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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第932號 原　　　告　李秀鳳 訴訟代理人　賴玉梅律師 　　　　　　周福珊律師 　　　　　　王嘉斌律師 複　代理人　廖于清律師 被　　　告　鐘俊偉 訴訟代理人　張麗真律師 上列當事人間請求返還定金事件，經本院於民國102 年6 月18日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： （一）緣被告委任訴外人松安不動產有限公司（下稱：松安公司 ）代為出售被告之妻楊秋鳳所有坐落新北市○○區○○段 ○○○ ○號土地及其地上建物（即門牌號碼：新北市○○區 ○○0 巷0 號，下稱：系爭房地），原告決定購買系爭房 地後，乃向松安公司表示願以新臺幣（下同）3,150 萬元 購買，並簽發金額為150 萬元支票乙紙作為斡旋金交付松 安公司，被告並於民國101 年11月5 日17時20分表示承諾 ，依民法第345 條第2 項規定買賣契約成立，松安公司亦 將系爭支票背書轉讓與被告，該支票即轉為買賣契約定金 之用。惟被告於收受定金後，並未履行出賣人義務，更於 101 年11月6 日拒不出面簽立正式買賣契約，業經原告於 101 年11月12日寄發存證信函促請履行未果，再向新北市 樹林區調解委員會聲請調解，惟被告屆期卻未到場進行協 調。原告方於102 年1 月2 日寄發存證信函，請被告返還 150 萬元定金支票及加倍返還所受定金150 萬元，惟迄今 被告仍未加倍返還定金。故被告嚴重違反出賣人義務，原 告依民法254 條解除系爭房地之買賣契約，並依民法第24 9條與松安不動產不動產買賣要約承諾委託書第6條第2項 規定提起本件訴訟。 （二）按要約書第6條第2款約定：「屆時若為買方因素無法履行 買賣契約時，賣方得沒收訂金。若為賣方之因素，則需加 倍返還其訂金」。次按「契約成立前交付定金，用以擔保 契約之成立者，即通常所謂之『立約定金』，交付立約定 金者，除當事人另有約定，應依其約定外，如付定金之當 事人拒不成立主契約，則受定金之當事人毋庸返還其定金 ，如受定金之當事人拒不成立主契約，即應加倍返還。此 項定金，雖與一般為確保契約履行而交付之定金，係以主 契約之存在為前提，兩者於本質上尚屬有間，是民法第24 8條規定，於『立約定金』即無適用餘地，惟仍應類推適 用民法第249條之規定」，最高法院90年度台上字第1405 號判決著有明文，原告自得請求被告給付150萬元。 （三）對於被告抗辯之陳述： １、查依被告與松安公司所簽訂專任委託銷售書所載，委託人 姓名係「鐘俊偉」即被告，身份證字號亦為被告身分證字 號，顯見欲出售系爭土地之人為被告，與被告配偶楊秋鳳 無關，被告雖一再辯稱其係代理楊秋鳳處理系爭土地事宜 ，然依該專任委託銷售書簽名所示，其並未表明代理之意 ，亦即被告係以自己名義為法律行為，該法律行為發生效 果應由被告自行承擔。另依不動產買賣要約承諾委託書背 面所示，賣方簽認欄簽名者為被告「鐘俊偉」，身份證字 號亦為被告身分證字號，足認本件買賣契約係成立於原告 與被告間，實與被告是否有權代理楊秋鳳無關。 ２、次查，被告於101 年11月5 日下午5 時20分許簽名表示願 接受原告要約之價額3,150 萬元，並當場收受原告所簽發 支票，若如被告所稱不願出售者，斷不可能收下支票及在 原證1 上簽名表示同意。且原告再於原證1 背面簽立姓名 及101.11.6、11：45分之意，並非如被告所述簽名同意該 買賣，而係依前揭約定「送達買方時」，進而確認被告承 諾之意思表示係於該時點送達原告，故本件原告以3,150 萬元願買受系爭土地為「要約」，並以金額150 萬元之支 票為為訂金，而賣方即被告收受該訂金，並簽名為「承諾 」願以3,150 萬元出售系爭土地，並無被告所稱要約擴張 之情形。 ３、又查，系爭支票雖受款人記載為「松安不動產有限公司」 ，惟該支票並無禁止背書轉讓之記載，被告仍得據以提示 兌現，系爭支票並非被告所稱無法兌現之無效票。又按最 高法院97年台簡上字第6號判決意旨，被告既已收受系爭 支票，自與收取現金有同等效力，被告雖辯稱並未收到買 賣契約之訂金，顯不足採。 （四）聲明：1.被告應給付原告150 萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；2.原告願供擔 保請准宣告假執行。 二、被告則以下開情詞置辯： （一）被告委託銷售行為已為所有權人所不承認，該委託銷售行 為不生效力： １、查被告係無權代理楊秋鳳委託銷售系爭房地，楊秋鳳既於 101 年11月5 日拒絕簽收松安公司之不動產買賣要約承諾 委託書及支票，證明本人拒絕本件之委託行為，自不發生 是否承諾要約。倘被告有權代理楊秋鳳委託出售系爭房地 ，然本件不動產賣買要約承諾委託書第7 條約定「要約之 生效…特別約定事項：本特別約定事項須經買賣雙方另行 簽章始生效力」，故該條約定係本件買賣成立之特別要件 ，自無民法第345 條第2 項規定之適用。