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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第459號 原　　　告　光彥貿易股份有限公司 法定代理人　蔡麗雀 訴訟代理人　駱怡雯律師 被　　　告　展悅中央公園大廈管理委員會 法定代理人　張怡邨 訴訟代理人　許淑玲律師 　　　　　　林其玄律師 上列當事人間請求確認會議決議無效等事件，經本院於民國103 年4月30日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 確認展悅中央公園大廈於民國一○二年五月二十五日召開第四屆 第一次區分所有權人會議，關於住戶規約第十六條第二款其中「 「若有營利之意圖並」、第十六條第三款其中「符合環保局各項 規範」部分及第十條第六款「本大樓內(除店面外)若有住戶於專 有部份從事營業行為，則須另繳交因營業行為而導致的管理維護 費用增加部份，每坪100 元。」、展悅中央公園大廈第四屆管理 委員會民國一○二年九月十八日議題八「原區分所有權人會議之 決議，由本屆管委會討論協調後維持區分所有權人會議決議；若 有住戶於專有部分從事營業行為，則需另繳交因營業行為而導致 的管理維護費用增加部分，每坪100 元。」之決議無效。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。 事實及理由 壹、程序部分 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一或不甚防礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。原 告起訴聲明為：「一、確認展悅中央公園大廈區分所有權人 會議民國102年5月25日作成之如下決議無效：(一)修訂社區 規約第十六條第二款增訂：若有營利之意圖並於進行室內裝 修前依內政部營建署所頒定之建築物室內裝修管理辦法規定 取得裝修核准文後，送交管理委員會一份備查。(二)修訂社 區規約第十六條第三款增訂：「若為其他營業事實使用應取 得政府主管機關核發之合法執照，及符合環保局各項規範並 將各項核准文件一份交付管理委員會備查，若未獲或未完成 主管機關之核准(之前)，管理委員會有權要求停止營業並拒 絕該戶訪客(員工)進入社區及授權物業及保全人員停止對該 戶訪客(員工)一切服務。(三)增訂社區規約第十條第六款增 訂：本大樓內(除店面外)若有住戶於專有部份從事營業行為 ，則須另繳交因營業行為而導致的管理維護費用增加部份， 每坪100元。二、被告不得對於原告為執行前項決議之行為 。」，嗣於民國103年3月27日民事追加起訴暨補充理由(一) 狀變更聲明為：「一、確認展悅中央公園大廈區分所有權人 會議民國102年5月25日作成之如下決議(原證三)無效：(一) 修訂社區規約第十六條第二款增訂：若有營利之意圖並於進 行室內裝修前依內政部營建署所頒定之建築物室內裝修管理 辦法規定取得裝修核准文後，送交管理委員會一份備查。( 二)修訂社區規約第十六條第三款增訂：若為其他營業事實 使用應取得政府主管機關核發之合法執照，及符合環保局各 項規範並將各項核准文件一份交付管理委員會備查，若未獲 或未完成主管機關之核准(之前)，管理委員會有權要求停止 營業並拒絕該戶訪客(員工)進入社區及授權物業及保全人員 停止對該戶訪客(員工)一切服務。(三)增訂社區規約第十條 第六款增訂：本大樓內(除店面外)若有住戶於專有部份從事 營業行為，則須另繳交因營業行為而導致的管理維護費用增 加部份，每坪100元。二、前項聲明如獲不利判決，請求確 認展悅中央公園大廈區分所有權人會議所為前揭決議內容不 存在。三、確認展悅中央公園大廈第四屆管委會民國102年9 月18日作成【議題八】A-4樓專有戶從事營業行為加收管理 費用討論案。(提案人：管理委員會)決議：原區分所有權人 會議之決議，由本屆管委會討論協調後維持區分所有權人會 議決議；若有住戶於專有部分從事營業行為，則需另繳交因 營業行為而導致的管理維護費用增加部分，每坪100元。之 決議(原證九)無效。四、被告不得對於原告為執行前三項決 議之行為。」顯係基於同一之基礎事實及未妨礙被告之防禦 及訴訟之終結，揆諸前開規定，原告所為訴之追加即應准許 ，合先敘明。 貳、實體部分 一、原告主張： （一）本件事實過程： 1、緣原告前經房屋仲介公司查得新北市○○區○○○路○段 ○○○號4樓房屋(下稱系爭房屋)所坐落土地之使用分區為中 心商業區(原證一)，且系爭房屋所在之區分所有建築物第 一層樓，使用用途為一般零售場所，顯見系爭房屋所在之 大樓為住商混合之大樓。原告規劃將公司營業處所設置於 該處，遂於民國(下同)102年4月間購入系爭房屋暨基地， 並於102年6月間申請變更系爭房屋之使用執照(原證二)， 將系爭房屋之使用項目由原來之「集合住宅(H2)」變更為 「辦公室(G2)」，以符合法令規定。 2、豈料，自原告購入系爭房屋以來，被告不斷向原告表達， 不可將系爭房屋供營業使用，被告甚至於102年5月25日向 區分所有權人會議提案修正規約，經展悅中央公園大廈區 分所有權人會議於102年5月25日作成之如下決議(原證三) ： （1）修訂社區規約第十六條第二款增訂：「若有營利之意圖並 於進行室內裝修前依內政部營建署所頒定之建築物室內裝 修管理辦法規定取得裝修核准文後，送交管理委員會一份 備查。」、 （2）修訂社區規約第十六條第三款增訂：「若為其他營業事實 使用應取得政府主管機關核發之合法執照，及符合環保局 各項規範並將各項核准文件一份交付管理委員會備查，若 未獲或未完成主管機關之核准(之前)，管理委員會有權要 求停止營業並拒絕該戶訪客(員工)進入社區及授權物業及 保全人員停止對該戶訪客(員工)一切服務。」、 （3）增訂社區規約第十條第六款增訂：「本大樓內(除店面外) 若有住戶於專有部份從事營業行為，則須另繳交因營業行 為而導致的管理維護費用增加部份，每坪100元。」。 3、原告為避免其他住戶無理爭執原告之使用狀態，原告委託 律師向內政部營建署與新北市政府申請釋疑，經內政部營 建署以102年6月28日營署建管字第0000000000號函(原證 四)核覆，依據前揭函所附內政部營建署96年3月19日營署 建管字第0000000000號函中指出：「公寓大廈坐落之土地 使用分區及建築物之用途，得設立老人養護中心時，自不 得以公寓大廈規約另予限制」，新北市政府工務局以102 年6月28日北工寓字第0000000000號函(原證五)回覆稱： 「貴社區規約規定『若未獲或未完成主管機關之核准，管 理委員會有權要求停止營業並拒絕該戶訪客(員工)進入社 區』等一節，因其涉及妨害他人之權利，除非經其同意或 有法律授權之明文規定，否則管理委員會不宜逕行為之， 以免承擔法律責任。」在案，並經原告以102年7月12日律 師函將前揭函文內容轉知被告(原證六)。 4、豈料，被告仍無視前揭函令規定，於102年11月15日送交 原告102年11月份之管理費繳費通知(原證七)，其中除按 修正前之規約按月以每坪計收70元之管理費與每車位500 元之管理費用要求被告繳付外，另外再依據央公園大廈區 分所有權人會議於102年5月25日作成之增訂社區規約第十 條第六款規定，認定原告為店面以外之住戶於專有部份從 事營業行為之住戶，命原告再繳交按月以每坪計收100元 之管理費。 （二）按「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效」、 「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」民法 第72條與第148條第1、2項分別定有明文。今本件系爭三 決議，已有前揭法律所定權利濫用之情形： 1、修訂社區規約第十六條第二款增訂：「若有營利之意圖並 於進行室內裝修前依內政部營建署所頒定之建築物室內裝 修管理辦法規定取得裝修核准文後，送交管理委員會一份 備查。」，本條增訂之規約內容，單單僅針對有營利意圖 之住戶，要求住戶須依內政部營建署所頒定之建築物室內 裝修管理辦法規定取得裝修核准文，並要求區分所有權人 將核准文送交管理委員會一份備查。然而： （1）按臺灣高等法院101年度上字第1249號民事判決曾闡示： 「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自 由使用、收益、處分，並排除他人干涉」、「有關公寓大 廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係， 除法令另有規定外，得以規約定之」，公寓大廈管理條例 第4條第1項、第23條第1項定有明文。再按民法第72條所 謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律 行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。次依憲 法第15條之規定，人民之財產權，應予保障。而人民之財 產權，依憲法第23條之規定，固除於防止妨礙他人自由、 避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外 ，不得以法律限制之。惟在以法律限制人民之財產權時， 應合於「比例原則」，「比例原則」包括行為應適合於目 的之達成之適當性原則，行為不超越實現目的之必要程度 ，亦即達成目的需採取影響最輕微之手段之必要性原則， 以及手段應按目的加以衡判之衡量性原則，上述三原則如 有違反任一，即可認為違反「比例原則」，即為違反憲法 第23條之規定，司法院大法官會議著有釋字第517號及第 510號解釋。而法律行為如有造成對人民財產權不合理之 侵害者，而有違憲法保障人民財產權之意旨者，自可認為 係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無效。而公 寓大廈管理條例第5條、第23條固規定：區分所有權人對 專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區 分所有權人共同利益之行為。且有關公寓大廈、基地或附 屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法律另有規 定外，得以規約定之。然規約之內容，對區分所有權人所 有權之限制，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不可違背 比例原則（本院90年度上字第1030號判決意旨參照，見本 院卷第48、49頁）。……被上訴人迄未提供客觀數據，以 說明餐館業、飲料店業對索蘭朵社區整體居住品質所造成 何種不利影響，且伊無從以其他方式排除此等負面影響， 自難認系爭規約第4條第4款「住戶不得於大廈內經營餐飲 業」具有正當性。則上訴人謂該款規約違反誠信原則，且 屬權利濫用，此部分決議為無效等語；即屬可採。……任 何樓層住戶均可能造成環保或停車問題，此際，索蘭朵社 區得以促請改善、決議住戶強制搬離等方式處理，觀諸系 爭規約第43條第2項C款、第36條即可明瞭（見原審卷第32 、29、30頁）；則被上訴人在此等程序以外，遽然提高系 爭三間房屋管理費，將使上訴人額外負擔管理費用，尚與 公平及誠信原則有違，且屬權利濫用。至於遊民是否進入 索蘭朵社區，核屬外部因素，尚難歸於咎於系爭三間房屋 經營店舖所致，亦無從要求上訴人負擔較多管理費。從而 ，上訴人主張系爭規約第30條第1項第2款「1、2樓3間店 鋪管理費每坪為180元」之決議，違反誠信原則，且屬權 利濫用，應屬無效，自屬可採。 （2）經查： A、任何樓層之住戶進行室內裝修均有須符合建築物室內裝修 管理辦法之必要，本條規約竟然只針對有營利意圖之住戶 要求須依內政部營建署所頒定之建築物室內裝修管理辦法 規定取得裝修核准文，就無營利意圖之住戶卻未有相同要 求，已違反相同事物應為相同處理之平等原則，本條規約 之規定內容確實有權利濫用之情形。 B、)再者，建築物室內裝修管理辦法第2條明定，僅針對「供 公眾使用建築物」及「經內政部認定有必要之非供公眾使 用建築物」，其室內裝修始應依建築物室內裝修管理辦法 的規定申請室內裝修許可。惟本條修訂規約之決議，並未 依據建築物室內裝修管理辦法第2條規定區別有無依法申 請裝修許可必要，而只針對有營利之意圖之住戶一律要求 應取得主管機關之室內裝修許可，已然逾越建築物室內裝 修管理辦法第2條的規定範圍，增加法令所無之限制。 C、再者，建築物室內裝修事務之主管權責為建築物所在地之 縣市政府，公寓大廈管理委員並無執行建築物室內裝修事 務之主管權責。