臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第293號
原 告 鴻全
不動產有限公司
法定
代理人 吳林卿雲
訴訟代理人 江肇欽
律師
訴訟代理人 吳俊宏律師
被 告 陳志國
被 告 曹芮綺
訴訟代理人 簡灝綸
上列
當事人間請求給付服務
報酬事件，經本院於民國103年5月13
日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告陳志國應給付原告新台幣伍拾貳萬元，及自民國103年1月19
日起至清償之日止，
按年息百分之五計算之利息。
被告曹芮綺應給付原告新台幣貳拾陸萬元，及自民國102年12月4
日起至清償之日止，
按年息百分之五計算之利息。
本判決第一項於原告以新台幣壹拾柒萬參仟元供
擔保後，得
假執
行。但被告陳志國如以新台幣伍拾貳萬元為原告供擔保後，得免
為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告曹芮綺如以新台幣貳拾陸萬元為
原告
預供擔保後，得免為假執行。
訴訟費用由被告陳志國負擔五十分之三十三、被告曹芮綺負擔五
十分之十七。
事實及理由
壹、原告主張：
一、緣原告鴻全不動產有限公司於民國(下同)102年1月23日接受
被告陳志國專任委託銷售其所有坐落新北市○○區○○段
○○○○號土地及其上門牌號○○區○○路○○○號6樓(即1504建
號)之房屋(下稱
系爭房地)，委託銷售價格原約定為新台幣(
下同)1580萬元，
嗣變更為1300萬元，委託期限原訂至同年4
月23日為止，嗣延至同年7月22日，此有委託銷售契約書(原
證一號，以下稱系爭契約)及契約內容變更
合意書(原證二號
)
可稽。原告於接受委託後
旋即積極展開相關居間仲介事務
，嗣於同年4月15日買方即被告曹芮綺女士經原告亟力推薦
帶看後同意以1300萬元買受，並簽立不動產買賣斡旋契約書
(原證三號)在案，原本議約過程順利，買賣雙方也已準備簽
約，未料數日之後
渠等態度丕變，屢屢以不同之藉口或理由
加以拖延，致最終
本案不了了之。事後經原告上網調查竟赫
然發現，被告陳志國及被告曹芮綺業已於同年6月5日私下達
成系爭房地之買賣，並於7月25日辦妥移轉登記，此有土地
及建物登記第二類謄本(原證四號)
可參，顯見渠二人係在委
託原告銷售
期間，經原告履行居間仲介事務後，就已私自接
觸而密謀私下成交，故意違反與原告間之約定以逃避履約之
責任，並背棄原告先前為本案所付出之辛苦勞力於不顧。
上
開情形，依據系爭契約第12條第4款之約定，自應視為原告
已完成仲介義務，故被告陳志國即應按變更後之委託總價額
1300萬元之百分之4即52萬元給付服務報酬與原告。此外，
被告曹芮綺所簽署之買方給付服務報酬承諾書(原證五號)已
明載：「若立書人或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期
間屆滿後兩個月內，就上開房地與賣方成立時，立書人同意
視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託人
承買價款百分之貳(含稅)為服務報酬。」準此，被告曹芮綺
亦應按承買價款1300萬元之百分之2即26萬元計算服務報酬
，給付與原告，至為明確。原告查證並確定被告二人違約之
後，曾委請江肇欽律師代為函催
渠等二人應儘速出面履行契
約義務(原證六號)，
惟被告陳志國於私下成交之後旋即搬離
系爭房屋；被告曹芮綺則拒絕收受(原證七號)，經原告再查
訪其現
住居所後再次委請律師發函催討(聲證八號)，但被告
曹芮綺於收受後卻置之不理，可見渠等均已無履約之誠意甚
明，為此原告自得依契約關係及
給付遲延之
法律關係向被告
等請求給付服務報酬及
遲延利息。
二、按被告曹芮綺雖辯稱系爭房地並
非經由原告安排見面之磋商
機會而成交、被告所簽之斡旋金契約與買方給付服務報酬承
諾書為其倉促所不理解
云云，作為否認給付報酬之理由。但
是，由下列說明可知，本案原告實已克盡居間媒介與說明之
義務，被告曹芮綺經原告多次帶看後決定購買系爭房屋，並
經原告向被告議價成功後，卻忽爾反悔毀約，而與被告陳志
國私下成交，圖謀脫免應盡給付報酬之義務，其作為顯已悖
離誠實信用原則，依據系爭合約約定，被告自應負給付報酬
之義務：
（一）查被告空言辯稱其與被告陳志國就系爭房屋所成立之
