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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第433號 原　　　告　賴建安 訴訟代理人　黃瑞真律師 複　代理人　何盈蓁律師 被　　　告　大然伊士曼國際股份有限公司 法定代理人　呂林秀卿 訴訟代理人　呂佩芳 被　　　告　大榕國際股份有限公司 法定代理人　呂墩國 訴訟代理人　周奇杉律師 複　代理人　蔡立輝 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國103 年7 月29日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告大然伊士曼國際股份有限公司、大榕國際股份有限公司應將 如附表所示之房屋騰空返還予原告；並應自民國一百零二年一月 七日起至騰空遷讓房屋之日止，按月連帶給付原告新台幣壹拾叁 萬肆仟玖佰叁拾壹元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告連帶負擔。 本判決第一項於原告以新台幣壹仟叁佰玖拾萬柒仟元供擔保後， 得假執行。但被告於假執行實施前以新台幣肆仟壹佰柒拾貳萬元 為原告預供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 甲、程序方面 按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算； 股份有限公司之清算，以董事為清算人，但本法或章程另有 規定或股東會另選清算人時，不在此限；公司之清算人，在 執行職務範圍內，為公司之負責人，公司法第24條、第322 條第1 項、第8 條第2 項分別定有明文。又按法人至清算終 結止，在清算之必要範團內，視為存續，民法第40條第2 項 定有明文。查被告大然伊士曼國際股份有限公司（下稱大然 公司）業於民國92年7 月14日依經濟部以經授中字第000000 0000號函解散登記，該公司並於92年7 月10日選任呂林秀卿 為清算人，並向本院以93年度司字第293 號呈報清算人在案 ，此有被告大然公司基本查詢明細、變更登記表、股東臨時 會議紀錄、本院民事紀錄科查詢表各1 份可稽（見卷第59、 72、84至88頁）。是原告於提起本件訴訟前，被告大然公司 既經解散，並選任呂林秀卿為清算人，被告大然公司就本件 訴訟仍有當事人能力，並依民事訴訟法第52條、第47條規定 ，應以呂林秀卿為被告之法定代理人，合先敘明。 乙、實體方面 一、原告主張之意旨： ㈠原告於102 年1 月7 日就鈞院92年執全字第314 號債權人聯 邦商業銀行股份有限公司、96年執助地字第1143號債權人彰 化商業銀行股份有限公司與債務人即被告大然公司間清償債 務強制執行事件（下簡稱執行程序）公開拍賣中，買受坐落 新北市○○區○○段○○○○○段0 地號土地上門牌號碼新 北市○○區○○路0 段000 巷0 號1 樓至5 樓（下分別簡稱 1 號1 樓至5 樓）之如附表所示之七棟建物（下稱系爭房屋 或系爭建物），其中建號891 、910 建號之增建建物，並無 獨立出入口，不論何人增建，已均附合由被告大然公司取得 所有權而後由原告拍定取得所有權。再系爭建物經鈞院於10 2 年1 月7 日核發不動產權利移轉證書，原告亦向地政事務 所辦理所有權移轉登記完畢，故原告自102 年1 月7 日起為 系爭房屋之合法所有權人。 ㈡系爭建物自92年查封、拍賣以來，歷經執行法院十餘次之現 場履勘，對於房屋之占有使用狀況，被告或稱債務人自行使 用，或稱第三人承租因而占有、使用系爭房屋，法院公告上 雖亦據此註明不點交，惟被告等說詞一再變更，且其實際之 占有狀況為何，亦前後說詞反覆，迄至亦未舉證以實其說， 其顯係惡意阻撓拍賣程序而共謀為虛偽不實之陳述，其等占 有之主張並無合法正當之權源。又被告大榕國際股份有限公 司（下稱大榕公司）之負責人呂敦國與被告大然公司之負責 人呂林秀卿為母子關係，大然公司雖於執行案中陳述被告大 榕公司自92年起承租系爭房屋，有合法之占有權源，然自92 年查封迄至102 年拍定以來未曾提出任何證據資料（包括租 約、租金給付等）證明其有承租之法律關係存在，被告大然 公司與大榕公司俱為公司法人，倘其主張有租賃關係存在之 事實為真正，豈能無憑證或資金收付資料以供核實，故被告 等顯係通謀虛偽之主張。再者，殊不論大榕公司之承租是否 真正，依其主張，該公司承租之時間為91、92年間且未定期 限，斯時民法第425 條第2 項已增訂，故其不定期限之租賃 契約均無買賣不破租賃之適用，所有權人於法律上並不繼受 原拍賣債務人與第三人簽訂之不動產租約，承租人大榕公司 亦不得援引有租賃契約存在以之對抗所有權人，主張其有合 法占有權源甚明。