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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　103年度建字第123號 原　　　告　邱國興 訴訟代理人　連家麟律師 　　　　　　吳筱涵律師 上 1 人 之 複 代理 人　陳玫杏律師 被　　　告　國礎建設股份有限公司 兼 法定代理人　祝文定 被　　　告　上礎建設股份有限公司 法定代理人　陳章維 共　　　同 訴訟代理人　鍾永盛律師 複 代理 人　鍾佩潔律師 共　　　同 訴訟代理人　劉緒倫律師 複 代理 人　呂偉誠律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國105 年9 月29日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告上礎建設股份有限公司應給付如附表一所示原告及選定人各 如附表一【Ｃ欄位】所示之金額，及均自民國一○三年七月十日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告上礎建設股份有限公司負擔十分之九，餘由原告 負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣參仟玖佰參拾參萬伍仟元供擔保後 ，得假執行；但被告上礎建設股份有限公司如以新臺幣壹億壹仟 捌佰萬肆仟壹佰零肆元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按多數有共同利益之人，不合於民事訴訟法第40條第3 項非 法人團體之要件者，得由其中選定1 人或數人，為選定人及 被選定人全體起訴或被訴；訴訟繫屬後，經選定前項之訴訟 當事人者，其他當事人脫離訴訟；訴訟當事人之選定及其更 換、增減，應以文書證之，民事訴訟法第41條第1 項、第2 項、第42條分別定有明文。又選定當事人之制，旨在求取共 同訴訟程序之簡化，苟多數當事人所主張之主要攻擊或防禦 方法相同，已足認有簡化訴訟程序之作用，而具有法律上之 共同利益，即得由其中選定1 人或數人為全體起訴或被訴， 初不以對訴訟標的必須合一確定者為必要（最高法院87年度 台上字第2917號判決意旨參照）。本件選定人（如附表1 編 號2 至28所示，以下簡稱選定人）與被選定人即原告主張渠 等分別於96至99年間向被告上礎建設股份有限公司（以下簡 稱上礎公司）購買坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地之 「富裔山社區」房屋及公共設施，然因建物重大瑕疵，且有 廣告不實之情事，致原告及選定人受有嚴重損害，請求被告 負損害賠償之責。經核選定人及原告所為之事實上及法律上 之主張均相同，原告及選定人就本件訴訟之重要爭點有共同 利害關係，屬有共同利益之多數人，是以選定人選定原告為 選定人及被選定人全體起訴，並提出訴訟當事人選定同意書 28紙在卷可稽（見本院卷一第15至42頁），嗣由原選定人林 孟穎、林勝輝將承購之契約權利義務分別轉讓許明宏、周素 美，而變更選定人，亦有轉讓協議書、選定同意書各2 紙存 卷可考（見本院卷三第63頁、第103 至104 頁），經核均與 上開規定相符，應予准許。至原告嗣後仍於書狀中記載原選 定人林孟穎、林勝輝之部分，僅屬誤載，應以變更後之選定 人許明宏、周素美為準，合先敘明。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1 項第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。本件原告起 訴原訴之聲明係：被告應連帶給付如附表1 所示原告及選定 人各如附表1 【A 欄位】所示之金額，及均自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率百分之計算之利息（見本 院卷一第3 頁反面）。嗣於105 年8 月10日具狀變更訴之聲 明為：被告應連帶給付如附表1 所示原告及選定人各如附表 1 【B 欄位】所示之金額，及均自103 年7 月1 日起至清償 日止，按週年利率百分之5 計算之利息（見本院卷八第90頁 反面）。經核原告所為訴之變更與前揭法條規定並無不合， 應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張： ㈠、被告國礎建設股份有限公司（以下簡稱國礎公司）、被告乙 ○○於96年間推出「國礎富裔山」預售案（以下簡稱系爭預 售案），被告國礎公司、乙○○不僅曾屢屢於報章媒體宣稱 聘請英國百年歷史建築師事務所，打造50棟英國維多利亞風 格溫泉景觀別墅，住戶可享有近千坪溫泉會館場域、日月谷 6000坪生態花園，獨棟500 坪溫泉休閒會館、游泳池、宴會 廳、SPA 室與御醫室等高級設施，提供住戶尊榮享受，總價 6000萬元起跳。原告及選定人（如未特別說明，以下所稱原 告均有包含所有選定人）深受廣告內容所吸引，亦希冀擁有 如廣告內容所述之高級獨棟別墅、溫泉會館及寬廣綠地，分 別於96年至99年間與被告上礎公司簽訂土地預定買賣契約書 及建物預定買賣契約書（以下分別簡稱系爭土地買賣契約及 系爭建物買賣契約）。然被告上礎公司雖自100 年5 月起陸 續與原告辦理交屋，然公共設施皆未完工，欲待實際完成後 分批點交。詎料公共設施迄今仍尚未完成點交，且原告已屢 屢發現有重大瑕疵，亦有多處與買賣契約及廣告所述不符。 故自100 年11月起至103 年5 月為止，已召開近40次管理委 員會（以下簡稱管委會）與被告協商改善及瑕疵修補等事宜 。惟被告不欲進行實質之處理，敷衍塞責且多所推拖，遲遲 未有積極有效之修補或賠償行為，致使原告受有嚴重之損害 ，部分瑕疵甚已危及原告之人身安全。 ㈡、廣告不實之情事及瑕疵分述如下： ⒈會館及其設備：上開買賣契約與廣告中，載明住戶可享有近 千坪社區專屬休閒會館，其中包括約500 坪溫泉休閒會館， 內含迎賓大廳、多功能宴會廳、表演廳、游泳池、三溫暖等 高級設施，約80坪公共機電設施、設備空間，約380 坪社區 專屬公共停車場，約350 坪社區核心公園，以彰顯住戶尊榮 。然絕大部分休閒會館之設施違法設置於機房，會館設備簡 陋，游泳池實為景觀水池，游泳池不具有「冬湯」之功能， 地下室囊底車道狹窄且無迴轉道，2 個囊底停車位不堪使用 ，被告僅設置擾流機及排風設備，未設置送風設備。依鑑定 機關即社團法人臺北市建築師公會（以下簡稱臺北市建築師 公會）104 年10月26日（104 ）鑑字第1227號鑑定報告書 （以下簡稱鑑定報告）之鑑定結果認定：有關「游泳池為景 觀水池，游泳池不具冬湯之功能」部分，不符合契約約定， 亦不合建築相關法令；有關「會館設備簡陋」部分，部分不 符合契約約定，但與建築相關法令無關，管委會已支付燈飾 及水電改善工程費用；有關「會館設施設置於機房」部分， 不符合契約約定，亦不合建築相關法令；有關「2 個囊底停 車位不堪使用」部分，停車位面前車道寬度略小於當年技術 規則規定，若停放較大型轎車，會對第14戶住戶私人汽車之 進出造成困難；有關「未設置送風設備」部分，不符合建築 相關法令，惟進風設備相關工程已由管委會改善支付，若管 委會不改善，此項議題會有瑕疵，研判瑕疵可歸責於被告。 ⒉住戶大門臉部辨識系統：被告曾於樣品屋展示處標示「以科 技，取代忠心御林軍」，顯示各戶門口將配置人臉辨識系統 ，提供住戶更安全便捷進出住家之服務。然被告未裝設臉部 辨識系統，被告亦已同意就未給付臉部辨識系統之情事辦理 退費，顯見於各戶大門安裝臉部辨識系統實為被告之給付義 務。依鑑定報告之鑑定結果認定：有關「住戶大門臉部辨識 系統」部分，未裝設，不符合契約約定，但與建築、消防相 關法令無關，研判瑕疵可歸責於被告。 ⒊鍛造大門：系爭建物買賣契約中，住戶之庭園大門之建材為 鍛造金屬庭園門。然被告採用鍍鋅黑鐵鋼管，門栓非一體成 型而為兩段拼接。依鑑定報告之鑑定結果認定：有關「鍛造 大門」部分，被告所用大門四周主要框架非為鍛造品，其配 件門栓、自動地鉸鍊皆有瑕疵，不符合契約約定，研判瑕疵 可歸責於被告。 ⒋社區大門未設置對講機：依廣告所示，社區大門口應設置對 講機以保障住戶安全。然被告未於社區大門設置對講機。依 鑑定報告之鑑定結果認定：有關「社區大門未設置對講機」 部分，未裝設，不符合契約約定，研判瑕疵可歸責於被告。 ⒌社區圍籬材質與契約約定不符：依系爭建物買賣契約，就社 區圍牆建材之約定為「公共區界圍籬以掛刀刺網搭配監視、 監控系統，形成一固若城堡的社區領域」。然社區圍籬為鐵 網而非掛刀刺網，且於第5 戶至第10戶、第24戶至第32戶及 月谷沈砂池上方圍籬未裝設電子拉力鐵絲及開關，圍籬鋼架 設施亦已出現鏽蝕。依鑑定報告之鑑定結果認定：有關「社 區圍籬材質與契約約定不符」部分，被告所用為鐵絲網而非 掛刀刺網，基地外圍防護圍籬不完整，部分圍籬鋼架有出現 鏽蝕，不符合契約約定，研判瑕疵可歸責於被告。 ⒍日谷平台之擋土牆：依系爭建物買賣契約附件5 建材設備說 明：「一、結構：…均符合內政部頒布之建築規則，包括建 築物耐震設計規範及解說、建築物基礎構造設計規範、結構 混凝土設計規範、水土保持技術規範。」。然社區內之日谷 平台為工程廢土填土區，因雨水沖刷，致使坡土已裂及邊坡 坡度陡峭，而曾有坡邊掏空致崩場之情事。依鑑定報告之鑑 定結果認定：經勘查，日谷平台設置於陡坡上，緊鄰山溝凹 地，暴雨時會有土壤沖刷，土壤流失問題，其最接近之住戶 第37戶，有受衝擊影響之可能；有關「日谷平台之擋土牆」 部分，契約並無特別約定，研判瑕疵可歸責於被告。 ⒎鍋爐鏽蝕：交屋不到半年嚴重鏽蝕。依鑑定報告之鑑定結果 認定：有關「鍋爐鏽蝕」部分，被告所用非為優良材質，不 符合被告建造執照圖說，不符合契約約定，研判瑕疵可歸責 於被告。 ⒏戶外廊柱鏽蝕：交屋2 年即嚴重鏽蝕。依鑑定報告之鑑定結 果認定：有關「戶外廊柱鏽蝕」部分，防蝕處理沒作好，不 符合契約約定，研判瑕疵可歸責於被告。 ⒐自來水幹管鏽蝕：依系爭建物買賣契約附件5 建材設備說明 ：「十六、㈡冷水管係採不鏽鋼管。」，然實際使用鑄鐵材 質。依鑑定報告之鑑定結果認定：有關「自來水幹管鏽蝕」 部分，被告使用之延性鑄鐵管（DIP ），未做好外部防蝕塗 裝，不符合契約約定，研判瑕疵可歸責於被告。 ⒑停車庫地坪膨起：依系爭建物買賣契約附件5 建材設備說明 ：「七、地坪㈦停車庫為整體粉光加epoxy 地坪」，然多戶 地坪拱膨翹起不堪使用。依鑑定報告之鑑定結果所載：有關 「停車場地坪膨起」部分，施工不良，厚度不足，不符合契 約約定，研判瑕疵可歸責於被告。 ⒒日月谷原木座椅腐蝕：原木座椅已腐蝕朽爛。依鑑定報告之 鑑定結果認定：有關「日月谷原木座椅腐蝕」部分，木材基 本防腐處理沒作好，不符合契約約定，研判瑕疵可歸責於被 告。 ⒓社區中島區瀑布水位異常：地壁結構漏水且上下水池之設計 有高達2 公尺之位差，導致水位異常及失水，使每日失水至 少5 噸。依鑑定報告之鑑定結果認定：有關「社區中島區瀑 布水位異常」部分，施作欠佳，不符合契約約定，研判瑕疵 可歸責於被告。 ⒔住戶外牆裝飾採用塗漆木頭材料：依系爭建物買賣契約附件 5 建材設備說明：「二、外觀設計：特聘英國百年建築師事 務所Lewis & Hickey與國內知名元宏聯合建築師事務所及國 礎建設機構專業設計團隊共同設計正統維多利亞式風格莊園 別墅，由設計團隊精心選材，採用英式風格外牆磚、天然花 崗石、英式文化瓦，搭配抿石子、環保塑木材料及各戶獨有 之家徽，在全區濃濃的維多利亞氛圍中，戶戶均呈現優雅高 貴之獨特風格。」。然被告採用塗漆木頭而已，有外牆裝飾 腐蝕剝落之現象。依鑑定報告之鑑定結果認定：有關「住戶 外牆裝飾用塗漆木頭材料」部分，契約約定為環保塑木，現 況為木頭材料，木頭材料防腐處理沒作好，不符合契約約定 ，研判瑕疵可歸責於被告。 ⒕日月谷步道未完成：依廣告與使用執照圖說A1-09 ，日月谷 步道為迴繞1 圈，然部分步道仍未完成。依鑑定報告之鑑定 結果認定：有關「日月谷步道未完成」，現況與使用執照圖 說A1-09 不相符合，施作未完成，不符合契約約定，研判瑕 疵可歸責於被告。 ⒖社區自來水揚水加壓馬達故障：社區自來水加壓馬達第1 次 使用即故障。依鑑定報告之鑑定結果認定：對於有限水或停 水頻繁的社區，應有「缺水保護裝置」，或其他較精密的保 護裝置；有關「社區自來水加壓馬達故障」部分，不符合契 約約定，研判瑕疵可歸責於被告。 ⒗溫泉蓄水池葛蘭富沈水馬達2 台故障：依鑑定報告之鑑定結 果認定：有關「溫泉蓄水池葛蘭富沈水馬達2 台故障」部分 ，馬達「缺水保護裝置」有拉線但未安裝，管委會已雇工增 設「浮球保護開關」，不符合契約約定，研判瑕疵可歸責於 被告。 ⒘社區大門頻繁故障：社區大門自完成時起，即因馬達故障導 致馬達與門片連結處之固定零件斷裂，又因門片上方軸承太 小，不堪承受大門重量而破碎。嗣後傳動推桿更因此卡住而 無法活動，自保固期間故障頻繁，至今仍未徹底解決故障之 狀況。依鑑定報告之鑑定結果認定：經現場勘查得知，大門 設計為懸臂構造，僅依靠單一轉軸作不落地的旋轉，並以馬 達動力驅動連動桿，來推動大門；從機械原理來探討，若大 門寬度3 公尺左右，但馬達驅動連桿著力點不到30公分，兩 者比例懸殊。馬達馬力大小含變速器是一個問題，大門轉軸 的穩定度又是一個問題，當轉軸穩定度不足時，不僅門扇轉 動時會搖晃，且馬達也容易損壞，本案礙於大門進出道路斜 坡，不選擇落地式大門，較容易故障、失敗；有關「社區大 門頻繁故障」部分，不符合契約約定，研判瑕疵可歸責於被 告。 ⒙污水場爆管失水800 度：原件水管接頭支架生鏽腐蝕，再加 上承重支架有安裝上之瑕疵，故於啟用後2 年內（即102 年 3 月15日）即發生爆管，因而使污水廠失水800 度。依鑑定 報告之鑑定結果認定：有關『自來水爆管失水800 度」部分 ，爆管來自鑄鐵管嚴重鏽蝕所致，不符合契約約定，研判瑕 疵可歸責於被告。 ⒚多戶電梯異常故障：多戶電梯鋼纜異常變長，正常承載即已 碰撞機坑安全防撞桿。而金屬變長必屬應力造成，1 條鋼纜 變長物理上必定變細，若未徹底檢修更換將發生不幸事件。 是以電梯之異常故障顯已危及原告之人身安全，被告之給付 顯有瑕疵。 ⒛社區自來水主幹管失水、水費過高、須分擔青山鎮相關供水 設施設備之維修重置費用及全額負○○○鎮○○○○段至本社 區大門口之供水管線（長達2 公里）之維修重置費用，且被 告未交接管線圖說：依鑑定報告之鑑定結果認定：自來水水 費2 倍於一般社區之正常費用，係因分擔「新市鎮大開發案 」供水設施維修費用，及獨自負擔青山鎮水塔T2至系爭建物 150 φ管線的維修費用；有關「社區自來水主幹管失水、水 費過高、須負擔青山鎮相關供水設施設備之維修重置費用及 全額負○○○鎮○○○○段至本社區大門口之供水管線（長達 2 公里）之維修重置費用，且被告等未交接管線圖說」部分 ，契約無特別約定，但研判瑕疵可歸責於被告，被告售屋時 未盡告知之責。 車牌辨識攝影機：依樣品屋顯示，被告將設置車牌辨識攝影 機。然被告至今仍未提供住戶車牌經車牌辨識攝影機辨識後 ，透過感應線圈傳輸訊號至大門以開啟大開之功能，車牌辨 識系統從未完工啟用。依鑑定報告之鑑定結果認定：有關「 車牌辨識攝影機」部分，未裝設，不符合契約約定，研判瑕 疵可歸責於被告。 ㈢、上開瑕疵致原告購買之建物交易價值減損，依鑑定報告所載 之瑕疵修補改善費用及交易減損金額（明細詳如附表2 所示 ），自得向被告請求連帶賠償。被告辯稱：原告分別與被告 上礎公司簽訂系爭建物買賣契約並與被告乙○○簽訂系爭土 地買賣契約，惟鑑定報告係以房屋總價加上土地總價之全部 金額認定減損百分之5 ，有明顯錯誤云云。然鑑定報告就交 易價值減損之鑑定，係以瑕疵所致交易價值減損之金額為減 損比例之計算子數，以房屋及土地總價之交易價值為其減損 比例之計算母數，進而計算出瑕疵所致交易價值之減損比例 為百分之5 。惟無論鑑定報告係僅以房屋總價或以房屋及土 地總價作為計算交易減損比例之母數，因其交易價值減損之 金額（子數）相同，自不影響鑑定報告所示交易價值減損金 額之判斷。是以被告抗辯鑑定報告之交易價值減損以房屋及 土地總價為計算基準顯有錯誤云云，自不足採。縱原告或選 定人與被告分別簽訂系爭建物買賣契約及系爭土地買賣契約 ，其房屋及土地依公寓大廈管理條例第4 條規定不得分別移 轉，且鑑定之要旨為原告所提出之21項瑕疵造成各戶交易價 值減損金額為若干，則交易價值減損之計算基礎，自不得將 房屋及土地交易價值之減損為分別計算，而應以房屋總價及 土地總價加總之金額為其交易價值減損之計算基礎。被告辯 稱：鑑定報告分別以瑕疵之修繕費用及交易價值減損鑑定為 損害賠償之鑑定，顯有重複計算之錯誤云云。然鑑定報告係 以104 年2 月9 日新北院清民秋103 年度建字第123 號所揭 之鑑定事項分別鑑定修補改善費用及交易價值減損金額，自 無重複計算之錯誤。況鑑定報告分別鑑定修補改善費用及交 易價值減損金額之數額，僅係供法院作為審酌損害賠償金額 之依據，最終仍繫於原告就損害賠償數額之請求是否有重複 計算之情事，自不可以此率稱鑑定報告有重複計算之錯誤。 被告辯稱：鑑定報告應計算瑕疵分別造成專有部分或共有部 分之減損價值為若干云云。然鑑定報告就交易價值減損之鑑 定，係以瑕疵所致交易價值減損之金額為減損比例之計算子 數，以房屋及土地總價之交易價值為其減損比例之計算母數 ，進而計算出瑕疵所致交易價值之減損比例為百分之5 ，是 該交易價值減損比例，自不會影響交易價值減損之數額（子 數）。一般房地產交易更不會特別就專有部分及共有部分之 交易價值為分別約定，是以被告抗辯鑑定報告應分別就瑕疵 造成專有部分或共有部分之減損價值為鑑定，顯無必要。被 告辯稱：鑑定報告應調查不動產交易實價登錄云云。然建物 因整體房地產市場環境而上漲，與原告因被告交付有瑕疵之 建物而受有損害，並非基於同一原因事實而受有損害並受有 利益，被告抗辯顯不可採，況房價漲跌難以預料，日後復有 漲跌之可能，自無調查之必要。被告辯稱：休閒會館及游泳 池並非違章建築，故鑑定報告將休閒會館及游泳池之樓地板 面積乘以每坪銷售金額計算其交易價值之減損金額，顯為率 斷云云。實則，依建築法第73條第2 項、第91條規定，休閒 會館及游泳池未依使用執照使用，自屬違章建築。甚者，被 告未交付合法之休閒會館及游泳池，如被告依約交付合法使 用空間之休閒會館及游泳池，自須另行提供合法之使用空間 ，是以鑑定報告以休閒會館及游泳池之樓地板面積乘以每坪 銷售金額計算交易價值之減損金額，自屬有據。 ㈣、為此，爰依公平交易法第21條、第31條、消費者保護法第22 條、民法第184 條第2 項、第185 條第1 項、第28條規定， 請求被告連帶賠償；另依系爭建物買賣契約第21條、民法第 360 條、第227 條第1 項規定，請求被告上礎公司賠償等情 。並聲明： ⒈被告應連帶給付如附表1 所示原告及選定人各如附表1 【B 欄位】所示之金額，及均自103 年7 月1 日起至清償日止， 按週年利率百分之5 計算之利息。 ⒉原告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠、如附表1 編號6 、11、12、16、25所示之選定人，已將其所 有建物之權利讓與他人，基於買賣契約僅有債之相對效力， 自不得再對被告上礎公司主張契約上之權利義務關係，渠等 之請求已屬無理。依系爭土地買賣契約、系爭建物買賣契約 已載明賣方為被告上礎公司，是以被告國礎公司及被告乙○ ○均非出賣人，亦非建物起造人，自難認被告國礎公司及被 告乙○○應就廣告內容及契約負出賣人責任。又公平交易法 第21條、消費者保護法第22條，均非民法第184 條第2 項規 定所稱保護他人之法律。另被告上礎公司雖為系爭預售案之 起造人及系爭建物買賣契約之賣方，屬消費者保護法規定之 企業經營者，惟原告與被告上礎公司間既係成立買賣契約， 使被告上礎公司負有履行該契約內容之義務，則渠等間之權 利義務關係，自應以此契約關係做為處理依據，除有特殊情 形，可認被告上礎公司未履行債務，尚有積極加害行為外， 並無成立侵權行為之餘地。被告上礎公司於銷售系爭預售案 時固推出原告所提出之廣告，然系爭預售案銷售人員是否有 持該廣告對原告介紹推銷，仍有疑義，且依系爭建物買賣契 約第21條約定：「本約之附件為本約之一部份，與本約具有 同等效力。關於本社區及本戶房屋買賣之條件內容，以本約 及附件之說明為據。」等語。足認原告所提出之廣告內容並 非全為系爭建物買賣契約之一部分，仍應參照系爭建物買賣 契約為準。況基於契約相對性原則，兩造既未曾於系爭建物 買賣契約中特別就廣告約定為買賣契約一部分，自難認該廣 告內容均屬兩造之契約內容。 ㈡、就原告主張廣告不實之情事及瑕疵，被告否認之。鑑定報告 雖認定原告所提出之21項瑕疵中之20項瑕疵，係被告施作不 符契約約定、消防與建築相關法令規定，研判可歸責原告云 云，然鑑定報告實屬違誤。另依鑑定機關105 年6 月16日（ 105 ）鑑字第1590號補充鑑定報告書（以下簡稱補充鑑定 報告），已針對原告所提出21項瑕疵中之20項瑕疵有部分不 同之認定，然補充鑑定報告仍有未予鑑定以及違誤之部分， 均分述如下： ⒈會館及其設備：會館大廳中之擺設，絕大多數係被告上礎公 司提供。而關於廣告所述「冬湯夏泉」，被告上礎公司於溫 泉休閒會館確實有提供長方型游泳池及圓形溫泉SPA 供全體 住戶使用，而此即為廣告所述「冬湯夏泉」，顯見並無原告 所稱廣告不實之情事。上開溫泉休閒會館兼具交誼、接待外 賓、健身等多項功能，不論在裝潢或實用性上，均足以媲美 頂級飯店，亦較一般豪宅公設高級，並無原告所稱會館設備 簡陋之情形，更遑論被告上礎公司於溫泉休閒會館內游泳池 、溫泉SPA 、噴水池、舞台所使用之土耳其大理石、萊姆石 、貝殼化石等建材，無一不是被告上礎公司四處探訪，遠從 歐洲購買、運送回台，何來原告主張「簡陋」之說。原告主 張會館簡陋，與事實不符，原告亦應就此負舉證責任。又被 告上礎公司於契約及廣告中均已標示各設施之詳細位置，僅 係利用共有公共空間為擺設，並無改變消防空間及違背消防 法令。至於放置機房空間之設施，亦屬可移動式之設施，並 無違背法令之問題。另溫泉休閒會館之露天部分並無產權登 記，純係被告上礎公司免費贈送之造景，僅全體住戶使用、 欣賞，並未將溫泉休閒會館露天部分計入系爭建物買賣契約 之坪數，並非「非法建築」。再關於會館地下室2 個囊底車 位，其位置、尺寸大小均與建造執照、使用執照相同，亦符 合相關法規，此為原告購屋時所明知。至於地下室車道送風 設備，被告上礎公司於興建之初，已依建造圖施工在地下室 車道之天花板上加裝擾流機及排風設備，而排風設備即是將 地下室髒空氣排出，以引進室外新鮮空氣，其性質即為進風 設備，亦即排風設備與進風設備乃一體兩面。然管委會為求 美觀，竟要求被告上礎公司於地下室之天花板上加裝柵欄， 造成地下室空氣混濁，故如有空氣不流通情形，應可歸責於 管委會，與被告無關。依補充鑑定報告所載：「系爭社區會 館游泳池所提供之加熱設備，可屬熱循環恆溫系統。在加熱 完畢之後，倘不刻意關閉，尚屬可以持續使用。」、「系爭 游泳池（即使用執照圖號所標示之景觀水池）具有供人游泳 之功能。」、「經檢視合約並無詳述『溫泉游泳池』之約定 ，相關法規亦無連結本案應使用溫泉水游泳。」、「『部分 』會館設施設置於使用圖說『機械室』用途之空間，該會館 設施仍具有使用之功能。」、「細查相關建築法規尚欠缺『 固定設施』之定義，現場是否有違規之『固定設施』，始遭 檢舉時必然會被罰款或拆除之情形，乃繫於地方主管機關之 認定。」、「囊底停車位長度加車前淨深是否有11.5cm以上 ，是否在容許之誤差範圍內，應由主管建築機關認定，非屬 原鑑定範圍。」等語。然被告所提供之標示景觀水池之系爭 遊泳池具有供人游泳之功能已臻明確。被告在會館現場有設 置溫泉池相關管線問題，亦已改善完成。依游泳池管理規範 第3 條第1 項規定：「本規範所稱游泳池，指業者用以提供 游泳運動為經營使用目的而具備25公尺水道或水池總面積達 50平方公尺以上之封閉型運動場地。無論其名稱是否使用游 泳池或其他型態附設者均屬之。」。換言之，游泳池係指以 營利或非營利方式對「不特定」第三人開放使用之水道或水 池。系爭建物買賣契約中所用文字雖亦以游泳池稱之，惟雙 方之合意明顯係專供「社區住戶」使用，而水池既係依圖面 施作，並未違背建築法規，就不會有遭拆除之風險，又具備 游泳之功能，加熱設備亦沒有無法持續使用之問題，被告之 給付實已符合買賣雙方締約時之約定，亦未違反建築法規， 至為明確。 ⒉住戶大門臉部辨識系統：系爭預售案之樣品屋雖有展示臉部 辨識系統，然依一般常理，樣品屋所示之裝設，係供購屋者 作房屋裝潢設計之建議，而非買賣契約內容之一部。況兩造 所簽訂之系爭建物買賣契約，並未記載各住戶門口安裝臉部 辨識系統為必要配備，益見系爭預售案之樣品屋所展示之臉 部辨識系統，屬空間利用，係購屋者裝潢之建議，原告執此 主張被告上礎公司有債務不履行之情事，顯不可採。