦南美 地公司內達成協議，約定「一、買方同意賣方先行動用部分 價款88萬元，此動用不在履約保證範圍。二、賣方同意由買 方更換登記名義人，惟買方需於100 年元月10日確定登記名 義人，惟因撤案更換名義人所衍生之費用由買方自行負擔。 …四、雙方約定若買方更換名義人後，銀行仍無法核貸時， 雙方同意約解除本買賣契約，買方並沒收買方已付之價金。 五、若因撤案而造成買方增值稅增加時，其增加部分由買方 負擔。」，有協議書1 紙存卷可考（卷第14頁）。又原告與 黃秋桂達成是項協議之原因，係因原告無法向銀行貸得買賣 價金八成之款項，致使未能按期支付第三期完稅款88萬元， 另賣方黃秋桂亦因已另購其他不動產急需資金動用，故買賣 雙方於100 年1 月7 日在被告迦南美地公司內進行協調後， 達成原告同意更換名義人等如上開內容之協議，業有下列證 人所述可證： ⑴證人黃秋桂證述：賣系爭不動產後我就買了另間房子，過陣 子代書跟我說對方沒有繳第三期款項，我請代書儘快處理， 後來就說貸款有問題，代書一直跟對方聯絡要如何處理，最 後找到對方，就到仲介公司進行協調；在那邊對方有找二個 人過來，寫協議書前，買方有先說要在外面商量一下，在外 面商量的人有買方三個人及仲介公司的人，當時代書跟我在 裡面等，他們講了什麼內容我不知道；進來之後買方三人中 一個男生說因為他們是年輕人希望再給他們一次機會，他們 說要想辦法繼續買，就商量協議書的內容，所以我們就簽了 協議書；協議書內容是在辦公桌前面講的，講的內容跟協議 書的內容一樣，就是要找一個人來做登記名義人，那時候只 要房子能夠順利賣出，所以我同意簽協議書，協議書的內容 是代書寫的；當時是因為買方那時候說她貸款不好貸，所以 她或她同事有提到她們的目的是要繼續買，並說他們是年輕 人繼續給她們機會，我就說配合她給她機會，所以她就說要 找人來做名義人，她說找同事來幫忙資金的部分，當時買方 三個人還有在商量要找那位同事來做名義人；因為那時候她 貸款不出來，如果換一個人出來就可以貸款順利，那時候我 記得代書有跟她們說可以找家人，後來買方她們就在那邊商 量；找一個人做登記名義人這件事情，我忘記仲介公司有沒 有提到他們的意見，我只記得那時候代書有跟買方說可以找 家人，找登記名義人仲介公司應該沒有什麼意見，都是要配 合買方要怎麼做；當時我只記得代書有提到可以找家人，我 沒有記得最早是誰提議的，那時候代書有講出幾個方案給買 方選擇，一個就是可以找親人，還有說不然的話沒有辦法貸 款的話，就是全部現金買賣就不會有這些問題，買方就在那 裡商量要找誰；那時候我買另外一間房子需要錢，就透過買 方同意先動用一些錢，我本來要二成她說一成，所以協議書 加上同意先行動用88萬元的這個條件是我提出來；當時應該 有提到說會增加稅金，我那時有提到這個增加的稅金我不支 付，後來買方也同意她支付；簽立協議書那天是星期五晚上 弄到很晚，他們說禮拜一可以找到更換的名義人人，代書還 問她說這麼快妳可以嗎？買方回答說可以啊、沒問題；協議 書的內容仲介好像沒有介入協調的內容，就讓我們自己談等 語（卷第112 至114 頁）。 ⑵證人張莉萍證述：到第三次契稅單及增值稅單下來付稅款的 時候，買方一直無法付款，然後也沒有辦法確定貸款銀行， 一直到稅單繳款期限快到了，買方那時候才請我幫她找銀行 ，因為原本簽約的時候買方說她跟銀行熟可以自己處理，那 時候我跟她說下最晚稅單下來之前一定確定定完成銀行貸款 程序，可是買方一直沒有辦法完成所以沒有辦法完稅，後來 她請我幫她找銀行，一直到我找日盛銀行之後，銀行說她們 無法承貸，因為買方負債比過高，這時候我就跟仲介公司說 是否可以儘快約雙方碰面來協調處理，然後約了雙方在仲介 公司碰面，那天是禮拜五晚上8 點，後來一直談到12點多一 點，那時候買方帶朋友一男一女一起過來談；當天我問買方 