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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第2764號 原　　　告　台陸房屋仲介有限公司 法定代理人　詹昭賜 訴訟代理人　范宗熙律師 複代理人　　林志緯律師 被　　　告　鄭陳蜂 被　　　告　曾錦桂 訴訟代理人　賴青鵬律師 被　　　告　安信建築經理股份有限公司 法定代理人　周俊吉 訴訟代理人　邱創智 　　　　　　謝宗興 上列當事人間請求給付仲介服務費事件，經本院於民國105年1月 5日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告鄭陳蜂應給付原告新臺幣壹拾伍萬伍仟元及自民國一百零三 年十月月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 被告曾錦桂應給付原告新臺幣肆拾陸萬伍仟元及自民國一百零三 年十月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告鄭陳蜂負擔百分之十，被告曾錦桂負擔百分之三 十二，餘由原告負擔。 本判決第一項原告以新台幣伍萬元供擔保得假執行，但被告鄭陳 蜂以新台幣壹拾伍萬伍仟元為原告供擔保後，得免為假執行。 本判決第二項原告以新台幣壹拾伍萬伍仟供擔保得假執行，但被 告曾錦桂以新台幣肆拾陸萬伍仟元為原告供擔保後，得免為假執 行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序上理由 當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴 訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前 當然停止，民事訴訟法第168條至第172條及前條所定之承受訴 訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得 聲明承受訴訟，民事訴訟法第170條、第175條分別定有明文。 被告安信建築經理股份有限公司（以下簡稱安信公司）之法定 代理人原為高志尚，於本件訴訟進行中變更為周俊吉，被告安 信公司於民國（下同）105年1月5日言詞辯論期日聲明承受訴 訟，揆之前開規定，核無不合，應予准許。 不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非 為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。原告原起 訴聲明第三項為「被告安信公司應將被告曾錦桂、鄭陳蜂所繳 交之履約保證之價款146萬5000元及前二項法定利息撥付給原 告。」嗣於103年12月23日言詞辯論期日更正訴之聲明第三項 為「被告安信公司應給付原告146萬5000元及起訴狀繕本送達 翌日起按年息百分之五計算之利息。」，經核與前開規定並無 不合，應予准許。 貳、實體上理由 原告起訴主張：原告於民國（下同）102年5月6日受被告鄭陳 蜂委託銷售其所有坐落新北市○○區○○段○○○○號及其上建 物即門牌號碼新北市○○區○○○路○○○號1-3樓房屋一棟（下 稱系爭房地），原告於102年5月24日覓得買主即被告曾錦桂， 並以新台幣（下同）3100萬元成立買賣契約，於系爭房地買賣 契約簽約後向被告安信公司申請履行保證並繳交第一期價款 372萬元，然被告曾錦桂於成交後，無故推延點交及交付尾款 ，經催告均不理會，並對原告之法定代理人提出詐欺告訴，被 告鄭陳蜂對於曾錦桂無故拖延交屋，怠於行使其權利。原告仲 介買賣業已完成，被告安信公司應依據約定，應將被告應給付 之服務費給付原告，被告均拒絕給付，爰依原證1專任委託銷 售契約書（以下簡稱原證1委託書）、原證4給付服務費證明書 （以下簡稱原證4證明書）、原證6買賣價金履約保證申請書（ 以下簡稱原證6之履約保證申請書）第4條第3項，提起本訴， 並聲明：被告鄭陳蜂應給付原告100萬元及自起訴狀送達之翌 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。被告曾錦桂應給 付原告46萬5000元及自起訴狀送達之翌日起至清償日止按年息 百分之五計算之利息。