買賣
契約，係經他人居間仲介所簽定，
而非原告所居間仲介，
以提供
予以媒介之訂約機會云云，惟未據其提出舉證
以實
其說，原告茲鄭重否認之。而且，縱論被告所言屬實(此
為假設語氣)，但是被告曹芮綺另外委託他人居間仲介
與
否，實與
本件爭點即被告等二人間是否因私下成交，而應
依約分別給付服務報酬予原告？之爭點
無涉(詳後述)，先
予指明。
（二）事實上，在原告與被告陳志國簽訂專任委託銷售合約(詳
原證一號)之後，原告旋即展開製作不動產現況調查說明
書(原證九號)、宣傳海報、廣告及登錄網頁宣傳等銷售作
業，並於委託銷售期間陸續積極尋覓多組買方前往系爭房
屋現場看屋、說明等展開居間仲介之銷售事宜(詳原證九
號第3頁)。於對外展開銷售期間，被告曹芮綺亦係經由與
原告之不動產營業員陳美靜女士之引導而得前往系爭房屋
所在看屋。於第一次看屋時，係由被告曹芮綺的丈夫簡灝
綸先生自行前來與原告接洽，經原告初步帶看後，簡先生
表示覺得滿意，旋即通知原告安排、聯繫第二次看屋時間
；第二次看屋時，被告曹芮綺夫婦並攜同嗷嗷待哺之小孩
一同前往，原告並將系爭房屋之屋況揭露並詳細告知；在
第三次看屋時，被告曹芮綺夫婦並邀請簡先生之胞兄一同
前來觀看系爭房屋現況，討論期間並曾當場向原告帶看人
員表示簡先生之胞兄也是從事建築相關行業，對於房屋之
室內裝潢與建築材料頗有研究，故對於系爭房屋之屋況與
室內裝潢程度讚賞有加，還透露簡先生胞兄本身自己也是
系爭房屋所在之富貴心中市社區大樓之住戶，其所購買之
房屋洽好坐落於該大樓之高樓層。足見，被告曹芮綺確實
係經由原告之仲介才能對於系爭房屋以及所屬社區之現況
與品質有所了解，豈能謂原告無有貢獻呢。
（三）於上開帶領被告看屋期間，原告曾多次出示不動產說明書
(即原證九號)予被告及現場看屋人員檢視與核閱。據原告
帶看人員陳美靜女士回憶，在交由被告曹芮綺夫婦及簡先
生胞兄檢閱該文件時，渠等就耗費較一般買方較多之時間
而非常仔細地詳加翻閱，陳美靜當時雖然略感納悶，但轉
念一想，有可能是對於系爭房屋甚感有意願購買之故，而
未多作猜想，如今回想，極可能是被告於當時就意圖私自
與賣方聯絡，所以於查看上開說明書時，才會花特別多的
時間背誦上開說明書中關於被告陳志國之聯繫資訊。
（四）經歷三次帶看之後，被告曹芮綺夫婦
乃向原告之帶看人員
陳美靜女士表達有購買之意願，進而交付斡旋金新台幣(
下同)3萬元予原告及簽定買方給付服務報酬承諾書(下稱
系爭承諾書，詳原證五號)與不動產買賣斡旋契約書(下稱
系爭斡旋，詳原證三號)，並請求原告代為向被告陳志國
議定系爭房屋買賣總價為1300萬元整。經原告之營業員陳
美靜及張逸蓁之努力協調下，被告陳志國方同意以被告曹
芮綺所要求之總價(即1300萬元整)出售。此時原告向被告
曹芮綺報告已達成交條件，並要求其出面與屋主一同簽訂
買賣契約時，卻突然遭被告曹芮綺回覆以資金需求困乏，
希望交屋時程可延長至六個月以上(約較一般簽約後交屋
時程之二倍有餘)，刻意造成簽約延宕、無法聯繫而契約
無法簽定之局面。
（五）次按，依系爭承諾書之約定(詳
起訴狀第3頁第四點、原證
五號)，倘被告曹芮綺於委託期間屆滿後兩個月內，就上
開房地與賣方成立買賣契約時，視為原告完成居間仲介之
義務，被告自應給付服務報酬與原告。另按「因條件成就
而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者
，視為條件已成就。」、「行使權利，履行義務，應依誠
實及信用方法。」
民法第101條1項及第148條2項分別定有
明文。本件，被告曹芮綺於雙方約定之合理期間內，圖謀
脫免給付報酬予原告之義務，而於民國(下同)102年6月5
日與被告陳志國就系爭買賣簽定而成交，並完成系爭房屋
之移轉過戶(詳原證四號)，業如前述，可見被告曹芮綺顯
係故意以不正當與違反誠實信用原則之方法，阻止其原應
給付服務報酬予原告之條件成就，依
前揭規定，自應視為
雙方間給付服務報酬約定之條件業已成就，被告自應給付
服務報酬26萬元予原告(計算式同起訴狀第3頁第四點所示
)，
洵堪認定。
（六）雙方所約定關於委託契約期限屆至後一定期間內，倘買賣
雙方私下成交，並過戶予本人或其親屬，視為居間仲介履
行義務完成，仍買賣雙方應負給付報酬義務之條款，其訂
定意旨即在於保障仲介業者提供訂約媒介與報告訂約機會
之努力，不因買賣雙方私下協議或惡意違約而受影響。而