沒有辦法履行要如何處理，買方和她朋友及買方就問我一般 這種情況如何處理，我跟她說有三種方式可以處理，第一以 現金買，第二個可能就是雙方同意解約，第三個就是找家人 更換登記名義人，後來買方她們三人討論好久，就決定要更 換登記名義人，她們討論的時間很長，看她們一直撥電話， 她們好像是問錢及找人做登記名義人，那時候我有提醒她找 的登記名義人信用要好可以符合銀行貸款，買方及她朋友說 這種業務她們很清楚沒有問題；她們有在裡面討論也有到外 面討論，在外面討論的時候，仲介有陪同她們出去，但不知 道仲介有沒有跟她們一起討論，我跟賣方則在裡面，他們在 討論的時候，是我已經提出方案的時候，她們討論是要找誰 及錢，因為不管找何人做登記名義人都要先付第三次款，我 提的方案其實她們都已經知道了；當時賣方的立場就是照合 約走，雙方問我的時候不解除契約的話一般案件如何處理， 我就提到一般有這種處理方式；一般買賣中找登記名義人的 情況蠻多的，這件事情確定是買方要找登記名義人，協議書 寫好之後，買方跟她朋友看過沒有問題才簽字的，故協議書 的內容是雙方都確實要履行，不是只是形式上的記載；當時 她們說三天可以找到名義人，我還問她們要不要多一點時間 ，她們說不用，當天是禮拜五協調，她們說禮拜一就可以給 登記名義人；之後就按照協議書內容談好，我就跟買方說禮 拜一要給我登記名義人資料，後來買方沒有給我資料，禮拜 一我就撥電話她說要我等到禮拜四，禮拜四之後買方的電話 就沒有接；本件協調的時候有提到改登記名義人提到稅金或 費用會有變動，且決定由買方來負擔；在我們協調過程中， 仲介有在場，但他們都沒有參與協調或表示意見；協調過程 中，仲介也沒有一直說服雙方要改用登記名義人的方式來進 行等語（卷第114至115頁反面）。 ⑶且證人黃秋桂、張莉萍上開結證內容互核一致，亦與渠等分 別在台灣新北地方法院檢察署偽造文書案件偵查中所為之陳 述亦屬相符，自堪認上開二位證人之證述為可信。 ⒉至原告之友人張秋婷雖有證稱：後來貸款辦不下來，原告找 我去找仲介做處理，那時有一個代書在那邊，她跟我們說貸 款因為原告信用問題貸不下來，只能貸600 萬，我跟她說當 時承諾原告可以貸款到880 萬，後來仲介公司把我們叫到外 面去，我們原本是要去跟對方和解要把錢拿回來，仲介跟我 們說請我們換一個人頭來做貸款，因為我們找不出人頭，結 果案件就懸在那邊；到外面談之前，有問代書有什麼方式可 以解決，代書提議可以換登記的人頭，她只有提到這個部分 ，所以我們就到外面商量；在外面商量的時候，仲介叫我們 以這種方式去做，並說對方要沒收原告付出的錢，但是去之 前原告就說對方要談和解；仲介提議之後，我們沒有決定， 因為我們沒有人頭，當時就是原告要買這個房子，為何要用 人頭，所以我們不要用人頭；會簽協議書是因為仲介公司說 對方要用部分的錢去買房子，仲介說他們會幫我們想辦法看 貸款如何下來，當時協議書的內容只是說要讓對方可以動用 錢，我忘記協議書裡面有無提到更換名義人的事情；當時完 全沒有打電話給其他人去商量錢的事情，或是找登記名義人 的事情，因為她們建議我們換人，但是我們沒有人；協調過 程沒有討論稅金或費用可能增加的問題；我們那時候沒有同 意因為我們沒有人，所以就沒有討論到更換名義人之後要如 何進行的事情；原告也沒有提到禮拜一之前她會找到登記名 義人，我沒有聽到當時有無提到要用別人的名義重新申請稅 金等語（卷第116 至117 頁反面），惟證人張秋婷之證述， 顯與協議書內容明顯矛盾，且依證人張秋婷上開證述，可知 被告仲介人員縱曾建議原告找他人擔任登記名義人，然原告 並無答應，顯無原告所指被告洪茂松、滕晉德教唆偽造文書 之事實。