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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第1000號 原　　　告　騏億不動產有限公司 法定代理人　丁福珠 原　　　告　陳彥文 上二人共同 訴訟代理人　黃韵筑律師 　　　　　　朱柏璁律師 上　一　人 複代 理 人　江明軒律師 被　　　告　何淑媛 訴訟代理人　崔百慶律師 上列當事人間請求給付定金等事件，本院於民國104 年3 月27日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告騏億不動產有限公司新臺幣壹拾柒萬柒仟元，及 自民國一０三年三月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計 算之利息。 被告應給付原告陳彥文新臺幣貳拾萬元，及自民國一０三年三月 二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告陳彥文其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告陳彥文負擔。 本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾柒萬柒仟元為原 告騏億不動產有限公司預供擔保，或將請求標的物提存，得免為 假執行。 本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾萬元為原告陳彥 文預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。 原告陳彥文其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張：緣原告陳彥文於民國102 年11月1 日與原告騏億 不動產有限公司（下稱騏億公司）簽訂不動產專任委託銷售 契約書（下稱系爭委銷契約），委託銷售「亞昕晴空樹戶別 為A2-4F 之預售房地（含車位：B3-180）」（下稱系爭不動 產）。被告有意以新臺幣（下同）17,700,000元購買，於10 3 年1 月9 日委託原告騏億公司代為斡旋，並簽立不動產買 賣意願書（下稱系爭買賣意願書），提出面額100,000 元本 票交予原告騏億公司作為斡旋金，在系爭買賣意願書第4 條 第1 項，約定斡旋有效期間至103 年1 月10日24時止，若賣 方（即原告陳彥文）於期間內接受買方（即被告）之承購總 價款及付款條件時，買賣契約即成立生效，買方同意前條斡 旋金即轉為購屋定金之一部分等語；原告陳彥文於103 年1 月9 日23時許，於系爭買賣意願書上簽章同意，顯見原告陳 彥文與被告之買賣契約已成立；另被告於翌日（10日）復簽 立承買確認書（下稱系爭承買確認書），並交付定金500,00 0 元之支票（票號：HA0000000 ，下稱系爭支票），約定承 購總價款為17,700,000元、付款方式依原告陳彥文與亞昕國 際開發股份有限公司（下稱亞昕公司）所簽訂之系爭不動產 預售買賣合約（下稱系爭預售合約）等語，且預定於同年月 23日11時簽訂不動產買賣契約書。詎料，被告不依約履行， 顯違反系爭承買確認書第6 條違約罰責第1 項之約定，原告 陳彥文即於103 年1 月27日以存證信函通知被告沒收定金， 惟因系爭支票無法兌現，被告亦不出面解決，爰依定金契約 請求被告交付定金500,000 元或依雙方間關於違約金約定請 求被告給付違約金500,000 元。另本件原告陳彥文與被告就 系爭不動產已達成買賣，原告騏億公司依承買確認書第4 條 約定，可請求被告給付服務報酬177,000 元（即系爭不動產 成交總價款百分之1 計算：17,700,000元×1%）。並聲明： ㈠被告應給付原告騏億公司177,000 元，並自起訴狀繕本送 達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應給 付原告陳彥文500,000 元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執 行。 二、被告則以下列情詞置辯： ㈠依消保法第11條之1 規定及內政部92年6 月26日以內授中辦 地字第0920082743號公告不動產委託銷售定型化契約應記載 及不得記載事項規定，被告簽訂系爭承買確認書前，最少應 給予3 日以上審閱契約之期間，惟系爭承買確認書並未給予 被告有3 日以上之審閱期，是系爭承買確認書應全部不得構 成契約之內容，對被告自不生效力。 ㈡被告簽立系爭承買確認書時，未曾見過系爭不動產之實價登 錄行情表，且系爭不動產斯時尚未動工興建，系爭承買確認 書雖註明「依預售買賣合約」給付，惟被告至今未曾見系爭 預售合約，被告自不知悉給付價金之金額及時期為何。且依 照被告與原告騏億公司業務員蘇曉婷間通訊軟體Line之對話 可知，蘇曉婷係於103 年1 月20日告知被告簽約當日須一次 給付4,720,000 元（即定金500,000 元、原告陳彥文已付予 亞昕公司之1,500,000 元、價差2,720,000 元），當時被告 並未同意於簽約時一次給付該筆款項，否則怎會向蘇曉婷表 示異議，並請其與原告陳彥文溝通。又蘇曉婷於103 年1 月 22日回覆被告，倘換約要延期，即須補足一成訂金（即1,70 0,000 元），不然就要依合約走等語，則倘延期數日簽約， 被告即須給付原告陳彥文6,420,000 元，顯見原告陳彥文之 要求顯屬無稽。被告係於事後始知悉本件為「紅單」（即購 屋預約單）之權利讓渡交易，原告陳彥文為「買空賣空」， 轉手獲利達2,720,000 元，是以兩造間尚有諸多必要之點， 尤其付款方法及時期、稅賦負擔、點交時期、點交之物品、 種類、項目、費用及違約金之約定等重要事項均尚未約定， 買賣契約自尚未成立。況於被告權利未獲得建設公司確保且 契約重要之點均尚未經約定之情形下，買賣契約並未成立， 被告主張拒絕付款，非無理由。 ㈢倘本件買賣契約為有效，被告主張依民法第88條規定，撤銷 承買確認書之意思表示，即被告若知簽約時應一次給付4,72 0,000 元，即不願簽署承買確認書。又原告騏億公司之業務 員在被告簽約時僅稱先付1,000,000 元至2,000,000 元即可 云云，致被告受詐欺而簽訂承買確認書，爰依民法第92條規 定，撤銷上開意思表示；末者，被告受原告騏億公司之業務 員不斷催促下簽名，無暇思考，更未見到系爭不動產之說明 書、預售合約等件，率爾簽訂系爭承買確認書，依民法第74 條規定，請求法院撤銷系爭承買確認書。 ㈣並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、原告陳彥文主張其與原告騏億公司簽訂系爭委銷契約，銷售 系爭不動產；被告於103 年1 月9 日與原告騏億公司簽訂系 爭買賣意願書代為斡旋，並交付票據面額100,000 元之本票 1 紙作為斡旋金，原告陳彥文於同日在系爭買賣意願書上簽 名同意；被告復於翌日（10日）簽立系爭承買確認書，並交 付系爭支票與原告騏億公司收執作為定金之用；嗣系爭支票 經原告陳彥文提示未獲付款而退票等情，業經原告提出系爭 委銷契約、買賣意願書、承買確認書、支票、臺灣票據交換 所（總所）退票理由單等件（本院卷一第8 至第10頁、第12 頁）為據，且為被告所不爭執（本院卷二第77頁反面），堪 信為真。至原告陳彥文主張其與被告就系爭不動產之買賣契 約已成立生效，係因可歸責於被告之事由，致無法完成後續 關於系爭不動產買賣契約書面之簽訂等事宜，依系爭承買確 認書第6 條第1 項前段約定，原告陳彥文自得主張沒收定金 500,000 元或給付違約金500,000 元；原告騏億公司主張依 系爭承買確認書第4 條約定，被告應給付服務報酬予原告騏 億公司等語，則均為被告所否認，並以前揭情詞抗辯，是本 件爭點厥為：㈠原告陳彥文與被告就系爭不動產之買賣契約 是否成立？㈡原告騏億公司請求被告給付177,000 元，有無 理由？㈢原告陳彥文請求被告給付500,000 元，有無理由？ 等項，分述如下。 四、關於「原告陳彥文與被告就系爭不動產之買賣契約是否成立 ？」部分： ㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣 契約即為成立。又按當事人互相表示意思一致者，無論其為 明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一 致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成 立。關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其 事件之性質定之，民法第345 條、第153 條分別定有明文。 經查： ⒈原告陳彥文就系爭不動產委託原告騏億公司銷售，並簽立系 爭委銷契約，其中第1 條載明系爭不動產，第2 條則載明委 託銷售總價格為20,880,000元，第14條載明委託銷售期間自 102 年11月1 日至103 年2 月28日止，另第10條第1 項、第 2 項前段分別約定：「甲方（即原告陳彥文）同意乙方（即 原告騏億公司）得為買賣雙方之代理人」、「若買方同意本 契約之出售條件及出價已達委託價格，買賣契約視為有效成 立，甲方同意授權乙方無需再行通知即得全權代理收受定金 、通知買方成交、並代為保管定金。」