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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第3191號 原　　　告　武明霈（原名武金釵） 訴訟代理人　李依蓉律師 複代理人　　翁偉傑律師 被　　　告　林國男 被　　　告　名利不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　許世和 訴訟代理人　許素菁 上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國104年9月7日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告林國男應給付原告新臺幣壹佰貳拾陸萬元及自民國一百零 四年九月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告林國男負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣肆拾貳萬元供擔保後，得假執行。 但被告林國男如以新臺幣壹佰貳拾陸萬元為原告預供擔保，得免 為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張： ㈠原告於民國100年11月16日委託被告名利不動產仲介經紀有 限公司（即全國不動產新莊中港分店；下稱名利公司）居中 議價，以新臺幣（下同）340萬元，向被告林國男購買林國 男所有，坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（應有部分 1/5），及其上建號1710號，門牌號碼新北市○○區○○路 ○段000巷00弄00號4樓房屋（下合稱系爭不動產），雙方並 簽立房地產買賣契約書。林國男並已於101年7月27日將系爭 不動產辦理所有權移轉登記與原告完畢。 ㈡嗣原告於102年12月9日將系爭不動產出售予訴外人徐笠欽， 未料徐笠欽於103年5月間，以系爭不動產曾發生非自然死亡 之情，對原告提起減少價金之訴（案號：鈞院103年度訴字 第1787號，該事件原告與徐笠欽業已達成訴訟上調解），原 告隨即向林國男詢問，經林國男提出鈞院民事執行處99年12 月1日函（原證4）保證並無此情事。惟徐笠欽於103年10月3 日，在鈞院103年度訴字第1787號民事事件言詞辯論期日時 ，提出臺灣板橋地方法院檢察署相驗屍體證明書（原證5） ，原告始知系爭不動產於94年間確實發生非自然死亡之情事 ，而存有物之瑕疵。原告即向林國男告知上情，請林國男出 面協商解決，惟林國男置之不理。 ㈢再根據證人許素菁於本件104年1月26日言詞辯論期日之證詞 ，及林國男於104年3月20日之陳述，可知林國男早已於99年 10月11日以前就知道系爭不動產係凶宅，且取得系爭不動產 為凶宅買賣之不動產買賣契約書向執行處陳報，其在出售系 爭不動產予原告時，竟刻意隱瞞系爭不動產為凶宅之重要交 易資訊，並以原證4之法院回函向原告表示不是凶宅，故意 不告知原告系爭不動產之前開瑕疵，原告當得依據民法第35 4條第1項、第359條規定，向林國男主張減少價金126萬元， 並依據民法第179條規定請求林國男返還126萬元之價差。 ㈣又依不動產經紀業管理條例第23條第1項、第24條之2、第26 條第2項、民法第535條、第544條規定，不動產經紀業者依 法有詳實調查不動產標的現狀，並記載於不動產標的物現況 說明書之義務，若因故意或過失造成委託人損害時，負有損 害賠償之責。況在不動產交易的過程中，一般民眾大多仰賴 專業不動產經紀人所製作之不動產標的物現狀說明書，藉以 瞭解該不動產標的之現狀，又該不動產標的是否曾發生非自 然死亡之情事，對交易過程實屬重要之資訊，因一般大眾對 於曾發生非自然死亡之情事，多心生畏懼，不願購買，使不 動產標的之交易市價低於一般交易行情，致生價值減損之物 之瑕疵。而系爭不動產確曾發生非自然死亡之情事，被告名 利公司既受委託處理系爭不動產買賣事宜，本應盡善良管理 人之注意，對於是否發生非自然死亡之情，有查證義務，且 應詳實記載於系爭不動產之不動產標的物現況說明書中，惟 觀諸該說明書之內容並未記載系爭不動產曾發生非自然死亡 之情事，又該非自然死亡之情事，僅須詢問附近住戶或里長 ，即得以知悉，然名利公司因過失未為詳加調查，未盡善良 管理人之注意，實有疏失，原告得依不動產經紀業管理條例 第26條第2項、民法第544條請求名利公司賠償系爭不動產減 損之價值126萬元。 ㈤並聲明： ⒈被告林國男應給付原告126萬元，並自民事訴之變更暨準備 二狀繕本送達林國男後之104年9月8日起至清償日止，按年 息5%計算利息。 ⒉被告名利公司應給付原告126萬元，並自民事訴之變更暨準 備二狀繕本送達名利公司翌日即104年9月8日起至清償日止 ，按年息5%計算利息。 ⒊前二項聲明之債務，如其中任一被告已履行給付時，他被告 於已履行給付之範圍內免其清償責任。 ⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告林國男則抗辯： ㈠系爭不動產係被告經由法院拍賣程序購得，惟於被告拍定並 移轉登記後，有擔任房仲之友人告知系爭不動產可能為凶宅 ，並提出一份其曾經辦之買賣契約（被證1）與被告參考， 經被告向鈞院陳報拍賣公告未揭露此事，而要求撤拍，惟經 執行法院復查無凶宅情事，而要求被告應予承受。嗣兩造於 101年間買賣系爭不動產，惟買賣過程並非如原告所述被告 保證並非凶宅，實為被告因難以確定是否為凶宅，因此於買 賣系爭不動產時已告知原告系爭不動產可能為凶宅，並將原 證4之執行法院公函提供與原告參考，並無如原告所述有保 證非凶宅之情事。再者，當時兩造買賣之價款340萬元已低 於當時當地之行情，並已充分告知原告相關情事，讓原告參 考。當時因被告賣價低於當地行情，尚有多組人想要購買， 因原告較為積極，所以就賣予原告。是被告已充分告知原告 系爭不動產是否為凶宅並不保證，且兩造就系爭不動產之交 易價格低於當時該地區之一般交易價格，依民法第355條第1 項規定，及物之瑕疵擔保之立法目的在於對價平衡性，被告 既已將系爭不動產可能為凶宅之風險充分告知與揭露，原告 基於充分之資訊下所為買賣之判斷，被告自不應負物之瑕疵 擔保責任。 ㈡兩造簽立系爭不動產買賣契約係在100年11月16日，直至100 年11月27日才辦理移轉登記，移轉登記之前被告即先讓原告 進入系爭不動產居住，原告如有疑慮可以提出不買或是其他 要求，但是原告都沒有提出。 ㈢鄰居告訴原告系爭不動產有凶宅疑慮後，原告有來問被告， 被告有說如果原告有疑慮的話，在未辦理過戶之前，可以取 消買賣，但原告說不要。 ㈣被告當時告知原告說系爭不動產是法拍屋，被告當時裝潢期 間，有人告知被告說有人在系爭不動產內自殺，被告有向法 院提出質疑，要求法院去查，法院回函表示沒有人在系爭不 動產內非自然死亡。當時被告有告知原告，也表示不一定是 凶宅。被告於屋況說明書勾選非凶宅，只是說明被告持有系 爭不動產期間不是凶宅。 ㈤被證1之買賣契約影本是二十一世紀不動產仲介公司離職的 仲介人員在99年10月11日之前幾天提供給被告的，因為他們 知道被告在查這件事情，被告拿到之後就呈給執行法院。該 份買賣契約影本，被告沒有提供給原告或是名利公司，被告 給名利公司及原告的是原證4的執行法院公函，因為被告覺 得沒有必要提供被證1之買賣契約影本，且法院都查不到， 法院都已經否認這件事情，被告又如何告訴原告與仲介公司 。被告一直認為不是凶宅的原因，是因為被告跟法院查證過 、協調過，被告提不出證實是凶宅，所以法院沒有辦法接受 被告的陳情。 ㈥答辯聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、被告名利公司則抗辯： ㈠當初執行法院有函詢警察局，警察局都查不到系爭不動產是 否有非自然死亡或病死的死亡紀錄或報案，所以被告公司也 沒有辦法查，因此被告公司就請屋主即林國男提供資料給被 告證明不是凶宅，當時被告公司也有告知原告。銷售期間有 讓原告先入住系爭不動產，原告住滿3年之後才購入系爭不 動產，中間原告有意見，當初林國男有跟原告說原告如果有 聽到系爭不動產是凶宅，林國男願意買回來。 ㈡原告聽到系爭不動產是凶宅時，被告公司有詢問過鄰居及林 國男，鄰居說不知道，林國男當時說原告如有疑慮，其願意 買回來，這是林國男先讓原告入住並分期給付屋款價金期間 發生的事情，但是原告不願意林國男買回。系爭不動產在尚 未辦理移轉登記與原告之前，林國男確實有說如果原告不要 ，其可以買回。原告當時購買系爭不動產，頭期款不夠，林 國男讓原告分期付款，還讓原告先進去居住。被告有去問里 長、派出所，都說沒有接到報案消息。被告公司以屋主告知 之屋況說明書、法院通知單給都給買方即原告看過，原告居 住期間也沒有任何凶宅的問題。被告公司覺得很奇怪，為何 95年是凶宅，林國男買的時候卻不是凶宅，被告去派出所查 也沒有凶宅紀錄。被告認為被告公司沒有過失。 ㈢答辯聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。 四、下列事項為兩造所未爭執，並有下列證據可證，而堪認定： ㈠本院民事執行處98年度司執字第97936號清償債務強制執行 事件，前於99年6月8日拍賣系爭不動產，經被告林國男以總 價272萬元得標拍定，並於99年6月22日取得執行法院核發之 權利移轉證書而取得系爭不動產之所有權，及於99年7月2日 辦理所有權移轉登記。