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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第2376號 原　　　告　在田實業有限公司 法定代理人　莊淑惠 訴訟代理人　林如君律師 被　　　告　美亞產物保險股份有限公司 法定代理人　李博能 訴訟代理人　王聖舜律師 　　　　　　楊敦元律師 複 代理 人　趙相文律師 上列當事人間減少買賣價金事件，本院於民國104年5月7日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： ㈠原告於民國99年9月27日，向被告購買坐落臺北縣三重市○ ○○段○○○段0000地號（現為新北市○○區○○段000地 號）土地上門牌號碼為新北市○○區○○路0段000巷00號（ 湯城園區）地下室第三層，編號382至387等6個停車位，並 於同年11月15日完成所有權移轉登記；上列車位之買賣價金 約定其中編號384號之車位為新臺幣（下同）95萬元，其餘 每個車位為120萬元，共計695萬元，亦經原告付訖。 ㈡原告近來獲悉，新北市○○○○○於0000000000000 0區00號大樓管理委員會函：據報該建築物現場涉及「停車 位變更」情事。鈞院於103年3月28日以「103年度訴字第239 號」判決認定：該建物停車位之變更，違反建物使用執照及 竣工圖之規範，有未依原核准設置目的及通常使用方法之行 為，已違公寓大廈管理條例第8條第1項第2款、第9條第2項 規定。賣方出售違法變更之車位，買方自得解除買賣契約。 原告獲悉前揭判決及公函後發現：上列6個車位，在「竣工 圖」的原始編號為：225、227、229、231。被告違法將4個 車位變更為6個車位出售，致6個車位寬度分別僅有213公分 至217公分，顯違內政部發布「建築技術規則建築設計施工 編」第60條第1款，停車位寬度須2.5公尺之規定，並違建築 法第73條第2項規定，公寓大廈管理條例第8條第1項第2款、 第9條第2項規定。又新北市政府工務局已於103年12月18函 覆鈞院，385、386、387原核准2停車位現場增設為3個停車 位，各個停車位寬度平均值未達法定停車位尺寸；384為未 經核准擅自增設停車空間；現場涉及未經核准擅自變動停車 空間變更與原核准內容不符，已違反建築法第73條第2項、 建築技術規則建築設計施工編第60條規定。 ㈢被告並未舉證於81年間與前手交易上列車位時，車位已遭變 更為6個。況上列車位登記為全體區分所有權人共有之「防 空避難室兼停車場」，該法定車位雖可約定專用，然並無獨 立性，對造擅自增設車位，已違公寓大廈管理條例第9條第2 項規定，而使原告面臨被主管機關依同法第49條第1項第2款 裁處罰鍰之風險。觀諸92年6月5日修正前之建築法第73規定 ：「建築物非經領得使用執照，不准接水、接電或申請營業 登記及使用；非經領得變更使用執照，不得變更其使用。」 ，從而，增設法定車位之變更使用，無論係按建築法修正前 後之規定，皆應申請變更使用執照，對造所提內政部之行政 解釋已抵觸原有法律規定，並不可採。上列車位之瑕疵，讓 原告受有被主管機關依同法第91條裁處罰鍰之風險，無法正 常交易，顯屬重大。且按台灣高等法院99年度上更㈠字第12 8號判決實務見解亦認，擅自增設車位亦違修正前建築法第 73條後段規定：「建築物非經領得變更使用執照，不得變更 其使用。」，故本件無論適用建築法之新舊法規定，被告都 應負瑕疵擔保責任。 ㈣兩造間房地產買賣契約書（下稱系爭契約）第2條約定：「 本買賣標的物如有未依法申請增、加建之建物（定著物或工 作物）亦包括在買賣範圍內，買、賣雙方應於附件之現況確 認書互為確認，買方充分認知該範圍有被拆除或其他危險， 並願於交屋後承擔一切責任。」，然被告並未於「買賣房屋 現況確認書」說明上列增設車位之狀況，被告自無從依系爭 契約第9條主張免除瑕疵擔保責任。且因系爭契約並未註明6 個車位的面積、位置，原告根本無法知悉6個車位係由原使 用執照核准的4個車位所增設，也不知車位大小有違建築技 術規則建築設計施工編第60條規定。原告係因鈞院103年度 訴字第239號判決內容而知悉，上列車位有違規增設之情形 ，新北市工務局對於是否有增設車位都須親自到場，詳細對 照原始竣工圖才能確認，此顯為通常之檢查不能發見之瑕疵 。