且迄至原告訴訟代理人提示系爭協議書予證人張秋 婷後，證人張秋婷改證述：當時我們是有看協議書，當時有 提到要我們更換人頭，如果沒有更換會如何的事情；因為如 果不換人頭貸款不會下來，賣方也要先用錢，所以我們那時 候同意讓她用第一款；仲介講的時候，我們有願意要找看看 朋友是否願意當人頭，但是我們後來找不到這樣的人等語（ 卷第11 8頁），即又證述原告當時確有同意要更換名義人云 云，是證述張秋婷內容前後歧異，且證詞明顯偏頗原告，自 不足採信。 ⒊是依上開事證，本件原告與買方簽立系爭協議書，同意更換 登記名義人之事，顯肇因於原告無法貸得所需款項以支付價 款，因此向代書張莉萍尋求建議，並與其友人討論後同意所 為，並無原告所指稱係由被告洪茂松、滕晉德不法策劃教唆 偽造文書之舉措。再衡諸一般買賣交易實務，於買賣雙方同 意下，買方另以他人作為買受不動產登記名義人，乃事所常 見，而實際買受人經第三人同意出名擔任登記名義人，渠等 間所成立之借名登記契約，側重於借名者與出名者間之信任 關係，於內容不違反強制、禁止規定者，仍屬民法無名契約 之一種，非法之所不許；又以較具資力之他人擔任不動產之 登記名義人，並向銀行申請貸款，因須以該他人擔任借款人 並負清償貸款之責，對貸款銀行而言，亦無任何損害可言。 故本件於原告因個人債信問題無法申請足夠貸款之情形下， 買賣雙方約定原告另覓家人或足以信任友人擔任系爭不動產 之登記名義人，顯無不合，而被告仲介人員或代書縱向買賣 雙方為此項提議，亦難認有何不法情事。至台灣新北地方法 院檢察署檢察官認原告與訴外人黃秋桂、張莉萍等人構成使 公務人員登載不實罪嫌者，應係因買賣雙方有以「買賣契約 已解除」為由，向稅捐機關申請撤回土地增值稅之申請，然 此核與被告洪茂松、滕晉德二人無涉。原告主張被告不法策 畫以虛偽買賣改用借名登記方式處理本案，以圖欺騙銀行來 辦理貸款，並教唆買賣雙方及代書，於100 年1 月12日不實 填載撤回土地申報現值申請書，公務員登載不實不法犯行， 陷買賣雙方誤蹈法網，已構成侵權行為云云，自非可採。 ㈣從而，原告主張被告洪茂松、滕晉德有不實提供交易訊息、 教唆原告與賣方以偽造文書方式成立協議書等侵權行為之事 實，難認有據；又被告洪茂松、滕晉德既無原告所指之侵權 行為，原告另依民法第188 條、不動產經紀業管理條例第26 條第2 項「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或 過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶 賠償責任」等規定，請求被告迦南美地公司負連帶賠償責任 ，亦屬無理。且本件其餘爭點部分，本院自無庸再為論述判 斷。 五、綜前所述，原告主張被告洪茂松、滕晉德二人有不實提供交 易訊息、教唆原告與賣方以偽造文書方式成立協議書等侵權 行為之事實，既屬無據，從而，原告依據民法第184 條、第 185 條、第188 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項等 規定，請求被告連帶給付原告123 萬2000元，及自起訴狀繕 本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息， 洵無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行 之聲請亦失所依附，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 無影響，爰不一一論述，併此敘明。 七、裁判費負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 102 年 10 月 31 日 民事第二庭 法 官 邱景芬 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 10 月 31 日 書記官 許清秋