又楊秋鳳在101 年11月6 日11時45分前已2 次向松安公司表示不承認該筆 委託之出售，說明該要約承諾已被拒絕不生效力，原告僅 係代理人，其所為意思表示不能違背本人之意思，松安公 司明知卻要求被告在要約承諾書上簽名承諾出售，濫用權 利，更不應回頭由原告在該要約承諾委託書上簽名，原告 如受有損失應向松安公司請求賠償。 ２、次查，被告係在原告提起本件訴訟後，始知原告所持有之 要約承諾委託書有原告簽名與時間，與被告所持該聯不同 。被告從不知悉原告在101 年11月6 日11時45分簽名同意 該買賣，系爭要約承諾委託書既係一式四聯屬要式約定， 但兩造持有明顯不一致，其主張買賣生效不能拘束被告。 另依系爭要約承諾委託書第4 條第2 項約定：「賣方將要 約擴張、限制或變更而為承諾時，視為拒絕原要約而為新 要約，須再經買方承諾並送達賣方」，既然楊秋鳳拒絕被 告委託銷售，對原告3,120 萬元之要約擴張，原告亦未予 承諾，則兩造間自無買賣契約之成立。 ３、再查，松安公司係居間人，依民法第567 條第1 項、第2 項規定，居間人對被告之履行能力應予以調查，其知悉被 告並非不動產所有權人，根本無能力履行契約，依法該委 託契約係不成立。又原告知悉被告係代理楊秋鳳簽訂委託 銷售，此觀委託律師於102 年1 月2 日發函說明二「緣鐘 俊偉先生委任松安不動產有限公司，代為出售被告之妻楊 秋鳳所有座落」及起訴狀「緣被告委任訴外人松安不動產 有限公司，代為出售被告之妻楊秋鳳所有座落」等語可稽 ，故原告指稱與楊秋鳳無關不足採信。 （二）被告並未收受原告之定金，其主張依民法249 條規定加倍 返還定金，實屬無據： １、查松安公司於101年11月5日交予被告支票，該支票指名給 松安公司，而松安公司未背書轉讓，被告當場即告知此係 無法兌現之支票，原告指稱松安公司將支票背書轉讓予被 告，顯與事實不符。況原告所交付支票係遠期支票並非即 期支票，要約期間過後即101年11月30日始能兌現，逾越 原告要約101年11月12日24時之有效期間，被告既然沒有 收到買賣契約之定金，原告主張要求加倍返還定金，實無 理由。 ２、再查，參酌要約委託承諾書第6條第2項約定可知，必須訂 立買賣契約後，一方無法履行買賣契約時，始得沒收或賠 償訂金，惟本件被告並未取得要約保證金，且無訂立不動 產買賣契約，自不可能將要約保證金轉換為買賣訂金，而 必須負償還之責任。又本件150萬元並非訂金而係要約保 證金，原告主張立約訂金依法無據。再者，系爭150萬元 支票既由松安公司交付被告，被告自應返還松安公司，原 告請求返還，被告尚難為之。 （三）聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回；2.如受不利 判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。 三、原告主張兩造所訂立之系爭不動產買賣預約業已成立，被告 事後拒不履行簽立不動產買賣契約，違反出賣人義務，主張 解除契約，並依要約承諾委託書第6條第2項及民法249條規 定，請求被告加倍返還定金150萬元及法定遲延利息等語， 惟為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件應審究者，為 兩造就系爭土地買賣預約，是否達成意思表示合致而成立？ 原告主張被告拒不履行簽立不動產買賣契約，違反出賣人義 務，請求被告加倍返還定金，有無理由？茲敘述如下。 （一）按契約有預約與本約之分。所謂預約乃雙方當事人約定將 來訂立一定契約之契約，目的在使當事人負締結本約之義 務，其本質仍屬契約之一種，故由預約而生之權利義務關 係，亦應依一般契約法則之規定斷之。而若當事人之一方 由他方受有定金，依民法第248條規定，則推定其契約成 立。經查，原告主張被告委任訴外人松安公司代為出售被 告之妻楊秋鳳所有之系爭房地，原告決定購買系爭房地後 ，乃向松安公司表示願以3,150萬元購買，並簽發金額為 150萬元支票乙紙作為保證金交付松安公司，被告已於101 年11月5日簽名，原告再於特別約定事項欄簽具姓名及時 間「101.11.6、11：45分」，有上述要約承諾委託書影本 1份在卷可稽，雖被告辯稱被告委託銷售行為已為系爭房 地所有權人即其配偶楊秋鳳所不承認，該委託銷售行為不 生效力，且被告係在原告提起本件訴訟後，始知原告所持 有之要約承諾委託書有原告簽名與時間，與被告所持該聯 不同等語，然觀之原告上述要約承諾委託書，其上已載明 由原告委託松安公司出售系爭房地，買方同意支付保證金 150萬元等語，被告就確有收受上述用以支付保證金面額 150萬元之支票，亦不爭執，則兩造對於買賣標的物及價 金，業已意思表示合致，應認兩造就系爭土地之買賣預約 於101年11月6日業已成立。 （二）再按當事人締結之預約一經合法成立，雙方均應遵守，預 約義務人如不訂立本約，除有特別情形外，預約權利人得 請求其履行訂立本約之義務，並得請求違反預約之損害賠 償或解除預約。