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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第3172號 原　　　告　胡家偉 訴訟代理人　劉國斯律師 被　　　告　張幸雄 訴訟代理人　陳曉帆律師 被　　　告　張靖宜 兼　訴　訟 代　理　人　張裕易 被　　　告　張明國 被　　　告　莊巧蓮 上列當事人間請求給付委任報酬事件，經本院於民國104 年7 月 1 日言詞辯論終結，茲判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基 礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款分別定 有明文。查本件原告原依委任契約法律關係請求被告張幸雄 、張靖宜、莊巧蓮、張裕易及張明國，應分別給付原告新臺 幣（下同）54萬926 元、25萬1967元、13萬5359元、5 萬76 20元與8 萬2306元，嗣於民國103 年11月21日變更請求被告 張明國給付之金額為21萬6775元，復於104 年6 月10日追加 居間法律關係為本件請求權基礎。原告上開變更請求之金額 與追加請求權基礎，核屬基於同一基礎事實之追加及擴張應 受判決事項之聲明，均合於前揭法律規定，應予准許。 二、次按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事 人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385 條第 1 項前段亦規定甚明。本件被告莊巧蓮經合法通知，未於言 詞辯論期日到場，且核無同法第386 條所列各款情形，爰依 原告之聲請及上開規定，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張： ㈠坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地為被告張幸雄所有； 坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地則為被告張靖宜、莊 巧蓮、張裕易與訴外人張創基所有。於101 年12月間原告透 過被告張幸雄之配偶與被告張幸雄、張靖宜、莊巧蓮及張裕 易認識，知悉渠等欲出售系爭2 筆土地。遂原告便與被告張 幸雄、張靖宜、莊巧蓮及張裕易協商可以委託其代為尋找買 家，嗣被告張幸雄等4 人同意將系爭2 筆土地之出售事宜委 託原告處理，並表示渠等願以每坪90萬元出售，超過90萬元 之部分則作為原告之報酬。復於102 年3 月間原告邀請買家 冠輝建設股份有限公司（下稱冠輝建設公司）與被告張幸雄 等4 人見面，共同協商系爭土地之買賣條件，雖雙方意見歧 異，然原告仍繼續為其進行磋商，次數多達20餘次，至102 年7 月間終因原告之協調促成系爭土地完成買賣，惟被告張 幸雄等4 人於該買賣成立後卻拒絕給付原告報酬，屢經催討 未獲置理。另被告張明國亦將其共有坐落新北市○○區○○ 段○○○ ○○○○ ○號土地之買賣事宜委託原告處理，並同意完 成買賣後將給付原告報酬，惟待原告為其尋得買家爭取有利 之買賣條件，先後安排其與買方進行5 次會談協商，最終亦 促成該土地完成買賣，惟被告張明國亦拒絕給付原告報酬， 屢經催討亦未獲置理。被告張幸雄、張靖宜、莊巧蓮、張裕 易及張明國上開均分別委託原告為其處理其所有土地之買賣 事務，且原告亦有促成渠等與冠輝建設公司成立買賣契約， 則渠等自應給付原告服務費，是為此爰依委任、居間法律關 係，擇一請求被告張幸雄、張靖宜、莊巧蓮、張裕易及張明 國應給付原告仲介報酬。又依上開3 筆土地之交易價格均為 每坪100 萬元，並按交易價格之百分之1 及被告張幸雄就其 所有土地之權利範圍為全部、土地面積為172.62平方公尺； 被告張靖宜、莊巧蓮、張裕易就其所有土地權利範圍各為3 分之1 、6 分之1 、18分之1 、土地面積為231.29平方公尺 ；被告張明國就其共有土地權利範圍為4 分之1 、土地面積 為89平方公尺予以核算，被告張幸雄應給付原告52萬2176元 、被告張靖宜應給付原告23萬3217元、被告莊巧蓮應給付原 告11萬6609元、被告張裕易應給付原告5 萬7620元及被告張 明國應給付原告21萬6775元。 ㈡對於被告抗辯主張之意見（見本院卷第155 頁至第162 頁、 第190 頁）： 1.被告張幸雄部分： ⑴依證人陳志成之證述，可知被告張幸雄確曾與原告在光復南 路之麥當勞見面，並談及委託原告為其處理系爭637 地號土 地之買賣事宜，且有承諾就交易價額超過每坪90萬元之部分 作為原告之仲介報酬。復依證人黃明祐之證述亦可證被告張 幸雄係經由原告認識冠輝建設公司，若被告張幸雄未委任原 告處理土地買賣事宜。則其為何需介紹被告張幸雄與冠輝建 設股份有限公司認識。是被告張幸雄確曾委託原告代為處理 系爭637 地號土地之買賣事宜，且有約定應給付原告仲介報 酬。再者，原告於知悉被告張幸雄欲出賣系爭637 地號土地 後，為其尋找買家並爭取有利之買賣條件，足見原告有為被 告張幸雄報告訂約之機會及為訂約之媒介，是渠等間亦存有 居間法律關係，故被告張幸雄前既已承諾將支付報酬予原告 ，則原告據此請求即於法有據。 ⑵又依購買意願書（原證9 ）及冠輝建設曾簽發票面金額為10 0 萬元之支票乙紙（原證10）所示，冠輝建設公司於101 年 12月5 日曾委任原告作為其與地主間之協調人，且曾支付10 0 萬元之斡旋金予被告張幸雄，並於購買意願書上記載如所 有地主同意以上列價金出售，則將斡旋金轉為訂金，由此足 證系爭637 、634 地號土地之實質買受人應為冠輝建設公司 。且於103 年5 月5 日冠輝建設公司亦曾匯款20萬元予原告 作為其處理系爭637 、634 地號土地之委任報酬，若冠輝建 設公司非系爭2 筆土地之實際所有權人，其何需給付原告仲 介報酬，此益徵冠輝建設公司為系爭2 筆地號土地之所有權 人。是被告張幸雄抗辯冠輝建設股份有限公司非系爭637 地 號土地之買受人，不足委採。 2.被告張靖宜、張裕易部分： ⑴依證人陳志成之證述，可知被告張裕易確曾與原告於光復南 路之麥當勞見面，並談及委託原告為其處理系爭634 地號土 地之買賣事宜，且有承諾就交易價額超過每坪90萬元之部分 作為原告之仲介報酬，原告並曾偕同被告張裕易至冠輝建設 股份有限公司接洽出賣土地事宜。復依證人黃明祐之證述亦 可證被告張裕易係經由原告認識冠輝建設股份有限公司，若 被告張裕易未委任原告處理土地買賣事宜。則其為何需介紹 被告張裕易與冠輝建設股份有限公司認識。是被告張裕易確 曾委託原告代為處理系爭634 地號土地之買賣事宜，且有約 定應給付原告仲介報酬。又被告張靖宜與被告張裕易為叔姪 關係，被告張靖宜既委託被告張裕易全權處理其就系爭634 地號土地應有部分之出賣事務，則被告張裕易自有就被告張 靖宜之部分亦委託原告代為處理。再者，原告於知悉被告張 裕易欲出賣系爭634 地號土地後，為其尋找買家並爭取有利 之買賣條件，足見原告有為被告張裕易報告訂約之機會及為 訂約之媒介，渠等間亦應存有居間法律關係，是原告自得向 被告張靖宜及被告張裕易請求支付仲介報酬。 ⑵又依購買意願書（原證9 ）及冠輝建設曾簽發票面金額為10 0 萬元之支票乙紙（原證10）所示，冠輝建設公司於101 年 12月5 日曾委任原告作為其與地主間之協調人，且曾支付10 0 萬元之斡旋金予被告張幸雄，並於購買意願書上記載如所 有地主同意以上列價金出售，則將斡旋金轉為訂金，由此足 證系爭637 、634 地號土地之實質買受人應為冠輝建設股份 有限公司。且於103 年5 月5 日冠輝建設公司亦曾匯款20萬 元予原告作為其處理系爭637 、634 地號土地之委任報酬， 若冠輝建設公司非系爭2 筆地號土地之實際所有權人，其何 需給付原告仲介報酬，此益徵冠輝建設公司為系爭2 筆地號 土地之所有權人。是被告抗辯冠輝建設公司非系爭634 地號 土地之買受人，不足採信。 3.被告莊巧蓮部分： 依證人陳志成之證述，可知被告莊巧蓮確曾與原告於光復南 路之麥當勞見面，並談及委託原告代其處理系爭634 地號土 地之買賣事宜，且有承諾就交易價額超過每坪90萬元之部分 作為原告之仲介報酬。復依證人黃明祐之證述亦可證被告莊 巧蓮係經由原告認識冠輝建設公司，若被告莊巧蓮未委任原 告處理土地買賣事宜。則其為何需介紹被告莊巧蓮與冠輝建 設股份有限公司認識。