被告安信公司應給付原告146萬5000元 及起訴狀繕本送達翌日起按年息百分之五計算之利息，並願供 擔保請准宣告假執行。 被告鄭陳蜂則以：被告曾錦桂表示不購買系爭房地，已委任律 師處理系爭房地之相關事宜，被告請原告公司協調，原告公司 卻表示此事項與其無關，要求被告自行向曾錦桂提起訴訟。查 被告並未收取任何款項，是無法給付仲介費給原告公司等語置 辯，並聲明：原告之訴駁回。 被告曾錦桂則以： ㈠原告向新北市政府消保官提出被證4之系爭房地不動產說明書 及其他附件資料原本，經消保官於102年11月14日提供該資料 供被告查驗，然查，因被告於簽約時並未攜帶印章，是均僅以 捺指印之方式留印，然原告提供之系爭房地不動產說明書及附 件側面所蓋騎縫章，僅見明顯之公司章、經紀人章，及五枚難 以辨識之小章，而未有被告之指印，且附件資料中67建號及68 建號建物平面圖成果表載明「中華民國102年5月29日」、「本 謄本係網路申領之電子謄本，由原告自行列印，由上可知， 102年5月25日被告簽署系爭房地不動產說明書時並未附有附件 ，況於102年6月1日簽系爭房地買賣契約時，原告亦未將附有 完整附件資料之不動產說明書列入買賣契約之附屬文件，被告 是於102年11月21日消保官協調時才知有該資料之存在。是以 ，原告於被告買受系爭房地時，並未依法告知系爭房地為工業 用地，顯有違背居間人應據實報告之義務，是其自不得向被告 為本案請求。 ㈡查依據都市計畫法第32、34、36條，內政部於91年3月19日發 布之「不動產說明書應記載及不得記載事項」及於101年10月 29日發布之「成屋買賣訂型化契約應記載及不得記載事項」可 知，工業區之土地及建物僅供工業使用，不得為住宅或其他使 用，此乃工業區土地之使用管制內容，且不動產說明書及成屋 買賣契約上應確實記載買賣標的之土地使用管制內容、建築改 良物用途及土地標示之使用分區，是上開事項應屬交易上重要 之事項，然依據原告提出之證物3，並未有乙種工業區、工業 用等記載，且原告於簽約時，亦未提供系爭土地之都市計畫使 用分區證明書、系爭建物之使用執照等資料，至被告明瞭係爭 房地有工業用地之土地使用管制，及系爭房地主要用途為工業 用，是原告於102年6 月1日簽約時並未告知被告上開交易上重 要訊息，致被告交易時陷於錯誤，而為買受之意思表示，是原 告與鄭陳蜂顯有共同詐欺之情事，依民法第567條第1項、第 571條之規定，自不得請求被告給付仲介服務費。 ㈢被告已於103年度訴字第1415號返還買賣價金事件中解除系爭 房地之買賣契約，更依民法第88條之規定以錯誤為由撤銷買受 系爭不動產之意思表示，是依據民法第568條及其立法理由， 原告自不得向被告為本件之請求。 ㈣退萬步言，若鈞院認原告之訴有理由，然系爭房地之買賣契約 簽定後，原告應為被告進行之過戶及點交等從給付或附隨意物 所需支出之成本及人事費用尚未發生，則兩造約定之服務報酬 顯有過高之情形，是請依民法第572條之規定酌減仲介服務費 之數額。 ㈤聲明:原告之訴駁回，如受不利判決，請准供擔保宣告免為假 執行。 被告安信公司則以：原證6之申請書第4條第3項，並非原告之 請求權基礎。兩造和安信公司申請履約保證契約，與原告無關 ，且契約第4條第3項專戶支出部分，是指買賣雙方應付的服務 費可從安信公司之專戶支出，如判決買賣雙方應給付服務費， 安信公司會依上開規定給付原告，然本件尚未確定，是安信公 司尚未撥款等語，並聲明:原告之訴駁回，如受不利之判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。 兩造不爭執之事實（見105年1月2日筆錄，本院卷第212-213頁 ） ㈠被告鄭陳蜂與原告於民國（下同）102年5月6日簽定原證1專任 委託銷售契約書（以下簡稱原證1委託書），出售被告鄭陳蜂 所有坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○號及其上建物即門 牌號碼為新北市○○區○○○路○○○號1-3樓（以下簡稱系爭房 地），再於102年5月25日簽署銷售委託事項變更契約書，有原 告提出原證1之委託書、銷售委託事項變更契約書可按（見本 院卷第7-10、15頁） ㈡被告曾錦桂於102年5月16日就系爭房地簽署原證1之不動產購 買意願書，同意以3100萬元購買系爭房地，並於同日簽署給付 服務費承諾書，再於同月25日簽署不動產買賣定金收據，有原 告提出原證1之不動產購買意願書、原證4給付服務費承諾書、 不動產買賣定金收據可按（見本院卷第11-13頁）。 ㈢被告鄭陳蜂、與被告曾錦桂就系爭房地成立買賣契約，被告曾 錦桂同意以3100萬元購買系爭房地，有原告提出原證3之不動 產買賣契約書可按（見本院卷第16-23頁）。 ㈣被告鄭陳蜂同意支付原告服務費100萬元，有原告提出被告鄭 陳蜂簽署原證4之服務費證明書可按（見本院卷第24頁）。 ㈤被告曾錦桂同意支付原告服務費46萬5000元，有原告提出被告 曾錦桂簽署之服務費證明書可按（見本院卷第25頁）。 ㈥被告曾錦桂以被告鄭陳蜂、詹昭賜（原告公司法定代理人）、 蔡孟娟（原告公司之仲介經紀人）、葉銘元（系爭房地之代書 ），隱瞞系爭房地為工業住宅之事實，涉嫌詐欺取財、偽造文 書等罪嫌，提出告訴，經檢察官為被告鄭陳蜂、詹昭賜、葉銘 元、蔡孟娟為不起訴處分確定，有新北地方法院檢察署檢察官 103年度偵續字第480號不起訴處分書可按（見本院卷第202頁 ）。 ㈦被告曾錦桂以被告鄭陳蜂、被告安信公司，以被告鄭陳蜂未完 成交付房屋解除契約為由提起訴訟，經法院為被告曾錦桂敗訴 之判決，被告曾錦桂上訴，被告曾錦桂、鄭陳蜂達成和解，和 解內容為㈠被告曾錦桂交付安信公司之372萬元及其利息，待 本訴確定後，扣除被告曾錦桂、鄭陳蜂應給付原告之金額及利 息後，再扣除履約保證手續費1萬8600元，所剩之履約保證專 戶結餘款，由被告鄭陳蜂、曾錦桂平分，並由安信公司各交付 予被告曾錦桂、鄭陳蜂取得，㈡被告鄭陳蜂與被告曾錦桂於 102年6月1日就系爭房地之買賣契約合意解除契約。㈢被告曾 錦桂應捨棄台灣高等法院檢察署104年度上聲議字第8005號不 起訴處分，提起交付審判之權利。㈣被告鄭陳蜂願對被告曾錦 桂、安信公司撤回本院104年度訴字第1532號履行契約事件之 訴訟，均不再主張買賣契約及買買價金之履約保證金申請書之 權利。㈤被告曾錦桂、安信公司同意被告鄭陳蜂撤回前開訴訟 ，有台灣高等法院104年度上字第626號和解筆錄可按。 原告起訴主張被告鄭陳蜂委託其銷售系爭房地，經原告居間覓 得買主被告曾錦桂，以3100萬元購買系爭房地，並簽立買賣契 約，被告鄭陳蜂同意支付服務費100萬元，被告曾錦桂支付服 務費46萬6000元，被告安信公司為履約保證公司，被告鄭陳蜂 、曾錦桂卻拒絕給付服務費，安信公司未依法給付服務費，爰 依據原證1委託書，原證4證明書、原證6之履約保證申請書第4 條第3項之規定，請求如訴之聲明，被告則以前詞置辯，因此 ，本件爭點㈠原告依據原證1委託書第5條、原證4之證明書， 請求被告鄭陳蜂給付服務費100萬元、被告曾錦桂給付46萬 5000元，是否有理由?㈡原告依據原證6之履約保證請書第4條 第3項，請求安信公司給付146萬5000元，是否有理由?茲分述 如下: ㈠原告依據原證1委託書第5條、原證4之證明書，請求被告鄭陳 蜂給付服務費100萬元、被告曾錦桂給付46萬5000元，是否有 理由? ⒈按「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公 平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之」，民法第572 條本文已有規定，而該條規定所適用者，係指居間人雖已為委 託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所 已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為 數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定 之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自 由稍作限制。且按「受當事人之委託而為居間者，其報酬之給 付，仍有民法第572條規定之適用，又委託人依該條規定請求 酌減，並未明定其方式，自得以起訴或抗辯方式為之。」(最 高法院57年度台上字第2749號判決意旨參照)。 ⒉按「仲介成交時，甲方（即被告鄭陳蜂）應即給付實際成交總 價百分之四服務報酬予乙方，或在簽立書面買賣契約時」「在 簽立書面買賣契約後，因可歸責於甲方（即被告鄭陳蜂）或買 方之事由而解除契約時，甲方仍應支付委託價格百分之四給予 乙方（即原告），給予乙方作為服務報酬」，有原告與被告鄭 陳蜂簽定原證1委託書第5條、第8條第3項可按。準此，被告鄭 陳蜂與被告曾錦桂雖已合意解除契約，被告鄭陳蜂仍有給付服 務報酬即支付委託價格百分之四之義務，併予陳明。 ⒊本院斟酌被告鄭陳蜂於102年5月6日簽署原證1之委託書後，隨 即於102年6月1日覓得買主即被告曾錦桂而簽定買賣契約，嗣 因被告曾錦桂以被告鄭陳蜂、原告之法定代理人詹昭賜、蔡孟 娟、葉銘元為被告，隱瞞系爭房地為工業住宅之事實，涉嫌詐 欺、偽造文書等罪嫌，提出告訴，經檢察官為被告鄭陳蜂、詹 昭賜、葉銘元、蔡孟娟為不起訴處分確定，有新北地方法院檢 察署檢察官104年6月19日103年度偵續字第480號不起訴處分書 可按。另經被告鄭陳蜂對曾錦桂提起履行契約之訴訟，被告曾 錦桂對被告鄭陳蜂提起解除契約返還價金之訴訟，經被告鄭陳 蜂、曾錦桂二人訴訟中同意解除契約等情，為兩造所不爭，被 告鄭陳蜂迄今均未收受買賣價金，自買賣契約成立後，長達2 年多，均為訴訟所困擾，被告鄭陳蜂曾要求原告公司居間協調 被告曾錦桂欲解除契約之事宜，原告均拒絕處理，已有違一般 仲介業界居間之義務，且被告鄭陳蜂並未因原告之居間而受有 利益，再者，依據居間業界之習慣，原告尚需配合買賣雙方進 行交屋及計算相關稅費之義務，然因本件契約已解除，原告並 無配合交屋、或無需履行相關義務，從而，本院認為原告得向 被告鄭陳蜂請求之居間報酬，應以按買賣成交價之千分之5計 算即15萬5000元（即3100萬元X0.005=155000）為合理，是經 被告為酌減報酬之抗辯後，本院爰予以酌減本件兩造間之居間 報酬，按系爭房地成交價之千分之15計算，即酌減為15萬5000 元，為有理由，逾此部分，應予駁回。 ⒋又本院斟酌被告曾錦桂於102年6月1日與被告鄭陳蜂於簽訂買 賣契約前，即102年5、6月初，就系爭房地房屋貸款一事，曾 找永豐銀行蘆洲分行貸款專員林政毅、陽信銀行蘆洲分行陳志 浩經理詢問，當時林政毅已告知被告曾錦桂系爭房地為工業用 地，被告曾錦桂欲申請貸款額度2400萬元，永豐銀行只能提供 2170萬元之貸款額度，陳志浩亦有告知被告曾錦桂系爭房地為 工業用地，房屋貸款初估價格為1649萬8500元，並經證人陳志 浩、林政毅於偵查時證述明確，並有永豐銀行蘆洲分行永豐銀 蘆洲分行（104）字第7號函、陳志浩提供系爭房地之貸款初估 文件附於偵查卷可按，足認被告曾錦桂於102年5月底、102年6 月初即已知悉系爭房地為工業用地，縱使如被告曾錦桂所稱其 經由陳志浩告知，始知悉系爭房地為工業用地，仍之後陸續尋 訪永豐銀行、國泰銀行詢問房屋貸款價格，果如被告曾錦桂主 張如知悉工業住宅，即不欲購買，則被告曾錦桂於102年5月、 6月間知悉系爭房地為工業住宅後，理應不簽約或立即解除契 約，卻於102年8月2日仍寄發存證信函請求被告鄭陳蜂交付系 爭房地，足見，被告曾錦桂於簽約時即已知悉系爭房地為工業 住宅，仍欲購買之事實，以上各情，有新北地方法院檢察署檢 察官103年度偵續字第480號不起訴處分書可按（見本院卷第 202-205頁）。並參以被告曾錦桂對被告鄭陳蜂提起解除契約 返還買賣價金之訴訟，經法院斟酌證人詹昭賜、葉銘元、鄭雅 玲之證詞，及系爭房地之不動產說明書等證物，認定被告曾錦 桂於買受系爭房地簽署買賣契約時，即已知悉系爭房地為工業 住宅之事實，被告鄭陳蜂並未涉嫌詐欺，而為被告曾錦桂敗訴 之判決，有本院103年度訴字第2444號判決可按（見本院卷第 192 -197頁），綜上所述，被告曾錦桂明知系爭房地為工業住 宅仍欲購買之事實，卻虛構原告公司之法定代理人詹昭賜、被 告鄭陳蜂隱瞞系爭房地之工業住宅之事實，濫行提出刑事告訴 、民事訴訟，浪費訴訟資源，更令原告公司之法定代理人詹昭 賜、營業員蔡孟娟、代書葉銘元等人長達2年均陷於訟爭之困 擾，被告曾錦桂抗辯應酌減服務費，自屬無據。從而，原告依 據原證4之證明書，請求被告曾錦桂給付46萬5000元，為有理 由，應予准許。 ㈡原告依據原證6之申請書第4條第3項，請求安信公司給付146萬 5000元，是否有理由? ⒈債為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付 ，第三人並無請求債務人向債權人給付之權利，此為債之相對 性原則（最高法院88年度台上字第694號民事裁判意旨參照） 。