且，居間仲介報告訂約機會後，買賣雙方私下成交之情形
，在現今實務甚為常見，此一條款之
適用亦屢見不鮮，更
何況被告亦於書狀中
自承系爭約款之訂定，在避免此一情
形發生，進而促使買受人受該條款之
拘束，而維契約誠信
等語(詳被告曹芮綺102年12月12日民事
答辯狀第2至3頁)
，卻置原告於委託銷售期間之努力帶看、與屋主議約、議
價之努力於不顧，空言辯稱未成功安排訂約機會云云，顯
非合情合理與合法，無卸於給付報酬之義務矣。
三、按被告陳志國及曹芮綺二人雖一再辯稱本件原告並無履行居
間義務，且係委由訴外人居間銷售才達成合意買賣云云，企
圖脫免給付系爭
兩造間居間報酬約定之義務。然查，據證人
張逸蓁於
鈞院103年3月11日審理
期日到庭
結證稱：「(原告
訴訟代理人問：本○○○區○○路○○○號6樓之房屋仲介是否
由你開發？)是。」、「(原告訴訟代理人問：你幫被告陳志
國做何銷售事務？)房子開發回來作廣告，被告陳志國搬走
後房子沒有整理，我盡我的仲介責任在範圍內作整理，房子
內很髒亂，我整理的很乾淨，例如冰箱裡面有蟲、馬桶我都
打掃的很乾淨，銷售的方法我都有回報給屋主，我替他做了
這些事情，他知道也有很感謝我。」、「(原告訴訟代理人
問：有無製作不動產現況說明書？)有，銷售方面都有向他
回報。」、「(原告訴訟代理人問：有無作宣傳海報、廣告
、登錄網頁？)有。」、「(原告訴訟代理人問：有無幫忙代
看房屋？)有，系爭房屋除了我，其他同事也有，鑰匙由我
保管，客人要看的時候我會親自代看，這個房子我都有把它
照顧好，屋主也很放心交給我。」、「(原告訴訟代理人問
：你如何與賣方被告陳志國聯繫接洽？)電話，他有空會到
我辦公室。」、「(原告訴訟代理人問：你有無將買方曹芮
綺斡旋契約交給被告陳志國看？)有，我拿
正本給他看。」
、「(原告訴訟代理人問：提示原證3不動產買賣斡旋契約書
，是否此份？)對，我拿正本給他看。」、「(原告訴訟代理
人問：被告陳志國看完後有何表示？)買方斡旋金額與當初
屋主價額有差，正本給屋主看之後就做議價動作，屋主願意
用這價格賣給買方，當天當場又寫了契約價格變動書。」、
「(原告訴訟代理人問：提示原證2契約內容變更合意書，你
所指的契約價格變動書是否此份？)不是，是4月17日當場寫
的，價格是1300萬。」、「(原告訴訟代理人問：你將買方
出價告知被告陳志國？)有，而且拿斡旋單正本給他看。」
、「(原告訴訟代理人問：被告陳志國知道買方曹芮綺的姓
名或聯絡方式？)斡旋單正本上面會有買方的名字及身分證
字號。」、「(原告訴訟代理人問：買賣雙方有無達成買賣
合意？)價格有合意，但最後沒有成交。」、「(原告訴訟代
理人問：為何沒有簽約？)買方說資金有問題，給他搬家期
限，後來這些問題告知屋主，為買方爭取到三個月的時間，
買方後來還是決定不買了，我們沒有勉強他，斡旋金也沒有
沒收。」證人陳美靜亦於同期日到庭結證稱：「(原告訴訟
代理人問：本○○○區○○路○○○號6樓的房屋仲介，你負責
何工作？)銷售。」、「(原告訴訟代理人問：你主要與買方
聯絡？)對。」、「(原告訴訟代理人問：你幫曹芮綺做何銷
售事務？)第一次是曹芮綺老公簡先生打電話來說要看凱悅
，當時沒有，後來他說他哥哥在心中市買了一個房子，如果
有心中市的房子他也想看，查了一下公司有一間心中市的房
子，我就約簡先生來看房子，第一次看了覺得不錯，第二次
他帶了老婆、小孩推嬰兒車來看，看完之後夫妻覺得房間大
小、價錢都可以，第三次他帶老婆、小孩、哥哥一起來看，
看完之後他哥哥說不錯可以買，我們公司在心中市有駐點，
我們一起去駐點看房屋資料，他說他哥哥比較懂建築，所以
第三次他哥哥才來看，隔天就下斡旋金，他跟他太太到我們
公司簽斡旋單。」、「(原告訴訟代理人問：提示原證3，買
方簽的是否此份？)是，斡旋期間7天，因為屋主有價差，也
希望他將斡旋單帶回去逐條看清楚。」、「(原告訴訟代理
人問：你提供給何資料給買方過目？)房屋現狀說明書都有
。」、「(原告訴訟代理人問：提示原證1、2，有無提供給
買方看？)都有，還有原證9。」、「(原告訴訟代理人問：
買方知道賣方的姓名、聯絡方式？)知道，原證9會有屋主、
戶籍地、身分證字號。」、「(原告訴訟代理人問：買賣雙
方就本件房屋最後是否達成買賣合意？)達成，1300萬元，
賣方經紀人17日晚上跟我說屋主願意以這價格賣，18日我回
報買方，約簡先生出來簽約，後來簡先生說父母不借他錢、