被告上 礎公司與承攬社區機電之公司簽約，約定於溫泉休閒會館地 下入口處裝設臉部辨識系統，然經被告上礎公司評估後，因 地下入口處有櫃台人員，並裝有多支監視器，應無裝設之必 要，同時於102 年間告知管委會，表示願意辦理退費，初估 費用為12萬5000元，但從未如原告所稱各住戶大門均應加裝 臉部辨識系統。依補充鑑定報告所載：「至於富裔山管委會 第2 屆管委會於102 年6 月17日所召開之第8 次會議紀錄內 容，關於被告所承諾退費之臉部辨識系統，是否僅指原計畫 未施作之臉部辨識系統『乙座』之紀錄，請法院裁量。」等 語。然補充鑑定報告就此部分，並未做出結論，已可顯示被 告未裝設每戶住戶大門臉部辨識系統，並未違反契約約定， 亦與建築、消防相關法令無關。依管委會第2 屆第8 次管委 會會議紀錄所示，被告承諾退費之臉部辨識系統是原計畫未 施作之臉部辨識系統「乙座」。換言之，依當事人間函文往 來已可明確判定當事人就此議題之爭執係僅於社區大門設置 1 座臉部辨識系統，並非各住戶大門均應設置。退步言之， 如臉部辨識系統係每戶施作，其應屬私戶之個人財產，而非 公設，則社區私戶部份早已於99年即已陸續完成全部住戶之 私戶點交，原告亦無理由於點交完成數年後再予主張之理。 ⒊鍛造大門：爭建物買賣契約附件5 建材設備說明雖約定「六 、門窗㈡庭院大門：採用鍛造金屬庭園門」等語，然因鍛造 金屬材質較為單薄，容易剝落，被告上礎公司特意就住戶庭 園大門骨幹部分改以「中鋼金屬鋅鋼管」鍛造施作，此為「 特殊鋼」材質，另就住戶庭園大門雕花部分，改採「鑄鋁鍛 造」材質，兩者相較於「鍛造金屬」而言成本更高，符合系 爭建物買賣契約附件5 建材設備說明第26條特約事項之約定 。另社區每一住戶之庭園大門下皆有「地栓」，社區住戶在 颱風來臨之際，理應將各自左右兩扇庭園大門與地栓相互綑 綁、固定，以防範因強風吹襲而倒塌，然部份住戶疏忽於此 ，未將左右兩扇庭園大門與「地栓」相互固定，才會造成住 戶庭園大門倒塌情形，然此為天災與個別住戶人為疏失之結 果，與被告上礎公司無涉。依補充鑑定報告所載：「鑑定人 前已提起，鍛造、鑄造、鐵片焊接，漸次演變成較為低劣之 品質。姑且不論『一般業界』之定義為何，有經驗之工程人 員會精準地稱呼它為『鍛造門花大門』。」、「系爭社區第 41戶大門右片整片被吹落，是因颱風所致。未發生毀損之住 戶大門『鍛造門』與第41戶並無不同。颱風來襲會有瞬間局 部陣風，門扇較為脆弱的部份，即易折損，若住戶有預知狀 況，可作防颱措施，避免財物損失。」等語。足見補充鑑定 報告亦已認定大門為「鍛造門花大門」。 ⒋社區大門未設置對講機：社區大門旁即為警衛室，採24小時 全天候輪班，保全人員除負責查看出入人車外，更隨時監看 各區監視器拍攝情況，而對講機就設置於警衛室內，任何要 進入社區之住戶或訪客，皆須先經由值班警衛確認後，才能 進入，若值班警衛無法辨識，則會使用對講機，向社區住戶 確認訪客身分，被告並無原告指稱未設置對講機之情事。又 被告上礎公司於102 年間發函管委會，願辦理退費，初估費 用為4 萬7000元，此係被告上礎公司誤以為社區大門未裝設 對講機所致。惟社區大門旁警衛室既然裝有對講機，被告上 礎公司自無賠償之問題。 ⒌社區圍籬材質與契約約定不符：被告上礎公司針對不同區域 之特性，安裝「紅外線監視系統」、「電子拉力開關」搭配 鐵網等不同防盜設備，倘「電子拉力防盜線」上方搭配「螺 旋狀」掛力刺網，就無法於同一平面上同時裝設多條「電子 拉力防盜線」，被告上礎公司遂變更系爭建物買賣契約附件 5 建材設備說明第23條第1 項約定，採用「鐵網」搭配「電 子拉力防盜線」，以增加電子拉力防盜線之數量。又紅外線 偵測效果優於電子拉力開關，再優於力刺網，被告上礎公司 變更系爭建物買賣契約，亦符合系爭建物買賣契約附件5 建 材設備說明第26條約定。依補充鑑定報告所載：「鐵網圍籬 、電子拉力鐵絲安全系統、紅外線監視系統等安全設施，與 『掛刀刺網』難以評斷具有或不具有相同之防護效果，或何 者較為優良，要看它使用在那個位置比較適當。就防範宵小 來說，『掛刀刺網』會有傷人虞慮。」等語。足見被告確實 依約施作完成，設有鐵網圍籬、電子拉力鐵絲安全系統、紅 外線監視系統等，鐵絲網非掛刀刺網，防護效果亦無孰高孰 低之差別。至於「人為破壞」、「灌木自然生長」所造成之 效用減損，係社區管委維護之責，無歸責於被告之理。 ⒍日谷平台之擋土牆：日谷並無擋土牆，且被告上礎公司確實 於日谷施作樹屋觀景平台，於月谷施作涼亭。依補充鑑定報 告所載：「契約書內容並未敘述，設置擋土牆或須設置何類 型擋土牆。」等語，足見兩造所簽訂之系爭建物買賣契約中 並無特別約定設置擋土牆或須設置何類型擋土牆。況系爭預 售案位於山區，依法令規定，除通過審核之工程外，任何施 作皆屬違法。 ⒎鍋爐鏽蝕：鍋爐若幾個月未使用，會自然產生水鏽，正常使 用一段時間後即會回復正常。系爭預售案所裝設之鍋爐係經 檢驗合格之商品，並有小型鍋爐檢驗合格書，並無瑕疵可言 。依補充鑑定報告所載：「被告所提供鍋爐，是否符合一般 中等以上品質、功能，尚難斷定。」、「鍋爐生鏽之住戶， 有剝開鍋爐內膽之照片（詳見原證9 ）可資證明。其他未發 生問題之住戶，其所使用之鍋爐是否不同，尚難斷定。但依 工程慣例，同一廠牌同一產品，應具有相同之規格配備。」 等語。鑑定報告亦載明：「…在沒有天天使用情況下，鐵質 會生鏽，進而產生鏽水…」等語。經核與被告所辯相符，並 無可歸責於被告之事由。況被告所用之鍋爐設備屬私戶之個 人財產，非屬公設，私戶早已於99年即陸續完成全部住戶之 私戶點交，原告亦無理由於點交完成數年後再主張之理。 ⒏戶外廊柱鏽蝕：戶外廊柱宜自行定期保養。補充鑑定報告所 載：「廊柱雖供裝飾之用，仍有涉及建物結構安全。發生鏽 蝕與未發生鏽蝕住戶之材質並無不同。」等語，然未針對戶 外僅供裝飾之用之廊柱，如何涉及建物結構安全而說明。又 鑑定報告及補充鑑定報告中，皆無法確認實際原因，僅猜測 係施作問題，即稱可歸責被告，理由顯屬矛盾輕率。況此部 分實屬私戶財產，亦已完成交屋且超過系爭建物買賣契約所 約定之保固期，自應優先適用契約約定。 ⒐自來水幹管鏽蝕：自來水幹管係依自來水公司規定採石墨鑄 鐵管，此亦經自來水公司審查，而各住戶水錶後之管線，因 口徑小於5 公分以下，故採不鏽鋼管，符合自來水用水設備 審圖、檢驗、設計作業手冊，並於任何施作不當之處。補充 鑑定報告表示：「工程會規範這章節與臺北自來水事業處『 自來水用水設備審圖、檢驗、設計作業手冊』，兩者內容精 神相同。依自來水法，材料規格及施工應受其拘束。」、「 『工程會施工綱要規範、第02514 章、自來水用延性鑄鐵管 件（DI）』，V3 .0 版的適用年代是96年，V6.0版的適用年 代是102 年，其管外塗裝要求相同。」等語，然所引用之「 工程會施工綱要規範」非屬法規命令，且該會在網頁上亦提 醒參考人施工時不可「盲目抄用」。 ⒑停車庫地坪膨起：原告僅空言泛稱，而未提供照片以實其說 ，實不足採。退步言之，縱認部分住戶之停車庫地坪膨起情 形，然原告卻未舉證此係被告上礎公司施工不當所導致或是 部分住戶使用不當所致。況系爭預售案位於新北市新店區之 山區，難免較為潮濕，如住戶久未入住或久未使用停車庫， 地磚恐因潮濕而翹起，反觀長期住在社區，且正常車庫之住 戶，則無此問題。又依系爭建物買賣契約第15條約定，被告 上礎公司就「地磚」部分僅負1 年保固責任，原告遲於103 年6 月15日始對被告上礎公司提起訴訟，早已超造1 年保固 期間。另補充鑑定報告表示：「與該戶房屋久未居住、疏於 維護無關。一般是超重使用（重型卡車或堆高機）、異常天 候、溫濕度劇烈變化成施作不良有關。」等語。然會館車道 地坪膨起，原因眾多，並不可指為被告施工不良及厚度不足 所引起，且此項目屬私戶領域，已完成點交，於保固期內損 壞之住戶，被告皆已完成修繕。 ⒒日月谷原木座椅腐蝕：原告未提供照片以實其說。況原木座 椅長期放置室外，若未加以保養防護本即會有腐蝕情形，此 為產品之自然特性，非屬瑕疵，而是管委會維護問題，不可 歸責於被告上礎公司。依補充鑑定報告所載：「契約無明確 標示『應使用何種材質木材』，被告所提供原木座椅，可屬 於原木座椅之態樣。」等語。而原木座椅於保固期內發生爭 議，被告均已依約處理，並無違反系爭買賣契約之事。 ⒓社區中島區瀑布水位異常：倘若社區部分住戶任意將瀑布水 流關閉，水景瀑布就會因水流停止而產生流失部分水位情事 ，然此並非瑕疵。補充鑑定報告雖認定：「水瀑與噴泉夜間 運作，會有噪音，惱人睡眠，住戶無法承受。」、「一般建 案，不會有24小時持續運作運作之水瀑與噴泉，蓋因浪費能 源與浪費金錢。」、「會勘當時技術工人正好做補水工作， 經典討論得知數據。再則，池體有明顯漏水現象。」、「設 計圖說僅有1 張平面圖。依此圖說，現況與圖說樣式尚屬相 符。」等語，然邏輯反覆不定。另水瀑原始設計即是現況， 補充鑑定報告亦認定被告之施作與圖面並無二致。 ⒔住戶外牆裝飾採用塗漆木頭材料：系爭建物買賣契約約定之 環保塑木屬塑膠製品，被告上礎公司嗣後因認此與外觀搭配 不合故不計成本使用原生檜木，其特性、價值遠較環保塑木 為佳。補充鑑定報告表示：「無法證明『是否為台灣檜木』 。尤其經過彎折加工，成弧線型之木料。」、「被告另有陳 述，有其他住戶有局部木塊脫落，已修復完成。」等語。然 建物外牆之實際現況，被告係採用台灣檜木，此為高級之木 材。況住戶外牆裝飾屬私戶領域，且已完成點交並超過約定 之保固期間，原告不得就此部分請求。 ⒕日月谷步道未完成：因原路徑經過部分住戶後方，恐侵害居 住隱私，故要求被告上礎公司修正路徑，被告上礎公司為滿 足社區需求，雖將步道長度作縮減，但現況仍得有效率使用 步道並避免減損步道價值，所使用之材質由木材變為石材， 更高於當初所選定價值，且系爭建物買賣契約並未對施作欄 杆加以約定。 ⒖社區自來水揚水加壓馬達故障：此係環境潮濕且未使用造成 損害。補充鑑定報告雖表示：「青山鎮T2水塔高壓下來的自 來水，供社區使用，其壓力已足夠，蓄水池功能乃為停水、 系統維修時備用供水。馬達『第1 次使用即行故障』，屬保 固期間之缺失，研判瑕疵可歸責被告。」等語，然缺乏論述 理由與說明，毫無邏輯可循。 ⒗溫泉蓄水池葛蘭富沈水馬達2 台故障：此係環境潮濕且未使 用造成損害。補充鑑定報告表示：「被告是依設計圖施作沉 水馬達。但經檢視，設計圖說並沒有標示馬達為『葛蘭富』 廠牌。」、「未裝設『保護裝置』為施工疏失；增設『浮球 保護開關』，改善沉水馬達之使用狀況，乃為工程實務工基 本手法。相關敘述為追求更好的效果之善意建議。」等語。 然被告係依設計圖施作，縱有瑕疵亦不可歸責被告，社區現 況卻是加裝浮球改善。 ⒘社區大門頻繁故障：社區大門頻繁故障原因眾多，可能係部 分住戶使用不當所致，且原告亦未舉證明社區大門頻繁故障 與被告上礎公司有關。況管委會先前向被告上礎公司反映社 區大門有異常情形時，被告上礎公司隨即派員至現場檢驗查 看，絲毫未有怠慢。被告已自行吸收約40萬元費用，另行發 包其他廠商處理，修復完成後即無原告所稱之瑕疵存在。補 充鑑定報告亦表示，現況實已修護完成驗收。 ⒙污水場爆管失水800 度：原告未舉證證明有安裝上之瑕疵， 亦未舉證係因安裝上之瑕疵造成爆管。況此部分屬嗣後維護 問題，於售後服務期間被告上礎公司主動巡檢，發現問題後 亦主動修復完成。補充鑑定報告表示：「自來水幹管『材料 規格』尚能符合自來水用水設備審圖、檢驗、設計作業手冊 等相關規定。『材料規格』尚無違反建物預定買賣契約書之 約定。」、「自來水幹管管外防蝕保護及固定支架施工尚有 欠缺，以致發生爆管失水。」等語。然社區入口至各戶水錶 前之自來水管線，被告採用石墨鑄鐵管（即延性鑄鐵管）， 此乃自來水公司之規定，且被告需依此審查施作方能驗收取 得社區建物使用執照。又社區各住戶水錶後之管線，因口徑 小於5 公分以下，被告採用不鏽鋼管，除符合自來水用水設 備審圖、檢驗、設計作業手冊，亦未違反系爭建物買賣契約 ，或有任何施作不當之處。 ⒚多戶電梯異常故障：被告上礎公司於交屋時，已與廠商簽訂 維護合約，在保固期內發生故障，電梯廠商均可維護修繕， 然保固期過後，部分住戶未續行簽訂維護合約，造成電梯養 護失當而發生之損害，應由住戶自行負責。 ⒛社區自來水主幹管失水、水費過高、須分擔青山鎮相關供水 設施設備之維修重置費用及全額負○○○鎮○○○○段至本社 區大門口之供水管線（長達2 公里）之維修重置費用，且被 告未交接管線圖說：社區外之水管管線由供水者負責管理， 此屬一般常理，而社區向青山鎮購買自來水，故外管亦由青 山鎮社區管理維護並接入社區，被告上礎公司自無外管管線 圖，原告如有需求，應向臨近青山鎮管理委員會索取。