原告知悉瑕疵後，遂於103.6.3委請林如君律師發函通知 ，確已盡買受人之檢查通知義務。 ㈤系爭契約第2條、第3條既約定：本件買賣標的包含地下三層 共6個車位，顯見買賣價款確實包含車位部分，而當時係由 原告公司負責人莊淑惠向對造委託之仲介開價：因384號車 位面積較小，願以95萬元買入，其餘車位願以120萬元買入 ，此價格亦與實價登錄之價格相符，且莊淑惠已於本審104 年2月25日證稱：「本件買賣締約的經過及內容是房子的部 分一坪14萬含仲介費，另外有六個車位，一個車位95萬，另 外五個車位每個車位120萬，95萬的車位比較小。」，足證 本件兩造協商買賣價金係以建物每坪14萬元，權狀面積（不 含車位）223.37坪，計算為3127萬1800元；「384」號車位 95萬元，其餘車位120萬元，含車位共計3822萬1800元，其 中扣除原告給付瑞普國際物業股份有限公司仲介費37萬8400 元，應給付買方3784萬3400元。買方同意去尾數，兩造終於 99.9.27「房地產買賣契約書」議訂價金（含車位）3784萬 元。此可參考兩造簽約前所立要約書之「標的條件」：每坪 總價約20萬元，車位單價為130萬元可以佐證。上列使用執 照許可範圍，原告購入之標的僅有4個合法車位，故請求返 還逾付兩個車位的價金215萬元（95萬元+120萬元）。 ㈥爰依民法第354條第1項、第359條規定，提起本訴等語。併 為聲明：⒈被告應給付原告215萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起、至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉ 原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠上列停車位於81年3月31日即已存在。被告合併前之中央產 物保險股份有限公司（下稱中央產險公司）於81年底始取得 系爭停車位，而當時即為6個停車位，此觀81年12月15日上 列房地之預售屋交屋通知單分別記載6個停車位之交屋款為 ：「車位、交屋款 B382：2萬 B383：2萬 B384：2萬 B 385：2萬 B386：2萬 B387：2萬」即明，且交屋通知單所 載之停車位編號並與本件系爭停車位之編號相同。縱使系爭 停車位與使用執照、竣工圖不一致，亦屬被告合併前之中央 產險公司於81年間取得上列停車位以前即已增加劃設，而建 築法第73條第2項規定係於92年6月5日修正，上列停車位並 無違法變更使用問題。蓋內政部營建署104年4月9日營署建 管字第0000000000號函明確表示：「有關目前已領有使用執 照之建築基地其法定空地上原核定停車空間調整或變更使用 應如何辦理之相關事宜，經查仍應依本部101年10月17日內 授營建管字第0000000000號函辦理」；內政部101年10月17 日內授營建管字第0000000000號函則表示：「按中央法規標 準法第18條規定，變更使用應依其行為時之法規辦理，是其 檢討法令如有變更時，應依申請變更使用時之法令規定辦理 。…又92年6月5日本法（第73條規定）修正前建築物『‥在 原核准之停車空間範圍內，劃設增加之停車位數，如不涉及 其他使用間之變更，應無須辦理變更使用。‥』，分別為本 部98年6月23日內授營建管字第0000000000號函、88年10月1 8日台88內營字第0000000號函及86年7月31日台（86）內營 字第0000000號函（如附件）明釋在案。」。縱使上列停車 位之劃設情形與使用執照、竣工圖不一致，惟該劃設既屬在 原核准之停車空間範圍內，將停車位數由4個劃設增加為6個 ，並未涉及其他使用空間之變更，依上開內政部101年10月1 7日內授營建管字第0000000000號函釋之見解，上列停車位 無須辦理變更使用，自無原告所稱違法變更使用之瑕疵可言 。上列停車位之設置目的即為供停車使用，被告並無改變其 停車使用之目的，則原告指稱系爭停車位有違反公寓大廈管 理條例第8條第1項第2款及第9條規定云云，委無可採。 ㈡新北市政府工務局103年12月18日北工使字第0000000000號 函未察建築法第73條第2項規定於92年6月5日修正前後之差 異，且上列停車位於92年6月5日修法之前即為6個等情事， 遽認上列停車位未經核准擅自變動停車空間云云，顯有違誤 ；再者，該函未查99年5月19日修正前建築技術規則建築設 計施工編第60條規定為：「每輛停車位為寬二‧五公尺，長 六公尺；大型客車每輛停車位為寬四公尺，長十二公尺。