土城的房子還沒賣掉資金不夠，本件都是簡先生來談，他說
房子是買曹芮綺的名字，他說交屋屋主給他6個月時間，他
就可以簽約，我聽到的消息時屋主願意給他3個月，簡先生
說3個月土城的房子賣太快價錢不好他不願賣，他堅持6個月
，後來就沒有簽約了，我們直接退斡旋金給他，也沒有沒收
。」等語，由上開證詞可確知以下幾點事實：
（一）被告陳志國確實有委託原告就系爭新北市○○區○○路○○
○號6樓之房屋進行銷售買賣之居間仲介事宜。原告之業務
人員即證人張逸蓁女士，於接受被告陳志國委託之後，即
先為系爭房屋刊登廣告，且由於系爭房屋環境髒亂不堪，
原告還幫忙進行環境整理與清潔後，再對外展開銷售、房
屋帶看、銷售狀況回報等仲介工作。原告受被告陳志國委
託處理系爭房屋之居間仲介事務，雙方簽定之專任委託銷
售契約書(即原證一號)以及原告所製作之不動產說明書(
即原證九號)，於帶看時也一併交由買方客戶審閱及了解
屋況。
（二）嗣原告於獲知被告曹芮綺及其配偶(簡先生)有意願購買中
和富貴心中市(即系爭房屋之社區案名)之房屋時，即由證
人陳美靜女士帶領、導往被告曹芮綺一家人前往系爭房屋
現場看屋，並交付委託銷售契約書、契約內容變更合意書
及不動產現況說明書(即原證一、二及九號，上載有原告
之姓名與聯繫方式)與被告過目，供其參考。第一次由被
告配偶簡先生前往，看過有興趣，第二次簡先生即偕同被
告曹芮綺及小孩一同前來看屋，覺得滿意，再邀請自稱懂
建築的被告配偶之兄長，一同前往系爭房屋看屋，決定購
買，並於隔日簽立斡旋單(即原證三號)，交付斡旋金予原
告，由原告出面與被告陳志國進行買賣價金之議價、簽約
等事宜。
（三）被告曹芮綺交付斡旋，並表達願以新台幣(下同)1300萬元
整之價格買受系爭房屋後，原告旋即向被告陳志國聯繫。
原告並出示原證三號斡旋單正本(上載有被告之姓名、身
分證字號)予原告，表明買方確實有購屋之意願。然因買
方之出價與被告陳志國所委託之價格存有落差，經徵得被
告陳志國同意，將出售價格調整至1300萬元，並簽訂契約
價格變動書(原證十號)接受買方即被告曹芮綺之開價後，
原告再向被告曹芮綺回報買賣成交，可以準備簽約。
詎被
告曹芮綺與其配偶就開始找各種理由，推諉搪塞，拒不簽
約，原告本著誠信服務客戶之精神，原本可沒收之斡旋金
，也未沒入。
（四）綜合上開說明可知，被告陳志國確實曾委託原告進行銷售
、帶看系爭房屋之居間仲介等事宜，原告於接受委託後，
旋即進行清潔房屋、帶看、找尋合宜之買方，並向其回報
買方所開出之買賣條件，經得其同意將買賣價金條件變更
定案為1300萬元整後洽談簽約，完成受任居間仲介之事務
。而被告曹芮綺及其配偶經由原告之轉介，多次到系爭房
屋現場看屋，並交付斡旋金並透過原告向賣方即被告陳志
國進行議價，雙方並達成買賣價金之合意。嗣因被告等多
方設法，拖詞不進行最終階段之買賣簽約事宜，卻仍在兩
造合約約定之期限內，私下進行系爭房屋之買賣事宜(詳
原證四號)，意圖規避脫免給付報酬予原告之義務，顯已
悖離誠信，並構成違約之情事。原告自得各依與被告陳志
國間系爭委託銷售契約之契約關係(詳原證一號)、與被告
曹芮綺間不動產斡旋契約書及買方給付服務報酬承諾書之
契約關係(詳原證三、五號)，分別請求給付如
訴之聲明所
載之報酬。盼望鈞院明鑒，賜准所請，以保權益，至感法
便。
四、按被告陳志國雖請求傳訊證人許盛楷到庭作證，欲證明系爭
房地係委託證人進行銷售云云。然查，除被告之上開辯解與
舉證方法，均無解於依據系爭合約之約定，於條件成就時被
告即所應負給付報酬予原告之義務之外，且據證人許盛楷於
鈞院103年4月10日審理期日到庭結證稱：「(被告問：現在
何處服務？)住商房屋永和店店長。」、「(被告問：中和中
正路675號6樓房子是否在去年透過你們公司成交？)是，當
時成交我任職住商雙和店。」、「(被告問：我有無付你服
務費？)有，成交總價1250萬元，與被告收取4%仲介服務費
總金額50萬元，公司也有開立發票。」、「(原告訴訟代理
人問：何人委託你出售系爭房屋？)我主動找陳志國。」、
「(原告訴訟代理人問：你為何主動找他？)我服務地區在永
和四號公園，我們會現場發傳單，結識陳志國得知他有中正
路的房子委託出售，後來跟他爭取出售機會。」、「(原告
訴訟代理人問：你有無向買方收取服務費？)有，1%仲介服
務費，也有發票。」、「(原告訴訟代理人問：買方曹芮綺
是在你接受委託後多久出現？)我不認識曹芮綺，我是認識