補充 鑑定報告雖表示：「大體而言供水方式尚無問題，但社區外 管存有瑕疵，以致主幹管失水。」、「被告交付供水方式尚 有瑕疵，即『缺失交付設計圖說文件』。」等語。然鑑定報 告已陳明被告交屋時已按「頂城新鎮開發計畫自來水系統供 水計劃書」將社區用水由青山鎮引入，社區住戶購屋時亦非 不知需要額外與青山鎮共同負擔供水設備之維護費用。是以 社區因維護不便「自行重置」供水管道，而與青山鎮間自行 達成之協議條件，並非被告可左右。被告已依約交付供水方 式，原告不願付出原系統之維護成本，自行捨棄並重置供水 系統，不可歸責於被告。 車牌辨識攝影機：被告上礎公司就車牌辨識系統管線已留設 完成，但被告請管委會確認施作位置時遲遲未獲回覆，故現 場目前未施作，且未完成不可歸責於被告。 ㈢、此外，鑑定報告顯有誤將買賣標的之土地認定有瑕疵而有減 損土地價值情事；誤將瑕疵之修補改善費用與減損標的物價 值重覆錯誤判斷；未將「專有部分」瑕疵或「共同部分」瑕 疵分別判斷其減損個別交易價值；未曾調查不動產交易實價 登錄等實證資料；未調查「會館」及「游泳池」面積應屬於 合法登記之「共同部分」面積，且仍具有使用價值，而誤認 應予扣除該面積等等錯誤情事。另關於修繕費用部分，補充 鑑定報告竟僅表示「價格依鑑定人專業經驗評定，於原告告 第9.2 節，已有詳細之分析」等語，然未說明其所為計算之 各項費用之單價及計算之依據為何，亦未提供任何參考相關 價額資料，顯見修繕費用之認定，純屬主觀認定等語，資為 抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受 不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事項： 原告主張如附表1 所示之原告及選定人分別向被告上礎公司 承購系爭預售案中如附表1 所示之建物（基地係向被告乙○ ○等承購），建物登記面積（含主建物、雨遮、陽台、共用 部分）換算坪數分別如附表1 所示，並簽訂系爭建物買賣契 約、系爭土地買賣契約之事實，業據提出系爭建物買賣契約 、系爭土地買賣契約、建物登記第一類謄本各28份附卷為憑 （見本院卷一第89至150 頁、第190 至217 頁、本院卷二第 3 至809 頁、本院卷八第135 至183 頁），並為被告所不爭 執，自堪信屬實。 四、兩造爭執之事項及本院得心證之理由： 原告主張系爭預售案有前述21項瑕疵，造成原告受有損害， 被告應負連帶賠償責任等情，均為被告所否認，並以前揭情 詞置辯。是以本件兩造爭執之點厥為：①系爭預售案有無原 告所主張之前述21項瑕疵？②系爭預售案因瑕疵造成各戶之 損害數額若干？③被告是否應負連帶賠償責任？本院判斷如 下： ㈠、爭點1 關於「系爭預售案有無原告所主張之前述21項瑕疵？ 之部分： 按原告與被告上礎公司所簽訂之系爭建物買賣契約第7 條第 1 項約定：「建物主要構造及建材設備：一、本社區主要構 造為鋼筋混凝土造，其主要建材設備如附件五。」等語；第 15條約定：「保固責任：本戶房屋自甲方完成交屋日起（含 視為點收完成），乙方就主要結構部分（如：基礎、主要樑 柱、剪力牆、室內樓梯、樓地板）之結構安全負責保固15年 ，其他固定建材及設備部分（如：門窗、地磚、粉刷、衛浴 、廚具）負責保固1 年，但因甲方使用不當、自然耗損或不 可歸責乙方之事由所致者，不在此限。」等語；附件5 建材 設備說明第26條第1 項：「特約事項：（一）房屋各項建材 ，以本說明書所載為準，製造商之貨源供應或施工安全考量 等因素不影響品質之前提下，得加以適當之調整用較高級之 產品更換。另乙方基於整體協調之美觀，對建物外觀之整體 設計，乙方保留修改權利。」等語（見本院卷一第93頁、第 97頁、第115 頁）。足見系爭預售案主要建材設備係依附件 5 建材設備說明之規定，惟如因製造商之貨源供應或施工安 全考量等因素，於不影響品質之前提下，得加以適當之調整 改用較高級之產品更換。又系爭預售案主要結構部分之結構 安全負責係保固15年，其他固定建材及設備部分係保固1 年 ，但因原告使用不當、自然耗損或不可歸責於被告上礎公司 之事由所致者，則不在此限。茲就原告主張之前述21項瑕疵 ，分別析述如下： ⒈會館及其設備： 依鑑定報告「8.2 瑕疵態樣（01_ 會館及其設備）」略以： 「8.2.1 依…建材設備說明…：本案設置近千坪的社區專屬 休閒會館，其中包含：㈠約500 坪溫泉休閒會館，規劃有迎 賓大廳、多功能宴會廳，表演廳、社教教室、游泳池、三溫 暖、健身韻律房、御醫、大管家等服務設施。㈡設置約80坪 公共機電設施、設備空間。㈢另設置約380 坪的社區專屬公 共停車場，除滿足公共停車需求外，並提供作為社區聯誼活 動的彈性使用空間。㈣戶外部份另設置約350 坪之社區核心 公園，搭配動態水瀑流泉及清幽小徑，小橋流水，形塑一公 共性的自然開放空間。」…。8.2.2.3 廣告文件『冬湯夏泉 皇家泳場』，意指游泳池夏天應有直接可用的泉水，冬天尚 需有經過加溫的泉水供應，如同室內溫水游泳池，一年四季 皆可使用。經勘察現場，此露天『泳場』並無足夠加溫設備 ，冬天無法使用。8.2.2.4 會館游泳池水量125 噸，配備1 套營業用瓦斯熱水爐「辛巴達T-5050-3N 」，其規格為溫升 100 ℉（55.5℃），熱水供應量489 加侖╱時（1834公升╱ 時）。以冬天平均氣溫為17°C ，升溫到通常使用水溫29℃ 計算，25×1000╱1834╱55.5×（29－17）＝14.7小時。這 表示冬天要啟用游泳池需事先於15個小時前開始加熱準備， 沒有經濟效率。8.2.2.5 系爭社區使用執照圖號A2-07 標示 『景觀水池』，與廣告文件號稱『泳場』不相吻合；其水源 為自來水，非溫泉水，且加溫設備不足，冬天不具運作功能 。此項議題，不符合契約約定，亦不合建築相關法令。…8. 2.3.1 會館內部最主要、最有吸引力的設施為『泳場』與『 三溫暖』。…三溫暖意指在封閉房間內用蒸氣對人體進行理 療的過程，一般用原木烤箱、結合SPA 水療設備。現場設備 只有1 只按摩浴缸，無烤箱、無冷熱水池，與一般人對『三 溫暖』的認知差距頗大。…8.2.4.6 經鑑定人會勘，確認會 館眾多設施設置於使照圖說『機械室』用途之空間。鑑定人 依圖號A2-07 ，計算機房一面積91㎡，作為健身房；機房二 面積127 ㎡，作為男女SPA 、更衣室；機房三面積110 ㎡， 作為迎賓大廳；機房四面積108 ㎡，作為多功能宴會廳；機 房五面積36㎡，作為客房。以上所述皆屬違規使用，使用面 積共472 ㎡。…8.2.4.8 『會館設施設置於機房』議題，不 符合建築相關法令。若有人具名檢舉，即有面臨因為違章而 被連續處罰或被拆除之風險。…8.2.5.1 依建築技術規則『 建築設計施工編』第61條車道之寬度、坡度及曲線半徑應依 下列規定：【實施期間082.03.01 ～099.06.30 】一、車道 之寬度：㈢停車位角度超過60度者，其停車位前方應留設深 505 公尺以上。【實施期間099.07.01 ～102.06.30 】㈢停 車位角度超過60度者，其停車位前方應留設深5.5 公尺，寬 5 公尺以上之空間。【實施期間102.07.01 ～迄今】㈢停車 位角度超過60度者，其停車位前方應留設深6 公尺以上，寬 五公尺以上之空間。8.2.5.3 系爭車位前方應留設空間歷年 建築技術規則改變為：99/06/30以前僅要求5.5m淨深而已； 93/07/01～102/06/30 要求淨深5.5m、寬5.0m；102/07/01 以後要求淨深6.0m、寬5.0m。系爭社區為96年度申請建造執 照，其車位前方淨深5.5m即可。8.2.5.4 經現場勘查得知， 車位前方淨深度為5.45m 略小於96年度適用規範；管委會為 避免第14戶住戶汽車無法進出車庫，兩部公用停車位空置不 用。…8.2.6.1 依建築技術規則『建築設計施工編』【實施 期間078.06.16 ～迄今】第219 條（機械通風系統）地下建 築物，其樓地板面積在1000平方公尺以上之樓層，應設置送 風與機械排風；前項之通風系統，並應使地下使用單元及地 下通道之通風量有均等之效果。【實施期間082.03.01 ～迄 今】第62條停車空間之構造應依下列規定：一、停車空間及 出入車道應有適當之舖築。二、停車空間設置戶外空氣之窗 戶或開口，其有效通風面積不得小於該層樓地板面積百分之 五或依規定設置機械通風設備。…8.2.6.4 經會勘得知，整 體地下室配置，車道入口配置在右邊（詳見建照圖號A7-02 ），排風機與排風管道配置在中央，左下角區塊有3 只進風 口及相關風管，氣流循環依靠導流機，將左右兩半部空氣強 制導流到中央排風管道。這種設計，若沒有左下角3 只進風 口及相關風管引進新鮮空氣，會構成左下角區塊空氣滯留， 其通風量會沒有均等效果，工程上俗稱左下角區塊為『死角 』。」等語（見鑑定報告第5 至11頁），並有照片10張可佐 （見鑑定報告附件3 之照片編號1 至10）。足見因系爭預售 案確有游泳池水源為自來水而非溫泉水，加溫設備不足，冬 天不具運作功能等情事。而現場設備只有1 只按摩浴缸，無 烤箱、冷熱水池，與一般人對於「三溫暖」之認知差距頗大 。又眾多設施設置於使用執照圖說「機械室」用途之空間， 包括健身房、男女SPA 、更衣室、迎賓大廳、多功能宴會廳 、客房，均屬違規使用，即有面臨因為違章而被連續處罰或 被拆除之風險。另地下室囊底停車位前方淨深度為5.45公尺 ，略小於96年度適用規範之5.5 公尺，為避免第14戶住戶汽 車無法進出車庫，兩部公用停車位空置不用。此外，整體地 下室配置，會構成左下角區塊空氣滯留，其通風量會沒有均 等效果。原告主張之上述瑕疵，堪認非無理由。 ⒉住戶大門臉部辨識系統： 原告主張各住戶大門應設置臉部辨識系統，業據提出樣品屋 展示各門口人臉辨識機之照片1 張附卷為憑（見本院卷一第 152 頁）。被告雖否認上開照片之真正，惟觀諸該照片上之 看板有「富裔山」、「以科技、取代忠心御林軍」、「全區 八重保全系統」之字樣，並放置臉部辨識機，此為一般樣品 屋常見介紹房屋設備之展示方式，堪認應為真實。又依鑑定 報告「8.4.4 瑕疵態樣（02住戶大門臉部辨識系統）」略以 ：「8.4.4.1 原告陳述實際狀況：『各住戶門口未裝置人臉 辨識系統』。臉部辨識如同刷卡門禁、指紋門禁，為住戶保 全之重要一環，亦為高級住宅之選配配備，且應有其相對應 之軟硬體設備。8.4.4.2 依原證12、02項，被告同意辦理退 費。8.4.4.3 民事答辯（一）狀，被告提示被證12，圖號BA -06 標示會館入口設置一臉部辨識系統，經鑑定人會勘，現 況並未施作；再則，被告移交給管委會之相同圖號BA-06 （ 詳附件5-22），並未標示會館入口設置臉部辨識系統。此『 會館入口設置一臉部辨識系統』與各住戶門口未裝置臉部辨 識系統議題並不相關。研判住戶大門臉部辨識系統未施作。 」等語（見鑑定報告第13頁）。故被告確實未於各住戶大門 設置臉部辨識系統，應屬瑕疵無訛。 ⒊鍛造大門： 原告主張被告採用鍍鋅黑鐵鋼管，門栓非一體成型而為兩段 拼接等情。被告則抗辯住戶庭園大門骨幹部分改以「中鋼金 屬鋅鋼管」鍛造施作，住戶庭園大門雕花改採「鑄鋁鍛造」 材質，兩者相較於「鍛造金屬」而言成本更高，符合系爭建 物買賣契約附件5 建材設備說明第26條第1 項約定等語。惟 依鑑定報告「8.8.1 瑕疵態樣（03_ 鍛造大門材質）」略以 ：「…8.8.1.6 …鑑定人經勘查結果顯示，門樘裝設離開地 板過高，地栓支撐桿過常，且桿子直徑不足，是造成容易搖 晃的原因…，戶外型電動地鉸鍊水密性不足，容易滲水故障 ，…有些住戶陳述無法開啟90度…許多住戶鍛造大門有鏽蝕 現象…。…8.8.1.8 鑑定人判斷，系爭鍛造大門四周主要框 架非為鍛造品，相關配件不完善，材質不良、施工不良。」 等語（見鑑定報告第21至22頁），並有照片6 張可佐（見鑑 定報告附件3 之照片編號61至66）。足見系爭預售案之鍛造 大門，確實存有瑕疵。 ⒋社區大門未設置對講機： 查系爭建物買賣契約之附件5 建材設備說明第18條第2 項約 定：「一樓設影像對講機，搭配門口及管理中心影像對講機 ，住戶可看到影像並與其對講連絡。」等語（見本院卷一第 113 頁）。既已明確記載搭配「門口」及管理中心影像對講 機，被告自應於「門口」即社區大門設置影像對講機無訛。 又依鑑定報告「8.4.5 瑕疵態樣（04_ 社區大門未設置對講 機）」略以：「…8.4.5.3 各住戶門外之影像對講機，屬於 進入住戶『內部安全系統』。