嗣林國男於99年7月5日、99年9月6日 、99年9月20日先後3次具狀向執行法院陳報稱經鄰居告知及 向不動產經紀人處取得消息，系爭不動產屋內數年前曾發生 上吊死亡命案，警局並有報案紀錄，故聲請撤銷拍賣等語。 99年10月11日林國男再具狀向執行法院提出訴外人游玲梅與 林佳慶於95年1月11日簽立之不動產買賣契約書影本暨94年 11月24日不動產標的現況說明書影本，並陳報稱：根據某不 動產經紀人提供之內部檔案即上開資料，明確記載「室內有 上吊自殺死亡之情事」，故聲請撤銷拍賣等語。經執行法院 多次發函向台北縣政府警察局（現改制為新北市政府警察局 ）樹林分局查詢，及於99年10月28日函請台灣板橋地方法院 檢察署（現更名為台灣新北地方法院檢察署）協助查明，經 該署再於99年11月4日函轉台北縣政府警察局樹林分局查明 逕復。嗣該分局於99年11月12日以北縣警樹字刑第00000000 00號函回覆執行法院稱自95年起未接獲系爭不動產有非自然 死亡或病死命案之報案或救護紀錄。執行法院遂以99年12月 1日板院輔98司執火字第97936號函覆林國男以：林國男聲請 撤拍礙難准許等語，此並經本院調閱上開執行卷，且有系爭 不動產地政機關之異動索引影本、林國男於99年10月11日向 執行法院提出之陳報狀影本、上開不動產買賣契約書暨不動 產標的現況說明書影本（被證1）、本院民事執行處上開99 年12月1日函文影本（原證4）附卷可稽（見本院卷第19至24 頁、第39頁、第25頁）。 ㈡原告經由被告名利公司之仲介，於100年11月16日與被告就 系爭不動產簽立「房地產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約 ），由原告以總價金340萬元向林國男購買系爭不動產，因 原告自備款不夠，故買賣雙方約定101年7月5日後才辦理過 戶手續，並約定林國男同意原告於100年12月10日支付第二 期價款後先行遷入居住。嗣系爭不動產於101年7月27日辦理 所有權移轉登記與原告。此並有原告所提房地產買賣契約書 影本、前開異動索引影本附卷可稽（見本院卷第9至18頁、 第23頁）。 ㈢原告於102年12月9日與訴外人徐笠欽簽立房地產買賣契約書 ，將系爭不動產以總價416萬元出售予徐笠欽，並於103年1 月16日辦理所有權移轉登記與徐笠欽。嗣後徐笠欽查得系爭 不動產於94年間曾發生當時屋主之先生於其內上吊自殺身亡 ，故於103年5月8日對本件原告起訴請求減少價金，經本院 103年度訴字第1787號受理。嗣原告與徐笠欽達成訴訟上調 解（本院104年度移調字第50號），原告同意給付徐笠欽100 萬元，此並經本院調閱本院上開民事卷。 五、就系爭不動產內是否曾發生非自然死亡之事件部分： 原告主張系爭不動產內曾發生非自然死亡之事件一節，業據 提出台灣板橋地方法院檢察署94年4月28日相驗屍體證明書 影本1紙為證（見本院卷第26頁），上載死者鄭００於94年4 月22日在系爭不動產內縊頸窒息死亡，並經本院調閱台灣板 橋地方法院檢察署94年度相字第592號卷宗無訛。且被告林 國男亦提出訴外人游玲梅與林佳慶於95年1月11日簽立之不 動產買賣契約書影本暨94年11月24日不動產標的現況說明書 影本一份（見本院卷第40至45頁），經游玲梅於上開現況說 明書載明系爭不動產室內有上吊自殺死亡之情事（見本院卷 第45頁）。再經本院調閱本院103年度訴字第1787號民事卷 結果，證人游玲梅於該事件103年10月3日言詞辯論期日到庭 結證稱：系爭不動產原為我所有，約於95、96年左右賣出。 我沒有在那裡住，是我先生在那裡住。我與我先生沒有同住 。我先生在該屋上吊自殺。我先生自殺一週後，樓上鄰居發 現有臭味，通知我，我才去該處，才發現我先生上吊，他的 後事也是我辦的。我不知道我先生自殺的原因為何。系爭不 動產我後來賣給他人時，有說明自殺的事情。我先生自殺的 事情有報警，檢察官有驗屍。95年1月11日與林佳慶間之不 動產買賣契約書及不動產標的現況說明書是我所簽立，且我 也有註明。我先生的姓名為鄭００，過世時間應該是94年4 月20幾日等語（見上開民事卷第75至76頁）。故系爭不動產 屋內確曾於94年4月22日發生非自然死亡之事件，應堪認定 。 