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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 103年度簡上字第84號 上　訴　人　侯慶和 被　上訴人　鼎家不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　劉一文 上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於中華民國102年 11月15日本院板橋簡易庭102 年度板簡字第1192號第一審判決提 起上訴，經於中華民國103 年12月17日言詞辯論終結，本院判決 如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條所列各款情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯 論而為判決。 二、被上訴人起訴主張略以：上訴人於民國102 年4 月13日與被 上訴人簽訂買賣議價委託書，委託被上訴人以新臺幣（下同 ）1,120 萬元向賣方即訴外人蔡依如出價購買新北市○○區 ○○路○○○ 號6 樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地，其 後買賣雙方經被上訴人仲介服務後於102 年4 月14日簽訂不 動產買賣契約書，上訴人並同意支付被上訴人約定之仲介服 務費22萬4000元（即買賣成交總價款百分之二，約定應於買 賣雙方簽訂不動產買賣契約書之同時給付），嗣經辦理過戶 流程後，上訴人已於102 年5 月24日與賣方就上開買賣標的 完成點交。詎上訴人其後竟拒絕給付被上訴人上開服務費報 酬，迭經被上訴人催討，仍置之不理。又被上訴人均係依買 賣標的權狀、謄本登記之面積仲介買賣服務，且不動產買賣 契約書所附不動產說明書資料，均包含有買賣標的物之所有 權狀登記面積資料。上訴人提出之被上訴人售屋資料上所載 使用面積係指包括建物專用及公共部分之總坪數，被上訴人 均有提供權狀資料直接向上訴人詳細說明，買賣雙方並在不 動產說明書上簽名蓋章，被上訴人均有依不動產經紀業管理 條例履行告知義務，所有銷售文件均係完整，並無不實欺騙 之情。（被上訴人於原審聲明：上訴人應給付被上訴人22萬 4000元及自102 年5 月24日起至清償日止，按年息5 ％計算 之利息；願供擔保，請准宣告假執行。原審如數判決，上訴 人則聲明不服，提起上訴。）併為答辯聲明：駁回上訴。 三、上訴人則以：按依不動產經紀管理條例第22條第3 項、內政 部101 年9 月1 日頒布之「不動產說明書應記載及不得記載 事項」等規定，住戶規約中之「專有部分之範圍」、「共用 部分之範圍」、「有無約定專用、共用部分」係不動產說明 書應記載事項，仲介業者有向委託人詳實明確報告「專有部 分」及「共用部分」（含約定部分），以及依法製作完整不 動產說明書之給付義務，以向消費者揭露足以影響購買意願 之重要訊息。本件被上訴人及其員工朱慧蓉隱瞞該房屋所登 記之主建物面積中包含有約5.5 坪之電、樓梯間及走道部分 ，提供予上訴人審閱之不動產說明書，刻意不記載「專有部 分」及「共用部分」，致上訴人無法由不動產說明書中得知 該房屋之「專有部分」、「共用部分」範圍為何。再者，不 動產說明書中並無任何文字明確記載該房屋主建物登記面積 包含有電、樓梯間、走道等部分，致上訴人無法自不動產說 明書察覺該房屋登記之共同使用部分，不包括各樓層電、樓 梯間及走道等共用部分。是被上訴人積極提供房屋不實資訊 予上訴人，又消極未向上訴人明確詳實報告房屋主建物登記 面積含有電、樓梯間、走道等共用部分，顯對仲介業務執行 未盡忠實告知義務，且室內實際可使用面積與被上訴人告知 之面積不符，影響上訴人出價及購買意願，依民法第572 條 予以酌減本件仲介服務費為11萬2000元，資為抗辯。併為上 訴聲明：㈠原判決第一項有關命上訴人給付被上訴人逾11萬 2000元之本息及此部分假執行之宣告均廢棄。㈡上開廢棄部 分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 四、兩造不爭執事項： 上訴人於102 年4 月13日與被上訴人簽訂買賣議價委託書， 委託被上訴人以1,120 萬元向賣方即訴外人蔡依如出價購買 系爭房屋及其坐落基地，其後買賣雙方經被上訴人仲介服務 後於102 年4 月14日簽訂不動產買賣契約書，上訴人並同意 支付被上訴人約定之仲介服務費22萬4000元，嗣經辦理過戶 流程後，上訴人已於102 年5 月24日與賣方就上開買賣標的 完成點交，且被上訴人於買賣過程中依照不動產說明書及所 附建物、土地權狀影本及建物、土地謄本告知上訴人系爭房 屋面積之事實，為上訴人所不爭執，被上訴人並提出買賣議 價委託書與要約書影本、不動產買賣契約書影本、服務費確 認單收據影本各1 份為證（見證一至三，本院102 年度司板 簡調字第483 號卷第6-15頁），應堪認定。 