社區大門設置對講機乃為住戶 內部到社區範圍『外部安全系統』，整套系統乃是外人來到 社區大門守衛，詢問住戶時，有攝影機攝取外人影像傳達給 住戶，不只要透過聲音傳輸而已，同時影像也要傳輸，由住 戶取決要不要給予外人進入。由契約來看，大門守衛室應該 裝設攝影機與各住戶影像對講機串聯。此議題未施作，不符 合契約約定。」等語（見鑑定報告第13至14頁）。足見系爭 預售案未設置影像對講機，自屬瑕疵無訛。 ⒌社區圍籬材質與契約約定不符： 原告主張社區圍籬為鐵網而非掛刀刺網，且於第5 戶至第10 戶、第24戶至第32戶及月谷沈砂池上方圍籬未裝設電子拉力 鐵絲及開關，且圍籬鋼架設施亦已出現鏽蝕等情。被告則抗 辯變更社區圍籬材質更優於契約約定，符合系爭建物買賣契 約附件5 建材設備說明第26條第1 項約定等語。惟依鑑定報 告「8.4.7 瑕疵態樣（05_ 社區圍籬材質）」略以：「…8. 4.7.4 104/8/17現場會勘，第5 戶至10戶圍籬長約85m ，有 鐵網圍籬、有電子拉力鐵絲安全系統、有紅外線監視系統， 但效能不彰；不只電子拉力鐵絲被茂密灌木遮蔽而失去效用 、紅外線感知器經人為破壞，轉動照射方向而無法發揮功能 ，部分圍籬鐵網也有鏽蝕。第24戶至32戶圍籬長約178m，有 鐵網圍籬，無電子拉力鐵絲及其他安全系統。這兩個區段圍 籬容易被宵小侵入，尤其第24～32戶鄰近華城路段更是難以 防範，管委會說明：『第27戶有小偷侵入破壞紀錄』。8.4. 7.5 日月谷大區域範圍地界線，設有鐵網圍籬，配置電子拉 力鐵絲安全系統，一樣效能不彰，蓋因圍籬拉力鐵絲容易被 茂密的樹林、樹枝所遮蔽而失去功能。巧谷沉砂池上方圍籬 長約85 m，未裝設電子拉力鐵絲及開關，且圍籬鋼架設施已 出現鏽蝕。8.4.7.6 多次會勘亦得知，現地公共區界圍籬為 鐵絲網而非掛刀刺網，與…『得加以適當之調整用較高級之 產品替換』相違背。本項議題不符合契約約定。」等語（見 鑑定報告第15頁），並有照片6 張可佐（見鑑定報告附件3 之照片編號31至36）。足見系爭預售案公共區界確實未依約 設置掛刀刺網，而所替代設置之鐵網圍籬、電子拉力鐵絲安 全系統、紅外線監視系統，有效能不彰與鏽蝕之情形，均未 如使用掛刀刺網之效用，堪認系爭預售案之社區圍籬材質與 契約約定不符而屬瑕疵。 ⒍日谷平台之擋土牆： 原告主張社區內之日谷平台為工程廢土填土區，因雨水沖刷 ，致坡土已裂及邊坡坡度陡峭，而曾有坡邊掏空致崩場之情 事等情。依鑑定報告「8.5.1 瑕疵態樣（06_ 日谷平台之擋 土牆）」略以：「…8.5.1.2 經勘查，日谷平台設置於陡坡 上，緊鄰山溝凹地，暴雨時會有土壤沖刷、土壤流失問題； 其最接近之住戶第37戶，有受衝擊影響之可能。為安全計， 在不違反『水保法』之情況下，有必要做好護坡工程。原告 要求之擋土牆工法，挖方填方較多，並不適當，可考慮其他 之生態工法。」等語（見鑑定報告第16頁），並有照片1 張 可佐（見鑑定報告附件3 之照片編號44）。足見日谷平台之 擋土牆確於暴雨時會有土壤沖刷、土壤流失之問題，自有必 要施作護坡工程，堪認系爭預售案之日谷平台擋土牆確有瑕 疵。 ⒎鍋爐鏽蝕： 原告主張鍋爐於交屋不到半年嚴重鏽蝕等情。被告則抗辯鍋 爐若幾個月未使用，會自然產生水鏽，正常使用一段時間後 即會回復正常，且所裝設之鍋爐係經檢驗合格之商品，並有 小型鍋爐檢驗合格書等語。惟依鑑定報告「8.9 瑕疵態樣（ 07 _鍋爐鏽蝕）」略以：「…8.9.2 參考『96店建字第176 號建造執照圖說，自來水圖號P-47，熱水設備規格表詳示， 熱水鍋爐（住家用）共50台、熱水鍋爐（溫泉用）共50台。 規格說明重點為：⒈原裝進口屋外防鏽瓦斯熱水鍋爐。⒐防 鏽：內裝鎂質正極棒防止腐蝕。⒓構造：內桶為搪瓷塗裝， 聚氨酯雙層保護膜，PU發泡保溫儲水桶熱量傳導率為0.22w/ mkm 。』…8.9.4 詳閱民事起訴狀、原證9 眾多照片，鑑定 人研判系爭鍋爐爐管筒體僅為黑鐵製品，內膽無琺瑯釉層及 配備鎂極棒，不僅熱效率差，在沒有天天使用情況下，鐵質 會生鏽，進而產生鏽水。…8.9.5 …本項議題不符合建造執 照工程圖說要求，即不符合契約約定。」等語（見鑑定報告 第23至24頁）。足見鍋爐鏽蝕係因內膽未配備鎂極棒無法防 止腐蝕所造成，與建造執照圖說不符，自有鍋爐鏽蝕之瑕疵 。 ⒏戶外廊柱鏽蝕： 原告主張戶外廊柱於交屋兩年即嚴重鏽蝕等情。被告則抗辯 戶外廊柱宜自行定期保養等語。惟依鑑定報告「8.10瑕疵態 樣（08_ 戶外廊柱鏽蝕）」略以：「…8.10.4一般工程慣例 ，橋梁鋼構防蝕塗裝保證期為7 年，建築鋼構戶外構件防蝕 塗裝保證期為5 年。詳閱民事起訴狀、原證1 眾多照片顯示 ，共有6 戶鏽蝕廊柱嚴重，鏽蝕地方為基座板銲接處，研判 應為施工不良所引起。系爭戶外廊柱鏽蝕歸責於被告，鏽蝕 廊柱應重新塗裝防蝕。」等語（見鑑定報告第24至25頁）， 並有照片1 張可佐（見鑑定報告附件3 之照片編號71）。足 見戶外廊柱鏽蝕之處為基座板銲接處，應為施工不良所引起 ，堪認應屬瑕疵。 ⒐自來水幹管鏽蝕： 原告主張應採用冷水管不鏽鋼管，而實際為鑄鐵材質等情。 被告則抗辯自來水幹管係依自來水公司規定採石墨鑄鐵管， 亦經自來水公司審查，而各住戶水錶後之管線，因口徑小於 5 公分以下，故採不鏽鋼管等語。查系爭建物買賣契約附件 5 建材設備說明第16條約定：「給水、排水設備：㈠各戶採 間接供水方式，另設獨立水塔、獨立水表。㈡冷水管採不鏽 鋼管，熱水管採不鏽鋼披覆。」等語（見本院卷一第113 頁 ），既然將冷水管與熱水管列於同1 項內，顯然係針對各住 戶屋內之冷水管約定採用不鏽鋼管，熱水管採用不鏽鋼披覆 ，而非針對自來水幹管約定採用不鏽鋼管，原告主張自來水 幹管亦應採用不鏽鋼管云云，難認有理。惟依鑑定報告「8. 7.1 瑕疵態樣（09_ 自來水幹管鏽蝕…）」略以：「…8.7. 1.3 鑄鐵管的塗裝要求如下：依工程會施工綱要規範、第02 514 章V6.0、自來水用延性鑄鐵管件（DI）摘錄2.2.1 管件 材質：應以適合於延性鑄鐵之良質原料熔解，並依CNS13272 延性鑄鐵管件之標準製造。（6 ）塗裝：A.管內壁塗裝前須 先加以清理，除去所有污穢之物及銹後，標稱管徑700m/m以 上管件內面之塗裝依CNS4938K2089（環氧樹脂漆）之規定處 理。標稱管徑600m/m（含）以下管件，按最新版CNS-13273 『延性鑄鐵管及管件內面用環氧樹脂粉體塗裝』之規定辦理 。塗料顏色採用土耳其藍（台灣區油漆公會色號：1-46）。 內面塗裝總厚度為0.3 公厘以上。B.管外壁塗裝前須除去所 有污穢不潔之物及銹後依最新版CNS-4939環氧樹脂柏油漆或 依CNS 規定塗裝柏油（柏油塗料規範㈠或柏油塗料規範㈡所 定材質之塗裝柏油）規定辦理。外表塗裝總厚度為0.150 公 厘以上。…8.7.1.4 經鑑定人於104/08/17 現場勘查得知， 如同民事補充理由（一）狀、原證14，民事補充理由（三） 狀、原證24、25眾多照片所示，現場所用為鑄鐵管，但外壁 塗裝保護闕如，未能符合上一節所述管外壁塗裝要求，致造 成嚴重鏽蝕。」等語（見鑑定報告第19至20頁），並有照片 1 張可佐（見鑑定報告附件3 之照片編號51）。足見系爭預 售案之自來水幹管所用為鑄鐵管，固未與契約約定相違，然 因未有適當之外壁塗裝保護，造成嚴重鏽蝕，堪認此部分仍 屬瑕疵。 ⒑停車庫地坪膨起： 原告主張多戶地坪拱膨翹起不堪使用等情。依鑑定報告「8. 11瑕疵態樣（10_ 停車庫地坪膨起）」略以：「…8.11.4會 館車道地坪膨起，為施工不良及厚度不足所引起；住戶車庫 龜裂、剝離為材料不良引起。蓋瑕疵部分隱藏一段時間，其 弱點慢慢浮現，以致膨起剝落。」等語（見鑑定報告第25至 26頁），並有照片1 張可佐（見鑑定報告附件3 之照片編號 72）。足見系爭預售案車道地坪膨起係因施工不良及厚度不 足所造成，住戶車庫龜裂、剝離為材料不良引起，堪認均屬 瑕疵。 ⒒日月谷原木座椅腐蝕： 原告主張原木座椅已腐蝕朽爛等情。依鑑定報告「8.5.2 瑕 疵態樣（11_ 四月谷原木座椅腐蝕）」略以：「…8.5.2.2 原木座椅為一般木材，未經乾燥與防腐處理，其耐腐性低， 僅於表面漆柏油，不能達到防腐效果。腐蝕原因是使用不良 材質，與疏於維護或超過1 年保固年限無關。部分座椅管委 會已陸續更新，改用鐵道枕木。」等語（見鑑定報告第16頁 ），並有照片3 張可佐（見鑑定報告附件3 之照片編號41至 43）。足見日月谷原木座椅腐蝕係因使用不良材質，與疏於 維護或超過1 年保固年限應無關聯，堪認此部分確有瑕疵。 ⒓社區中島區瀑布水位異常： 原告主張地壁結構漏水且上下水池之設計有高達2 公尺之位 差，致水位異常，每日失水至少5 公噸等情。被告則抗辯倘 部分住戶任意將瀑布水流關閉，水景瀑布就會因水流停止而 產生流失部分水位情事等語。惟依鑑定報告「8.3 瑕疵態樣 （12_ 中島區瀑布水位異常）」略以：「…8.3.4 104/8/7 會勘當日上午，正好開啟水源補水，多層水池顯示有漏水現 象。漏水位置大多為牆體上方鋪蓋石片位置，亦有多處在牆 體半腰位置。管委會總幹事陳述：『漏水問題建商已經檢修 過一次但不完善。』8.3.5 動態水瀑主體結構（含池底、壁 體）為混凝土構造。構造本身具有阻水性、不易滲漏，但先 決條件為混凝土構造本體不能有不良之工作冷縫、裂隙、破 口。裝飾面材（石片）與壁體黏結之妙漿要有防水性。多層 水池之施作，應逐層試水，所有構造體缺失、滲漏，應修補 完整後再黏貼面材。8.3.6 良好之瀑布設計，應有流水回收 及暫存系統，即設有中繼水塔儲存回水。水流至最下層噴泉 ，應再加壓打回較高位置之中繼水塔，旋自最上層水池流下 ，以使流水連連不息，符合經濟需求。中繼水塔亦可調節可 以隨時啟動之水流，及定時使用水瀑，中繼水塔有其存在的 價值。8.3.7 水瀑與噴泉夜間不運作為一般正常現象。水瀑 停滯一段時間即有失水，重新啟動要補注5 噸的水才有水瀑 美景。歸責原因乃施作欠佳，如上述兩節所述。」等語（見 鑑定報告第11至12頁），並有照片4 張可佐（見鑑定報告附 件3 之照片編號21至24）。足見中島區瀑布水位異常係因無 中繼水箱與漏水所致，歸責原因為施作欠佳，堪認確有瑕疵 。 ⒔住戶外牆裝飾採用塗漆木頭材料： 原告主張採用塗漆木頭而已有外牆裝飾腐蝕剝落之現象等情 。被告則抗辯此與外觀搭配不合故不計成本使用原生檜木， 其特性、價值遠較環保塑木為佳等語。惟依鑑定報告「8.12 瑕疵態樣（13_ 住戶外牆裝飾採用塗漆木頭材料）」略以： 「…8.12.4被告陳述：『塑木改為等級較專之台灣檜木』。 經查台灣檜木只有兩種，台灣紅檜及台灣扁柏，不過早已禁 止砍伐，市面上多是國外進口充混。暫且不論其真偽，任何 木料，為求耐久性、耐腐性，都須經乾燥處理，ACQ 防腐處 理。木材未經良好乾燥脫水，再施作防腐處理，極易腐朽變 形而脫落，損傷建物美觀。104/9/10現場勘查，第35戶飾木 腐朽嚴重。8.12.5本項議題為材質不良所引起即不符合契約 約定。」等語（見鑑定報告第26至27頁），並有照片4 張可 佐（見鑑定報告附件3 之照片編號81至84）。足見住戶外牆 裝飾採用塗漆木頭材料，未採用系爭建物買賣契約所約定之 環保塑木材料，且確有腐朽嚴重之情形，顯然所替換使用之 材質，有材質不良之情形，堪認存有瑕疵。 ⒕日月谷步道未完成： 原告主張部分日月谷步道仍未完成等情。被告則抗辯因原路 徑經過部分住宅後方，恐侵害居住隱私，故要求修正路徑， 為滿足社區需求，雖將步道長度作縮減，但現況仍得有效率 使用步道並避免減損步道價值，所使用之材質由木材變為石 材，更高於當初所選定價值等語。惟依鑑定報告「8.5.3 瑕 疵態樣（14_ 日月谷步道未完成）」略以：「8.5.3.1 原告 陳述實際狀況：『部分步道仍未完成』。民事補充理由（三 ）狀、原證27，照片顯示，步道隨意終止。被告陳述：『部 分住戶不希望步道靠近後院，而變更設計…』。但無任何文 件可資證明。8.5.3.2 經現場勘查，步道系統與使用執照圖 說A1-09 不相符合，無法如圖說所示迴繞1 圈，亦即原告所 述『無法到達日月谷步道部分區域而無法完整使用』。依設 計圖量測，日谷步道總長171m，月谷步道總長393m；現場比 對，日谷未施作部分109m、月谷未施作部分162m。再者石砌 步道陡崎無欄杆設施，步道系統之親和性、可及性低。8.5. 3.3 依『房屋預定買賣契約書第7 條：建物主要構造及建材 設備二、本社區施工標準悉依建造執照工程圖說及附件五之 建材設備施工，…』。本項議題不符合建造執照工程圖說要 求，即不符合契約約定。」等語（見鑑定報告第16至17頁） 。