六、就原告請求被告林國男給付126萬元及利息部分： ㈠按民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其 物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價 值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕 疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並 應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、第35 5條第1、2項規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條 第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」、「買受人 因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如 未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者 ，不在此限。」。而民法第354條出賣人應負物之瑕疵擔保 責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有 免除擔保責任之特約外，出賣人當然應負此法定責任，且依 民法355條規定之反面解釋，顯不以出賣人對於瑕疵之發生 有故意或過失為必要，此有最高法院82年度台上字第3228號 、71年度台上字第2395號裁判意旨可參。又所謂物之瑕疵係 指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之 決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為 物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上 字第1173號裁判意旨參照）。而房屋內有非自然死亡之事實 ，即通常所稱之「凶宅」，固無物理上之損害，惟衡諸經驗 法則，「凶宅」會影響一般人購買意願，並減少交易之價值 ，自應認係民法所規定之瑕疵。 ㈡本件原告與被告林國男間系爭買賣契約第9條第2項約定：「 有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規 定辦理。」（見本院卷第15頁）。是系爭不動產於林國男交 付與原告之前，既曾發生前開非自然死亡事件而有瑕疵，則 無論林國男於出售系爭不動產與原告當時，是否確實明知其 事，即無論其有無故意過失，其就系爭不動產為凶宅之瑕疵 ，均應對原告負瑕疵擔保責任。至於林國男於系爭買賣契約 附件之「不動產標的物現況說明書」，其中關於「建築改良 物（專有部分）於賣方『產權期間』是否曾發生兇殺或自殺 或其他非自然身故之情事」一項，勾選「否」（見本院卷第 17頁），雖無不實。然林國男亦自承其於上開現況說明書勾 選非凶宅，只是說明其持有系爭不動產期間不是凶宅等語。 顯然其並無與原告特約免除其於取得系爭不動產所有權之前 ，系爭不動產曾發生非自然身故事件之瑕疵擔保責任之意思 ，此參該現況說明書下方註記：「本物件調查範圍以本不動 產標的物現況說明書所列範圍為準，並已詳實解說無誤。」 益明。因此，林國男於上開現況說明書之勾選，僅能認其就 非其持有系爭不動產所有權期間未發生非自然身故事件未為 保證。此際，依民法第355條第2項之規定，僅於買受人即原 告因重大過失，而不知有此瑕疵者，林國男始不負擔保之責 ，否則林國男仍不能免責。 ㈢至林國男抗辯：其與原告於100年11月16日簽立系爭買賣契 約，直至100年11月27日才辦理移轉登記，移轉登記之前原 告即已先進入系爭不動產居住，鄰居告訴原告系爭不動產有 凶宅疑慮後，其有表示原告有疑慮的話，在未辦理過戶之前 ，可以取消買賣，但原告說不要，其已就系爭不動產可能為 凶宅之風險充分告知與揭露，依民法第355條第1項規定其自 不負物之瑕疵擔保責任等語。然查： ⒈民法第355條第1項係規定買受人於「契約成立時」，知其物 有前條（第354條）第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之 責。而依林國男上開所辯，顯然原告係在100年11月16日系 爭買賣契約成立以後，並已經林國男交付原告遷入居住使用 後，原告始知系爭不動產可能為凶宅，是自無上開規定之適 用。 ⒉且證人許素菁到庭證稱：我在全國不動產新莊中港店任職， 系爭買賣契約是我所仲介成交，買賣過程為：原告是我們舊 客戶介紹來的，她說她要買樹林房子，我們上網看到被告（ 即林國男）的房子要賣，我們就去找被告，拜託被告讓我們 服務銷售系爭房屋，被告委託我們銷售的時候，我們請被告 簽委託銷售同意書及屋況說明書，就介紹給原告，原告看屋 後也喜歡，價錢談好之後，也簽買賣契約之後，原告搬家的 時候，送貨員跟原告說系爭房屋有問題，然後我們就找被告 說明有人說系爭房屋有問題，被告就拿出法院的回函說不是 凶宅。