次按所謂立約定金乃指契約成立前簽立預 約時所交付之定金，用以擔保本約之成立者，是若本約成 立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，固有民法 第249條規定之適用；本約如未成立，定金之效力仍應類 推適用該條文之規定（最高法院93年台上字第441號判決 意旨參照）。則查： 1.兩造既訂有買賣預約，約定原告以3,150萬元之價格購買 系爭房地，被告並已收受原告交付之立約定金150萬元， 亦如前述，則被告依該買賣預約即負有履行訂立本約之義 務，如事後買賣之本約無法訂立，亦即預約已不能履行， 當視無法成立買賣本約是否可歸責於當事人或可歸責於當 事人之一方，類推適用民法第249條各款規定，決定原告 所交付定金應如何返還。惟按契約雙方當事人，依據契約 自由之精神，於依合意訂定契約，當得再訂契約，使原屬 有效之契約自始歸於無效，此即所謂合意解除。契約之合 意解除因與法定解除權之行使性質不同，效果亦異。前者 乃屬契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，其契約 已全部或一部履行者，除有特別約定外，並不當然適用民 法關於契約解除之規定，而契約經合意解除後，即溯及失 其效力，雙方免其履行義務，即不生違約之問題，除別有 約定外，當事人一方自不得再依契約原約定請求他方當事 人負損害賠償責任。又買賣契約之合意解除非要式行為， 買賣雙方當事人解除契約之意思表示一致，買賣契約即因 之而解除，並不以訂立解除契約之書面為必要（最高法院 85年台上字第3055號判決意旨可參）。是縱兩造訂立買賣 預約嗣有因可歸責於被告之事由未履行其簽訂買賣本約之 義務，倘兩造另依契約自由精神，達成解除買賣預約之合 意，雙方自無再履行買賣預約之義務，亦不受原契約約定 之拘束。 2.而查，本件雙方固曾訂立買賣預約，約定於要約有效期間 內賣方同意依買方條件出售，或買方購買總價已達賣方委 託價格及付款條件時，此要約金即轉為定金，買賣雙方應 於十日內至受託人所指定處所簽訂不動產買賣契約書，被 告並收受立約定金150萬元，業如前述，故兩造均負有與 對造訂立買賣本約之義務，嗣後因被告之配偶即系爭房地 之所有權人楊秋鳳無意出售系爭房地，楊秋鳳且於101年1 1 月5日拒絕簽收松安公司之不動產買賣要約承諾委託書 及支票，並寄送存證信函予原告，有存證信函影本1份在 卷可參（見本院卷第6、7頁），而原告亦以存證信函為解 除契約之意思表示，有存證信函影本1份附卷可稽（見本 院卷第11至15頁），因此系爭買賣預約之法律關係已經兩 造合意解除而溯及的歸於消滅，原告尚不得主張依民法第 249條規定請求被告加倍返還前所交付之定金。 3.再原告雖另主張依前揭要約承諾委託書第6條第2項約定， 請求被告加倍返還定金150萬元及法定遲延利息等語，然 按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探 求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上 字第1118號判例意旨參照）。查前開要約承諾委託書第6 條第2項內文已明白記載「於要約有效期間內賣方同意依 買方條件出售，或買方購買總價已達賣方委託價格及付款 條件時，此要約金即轉為定金，買賣雙方應於十日內至受 託人所指定處所簽訂不動產買賣契約書‧‧‧」等語，參 以上開要約承諾委託書第3條第2項第2行就原告所支付保 證金之方式，係載有「支付方式如下：抬頭請開立不動產 所有權人，並填寫禁止背書轉讓，以免遺失或產生糾紛」 ，惟上述支票抬頭既未開立不動產所有權人，且松安公司 亦未背書轉讓，此據本院當庭勘驗上述支票原本明確（見 本院102年6月18日言詞辯論筆錄），是無要約金轉為定金 之情事，堪認兩造於合意解除買賣預約後，原買賣預約溯 及歸於消滅，原告自不得再依原買賣預約法律關係主張任 何權利，則被告當不負定金加倍返還義務至明。 四、綜上所述，原告主張被告有可歸責於己之事由，致無法履行 訂立買賣本約之義務，而應加倍返還定金，尚屬無據。從而 ，原告依民法第249條規定及要約承諾委託書第6條第2項約 定，請求被告給付原告150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回 。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併 予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述 ，附此敘明。 六、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 102 年 7 月 5 日 民事第三庭 法 官 邱靜琪 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 7 月 5 日 書記官 張傑琦