臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第850號
原 告 賴瑞昌
孫正福
許
乃仁
游美玲
呂育青
趙永清
前列六人共同
訴訟
代理人 李承志
律師
黃文承律師
被 告 曾煥耀
訴訟代理人 周燦雄律師
訴訟代理人 蔡炳楠律師
上列
當事人間請求
拆屋還地等事件，經本院於民國103年5月7日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○○號、三一四之一
地號、四一七地號土地上，門牌號碼：新北市○○區○○路○○
○○○號、○○○○○號、○○○○○號（占用面積分別為○○
○○○地號二點五三平方公尺、○○○○○地號四五點九三平方
公尺、○○○地號九點零二平方公尺，如複丈成果圖所示）之
地
上物拆除，並將前開占用之土地返還予原告。
被告應自民國九十七年三月七日起至履行第一項義務之日止，
按
月給付原告
無權占有前揭地號土地所得相當於租金之利益新台幣
參仟肆佰貳拾貳元，並給付其中新台幣貳拾萬伍仟參佰貳拾元自
民國一百零二年三月七日起至清償日止，
按年息百分之五計算之
利息。
原告其餘之訴
駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰參拾參萬元供
擔保後，得
假執
行；但被告如以新臺幣參佰玖拾玖萬元為原告
預供擔保，得免為
假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣捌萬伍仟元供擔保後，得假執行；
但被告如以新臺幣貳拾伍萬參仟元為原告預供擔保，得免為假執
行。
原告其餘假執行之
聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。
本件原告於起訴後，將聲明第一項
「被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○號、
0000-0000地號、0000-0000地號、0000-0000地號土地上，
門牌號碼：新北市○○區○○路○○○○○號、000之3號、000
之6號之地上物拆除，並將前開占用之土地返還予原告」，
減縮為「被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○
○號、0000-0000地號、0000-0000地號土地上，門牌號碼：
新北市○○區○○路○○○ ○○ 號、000 ○號、000 ○0 號（
占用面積分別為000 地號2.53平方公尺、000 ○0 地號
45.93 平方公尺、0000地號9.02平方公尺，如複丈成果圖所
示）之地上物拆除，並將前開占用之土地返還予原告。」（
本院卷第119 頁），合於前述規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告共同主張：
㈠原告所有坐落於新北市○○區○○段○○○○ ○號、000 之1
地號、000地號土地（下稱
系爭土地），其上有門牌號碼為
新北市○○區○○路○○○○○號，000之3號、000之6號之建物
（下稱系爭建物）之部分面積，
非法占用系爭土地，經原告
詢問系爭建物其中一戶之承租人得知，其係向被告曾煥耀承
租該建物，故依
民法第767條規定提起本件訴訟，請求被告
將其占用系爭土地之違章建築拆除，並返還土地予原告。被
告雖另提出土地交換合約書，
惟係台和交通工業股份有限公
司（下稱台和公司）與被告間有交換土地且分割後依照分割
之土地各自使用，至於該土地交換合約書第1條之約定內容
，僅是劃分土地之標準而已，且已經劃分及測量完畢，被告
無法證明台和公司有容許被告使用系爭被占用之土地。
㈡被告無權占用系爭土地，已侵害原告就系爭土地之使用管理
權，依社會通常之觀念，被告顯因此獲有相當於租金之利益
，致原告受有損害，故原告並依民法第179 條、第184 條之
規定及土地法第97條第2 項、第105 條、第148 條及土地法
施行細則第25條規定，請求被告賠償每月相當於租金之
不當
得利新台幣（下同）3422元。
㈢
並聲明：1.被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○
○○號、0000-0000地號、0000-0000地號土地上，門牌號碼
：新北市○○區○○路○○○○○號、000之3號、000之6號（占
用面積分別為000地號2.53平方公尺、000-1地號45.93平方
