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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第2459號 原　　　告　翁美連 訴訟代理人　許桂挺律師 被　　　告　伍國基 訴訟代理人　楊政雄律師 上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國103年12月11 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應自民國一百零三年九月一日起，至被告將如附表所示不動 產遷讓返還原告之日止，按月給付原告新臺幣貳拾伍萬壹仟伍佰 陸拾元。 原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以按月提供新臺幣捌萬參仟玖佰元為被告供 擔保後，得假執行；但被告得按月以新臺幣貳拾伍萬壹仟伍佰陸 拾元為原告預供擔保，而免為假執行。 事實及理由 一、原告主張： ㈠原告於民國101年8月23日將其所有坐落新北市○○區○○段 參小段354、354-1、354-2及地上建物，土地面積折合605坪 ，及同段355、355-1、355-2及地上建物（以下簡稱系爭不 動產），土地面積折合592.3坪，出租予被告使用，並分別 簽訂兩份「房地租賃契約書」（以下簡稱系爭租約），租賃 期間均自101年9月1日起，至103年8月31日止，租金則按土 地面積分別計價，每坪各為新臺幣（下同）220元及200元， 合計每月租金為25萬1560元。兩造於系爭租約第5條第1款約 定：「租賃期滿時，乙方應同時將土地及建物遷讓交還…」 ，及第6條約定：「…。期滿時若有拖延搬遷情事，乙方（ 即被告）除願將前述保證金任由甲方（即原告）沒收外，並 願每月以原租金的一倍支付違約金，乙方絕無異議。」 ㈡詎被告於向原告承租系爭不動產後，不僅未經原告同意將系 爭不動產分別轉租予訴外人廖家慧等6人，且於兩造租期103 年8月31日屆滿後，未依約將向原告承租之系爭不動產遷讓 返還原告，反而寄發存證信函通知原告及其轉租之訴外人等 ，請訴外人廖家慧等人將租金交付原告，並未經原告同意逕 稱其與廖家慧等人所簽訂租約之權利讓與改由原告行使云云 ，被告顯係違反兩造所簽系爭租約第5條第1款及第6條之約 定。 ㈢原告自得依系爭租約第6條之約定，請求被告給付自103年9 月1日起至將系爭不動產遷讓返還原告之日止，按每月租金 25萬1560元計算之違約金。另被告於租期屆滿後，繼續無權 間接占有系爭不動產，原告自得同時按月請求被告給付相當 於每月租金25萬1560元之不當得利。原告爰依系爭租約第6 條之約定及民法第179條不當得利返還請求權，請求被告給 付自103年9月1日起，至被告將系爭不動產遷讓返還原告之 日止，每月50萬3120元。 ㈣訴之聲明： ⒈被告應自103年9月1日起，至被告將如附表所示系爭不動 產遷讓返還原告之日止，按月給付原告50萬3120元。 ⒉原告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠原告出租時即已知悉被告將系爭354地號等土地上房屋出租 與第三人之情事，且被告已無間接占有系爭不動產之情事： ⒈被告前就系爭354地號土地，於89年3月3日即與原地主李 進堆簽訂土地租賃契約，租期7年；另就系爭355、356、 357及358地號等土地，亦與原土地所有權人李進堆訂有租 賃契約，租期原為7年，嗣延長至94年5月12日，上開系爭 354、355地號土地由原告於93年3月間以買賣取得，原告 取得系爭2筆土地所有權後，原地主李進堆、買受人即原 告與承租人即被告等3方，分別就354、355地號土地於93 年3月16日簽訂「土地租賃契約增補契約書」2份：就系爭 354地號土地部分約定「原租約之權利及義務翁美連小姐 同意承受」等語，就系爭355地號土地部分約定「翁美連 小姐同意承受原租約之一切權利義務」等語，亦即被告將 系爭土地上房屋出租與第三人之情事，為原告93年間購地 時所知悉，原告同意承受原租約之權利義務。 ⒉兩造於101年8月23日簽訂系爭房地租賃契約第6條約定： 「租期屆滿時，租賃關係當然消滅，視為已表示反對續租 ，乙方應於期滿同日歸還租地及建物，絕不藉詞推諉或有 任何主張，以誠意照原狀搬清交還甲方」等語，即指應按 「簽約時之原狀」返還租賃物。 ⒊系爭土地原來租金每坪新臺幣（下同）200元，而原告在 103年7月間堅持要將租金調漲為每坪280元，兩造因此未 能繼續簽訂租約。被告在知悉原告不再續租之後，隨即於 103年7月29日通知系爭不動產之承租人將終止被告與承租 人之租約，各承租人為①廖家慧：承租新北市○○區○○ 路○巷○○號房屋、②廖素枝：承租同巷40之2號房屋、③廖 森然：承租同巷42之3號房屋、④陳麗楓：承租同巷40之 12號房屋、⑤徐寬仁：承租同巷40之4號、40之6號及40之 8號房屋、⑥德豐塑膠企業有限公司：承租同巷40之10號 、42之1號及42之2號房屋。