今被告並無執行建築物裝修事務之主管權 責，竟然只針對有營利之意圖之住戶一律要求應取得主管 機關之室內裝修許可，並要求於取得裝修核准文後，送交 管理委員會一份備查，本條規約之所定內容顯然在授權無 權利之人有權命令他人行無義務之事之程度。因此，本條 修訂社區規約第十六條第二款增訂之內容，確有民法第14 8條第1項所定以損害有營利之意圖之住戶為主要目的之情 形，亦具備民法第148條第2項所定權利濫用之情形。 2、修訂社區規約第十六條第三款增訂：「若為其他營業事實 使用應取得政府主管機關核發之合法執照，及符合環保局 各項規範並將各項核准文件一份交付管理委員會備查，若 未獲或未完成主管機關之核准(之前)，管理委員會有權要 求停止營業並拒絕該戶訪客(員工)進入社區及授權物業及 保全人員停止對該戶訪客(員工)一切服務。」，本條增訂 之規約內容，單單僅針對有營業事實之住戶，要求住戶應 交付各項核准文件一份交付管理委員會備查，並授權管理 委員會於收到核准文件前有權拒絕該戶訪客(員工)進入社 區。然而： （1）就本條規約前段之規定部份： A、個人本得以獨資方式經營商業或其他營業，並無設立公司 或行號以取得營業證明之必要！再者，公司執照之制度早 已廢除，若非專營特許業務，何來所謂合法執照之問題？ 今本條規約所定「應取得政府主管機關核發之合法執照」 係屬何者？自規約內容觀之無法明確得知。 B、任何樓層住戶均可能造成環保問題，今本條規約僅針對為 營業事實使用之住戶要求提出「符合環保局各項規範」之 核准文件，就無營業事實使用之住戶卻未有相同要求，已 違反相同事物應為相同處理之平等原則，本條規約之規定 內容確實有權利濫用之情形。 C、於臺灣環保規範體制下，僅有對於違反環保法令之處罰制 度，並無所謂「符合環保局各項規範」之核准文件存在， 今本條規約所稱「符合環保局各項規範」之核准文件究指 何者？法律規範之基礎與法源依據何在？，自規約內容觀 之亦無法明確得知，本條規約內容確實缺乏明確性。 D、臺灣法律並未針對有營業事實使用之區分所有住戶，要求 須取得符合環保局各項規範之核准文件才可使用公寓大廈 進行營業。今本條修訂規約之內容只針對"有營業事實使 用之區分所有住戶一律要求應取得符合環保局各項規範之 核准文件，已然逾越法律規定增加法令所無之限制。 E、環境保護事務之主管權責為建築物所在地之縣市政府，公 寓大廈管理委員並無執行環境保護事務之主管權責。今被 告並無執行環境保護事務之主管權責，竟然要求只針對有 營業事實使用之區分所有住戶一律要求應取得符合環保局 各項規範之核准文件一份送交管理委員會備查，本條規約 之所定內容顯然在授權無權利之人可命令他人行無義務之 事之程度。因此，本條修訂社區規約增訂之內容，確有民 法第148條第1項所定以損害有營業事實使用之住戶為主要 目的之情形，亦具備民法第148條第2項所定權利濫用之情 形。 （2）就本條規約後段之規定部份： A、公寓大廈管理條例第4條第1項規定：「區分所有權人除法 律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分 ，並排除他人干涉。」，第5條復規定：「區分所有權人 對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反 區分所有權人共同利益之行為。」，公寓大廈管理條例第 6條第3項規定：「住戶如違反規定，須經協調程序，如住 戶仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性 質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」再者， 公寓大廈管理條例第15條規定：「住戶應依使用執照所載 用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更 。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止 ，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣(市)主管機關處理 ，並要求其回復原狀。」基上規定可知，區分所有權人對 於專有部份之使用只要符合法令規定且不妨害建築物之正 常使用及區分所有權人的共同利益，自得自由使用並排除 他人的干涉。若區分所有權人對於專有部份之使用如有違 反法規或規約時，住戶、管理負責人或管理委員會僅得進 行協調程序及請求各該主管機關或訴請法院為必要處置， 公寓大廈管理條例並未授權住戶、管理負責人或管理委員 會得對於違規住戶進行管制或限制使用之權利！ B、今公寓大廈管理條例並未授權住戶、管理負責人或管理委 員會得對於違規住戶進行管制或限制使用之權利！然而本 條規約後段增訂：「未獲或未完成主管機關之核准(之前) ，管理委員會有權要求停止營業並拒絕該戶訪客(員工)進 入社區及授權物業及保全人員停止對該戶訪客(員工)一切 服務。」之內容，卻無法律之明文即直接授權管理委員會 得拒絕該戶訪客及員工進入社區，已有逾越法律增加法律 所無之限制之情形。 C、而任何樓層之住戶均可能有違反法規或規約之情形！今本 條規約單單僅針對有營業事實使用之區分所有住戶，直接 授權管理委員會得拒絕該戶訪客及員工進入社區，就無營 業事實使用之住戶卻未有相同規定，已違反相同事物應為 相同處理之平等原則，本條規約之規定內容確實有權利濫 用之情形。 3、增訂社區規約第十條第六款增訂：「本大樓內(除店面外) 若有住戶於專有部份從事營業行為，則須另繳交因營業行 為而導致的管理維護費用增加部份，每坪100元。」，本 條增訂之規約內容，單單僅針對除店面以外之從事營業行 為之住戶，要求住戶須另繳交因營業行為而導致的管理維 護費用增加之每坪100元費用。然而： （1）公寓大廈管理費之計算方式，依據公寓大廈管理條例第10 條第2項前段之規定：「共用部分、約定共用部分之修繕 、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用 由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比 例分擔之。」，則公寓大廈管理費用之收取暨係專供共用 部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之用，依法即應 按區分所有權人共有之應有部分比例來分擔。再者，管理 費用是用於人事費、稅捐、維護修繕公寓大廈各項公共設 施與日常開支所需及其他基地、共用部分之經常管理費用 ，故調漲管理費自需有正當且必要之理由。因此管理費用 之收取，應符合使用者付費之公平原則。 （2）次按，前揭臺灣高等法院101年度上字第1249號民事判決 曾闡示：『關於管理費之數額，管理委員會固有權透過決 議以決定之，惟在商場與住宅混合之情形，若客觀上，商 場與住戶之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理 服務明顯不同，若僅因住戶表決權為多數，即通過管理費 數額均一致相同之決議，而滋生疑義時，基於公平法理， 法院自得加以審查（本院92年度上更(一)字第207號判決 意旨參照，見本院卷第56頁）。公寓大廈管理條例第10條 第2、3項就管理費用之負擔標準，之所以特設例外規定， 揆其立法意旨，無非在於各區分所有權人就公寓大廈共用 部分修繕、管理維護之受益程度，不僅因區分所有建物面 積大小而有不同，甚而依其居住之情形，實際獲益程度亦 有差別，乃授權區分所有權人會議或規約視所屬公寓大廈 區分所有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平 ，此項立法之授權，不僅係權利，且訂定負擔標準時，更 應依授權目的以正當手段行使之，尚非可任所欲為，否則 即與誠信原則有違（本院92年度上易字第273號判決意旨 參照，見本院卷第71頁）。雖公寓大廈管理條例第10條第 2項但書規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔 比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式，若無充 分理由，仍不應悖離上述「按應有部分比例分擔」之原則 ，否則無異允許藉由多數決方式，形成對少數區分所有權 人不利之分擔決議或約定，自屬權利濫用（本院96年度上 易字第424號判決意旨參照，見本院卷第92頁）。……被 上訴人固稱一、二樓（指系爭三間房屋）做為店舖使用， 將耗費較多公共設施與資源，且產生污廢水、停車與遊民 等問題；故一般住戶管理費是每坪120元，三樓以上公司 住戶每坪為150元，一、二樓則為每坪為180元云云（見本 院卷第109頁筆錄背面、134頁筆錄背面）。然而，被上訴 人並未提出保全巡查紀錄、清潔與公共電費等資料，其空 言一、二樓店舖耗費較多公共設施與資源，且增加污廢水 與停車等問題，已屬不足。即使店舖導致社區增加環保與 停車負擔，如業者積極處理，仍得消弭此等問題於無形； 則系爭規約不問經營者處理成效，一律提高管理費為每坪 180元，實與公平原則有違。再者，任何樓層住戶均可能 造成環保或停車問題，此際，索蘭朵社區得以促請改善、 決議住戶強制搬離等方式處理，觀諸系爭規約第43條第2 項C款、第36條即可明瞭（見原審卷第32、29、30頁）； 則被上訴人在此等程序以外，遽然提高系爭三間房屋管理 費，將使上訴人額外負擔管理費用，尚與公平及誠信原則 有違，且屬權利濫用。至於遊民是否進入索蘭朵社區，核 屬外部因素，尚難歸於咎於系爭三間房屋經營店舖所致， 亦無從要求上訴人負擔較多管理費。從而，上訴人主張系 爭規約第30條第1項第2款「1、2樓3間店鋪管理費每坪為 180元」之決議，違反誠信原則，且屬權利濫用，應屬無 效，自屬可採。』 （3）今任何樓層之住戶均有訪客出入之問題，本條規約並未如 其他公寓大樓區別行業別，以確立管理維護費用收取之原 則性標準，卻單單僅針對除店面外於專有部份從事營業行 為之住戶，要求須另繳交因營業行為而導致的管理維護費 用增加部份，已違反使用者付費之公平原則。 （三）按總會之召開應由有召集權之人召集而召開，若由有召集 權之人召集，於召集日卻未由召集權人依法召開，該總會 即屬未召開而無法作成決議，斷無再由其他人代理召集權 人召開之理。查，臺灣高等法院101年度上字第548號民事 判決(原證十二)曾闡示：「按公寓大廈管理委員會為人的 組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所 有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時， 依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，固應適用民法第56 條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院 撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會議如係 由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合 法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦 屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決 議之效力。於此情形，即屬依法提起確認該會議決議不存 在之訴以資救濟之範疇，而非在上述撤銷會議決議之列， 最高法院92年度台上字第2517號裁判可資參照……本件被 上訴人於100年7月17日召開之區分所有權人會議，係由時 任被上訴人主任委員之耀東所召集，且李耀東關於其就系 爭社區99年度3月至7月應繳納之管理費，係於99年7月19 日始為繳納，而依系爭社區規約肆之1第2項規定，李耀東 確有喪失管理委員資格之問題等情，業為被上訴人訴訟代 理人於本院101年7月10日行準備程序時所自承屬實，準此 ，李耀東既於召開系爭區分所有權人會議時已喪失管理委 員之身分，則其自無權召集系爭區分所有權人會議，今系 爭區分所有權人會議既係在無召集權人所召集而召開，在 形式上即屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然不存 在且自始無效，揆諸上開裁判要旨，上訴人主張附表編號 所示１、３之決議為不存在，自屬有據。」