公尺、000地號9.02平方公尺，如複丈成果圖所示）之地上
物拆除，並將前開占用之土地返還予原告。2.被告應返還自
民國（下同）97年3月7日起至履行第一項義務之日止，按月
給付無權占有前揭地號土地所得相當於租金之利益3422元予
原告，並自起訴之日起給付原告按年息百分之五計算之利息
。3.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告
抗辯：
㈠被告前曾於68年12月1日與系爭土地原
所有權人台和公司簽
署「土地交換合約書」，因雙方土地地界間呈不規則變化，
是為求土地合理使用及避免糾紛。依系爭土地交換合約書第
4條約定，系爭土地原所有權人台和公司在被告承租之水利
地界線需要建造圍牆，如因此而占用被告承租範圍時，被告
應無條件同意。本件原告起訴主張被告所有建物無權占用系
爭土地，然而系爭建物皆在台和公司建築圍牆外，實無
侵占
原告所有土地之可能。況且依新北市中和地政事務所102年7
月19日之
土地複丈成果圖結果，與系爭合約之附圖A-B連線
相符，台和公司既已與被告達成土地交換協議，就此部分倘
有占用台和公司之部分土地，應認
兩造有
使用借貸關係存在
，此種契約縱屬
債權契約，原告若為惡意繼受人亦應受其
拘
束，亦有最高法院100年
台上字第463號、96年台上字第1526
號判決見解可供
參照。
㈡本件系爭土地縱經鑑界確認確有越界建築之情形，然而被告
占用面積極小，且早已蓋用鐵皮工廠長達數十年之久，而原
告購買系爭土地既為建築大樓出售牟利，理應於購買前即先
確認土地界址範圍，如原告明知系爭土地有土地交換協議存
在或越界建築之情事而故買之，
顯有違反
誠信原則或構成
權
利濫用之情事。另外就原告訴請拆屋還地之結果觀察，系爭
土地僅係作為公園用地，不因欠缺此少部分而影響其效用，
反而被告如強遭拆屋還地，鐵皮工廠恐無法補強而面臨全數
拆除之命運，承租之公司行號勢必全面停工，連帶影響數百
名員工生計，公眾利益之損失不可謂不大，故依最高法院98
年度台上字第1319號、97年台上字第2338號判決意旨，應屬
權利濫用之情形。再者，被告顯非故意逾越地界，且鄰地所
有權人數十年來未曾提出
異議，被告自得依民法第796 條、
第796 條之1 規定，請求以相當價額購買越界部分之土地以
及因此形成之畸零地。
㈢被告既係依其於68年間與台和公司簽署之土地交換合約書，
由台和公司在兩造土地地界上建築圍牆，與被告各自使用土
地長達數十載，至本件訴訟以前從無任何爭議存在，被告實
為善意占用人，自無不當得利可言。
㈣並聲明：1.駁回
原告之訴，2.願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執的事實：
㈠坐落於新北市○○區○○段○○○○○號、000之1地號、000地
號土地為原告等人所有。
㈡坐落於前述三筆土地上之門牌號碼新北市○○區○○路○○○
○○號、000之3號、000之6號三棟建物為被告一人興建所有
。
㈢經新北市中和地政事務所測量結果，被告所有之三棟建物
占用原告所有土地面積分別為000地號2.53平方公尺、000-1
地號45.93平方公尺、000地號9.02平方公尺，合計共57.48
平方公尺（如複丈成果圖所示）。
四、本件爭執點：
㈠被告是否無權占有？
㈡本件有無民法第796條規定之
適用？
㈢本件有無民法第796條之1規定之適用？
㈣本件原告有無權利濫用？
㈤原告能否請求相當於租金之不當得利？金額為何？
以下分別加以說明
五、就被告是否無權占有而言：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。次按以無權占有為原因，
請求返還
不動產者，
占有人對不動產所有權存在之事實無爭
執，而僅以非無權占有為抗辯者，占有人自應就其取得占有
係有正當權源之事實負舉證之責（最高法院85年度台上字第
1120號、83年度台上字第1553號判決意旨參照）。本件原告
為系爭
土地所有權人，而被告為系爭3棟建物所有權人，已
如前述，則被告以非無權占有為抗辯，自應由被告就其占有
具有正當權源之事實負
舉證責任。
㈡被告雖抗辯曾與系爭土地原所有權人台和公司簽署「土地交
換合約書」，作為有權占有的依據。
惟查，
1.依照系爭土地交換合約書內容記載，緣起於「茲因台和交
通工業股份有限公司（甲方）與大興工業有限公司（乙方
）就雙方毗連土地因形成畸形，為求地盡其利合理使用起