五、上訴人主張被上訴人未向上訴人明確詳實報告房屋主建物登 記面積含有電、樓梯間、走道等共用部分，且依照其以竣工 平面圖自行計算之面積與上開被上訴人所告知之面積不符， 因此請求減少雙方約定之報酬云云，為被上訴人所否認，並 以前詞置辯，是本件爭點為：1.被上訴人針對房屋面積部分 ，有無盡仲介應盡之據實報告義務？2.系爭房屋之室內實際 可使用面積與被上訴人告知之面積有無不符之處？茲分析如 下： ㈠被上訴人針對房屋面積部分，有無盡仲介應盡之據實報告義 務？ 按依不動產經紀業管理條例第22條、第23條規定，不動產說 明書係經紀人依委託人提供之資料作成，供為仲介案件解說 文件及交易契約之一部分，應先由委託人簽章確認後，始提 供經紀人員在執行業務過程中向相對人解說，可見不動產說 明書之內容係依委託人提供說明不動產之狀況及相關資料所 作成，而非由經紀仲介人員自行調查製作，如有不實，亦難 率認經紀仲介人員即有未履行仲介義務之情。上訴人主張本 件房屋買賣契約所附之不動產說明書中並無任何文字明確記 載該房屋主建物登記面積包含有電、樓梯間、走道等部分， 據以指摘係被上訴人製作不完整不動產說明書，未揭露足以 影響上訴人購買意願之重要訊息，遽認被上訴人未盡其執行 仲介業務忠實告知之義務云云，尚難足採。況且，被上訴人 既已詳實提供該買賣標的房屋登記資料，並帶同上訴人至現 場實際看屋，上訴人於看屋現場即可察得該房屋面積實際狀 況，被上訴人如何能有隱瞞未報之情，如係上訴人個人疏漏 誤判因而未能查悉，亦難逕以推諉係被上訴人即有未盡仲介 據實報告之義務。再者，上訴人係有完全行為能力之成年人 ，且有薦任七職等公務員資格，教育智識程度非低，具有健 全可判斷決定自己行為在法律上效果之意思能力，按依上訴 人上開所辯自陳，衡諸本件系爭房屋買賣契約，業經被上訴 人詳實提供上開買賣標的房屋登記資料供參酌，並帶同現場 看屋，上訴人亦係全程參與自行決定所為之法律行為，自難 推諉其合意成立買賣系爭房屋契約之意思表示係受被上訴人 人員不實欺騙所為，而據以指摘被上訴人未履行其仲介服務 義務。故被上訴人針對房屋面積部分，於買賣過程中依照不 動產說明書及所附建物、土地權狀影本及建物、土地謄本告 知上訴人系爭房屋面積，業已盡仲介應盡之據實報告義務， 上訴人上開主張，並無足採。 ㈡系爭房屋之室內實際可使用面積與被上訴人告知之面積有無 不符之處？ 上訴人雖主張被上訴人提供之售屋資料表所載本件買賣標的 房屋之面積資料有不實云云，然被上訴人售屋資料表上所示 買賣標的房屋之面積按國人購屋習慣以坪數記載，經換算為 平方公尺後，均與該房屋建物所有權狀登記之面積均相符， 並無不實，雖該售屋資料載有「使用39.89 坪」，惟亦載有 「總坪39.89 坪」，且兩造間之買賣議價委託書與邀約書、 上訴人與賣方間之不動產買賣契約書均載有買賣標的面積以 登記謄本為準，不動產買賣契約書亦詳載有買賣標的建物詳 細面積，該買賣契約書亦附有建物權狀、謄本、建物測量成 果圖等附件可供上訴人詳核，況被上訴人亦有帶同上訴人至 該買賣標的房屋現況看屋，上訴人亦已得自房屋現況比對上 開權狀、謄本、建物測量成果圖等資料，知悉該房屋之實際 面積情狀，此由上訴人上開自陳其看屋後見該房屋屋內有不 規則五角形、斜邊、梯形、3/4 圓柱等情狀自明，足認被上 訴人已盡其仲介應盡之據實報告履行義務無疑。又上訴人固 然主張室內實際坪數與登記坪數不符，然而室內實際坪數並 未經過專業機關測量，上訴人僅至地政事務所調取竣工之平 面圖，依平面圖上面記載之數字即估算實際坪數（見本院卷 二第15頁反面），顯然無法確定室內實際坪數為何，故上訴 人並未就此節舉證以實其說，上訴人此部分之主張，亦難採 信。 六、綜上所述，被上訴人本於買賣議價委託契約之法律關係提起 本訴，請求上訴人給付被上訴人22萬4000元，及自102 年5 月24日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有 理由，應予准許。此部分係就民事訴訟法第427 條第1 項規 定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權告假執行。 原審為上訴人敗訴之判決，並為假執行宣告，並無不合。上 訴意旨仍執陳詞，請求酌減本件仲介服務費為11萬2000元， 聲明原判決第一項有關命上訴人給付被上訴人逾11萬2000元 之本息及此部分假執行之宣告均廢棄，上開廢棄部分，被上 訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回，為無理由，應予 駁回。 七、兩造其餘主張及攻擊、防禦方法，與本件判決結果無涉，爰 不逐一論列說明。 據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第385 條第1 項前段、第449 條第1 項、第78條，判決如主 文。 中 華 民 國 104 年 1 月 7 日 民事第三庭 審判長法 官 李世貴 法 官 張惠閔 法 官 魏俊明 本判決不得上訴。 中 華 民 國 104 年 1 月 7 日 書記官 林瓐姍