再依被告等於執行程序歷次主張係因大然 公司財務困難方交由大榕公司使用等可知，故雖被告稱雙方 為租賃關係，實際上並無給付租金之事實，雙方亦無租金約 定，名為租賃，實為使用借貸關係，自不得向原告主張有權 占有。 ㈢被告雖於本件改稱系爭建物均由大榕公司於88年3 月以前即 向被告大然公司承租，有民法買賣不破租賃之適用，為有權 占有等等語。然縱被告大榕公司之公司登記地址為438 建號 ，惟大榕公司與大然伊士曼公司為家族企業，縱有占有之事 實，惟其占有原因仍不明，並不足證雙方有租賃關係存在。 另依被告大榕公司所提出86年以後之統一發票，亦仍無從證 明被告間自80年初即有租賃關係存在，且該發票品名僅載租 金收入，並未載明租賃標的究為動產或不動產？倘為不動產 ，又為何處之不動產？蓋被告等均從事印刷出版業，該租金 收入顯有可能為租用大型機具，而大然公司亦尚有系爭建物 以外之不動產。再者，上開租金收入發票至88年2 月前均為 每月新台幣（下同）2 萬多，但自88年4 月突然開始開立每 月35萬多發票，其發票金額增加之時點正好在民法第425 條 規定修正之前，時間點顯然有疑，況並無88年3 月之記錄。 又被告等為關係企業，往來密切，甚至有互發工資之情（被 告大然公司之發票記錄自88年10月起每月固定有一筆25萬元 部份有以手寫標註大榕工資），被告等亦自承有業務往來， 故縱每月有固定金額之往來亦無從證明為系爭建物之租金給 付。況且，被告等均為公司，倘上開發票為真，則應與營利 事業所得稅申報資料相符，惟依鈞院向財政部北區國稅局三 重稽徵所函詢結果，被告大榕公司89年至91年申報租金支出 分別為163 萬2,000 元、160 萬2,000 元及145 萬8,660 元 ；然被告所提發票記載大榕公司於89年至91年間給付大然公 司之年租金高達430 萬2.900 元，金額相差幾近3 倍，足證 被告所提之發票不實，無從證明有真正實際交易存在。此外 ，依被告所述91、92年間因被告大然公司經營不善，故以債 抵租，不再給付大然公司租金，然被告大榕公司於92年至10 1 年仍持續申報租金支出，且申報金額與89年至91年相差不 多（92至94年、99年均高於110 萬元），故大榕公司先前89 至91年之租金支出與大然公司是否相關，則顯然可疑。末參 以執行程序中，債權人彰化銀行於101 年12月曾聲請追加執 行被告大然公司之租金債權，並經鈞院執行處核發扣押命令 ，但被告大榕公司聲明異議表示大然公司對其之租金債權為 零元，益證被告間並無租賃關係存在，被告大榕公司亦未給 付租金。因此，被告大榕公司雖提出發票及被告大然公司發 票記錄欲舉證有租賃關係存在，惟其發票記載模糊，且與申 報資料不符，故其發票真實性可議，不足證明租賃關係存在 ，更遑論證明本件各個建物之租賃始期。 ㈣退萬步言，倘認被告大榕公司得基於買賣不破租賃有權占有 系爭建物，即認原告應承受被告大然公司與大榕公司之租約 ，則按土地法第100 條第3 款規定，出租人積欠2 個月以上 租金時，得收回出租房屋。原告於102 年1 月21日完成不動 產所有權登記，且被告大榕公司對原告拍定取得所有權一事 知之甚詳，然從原告取得系爭房屋所有權迄今已逾16個月， 依被告主張每月租金共計35萬8,575 元，被告大榕公司共計 積欠之租金高達573 萬7,200 元，原告於103 年5 月8 日以 辯論意旨狀繕本催告被告大榕公司於收到後10日內給付積欠 租金，大榕公司逾期仍不給付，故原告逕行向被告為終止租 約之意思表示，租約既經終止，原告自得依民法第455 條第 1 項規定請求被告返還系爭建物。被告大榕公司雖抗辯其與 被告大然公司合意將大然公司之債權按月扣抵租金，故無再 給付租金予原告之義務，被告間之其他債權債務關係，不得 拘束原告，更何況被告大榕公司所提文件至多僅能證明雙方 有業務往來，無從證明債權存在及金額，且被告大然公司現 處清算程序中，倘被告大榕公司為債權人自應申報債權且提 出相關證明，而非空言主張。再者，執行程序中，大榕公司 之代理人於96年稱大然公司積欠大榕公司3 、4 百萬，本件 中又改稱積欠2,000 萬以上，惟姑且不論被告主張之租賃契 約是否存在，依被告等所稱系爭建物每月租金為35萬8,575 元，則自92年起至原告取得所有權止，超過10年，租金至少 為4302萬9,000 元，早應抵銷完畢。 ㈤系爭房屋既經法院拍賣，由原告得標，並辦妥所有權登記， 原債務人即被告大然公司依買賣之法律關係依法本即應將房 屋交付原告占有，雖拍賣公告上記載拍賣後不點交，惟此僅 表示執行法院拍賣後不負點交之責而已，並非謂買受人於取 得所有權後對於被告等無正當權源之占有不得依法請求無正 當占有權源之被告遷讓。再者，被告既無權占用原告所有之 系爭房屋，依社會之通常觀念，當可獲得免於支付租金之利 益，致原告受有損害，原告自得依民法第179 條、第184 條 、第185 條等規定，請求被告自發給不動產權利移轉證書起 至遷讓房屋止，連帶返還其占用系爭房屋相當於租金之不當 得利或損害金61萬1,207 元。