見，特訂定本合約書以利交換土地」（本院卷第88頁），
依此記載，
所稱「乙方」，應指大興公司。但該契約書末
「立合約書人」一欄，乙方卻只有被告一人用印，並非以
大興公司名義為之。故所謂「乙方」究竟是指大興公司，
或是被告個人，仍有疑問。再參以本院
依職權所查閱之經
濟部工商登記資料，大興公司設立於59年7月17日，董事
長即代表人為曾林雪花，被告則為公司經理人，故被告究
竟
是以個人名義簽約，或是以經理人身分代表公司簽約，
仍不明確。在被告未能舉證說明之情形下，能否直接據此
合約書作為抗辯，實有疑問。
2.縱然如被告所抗辯該合約書乙方即為被告個人，而且系爭
3棟建物也為被告個人興建所有，則依新北市中和地政事
務所102年7月19日之土地複丈成果圖結果，被告也確有占
用原告所有之系爭土地57.84平方公尺之情形存在，故被
告所稱「系爭建物皆在台和交通工業股份有限公司建築圍
牆外，實無侵占原告所有土地之可能」
云云，自無法成立
。
3.被告雖又辯稱依前述土地複丈成果圖結果，與系爭合約之
附圖A-B連線相符，台和公司既已與被告達成土地交換協
議，就此部分倘有占用台和公司之部分土地，應認兩造有
使用
借貸關係存在云云。惟被告所稱「與系爭合約之附圖
A-B連線相符」一語，並無根據，也未經測量認定，自無
從採信。另外，被告也未說明「倘有占用台和公司之部分
土地，應認兩造有使用借貸關係存在」之
法律上依據及證
據為何，也無從認定屬實。更何況，被告已辯稱「此種契
約縱屬債權契約，原告若為惡意繼受人亦應受其拘束」一
語，被告既未舉證證明原告等人為惡意繼受人，此項抗辯
自無從成立。
㈢綜上，被告既無法舉證證明合法占用系爭土地之權源，自應
認定其為無權占有系爭土地。從而，原告依民法第767條規
定，請求被告應將坐落系爭土地上之地上物拆除，將該等占
用之土地返還原告，即屬有理由。
六、就本件有無民法第796條規定之適用而言：
㈠民法第796條規定：「土地所有人建築房屋非因故意或
重大
過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，
不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所
受之損害，應支付償金。」按本條之立法意旨在維護社會經
濟而加諸負擔於鄰地所有人，
是故適用範圍必須侷限在因建
築房屋而逾越疆界。又民法第796條所定鄰地所有人之忍受
義務，係為土地所有人所建房屋之整體，有一部分逾越疆界
，若予拆除，勢將損及全部建築物之經濟價值而設。倘土地
所有人所建房屋整體之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請
求拆除，原無礙於所建房屋之整體，即無該條規定之適用（
參照最高法院67年台上字第800號判例意旨）。
㈡本件中，被告雖抗辯「被告建築系爭廠房之際，台和公司實
屬明知越界建築而未提出異議，台和公司依據民法第796條
規定自不得訴請拆屋還地，原告既然繼受台和公司之權利，
權利自應同受拘束」云云（本院卷第122頁）。惟被告就「
台和公司實屬明知越界建築而未提出異議」
一節，並未舉證
證明，自無從採信；故其所稱「原告既然繼受台和公司之權
利，權利自應同受拘束」云云，也無法成立。
㈢何況，依原告委託台灣省土木技師公會提出之鑑定報告記載
「由附件五、待拆部分與
標的物相關結構平面圖測量成果圖
得知，待拆部分只佔標的物少部分面積。考量此少部分面積
因侵占鄰地而遭拆除，標的物各桿件所需承載面積將因此而
減少，各桿件之荷重相對減輕；故只要將遭拆除各桿件，依
原來斷面尺寸及配筋重新建置，以原有之結構強度，去承載
較輕之荷重，標的物應較拆屋還地前為安全。故標的物並不
會因拆屋還地，而減損標的物原有之全安全，標的物仍屬安
全」（鑑定報告第4頁），顯然將被告佔用系爭土地之地上
物部分拆除，並無礙於原先所建廠房之整體，參照前述最高
法院見解，本件即無民法第796條規定之適用。
七、就本件有無民法第796條之1規定之適用而言：
㈠民法第796之1條規定：「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰
地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人
利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾
越地界者，不適用之。」該條之立法意旨係針對建築房屋或