他先生簡灝倫。」、「(原告訴訟代理人問：在本件買賣房
屋前你就認識簡灝倫？)是，他在二年前曾經向我買過永和
的房子。」、「(原告訴訟代理人問：是簡灝倫出現要向你
買系爭房屋？)是我主動找簡灝倫，因為我知道他在找附近
的房子，我主動找他跟他說我有接到一個新的案件。」、「
(原告訴訟代理人問：簡灝倫有無跟你說他之前看過這個房
子？)有，但我有跟他說現在這個房子是專任委託我們住商
不動產，他只能跟我買。」、「(原告訴訟代理人問：陳志
國委託你之後，你在多久去找簡灝倫？)4月初我在四號公園
就認識陳志國，當時他告訴我這個房子是東森房子的專任約
，我告訴他專任約不能委任第二家，是我告訴他結束專任後
可否委任我們公司，我在被告與原告約滿之後4月24日我主
動請陳志國給我專任委託，4月24日我簽到這個案子後我就
告訴簡灝倫我剛簽到一件專任委託。」各等語，反而可以證
明下列事實：
（一）證人許盛楷與被告曹芮綺之夫簡灝倫其實早因二年前銷售
房屋即為舊識，而證人與被告陳志國亦因在公園散發傳單
時熟識，可見被告二人在原告仲介成交系爭房地，但尚未
正式簽定買賣契約書之前，應該早已打算找理由不簽買賣
契約，並拖過專任委託銷售期間，因此才會刻意選在與原
告之仲介契約結束的第二天立即就找證人居間仲介，而且
立刻就成交，故利用證人仲介成交系爭房地，顯然係經由
被告二人(包括被告曹芮綺之夫簡灝倫在內)所故意安排而
成，被告二人之行為已明顯違反誠信及系爭契約之約定，
殊非可取。
（二）再者，若依被告二人與原告間之
委任契約約定，被告陳志
國與曹芮綺各應給付原告之仲介報酬分別為52萬元及26萬
元，可是依證人所述內容可知，被告二人利用證人仲介成
交之金額僅1250萬元，被告陳志國只給付50萬元之仲介費
用，而被告曹芮綺更只給了1%，即12萬5000元，均各自節
省相當金額之仲介費用(此還不包括仲介另外退佣之金額)
，顯見被告二人係利用證人仲介成交，而證人因為考量係
被告二人自己找來的客戶，不費吹灰之力，自然也樂於配
合將買賣總價及仲介費比率均予以降低，如此一方面可藉
此脫免應給付予原告仲介費之義務，另一方面也可以節省
部分仲介費用，兩面得利。
（三）由上開說明可知，在系爭合約有效期間，被告二人透過原
告之居間仲介，就系爭房屋達成願意買賣之意思表示之後
，明顯係為了節省仲介費用，而自行找早已認識且曾經配
合過的證人出面仲介成交系爭房地，故渠等之行為非但嚴
重違反誠信，而且無可脫免應負之契約責任。尚盼望鈞院
明鑒，秉公裁決，以保權益，而杜妄心。
五、聲明：
（一）被告陳志國應給付原告新台幣52萬元整，及自本起訴狀
繕
本送達
翌日起至清償之日止按年息百分之5計算之利息。
（二）被告曹芮綺應給付原告新台幣26萬元整，及自起訴狀繕本
送達之翌日起至清償之日止按年息百分之5計算之利息。
（三）第一項聲明部分原告願供擔保請准宣告假執行，第二項聲
明部分則請
依職權宣告假執行。
（四）訴訟費用由被告負擔。
六、證物：(均為影本)：
原證一號：委託銷售契約書一件。
原證二號：契約內容變更合意書一件。
原證三號：不動產買賣斡旋契約書一件。
原證四號：土地及建物謄本一件。
原證五號：給付服務報酬承諾書一件。
原證六號：律師函二件。
原證七號：信封二件。
原證八號：律師函及回執各一件。
原證九號：不動產說明書一件。
原證十號：102年4月17日契約內容變更合意書影本一件。
貳、被告陳志國
抗辯：
一、原告鴻全不動產有限公司稱：「被告二人於委託原告銷售期
間，經原告履行仲介事務後，就已私自接觸而密謀私下成交
，故意違反與原告間之約定以逃避履約之責任.......」云
云一事，惟其中多所乖違錯誤，仍待澄清：(一)本件原告起
訴陳稱被告與買受人私下成交並非事實，乃係被告另經住商
不動產永和永和加盟店(興萬達不動產仲介經紀有限公司)仲
介營業員居間仲介而出售，並非經原告介紹買受人後而雙方
私下聯繫成交，並無背棄原告先前為本案付出心力勞力於不
顧之情形，被告無從自原告處獲知買受人聯繫資訊之機會，
且自被告與原告訂立不動產委託銷售契約後，並無成功安排
買賣雙方見面磋商議價之機會；
俟該不動產委託銷售契約過
期終止後，於被告另與他仲介業者簽訂新不動產委託銷售契
約後，由他業者居間仲介下，成功出售系爭買賣標的後，原
告即僅憑被告先前締結之不動產委託銷售契約文件為起訴請
求之依據，就原告所誆稱之先前居間仲介結果，要求服務報
酬，無視被告係經住商不動產之仲介下所成功出售不動產之