等語（本院卷一第8 頁），可知原告陳彥文初始乃係以20,880,000元之價格，委 託原告騏億公司銷售系爭不動產並得代為收受定金。 2.嗣被告於103 年1 月9 日簽訂系爭買賣意願書，向原告騏億 公司表示願以總價17,700,000元承買系爭不動產，並提出面 額100,000 元之本票交予原告騏億公司作為斡旋金，經原告 騏億公司斡旋後，原告陳彥文於當日23時在系爭買賣意願書 之賣方簽章處為簽章確認同意之事實，為兩造所不爭執，並 有系爭買賣意願書可稽（見本院卷一第9 頁）。而系爭買賣 意願書第4 條第1 項前段、第2 項分別約定：「斡旋有效期 間至103 年1 月10日24時止，若賣方於期間內接受買方之承 購總價款及付款條件時，買賣契約即成立生效，買方同意前 條斡旋金即轉為購屋定金之一部分。」、「買方於契約成立 後，應於3 日內補足定金，並協商簽約日期，如未於期限內 補足定金，應負違約責任。」，第5 條第2 項約定：「買方 （即被告）同意受託人（即原告騏億公司）可為買賣雙方之 代理人」等語，亦知本件被告表明願以17,700,000元之價格 承購，並交付面額10萬元之本票1 紙為斡旋金，委託原告騏 億公司為其代理人與原告陳彥文磋商，是當買賣雙方之承購 總價一致時，買賣契約即為成立。復觀諸系爭買賣意願書， 在原告陳彥文蓋章簽名處之上方有記載「賣方同意依本意願 書之條件出售。」等字樣，可見原告陳彥文已同意被告承購 系爭不動產，則本件買賣契約之重要之點即買賣標的及買賣 價金，原告陳彥文與被告已達成合意。又被告於103 年1 月 10日再簽立系爭承買確認書，有系爭承買確認書可憑（見本 院卷一第10頁），核其內容應係原告陳彥文與被告就系爭不 動產買賣契約成立後所為之約定，即其性質應屬買賣契約之 附件。申言之，被告依系爭承買確認書而交付系爭支票補足 定金，並約定簽訂不動產買賣契約書面之時間，實乃為上揭 已成立生效買賣契約之補充。 ⒊綜上，足認原告陳彥文及被告分別委任原告騏億公司為代理 人，並同意其為買賣雙方之代理人，藉由原告騏億公司之居 間，本件買賣契約之重要之點即買賣當事人、買賣標的及買 賣價金，原告陳彥文與被告均已達成合意，至於有關履行契 約之其他細節部分，雖尚待雙方磋商並補簽訂書面之不動產 買賣契約書，惟此不影響及業已成立生效之上開買賣契約。 故揆諸首開規定，應認原告陳彥文與被告間就系爭不動產之 買賣，其買賣契約業已成立生效。 ㈡至被告抗辯其簽立系爭承買確認書時，未見系爭預售合約， 原告騏億公司之人員於其簽約前佯稱僅需負擔1,000,000 元 至2,000,000 元，在簽約後，竟要求其在103 年1 月23日時 一次給付4,220,000 元，倘其知悉需一次給付4,220,000 元 ，即將不會簽立系爭承買確認書，故其意思表示有錯誤，且 受原告騏億公司詐欺，並其簽立系爭承買確認書時，係在輕 率、急迫下所為，依民法第88條、第92條第1 項及第74條第 1 項規定，其所為簽立承買確認書之意思表示均應予撤銷云 云。惟查： ⒈證人即原告騏億公司業務員吳江鵬到庭證稱被告在102 年12 月底先透過看到網路才電話詢問亞昕晴空樹預售屋，復來店 裡洽談坪數、價位；被告在103 年1 月2 日來店洽談時，即 簽署1 份不動產買賣意願書委託斡旋，該次未達到屋主即原 告陳彥文委託銷售金額，當天有將系爭不動產之不動產說明 書及系爭預售合約提供給被告；於103 年1 月5 日、6 日時 有約屋主與被告見面談，但被告要一坪350,000 元價購，屋 主不賣；於103 年1 月9 日被告在簽立系爭買賣意願書付斡 旋後，其有跟屋主談，經屋主確認，此次有提供不動產說明 書及系爭預售合約給被告，並跟被告提及換約時要一次給付 400 多萬元，即屋主付給建商及差價，但實際金額不確定， 因屋主沒有確定開工款係由屋主或被告負擔；因為該建案之 前有仲介其他戶，大約知道換約需付400 多萬元；其至103 年1 月20日才確定換約時，被告要準備4,220,000 元等語（ 見本院卷二第127 頁至第131 頁），足見被告係經由網路獲 得系爭不動產之銷售資訊，主動與原告騏億公司洽談，並委 請其與原告陳彥文斡旋；且在簽立系爭買賣意願書及承賣確 認書前，早已有委託原告騏億公司代為斡旋，及與原告陳彥 文當面洽談未果之情；證人吳江鵬亦已提供被告系爭不動產 之說明書及預售合約，並告知系爭預售合約後續需換約，及 應準備之大致金額，惟因就系爭預售合約之開工款尚無法明 確由原告陳彥文或被告負擔，而致無法確定被告換約時應提 出之明確金額。 ⒉證人即原告騏億公司業務員蘇曉婷證稱其在103 年1 月9 日 被告簽約前，有說系爭不動產成交後要準備400 多萬元，因 為卡在開工款應由何人負擔，所以正確數字不清楚，其之前 處理該社區其他住戶換約就在400 萬到500 萬元間等語（見 本院卷二第133 頁），可知證人蘇曉婷在被告簽立系爭買賣 意願書前亦業已告知其在日後系爭預售屋換約時，應準備40 0 多萬元乙事。 ⒊觀諸被告與證人蘇曉婷間Line對話內容，其於103 年1 月18 日至19日之對話內容，均在討論被告何時辦理系爭預售合約 換約之時間；於103 年1 月20日之對話內容，證人蘇曉婷之 內容分別為：「差價部分是272 萬，屋主已繳給建設公司15 0 萬，共422 萬，要在換約時候用台資本票或銀行本票給付 ，何姐因為屋主有說到原約定時間是23號，那你覺得我們要 約幾號比較方便？」、「何姐一般換約都要在換約的時候一 次付清，因為屋主在換約過後就沒有房屋合約上的權利，所 以換約就等同所有權權利的轉移，那我該怎麼幫你跟屋主溝 通呢？」、「何姐，我會盡量跟屋主溝通看看，明天我會去 找他，看怎麼樣再跟你說喔」，而被告均為語音留言型態； 於103 年1 月21日至22日之對話內容，則在討論換約之時間 ，及若延期換約是否補足定金等情，有該對話紀錄附卷可參 （見本院卷二第104 頁至第112 頁），可見被告在簽立系爭 買賣意願書及承買確認書後，其後與證人蘇曉婷間對話均在 於討論系爭預售屋換約之事宜，被告顯然就系爭不動產係為 預售屋乙情知之甚詳，且明白尚需辦理系爭預售合約之換約 事宜，益足見被告知悉系爭不動產非屬「紅單」（即購屋預 約單）之買賣。又證人蘇曉婷雖在103 年1 月20日始將換約 時被告應支付金額明確告知，但被告知悉後係以語音留言型 態回應，尚無法得知該留言內容，惟就其後之Line對話紀錄 均在討論系爭預售合約換約時間是否延期、定金是否提高等 節，可見被告並未就換約時應先交付4,220,000 元乙節再予 多加爭執。況被告既知系爭不動產為預售屋，並非成屋，且 多次出價斡旋，對於系爭不動產之交易型態顯非毫無所知， 衡情原告陳彥文既將之出售當以獲取價差為主，是堪認被告 當應知悉系爭不動產換約時，本應給付價差及原告陳彥文已 付予亞盺公司之款項予原告陳彥文甚明。 ⒋綜上，足徵被告在簽立系爭買賣意願書、承買確認書前，即 已確實知悉系爭不動產為預售屋，且之後需辦理系爭預售合 約換約事宜，而證人吳江鵬及蘇曉婷在被告簽立系爭買賣意 願書、承買確認書前，復均已將日後辦理換約時應支付原告 陳彥文之大約金額告知被告，亦提供系爭預售合約供被告參 酌，是以被告簽立系爭買賣意願書、承買確認書時，其意思 表示並無錯誤，亦未受原告騏億公司詐欺等情，堪以認定， 被告復未舉其他事證證明其簽立系爭承買確認書時之意思表 示有錯誤或受詐欺等情，是其所辯簽立系爭承買確認書時之 意思表示有錯誤或受詐欺云云，即屬無據。又本件系爭不動 產買賣之交易過程，除係被告主動委託原告騏億公司與原告 陳彥文斡旋洽談購屋事宜外，在此之前被告並已有多次出價 經驗，始與原告陳彥文達成本件買賣之合意，可見被告顯非 出於輕率、急迫而簽立系爭承買確認書，是被告抗辯其係因 輕率、急迫而簽立系爭承買確認書云云，亦顯不可採。 ㈢被告復抗辯其簽立系爭承買確認書時，未給予3 日以上之審 閱期，而依消費者保護法規定為無效云云。惟查： ⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之 合理期間，供消費者審閱全部條款內容，違反前項規定者， 其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契 約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約 條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定 型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1 定有明文。 另行政院消費者保護委員會第99次委員會議亦通過「不動產 委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，其中第1 條 第1 項規定不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3 日，違反該規定者，該條款不構成契約內容。