與房屋價值相當之其他建築物逾越地界時，為免對社會經濟
及當事人之利益造成重大損害，乃賦予法院裁量免為全部或
一部之移去或變更。
㈡被告雖辯稱系爭土地僅係作為公園用地，不因欠缺此少部分
而影響其效用，反而被告如強遭拆屋還地，鐵皮工廠恐無法
補強而面臨全數拆除之命運，承租之公司行號勢必全面停工
，連帶影響數百名員工生計，公眾利益之損失不可謂不大云
云。惟查，原告已陳明被告所有之系爭建物坐落的土地為水
利地，系爭土地佔用部分是要捐地給政府機關作公園使用（
本院卷第84頁反面），以利原告為其他商業行為。如未能依
限期履行，即會影響原告其他商業行為。而原告請求被告拆
除之地上物，僅為被告所有3棟廠房之少部分面積，形狀如
土地複丈成果圖所示，均屬條狀狹長地形，而且如前鑑定報
告所述，「考量此少部分面積因侵占鄰地而遭拆除，標的物
各桿件所需承載面積將因此而減少，各桿件之荷重相對減輕
；故只要將遭拆除各桿件，依原來斷面尺寸及配筋重新建置
，以原有之結構強度，去承載較輕之荷重，標的物應較拆屋
還地前為安全」，而在施工時，「由於標的物除基礎及樓版
外均為鋼構，並無梁柱鋼筋錨定問題，若拆除與重建空間允
許，
可考慮先建後拆方式處理，除了可減少臨時性支撐工程
費用外，亦可確保拆建過程之安全性，惟此部分須配合現地
調查結果，評估其可行性後再決定」（鑑定報告第5、6頁）
，顯然原告請求拆屋還地結果，因為僅少部分遭拆除，不僅
不影響原有廠房之安全性，也可能採取先建後拆方式處理，
確保安全性及避免不必要之費用。如此，即無可能發生如被
告所稱「如強遭拆屋還地，鐵皮工廠恐無法補強而面臨全數
拆除之命運，承租之公司行號勢必全面停工，連帶影響數百
名員工生計」之情事。
㈢從而，被告對拆屋還地結果究竟對公共利益造成如何之損害
，或如何有原告自己所得利益極少而對被告利益損失甚大之
事實，均無法舉證證明，故其抗辯，即無從採信，本件自無
民法第796之1條之適用。
八、就本件原告有無權利濫用而言：
㈠民法第148條規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或
以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及
信用方法。」被告抗辯「如原告等明知系爭土地有土地交換
之協議存在或越界建築之情事而故買之，則原告等顯有違反
誠信或權利濫用之情事。另外，系爭土地僅係作為公園用地
，不因欠缺此少部分而影響其效用，反而被告如強遭拆屋還
地，鐵皮工廠恐無法補強而面臨全數拆除之命運，承租之公
司行號勢必全面停工，連帶影響數百名員工生計，公眾利益
之損失不可謂不大，故原告訴請拆屋還地顯然違反誠信及權
利濫用」云云（本院卷第113頁）。
㈡惟查，被告所有之廠房確有越界無權占用原告所有系爭土地
57.48平方公尺之事實，業經新北市中和地政事務所實地鑑
測屬實，有土地複丈成果圖在卷
可稽，被告既未能舉證證明
其合法占有之權源，自屬無權占有，原告請求拆除地上物，
將土地返還，乃屬合法權利之行使，尚
難認係權利濫用。
㈢何況，被告就其抗辯「原告等明知系爭土地有土地交換之協
議存在或越界建築之情事而故買之」一節，並未舉證證明；
而原告請求拆屋還地結果，因為僅少部分遭拆除，不僅不影
響原有廠房之安全性，也可能採取先建後拆方式處理，確保
安全性及避免不必要之費用，即無可能發生如被告所稱「如
強遭拆屋還地，鐵皮工廠恐無法補強而面臨全數拆除之命運
，承租之公司行號勢必全面停工，連帶影響數百名員工生計
」之情事，業經本院認定如前述，如何能謂原告顯有違反誠
信或權利濫用之情事？
㈣從而，原告為完成捐贈系爭土地全部供公園使用之目的，而
請求拆除地上物，難以認為主觀上係以損害他人為主要目的
，故並無民法第148條規定之適用。
九、就原告能否請求相當於租金之不當得利而言：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條前段定有明文。又無正當權源而使用他人
所有之土地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念（最
高法院61年度臺上字第1695號判例參照）。查被告占用原告
所有之前述土地並無法律上權源，仍
予以占用而受有利益，
是原告依不當得利之
法律關係，請求被告給付占有土地所受
相當於租金利益之不當得利部分，自屬有據。