但 設置於室內之停車位，其二分之一車位數，每輛停車位寬度 及長度各寬減二十五公分。」，有大停車位（寬度為2.5公 尺）及小停車位（寬度為2.25公尺）之區分，概以2.5公尺 為基準，認定系爭停車位之385、386、387停車位寬度未達 法定停車位尺寸云云，自有違誤，本案中自不得用以證明上 列停車位有何違法變更使用之瑕疵。 ㈢系爭契約第11條：「買賣雙方於99年11月18日交屋、交車位 完成」。原告並於系爭契約所附之「交屋確認書」簽署載明 ：「確於民國99年11月18日點交無誤。」、「2個出租車位 7350」、「4個車位360x4=1440」，可見交屋當時雙方已就 上列6個停車位進行點交完畢。上列停車位之寬度係原告受 領當時依一般檢查程序即可立即得知，原告既然於上列停車 位點交時表示確認無誤，並於系爭契約所附之買賣房屋現況 確認書及交屋確認書用印，未就上列停車位寬度即時表示意 見，應視為原告已承認其受領之上列停車位，原告自不得再 以上列停車位寬度不足而請求被告負瑕疵擔保責任。況原告 在簽訂系爭契約前，即曾經多次擔任上列停車位所在「湯城 商業園區管理委員會」之委員，可見原告在兩造簽訂買賣契 約前，對於上列停車位之現況及劃線情形即必然知悉。則原 告主張渠對於上列停車位之現況不清楚云云，顯無可採。 ㈣系爭契約第9條第2項：「有關本標的物之瑕疵擔保責任，買 賣雙方同意依現況交屋，賣方不負任何瑕疵擔保責任（含漏 水）。」。因此，兩造既有特約免除被告之瑕疵擔保責任， 縱使（僅假設語）系爭停車位有瑕疵，原告亦不得請求被告 負瑕疵擔保責任而主張減少買賣價金。又系爭契約第9條第2 項並無約定被告應先說明狀況後始得免除瑕疵擔保責任，原 告之主張於形式上即與系爭契約約定不符，自無可採。系爭 契約第2頁第1行至第2行是針對「設備」部分進行約定，系 爭契約第2頁第3行至第5行則是針對「未依法申請增、加建 之建物（定著物或工作物）」部分進行約定，均無包含系爭 車位，原告自無從以該約定而為任何主張。況系爭契約第2 頁第1行至第5行所稱「應於附件之現況確認書互為確認」， 無非是指如買賣房屋現況確認書上有特別記載之事項，被告 始須負責，否則被告一概不負責，此觀買賣房屋現況確認書 僅記載「10F之6外牆漏水，內部油漆由美亞負責處理，其餘 由承買人自行處理，與美亞無關」自明。 ㈤系爭契約買賣價款僅區分土地及建物價款，車位並包含於建 物價款內，並無另行約定系爭停車位之價款，此觀系爭契約 第3條：「本買賣總價款為新台幣參仟柒佰捌拾肆萬元整。 土地、建物（含停車位）分別如下：一、土地價款：…二、 建物價款：…。」即明。原告主張兩造合意停車位買賣價金 為編號384車位95萬元，其餘每個車位120萬元云云，顯然與 系爭契約所載內容不符，原告不得主張減少買賣價金215萬 元。原告雖提出證物10第4張之「標的條件」，主張車位單 價為130萬元云云。惟證物10第4張並非雙方要約書之內容， 且亦無任何騎縫，被告對證物10第4張之形式上予以否認。 況且證物10第4張係記載「車位總價」，並無記載「車位單 價」；證人莊淑惠雖證稱原告與瑞普公司於99年9月7日並未 簽署任何文件，僅口頭約定價格，其中一個車位95萬元，其 餘每個車位120萬元云云。惟原告證物10之要約書第2頁清楚 載明：「買方在田實業有限公司於99年9月7日12時簽訂本要 約書」，而要約書第2條亦僅約定總價款，並無單獨約定上 列車位之價格。又原告一方面以證物10第4張之「標的條件 」，主張車位單價為130萬元，另一方面又以莊淑惠之證述 內容主張其中一個車位95萬元，其餘每個車位120萬元云云 ，二者顯然衝突矛盾，自無可採等語，資為抗辯。併為答辯 聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保免 予假執行。 三、兩造不爭執之事實（堪信為真）： 原告於99年9月27日與被告簽立系爭契約，向被告購買坐落 臺北縣三重市○○○段○○○段0000地號（現為新北市○○ 區○○段○○○○號）土地及其上門牌號碼為新北市○○區○ ○路0段000巷00號10樓之4、10樓之5、10樓之6、10樓之7之 房屋（計4戶房地），暨門牌號碼為新北市○○區○○路0段 000巷00號之地下室三層編號為382、383、384、385、386、 387共6個停車位（建號現為：新北市○○區○○段○○○○○號 ），並於99年11月15日完成所有權移轉登記及交付。