又基於債之相對性原則，債權契約為特定人間之權利義務關 係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之 第三人，合先陳明。 ⒉「買賣雙方應付仲介服務費，金額應依台陸房屋仲介公司（即 台陸公司）房屋不動產之通知撥付之」，原告僅於賣方及買方 經紀人欄簽署，有被告曾錦桂與被告鄭陳蜂簽定之原證6履約 保證申請書可考（見本院卷第32-34頁），從而，原告並非原 證6之履約保證申請書之契約當事人，至於上開契約約定之真 意，係指被告曾錦桂被告鄭陳蜂應給付之仲介服務費「金額」 由原告通知後撥付，並非被告安信公司是否撥付仲介費，係由 原告決定或通知，原告之請求，自有誤會。準此，基於債之相 對性原則，原告並未取得原證6履約保證書之請求權，從而， 原告依據前開約定，請求被告安信公司給付仲介費，並無理由 。 ㈢按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。 給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告 而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而 送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為 者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期 限屆滿時起負遲延責任，應付利息之債務，其利率未經約定， 亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條、第203 條分別定有明文。次按送達不能依前二條規定為之者，得將文 書寄存送達地之自治或警察機關，並作送達通知書兩份，一份 黏貼於應受送達人住居所、事務所、營業所或其就業處所門首 ，另一份置於該送達處所信箱或其他適當位置，以為送達。寄 存送達，自寄存之日起，經十日發生效力。民事訴訟法第138 條第1、2項定有明文。本件起訴狀繕本於103年10月8日寄存送 達於被告鄭陳蜂，有卷附之送達證書為證（見本院卷第57、58 頁），揆諸前開規定，應自寄存之日起經10日發生效力，原告 請求被告鄭陳蜂應自起訴狀繕本送達生效翌日即103年10月19 日起至清償日，按年息百分之5計算之利息，應屬有據。本件 起訴狀繕本於103年10月6日送達於被告曾錦桂，有卷附之送達 證書為證（見本院卷第59頁），揆諸前開規定，原告請求被告 曾錦桂應自起訴狀繕本送達生效翌日即103年10月7日起至清償 日，按年息百分之5計算之利息，應屬有據。 綜上述，原告依據原證1委託書、原證4證明書請求被告鄭陳蜂 給付15萬5000元及自起訴狀繕本送達翌日即103年10月19日起 至清償日止按年息百分之五計算之利息，請求被告曾錦桂給付 46 萬5000元及自起訴狀繕本送達翌日即103年10月7日起至清 償日止按年息百分之五計算之利息，洵屬正當，應予准許，逾 此部分之請求，則屬無據，應予駁回。 兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，爰酌定相 當之擔保金額分別宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁 回而失所依據，不予准許。 本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及爭點，核與本件判決 結果無涉，爰不一一論述。 結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第 79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 1 月 19 日 民事第四庭 法 官 徐玉玲 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院 提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判 費。 中 華 民 國 105 年 1 月 19 日 書記官 林瓐姍