計算方式為：（公告地價權 利範圍80% ）+ （房屋現值）10% 12。 ㈥為此先位訴訟標的爰依民法第767 、179 、184 、185 條等 規定，備位訴訟標的則依民法第767 、455 條之法律關係， 聲明：⒈被告大然伊士曼國際股份有限公司、大榕國際股份 有限公司應將如附表所示之房屋騰空返還予原告；⒉被告等 應自102 年1 月7 日起至騰空遷讓附表二之房屋之日止，按 月連帶給付原告61萬1207元；⒊原告願供擔保，請准宣告假 執行。 二、被告大榕公司答辯之意旨： ㈠被告大榕公司自80年3 月18日設立之始即向被告大然公司承 租系爭建號438 （即1 號3 樓）、440 號（即1 號5 樓）不 動產全部使用，故將大榕公司營業所設籍於新北市○○區○ ○路0 段000 巷0 號5 樓。嗣因業務需求，經被告大然公司 同意，再於83、84年間自行出資興建建號891 號全部（即1 號5 樓頂樓增建部分）續行租用；殆至88年3 月再向被告大 然公司承租系爭建號436 號（1 號1 樓）、437 號（1 號2 樓）、439 號（1 號4 樓）部分空間，嗣亦在承租期間經大 然公司同意於89年間自行興建建號910 號（1 號1 樓增建部 分）續行租用。此一事實，觀諸卷附被告公司提出自86年至 91年計5 個年度租金發票，及合作金庫89年至90年之存款往 來對帳單上記載支付租金及水電、管理費35萬8,575 元即證 被告間就系爭建物確有租賃關係存在，且被告公司對系爭建 物有合法租賃關係存在之事實，業已載明於拍賣公告上而為 原告所明知。從而依被告大榕公司設立伊始即在系爭建物所 在地營業，佐以卷附之租金發票，已足堪證明被告公司所稱 之租賃關係確實存在，更為財政部北區國稅局三重稽徵所所 肯認（報稅資料），是縱有原告所稱上揭等情，顯係因事隔 久遠，記憶難免有所出入所致，要無因枝微末節之不符而得 以否認甚明。被告大榕公司對系爭建物係本於合法之租賃關 係而占有使用，並非無權占有。原告於本件訴訟主張無權占 有，應返還房屋及給付不當得利（且原告於計算所謂無權占 有土地部分之不當得利金額時，每一建號都加計乙次全部土 地租金，明顯有重複計算之錯誤）均無理由，而應予駁回。 ㈡又被告大榕公司於80年設立並承租系爭建物使用後，即承攬 被告大然公司裝訂加工業務，嗣被告公司擴增營業項目，再 承接被告大然公司印刷、裁切、發外加工等業務，獲取加工 報酬至91年（因被告大然公司嗣因財務陷於窘境進而依法解 散，故未有業務往來）。嗣因被告大然公司並未給付加工報 酬因而陸續積欠被告大榕公司高達近2,000 萬元，被告大然 公司因而同意將前述應付之款項，視為被告大榕公司事先付 清承租系爭房屋之對價（租金），由被告大榕公司不定期承 租系爭不動產繼續使用。被告大榕公司既已付清承租系爭不 動產之租金，對原告自無再為支付租金之義務，則原告以被 告公司未給付租金，而限期催告等舉措，於法不生效力。 ㈢爰答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，被告願供擔保 請准免為假執行。 三、被告大然公司答辯之意旨： 原告主張係於鈞院96年度執助地字第1143號強制執行事件公 開拍賣中，買受系爭房屋並取得該法院核發之不動產權利移 轉證書，故為系爭不動產所有權人。惟前述強制執行事件中 ，因系爭建物之拍賣程序有重大瑕疵，被告乃依法聲明異議 請求撤銷拍賣程序，關此事件，鈞院固以102 年度事聲字第 44號裁定予以駁回，然被告大然公司已於法定期間依法提出 抗告。又被告大然公司本為系爭7 筆建物所有權人，並自80 年起，陸續出租予秉聲企業有限公司（下稱秉聲公司）、昇 霆事業有限公司（下稱昇霆公司）、弦旻裝訂廠股份有限公 司（下稱弦旻公司）與被告大榕公司使用。其中昇霆公司於 91年間即已搬離，秉聲公司則於97年底搬離，弦旻公司現雖 未在原址營業，然迄今仍將相關物品置放於原址。是以，被 告與上述公司間本皆有租賃關係存在，該等租賃契約對受讓 人即原告，仍有效繼續存在。況且被告大然公司並未現實占 有系爭7 筆建物，此由拍賣公告上註記占有使用等情可證， 原告主張被告大然公司無權占有，請求不當得利，自非可採 。為此答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，被告願供 擔保請准免為假執行。 四、兩造不爭執之事實 ㈠如附表所示之七棟建物暨所坐落之基地原為被告大然公司所 有，經其債權人前向本院聲請以92年度執全字第314 號為假 扣押查封後，經再以96年度執助字第1143號清償債務強制執 行事件聲請拍賣，而由原告拍定取得，並經本院於102 年1 月7 日核發不動產權利移轉證明，復於102 年1 月21日以拍 賣為原因辦理移轉登記完畢。