在請被告簽屋況說明書的時候，尚未簽系爭買賣契約 之前，被告沒有提到系爭房屋可能是凶宅這件事情。原告是 在簽買賣契約之後，交屋之前，先借鑰匙要搬東西進去，後 來送貨員有告知原告房子有問題，原告才有疑慮，被告這個 時候才拿出法院的資料給原告看。簽約當時並沒有說到系爭 房屋是不是凶宅的事情等語（見本院卷第55頁反面至56頁） 。足證原告與林國男於100年11月16日簽立系爭買賣契約當 時，即已知悉系爭不動產可能為凶宅，然其並未告知原告， 直至系爭買賣契約成立之後，且係原告經他人告知而向林國 男詢問時，林國男才向原告提出前開執行法院之公函（即原 證4）。是自不能認原告於系爭買賣契約成立時，已知系爭 不動產可能為凶宅，且亦無證據證明原告因重大過失而不知 系爭不動產為凶宅，故林國男無從依民法第355條第1、2項 規定免除擔保責任。 ⒊至林國男稱：原告告知系爭不動產有凶宅疑慮後，其曾表示 原告有疑慮的話，在未辦理過戶之前，可以取消買賣，但原 告說不要一節，原告則陳稱：當時林國男有講說，這房子我 便宜賣給原告如果原告不要，我可以把錢還給你，這是在簽 約後幾個月還沒過戶前，我當時想我已給林國男價金超過 100萬元，而且我已經住在裡面，且快到過戶時，林國男才 這樣講，所以我說我買了，當時林國男說他已證明不是凶宅 ，仲介也這樣說叫我不要擔心等語（見本院卷第175頁正反 面）。是此至多僅能認林國男於系爭買賣契約成立後，辦理 所有權移轉登記之前，曾向原告提出願解除契約之要約，而 經原告拒絕，故原告應不得再就系爭不動產為凶宅行使解除 契約之權利。然雙方並無約定因此排除系爭不動產如確為凶 宅時，原告得請求減少價金之權利。是林國男因此認原告不 得請求減少價金云云。亦無可取。 ㈣按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減 少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請 求減少價金。」。再按買受人因物有瑕疵而請求減少價金， 應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者 之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額， 不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算，此有最高法院99 年度台上字第1972號裁判意旨可參。是原告得否行使減少價 金之權利，與林國男於100年11月16日是否確以低於市價之 價額出售系爭不動產與原告無關。而本件經本院囑託永大不 動產估價師事務所為鑑定結果，系爭不動產如非凶宅，則於 100年11月間系爭買賣契約成立時，其合理市價為3,354,000 元；如為凶宅（即94年4月22日有人於屋內上吊自殺死亡） ，則系爭不動產於100年11月間之合理市價為2,094,000元， 有該所出具之不動產估價報告書一冊在卷可稽。是林國男稱 其係以低於市價之340萬元出售系爭不動產與原告云云，顯 無足取。而依上開鑑定結果，系爭不動產於原告與林國男為 系爭買賣時，瑕疵物之價值為2,094,000元，無瑕疵物之應 有價值為3,354,000元，價差為126萬元（3,354,000元－2,0 94,000元＝126萬元），此差額占無瑕疵物應有價值比例為 37.567%（計算式：126萬元÷3,354,000元＝37.567%）。故 本件原告得請求減少之價金為1,277,278元計（算式：340萬 元×37.567%＝1,277,278元；元以下四捨五入）。因此，故 原告僅請求減少價金126萬元，並依不當得利之法則請求林 國難返還，即無不合，應予准許。 七、就原告請求被告名利公司給付126萬元及利息部分： ㈠按民法第535條規定：「受任人處理委任事務，應依委任人 之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者， 應以善良管理人之注意為之。」；第544條規定：「受任人 因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害 ，對於委任人應負賠償之責。」；不動產經紀業管理條例 第23條規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說 明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說 前，應經委託人簽章。」