事實，執意起訴，實是不妥！
是以，原告起訴遽指被告密謀
私下成交等語，確有不實，且合約期間亦未介紹有意購買之
買受人予被告知悉之情形，實未盡維護客戶權益之努力，棄
消費者權益為旁物，反要求仲介服務報酬之賠償，實為違反
誠信，不堪一搏。(二)另，原告陳稱依據被告所簽訂之『專
任不動產委託銷售契約』第12條第4款：「甲方如有下列情
形之一者，視為乙方以完成仲介之義務，甲方應全額一次給
付服務報酬予乙方：四、委託期間或委託期間屆滿或終止後
二個月內，甲方將委託標的出售予乙方曾經仲介之客戶或其
配偶、
二等親內之親屬者，甲方應給付委託總價4%與乙方。
」等語，主張被告應依約給付依委託總價4%所計算之仲介服
務報酬；惟
參諸被告所簽訂之不動產委託銷售契約與不動產
買賣仲介流程實務，
旨揭契約條款之適用前提，應係被告有
利用(或稱獲取)仲介業者就系爭買賣之努力或服務過程中所
提供之資訊或資源，促使買賣雙方自行成交，逸脫各該與仲
介業者契約約定之給付報酬義務，以達節省支付業者仲介服
務報酬之目的。(例如：買賣雙方經業者邀集會面協商，雖
最終仍告買賣不成，而期間買賣雙方有互通交換聯繫資訊之
機會，進而得私下聯絡成交，以排除雙方支付仲介報酬予業
者之義務時，賣方自有受旨揭條款約束之必要，以維契約誠
信。)(三)現被告於本件買方斡旋期間，未受告知欲出價之
買受人訊息，並未成功安排買賣雙方直接面談洽商買賣細節
服務之機會，自已無取得出賣人聯繫資訊之可能；再者，業
者縱無居間邀集雙方直接見面協商，原告受雇仲介人員亦應
依約定將買方斡旋金契約書面提示被告，使得確認同意出售
後簽認署名，並再提示買受人以報告被告同意買受人斡旋條
件，作為系爭買賣成交之確認，此係屬不動產仲介業者之標
準服務流程，
不啻為不動產買賣實務交易所依循，亦係保障
不動產買賣雙方重大之服務作為，確保買賣雙方重大決策有
其憑據！原告就此應為，均付之闕如，如此一斑，原告現仍
訴請支付仲介費服務報酬，實難服眾。(四)復以，本件原告
服務作為多所缺漏，被告
嗣後自他業者處接受服務後成功出
售系爭買賣標的，並支付仲介報酬，此亦特說明被告絕非貪
圖服務報酬簡省之徒，貪妄投機之人，實係原告服務確有所
缺失，致被告於委託銷售合約期間，無法與買受人順利成交
(甚至連該買受人有斡旋之意思皆未受原告通知，遑論雙方
見面磋商或進而買賣成交！)，今原告竟仍執意興訟，令被
告莫名無奈，誠屬遺憾。
二、聲明：
（一）
原告之訴駁回。
（二）如受不利判決，被告願供擔保請求
宣告免為假執行。
參、被告曹芮綺抗辯：
一、原告鴻全不動產有限公司稱：「被告二人於委託原告銷售期
間，經原告履行仲介事務後，就已私自接觸而密謀私下成交
，故意違反與原告間之約定以逃避履約之責任.......」云
云一事，惟其中多所乖違錯誤，仍待澄清：(一)本件原告起
訴陳稱被告與出賣人私下成交並非事實，乃係被告另經住商
不動產永和雙和加盟店(都營不動產仲介經紀有限公司)仲介
營業員居間仲介而買受，並非經原告介紹出賣人後而雙方私
下聯繫成交，並無背棄原告先前為本案付出心力勞力於不顧
之情形，被告無從自原告處獲知出賣人聯繫資訊之機會，且
自被告與原告訂立不動產買賣斡旋金契約後，並無成功安排
買賣雙方見面磋商議價之機會，不動產買賣斡旋金契約書面
亦無出賣人同意出售之簽認字樣，提供被告知悉確認；嗣後
，於被告另自他仲介業者居間仲介下，購得系爭買賣標的後
，原告即僅憑被告先前倉促不及理解之『斡旋金契約』與『
買方給付服務報酬承諾書』等文件為起訴請求之依據，就原
告所誆稱之先前居間仲介結果，要求服務報酬，無視被告係
經住商不動產之仲介下所購得之事實，執意起訴，實是不妥
！是以，原告起訴遽指被告密謀私下成交等語，確有不實，
益顯原告仲介過程多所貽誤，未盡保障客戶權益，置消費者
權益為無物，反要求仲介服務報酬之賠償，實係違反誠信，
不值信任。(二)另，原告陳稱依據被告所簽訂之『買方給付
服務報酬承諾書』中：「若立書人或其配偶、二等親內知親
屬於賣方委託期間屆滿後兩個月內，就上開房地與賣方成立
時，立書人仍應給付委託人承買價款百分之二(含稅)為服務
報酬……」等語，惟參諸買方同時所簽訂之斡旋金契約與不
動產買賣仲介流程實務，旨揭契約條款之適用前提，應係買
受人有利用(或稱獲取)仲介業者就系爭買賣之努力或服務過
程中所提供之資訊或資源，促使買賣雙方自行成交，逸脫各
該與仲介業者契約約定之給付報酬義務，以達節省支付業者