惟上開規定之 立法理由，在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契 約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳 細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約 審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者 未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契 約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營者成立契約 關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止 消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則， 尚無不可。再者簽約後企業經營者已經將上述定型化契約交 付予消費者，消費者隨時得查閱契約條款，有隨時瞭解契約 條款之機會，在經過相當合理之期間後，消費者未曾主張契 約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約 條款之不公平處，則此時已難謂消費者係於倉促間未及深慮 訂立契約而不知其契約之相關權利義務，致所訂立之契約有 失公平之虞。是以如有上述情形，則企業經營者縱於簽約前 未給予消費者3 日以上之契約審閱期，亦應認為上述契約審 閱期之瑕疵已經補正，消費者不得於事後再以違反審閱期間 之規定為由，主張契約條款因違反審閱期而排除契約條款之 適用。 ⒉查系爭承買確認書首欄即載明：「依據內政部公告：本契約 書審閱期間為三日以上，違反前開規定，該條款不構成契約 內容，但買方得主張該條款仍構成契約內容。買方於簽訂本 契約時：⑴業已行使契約審閱期權利，並充分瞭解契約內容 。⑵業已當場充分瞭解契約內容，無需另行攜回審閱。貴客 簽署。」，被告則於選項⑴勾選，並於「貴客簽署」處簽名 蓋章確認，此有系爭承買確認書存卷可稽（見本院卷一第10 頁）。是以原告騏億公司業以上開文字充分告知被告就契約 審閱所具有之權利義務，而依其文字所在位置與標示情形， 實甚為明顯而具提醒作用，被告自無不明瞭於該處簽名所為 約定之內容之理。而上開選項⑴、⑵所載內容，就委託人是 否已行使3 日以上契約審閱權之情形雖有不同，然對於委託 人以此表明已充分瞭解契約內容乙節則無二致，故縱使被告 簽認上開選項⑴關於已就系爭承買確認書行使3 日以上契約 審閱權之內容，與實際上其簽署之情形有所不符，然仍足以 認定其係基於個人考量而放棄審閱期間之權利，進而簽章同 意。遑論被告係早於102 年12月間即透過網路與原告騏億公 司聯絡，表達有意購買系爭不動產，並曾委託原告騏億公司 於103 年1 月2 日之前與原告陳彥文多次協商，然均因買賣 價金未能合致而未成交，本件係再次簽立系爭買賣意願書委 請原告騏億公司斡旋與原告陳彥文協調後，始簽立系爭承買 確認書乙節，已如前述，並為被告所自承明確（見本院卷二 第95頁），且被告確實於103 年1 月2 日曾與原告騏億公司 簽立不動產買賣意願書等情，亦有該不動產買賣意願書在卷 （見本院卷二第90頁），足見被告對於系爭不動產確實多次 委託原告騏億公司與原告陳彥文協調，對於此種定型化契約 簽訂之過程及是否應有審閱期，應知之甚詳，則被告依其先 前委託原告騏億公司購買系爭不動產之實際經驗，及系爭承 買確認書關於審閱權之前開記載方式，被告於簽約前顯然可 充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其已享有能認識 契約權利義務關係之合理審閱期間，參以其復未舉證以證明 原告騏億公司限制被告必須於何時在契約書上簽名及交回， 足見其已充分瞭解契約內容。則其既仍在上開選項⑴簽認， 堪認其係在原告騏億公司已告知得攜回詳細審閱契約之情形 下，有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後，基於個 人之考量而選擇放棄審閱期間，同意簽立系爭承買確認書。 再者，被告於103 年1 月10日簽約後，已處於可隨時查閱系 爭承買確認書之狀態，而自簽訂系爭承買確認書後至其於10 3 年7 月18日提出本件民事答辯狀之偌長期間，被告均未曾 向原告騏億公司反應系爭承買確認書審閱權遭剝奪，則縱使 原告騏億公司在簽約前未給予被告審閱期，依前開說明其瑕 疵亦業經補正。是被告事後仍執消費者保護法第11條之1 審 閱期之規定，而抗辯主張系爭承買確認書因實際上未經3 日 以上之審閱，違反消費者保護法第11條之1 所定關於審閱期 間之規定，應為無效云云，自無足取。 五、關於「原告騏億公司請求被告給付177,000 元，有無理由？ 」部分： ㈠查「買方（即被告）承諾應於買賣成交時，給付成交總價款 百分之壹之服務報酬予受託人（即原告騏億公司），於簽訂 不動產買賣契約時以現金一次給付，絕無異議。