此有不動產權利移轉證明、土 地暨建物所有權狀、土地暨建物登記第二類謄本、地籍圖謄 本、建物測量成果圖等件為證（見卷一第10至33頁），並經 本院調閱上開執行卷宗核閱屬實（下稱本院執行卷）。 ㈡被告大榕公司現為系爭七棟建物之實際占有人。 ㈢原告以103 年5 月8 日辯論意旨狀催告被告給付租金573 萬 7,200 元，並表明逾期即逕行終止租約，該書狀繕本於103 年5 月9 日送達被告大榕公司，大榕公司迄今尚未支付，原 告再以103 年5 月23日言詞辯論意旨㈡為終止租約之意思表 示，該書狀已於103 年5 月24日經大榕公司收受。此有辯論 意旨狀、辯論意旨㈡狀、書狀送達回執可稽（卷一第309 、 324至328頁） 。 五、本件爭點及法院判斷 本院經依民事訴訟法第268 條之1 第2 項規定，與兩造整理 並協議確認本件應審酌之爭點為：㈠被告大榕公司與大然伊 士曼公司間就系爭建物是否有租賃關係存在，而得依民法第 425 條第1 項買賣不破租賃規定向原告主張基於租賃權占有 ？㈡如是，則原告以被告大榕公司積欠二期以上租金經催告 後仍未給付為由，終止兩造租賃關係，並訴請被告大榕公司 遷讓房屋，是否有據？㈢原告得向被告請求之租金、相當於 不當得利租金或損害賠償金額之數額為何？（卷一第334 頁 反面，並依本院論述之先後與妥適，及原告之訴訟標的內容 而調整其內容）茲判斷如下： ㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。次按以無權占 有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其占有之物 有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者， 被告應就其取得占有，係有正當權源之有利事實證明之。本 件原告為系爭建物所有人，系爭建物目前均為被告大榕公司 占有使用中，乃為兩造所不爭執之事項，依上開說明，自應 由被告就其係有權占有之事實負舉證責任。 ㈡經查，被告大榕公司固抗辯系爭建物均由其於88年3 月以前 向被告大然公司承租，有民法買賣不破租賃之適用，為有權 占有等語。惟被告大榕公司對於其與大然公司間有租賃關係 存在乙節，迭自執行程序及本院審理中均未能提出租賃契約 以實其說。再審究被告等於執行程序或本件事件中針對系爭 租賃關係所述之內容： ⒈於本院執行程序中： ⑴本院92年度執全字第314 號假扣押執行事件，於92年2 月24 日至系爭房屋建物○○○區○○路○○○ 巷○ 號建物執行查封 時，債務人大然公司協理許先生陳稱房屋係部分自行使用、 部分租賃他人，頂樓有增建（無獨立出入口）等語，有假扣 押執行筆錄可稽（詳本院92年度執全字第314 號卷），即如 附表所示之建物並非全部均具有租賃關係存在。 ⑵嗣被告大然公司債權人彰化銀行向本院以96年度執助字第 1143號聲請就系爭建物為拍賣後，被告大然公司於96年6 月 1 日提出民事陳報狀向執行處表示略以：一、因大然公司於 92年6 月向訴外人杰禾文化科技有限公司抵押借款360 萬元 ，並將坐落三重市○○路○ 段○○○○ 號3 樓建屋交給杰禾公 司使用，又因大榕公司負責人與杰禾公司同為李金樹，其時 因大然公司經營困難，為求現金周轉及減少開支，另將三重 市○○路○ 段○○○ 巷○ 號及3 號1 樓之廠房出租大榕公司， 未定期限，92年開始使用。…三、光復路一段130 巷1 號廠 房內50坪出租給秉聲公司，租期到97年。四、光復路一段 130 巷1 號5 樓有加蓋二層各約80坪由科嘉資訊國技有限公 司及趙鳳珠使用，未訂期限，92年1 月開始使用。」，此有 該陳報狀可稽（詳卷一第49至50頁，本院執行卷一第29、30 頁）。 ⑶嗣經本院執行處囑託台北縣警察局三重分局會同債權人前往 系爭建物查明占有使用情形，經該分局以96年7 月6 日北縣 警重偵字第0000000000號函覆表示：該處房屋1 號1 至5 樓 部分，目前為第三人大榕公司李金樹承租使用，並有分租其 他公司情形，惟警方會勘時，大榕公司極度不配合，不願提 供任何資料，另至其他樓層勘查亦是如此等語（詳本院執行 卷一第69頁）。本院執行處為調查不動產房屋使用情形，經 於96年9 月27日通知執行債權人、債務人及第三人李金樹到 院後，債務人大然公司之代理人乃表示：「據我所知，房屋 使用情形很亂，只知道有出租，應該是在92年間將不動產交 給大榕公司使用，因為債務人欠李金樹等的錢。」、「（96 年5 月31日）聲請狀所載資料是債務人公司提供的，應該有 一部份不動產是債務人公司自己使用，我回去查明再陳報詳 細。」，至李金樹之代理人則表示：不清楚房屋使用情形等 語（本院執行卷一第87、88頁）。 ⑷本院執行處復於96年10月11日至現場執行履勘，由大榕公司 顧門呂先生陪同履勘房屋使用情形為：1 號1 樓、2 樓、3 樓承租人為大榕公司，未定期，92年開始使用（1 樓部分為 秉聲公司，租期到97年）；1 號4 樓承租人為弦旻公司，未 定期限，於92年1 月1 日出租；1 號5 樓承租人大榕公司， 未定期限，92年6 月使用；1 號5 樓有加蓋二層，承租人為 科加公司及趙鳳珠，未定期限，92年1 月開始使用，並註明 ：「大然公司於92年6 月向杰禾文化科技有限公司抵押借款 360 萬元時，除提供三重市○○路○ 段○○○○ 號3 樓房屋設 定抵押權登記外，並將其所有之台北縣三重市○○路○ 段○○ ○○ 號3 樓房屋交給杰禾公司使用，而又因大榕公司其負責 人與杰禾公司同為李金樹，其實因聲請人經營困難，為謀求 現金周轉，以及減少開支，另將台北縣三重市○○路○ 段○○ ○ 巷○ 號及3 號1 樓之廠房出租大榕公司。」此有該次執行 筆錄可考（本院執行卷一第102 至107 頁）。由此可知被告 大然公司係於92年6 月起始將1 號1 樓至3 樓房屋出租予大 榕公司。 ⑸嗣本院執行處於96年12月27日開庭調查時，經債務人大然公 司代理人表示：「（問：本件三重光復路一段130 巷1 至3 樓何時出租？）是92年起租用。（問：不動產確實出租時間 ？）據知債務人於92年間經營出了問題，欠大榕公司3 、4 百萬元，所以將該不動產交給大榕公司使用，大榕再轉租出 去。我回去查明承租人公司及法定代理人姓名後陳報。」等 語，有執行筆錄足憑（卷一第311 頁，及執行卷一第126 頁 ），仍表明係於92年因大然公司積欠大榕公司債務而將1 號 1樓至3樓建物交由其使用。 ⑹又於100 年3 月30日本院書記官前往系爭建物執行時，依該 次執行筆錄記載：「1 號部分，1 樓為廠房，目前為秉聲、 昇霆、大榕公司使用，有租賃契約。2 樓為債務人大然公司 使用。3 樓為大榕公司使用。4 樓為弦旻公司使用。5 樓為 大榕公司使用。891 建號1 號5 樓增建到6 樓，部分為80幾 年所蓋（總務林士傑所稱），現況即為當時履勘之現況，做 健身房使用，另有會議室，現皆為當時履勘即有健身房會議 室皆為大榕租用。增建910 建號位於門牌一號旁之雜物間， 目前為大榕使用。…1 號1 樓為大榕承租，租賃契約請債務 人查報。1 號1 樓在場人李杉郎稱1 樓全為大榕使用，沒有 其他公司使用。1 號5 樓在場人蔡雅云稱1 號3 樓、5 樓為 大榕使用，其他樓層為誰使用不清楚。林士傑稱4 樓為弦旻 租用當倉庫。」等語（本院卷第213 至215 頁、本院執行卷 二），即被告大榕公司僅使用1 號1 樓部分、3 樓、5 樓， 至1 號2 樓乃被告大然公司自行使用、4 樓為秉聲公司承租 使用。 ⑺然迄至本院執行處於100 年3 月31日以板院輔96執助地字第 1143號函命債務人大然公司提出其租予大榕公司之租賃契約 或相關供其使用之證明文件，及命各占有人應提出租約到院 後，被告大然公司於100 年5 月18日提出陳報狀記載：「占 用人秉聲公司91年初向陳報人承租1 號1 樓廠房，租期至97 年。現已搬離無租賃關係。二、87年地占用人弦旻公司向陳 報人承租一號一樓部分廠房及四樓房屋，嗣轉由占用人昇霆 公司承接占用至今，現占用人昇霆公司將四樓房屋作為倉庫 使用。…四、占用人大榕公司80年向陳報人租用1 號3 、5 樓房屋，惟至91年間因陳報人經營困難，無法兌現現積欠占 用人大榕公司貨款，陳報人故將當時閒置之1 號1 樓及2 樓 （大部分）及3 號1 樓、3 樓提供大榕公司使用以償還債務 。」等語，有陳報狀可參（卷一第216 至217 頁，及本院執 行卷二）。另被告大榕公司亦於同日提出陳明狀向執行處表 示：關於坐落光復路1 段130 號1 號部分，自80年起即向債 務人大然公司承租其中3 樓與5 樓部分，並使用迄今。原訂 有租賃契約，然事隔多年不慎遺失遍尋不著，陳明人礙於現 實無法提出原租賃契約，然陳明人確實自80年起合法債用使 用前揭不動產迄今。迨91年間，因大然公司積欠陳明人款項 ，鑑於陳明人有擴充之需求，大然公司乃提供閒置之1 樓及 2 樓大部分予陳明人使用，因為約定使用期限，迄今仍由陳 明人使用中。至5 樓頂加蓋之鐵皮屋（即建號891 ），及於 大門出入口之警衛室、鐵皮屋（即建號908 第1 、2 、3 層 ），均係陳明人於90年間自費增建，現由陳明人占有使用中 。另位於一樓增建之雜物間（即建號910 ）亦為陳明人占有 使用中等語，有陳明狀為證（卷一第313 至314 頁）。即自 斯時起，被告突改稱大榕公司係自80年間即租用1 號3 、5 樓（即438 、440 建號），91年則將1 號1 、2 樓（大部分 ）（即436 、437 建號）交給大榕公司使用。 ⑻基上所述，於執行程序中，被告於100 年3 月31日前均表示 系爭建物係於91年或92年間因大然公司積欠大榕公司貨款， 而將系爭房屋部分交由大榕公司使用；迄至100 年3 月31日 渠等始改稱其中1 號3 、5 樓建物係自80年起開始承租，另 1 號1 、2 樓部分則自91年起交由大榕公司使用，惟1 號4 樓部分則無出租或出借給大榕公司。 ⒉而於本件遷讓房屋事件審理中，被告大然公司於102 年4 月 11日答辯狀先稱：系爭7 筆建物自80年起陸續出租予秉聲公 司、昇霆公司、弦旻公司與大榕公司使用。被告與前述共同 被告間本皆有租賃關係，並對受讓人即原告仍有效繼續存在 （見卷一第101 至102 頁）；嗣102 年9 月26日辯論期日時 ，被告大榕公司乃謂：租賃存在於七棟建物，租賃關係從91 年初開始，436 、437 、439 、910 建號部分（即1 號1 樓 、2 樓、4 樓）是從91年初租賃到現在，438 、440 、891 建號（即3 樓、5 樓）是80年3 月18日開始承租，全部七筆 建物加上3 號1 、2 、3 、4 樓租金加起來每月21萬元（卷 一第200 頁反面）。然而，被告大榕公司於102 年11月19日 辯論期日及當日所提書狀竟突改稱：438 、440 、891 建物 係於80年3 月18日成立租賃契約，租金為每月2 萬元調整至 2 萬7 千元；其他部分包括436 、438 、438 、910 是在88 年3 月之後由大榕另向大然承租，連同其餘承租標的每月租 金22萬元等情（卷一第227 至229 頁）。即被告在本件所辯 亦前後不一，更與渠等在執行程序中所為之陳述顯然不同。 ⒊然參諸本件自92年本院就系爭房屋為假扣押查封後，迄至10 0 年3 月31日前，長達8 年之久，被告大然公司均表示係因 積欠李金樹或大榕公司債務而交付部分房屋予大榕公司使用 ，而此部分陳述距離被告大榕公司開始占有使用系爭房屋之 時間較近，系爭房屋斯時亦尚未行拍賣程序，不若拍賣後應 遷讓房屋之利害關係為深，故被告當時此部分之陳述應較本 件抗辯可採。亦即被告於本件抗辯系爭1 號3 、5 樓（即43 8 、440 、891 建號）係自80年開始承租，另其餘建物（即 436 、437 、439 、910 建號）係自88年3 月開始承租，均 難認屬實，應係為規避88年4 月修正增訂後之民法第425 條 第2 項規定所為，自非可採。 ㈢次查，被告大榕公司雖另提出86年至91年度期間品名記載「 租金收入」或「租金」統一發票（見卷一第232 、234 頁、 卷二第434 至507 頁）、及89年至91年間之存款往來對帳單 （卷二第508 至530 頁），欲舉證其自88年3 月以前即就系 爭房屋均存在租賃關係並有給付租金之事實。惟稽之上開統 一發票均無記載租賃之標的為何，難以辨別究係因承租何標 的所產生之租金，尚無從依前開統一發票直接證明被告間均 存有租賃關係。再者，被告等均為公司，自應將租金收入及 支出申報營利事業所得稅，故倘被告所提統一發票為真，則 應與營利事業所得稅申報資料相符。惟依本院向財政部北區 國稅局三重稽徵所函詢結果，被告大榕公司於89年至91年申 報租金支出分別為163 萬2,000 元、160 萬2,000 元及145 萬8,660 元，此有財政部北區國稅局三重稽徵所102 年12月 23日北區國稅三重營字第0000000000號函所檢附之營利事業 所得稅結算申請書存卷可稽（詳卷一第244 至276 頁）；然 依被告所提之統一發票，大榕公司89年至91年期間，每年以 每月341,500 元計算其給付大然公司之年租金高達430 萬2, 900 元（如不加計水電費及管理費亦高達264 萬元），與上 開所申報之租金所得落差極大，且被告大榕公司於92年至10 1 年期間仍持續申報租金支出，惟卻未能提出上開期間支付 租金給被告大然公司之發票或付租憑證為佐；至被告大然公 司於89年起至91年間每年則皆有高達5 百萬元至7 百萬元以 上之「租金收入」，是被告間之「租金收入」或「租金支出 」是否皆因系爭建物所生，實非無疑。故被告所提統一發票 及匯款紀錄，本院認仍無從證明其等間就系爭七棟建物有真 正實際租金交易存在。 ㈣此外，因被告大榕公司於執行中曾主張有租賃關係存在，執 行債權人彰化銀行乃於101 年12月聲請追加執行被告大然公 司之租金債權，並經本院執行處核發扣押命令，然被告大榕 公司聲明異議表示大然公司對其之租金債權為零元之事實， 有民事追加強制執行聲請狀、101 年12月18日板院清96執助 地字第1143號執行命令、大榕公司之聲明異議狀可稽（本院 卷一第310 頁、及本院執行卷三），益證被告抗辯渠等間自 88年3 月以前就系爭建物有租賃關係存在一節，尚非可採。 況依常情，倘被告間於88年3 月之前即就系爭建物均成立租 賃關係，則對於此重要事項，為何於92年間之假扣押程序、 96年至100 年間之民事執行程序中均未曾加以主張，僅謂自 92年以後始因大然公司欠債而交付建物給大榕公司使用等情 ，是被告所提前開事證均不足證明其間於88年3 月以後即就 系爭房屋成立租賃關係。 ㈤至被告大榕公司雖於80年3 月18日設立，並設置於新北市○ ○區○○路0 段000 巷0 號3 樓（即附表編號3 所示438 建 號建物），此有大榕公司基本資料查詢明細及設立登記事項 卡、變更登記事項卡可參（詳卷一第231 頁、卷二第4 至6 頁），惟大榕公司法定代理人呂墩國與大然公司之法定代理 人呂林秀卿為母子關係，故大榕公司設址在大然公司所有之 建物內之原因關係自有多端，非僅租賃一途。又大榕公司陳 稱其自80年設立後即承攬大然公司裝訂加工業務，而與大然 公司有業務往來，迄至91年大然公司發生財務問題為止，並 提出大然伊士曼裝訂應付帳款對帳單（卷一第233 頁）、86 年3 月、87年1 月、88年2 月間之交易文件，及89年至91年 間之對帳單為憑（卷二第7 至432 頁），惟此亦猶不足證明 兩造間有租賃關係存在。 ㈥再本院民事執行處雖於拍賣公告上載明「拍定後不點交」； 然按拍賣公告載明拍賣後不點交，僅表示執行法院於拍賣後 不負點交之責而已，並非謂買受人於取得所有權以後不得依 法請求遷讓。易言之，執行法院就抵押物所為之拍賣，及投 標人應此拍賣所為之投標，性質雖與買賣之法律行為無異， 然執行標的物之承租人既非買賣行為之當事人，法院之拍賣 公告即非可視為承租人之意思表示，承租人無從依循上開拍 賣公告，而就其內容與拍定人成立意思表示之合致。則法院 執行處之拍賣公告固明載「拍定後不點交」，此僅係意在告 知投標人，法院執行處囿於被告間所主張之租賃關係，於系 爭房屋拍定後不負責點交，非謂買受人取得所有權後不得依 法請求占有人遷讓返還；從而，本院拍賣公告雖曾註記如前 ，被告大榕公司仍無從恃拍賣公告之上揭記載而對抗原告。 ㈦從而互核上情以觀，本件僅能認定被告大然公司自92年間起 即因積欠債務而將系爭建物部分交給大榕公司占有使用，再 參以被告大榕公司前開所提出之應付對帳單、交易文件等資 料，足認被告大榕公司使用系爭建物尚非無對價關係，雙方 自92年間就其中1 號1 樓部分、3 樓、5 樓之建物成立租賃 關係，至其餘建物部分充其量僅屬成立使用借貸關係。又原 告業經民事執行事件，拍定取得系爭七棟建物，本院並於 102 年1 月7 日核發系爭不動產權利移轉證書予原告，及辦 理所有權移轉登記完竣，此為兩造所不爭執，已如前述，而 所謂占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內（參民 法第940 條、第941 條），本件被告大然公司將系爭建物出 租或出借給被告大榕公司占有使用，復參諸原告取得系爭房 屋後，尚未經本院執行處解除被告大然公司之占有，是被告 大然公司為系爭建物之間接占有人、被告大榕公司為直接占 有人。復按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其 所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。 前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或 未定期限者，不適用之，民法425 條已定有明文。被告間應 係於上開條文修正公佈施行日後始就系爭1 號1 樓、3 樓、 5 樓等建物成立租賃關係，且該租約既未經公證，復無定期 限，是原告主張依民法第425 條第2 項之規定，並無買賣不 破租賃原則之適用，系爭租約對於原告並不繼續存在，應為 可取；至被告就其餘建物所成立之使用借貸關係，原屬貸與 人與使用人之特定關係，大榕公司亦不得對借用物之受讓人 即原告主張使用借貸契約繼續存在甚明。從而被告大然公司 、大榕公司對於系爭建物已陷於無權占有之狀態，卻仍拒不 遷讓返還系爭建物，則原告本於民法第767 條第1 項規定請 求被告應共同遷讓返還系爭建物予原告，自屬於法有據。 ㈧末按被告無任何權源而占有系爭房屋，自為無權占有，係故 意不法侵害原告就系爭房屋之所有權，造成原告受有損害， 成立侵權行為；再依民法第185 條第1 項前段規定：「數人 共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。」，民 事上之共同侵權行為（狹義的共同侵權行為，即加害行為） 與刑事上之共同正犯，其構成要件並不完全相同，共同侵權 行為人間不以有意思聯絡為必要，數人因故意或過失不法侵 害他人之權利，苟各行為人之故意或過失行為，均為其所生 損害共同原因，即所謂行為關連共同，亦足成立共同侵權行 為，依前開規定，各行為人對於被害人應負全部損害之連帶 賠償責任。查被告等於102 年1 月7 日原告取得系爭建物所 有權起，即無占有使用系爭房屋之合法權源，業如前述，惟 渠等竟仍繼續占有系爭房屋，已侵害原告就系爭建物之所有 權，構成共同侵權行為，並致原告因被告等之共同無權占有 而受有相當於租金之損害，其間並有因果關係，是原告依民 法第184 條第1 項前段、第185 條第1 項前段規定，請求被 告自101 年1 月7 日起至遷讓系爭房地之日止，按月連帶連 帶給付原告損害金，即屬有據。