仲介服務報酬之目的。(例如：買賣雙方經業者邀集會面協
商，雖最終仍告買賣不成，而期間買賣雙方有互通交換聯繫
資訊之機會，進而得私下聯絡成交，以排除雙方支付仲介報
酬予業者之義務時，買方自有受旨揭條款約束之必要，以維
契約誠信。)(三)現被告於本件斡旋期間，未受成功安排買
賣雙方直接面談洽商服務之機會，自已無取得出賣人聯繫資
訊之可能；再者，業者縱無居間邀集雙方直接見面協商，原
告受雇仲介人員亦應將系爭斡旋金契約書面提示出賣人，使
其確認同意出售後簽認署名，並再提示被告以報告出賣人同
意買方斡旋條件，系爭買賣成交之確認，此係屬不動產仲介
業者之服務流程，不啻為實務交易所依循，亦係保障不動產
買賣雙方重大之服務作為，本件原告服務作為多所缺漏，被
告嗣後自他業者處接受服務後成功買受系爭買賣標的，並支
付仲介報酬，此亦特說明被告絕非貪圖服務報酬簡省之徒，
貪妄投機之途，實係原告服務有所不足，今原告竟仍執意興
訟，令被告莫名無奈，誠屬遺憾。
二、聲明：
（一）
原告之訴駁回。
（二）如受不利判決，被告願供擔保請求宣告免為假執行。
肆、本院判斷：
一、原告主張之事實，已據其提出與所述相符之委託銷售契約書
一件、契約內容變更合意書一件、不動產買賣斡旋契約書一
件、土地及建物謄本一件、給付服務報酬承諾書一件、律師
函二件、信封二件、律師函及回執各一件、不動產說明書一
件、102年4月17日契約內容變更合意書影本一件為證，並經
證人張逸蓁、證人陳美靜於本院審理中結證上開等語明確（
見103年3月11日言詞辯論筆錄）。原告之主張為可採信。被
告二人雖以前詞置辯。
二、
經查：被告二人辯稱，原告並無履行居間服務義務，且係委
由訴外人興萬達不動產仲介經紀有限公司居間銷售才達成合
意買賣云云。然查，（一）證人張逸蓁於本院103年3月11日
審理期日到庭結證稱：「(原告訴訟代理人問：本○○○區
○○路○○○號6樓之房屋仲介是否由你開發？)是。」、「(原
告訴訟代理人問：你幫被告陳志國做何銷售事務？)房子開
發回來作廣告，被告陳志國搬走後房子沒有整理，我盡我的
仲介責任在範圍內作整理，房子內很髒亂，我整理的很乾淨
，例如冰箱裡面有蟲、馬桶我都打掃的很乾淨，銷售的方法
我都有回報給屋主，我替他做了這些事情，他知道也有很感
謝我。」、「(原告訴訟代理人問：有無製作不動產現況說
明書？)有，銷售方面都有向他回報。」、「(原告訴訟代理
人問：有無作宣傳海報、廣告、登錄網頁？)有。」、「(原
告訴訟代理人問：有無幫忙代看房屋？)有，系爭房屋除了
我，其他同事也有，鑰匙由我保管，客人要看的時候我會親
自代看，這個房子我都有把它照顧好，屋主也很放心交給我
。」、「(原告訴訟代理人問：你如何與賣方被告陳志國聯
繫接洽？)電話，他有空會到我辦公室。」、「(原告訴訟代
理人問：你有無將買方曹芮綺斡旋契約交給被告陳志國看？
)有，我拿正本給他看。」、「(原告訴訟代理人問：提示原
證3不動產買賣斡旋契約書，是否此份？)對，我拿正本給他
看。」、「(原告訴訟代理人問：被告陳志國看完後有何表
示？)買方斡旋金額與當初屋主價額有差，正本給屋主看之
後就做議價動作，屋主願意用這價格賣給買方，當天當場又
寫了契約價格變動書。」、「(原告訴訟代理人問：提示原
證2契約內容變更合意書，你所指的契約價格變動書是否此
份？)不是，是4月17日當場寫的，價格是1300萬。」、「(
原告訴訟代理人問：你將買方出價告知被告陳志國？)有，
而且拿斡旋單正本給他看。」、「(原告訴訟代理人問：被
告陳志國知道買方曹芮綺的姓名或聯絡方式？)斡旋單正本
上面會有買方的名字及身分證字號。」、「(原告訴訟代理
人問：買賣雙方有無達成買賣合意？)價格有合意，但最後
沒有成交。」、「(原告訴訟代理人問：為何沒有簽約？)買
方說資金有問題，給他搬家期限，後來這些問題告知屋主，
為買方爭取到三個月的時間，買方後來還是決定不買了，我
們沒有勉強他，斡旋金也沒有沒收。」（二）證人陳美靜亦
於同期日到庭結證稱：「(原告訴訟代理人問：本○○○區
○○路○○○號6樓的房屋仲介，你負責何工作？)銷售。」、
「(原告訴訟代理人問：你主要與買方聯絡？)對。」、「(
原告訴訟代理人問：你幫曹芮綺做何銷售事務？)第一次是
曹芮綺老公簡先生打電話來說要看凱悅，當時沒有，後來他
說他哥哥在心中市買了一個房子，如果有心中市的房子他也
想看，查了一下公司有一間心中市的房子，我就約簡先生來