若可歸責於 買方之事由致無法完成簽訂契約者，買方仍應依前開規定給 付服務報酬予受託人。」，系爭承買確認書第4 條定有明文 （見本院卷一第10頁）。 ㈡次查，本件原告陳彥文與被告經由原告騏億公司之居間仲介 ，達成系爭不動產之買賣，該買賣已有效成立等情，業如前 述。而被告書立系爭承買確認書時，並無所謂意思表示錯誤 、受詐欺或出於輕率、急迫之情，系爭承買確認書並無得撤 銷原因乙節，亦如前述。參以本件係因被告未依約定時間至 原告騏億公司處，完成系爭不動產買賣契約書面之簽訂等事 宜，有證人吳江鵬之證述、被告與證人蘇曉婷間之Line對話 內容在卷可證，且為被告所不爭執。是以，承前所析，本件 系爭不動產既業經原告騏億公司居間仲介而已成立買賣契約 ，且後續無法完成書面契約之簽訂等事宜，復係可歸責於被 告所致，則依系爭承賣確認書第4 條約定，原告騏億公司自 得請求被告給付服務報酬。 ㈢從而，原告騏億公司主張依系爭承買確認書第4 條約定，被 告應給付服務報酬，並依系爭不動產成交總價百分之1 計算 ，於法即屬有據。是原告騏億公司主張被告應給付服務報酬 177,000 元（計算式：17,700,000元×1%＝177,000 元）與 原告騏億公司，為有理由，應予准許。 六、關於「原告陳彥文請求被告給付500,000 元，有無理由？」 部分： ㈠原告陳彥文主張依定金契約請求被告給付500,000 元云云。 然查： ⒈按支票係謂發票人簽發一定之金額，委託金融業者於見票時 無條件支付與受款人或執票人之票據，票據法第4 條第1 項 定有明文。依上開規定，金融業者於見票時，即應依委任契 約約定支付票面金額予受款人或執票人，故支票雖非金錢， 然性質上亦非屬信用工具，而係有價證券、金錢證券、支付 證券，有其面額之價值，即以支票為支付工具者，乃為金錢 給付之代替物，於交付支票時，生與給付金錢相同之效力， 倘當事人間係以該面額所表彰之金錢價值，充為定金之交付 ，本諸契約自由之原則，應為法之所許。又按債權人受領他 種給付以代原定之給付者，其債之關係消滅，民法第319 條 定有明文。 ⒉本件原告陳彥文委託原告騏億公司代為銷售系爭不動產，被 告則為購買系爭不動產，於103 年1 月10日交付系爭支票予 原告騏億公司收執作為定金等情，已如前述，足見被告係以 支付定金之意思而交付系爭支票，而原告騏億公司亦以系爭 支票係供作定金之意思而收受，堪認兩造間有以系爭支票充 作定金代物清償之意思。故本件定金契約之要物性，依民法 第319 條規定之效果，實已具備，被告已交付本件買賣之定 金。是原告陳彥文再主張依定金契約約定，請求被告應給付 500,000 元云云，自無理由。 ㈡原告陳彥文復主張被告違約，而應給付違約金500,000 元等 語，經查： ⒈按民法第98條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意 ，不得拘泥於所用之辭句。」。是解釋契約，應探求當事人 立約時之真意，而探求當事人之真意，本應通觀契約全文， 並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信 原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察，不得 拘泥字面或截取書據中一、二語，任意推解，致失當時立約 之真意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第28號 判例、19年上字第453 號判例、79年度台上字第2080號裁判 要旨參照）。 ⒉查系爭承買確認書第6 條第1 項約定：「如因可歸責於買方 之事由致無法完成簽訂契約者，定金由賣方沒收；如係可歸 責於賣方之事由致無法完成簽訂契約者，賣方應加倍返還買 方所付之定金。」，有系爭承買確認書在卷可憑（見本院卷 一第10頁），其係就可歸責買方或賣方之事由致無法完成簽 訂契約時，約定效果分別為「沒收定金」及「加倍返還定金 」，顯係就買賣雙方有上述違約情事約定違約金，且系爭承 買確認書第6 條即為「違約罰責」之約定，況原告陳彥文亦 主張上開規定應屬違約金性質，是以經探求當事人真意，上 開關於沒收定金之約定，核其性質當屬債務不履行之違約金 無訛。另原告陳彥文與被告就系爭不動產成立買賣關係後， 仍需簽訂書面之不動產買賣契約書，且系爭不動產為預售屋 ，亦需向建商辦理更換系爭預售合約等事宜，此由系爭承買 確認書第3 條約定、證人蘇曉婷與被告間Line對話內容、證 人吳江鵬及蘇曉婷之證述可知。