依此判決見解 ，若區分所有權人會議係由有召集權之人所召集，惟由無 召集權之人所召開，因召開之人並無召集權利，則該次區 分所有權人會議即屬在無召集權人所召集而召開，在形式 上即屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然不存在且 自始無效。 （四）今查，被告於民事答辯(二)狀中明白承認102年5月25日展 悅中央公園大廈區分所有權人會議係由傅平和召開，而傅 平和確實非展悅中央公園大廈之區分所有權人，則被告業 已承認系爭區分所有權人會議確實由無召集權人之傅平和 所召開，今系爭區分所有權人會議既屬在無召集權人所召 集而召開，在形式上即屬不備成立要件之會議，其所為之 決議當然不存在且自始無效甚明。 （五）被告辯稱系爭102年5月25日展悅中央公園大廈區分所有權 人會議係由胡家瑜召集，因此系爭區分所有權人會議自屬 有效之決議云云，顯然認為只要是由有召集權人召集之會 議，不論由何人擔任主席而召開，均是有效之決議，此等 見解將使民法第73條與公寓大廈管理條例第25條第3項之 規定形同具文！蓋民法第73條與公寓大廈管理條例第25條 第3項既規定總會及區分所有權人會議均須由有召集權之 人依法召集，法律規範目的即在要求總會及區分所有權人 會議均須由有召集權之人依法召開。今若允許由有召集權 之人召集會議卻由無召集權之人召開，若召集當日同時有 無召集權之人召開多數區分所有權人會議，應以何會議之 決議為有效，即屬無法確認！因此民法第73條與公寓大廈 管理條例第25條第3項之規範目的，即在確保總會及區分 所有權人會議係由有召集權人召集而召開。因此被告辯稱 系爭區分所有權人會議係由胡家瑜召集，因此自屬有效之 決議云云，顯然於法無據。 （六）被告指稱"由傅平和擔任第四屆第一次區分所有權人會議 主席，出席之住戶並未異議，且由委員之配偶執行職務， 乃住戶所知悉且認可之事"云云，原告爰予以否認，被告 就此主張之事實，應負舉證責任： 1、按展悅中央公園大樓住戶規約第五條第一項即明白規定： 「為處理區分所有關係所生事務，本公寓大廈由區分所有 權人選任區分所有權人為管理委員組成管理委員會。」( 原證十)，基此可知，展悅中央公園大廈區分所有權人全 體均認知管理委員必以具有區分所有權人地位之人為限。 今被告確實承認傅平和並非新北市○○區○○○路○段○○○ 號15樓之區分所有權人，依法及規約即不得任管理委員， 惟被告卻主張"由傅平和擔任第四屆第一次區分所有權人 會議主席，出席之住戶並未異議，由委員之配偶執行職務 ，乃住戶所知悉且認可之事"，此事實顯然與前揭展悅中 央公園大廈區分所有權人之認知不符，就此變態事實，應 由被告負舉證責任。 2、再者，由被告送達予原告之原證三系爭區分所有權人會議 紀錄、原證八與原證九之管理委員會會議紀錄中，傅平和 均出任為會議主席，導致原告自起訴之初亦誤認傅平和為 主任委員，此亦可證明包含原告在內之其他住戶均誤認傅 平和為展悅中央公園大廈區分所有權人，於起訴後始知悉 傅平和並非展悅中央公園大廈之區分所有權人。則被告主 張由委員之配偶執行職務，乃住戶所知悉且認可之事云云 ，顯然無稽。 （七）請求權基礎： 1、原告爰依據民法第72條、第148條、第56條第2項與民事訴 訟法第247條第1項規定，就展悅中央公園大廈區分所有權 人會議於102年5月25日作成之修訂社區規約第十六條第二 款、修訂社區規約第十六條第三款與增訂社區規約第十條 第六款之決議，確認為無效： （1）按「總會決議之內容違反法令或章程者，無效」、「法律 行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效」、「權利之 行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行 使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」，民法第56條 第2項、第72、148條第1、2項分別定有明文。次按公寓大 廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權 人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「 區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務 」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體 法上完全之權利能力。然民事訴訟法第40條第3項及公寓 大廈管理條例第38條第1項規定既均明文承認管理委員會 具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴， 就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權（最高法 院98年度台上字第2248號判決意旨參照）。 （2）今原告為展悅中央公園大廈區分所有權人，認為區分所有 權人會議之決議有民法第72條與第148條之無效事由，自 得類推適用民法第56條第2項規定，訴請確認系爭三項決 議無效。 2、原告爰依據民法第767條第1項後段規定，請求鈞院作成命 被告不得對於原告為執行訴之聲明第一項決議之行為： （1）按所有人對於有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民 法第767條第1項後段定有明文。 （2）今前揭系爭三項規約內容業經展悅中央公園大廈區分所有 權人會議於102年5月25日作成決議，被告並於102年11月 15日送交原告102年11月份之管理費繳費通知(原證七)， 其中除按修正前之規約按月以每坪計收70元之管理費與每 車位500元之管理費用外，另外再依據中央公園大廈區分 所有權人會議於102年5月25日作成之增訂社區規約第十條 第六款規定，認定原告為店面以外之住戶於專有部份從事 營業行為之區分所權人，要求原告再繳交按月以每坪計收 100元之管理費。今前揭系爭三項規約內容既具有無效事 由，且被告於起訴前已有執行增訂社區規約第十條第六款 內容之行為，為不使被告再依據系爭無效之決議妨害原告 行使所有權，為此請求鈞院依據民法第767條第1項後段規 定，作成命被告不得對於原告為執行訴之聲明第一項決議 之行為。 （八）就訴之聲明第二項部分： （1）展悅中央公園大廈區分所有權人會議102年5月25日之決議 ，因違反民法第73條與公寓大廈管理條例第25條第3項而 歸於自始不存在： A、按公寓大廈管理條例第25條第3項前段規定：「區分所有 權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理 負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；」， 展悅中央公園大樓住戶規約第五條第一項即明白規定：「 為處理區分所有關係所生事務，本公寓大廈由區分所有權 人選任區分所有權人為管理委員組成管理委員會。」(原 證十)，基此可知，規約明白規定管理委員必以具有區分 所有權人地位之人為限。 B、次按，民法第73條前段規定：「法律行為，不依法定方式 者，無效。」，最高法院92年台上字第2517號判決意旨亦 指出：「按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有 權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集 程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條 例第一條第二項規定，固應適用民法第56條第1項撤銷總 會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權 人會議之決議。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所 召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機 關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件 之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力。於此 情形，即屬依法提起確認該會議決議不存在之訴以資救濟 之範疇，而非在上述撤銷會議決議之列。」 C、今查，出名為區分所有權人會議主席之傅平和先生，並非 新北市○○區○○○路○段○○○號15樓之區分所有權人，亦 非經展悅中央公園大廈區分所有權人會議中經當選之管理 委員，卻以召集人名義召集102年5月25日之區分所有權人 會議，並做成修改規約內容之決議，則參照前揭最高法院 92年台上字第2517號判決意旨，區分所有權人會議依法應 由具區分所有權人身分之管理委員會主任委員召集，區分 所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓 大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決 議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議 當然自始不存在，則102年5月25日之區分所有權人會議決 議已有另一違法事由，為此請求追加確認決議之性質。 2、展悅中央公園大廈區分所有權人會議102年5月25日之決議 ，確有權利濫情形存在： （1）按系爭展悅中央公園大廈為住商混合之大樓，蓋系爭房屋 所在之區分所有建築物第一層樓使用用途為一般零售場所 ，並有「居家屋不動產仲介公司」於406號1樓店面經營房 屋仲介業務，另有「台慶不動產仲介公司」於408號1樓店 面經營房屋仲介業務，顯見系爭房屋所在之大樓為住商混 合之大樓，惟系爭增訂社區規約第十條第六款增訂：「本 大樓內(除店面外)若有住戶於專有部份從事營業行為，則 須另繳交因營業行為而導致的管理維護費用增加部份，每 坪100元。」卻將同為區分所有權人且於專有部份從事營 業行為之店面除外，條款內容確有違反平等原則之處。 （2）再者，系爭展悅中央公園大廈之408號11樓與408號12樓房 屋，為力通國際公司所有，並由該公司於此二棟房屋中經 營人力仲介業務，惟由原證九展悅中央公園大廈第四屆管 委會102年9月18日之決議內容僅針對原告要求加收管理費 用觀之，可知經營人力仲介之力通國際公司卻未經被告認 定為營業性質而未要求依據修訂之規約加收每坪100元之 管理費，則修訂之規約條款內容確有違反平等原則之處。 （九）就訴之聲明第三項部分： 1、請求權基礎： （1）按「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人 為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、 管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及 事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。 但規約另有規定者，從其規定。」；「管理委員會會議決 議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議 。」，公寓大廈管理條例第29條第2項、第37條定有明文 。依同條例第3條第9款規定，管理委員會係為執行區分所 有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，由區分所 有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。其職務 則依同條例第36條規定，公寓大廈之管理維護工作既由管 理委員會執行，因此，關於管理委員之選任，應依公寓大 廈管理條例規定由區分所有權人會議之決議或依規約之規 定。 （2）次按，原證十展悅中央公園大樓住戶規約第六條第四款規 定：「管理委員會會議應有過半數以上之委員出席參加， 其討論事項應經出席委員過半數以上之決議通過。管理委 員無法出席管理委員會會議，得以書面委託其他管理委員 出席，但以代理一名委員為限。」基此規定可知，規約業 已明訂經當選之管理委員若無法出席管理委員會，應由具 有管理委員身分之人代理出席並出具授權書，管理委員不 得委託不具管理委員身分之人代理出席管理委員會。 （3）再按，就管理委員會之召集程序及決議方法違反法令或規 約時，其效力如何，法無明文規定，參照管理委員係由全 體區分所有權人推選，此與公司設置董事會，依照公司法 第192條第1項、第193條第1項、第208條第1項、第3項等 法令、章程及股東會之決議執行職務之情形，性質上並無 不同，為保障該公寓大廈區分所有權人及住戶之權益，維 持該公寓大廈管理維護事務之正常運作，自得類推適用董 事會召集程序及決議方法違反法令或章程之效力，應屬無 效。 2、主張之事實及理由： （1）今查，依據原證三102年5月25日展悅中央公園大廈區分所 有權人會議紀錄記載，當選為展悅中央公園大廈第四屆管 理委員之人為張怡邨、蕭東瑋、蕭東佑、張淑杏、徐蘅君 與賴可正，然而原證九展悅中央公園大廈第四屆管委會 102年9月18日決議卻由不具管理委員身分之傅平和、徐增 沛、林家興等三人人出席而做成決議。由於傅平和、徐增 沛、林家興等三人均非區分所有權人，依規約不得當選為 管理委員，亦無法代理管理委員出席管理委員會。今展悅 中央公園大廈第四屆管委會民國103年2月5日第二次臨時 會會議記錄，竟由不具管理委員身分之傅平和、徐增沛、 林家興等三人人出席而做成決議，此等由不具管理委員身 分之人非法出席而成立之決議，顯非合法有效之決議。 （2）再者，管理委員會有執行區分所有權人會議決議之職責， 今展悅中央公園大廈第四屆管理委員會以原證九展悅中央 公園大廈第四屆管委會102年9月18日決議執行訴之聲明第 一項之決議，並自102年11月起至103年3月，均按月以原 證十一之通知單違法要求原告繳納，則原告確有提起本件 確認訴訟以除去法律上地位不安定之必要。 （十）聲明： 1、確認展悅中央公園大廈區分所有權人會議民國102年5月25 日作成之如下決議(原證三)無效： （1）修訂社區規約第十六條第二款增訂：「若有營利之意圖並 於進行室內裝修前依內政部營建署所頒定之建築物室內裝 修管理辦法規定取得裝修核准文後，送交管理委員會一份 備查。」 （2）修訂社區規約第十六條第三款增訂：「若為其他營業事實 使用應取得政府主管機關核發之合法執照，及符合環保局 各項規範並將各項核准文件一份交付管理委員會備查，若 未獲或未完成主管機關之核准(之前)，管理委員會有權要 求停止營業並拒絕該戶訪客(員工)進入社區及授權物業及 保全人員停止對該戶訪客(員工)一切服務。」 （3）增訂社區規約第十條第六款增訂：「本大樓內(除店面外) 若有住戶於專有部份從事營業行為，則須另繳交因營業行 為而導致的管理維護費用增加部份，每坪100元。」 2、前項聲明如獲不利判決，請求確認展悅中央公園大廈區分 所有權人會議所為前揭決議內容不存在。 3、確認展悅中央公園大廈第四屆管委會民國102年9月18日作 成「【議題八】A-4樓專有戶從事營業行為加收管理費用 討論案。(提案人：管理委員會)決議：原區分所有權人會 議之決議，由本屆管委會討論協調後維持區分所有權人會 議決議；若有住戶於專有部分從事營業行為，則需另繳交 因營業行為而導致的管理維護費用增加部分，每坪100元 。」之決議(原證九)無效。 4、被告不得對於原告為執行前三項決議之行為。 二、被告則以： （一）緣展悅中央公園大廈社區（下稱中央公園社區），之主要 用途原為「集合住宅」（被證1），且銷售建商銷售時亦 表示中央公園社區為純住宅社區，中央公園社區住戶均是 基於純住宅社區具有安靜、出入人口單純、保障隱私、管 理容易等優點而購買中央公園社區之房地。各屆之主任委 員如下：1、第一屆董金偉：有展悅中央公園大廈第一屆 區分所有權人大會會議紀錄可稽（被證8）。2、第二屆張 國宏：有中央公園第二屆區分所有權人會議紀錄（被證9 ）、展悅中央公園大廈一二屆管委會會議紀錄可稽（被證 10）。3、第三屆胡家瑜：有展悅中央公園大廈第三屆區 分所有權人大會會議紀錄可稽（被證11）。4、第四屆張 怡邨：有中央公園第四屆第一次區分所有權人會議紀錄（ 詳被證3）、展悅中央公園大廈第三、四屆管委會交接會 議紀錄可稽（詳被證7）；本社區第四屆第一次區分所有 權人會議，係由第三屆主任委員胡家瑜合法召集，該會議 自得為合法有效之決議，原告主張該次會議之召集人為傅 平和云云，並非事實： 1、原告略以：「最高法院92年台上字第2517號判決意旨亦指 出：…其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反 法令或章程時，依公寓大管理條例第一條第二項規定，固 應適用民法第五十六條第一項撤銷總會決議之規定，由區 分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟區 分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公 寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之 決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決 議當然自始完全無決議之效力。於此情形，即屬依法提起 確認該會議決議不存在之訴以資救濟之範疇，而非在上述 撤銷會議決議之列。…今查，出名為區分所有權人會議主 席之傅平和先生並非新北市○○區○○○路○段○○○號15樓 之區分所有權人，亦非經展悅中央公園大廈區分所有權人 會議中經當選之管理委員，卻以召集人名義召集102年5月 25日之區分所有權人會議，並做成修改規約內容之決議， 則參照前揭最高法院92年台上字第2517號判決意旨，區分 所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓 大廈管理委員合法成立之意思機關，自不能為有效之決議 ，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當 然自始不存在，則102年5月25日之區分所有權人會議決議 已有另一違法事由，為此請求追加確認決議之性質」等語 。 2、惟查，展悅中央公園於102年5月25日召開之第四屆第一次 區分所有權會議，係由第三屆主任委員胡家瑜所召集，有 開會通知單可稽（被證12）。胡家瑜（B1-8F區分所有權 人）則是由第三屆區分所有權人大會會議合法選出之主任 委員（詳被證10）。胡家瑜擔任主任委員之資格並無欠缺 ，以其為召集人名義，所召集之第四屆第一次區分所有權 會議自屬有效之會議。至原告稱展悅中央公園第四屆第一 次區分所有權人會議，係以傅平和名義所召集，顯與事實 不符，自不可採。 3、準此，展悅中央公園於102年5月25日召開之第四屆第一次 區分所有權會議，既由召集權人（即主任委員）胡家瑜所 召集之會議，即為合法有效之會議，所為決議當然具有決 議效力。自無最高法院92年台上字第2517號判決意旨所稱 ：「區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開， 既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為 有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所 為之決議當然自始完全無決議之效力。」從而原告依最高 法院92年台上字第2517號判決意旨，請求確認該會議內容 決議不存在，洵屬無據。 4、傅平和雖非第三屆主任委員，102年5月25日之區分所有權 人會議決議，並不當然無效： （1）由傅平和擔任第四屆第一次區分所有權人會議主席，出席 之住戶並未異議，且由委員之配偶執行職務，乃住戶所知 悉且認可之事： A、本社區第四屆第一次區分所有權人會議，由傅平和擔任主 席，係因主任委員胡家瑜因故無法出席，本應責由副主任 委員張怡?擔任主席，惟因張怡邨之配偶傅平和較為熟悉 本社區事務及會議程序，故轉責由傅平和代理擔任主席。 B、而由傅平和擔任本社區第四屆第一次區分所有權人會議主 席一事，當日會議出席之區分所有權人均無異議。且形式 上本社區雖然共有36戶住戶，但實際入住住戶約為15戶左 右，要組織合法管理委員會以管理住戶之公共事務，實然 面有其困難度。 C、且以配偶、直系血親為不動產登記名義人，乃國人常見之 習慣，本社區亦有諸多以配偶、直系血親為不動產登記名 義人之情形。因而形式上由區分所有權人當選管理委員， 但卻由當選名義人之配偶或直系血親代為執行管理委員職 權，已行之多年，且本社區住戶也習以為常，並視為當然 之理。 D、基上，出席本社區第四屆第一次區分所有權人會議之區分 所有權人，實際上都知悉傅平和係代理副主任委員張怡? 擔任主席，且均無異議。故事實上業已產生由出席人推舉 傅平和擔任主席之效果。該次會議作成之決議自屬合法有 效。 （2）縱傅平和擔任主席與法不合，亦屬決議方法有無違反法令 ，得否依民法第56條第1項規定，於決議後三個月內請求 法院撤銷其決議之問題，而非當然無效。 （二）擔任區分所有權人大會之「召集人」，與擔任區分所有權 人大會之會議「主席」，兩者不同，不得相互混淆： 1、依公寓大廈管理條例及〈公寓大廈規約範本〉規定內容， 可知「召集人」與「會議主席」，其產生方式及資格，實 屬不同： （1）公寓大廈管理條例及〈公寓大廈規約範本〉對召集權人資 格之規定如下： A、按「區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權 人身分之管理負責人、管理委員會主任或管理委員為召集 人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區 分所有權人資格日起，視同解任。」公寓大廈管理條例第 25條第3項定有明文，準此有關「召集人」之資格，原則 上即據此而為認定。 B、又內政部102.6.5台內營字第0000000000號修正發布之〈 公寓大廈規約範本〉1（下稱範本）第六條規定：「區分 所有權人會議之召開…二、召集人之產生方式區分所有權 人會議之召集人，除公寓大廈管理條例第二十八條規定外 ，由具區分所有權人資格之管理負責人或管理委員會主任 委員擔任；管理負責人或管理委員會主任委員不具區分所 有權人資格時，得由具區分所有權人資格之管理委員擔任 之。前項無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人 擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權 人互推一人為召集人，召集人無法產生時，以區分所有權 人名冊依序輪流擔任。」（被證13）。 （2）而依範本第七條規定：「區分所有權人會議之開議一、區 分所有權人會議之主席（請就下列二者勾選其一，未勾選 者視為選擇1.之情形）□1.會議主席產生之優先順序： (1)由召集人擔任。(2)由出席區分所有權人會議之區分所 有權人於會議開始時推選一人擔任。□2.會議主席產生之 其他方式：。」（詳被證13）。 （3）依上開規定內容所示，「召集人」與「會議主席」，兩者 顯屬不同。範本亦明確將區分所有權人會議之「召集人」 與「會議主席」分別在第六條及第七條為不同規定。足見 「召集人」與「會議主席」實屬有異，故縱使「會議主席 」之推舉程序違反規定，致會議主席之資格產生爭議，仍 不得因此認定「召集人」之資格亦有疑義。 2、次按「1.就有無召集權人召集會議部分：…故乃由住戶推 舉郝思惠擔任召集人以召集101年9月1日區分所有權人臨 時會議，係符合公寓大廈管理條例…。2.又系爭臨時區分 所有權人會議，是由郝思惠擔任召集人，於101年8月30日 以公告方式召開區分所有權人臨時會…，並於同年9月1日 召開，其公告至開會時間已達2日，即符合公寓大廈管理 條例第30條第1項但書『但有急迫情事需召開臨時會者， 得以公告為之；公告期間不得少於2日』之規定。另外， 依該次會議記錄記載，該次大會開始後，即進行推選主席 一事，並經出席人員無異議全體通過，推舉召集人郝思惠 擔任主席…，亦符合會議規範之規定。」臺灣高等法院民 事判決102年度上字第414號判決意旨，可資參照（被證14 ）。足證實務見解，對於區分所有權人會議之「召集」與 「推舉主席」是否合法，亦係依不同法律規定，予以認定 ，故其違反之法律效果，當亦屬不同問題。 