看房子，第一次看了覺得不錯，第二次他帶了老婆、小孩推
嬰兒車來看，看完之後夫妻覺得房間大小、價錢都可以，第
三次他帶老婆、小孩、哥哥一起來看，看完之後他哥哥說不
錯可以買，我們公司在心中市有駐點，我們一起去駐點看房
屋資料，他說他哥哥比較懂建築，所以第三次他哥哥才來看
，隔天就下斡旋金，他跟他太太到我們公司簽斡旋單。」、
「(原告訴訟代理人問：提示原證3，買方簽的是否此份？)
是，斡旋期間7天，因為屋主有價差，也希望他將斡旋單帶
回去逐條看清楚。」、「(原告訴訟代理人問：你提供給何
資料給買方過目？)房屋現狀說明書都有。」、「(原告訴訟
代理人問：提示原證1、2，有無提供給買方看？)都有，還
有原證9。」、「(原告訴訟代理人問：買方知道賣方的姓名
、聯絡方式？)知道，原證9會有屋主、戶籍地、身分證字號
。」、「(原告訴訟代理人問：買賣雙方就本件房屋最後是
否達成買賣合意？)達成，1300萬元，賣方經紀人17日晚上
跟我說屋主願意以這價格賣，18日我回報買方，約簡先生出
來簽約，後來簡先生說父母不借他錢、土城的房子還沒賣掉
資金不夠，本件都是簡先生來談，他說房子是買曹芮綺的名
字，他說交屋屋主給他6個月時間，他就可以簽約，我聽到
的消息時屋主願意給他3個月，簡先生說3個月土城的房子賣
太快價錢不好他不願賣，他堅持6個月，後來就沒有簽約了
，我們直接退斡旋金給他，也沒有沒收。」等語，由上開證
詞可知被告陳志國確實曾委託原告進行銷售、帶看系爭房屋
之居間仲介等事宜，原告於接受委託後，旋即進行清潔房屋
、帶看、找尋合宜之買方，並向其回報買方所開出之買賣條
件，經得其同意將買賣價金條件變更定案為1300萬元整後洽
談簽約，完成受任居間仲介之事務。而被告曹芮綺及其配偶
經由原告之轉介，多次到系爭房屋現場看屋，並交付斡旋金
並透過原告向賣方即被告陳志國進行議價，雙方並達成買賣
價金之合意。嗣因被告等多方設法，拖詞不進行最終階段之
買賣簽約事宜，卻仍在兩造合約約定之期限內，私下進行系
爭房屋之買賣事宜(詳原證四號)，意圖規避脫免給付報酬予
原告之義務，顯已悖離誠信，並構成違約之情事。原告自得
各依與被告陳志國間系爭委託銷售契約之契約關係(詳原證
一號)、與被告曹芮綺間不動買賣產斡旋契約書及買方給付
服務報酬承諾書之契約關係(詳原證三、五號)，分別請求給
付系爭服務報酬。被告二人所辯均不足採。
三、從而，原告依契約之關係，請求被告陳志國應給付原告新台
幣伍拾貳萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年1月19日起
至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。被告曹芮綺應
給付原告新台幣貳拾陸萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即10
2年12月4日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息，
即無不合，應予准許。
四、本判決第一項，原告與被告陳志國分別陳明願供擔保，請求
宣告假執行或免為假執行，
核無不合，
爰分別酌定相當
擔保
金准許之。原判決第二項所命給付金額、價額未逾50萬元，
爰依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，
依職權宣告假
執行。被告曹芮綺陳明願供擔保，請求宣告免為假執行，核
無不合，爰酌定相當擔保金准許之。
五、本件事實
已臻明確，兩造其餘之攻擊或
防禦方法，及未經援
用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響
，均不足以影響本
裁判之結果，自
無庸一一詳予論駁之必要
，併此敘明。
伍、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第1項後段
、第389條第1項第5款、第390條第2項、第392條第2項，判
決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 26 日
民事第一庭法 官 張正亞
以上正本係照原本作成
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 26 日
書記官 涂菀君