足見日月谷步道有不符合建造執照工程圖說要求施工之情 形，被告所辯亦未舉證以實其說，堪認確有瑕疵存在。 ⒖社區自來水揚水加壓馬達故障： 原告主張被告所交付之加壓馬達不合一般約定之品質等情。 被告則抗辯此係因環境潮濕又未使用造成損害等語。依鑑定 報告「8.7.2 瑕疵態樣（15_ 社區自來水揚水加壓馬達故障 …）」略以：「8.7.2.1 自來水揚水馬達，亦稱水泵。馬達 應有『溫控』感應開關，當馬達沒水空轉時，幫浦升溫會讓 溫控開關跳開關電，但一段時間溫度下降又復閉合，馬達再 次運轉。這樣轉轉停停，馬達機件壽命必然減短。馬達之電 磁開關，於試車時，應調整過載電力控制，以保證運轉時不 超出設定額度，馬達的耐用性就高。8.7.2.2 原告陳述揚水 馬達第1 次使用即行故障，令人費解。對於有限水或停水頻 繁的社區，應有『缺水保護裝置』或其他較精密的保護裝置 。8.7.2.3 依103/09/30 第3 屆第10次管委會紀錄，廠商反 應：丹麥葛蘭富沉水馬達『缺水保護裝置』有拉線但未按裝 ，為其『致命傷』。管委會為解決此癥結點，雇工增設浮球 保護開關而予以改善。」等語（見鑑定報告第21頁），並有 照片1 張可佐（見鑑定報告附件3 之照片編號52）。然因鑑 定報告並未明確說明社區自來水揚水加壓馬達故障之原因為 何，是否確係因無「缺水保護裝置」或其他較精密的保護裝 置或未增設浮球保護開關所造成，抑或如被告所辯係因環境 潮濕所致，尚有疑義，故此部分尚難遽認確屬瑕疵。 ⒗溫泉蓄水池葛蘭富沈水馬達2 台故障： 原告主張被告所交付之沈水馬達不合一般約定之品質等情。 被告則抗辯此係因環境潮濕又未使用造成損害等語。依鑑定 報告「8.7.2 瑕疵態樣（…16_ 溫泉蓄水池葛蘭富沈水馬達 2 台故障）」略以：「…8.7.2.4 溫泉蓄水池設計上有瑕疵 ，地下溫泉抽上來都會有雜質，一般須經過一個沈殿池再溢 流一個擋板到另一清水池，馬達裝置於清水池抽取清水。沈 澱池要定時檢查清除污泥雜質。」等語（見鑑定報告第21頁 ）。然因鑑定報告未明確說明溫泉蓄水池葛蘭富沈水馬達故 障之原因為何，是否地下溫泉之污泥雜質所造成，抑或如被 告所辯係因環境潮濕所致，尚有疑義，故此部分尚難遽確屬 瑕疵。 ⒘社區大門頻繁故障： 原告主張自保固期間故障頻繁，至今仍未徹底解決故障之狀 況等情。被告則抗辯已自行吸收費用約40萬元，另行發包其 他廠商處理，修復完成後即無原告所稱之瑕疵存在等語。依 鑑定報告「8.8.2 瑕疵態樣（17_ 社區大門頻繁故障）」略 以：「…8.8.2.3 …經現場勘查得知，大門設計為懸臂構造 ，僅依靠單一轉軸作不落地的旋轉，並以馬達動力驅動連動 桿，來推動大門；從機械原理來探討，偌大門扇寬度為3m左 右，但馬達驅動連動桿著力點不到30cm，兩者比例懸殊。馬 達馬力大小含變速器是一個問題，大門轉軸的穩定度又是一 個問題，當轉軸穩定度不足時，不僅門扇轉動時會搖晃，且 馬達也容易損壞，本案礙於大門進出道路斜坡，不選擇落地 軌道式大門，較容易故障、失敗。」等語（見鑑定報告第23 頁）。足見社區大門頻繁故障之原因，係礙於大門進出道路 斜坡，不選擇落地軌道式大門，較容易故障、失敗，要難遽 認確屬瑕疵。 ⒙污水場爆管失水800 度： 原告主張原件水管接頭支架生鏽腐蝕，且承重支架有安裝瑕 疵，故於啟用後兩年內即發生爆管，並使污水廠失水800 度 等情。被告則抗辯原告未舉證證明有安裝瑕疵，亦未舉證係 因安裝上瑕疵造成爆管等語。惟依鑑定報告「8.7 瑕疵態樣 （…18_ 污水管爆管失水800 度）」略以：「…8.7.1.5 … 詳閱民事補充理由（一）狀、原證16照片，經研判，爆管來 自鑄鐵管接頭支架嚴重鏽蝕所致。」等語（見鑑定報告第19 至20頁），並有照片1 張可佐（見鑑定報告附件3 之照片編 號51）。足見污水場爆管係因鑄鐵管接頭支架嚴重鏽蝕所致 ，堪認此部分確實存有瑕疵。 ⒚多戶電梯異常故障： 原告主張多戶電梯鋼纜異常變長，正常承載即已碰撞機坑安 全防撞桿等情。被告則抗辯交屋時已與廠商簽訂維護合約， 在保固期內發生故障，電梯廠商均可維護修繕，然保固期過 後，部分住戶未續行簽訂維護合約，造成電梯養護失當而發 生之損害，應由住戶自行負責等語。依鑑定報告「8.13瑕疵 態樣（19_ 多戶電梯異常故障）」略以：「…8.13.4電梯經 一連串之測試保證，最後交付使用者。一般工程慣例電梯廠 商皆提供1 年之保固（特殊要求會有2 年保固），待經過保 固期後，會有每年度的維修檢查合約與保養工作，以確保電 梯終年安全運轉。一般保養為1 個月1 次。100 年6 月～10 月為房屋點交日期，101 年10月管委會即有討論維修檢查合 約問題，但沒有結論，住戶也沒有和廠商簽約。102 年6 月 系爭電梯交屋後2 年才發生異常。…8.13.6鑑定人判斷，此 項議題符合契約約定。瑕疵肇因住戶與電梯廠商未簽訂正常 之保養合約。」等語（見鑑定報告第27至28頁）。足見系爭 預售案多戶電梯異常故障，係因住戶與電梯廠商未簽訂正常 之保養合約，以致未正常保養所致，尚難遽認確屬瑕疵。 ⒛社區自來水主幹管失水、水費過高、須分擔青山鎮相關供水 設施設備之維修重置費用及全額負○○○鎮○○○○段至本社 區大門口之供水管線（長達2 公里）之維修重置費用，且被 告等未交接管線圖說： 原告主張因砂孔漏水造成社區自來水失水，且被告於銷售時 未告知水費高於平地，亦未告知須負擔龐大之維護費用，更 未曾交付管線圖等情。被告則抗辯社區外之水管管線由供水 者負責管理，社區向青山鎮購買自來水，故外管亦由青山鎮 管理維護並接入社區，被告自無外管管線圖，原告應向青山 鎮之管委會索取等語。依鑑定報告「8.6 瑕疵態樣（20_ 社 區自來水主幹管失水、水費過高、須分擔青山鎮相關供水設 施設備之維修重置費用及全額負○○○鎮○○○○段至本社區 大門口之供水管線（長達2 公里）之維修重置費用，且被告 等未交接管線圖說）」略以：「…8.6.8 自來水水費兩倍於 一般社區之正常費用，係分擔『新市鎮大開發案』供水設備 維修費用，及獨自負擔青山鎮水塔T2至富裔山150 φ管線的 維修費用。管委會已經維修此150 φ管線之記錄，參考附件 8-3 （8/9 頁）及103/05/06 第3 屆第6 次會議紀錄。前因 欠缺此段管線的圖說，致後續修繕困難的情形，將不復見… 。」等語（見鑑定報告第17至19頁）。足見自來水水費兩倍 於一般社區之正常費用，係分擔「新市鎮大開發案」供水設 備維修費用及獨自負擔青山鎮水塔T2至富裔山150 φ管線維 修費用，與被告均無涉，且於系爭預售案交屋後，自應由原 告自行負擔，尚難遽認確屬瑕疵。 車牌辨識攝影機： 原告主張車牌辨識系統從未完工啟用等情。被告則抗辯車牌 辨識系統之管線已留設完成，但被告請管委會確認施作位置 時遲遲未獲回覆，故現場目前未施作等語。依鑑定報告「8. 4.6 瑕疵態樣（車牌辨識攝影機）」略以：「…8.4.6.2 … 此議題未施作完成，不符合契約約定。」（見鑑定報告第14 頁）。足見車牌辨識系統未完成，且被告所辯未舉證以實其 說，堪認此部分確實存有瑕疵。 ㈡、爭點2 關於「系爭預售案因瑕疵造成各戶損害數額若干？」 之部分： ⒈依鑑定報告「9.3 」略以：「…。9.3.4 『成本法一』探討 不動產價值變動：以被告銷售廣告標榜可使用設施包括近千 坪社區專屬休閒會館，其中包括多功能宴會廳、表演廳、冬 湯夏泉游泳池、三溫暖等高級設施，比照全體社區住戶因缺 少上開設施而須自行花費加入私人俱樂部所需繳納每月費用 4200元，社區住戶共50戶、每戶2 人，則全體社區住戶所須 額外支出之費用，以30年期計算，此部份損害金額為4200月 ╱元×50戶×2 人×l2月×30年＝15120 萬元。9.3.5 『成 本法二』探討會館設施設置於機械室之不動產價值變動：9. 3.5.1 依『建築技術規則、建築設計施工編，第一章（用語 定義）第1 條：十九、居室：供居住、工作、集會、娛樂、 烹飪等使用之。房間，均稱居室。門廳、走廊、樓梯間、衣 帽間、廁所盥洗室、浴室、儲藏室、機械室、車庫等不視為 居室、…』。9.3.5.2 參閱建照圖說A1-01 面積計算表，得 知本建案「樓地板面積」為22,312㎡，「容積樓地板面積（ 簡稱容積面積）」為12,361㎡，兩者之間的比例為22312 ╱ 12361 ＝1.805 。9.3.5.3 以一個單位面積1.0 ㎡，作集會 、娛樂等『居室』用途，並申請為合法『容積面積』時，可 創造出（或產出）1.805 ㎡，之『樓地板面積』。於不動產 交易中，此『樓地板面積』可簡化稱之為『銷售面積』，包 含主建物、附屬建物、公共設施及停車位面積。9.3.5.4 本 案設置於機械室之違規使用面積為472 ㎡，若在初始規劃設 計時即以集會、娛樂等『居室』用途申請，另配合需要門廳 、走廊、樓梯間等相關空間，以1.2 倍計算，則相當於可用 的『樓地板面積』472 ×1.2 ×1.85≒1,048 ㎡（317 坪） ，意謂其可銷售面積為1,048 ㎡（317 坪）；若以系爭建案 平均售價（平均單價）詳見附表四統計結果為49萬╱坪，則 總銷售金額為317 坪×49萬╱坪=15,500 萬元。9.3.5.5 以 上討論僅為『會館設施設置於機械室』部分損害金額，其意 義為被告銷售金額會減少15500 萬元，且不涉及游泳池之議 題。9.3.6 會館是整個社區的重心，也是整個社區的價值所 在。『部分設施設置於機房』、『游泳池為景觀水池』，兩 項背離『正常價值』，依『效用原則』向下修正。依上述兩 種不同成本法分析，損害賠償金額約略為15000 萬元。系爭 建案總『銷售面積』可定義為總樓地板面積22312 ㎡，（67 50坪），平均售價（平均單價）為49萬╱坪，則系爭建案總 銷售金額＝6750坪×49萬╱坪＝330750萬元。損害賠償金額 與總銷售金額之比例＝15000 萬元╱330750萬元＝4.55％， 鑑定人綜合參考審酌後，建議修正比例為4.5 ％。9.3.7 鑑 定人探討上述交易價值變動，依循一般市場交易習慣，是以 『房地合併』計算為準。另其餘有關瑕疵態樣減損金額，如 下詳述：9.3.8 （12_ 中島區瀑布水位異常）：『中島區瀑 布』乃戶外核心公園最重要的景點，極具吸引力，也是系爭 社區創造房屋高價之主要因素之一。因為水池滲漏、水位異 常，使用效能不彰，這種情況市場價值比預售廣告的價值就 有差距，應個別向下修正，考量工程手法可以修補改善，下 修幅度為0.1 ％～0.2 ％為適當，取較低值0.1 ％。9.3.9 瑕疲態樣（02_ 住戶大門臉部辨識系統、04_ 社區大門未設 置對講機、21_ 車牌辨識攝影機、05_ 社區圍籬材質）等保 全系統：『全區八重保全系統』中，臉部辦識、大門對講機 及車牌辨識，皆為居家安全之重要一環，有這些高科技軟硬 體設備，能塑造安全性、方便性與舒適性，猶如六顆星等級 之飯店旅館；如欠缺這些設備，房屋價值會有折損，應個別 向下修正。『社區圍籬材質』，為鐵網非掛刀刺網，且基地 外圍區段圍籬施作不完整，未能形塑廣告詞中、固若城堡之 私人社區，嚴重影響住戶安全。豪宅型住戶，講求安全重於 一切，購屋者可以多支付較高之購屋費用，而得到安全無比 之城堡社區，但安全系統不可得時，其交易價值會因購屋者 主觀因素，而大幅降低。考量保全系統可以用工程手法修補 改善，鑑定人建議交易價值下修幅度為0.25％。9.3.10瑕疵 態樣『14_ 日月谷步道未完成』：若不修補改善，會失去社 區美景，建議交易價值下修幅度為0.15％。9.3.11瑕疵態樣 『20_ 社區自來水主幹管失水、水費過高…』，社區住戶與 平地住戶比較，基本水費有差異，但對於房屋交易價格的影 響可以忽略。9.3.12其餘瑕疵態樣：鍛造大門材質、鍋爐鏽 蝕、戶外廊柱鏽蝕、自來水幹管鏽蝕、停車庫地坪膨起、住 戶外牆裝飾採用塗漆木頭，材料、社區自來水揚水加壓馬達 故障、溫泉蓄水池葛蘭富沉水馬達2 台故障等，與交易價值 減損關係極輕微，不予討論。9.3.13系爭買賣交易日期略為 96年9 月～12月，交屋日期略為100 年6 月～10月。預售買 賣雙方合意成交即為『價格日期』。此價格日期也可說是預 期完工交屋時之市場價格日期。即價值修正不予考慮『預售 』與『交屋』之『時間』落差。」等語（見鑑定報告第35至 37頁）。 ⒉準此以觀，鑑定單位認為系爭建案因瑕疵所造成之交易價格 之跌價損失為5 ％，分別為：①會館之瑕疵4.5 ％：係依自 行花費加入私人俱樂部所需費用計算出損害金額為1 億5120 萬元，及依設置於機械室之違規使用面積，計算出銷售金額 1 億5500萬元為其損害金額，依上述兩種不同成本法分析， 損害賠償金額約略為1 億5000萬元。