3、最高法院92年台上字第2517號判決意旨所指會議決議不存 在之情形限於「由無召集權人所召集而召開」，會議主席 資格爭議則不包括在內： （1）依最高法院92年台上字第2517號判決意旨「其區分所有權 人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公 寓大管理條例第一條第二項規定，固應適用民法第五十六 條第一項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院 撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會議如係 由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合 法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦 屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決 議之效力。於此情形，即屬依法提起確認該會議決議不存 在之訴以資救濟之範疇，而非在上述撤銷會議決議之列。 」 （2）上開判決意旨，亦顯係將「無召集權人召集會議」與其他 「召集程序或決議方法，違反法令或章程」，分別賦予其 不同法律效果。而惟有「無召集權人召集會議」之情形， 方是得否提起會議決議不存在訴訟之問題。至於其他「召 集程序或決議方法，違反法令或章程」（包括主席資格） 等爭議，則為得否提起撤銷會議訴訟之問題。兩者是屬不 同層次問題，不應混淆。 4、經查，本社區於民國102年5月25日召開之第四屆第一次區 分所有權會議，係由第三屆主任委員胡家瑜所召集，有開 會通知單可稽（詳被證12）。胡家瑜（B1-8F區分所有權 人）則是由第三屆區分所有權人大會會議合法選出之主任 委員（詳被證11）。胡家瑜擔任主任委員之資格並無欠缺 ，以其為召集人名義所召集之第四屆第一次區分所有權會 議自屬有效之會議。 （三）本社區於民國102年5月25日召開之第四屆第一次區分所有 權會議，其召集權人胡家瑜於會議召開時，仍具有召集權 人資格，其召集自屬合法： 1、依臺灣高等法院101年度上字第548號判決意旨：「李耀東 既於系爭區分所有權人會議時已喪失管理委員之身分，則 其自無權召集系爭區分所有權人會議，今系爭區分所有權 人會議既係在無召集權人所召集而召開，在形式上即屬不 備成立要件之會議，其所為之決議當然不存在且自始無效 2」（詳原證12）。 2、顯見上開判決意旨，係在揭示召集人不僅於召集時，必須 具備召集權人資格，於會議召開時，亦須具有召集權人資 格，否則所召開之會議，形式上即屬不備成立要件之會議 。公寓大廈管理條例第25條第3項規定：「區分所有權人 會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責 人、管理委員會主任或管理委員為召集人；管理負責人、 管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日 起，視同解任。」，亦在揭示斯旨，即召集人喪失區分所 有權人資格日起，視同解任「召集人」。至於擔任主席資 格之爭議，則與上開判決意旨無涉。蓋縱不具有區分所有 權人資格之住戶，亦得經由推舉程序擔任會議主席。足證 「召集權人資格」與「主席資格」實屬不同問題，自不應 混淆論之。 3、承前述，本社區於民國102年5月25日召開之第四屆第一次 區分所有權會議，係由第三屆主任委員胡家瑜所召集，有 開會通知單可稽。而胡家瑜於99年2月6日買受本社區 B1-8F後（被證15），至今仍為本社區之區分所有權人， 從而其具名通知開會時及會議召開時，均具有本社區之區 分所有權人身分，而有召集權人資格無誤。足見本社區召 開之第四屆第一次區分所有權會議，其召集程序，自屬合 法。 （四）區分所有權人會議「推舉主席」程序，縱有違反法令或章 程，在未經提起訴訟撤銷前，其會議之決議仍屬合法有效 ： 1、承前述，對區分所有權人會議「推舉主席」之程序是否合 法，若有爭議。應屬區分所有權人會議之召集程序或決議 方法，有無違反法令或章程之問題，而應依公寓大管理條 例第1條第2項規定，適用民法第56條第1項撤銷總會決議 之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議 之決議。 2、從而未經法院判決確定撤銷區分所有權人會議決議前，其 會議自屬合法有效。至原告主張第四屆第一次區分所有權 人會議，其會議主席非由區分所有權人擔任，係違反召集 人資格規定，顯係刻意混淆鈞院，於法洵屬無據。 （五）嗣原告因基於個人營業需要，將其所有建物之使用項目由 「集合住宅」變更為「辦公室」（見原證2），中央公園 社區原有住戶始知悉中央公園社區建物得作為營業使用， 中央公園社區區分所有權人為因應中央公園社區由純住宅 社區變更為住商混和社區、加強社區管理、維護居住品質 ，及因應營業行為所導致公共設施管理、維護、修繕費用 增加，而於展悅中央公園社區規約（下稱系爭規約）第16 條第2款及第3款、第10條第6款增訂合理必要之相關規定 ，無背於公共秩序或善良風俗，更無權利濫用之可言，茲 說明如下： 1、按「民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗 者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德 觀念而言。而法律行為是否違反公序良俗，則應就法律行 為之內容，附隨情況，以及當事人之動機、目的及其他相 關因素綜合判斷之」，最高法院83年度台上字第1530號判 決意旨參照。 2、次按民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主 要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍 非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內，有 最高法院45年台上字第105號判例意旨可資參照；又權利 之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利 行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所 受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得 利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視 為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所 必然之解釋，亦有最高法院71年台上字第737號判例意旨 可資參照。準此，若權利之行使，並無「自己所得利益極 少而他人及國家社會所受之損失甚大」之情形，縱當事人 行使權利，足使他人喪失利益，亦不得認為係以損害他人 為主要目的，自非權利之濫用。 3、又所謂平等原則乃指對於事物本質相同者作相同之規定， 事物本質不同者作不同之規定而言，而非不論事物本質之 齊頭式平等，亦有最高行政法院95年度判字第1418號判決 意旨可茲參照。 4、系爭規約第16條第2款增訂「若有營利意圖並於進行室內 裝修前依內政部營建署所頒訂之建築物室內裝修管理辦法 規定取得裝修核准文後，送交管理委員會一份備查」，乃 屬合法正當，並非增加法律所無之限制，或授權無權利之 人有權命令他人行無義務之事，更無權利濫用之可言： （1）首查，臺灣高等法院101年度上字第1249號案件遭認定為 無效之規約內容之一為：「住戶不得於大廈內經營餐飲業 」，與系爭規約第16條第2款內容完全不同，本案自無比 附爰引該判決之可言，合先敘明。 （2）中央公園社區屬供公眾使用建築物，依建築法規定，裝修 時應申請審查許可，原告主張系爭規約第16條第2款係對 原告增加法律所無之限制云云，顯屬無據： A、按「供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可，非供 公眾使用建築物，經內政部認有必要時，亦同。」，建築 法第77條之2第1項第1款定有明文；次按「供公眾使用建 築物及經內政部認定有必要之非供公眾使用建築物，其室 內裝修應依本辦法之規定辦理」，建築物室內裝修管理辦 法第2條亦定有明文。 B、而所謂「供公眾使用建築物之範圍」，依民國99年內政部 台內營字第0000000000號函所示，包括「六層以上之集合 住宅（公寓）」（附件1）。而中央公園社區為地上18層 建物（詳被證1），自屬供公眾使用建築物之範圍。 C、依前揭規定，原告欲從事室內裝修，本即應申請審查許可 ，況公寓大廈區分所有權人，基於管理自身居住環境，提 昇居住品質，透過區分所有權人參與集會之決議，乃藉由 民主及自治管理機制，以決定自己生活方式，並無法律保 留適用之餘地，遑論須法律授權，原告主張系爭規約第16 條第2款規定係對其增加法律上所無之限制，顯屬無據。 （3）原告主張系爭規約第16條第2款係授權無權利之人有權命 令他人行無義務之事，亦屬無據： A、按「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物 之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」、「於 維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不 得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生」、「住戶為維護、 修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關 核准，不得破壞或變更建築物之主要構造」、公寓大廈管 理條例第5條、第6條第1款，及第16條第3項分別定有明文 。 B、次按「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他 住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之」、 「管理委員會之職務如下：五、住戶違規情事之制止及相 關資料之提供；六、住戶違反第六條第一項規定之協調； 十三、其他依本條例或規約所定事項。」，公寓大廈管理 條例第23條、第36條第5款、第6款及第13款亦分別定有明 文。 C、依前開規定可知，建築物室內裝修事務之主管機關雖為建 築物所在地之縣市政府，惟社區為落實公寓大廈管理條例 所規範區分所有權人利用專有部分，不得妨害建築物之正 常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，亦不得妨害 其他住戶之安寧、安全及衛生，且於未經申請主管建築機 關核准前，不得進行裝修等意旨，仍得以規約訂定相關管 理規定，俾便管理委員會得據以為相關管理維護措施。 D、系爭規約第16條第2款增訂：「若有營利之意圖並於進行 室內裝修前依內政部營建署所頒定之建築物室內裝修管理 辦法規定取得裝修核准文後，送交管理委員會一份備查。 」，乃為確保建築物之正常使用，以及維護住戶之安寧、 安全所必要，管理委員會亦有為相關管理維護措施之權限 ，系爭規約第16條第2款規定洵屬合法正當，原告主張系 爭規約第16條第2款係授權無權利之人有權命令他人行無 義務之事，亦屬無據。 （4）原告主張系爭規約第16條第2款規定違反平等原則而屬權 利濫用，亦顯無理由：蓋中央公園社區原申請項目為集合 住宅，其室內格局乃以提供住家居住使用目的為建築規劃 ，並不符合營業使用之需求，因此，在中央公園社區若為 意圖營利而從事室內裝修，勢必要更改隔間，造成原建築 結構之變更，至於一般住戶則無此問題，系爭規約第16條 第2款乃係依事物本質不同而為不同規定，無違反平等原 則之可言。 （5）綜前述，系爭規約第16條第2款之增訂，乃是依法令規定 明定相關管理措施，以便於管理委員對欲從事營利住戶之 裝修行為進行管理，以提昇居住品質，維護共同居住之安 寧、安全，屬管理上所必要，且係基於事物本質不同而為 不同規定，並非增加法律所無之限制，或授權無權利之人 有權命令他人行無義務之事，且系爭規約第16條第2款增 訂內容，純屬社區內部管理問題，與社會之公安或國家社 會之一般利益或公益均無關；亦未違反任何強制或禁止規 定，更無違背公序良俗，尤與社會倫理道德無涉，自非權 利濫用。且該增訂係以維護全體住戶之居住品質為主要目 的，對受規範之業務經營者亦未損及其合法權益，卻得確 保全體住戶極大之利益，自無權利濫用之可言。 