然被告未於兩造約定時間即 103 年1 月23日辦理簽訂不動產買賣契約書及系爭預售合約 換約事宜，且無正當理由，顯有可歸責被告事由致無法完成 簽訂不動產買賣契約之書面，是被告即屬違反系爭承買確認 書所定義務，原告依系爭承買確認書第6 條第1 項主張被告 負違約罰責，應屬有據。 ⒊原告陳彥文請求被告給付500,000 元之違約金雖屬有據，然 按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252 條定有明文，故約定之違約金過高者，不論當事人係提 起核減違約金之訴或提起給付之訴，而於訴訟中請求法院酌 減或法院依職權酌減之，均無不可（最高法院84年度台上字 第2172號判決意旨參照）。又法院判斷當事人約定之違約金 是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受 損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害 顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠 償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判 決意旨參照）。從而，如當事人約定之違約金過高而顯失公 平，法院即應依誠信原則予以檢驗。查本件因可歸責於被告 之事由而致違約，已如前述；依系爭承買確認書第6 條第1 項：「如因可歸責於買方之事由致無法完成簽訂契約者，定 金由賣方沒收。」之約定，被告所繳定金500,000 元，占買 賣價金百分之2.8 ，爰斟酌社會經濟情況及兩造利益衡平狀 態，審酌被告與原告陳彥文締結買賣契約時（即103 年1 月 9 日），至原告陳彥文沒收定金並提示系爭支票而遭退票日 （即103 年1 月28日），期間約20天，參照社會一般交易交 易秩序遲延違約罰則，類推適用民法第233 條第1 項、第20 5 條所定，遲延債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依 法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，從其約定； 而當事人得約定遲延利率最高法定限制為年息百分之20等情 ，則以系爭不動產總成交價17,700,000元計算20天遲延利息 上限約為196,667 元之標準觀之，本院認兩造約定之500,00 0 元違約金，應予酌減為200,000 元，始為適當。是原告陳 彥文於此範圍內請求被告給付違約金，始屬允當。逾此部分 ，即無從准許。 七、綜上所述，本件原告騏億公司依系爭承買確認書第4 條，請 求被告給付報酬177,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即10 3 年3 月26日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息 ，為有理由，應予准許。原告陳彥文依系爭承買確認書第6 條第1 項前段，請求被告給付違約金200,000 元，及自起訴 狀繕本送達翌日即103 年3 月26日起至清償日止，按年息5% 計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；原告陳彥文逾 此部分之請求，則為無理由，應予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併 予敘明。 九、本件原告勝訴部分，係屬所命給付之金額未逾50萬元之判決 ，應依職權宣告假執行，惟被告陳明願供擔保，請准宣告免 為假執行，於法亦無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至 原告陳彥文其餘假執行之聲請，因該部分之訴業經駁回，其 假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。 十、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第85條第1 項後段、第389 條第1 項第5 款、 第392 條，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 4 月 17 日 民事第二庭審判長法 官 黃若美 法 官 葉靜芳 法 官 陳威憲 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院 提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判 費。 中 華 民 國 104 年 4 月 20 日 書記官 尤朝松