再者，原告於知悉被告莊巧蓮欲出賣 系爭634 地號土地後，為其尋找買家並爭取有利之買賣條件 ，足見原告有為被告莊巧蓮報告訂約之機會及為訂約之媒介 ，渠等間亦應存有居間法律關係，是原告自得向被告莊巧蓮 請求支付仲介報酬。 4.被告張明國部分： 依原告聯邦銀行帳戶存摺於103 年8 月6 日之紀錄（原證12 ）所示，冠輝建設股份有限公司就系爭639 、640 地號土地 之成交，有給付委任報酬37萬元予原告，足見原告為系爭63 9 、640 地號土地買賣事宜之受託人，是由此可證原告與被 告張明國間當亦存有委任契約關係。復依證人黃明祐之證述 亦可證被告張明國係經由原告認識冠輝建設公司，若被告張 明國未委任原告處理土地買賣事宜。則其為何需介紹被告張 明國與冠輝建設公司認識。況若冠輝建設公司非系爭639 、 640 地號土地之所有權人，則其何需支付原告37萬元之報酬 ，足見訴外人李松國僅係系爭土地借名登記之出名人，實際 所有權人應為冠輝建設公司。再者，原告於知悉被告張明國 欲出賣系爭639 、640 地號土地後，為其尋找買家並爭取有 利之買賣條件，足見原告有為被告張明國報告訂約之機會及 為訂約之媒介，渠等間亦應存有居間法律關係，是原告自得 向被告張明國請求支付仲介報酬。 5.另依內政部89年7 月19日台內中地字第0000000 函之內容可 知，依不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1 條第㈠項規 定，不動產經紀人員經營仲介業務者，其向買賣之雙方或一 方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價百分之 6 ，復依台北市房屋仲介商業同業工會87年8 月27日函文， 一般民眾委託仲介代銷房屋時，依交易習慣，仲介公司向賣 方收取成交價百分之4 ，向買方收取成交價百分1 居多，此 亦有臺灣高等法院99年度重上字第585 號民事判決可資參照 ，是原告以房屋交易價格百分之1 計算本件仲介報酬，並非 無據。 ㈢綜上所述，並為聲明： 1.被告張幸雄應給付原告54萬926 元，及自103 年1 月15日起 至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 2.被告張靖宜應給付原告25萬1967元，及自103 年1 月15日起 至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 3.被告莊巧蓮應給付原告13萬5359元，及自103 年1 月15日起 至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 4.被告張裕易應給付原告5 萬7620元，及自103 年1 月15日起 至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 5.被告張明國應給付原告21萬6775元，及自103 年1 月15日起 至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 6.如受有利判決，願供擔保請准宣告假執行。 二、被告抗辯主張（見本院卷第34頁、第68頁、第109 頁、第19 3 頁至第195 頁）： ㈠被告張幸雄部分： 1.原告與被告張幸雄間並無任何關於委託原告代其處理系爭土 地買賣事宜之書面契約或口頭約定之存在，且依證人陳志成 、陳秉宏、黃明祐之證述可知，渠等不僅未曾親自見過原告 與被告張幸雄間有委託仲介書面契約存在，亦未曾聽聞過原 告與被告張幸雄有仲介服務費之口頭約定。至證人陳志成雖 曾證述，其與原告與被告張幸雄、莊巧蓮曾討論過仲介服務 費之給付，然其又證述之後之服務費是由原告負責洽談，足 見原告與被告張幸雄就仲介服務費並未達成共識。再者，依 其證述亦可知被告張幸雄對於是否出售系爭土地仍猶豫不決 ，則被告張幸雄豈可能事先主動委請原告對外謀求系爭土地 之出售，是原告與被告張幸雄間亦無居間法律關係存在。 2.又本件被告張幸雄等5 人所有之房地交易完成之時間為102 年年底或103 年年初，交易之對象為訴外人李松國，與原告 所述交易成立時間點為102 年7 月及對象為冠輝建設公司顯 然不符，足證原告並未完成本件仲介服務，此觀證人黃明祐 及陳志成之證述亦可自明，另原告主張依一般常情仲介報酬 應按交易價格百分之1 之比例計算，然原告並未舉證以實其 說，是原告主張被告張幸雄委任其代為處理系爭房地買賣事 宜，並據此請求被告張幸雄給付委任報酬，顯無理由。 