被告並於103年8月4日以泰山 同榮郵局第155號存證信函通知原告上開情事。 ⒋被告復於103年8月20日以第177號存證信函通知各承租人 「於民國103年9月1日之後請將租金交付翁美連女士；另 於租賃關係終止後，亦請將租賃房屋直接交還翁美連女士 」等語，該函亦寄送給原告。被告於同日另以第179號存 證信函通知原告「三、按占有之移轉，因占有物之交付而 生效力。前項移轉，準用第761條之規定」、「讓與動產 物權，如其動產由第三人占有時，讓與人得以對於第三人 之返還請求權，讓與於受讓人，以代交付」民法第946條 及第761條分別定有明文。本人謹依與台端之租約第12條 及上述民法規定，請台端於103年9月1日（因8月31日為周 日順延）辦理依簽約時之原狀點交，點交後本人即將對於 承租人廖家慧、廖素枝、廖森然、陳麗楓、徐寬仁及德豐 塑膠企業有限公司（負責人謝來忍）等人，依本人與上述 承租人簽訂租約所得行使之權利（包括租賃房屋返還請求 權、給付租金請求權等），讓與台端行使。四、敬請台端 務必於103年9月1日上午10時至現場點交，並將保證金返 還本人」等語。惟原告並未於被告通知點交之日到場，被 告另於103年9月3日再以第188號存證信函通知原告「因台 端已經受領遲延，本人再以本函向台端表示拋棄占有，之 後敬請台端自行管理並請依法行使權利」等語。 ⒌按有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄 其占有。前項拋棄，應預先通知債權人。但不能通知者， 不在此限」民法第241條定有明文。系爭不動產已經原告 受領遲延，被告已經表示拋棄占有，故原告請求被告給付 不當得利及違約金云云，均無理由。 ⒍若認被告應負不當得利及違約金之債務，因目前僅餘其中 承租新北市○○區○○路○巷○○號、40之2號及42之3號三 戶尚未搬遷，其餘均已搬遷，應按比例酌減計收。 ㈡答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判 決，請准提供擔保免為假執行。 三、本院得心證之理由： ㈠原告主張前於101年8月23日將其所有如附表所示系爭不動產 出租予被告使用，並分別簽訂2份系爭租約，租賃期間均自 101年9月1日起，至103年8月31日止，租金則按土地面積分 別計價，合計每月租金25萬1560元，租賃期限屆滿後，被告 並未將系爭不動產返還予原告之事實，為被告所不爭，並有 原告提出系爭租約影本2件為證，自堪信為真實。被告則以 原告於取得系爭不動產所有權後，曾於93年3月16日與被告 及原地主簽訂「土地租賃契約增補契約書」，原告同意承受 原租約之一切權利及義務，原告已知悉被告將如附表所示系 爭房屋出租予第三人之情事，嗣後被告通知承租人將嗣後之 租金交付予原告，及租期終止後將系爭房屋交還原告，被告 既將對於承租人之返還請求權讓與原告，並通知承租人，原 告已依簽約時系爭不動產出租第三人之原狀返還原告，因原 告受領遲延，被告復以起訴狀繕本為拋棄占有之意思表示， 原告請求不當得利及違約金並無理由，且系爭不動產上之房 屋僅餘3戶迄今未搬遷，亦應按占有面積比例酌減之云云資 為抗辯，本院斟酌認定如下： ⒈原告雖曾與被告及原地主於93年3月16日共同簽訂「土地 租賃契約增補契約書」，同時約定原告同意承受原租約之 權利及義務等情，惟依被告所提增補契約書所載內容而觀 ，簽約當事人僅有原告、被告及原地主，並無包括被告轉 租之承租人，且增補契約書開宗明義指明為延續民國86年 5月2日及89年3月3日之土地租賃契約書（並未包括被告轉 租之租賃契約），系爭土地出售予原告後，即日原地主會 同原告與被告會面，確認系爭土地之出租人仍為原告等語 ，顯係為原地主將系爭土地所有權出售予原告後，而原地 主先前已與被告簽訂土地租賃契約書之事，為解決原告是 否願意承受原地主與被告間之租賃契約關係爭議而簽訂增 補約款，故所謂原告同意承受「原租約」之權利義務關係 ，顯係承受前手原地主與被告間之租賃契約關係，並非原 告亦同意承受被告轉租之租賃契約關係甚明，縱或原告買 受系爭土地時，知悉被告將系爭不動產轉租予第三人之事 實，並不當然認為原告已同意承受被告轉租之租賃契約關 係，況若原告當時確已同意承受被告轉租之租賃權，被告 嗣後何需再寄發存證信函予原告及其他轉租承租人，要求 轉租之承租人自103年9月1日起將租金交付予原告，及租 期屆滿後將系爭不動產交還予原告？故被告抗辯原告同意 承受其轉租之租賃契約關係，被告應返還與原告簽約時之 有轉租予第三人之原狀云云，無堪憑採。 ⒉按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455 條前段定有明文。又租賃期滿時，乙方（即被告）應同時 將土地及建物遷讓交還，不得向甲方（即原告）請求遷移 費或任何費用。兩造簽訂之系爭租約第5條第1款定有明文 。