；第24條規定：「雙方當事人簽訂 租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託 人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項 不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」；第26條 第2項規定：「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故 意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負 連帶賠償責任。」。是不動產經紀人受託在執行不動產買賣 仲介之業務過程中，固應盡相當之查證義務，並應依不動產 經紀業管理條例第23條規定，以不動產說明書向與其委託人 交易之相對人為解說，惟上開所謂查證義務自應以相當合理 之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查 證，自不得認為其有何過失。 ㈡查系爭不動產在林國男持有所有權期間，並無發生凶殺或自 殺致死之情事，是林國男在不動產標的物現況說明書其中關 於「建築改良物（專有部分）於賣方『產權期間』是否曾發 生兇殺或自殺或其他非自然身故之情事」一項勾選「否」， 並無記載不實之情形。而名利公司並無未依該不動產說明書 向原告解說之情事，且已將該說明書交付原告並作為系爭買 賣契約之附件，難認有何違反前開規定之情事。且林國男前 曾向執行法院提出被證1之買賣契約書影本，陳報系爭不動 產可能為凶宅，請求撤銷拍賣，經執行法院函請台北縣政府 警察局樹林分局、台灣板橋地方法院檢察署查明，均查無， 執行法院遂以99年12月1日板院輔98司執火字第97936號函覆 以：經向台北縣政府警察局樹林分局查詢結果，該局於99年 11月12日以北縣警樹字刑第0000000000號函回覆稱未接獲系 爭不動產有關非自然死亡或病死命案之報案紀錄，故否准林 國男撤拍之聲請。直至本院103年度訴字第1787號民事事件 審理時，始經本院詢問證人游玲梅，並依游玲梅提供予該事 件之原告徐笠欽而提出本院之前開台灣板橋地方法院檢察署 相驗屍體證明書影本，而向台灣新北地方法院檢察署直接調 取該相驗卷宗等資料，方查明確認系爭不動產屋內確曾於94 年間發生前開前屋主游玲梅之夫於屋內上吊自殺之情事，皆 如前述。是自無從責由無調查公權力之名利公司得為如何之 探究或查證。 ㈢此外，原告未能舉證證明名利公司有何未盡善良管理人之注 意義務致無從查知系爭不動產曾發生前揭自殺案件，是原告 主張名利公司未詳加調查，且於系爭不動產現況說明書未記 載曾發生非自然死亡情事，有未盡善良管理人管理人之注意 之疏失，而依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第 544條規定，請求名利公司賠償系爭不動產減損之價值126萬 元，並與林國男間為不真正連帶債務，即難認有理由，不應 准許。 八、從而，原告依其與被告林國男間系爭買賣契約關係，行使民 法第359條規定之減少價金請求權，並就減少之價金，依不 當得利法律關係，訴請林國男給付126萬元，及自104年9月8 日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，為有理由，應 予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。 九、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核 原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額 准許之；至原告敗訴部分，因該部分之訴業經駁回，其此部 分假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。 十、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經 審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此 敘明。 結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法 第79條、第390條、第392條，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 9 月 25 日 民事第三庭 法 官 黃信樺 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 9 月 25 日 書記官 莊川億