3.綜上所述，並為聲明： ⑴原告之訴駁回。 ⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈡被告張靖宜、張裕易部分： 1.被告張靖宜、張裕易共有之系爭房地曾有許多仲介來探循過 ，惟被告張靖宜、張裕易並無委任任何仲介全權處理系爭房 地買賣事宜，且於102 年7 月間被告張靖宜與張裕易仍為系 爭房地之所有權人，至103 年3 月間始與訴外人李松國以每 坪100 萬元之條件成立買賣契約。是原告主張被告張靖宜、 張裕易就系爭房地於102 年7 間與冠輝建設公司已成立買賣 契約，顯不可採。 2.綜上所述，並為聲明：原告之訴駁回。 ㈢被告張明國部分： 1.被告張明國從未委託原告代為處理系爭房地買賣事宜，且系 爭房地係於103 年4 月15日以每坪100 萬元之條件出賣予訴 外人李松國，並非冠輝建設股份有限公司。 2.綜上所述，並為聲明：原告之訴駁回。 ㈣被告莊巧蓮部分：被告莊巧蓮經合法通知，未於言詞辯論期 日到場，亦未提出任何書狀為陳述或聲明。 三、原告主張坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地為被告張幸 雄所有；坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地則為被告張 靖宜、莊巧蓮、張裕易與訴外人張創基所有，坐落新北市○ ○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地為被告張明國所共有，嗣上 開3 筆土地均出售，交易價格均為每坪100 萬元，被告均未 支付原告委任或居間報酬之事實，業據其提出上開三筆土地 之地籍謄本、土地最新異動索引表（原證1 至原證8 ）為證 ，且為被告張幸雄、張靖宜、張裕易及張明國所不爭執，堪 信為真。至原告主張其與被告有委任或居間關係，請求給付 上開委任或居間報酬等情，為被告張幸雄、張靖宜、張裕易 及張明國所否認，並以前詞置辯，是本件爭點為本件兩造間 有無委任、居間關係存在？原告可請求之費用為何？ 四、本院得心證之理由： ㈠兩造間並無委任關係存在： 1.原告主張兩造間有委任關係存在，並約定給付委任報酬等情 ，固然以為證人即仲介業者陳志成、證人即冠輝建設公司副 總黃明祐、購買意願書（見原證9 、10）、冠輝建設公司之 鐵圍欄圈用系爭634 、637 地號之土地照片（見原證11）、 冠輝建設公司匯款與原告委任報酬之單據資料（見原證12） 為證。然觀諸證人陳志成於本院審理證述：原告於101 年底 時先從冠輝建設公司得知其有購買土地意願，因而去詢問原 告張幸雄、莊巧蓮、張裕易詢問是否願意出賣系爭土地，張 裕易表示看大家意願，張幸雄夫妻之態度有時想賣，有時不 想賣，至102 年伊就退出沒有再接觸此事等語（見本院卷第 133 頁以下），可見原告並非被告張幸雄、莊巧蓮、張裕易 欲出售系爭房地而委任其去交涉交易事宜，與原告所主張被 告張幸雄、張靖宜、莊巧蓮及張裕易委託其代為尋找買家等 情不同，且證人陳志成亦無法證明嗣後究竟有無成交等情， 故證人陳志成並無法作為原告有利認定之證據。另證人黃明 祐於本院審理時證稱：冠輝建設公司並未購買系爭土地，當 初公司出具購買意願書想購買系爭土地，但地主不願賣，過 了一年多之後，伊告知李松國地主開的條件，由李松國向地 主購買，李松國有買的部分跟冠輝建設公司合作興建，原告 雖未達成任務，但仍算是走路工，且先前原告有介紹地主與 公司認識，故伊向李松國爭取服務費給原告等語（見本院卷 第149 頁以下），核與上開證人陳志成之證述內容一致，且 證人黃明祐之證詞並無矛盾或違常之處，並交代何以原告仍 自公司獲得服務費，證人黃明祐之證詞，應堪採信，故證人 黃明祐亦無法證明兩造間存有委任契約。至於購買意願書（ 見原證9 、10）至多僅能證明冠輝建設公司委任原告去尋找 買家並媒合交易，無法證明兩造間有委任契約並約定報酬， 其餘冠輝建設公司之鐵圍欄圈用系爭634 、637 地號之土地 照片（見原證11）、冠輝建設公司匯款與原告委任報酬之單 據資料（見原證12），則均與被告無涉，均無法證明兩造間 具有委任關係存在。 