5、原告主張系爭規約第16條第3款增訂內容係增加法律所無 之限制，且屬權利濫用而為無效云云，亦屬無據： （1）首查，公司法雖已廢止公司執照制度，惟按「公司非在中 央主管機關登記後，不得成立」、「公司業務，依法律或 基於法律授權所定之命令，須經政府許可者，於領得許可 文件後，方得申請公司登記」、「未經設立登記，不得以 公司名義經營業務或為其他法律行為」，公司法第6條、 第17條第1項、第19條第1項分別訂有明文，是系爭規約第 16條第3款增訂「若為其他營業事實使用應取得主管機關 核發之合法執照，……並將各項核准文件一份交付管理委 員會備查」規定，核其真義，當係指欲作營業事實使用者 應提出公司業經合法設立登記之證明文件，如公司業務屬 依法律或基於法律授權所定之命令，須經政府許可者，並 需提出許可文件而言。 （2）次查，申請工廠登記應檢附文件包括:「環境保護主管機 關出具之證明文件，惟如屬環保法令規定管制之事業種類 、範圍及規模者，應依環境影響評估、水污染防治、空氣 污染防制、廢棄物清理等類別分別檢附環境保護主管機關 出具之各項核准或許可證明文件。」（被證2），原告主 張「於臺灣環保規範體制下，僅有對於違反環保法令之處 罰制度，並無所謂”符合環保局各項規範”之核准文件存 在」云云，顯屬無據。 （3）至於專有部分做住宅使用之情形，本無經環境保護主管機 關出具核准或許可證明文件之必要，系爭規約第16條第3 款規定僅就為營業事實使用之住戶為相關限制，乃係依事 物本質不同而為不同規定，無違反平等原則之可言。 （4）中央公園社區規約所規定者屬私人間法律關係，無法律保 留之適用： A、按公寓大廈管理條例，為加強公寓大廈之管理維護，並對 公寓大廈之重建、修繕、改良、利用等「物的管理」，及 區分所有權人（包括住戶）間互動關係、群居生活等「人 的管理」，乃係透過區分所有權人參與集會之決議，藉由 民主及自治管理機制，以管理自身居住環境，決定自己生 活方式，俾能提昇居住品質。 B、經查，原告以「公寓大廈管理條例並未授權住戶、管理負 責人或管理委員會得對於違規住戶進行管制或限制使用之 權利！然而本條規約後段增訂……之內容，卻無法律之明 文即直接授權管理委員會得拒絕該戶訪客及員工進入社區 ，已有逾越法律增加法律所無之限制之情形。」1實係將 國家機關侵害人民權利，是否違反法律保留之違憲審查， 誤用於私人間之法律關係。 C、蓋公寓大廈區分所有權人，基於管理自身居住環境，提昇 居住品質之目的，透過區分所有權人參與集會之決議，乃 藉由民主及自治管理機制，以決定自己生活方式，並無法 律保留原則適用之餘地，遑論須法律授權，且法律所規定 者為基本要求，除有違反強制或禁止規定者外，本諸私法 自治之精神，自應允許另行訂立準則以為行事標準。 （5）系爭規約第16條第3款規定，乃確保建築物之正常使用， 以及維護住戶之安寧、安全所必要，管理委員會亦有為相 關管理維護措施之權限，無增加法律所無之限制，亦無權 利濫用之可言： A、按「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物 之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」、「於 維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不 得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生」，公寓大廈管理條 例第5條、第6條第1款分別定有明文。 B、次按「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他 住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之」、 「管理委員會之職務如下：五、住戶違規情事之制止及相 關資料之提供；六、住戶違反第六條第一項規定之協調； 十三、其他依本條例或規約所定事項。」，公寓大廈管理 條例第23條、第36條第5款、第6款及第13款亦分別定有明 文。 C、系爭規約第16條第3款增訂：「若為其他營業事實使用應 取得政府主管機關核發之合法執照，及符合環保局各項規 範並將各項核准文件一份交付管理委員會備查，若未獲或 未完成主管機關之核准前（之前），管理委員會有權要求 停止營業並拒絕該戶訪客（員工）進入社區及授權物業及 保全人員停止對該戶訪客（員工）一切服務」，乃為確保 建築物之正常使用，以及維護住戶之安寧、安全所必要， 管理委員會亦有為相關管理維護措施之權限，且系爭規約 第16條第3款增訂內容，純屬社區內部管理問題，與社會 之公安或國家社會之一般利益或公益均無關；並未違反任 何強制或禁止規定，亦無違背公序良俗，尤與社會倫理道 德無涉，自非權利濫用。且該增訂係以維護全體住戶之居 住品質為主要目的，對受規範之業務經營者亦未損及其合 法權益，卻得確保全體住戶極大之利益，依上開實務見解 ，足見系爭規約增訂第16條第3款規定，並無權利濫用之 可言。 6、系爭規約第10條第6款增訂內容，符合公寓大廈管理條例 第10條第2項意旨，無違背公平原則之可言： （1）按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管 理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由 區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。……其費 用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」 《公寓大廈管理條例》第10條第2項定有明文，依前開規 定可知，有關於公寓大廈管理費之負擔，除依各區分所有 人按其應有部分比例分擔外，區分所有權人會議或規約亦 得另為規定。 （2）另如前述，所謂平等原則乃指對於事物本質相同者作相同 之規定，事物本質不同者作不同之規定而言，而非不論事 物本質之齊頭式平等，有最高行政法院95年度判字第1418 號判決意旨可茲參照。 （3）次按「就使用類別部分訂定不同收費標準，不能認有差別 待遇之情形，只有在同一類別下始有衡酌是否有差別待遇 而失公平之情事。區分所有權人會議經由多數決作成之決 議，是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於 公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該 決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人 及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。 倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該 少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得 視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分 所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方 式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認 以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗 」、「系爭大廈區分所有權人依住戶公約之約定，既有依 管理委員會之決定繳交管理費之義務，該大廈三樓至十一 樓又為被上訴人管理之範圍，被上訴人斟酌住戶、辦公室 、停車位使用公共設施之不同，決定每一停車位每月應繳 交管理費新台幣六百元，自無不當」最高法院97年度台上 字第2347號判決、94年度台上字第221號裁定意旨參照。 （4）依前揭實務見解，關於管理費之數額，若客觀上各類住戶 實際對公設用益狀態，及實際享受管委會所提供之管理服 務明顯不同，基於公平法理，區分所有權人會議自得以規 約針對不同住戶訂定不同收費標準。蓋本諸《公寓大廈管 理條例》第10條第2項就管理費用之負擔標準，所特設例 外規定，揆其立法意旨，無非在於各區分所有權人就公寓 大廈共用部分修繕、管理、維護之受益程度，不僅因區分 所有建物面積大小而有不同，甚而依其居住使用情形，實 際獲益程度亦有差別，乃授權區分所有權人會議或規約視 所屬公寓大廈區分所有權人之受益程度，彈性訂定負擔標 準，以維公平。 （5）且供營業使用之住戶（下稱商用戶）與純住宅住戶（下稱 住宅戶）就共用部分之使用情形及目的不同。商用戶係以 招攬大量客戶、永續經營為目的，與住宅戶係為共同平和 永續居住之目的不同，對於共用部分之使用、維護要求自 有不同。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護， 由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付 或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，其費 用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公 寓大廈管理條例第10條第2項有明文規定，此亦與民法第 822條第1項：「共有物之管理費及其他負擔，除契約另有 約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之。」共有物費 用負擔之規定有相同之規定旨趣。足見管理費之來源，基 於私法自治，得由區分所有權人會議或規約規定。 （6）經查，中央公園社區乃係考量住戶於專有部份從事營業行 為，將耗費較多公共設施與資源，且增加垃圾、廢棄物、 停車等問題；導致管理維護費用增加，基此考量，因而對 營業行為導致管理維護費用增加，加收每坪100元之管理 費，此管理費之收費標準，應為法之所許。蓋管理費用是 用於人事費、稅捐、維護修繕公寓大廈各項公共設施與日 常開支所需及其他基地、共用部分之經常管理費用，故基 於正當且必要之理由，自得對從事營業行為致管理維護費 用增加之住戶調漲管理費。且營業行為出入人員較為複雜 ，增加管理困難，並增加公設使用，公設管理、維護及修 繕之費用將增加，概括言之，管理委員會所為排水、給水 、水塔、蓄水池、化糞池、清潔工、守衛、信箱、公共照 明、緊急電源、消防設施、公共電梯等管理、維護及修繕 負擔必然相對增加。是針對商用戶加收管理費，自屬正當 且必要，並非權利之濫用，亦不違反比例原則或平等原則 。 （7）原證九決議內容，係在討論本社區規約第10條第6款增訂 內容，無從依〈原證九〉決議內容，認定規約違反平等原 則： A、又原告雖略以「…由原證九展悅中央公園大廈第四屆管委 會102年9月18日之決議內容僅針對原告要求加收管理費用 觀之，…則修訂之規約條款內容確有違反平等原則之處。 」 B、惟依〈原證九〉本社區第四屆管委會會議紀錄所載，議題 八標題雖為「A-4F專有戶從事營業行為加收管理費用討論 案」，然其說明、決議內容則為「說明：依據中央公園第 四屆第一次區分所有權人會議增訂規約第十條第六款條文 ；本大樓內（除店面外）若有住戶於專有部分從事營業行 為，則需另繳交因營業行為而導致的管理維護費用增加部 分，每坪100元。…若有住戶於專有部分從事營業行為， 則需另繳交因營業行為而導致的管理維護費用增加部分， 每坪100元。」（詳原證九） C、準此，依〈原證九〉議題八之說明及決議內容，可知「若 有住戶於專有部分從事營業行為」，即依規約每坪加收 100元。並非僅對原告加收，而未對其他從事營業行為之 住戶加收管理費。足證原告所述，顯非事實，從而原告以 不實之事，主張本社區規約第10條第6款增訂內容違反平 等原則，洵屬無據。 （七）另關於內政部營建署96年3月19日營署建管字第000000000 0號函、內政部營建署97年1月9日營署建管字第000000000 0號函、新北市政府工務局102年6月28日北工寓字第00000 00000號函，其真實性並無意見。惟本件所涉爭議，仍應 就個案依相關法規範，而為具體認定，上開行政函令應不 得作為判斷依據，且司法判決亦不受行政函令拘束。 （八）原告主張本社區第四屆管理委員會，於102年9月18日作成 議題八之決議無效，顯屬無據： 1、按「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社 員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員 ，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限 。」、「本條例未規定者，適用其他法令之規定」民法第 56條第1項、公寓大廈管理條例第2條第2項，分別定有明 文。 