承租人被告依約應於系爭租約屆滿即103年8月31日時， 將系爭不動產遷讓交還予原告，被告爰引民法第761條及 第946條之規定，以被告對於轉租承租人之系爭不動產返 還請求權，讓與原告之方式以代遷讓返還租賃物，其前提 必須原告亦同意受讓該返還請求權以代占有移轉時，始能 成立，被告既無法舉證證明兩造確有讓與返還請求權之合 意，單憑被告單方片面寄發存證信函方式為之，難認被告 已將租賃物返還予原告，被告繼之主張因原告受領遲延而 拋棄系爭不動產之占有，於法無據，被告所辯不足採信。 ⒊被告另抗辯系爭不動產目前僅剩廖家慧（承租新北市○○ 區○○路○巷○○號房屋）、廖素枝（承租同巷40之2號房屋 ），及廖森然（承租同巷42之3號房屋）3戶尚未搬離，原 告請求不當得利及違約金應按占有比例酌減云云。本院審 酌兩造所簽訂之2件系爭租約，分別係就原告所有坐落新 北市○○區○○段參小段354、354-1、354-2及地上建物 ，及同段355、355-1、355-2及地上建物分別簽訂租約， 被告抗辯廖素枝（承租房屋坐落於系爭355地號土地）、 廖家慧（承租房屋坐落系爭354、354-1地號土地），及廖 森然（承租房屋坐落系爭354-1、354-2地號土地）承租尚 未搬離之3戶建物，分別坐落於系爭2份租約之租賃標的土 地上，顯見被告並未將系爭不動產上解決全部轉租之轉租 契約，被告迄今亦未將系爭不動產全部交還予原告，故被 告抗辯僅餘3戶未搬遷應按占有面積酌減云云，自不足採 。 ㈡依兩造所簽系爭租約第5條第1款約定：「租賃期滿時，乙方 （即被告）應同時將土地及建物遷讓交還…」，及第6條中 段約定：「…期滿時若有拖延搬遷情事，乙方除願將前述保 證金任由甲方（即原告）沒收外，並願每月以原租金的一倍 支付違約金，乙方絕無異議。」被告既未依上開契約約款於 103年8月31日系爭租約期限屆滿時，將系爭不動產遷讓返還 予原告，原告依上開兩造所簽系爭租約之條款，請求被告自 租賃期限屆滿翌日即103年9月1日起，至其將系爭不動產遷 讓返還原告之日止，按月給付相當於原系爭租約租金數額計 算之違約金25萬1560元，洵屬有據，應予准許。 ㈢承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前 段亦定有明文。依民法第250條第2項規定：「違約金，除當 事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約 定如債務人不於適當期或不依適當方法履行債務時，即須支 付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不 於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。 」本院參諸上開系爭租約約款之文義解釋，認為其明定被告 期滿不搬遷系爭不動產，應按照租金數額1倍之違約金作為 違約之處罰，而未同時約定原告得另行請求債務不履行之損 害賠償以觀，將系爭租約所約定之違約金約款，作損害賠償 預定性違約金之解釋，較符合兩造簽訂系爭租約之本意。 原告既得依系爭租約第6條之約定請求被告按月給付相當於 租金數額之違約金，已如㈡所述，原告受有相當於租金之損 害，亦即被告受占有系爭不動產之利益，已得受填補及返還 ，原告自不得再依據不當得利之法律關係，復向被告請求相 當於租金之利益，原告此部分之請求，洵非有據。 四、綜上所述，本件原告主張依兩造所簽系爭租約第5條第1款及 第6條中段之約定，請求被告自系爭租約期限屆滿之翌日即 103年9月1日起，至被告將如附表所示系爭不動產遷讓返還 原告之日止，按月給付25萬1560元，為有理由，應予准許； 原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。 五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核 原告勝訴部分，並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告 之；至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請即失所 附麗，併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造所為其餘之其他主張、陳述並所提 之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述 ，併予敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 104 年 1 月 22 日 民事第一庭 法 官 張紫能 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀 中 華 民 國 104 年 1 月 22 日 書記官 王波君