復按城市地方房屋之租金， 以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地 法第97條第1 項定有明文。而依土地法施行法第25條規定， 土地價額係指法定地價，建築物價額則係指依該管縣市地政 機關估定之價額。又法定地價，依土地法第148 條規定，係 指土地所有權人依土地法所申報之地價。另就基地租金之數 額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工 商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等 項以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。再 房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包 括建築物及其基地之總價額為其基準（土地法第97條參照） 。本件原告雖僅請求被告遷讓返還系爭房屋，但系爭房屋既 不能脫離土地之占有而存在，則原告請求被告給付占用系爭 房屋之損害金時，揆諸前揭說明，自應計入土地部分。執此 ： ⒈系爭房屋坐落之基地○○○區○○○段頂田心子小段7 地號 土地，面積1358平方公尺，原告之應有部分共計為10萬分之 83316 ，有土地登記謄本附卷可稽（見本院卷一第14頁）， 又系爭建物共計5 棟（其中891 、910 建號建物則不具獨立 性而應分別附合於440 、436 建號內），每棟房屋占有土地 持分則應按5 分之1 計算，被告抗辯原告將每一建號均按土 地應有部分10萬分之83316 為計算，顯有重複計算之錯誤， 尚非無理。再上開土地於102 年1 月之申報地價為每平方公 尺8,382 元（參上開土地登記謄本之記載）；至系爭房屋之 估定價額，原告雖未能提出，惟原告僅主張以系爭房屋如附 表所示之102 年度課稅現值（見本院卷一第52至56頁之新北 市政府稅捐稽徵處102 年房屋稅籍證明書）為計算基準，被 告復未就此為爭執，況原告經由本院拍賣程序實際取得系爭 建物之價值為4172萬元（見卷一第10頁之不動產權利移轉證 書），遠高於上開課稅現值，是原告僅以課稅現值為計算基 準，自堪採取。 ⒉又系爭建物所坐落土地之使用分區係屬都市計畫內乙種工業 區，全部開發利用，臨街（巷）道寬度32公尺、土地臨街面 正面寬度64公尺，另建物之建築完成日為65年11月8 日，屋 齡已有30餘年，登記主要用途為工業用、廠房、防空避難室 、商業用地，維持保養狀況尚可；又該不動產鄰近市場之交 易情況普通，價位及交易市況平穩；地區未來發展潛力部分 ，經濟發展情況可，以住宅為主，未來持平成長；區域狀況 概要方面，係為都市邊緣、住宅為主，附近建物分佈高密度 、大眾運輸便利性普通，公共設施未臻完善，未來並無有利 於環境發發展之市政建設或計畫等情，已有秦境建築師事務 所所製作之不動產鑑定報告書附於本院執行卷內可參（見執 行卷二）。從而本院斟酌系爭建物坐落位置、工商業繁榮之 程度、被告占有使用系爭房地之經濟利益及其他一切情狀， 認原告得請求被告賠償之損害金，應以上開土地申報地價加 計系爭房屋課稅現值之年息百分之8 計算為適當。 ⒊因此，被告等應自102 年1 月 7日起至系爭房屋遷讓返還原 告之日止，每月連帶給付原告損害金13萬4,931 元（計算式 詳如附表）；至其餘超過部分，原告之請求為無理由，應予 駁回。 六、綜前所述，原告依民法第767 條規定，請求被告等應共同遷 讓返還系爭房屋，暨依民法第184 條第1 項前段、第185 條 規定，請求被告自102 年1 月7 日起至遷讓返還系爭房屋之 日止，按月連帶給付13萬4,931 元，為有理由，應予准許。 七、兩造陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行之宣告， 於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金准 許之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附， 不予准許，併予駁回。 八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案 之爭點無涉，自無庸逐一論述。 九、裁判費負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項。 中 華 民 國 103 年 8 月 15 日 民事第二庭 法 官 邱景芬 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院 提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判 費。 中 華 民 國 103 年 8 月 15 日 書記官 許清秋