2、如前所述，本社區管理委員之組成，形式上由區分所有權 人當選管理委員，但實際上卻由當選名義人之配偶或直系 血親代為執行管理委員職權，本社區住戶已習以為常，並 視為當然之理，也肯認其所召集之管委會係合法會議，所 為決議為有效決議。 3、縱認為傅平和等人，不得代理配偶或直系血親出席管理委 員會，亦屬決議方法有無違反法令問題，並非無效： 公寓大廈管理委員會之召集程序或決議方法，違反法令或 章程時，因公寓大廈管理條例並未規定，〈展悅中央公園 大樓住戶規約〉亦未約定。縱認為傅平和等人不得代理配 偶或直系血親出席管理委員會，亦屬管理委員會議之決議 方法，有無違反法令問題。應依民法第56條第1項之規定 ，即於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，而非決議當 然無效。若未經撤銷則該會議之決議，即屬有效。 （九）原告主張公寓大廈管理委員會之召集程序或決議方法，違 反法令或章程時，自得「類推適用（公司法）董事會召集 程序及決議方法違反法令或章程之效力」應屬無效等語， 洵屬無據： 1、按「類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性 質相類似之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念 以填補法律漏洞的方法」。有最高法院93年台上字第1718 號、95年台上字第2309號判決要旨，可資參照。 2、次按，未經法律規範之事項，得否類推適用某項法律規定 ，應先探求某項法律規定之規範目的即立法理由，其次再 判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規 定類推及於該未經法律規範之事項。最高法院101年台上 字第923號判決要旨，亦闡釋甚明。 3、原告雖主張：「就管理委員會之召集程序及決議方法違反 法令或規約時，其效力如何，法無明文規定，參照管理委 員係由全體區分所有權人推選，此與公司設置董事會，依 照公司法第192條第1項、第193條第1項、第208條第1項、 第3項等法令、章程及股東會之決議執行職務之情形，… 自得類推適用董事會召集程序及決議方法違反法令或章程 之效力，應屬無效」云云。然公司法對「董事會召集程序 及決議方法違反法令或章程之效力」，並未明文予以規定 。 4、而依前揭實務見解，類推適用，係就法律未規定之事項， 比附援引與其性質相類似之規定，加以適用。而其法理， 乃是基於「同一法律理由」，依平等原則將該「法律規定 」類推及於該未經法律規範之事項。 5、公司法對「董事會召集程序及決議方法違反法令或章程之 效力」，既無明文規定，即無從將公司法「董事會召集程 序及決議方法違反法令或章程之效力」類推適用於「公寓 大廈管理委員會之召集程序或決議方法，違反法令或章程 」之情形。遑論可由類推適用得出「應屬無效」之法律效 果。 6、揆諸前揭說明，原告主張「管理委員會之召集程序及決議 方法違反法令或規約時…自得類推適用董事會召集程序及 決議方法違反法令或章程之效力，應屬無效」云云。於法 洵顯屬有違，要難可採。 （十）綜上所述，中央公園社區區分所有權人為加強社區管理、 維護、居住品質，及因應營業行為所導致公共設施管理、 維護、修繕費用增加，而於系爭規約第16條第2款及第3款 、第10條第6款增訂相關規定及本社區第四屆管理委員會 ，於102年9月18日作成議題八之決議，實屬必要且為合理 正當。 （十一）聲明： 駁回原告之訴。 三、兩造不爭執事項： （一）被告於102年5月25日向區分所有權人會議提案修正規約， 經展悅中央公園大廈區分所有權人會議於102年5月25日作 成如原證3之決議。 （二）內政部營建署96年3月19日營署建管字第0000000000號函 載明：『二、按「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共 同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之 共同遵守事項。」、「區分所有權人除法律另有限制外， 對其專有部份，得自由使用、收益、處分，並排除他人干 涉。」公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第3條第12款 及第4條第1項分別定有明文，另按本部85年5月25日台（ 85）內營字第0000000號函釋，「規約係指區分所有權人 為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會 議決議之共同遵守事項，其內容不得牴觸都市計畫法及建 築法等法令規定，牴觸者無效。』，故依據都市計畫法及 建築法規定，該公寓大廈坐落之土地使用分區及建築物之 用途，得設立老人養護中心時，自不得以公寓大廈規約另 予限制。又按「目前建築法、都市計畫法、公寓大廈管理 條例與公寓大廈規約範本等之內容，並無侵犯人民基本權 利，或禁止社福、身障、愛滋團體或機構等入駐社區之規 定。...對於各公寓大廈或社區訂定之規約，仍不能牴觸 憲法、法律之規定，其牴觸者無效。」本部業以95年11月 24日內授營建管字第0000000000號函檢送會議記錄結論在 案。三、另按條例第9條第1項至3項規定，「各區分所有 權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部份及其 基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」、「住 戶對共用部份之使用應依其設置目的及通常使用方法為之 。但另有約定者從其約定。」、「前二項但書所約定事項 ，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令 之規定。」故住戶對於共用部份之使用，依上開條文規定 辦理，至於規約訂定之內容，如涉私權爭執，宜循司法途 徑解決。』（見本審卷第22頁）。 （三）內政部營建署97年1月9日營署建管字第0000000000號函載 明：『二、按「共同部份、約定共用部分之修繕、管理、 維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基 金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致 者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權 人會議或規約另有規定者，從其規定。」為公寓大廈管理 條例（以下簡稱條例）第10條第2項明定。又有關公寓大 廈管理費之計算方式乙節，依前揭規定，應由區分所有權 人按其共有之應有部分比例分擔之，其費用若區分所有權 人會議或規約另有規定者，從其規定，為本署93年4月7日 營署建管字第0000000000號書函示在案（如附件），如仍 有爭議，係涉私權，宜循司法途徑解決。』（見本審卷第 23頁）。 （四）新北市政府工務局102年6月28日北工寓字第0000000000號 函載明：『二、按公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例） 暨相關函釋規定如下：㈠本條例第23條（略以）：「有關 公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互 關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明 專有部分及共用部份範圍外，下列各款事項，非經載明於 規約者，不生效力：...四、違反義務之處理方式。...」 ㈡本條例第29條第2項：「公寓大廈成立管理委員會者， 應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管 理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其 委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分 所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」 ㈢內政部85年5月25日台內營字第0000000號函釋：「按 區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由 使用、收益、處分，並排除他人干涉。又住戶應依使用執 照所載用途及規約使用專有部分，約定專用部份，不得擅 自變更，公寓大廈管理條例第4條第1項及第15條第1項業 有明定，公寓大廈專有部分之使用自應依照前揭規定辦理 。另依前開條例第3條第12款規定，規約係指公寓大廈區 分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分 所有權人會議決議之共同遵守事項，其內容不得牴觸都市 計畫法及建築法等法令規定，牴觸者無效。㈣本條例第5 條：「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築 物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」㈤ 內政部95年1月24日內授營建管字第0000000000號函釋： 「設立於公寓大廈內之公司行號，係向區分所有權人承租 使用該專有部分，該公司行號之負責人或員工，應屬經區 分所有權人同意而為專有部分之使用者，應為住戶，其住 戶之權利義務當依本條例相關規定辦理。」三、綜上，有 關貴公司函詢事項，本局答覆如下：㈠請求釋疑一、二涉 專有部分之使用，應請參照上開規定辦理，除法律另有限 制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除 他人干涉。又住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有 部分，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人 共同利益之行為。當然，規約之內容易不得牴觸都市計畫 法及建築法之規定。㈡另請求釋疑三、四，有關貴社區規 約規定要求提供相關文件交付管理委員會備查及管理費用 之收費標準一節，涉及管理委員事務執行方法，應依上開 條文規定，規約有規定者從其規定，未規定者，依區分所 有權人會議決議；另規約規定違反義務之處理方法，按條 例第23條規定觀之，如不牴觸法令之特別約定，自得訂定 於規約中，惟貴社區規約規定「若未獲或未完成主管機關 之核准，管理委員會有權要求停止營業並拒絕該戶訪客（ 員工）進入社區」等一節，因其涉及妨害他人之權利，除 非經其同意或有法律授權之明文規定，否則管理委員會不 宜逕行為之，以免承擔法律責任。至於前開規約或區分所 有權人會議決議之內容，如有爭議或損及個人權益時，係 屬私權，宜請重新召開區分所有權人會議修訂並作成決議 或循司法途徑解決。』（見本審卷第24頁）。 四、本件首應審酌原告主張展悅中央公園大廈102年5月25日區分 所有權人會議係由無召集權人所召集而召開，其所為之決議 當然自始完全無決議之效力，有無理由？ （一）按公寓大廈管理條例第25條第3項規定：「區分所有權人 會議由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主 任委員或管理委員為召集人」。如並非系爭大廈之區分所 有權人，自不得為區分所有權人會議之召集人，其召集程 序即有違前開公寓大廈管理條例之規定。公寓大廈管理委 員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關 。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令 或章程時，依公寓大廈管理條例第一條第二項規定，固應 適用民法第五十六條第一項撤銷總會決議之規定，由區分 所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分 所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓 大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決 議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議 當然自始完全無決議之效力。