2.況且，原告上開主張，亦有不合常情之處。首先，原告既然 得以提出其與冠輝建設公司間委任之書面契約（見原證9 、 10），而系爭土地交易金額龐大，則何以原告卻未能提出其 與被告間之委任書面契約，以保障自身權益。再者，原告先 於起訴狀主張被告等人同意出賣價格超過90萬元部分均給予 原告作為報酬，然原告表示不需要這麼多，嗣後原告因被告 等人均未給付任何報酬，始以交易價格百分之一作為服務費 用云云（見本院卷第4-5 頁），可見原告始終均未與被告談 妥報酬計算之方式，直至起訴時始方依其自行計算之方式以 交易價格百分之一作為報酬計算基準，足徵兩造就報酬計算 方式亦未有合致之情。再者，被告直至103 年3 月間始與訴 外人李松國以每坪100 萬元之條件成立買賣契約，此為兩造 所不爭執事項，可見系爭土地交易之時間、對象均有所不同 ，縱使兩造間存有委任契約，原告亦未完成委任事務，原告 請求被告給付委任報酬，顯無理由。 3.綜上，兩造間並無委任關係存在，應無疑義。 ㈡兩造間並無居間關係存在： 1.原告主張兩造間存有居間關係存在，並約定給付居間報酬等 情，固然以上開證據為證，然上開證據至多僅能證明冠輝建 設公司曾委任原告與被告溝通聯繫是否願意出賣系爭土地， 佐以證人陳志成上開證述：被告張幸雄有時候想賣，有時候 不想賣等語（見本院卷第134 頁反面），可知被告張幸雄既 然對於是否出售系爭土地仍猶豫不決，則何以會事先主動委 請原告對外謀求系爭土地之出售，此外，原告復未舉證證明 與其他被告有成立居間契約，足見兩造間顯然並無居間關係 之存在。 2.又按所謂居間，係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機 會，或訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定 有明文。故居間人，以契約因報告或媒介而成立者為限，得 請求報酬，而居間又分成報告居間與媒介居間兩種，前者僅 以報告訂約機會已足，後者需斡旋契約使之成立，方得請求 報酬。經查，依原告主張102 年3 月間原告邀請買家冠輝建 設公司與被告張幸雄等4 人見面，共同協商系爭土地之買賣 條件，雖雙方意見歧異，然原告仍繼續為其進行磋商，次數 多達20餘次，至102 年7 月間終因原告之協調促成系爭土地 完成買賣等情，可知原告所主張之居間契約類型為媒介居間 ，原告需斡旋契約使之成立，方得請求報酬。本件冠輝建設 公司嗣後放棄購買系爭土地，事隔年餘，方由第三人李松國 購入部分土地與冠輝建設合作，業如前所述，本件系爭土地 交易之完成，無論時間、交易對象，均與原告所居間媒合之 內容不同，故縱使兩造間成立居間契約，原告並未完成居間 任務，原告當無請求居間報酬之權利。 ㈢至原告聲請向陽信銀行雙和分行調閱冠輝建設公司有無資金 流向至地主之交易明細，待證事實為冠輝建設公司有無資金 流向地主；另聲請傳喚證人李松國到庭作證，待證事實為李 松國是否是以獨立購買人地位，購買系爭土地後，再去與冠 輝建設公司合建等情，然冠輝建設公司與李松國間之關係， 與兩造間有無成立委任與居間契約關係無涉，故無調查之必 要，附此敘明。 五、綜上所述，兩造間並無委任或居間契約存在，且原告亦未完 成其所主張之委任任務或或訂約之媒介。從而，原告依據委 任、居間法律關擇一請求被告給付上開金額及遲延利息，均 無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦 失所附麗，應併予駁回。 六、因本案論論證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據 暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本案判斷結果無影 響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。 七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 104 年 7 月 29 日 民事第三庭 法 官 魏俊明 上開正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 7 月 29 日 書記官 林瓐姍