2.再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10% 為限；此項規定於租用基地建築房屋，
準用之，
土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。又基地租金
之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置
，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利
益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總
地價年息10% 最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參
照）。
經查：被告所有之系爭3棟廠房均係供工廠使用（台
灣懷特公司、根豐摺紙廠），從新北市○○區○○路○○○巷
進出以連接連城路（雙向四線車道），巷道不寬，僅能單向
通行
等情，有測繪圖、現場照片、
勘驗筆錄在卷
可憑（本院
卷第35-38、95頁）。本院斟酌上情，認原告主張依系爭土
地申報地價年息5%計算相當於租金之不當得利，應屬適當。
又系爭土地之歷年地價，以102年度14,400元/㎡為最低，有
原告提出之土地登記第一類謄本
可參，故原告依此計算及請
求返還
起訴狀送達日起前5年之不當得利，為有理由。
3.原告所得請求之租金金額計算如下：
⑴000地號部分：(14,400)×(2.53)×0.05（年息）÷12(月
）=152(月/元以下四捨五入)
⑵000-1地號部分：(14,400)×(45.93)×0.05（年息）÷
12(月）=2,756(月/元以下四捨五入)
⑶000地號部分：(14,400)×(9.02)×0.05（年息）÷12(月
）=514(月/元以下四捨五入)
以上合計152(000地號)＋2,000(000-0地號)＋514(000地號)
＝3,422元（月）
4.從而，原告請求被告應自97年3月7日起至履行拆屋還地義務
之日止，按月給付無權占有前揭地號土地所得相當於租金之
利益3422元予原告，為有理由。
5.至於原告請求上述租金應自起訴之日起給付原告按年息百分
之五計算之
遲延利息部分，因只有起訴之日起往前追溯5年
之金額205,320元（3422×12×5=205320）部分，合於民法
第229條
給付遲延之要件，應予准許。其餘部分，因不合於
給付遲延之要件，應予駁回。
十、
綜上所述，原告依民法第767條、第179條、第184條規定，
請求被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○號
、0000-0000地號、0000-0000地號土地上，門牌號碼：新北
市○○區○○路○○○ ○○ 號、000 ○0 號、000 ○0 號（占
用面積分別為000 地號2.53平方公尺、000-1 地號45.93 平
方公尺、000 地號9.02平方公尺，如複丈成果圖所示）之地
上物拆除，並將前開占用之土地返還予原告；及被告應自97
年3 月7 日起至履行拆屋還地義務之日止，按月給付原告無
權占有前揭地號土地所得相當於租金之利益3422元，並給付
其中205,320 元自起訴之日即102 年3 月7 日起至清償日止
，按年息百分之五計算之利息部分，為有理由。逾此部分之
請求，為無理由，應予駁回。
十一、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，於法
均無不合，
爰分別酌定相當之
擔保金額准許之。
十二、本件事證
已臻明確，兩造其餘主張及攻擊
防禦方法及傳喚
證人部分，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，
毋庸再予逐一審酌，
附此敘明。
十三、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事
訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392
條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 21 日
民事第三庭 法 官 劉以全
以上
正本係照原本作成
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 21 日
書記官 李略伊