而系爭預售案依平均每 坪單價49萬元，計算出總銷售金額為33億750 萬元，據此損 害賠償金額與總銷售金額之比例=15000萬元╱330750萬元＝ 4.55％，再綜合參考審酌後，建議修正比例為4.5 ％。②中 島區瀑布水位異常0.1 ％：考量工程手法可以修補改善，下 修幅度為0.1 ％～0.2 ％為適當，取較低值0.1 ％。③住戶 大門臉部辨識系統、社區大門未設置對講機、車牌辨識攝影 機、社區圍籬材質等保全系統0.25％：考量保全系統可修補 改善，建議交易價值下修幅度為0.25％。④日月谷步道未完 成0.15％：建議交易價值下修幅度為0.15％。至就其餘各項 瑕疵，因對於房屋交易價格之影響可以忽略，或交易價值減 損關係極輕微，而不予列計。經核有關系爭預售案之交易價 值減損部分，因系爭預售案之會館及其設備游泳池水源為自 來水，非溫泉水，加溫設備不足，現場設備只有1 只按摩浴 缸，無烤箱、無冷熱水池，更有眾多設施設置於使照圖說「 機械室」用途之空間，即有面臨因屬違章建築而被連續處罰 或被拆除之風險。而會館及其設備為系爭預售案之共有部分 ，不因不同戶別而有不同價值減損之損害。又因眾多設施設 置於使用執照圖說「機械室」用途之空間，為不可逆之事實 ，而不討論修補改善費用。是以鑑定報告依會館及其設備無 法使用下，估算出損害金額為1 億5000萬元，並以總銷售金 額33億750 萬元之比例4.55％，經綜合參考審酌後，建議修 正比例為4.5 ％，其計算內容尚屬有所依據，應可採用。另 有關鑑定報告所述管委會已支付會館之水電工程與燈飾144 萬8760元、進風設備改善費用24萬8451元、停車位每部價值 減損50萬元（見鑑定報告第31至32頁），相較於上開損害金 額1 億5000萬元，尚屬輕微，且損害金額1 億5000萬元係依 會館及其設備無法使用下所估算出之金額，即為無須進行任 何改繕修補之損害金額，故修正比例為4.5 ％，無須再考慮 上開水電工程與燈飾、進風設備改善費用、停車位價值減損 之相關金額，併此敘明。至於社區中島區瀑布水位異常建議 下修0.1 ％，及住戶大門臉部辨識系統、社區大門未設置對 講機、車牌辨識攝影機、社區圍籬材質等保全系統建議下修 0.25％，及日月谷步道未完成建議下修0.15％，共計0.5 ％ 。依鑑定報告估算社區中島區瀑布之修補改善費用為145 萬 8000元、住戶大門臉部辨識系統修補改善費用為12萬元（每 戶）、社區大門未設置對講機修補改善費用為20萬元、車牌 辨識攝影機修補改善費用為40萬元、社區圍籬材質之修補改 善費用為121 萬8000元、日月谷步道之修補改善費用為108 萬4000元（見鑑定報告第39頁），以及鑑定報告認為對房屋 交易價格之影響可以忽略或交易價值減損關係極輕微而不予 討論之瑕疵，即鍛造大門修補改善費用30萬元（每戶）、日 谷平台之擋土牆修補改善費用48萬元，鍋爐15萬元（每戶） （見鑑定報告第39頁）。故上開瑕疵屬共用部分為：社區中 島區瀑布之修補改善費用145 萬8000元、社區大門未設置對 講機修補改善費用20萬元、車牌辨識攝影機修補改善費用40 萬元、社區圍籬材質之修補改善費用121 萬8000元、日月谷 步道之修補改善費用108 萬4000元、日谷平台之擋土牆修補 改善費用48萬元，共計484 萬元【計算式：0000000 ＋2000 00＋400000＋0000000 ＋0000000 ＋480000＝0000000 】， 占總銷售金額33億750 萬元之比例為0.146 ％【計算式：00 00000 ÷0000000000＝0.00146 ，小數點以下第6 位四捨五 入】；屬專有部分為：住戶大門臉部辨識系統修補改善費用 12萬元（每戶）、鍛造大門修補改善費用30萬元（每戶）、 鍋爐15萬元（每戶），每戶共計57萬元【計算式：120000＋ 300000＋150000＝570000】。鑑定報告就除會館（無法修繕 ）以外之瑕疵，綜合考量認為僅以0.5 ％之比例計算交易價 值減損，並未就上開各項瑕疵分別為共用部分或專有部分加 以計算，並依實際修補改善費用計算交易價值減損之比例， 顯然鑑定報告所認之0.5 ％尚有疑義。從而，就共用部分應 採用交易價值減損之比例分別為會館之4.5 ％及會館以外之 0.146 ％，共計4.646 ％，並考量自來水幹管、日月谷原木 座椅、污水場鑄鐵管接頭支架等共用部分之瑕疵，因修補改 善費用較少，對於交易價值減損部分應屬輕微，故酌予進位 為4.65％，作為共用部分瑕疵造成交易價值減損之比例，以 每坪平均價格49萬元計算，每坪減少之金額為2 萬2785元【 計算式：490000×4.65％＝22785 】。至於專有部分交易價 值減損之金額，則為每戶57萬元。是就原告各戶關於共用部 分、專有部分交易價值減損之損害，計算結果故如附表3 【 F 欄位】、【G 欄位】所示，交易價值減損之損害共計金額 如附表3 【H 欄位】所示。另就各別瑕疵修補改善費用：① 停車場地坪膨起部分，確有瑕疵，業如前述，原告就其中12 戶（詳如附表2 所示）請求瑕疵修補改善費用，自屬有據， 惟就數額部分應以鑑定結果所認定之費用每戶5 萬6000元為 可採（見鑑定報告第39頁），逾此金額之請求則屬無據，詳 如附表3 【I 欄位】所示。②住戶外牆飾採用塗漆木頭材料 部分，確有瑕疵，業如前述，原告就其中7 戶（詳如附表2 所示）請求瑕疵修補改善費用，自屬有據，原告所主張之費 用為每戶6 萬元，亦與鑑定結果相同，應為可採（見鑑定報 告第39頁），詳如附表3 【J 欄位】所示。③戶外廊柱鏽蝕 部分，確有瑕疵，業如前述，原告就其中2 戶（詳如附表2 所示）請求瑕疵修補改善費用，自屬有據，原告所主張之費 用為每戶9000元，亦與鑑定結果相同，應為可採（見鑑定報 告第39頁），詳如附表3 【K 欄位】所示。 ⒊被告雖辯稱土地價格不因前述瑕疵而受影響，故不應將土地 價值計入交易價值之減損云云。然在一般房地合併買賣之情 形，於交易價格之磋商時，並不會特別區分房屋價格與土地 價格，如因買賣標的房屋有瑕疵存在，則通常係從每坪單價 或總價調整，而對房屋及坐落基地之交易價格均有影響。故 系爭預售案之建物因存在上述瑕疵，除令減損建物交易價格 外，對應分配至土地之相當利潤亦有減損。況鑑定報告係依 系爭預售案總「銷售面積」可定義為總樓地板面積2 萬2312 平方公尺（即6750坪），平均售價（平均單價）為每坪49萬 元，則系爭預售案總銷售金額為33億750 萬元【計算式：67 50×490000＝0000000000】，並依各項瑕疵之損害金額，據 此計算價值減損之比例。而上開總樓地板面積2 萬2312平方 公尺已包含專有部分與共有部分之坪數，乘上平均售價每坪 單價49萬元後，所得總價33億750 萬元，即為包含房屋與土 地之總價。鑑定單位再依各項瑕疵之損害金額，據此計算價 值減損之比例，該比例即包含房屋與土地之價值減損，其計 算原理與前述一般房地合併買賣之情形相同，並未再細分房 屋與土地之各別交易價格減損，被告所辯難認有理。另觀之 原告請求項目為交易減損、鍛造大門、鍋爐鏽蝕、社區自來 水主幹管失水水費過高、停車場地坪膨起、住戶外牆飾採用 塗漆木頭材料、戶外廊柱鏽蝕、其他瑕疵修補費用各戶攤提 （日月谷平台之擋土牆、自來水幹管鏽蝕、日月谷原木座椅 鏽蝕、社區自來水揚水加壓馬達故障、溫泉蓄水池葛蘭富沈 水馬達二台故障、污水場爆管失水800 度）（見本院卷八第 88至89頁）。其中關於交易減損、鍛造大門、鍋爐鏽蝕之項 目，已包含於前述交易價值減損金額內，無須重複計算。關 於社區自來水主幹管失水水費過高之項目，非屬瑕疵，業如 前述，自不得請求該項目之費用。關於其他瑕疵修補費用各 戶攤提（日月谷平台之擋土牆、自來水幹管鏽蝕、日月谷原 木座椅鏽蝕、社自來水揚水加壓馬達故障、溫泉蓄水池葛蘭 富沈水馬達二台故障、污水場爆管失水800 度）之項目，因 日月谷平台之擋土牆、自來水幹管鏽蝕部分、日月谷原木座 椅鏽蝕部分，已包含於前述共用部分之交易價值減損數額內 ，無須重複計算；社區自來水揚水加壓馬達故障、溫泉蓄水 池葛蘭富沈水馬達2 台故障部分，均非屬瑕疵，業如前述， 自不得請求修補改善費用；污水場爆管失水800 度部分，屬 於污水場鑄鐵管接頭支架瑕疵，亦已包含於前述共用部分之 交易價值減損數額內，不再重複計算。 ⒋從而，各別建物所受交易價值減損及瑕疵修補改善之損害， 即為前述附表3 【H 欄位】、【I 欄位】、【J 欄位】、【 K 欄位】之總和，結果詳如附表3 【L 欄位】所示，如有超 過請求金額（即【C 欄位】）者（即編號4 之建物），則以 請求金額為準，總結如附表3 【M 欄位】所示，再將同一人 之不同建物損害數額加總，可得原告及選定人各所受損害數 額如附表1 【C 欄位】所示。 ㈢、爭點3 關於「被告是否應負連帶賠償責任？」之部分： ⒈原告依系爭建物買賣契約第21條、民法第360 條、第227 條 第1 項規定請求被告上礎公司賠償部分： 按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」、「買 賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約 或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不 告知物之瑕疵者亦同。」，民法第227 條第1 項、第360 條 分別定有明文。次按「本約之附件為本約之一部分，與本約 具有同等效力。關於本社區及本戶房屋買賣之條件內容，以 本約及附件之說明為據。」，系爭建物買賣契約第21條亦有 明文。本件原告主張原告及選定人向被告上礎公司購買系爭 預售案之建物而簽訂系爭建物買賣契約，惟有前述瑕疵存在 ，造成交易價值減損及瑕疵修補改善費用之損害，數額如附 表1 【C 欄位】所示等情，業經本院析述如前，自屬可歸責 於債務人即被告上礎公司之不完全給付，原告請求被告上礎 公司賠償損害，自屬有據，應予准許。被告上礎公司雖辯稱 如附表1 編號6 、11、12、16、25所示選定人已將建物所有 權讓與他人而不得主張買賣契約之權利云云。然按債權債務 之主體應以締結契約之當事人為準，故買賣約據所載明之買 受人，不問其果為實際上之買受人與否，就買賣契約所生買 賣標的物之給付請求權涉訟，除有特別情事外，須以該約據 上所載之買受人名義起訴，始有此項請求權存在之可言（最 高法院40年台上字第1241號判例意旨參照）。查被告上礎公 司所指如附表1 編號6 、11、12、16、25所示選定人既均屬 系爭建物買賣契約之買受人，自得依買賣契約之法律關係請 求，不因渠等指定將不動產登記於他人名下或事後移轉登記 予他人而使原先之買賣契約歸於無效，被告上礎公司所辯自 非可採。 ⒉原告依公平交易法第21條、第31條、消費者保護法第22條、 民法第184 條第2 項、第185 條第1 項、第28條規定請求被 告連帶賠償部分： 按公平交易法第21條規定禁止事業在商品或其廣告上等為虛 偽不實及引人錯誤之表示或表徵，旨在避免不實廣告造成潛 在之消費者對商品或服務之錯誤認識，因此不以造成特定消 費者實質經濟損害為要件，而與民法第184 條第2 項規定在 於規範保護私人法益之立法目的並不相同，故公平交易法第 21條規定並非民法第184 條第2 項規定所指保護他人之法律 。況系爭預售案之廣告係於興建前提出，相較於事後所發生 之前述瑕疵，究竟提出廣告當時有無故意廣告不實之意圖， 抑或僅是事後施工不當所造成，均非無可能，自不能徒以事 後之施工瑕疵反推先前之廣告有所不實，遽認符合公平交易 法第21條規定所指廣告虛偽不實或引人錯誤之情形。原告以 被告違反公平交易法第21條第1 項規定為由，主張被告構成 民法第184 條第2 項、第185 條第1 項規定之共同侵權行為 ，尚屬無據，自亦無公平交易法第31條規定適用之餘地。次 按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義 務不得低於廣告之內容；企業經營者之商品或服務廣告內容 ，於契約成立後，應確實履行，消費者保護法第22條定有明 文。而上開規定，係為保護消費者交易安全所設，自為民法 第184 條第2 項規定所指之「保護他人之法律」。查被告上 礎公司興建系爭預售案，並售予不特定之消費大眾，固堪認 被告上礎公司係消費者保護法所稱之「企業經營者」。