此有兩 造簽立之「要約書」、系爭契約、買賣房屋現況確認書、交 屋確認書、建物及土地所有權狀附卷可稽（見本院卷第101- 103頁、第8-17頁、第74-75頁）。 四、本院得心證之理由： ㈠按「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得 主張任何權利」、「出賣人不履行第348條至第351條所定之 義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利」 、「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移 轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出 賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契 約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買 受人僅得請求減少價金。」，民法第349條、第353條、第35 4條、第359條定有明文。 ㈡原告於99年9月27日與被告簽立系爭契約，向被告購買上列 門牌號碼為新北市○○區○○路0段000巷00號之地下室三層 編號為382、383、384、385、386、387共6個停車位（建號 現為：新北市○○區○○段○○○○○號），並於99年11月15日 完成所有權移轉登記及交付等情，已如前述。又建築法第73 條第2項前段：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變 更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、 防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不 合之變更者，應申請變更使用執照。」及現行建築技術規則 建築設計施工編第60條第1項第1款前段：「停車空間及其應 留設供汽車進出用之車道，規定如下：一、每輛停車位為寬 二點五公尺，長五點五公尺。」，上列門牌號碼為新北市○ ○區○○路0段000巷00號地下室第3層樓建築物停車位，領 有81使字第566號使用執照，依該執照所示，該地下3層原核 准用途為「防空避難室兼停車場」。經新北市政府工務局現 場勘查比對原核准竣工圖說：⒈竣工圖說停車位編號225、2 27、229、231等4個停車位，現況已擅自調整並超出原停車 格範圍，變動為編號382、383、384、385、386、387等6個 停車位。⒉竣工圖說停車位登載為250×600（公分），經現 場測量：⑴382、383停車位總寬度尚符合規定，惟長度大於 法定尺寸並超出竣工圖原停車格範圍。⑵385、386、387原 核准2個停車位，現場增設為3個停車位，各個停車位寬度平 均值未達法定停車位尺寸，長度大於法定停車位尺寸並超出 竣工圖原停車格範圍。⑶384為未經核准擅自增設停車空間 。⒊綜合上述，現場涉及未經核准擅自變動停車空間，變更 與原核准內容不符，已違反。另經詢問結果，尚無涉及至於 公寓大廈管理條例等情，亦有新北市政府工務局103年12月 18日北工使字第0000000000號函及檢附之竣工圖附卷可稽（ 見本院卷第84-88頁），且上列停車位原核准用途為「防空 避難室兼停車場」（見本院卷第48頁），顯非僅供停車場之 用，如擅自變動或增設停車空間，將影響防空避難空間。綜 上足見，上列6個停車位係由竣工圖說停車位編號225、227 、229、231等4個停車位變動或增設而來，現場涉及未經核 准擅自變動停車空間，變更與原核准內容不符，已違反建築 法第73條第2項前段及建築技術規則建築設計施工編第60條 第1項第1款前段規定（但無涉及至於公寓大廈管理條例）， 核屬權利之瑕疵，並非物之瑕疵。被告辯稱縱使上列停車位 之劃設情形與使用執照、竣工圖不一致，惟該劃設既屬在原 核准之停車空間範圍內，將停車位數由4個劃設增加為6個， 並未涉及其他使用空間之變更，依上開內政部101年10月17 日內授營建管字第0000000000號函釋之見解，上列停車位無 須辦理變更使用，自無原告所稱違法變更使用之瑕疵可言等 語，即屬無據，尚無可採。 ㈢被告合併前之中央產險公司於81年間取得上列6個停車位， 此觀81年12月15日系爭房地之預售屋交屋通知單及其附件（ 見本院卷第114-115頁）分別記載6個停車位之交屋款為：「 車位、交屋款 B382：2萬 B383：2萬 B384：2萬 B385 ：2萬 B386：2萬 B387：2萬」即明，且上列6個停車位於 81年3月31日已存在，亦有湯成商業園區管理委員會104年4 月15日（104）湯管秘字第016號函及使用執照附卷可稽（見 本院卷第138頁正反面），足見上列停車位自被告於81年間 購買取得當時即為6個，並非被告於買受後自行變更或增設 。 ㈣矧上列6個停車位既係由竣工圖說停車位編號225、227、229 、231等4個停車位變動或增設而來，現場涉及未經核准擅自 變動停車空間，變更與原核准內容不符，已違反建築法第73 條第2項前段及建築技術規則建築設計施工編第60條第1項第 1款前段規定（但無涉及至於公寓大廈管理條例），核屬權 利之瑕疵，並非物之瑕疵；上列停車位自被告於81年間購買 取得當時即為6個，並非被告於買受後自行變更或增設，姑 不論本件被告是否具有可歸責之事由，縱認被告具有可歸責 之事由，亦屬權利之瑕疵範疇，依民法第353條規定，為買 受人之原告亦應依關於債務不履行之規定，行使其權利。詎 原告逕予主張被告違法將4個車位變更為6個車位出售，現場 涉及未經核准擅自變動停車空間變更與原核准內容不符，已 違反建築法第73條第2項、建築技術規則建築設計施工編第 60條規定。上列車位之瑕疵，讓原告受有被主管機關依同法 第91條裁處罰鍰之風險，無法正常交易，顯屬重大。被告應 負瑕疵擔保責任。依民法第354條第1項、第359條規定，請 求被告減少價金等語，顯有未合，殊無可取。 ㈤更退一步言之，本件縱認上列6個停車位亦屬物之瑕疵。惟 依兩造間系爭契約第9條第2項：「有關本標的物之瑕疵擔保 責任，買賣雙方同意依現況交屋，賣方不負任何瑕疵擔保責 任（含漏水）。」（見本院卷第11頁），足見兩造間已有特 約免除被告之瑕疵擔保責任。上列6個停車位之停車空間係 屬門牌號碼為新北市○○區○○路0段000巷00號（湯城園區 ）地下室第三層，編號382至387等6個停車位，亦為交屋之 範圍，則依系爭契約第9條第2項，賣方即被告自不負任何瑕 疵擔保責任（含漏水），是縱使（僅假設語）上列停車位有 瑕疵，原告亦不得請求被告負瑕疵擔保責任而主張減少買賣 價金。又系爭契約第2條：「本買賣範圍包括共用部分之持 分在內，房屋現況包括水電、門窗及固定設備等設施，買、 賣雙方應於附件之現況確認書互為確認，賣方於交屋時應維 持原狀點交。本買賣標的物如有未依法申請增、加建之建物 （定著物或工作物）亦包括在買賣範圍內，買、賣雙方應於 附件之現況確認書互為確認，買方充分認知該範圍有被拆除 或其他危險，並願於交屋後承擔一切責任。」（見本院卷第 9頁），依上列買賣房屋現況確認書、交屋確認書（見本院 卷第14-15頁）所示，上列6個停車位已於99年11月18日完成 現況交付及確認（2個出租車位及4個車位）無訛，自應依系 爭契約第9條第2項之約定，即被告不負任何瑕疵擔保責任（ 含漏水）。是原告主張被告並未於「買賣房屋現況確認書」 說明上列增設車位之狀況，被告自無從依系爭契約第9條主 張免除瑕疵擔保責任等語，亦有未洽。 五、從而，原告依民法第354條第1項、第359條規定，請求被告 給付如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。原告之訴既經 駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此 指明。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條判 決如主文。 中 華 民 國 104 年 6 月 17 日 民事第一庭 法 官 楊千儀 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需 按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定 駁回上訴。 中 華 民 國 104 年 6 月 17 日 書記官 吳育嫻