惟被 告上礎公司既與原告成立買賣契約，使被告上礎公司負有履 行該契約內容之義務，則渠等間之權利義務關係，自應以此 契約關係做為處理依據，除有特殊情形，可認被告上礎公司 未履行債務，尚有積極加害行為外，並無成立侵權行為之餘 地。況原告所指廣告不實之人係被告國礎公司與被告乙○○ ，被告上礎公司自無因違反消費者保護法第22條規定而成立 侵權行為之可能。至於被告國礎公司僅為系爭預售案之投資 者（見本院卷一第76頁反面），被告乙○○則為被告國礎公 司之負責人（見本院卷一第185 頁），均非系爭預售案買賣 契約之當事人甚明，自無履行契約之權能，且廣告與實際現 況不符之情事，究係渠等於提出廣告時就有虛偽不實之意圖 ，抑或僅是事後由被告上礎公司施工不當所造成，均非無可 能，遑論前述損害數額係因被告上礎公司施工不當之瑕疵所 致，業如前述，自難遽認與廣告內容有何相當因果關係。故 原告以被告違反消費者保護法第22條規定為由，主張被告構 成民法第184 條第2 項、第185 條第1 項規定之共同侵權行 為，亦屬無據。 五、末按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延 責任。」、「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給 付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。 其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令， 或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延 之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計 算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」、 「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週 年利率為百分之5 。」，民法第229 條第1 項、第2 項、第 233 條第1 項、第203 條分別定有明文。本件原告主張應自 103 年7 月1 日起算法定遲延利息，未舉證以實其說，難認 有據，揆諸前揭法條規定，應以起訴狀繕本送達翌日起算法 定遲延利息，方屬合理。從而，原告依爭建物買賣契約第21 條、民法第360 條、第227 條第1 項規定，請求被告上礎公 司給付如附表1 所示原告及選定人各如附表1 【C 欄位】所 示之金額，及均自103 年7 月10日（起訴狀繕本係於103 年 7 月9 日送達被告上礎公司，有本院卷一第224 頁所附之送 達證書1 紙可稽）起，至清償日止，按週年利率百分之5 計 算之利息，為有理由，應予准許。逾上開金額範圍之請求， 則屬無據，應予駁回。 六、原告勝訴部分，原告與被告上礎公司分別陳明願供擔保請准 宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當 金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗 ，應併予駁回之。 七、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本 院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘 明。 參、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決 如主文。 中 華 民 國 105 年 11 月 28 日 工程法庭 法 官 賴彥魁 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並 按他造人數附繕本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁 判費，否則本院得不命補正逕以裁定駁回上訴。 中 華 民 國 105 年 11 月 29 日 書記官 李逸翔 附表1 ： ┌──┬─────┬────┬─────┬────────┬────────┬────────┐ │編號│ 選 定 人 │門牌號碼│ 建物坪數 │原告起訴請求金額│原告變更請求金額│ 本院判准金額 │ │ │（除編號1 │（新北市│（含雨遮、│ （新臺幣） │ （新臺幣） │ （新臺幣） │ │ │為原告即被│新店區華│陽台、共用│ 【A 欄位】 │ 【B 欄位】 │ 【C 欄位】 │ │ │選定人外）│城路） │部分） │ │ │ │ ├──┼─────┼────┼─────┼────────┼────────┼────────┤ │ 1 │甲○○ │66-30號 │ 135.43坪 │ 3,385,750元 │ 3,990,275元 │ 3,711,773元 │ ├──┼─────┼────┼─────┼────────┼────────┼────────┤ │ │ │66-2號 │ 126.09坪 │ │ │ │ │ 2 │張吳蘭英 │66-4號 │ 123.39坪 │ 13,591,000元 │ 15,943,600元 │ 15,444,914元 │ │ │ │66-7號 │ 159.57坪 │ │ │ │ │ │ │66-29號 │ 137.89坪 │ │ │ │ ├──┼─────┼────┼─────┼────────┼────────┼────────┤ │ 3 │羅明宇 │66-3號 │ 125.30坪 │ 3,132,500元 │ 3,510,775元 │ 3,480,961元 │ ├──┼─────┼────┼─────┼────────┼────────┼────────┤ │ 4 │余勝元 │66-5號 │ 164.05坪 │ 4,101,250元 │ 3,933,640元 │ 3,933,640元 │ ├──┼─────┼────┼─────┼────────┼────────┼────────┤ │ 5 │高瑞三 │66-8號 │ 159.97坪 │ 3,999,250元 │ 5,143,775元 │ 4,870,916元 │ ├──┼─────┼────┼─────┼────────┼────────┼────────┤ │ 6 │江新財 │66-11號 │ 162.77坪 │ 4,069,250元 │ 4,529,125元 │ 4,278,714元 │ ├──┼─────┼────┼─────┼────────┼────────┼────────┤ │ 7 │江建智 │66-12號 │ 160.53坪 │ 4,013,250元 │ 4,608,775元 │ 4,227,676元 │ ├──┼─────┼────┼─────┼────────┼────────┼────────┤ │ 8 │李逢春 │66-13號 │ 159.25坪 │ 3,981,250元 │ 4,571,775元 │ 4,198,511元 │ ├──┼─────┼────┼─────┼────────┼────────┼────────┤ │ 9 │陳文祥 │ │ │ │ │ │ ├──┼─────┤66-14號 │ 166.49坪 │ 4,162,250元 │ 5,630,775元 │ 4,972,475元 │ │ 10 │李國芬 │ │ │ │ │ │ ├──┼─────┼────┼─────┼────────┼────────┼────────┤ │ 11 │黃惠玲 │66-15號 │ 121.78坪 │ 3,044,500元 │ 3,868,175元 │ 3,344,757元 │ ├──┼─────┼────┼─────┼────────┼────────┼────────┤ │ 12 │李麗蓁 │66-22號 │ 150.25坪 │ 3,756,250元 │ 5,371,775元 │ 4,593,446元 │ ├──┼─────┼────┼─────┼────────┼────────┼────────┤ │ 13 │簡志成 │66-26號 │ 150.15坪 │ 3,753,750元 │ 4,993,775元 │ 4,647,168元 │ ├──┼─────┼────┼─────┼────────┼────────┼────────┤ │ 14 │英屬維京群│ │ │ │ │ │ │ │島商美利聯│ │ │ │ │ │ │ │股份有限公│66-27號 │ 150.04坪 │ 3,751,000元 │ 4,771,775元 │ 3,988,661元 │ │ │司臺灣分公│ │ │ │ │ │ │ │司 │ │ │ │ │ │ ├──┼─────┼────┼─────┼────────┼────────┼────────┤ │ 15 │呂旭陽 │ │ │ │ │ │ ├──┼─────┤66-31號 │ 136.33坪 │ 3,408,250元 │ 4,193,775元 │ 3,732,279元 │ │ 16 │黃郁貞 │ │ │ │ │ │ ├──┼─────┼────┼─────┼────────┼────────┼────────┤ │ 17 │許明宏 │66-32號 │ 148.88坪 │ 3,722,000元 │ 4,880,775元 │ 4,562,231元 │ ├──┼─────┼────┼─────┼────────┼────────┼────────┤ │ 18 │周素美 │66-33號 │ 221.27坪 │ 5,531,500元 │ 6,683,775元 │ 5,667,637元 │ ├──┼─────┼────┼─────┼────────┼────────┼────────┤ │ 19 │洪良浩 │ │ │ │ │ │ ├──┼─────┤66-34號 │ 159.17坪 │ 3,979,250元 │ 5,343,775元 │ 4,252,688元 │ │ 20 │郭翠翠 │ │ │ │ │ │ ├──┼─────┼────┼─────┼────────┼────────┼────────┤ │ 21 │林碧洋 │66-35號 │ 160.12坪 │ 4,002,750元 │ 5,843,775元 │ 4,874,334元 │ ├──┼─────┼────┼─────┼────────┼────────┼────────┤ │ 22 │蔡豐聲 │ │ │ │ │ │ ├──┼─────┤66-39號 │ 171.31坪 │ 4,282,750元 │ 5,571,775元 │ 4,473,298元 │ │ 23 │李玉金 │ │ │ │ │ │ ├──┼─────┼────┼─────┼────────┼────────┼────────┤ │ 24 │李彩秋 │66-40號 │ 171.77坪 │ 4,294,250元 │ 5,371,775元 │ 4,483,779元 │ ├──┼─────┼────┼─────┼────────┼────────┼────────┤ │ 25 │羅忠壹 │66-41號 │ 156.21坪 │ 3,905,250元 │ 5,138,275元 │ 4,129,245元 │ ├──┼─────┼────┼─────┼────────┼────────┼────────┤ │ 26 │金昱投資有│66-6號 │ 159.91坪 │ 7,811,500元 │ 8,760,018元 │ 8,371,401元 │ │ │限公司 │66-24號 │ 152.55坪 │ │ │ │ ├──┼─────┼────┼─────┼────────┼────────┼────────┤ │ 27 │林美英 │66-10號 │ 165.23坪 │ 4,130,750元 │ 4,904,775元 │ 4,334,766元 │ ├──┼─────┼────┼─────┼────────┼────────┼────────┤ │ 28 │宋雲峰 │66-43號 │ 125.47坪 │ 3,136,750元 │ 3,921,775元 │ 3,428,834元 │ ├──┼─────┼────┼─────┼────────┼────────┼────────┤ │ │ 總計 │ │ │ 106,946,250元 │ 131,482,283元 │ 118,004,104元 │ └──┴─────┴────┴─────┴────────┴────────┴────────┘