於此情形，即屬依法提起確 認該會議決議不存在之訴以資救濟之範疇，而非在上述撤 銷會議決議之列（參照最高法院92年度台上字第2517號民 事裁判）。 （二）次按區分所有權人為管理維護公寓大廈之共同事務及涉及 權利義務之有關事項，自有依法召集全體區分所有權人舉 行全體區分所有權人會議之必要。因之，公寓大廈管理條 例乃於第三章管理組織就區分所有權人會議之組成、召集 程序及決議方法有所規範。倘區分所有權人會議係由無召 集權人召集，因其非合法成立之意思機關，自不能為有效 之決議，因此無召集權人召集之區分所有權人會議所為之 決議自屬當然無效。依公寓大廈管理條例第25條第1項、 第3項、第4項規定，區分所有權人會議由全體區分所有權 人組成，並由區分所有權人互推一人為召集人，召集人無 法依此互推產生時，區分所有權人得申請地方主管機關指 定臨時召集人，或依規約相互輪流擔任。準此，可知區分 所有權人會議之有召集權人為區分所有權人甚明。次參公 寓大廈管理條例第三章對於公寓大廈之管理組織區分為「 區分所有權人會議」、「管理委員會」、「管理負責人」 ，而依該條例第25條、第3條第7款、第27條規定，區分所 有權人會議須由全體區分所有權人所組成，至於管理委員 會則可由住戶（依該條例第3條第8款對「住戶」之定義為 ：「指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所 有權人同意，而為專有部分之使用者。」）互選管理委員 而設立組織，足知非區分所有權人之住戶與區分所有權人 係屬不同之權利義務主體，且所得行使之權利亦不完全相 同。足見，區分所有權人會議由區分所有權人為召集人， 如並非系爭大廈之區分所有權人，自不得為區分所有權人 會議之召集人；所以區分所有權人會議由全體區分所有權 人組成，並由區分所有權人互推一人為召集人，召集人無 法依此互推產生時，區分所有權人得申請地方主管機關指 定臨時召集人，或依規約相互輪流擔任；管理委員會則可 由非區分所有權人之住戶擔任。 （三）又區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以 書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權 人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部 區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之 人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計 算，公寓大廈管理條例第27條第3項（102年5月8日修正） 定有明文。係為充分保障住戶安全之權益，提昇與維護居 住品質，防止有心人士大量蒐集，並掌握委託書，嚴重擾 亂管委會會議或選舉之公平性，導致住戶權益被剝奪。區 分所有權人因故無法出席管委會會議或選舉時，並委託人 他人代理一事，委託人與代理人應要有法律上的身分之關 係，方能代理出席區分所有權人會議，以防有心人士傷害 住戶權益，減少各種弊端與糾紛，實務運作上，區分所有 權人與其配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權 人或承租人權益關係密切，且委託渠等代理出席亦最為便 利，公寓大廈管理條例第27條第第3項，102年5月8日修正 為「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得 以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有 權人或承租人代理出席」，並未限制不得代理出席主持會 議，又書面委託係利於證明有委託關係，並非強制規定， 果如確有委託，縱無書面，亦生委託之效力。所以，有權 出席（含主持）區分所有權人會議之所有區分所有權人， 不論主持或其他出席人，均可委託其配偶、有行為能力之 直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席（含主持 ）已明。 （四）經查，被告主張於102年5月25日召開之第四屆第一次區分 所有權會議，係由第三屆主任委員胡家瑜所召集，有開會 通知單可稽（被證12）。胡家瑜（B1-8F區分所有權人） 則是由第三屆區分所有權人大會會議合法選出之主任委員 （詳被證10），展悅中央公園大廈102年5月25日區分所有 權人會議係由有召集權人所召集而召開。又擔任區分所有 權人大會之「召集人」，與擔任區分所有權人大會之會議 「主席」，兩者不同，不得相互混淆，因主任委員胡家瑜 因故無法出席，由副主任委員張怡邨擔任主席，惟因張怡 邨之配偶傅平和較為熟悉本社區事務及會議程序，委託張 怡邨之配偶傅平和代理擔任主席等情，依前開說明，區分 所有權人張怡邨委託其配偶傅平和出席及代理擔任主席， 並不違法。所以，原告主張展悅中央公園大廈102年5月25 日區分所有權人會議係由無召集權人所召集而召開，其所 為之決議當然自始完全無決議之效力，並無理由。 四、本件應審酌原告主張系爭修正規約第16條第2款之決議無效 ，有無理由？ （一）按「總會決議之內容違反法令或章程者，無效」、「法律 行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效」、「權利之 行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行 使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」，民法第56條 第2項、第72、148條第1、2項分別定有明文。次按公寓大 廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權 人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「 區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務 」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體 法上完全之權利能力。然民事訴訟法第40條第3項及公寓 大廈管理條例第38條第1項規定既均明文承認管理委員會 具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴， 就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權（最高法 院98年度台上字第2248號判決意旨參照）。從而，原告為 展悅中央公園大廈區分所有權人，其認為系爭區分所有權 人會議之系爭三項決議，違反公序良俗、誠信原則，或屬 權利濫用，自得類推適用民法第56條第2項規定，訴請確 認系爭三項決議無效，先予說明。 （二）又按「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分， 得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」、「有關公 寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關 係，除法令另有規定外，得以規約定之」，公寓大廈管理 條例第4條第1項、第23條第1項定有明文。再按民法第72 條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指 法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。次 依憲法第15條之規定，人民之財產權，應予保障。而人民 之財產權，依憲法第23條之規定，固除於防止妨礙他人自 由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要 者外，不得以法律限制之。惟在以法律限制人民之財產權 時，應合於「比例原則」，「比例原則」包括行為應適合 於目的之達成之適當性原則，行為不超越實現目的之必要 程度，亦即達成目的需採取影響最輕微之手段之必要性原 則，以及手段應按目的加以衡判之衡量性原則，上述三原 則如有違反任一，即可認為違反「比例原則」，即為違反 憲法第23條之規定，司法院大法官會議著有釋字第517號 及第510號解釋。而法律行為如有造成對人民財產權不合 理之侵害者，而有違憲法保障人民財產權之意旨者，自可 認為係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無效。 而公寓大廈管理條例第5條、第23條固規定：區分所有權 人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違 反區分所有權人共同利益之行為。且有關公寓大廈、基地 或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法律另 有規定外，得以規約定之。然規約之內容，對區分所有權 人所有權之限制，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不可 違背比例原則（本院90年度上字第1030號判決意旨參照， 見本院卷第48、49頁）。 （三）「供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可，非供公 眾使用建築物，經內政部認有必要時，亦同。」、「供公 眾使用建築物及經內政部認定有必要之非供公眾使用建築 物，其室內裝修應依本辦法之規定辦理」，建築法第77條 之2第1項第1款、建築物室內裝修管理辦法第2條分別定有 明文。又依內政部99年3月3日台內營字第0000000000號函 示，建築法第5條所稱「供公眾使用建築物之範圍」修正 規定第20項之規定，供公眾使用建築物之範圍包括「六層 以上之集合住宅（公寓）」，而展悅中央公園大廈為地上 18層建物（詳被證1），自屬供公眾使用建築物之範圍。 （四）建築物室內裝修管理辦法第22條第1項：「供公眾使用建 築物或經內政部認定之非供公眾使用建築物之室內裝修， 建築物起造人、所有權人或使用人應向直轄市、縣（市） 主管建築機關或審查機構申請審核圖說，審核合格並領得 直轄市、縣（市）主管建築機關發給之許可文件後，始得 施工。」；第29條第1項：「室內裝修圖說經審核合格， 領得許可文件後，建築物起造人、所有權人或使用人應將 許可文件張貼於施工地點明顯處，並於規定期限內施工完 竣後申請竣工查驗；因故未能於規定期限內完工時，得申 請展期，未依規定申請展期，或已逾展期期限仍未完工者 ，其許可文件自規定得展期之期限屆滿之日起，失其效力 。」；第32條第1項：「室內裝修工程完竣後，應由建築 物起造人、所有權人或使用人會同室內裝修從業者向原申 請審查機關或機構申請竣工查驗合格後，向直轄市、縣（ 市）主管建築機關申請核發室內裝修合格證明。」。然查 ，建築物室內裝修管理辦法第42條規定本辦法自100年4月 1日施行，展悅中央公園大廈為地上18層建物（詳被證1） ，自屬供公眾使用建築物之範圍，不論住宅或營業使用， 其室內裝修自100年4月1日起均應依該辦法之規定取得主 管建築機關發給之許可文件後，始得施工，並應將許可文 件張貼於施工地點明顯處，室內裝修工程完竣後，向主管 建築機關申請核發室內裝修合格證明甚明。 （五）依前開規定可知，展悅中央公園大廈住戶不論住宅或營業 使用，其室內裝修均應依建築物室內裝修管理辦法取得主 管建築機關發給之許可文件後，始得施工，若未取得施工 許可文件，不得施工，被告自得以規約訂定於取得裝修核 准文後，送交管理委員會一份備查相關管理規定，俾便管 理委員會得據以為相關管理維護措施。系爭規約第16條第 2款僅增訂限有營利之意圖住戶，實與公平原則有違。故 系爭規約第16條第2款增訂：「若有營利之意圖並於進行 室內裝修前依內政部營建署所頒定之建築物室內裝修管理 辦法規定取得裝修核准文後，送交管理委員會一份備查。 」，其中「「若有營利之意圖並」部分，有違反誠信原則 及權利濫用之無效情形，其餘「於進行室內裝修前依內政 部營建署所頒定之建築物室內裝修管理辦法規定取得裝修 核准文後，送交管理委員會一份備查。」，並無違反公序 良俗、誠信原則及權利濫用之無效情形。 五、本件次應審酌原告主張系爭修正規約第16條第3款之決議無 效，有無理由？ （一）按「公司非在中央主管機關登記後，不得成立」、「公司 業務，依法律或基於法律授權所定之命令，須經政府許可 者，於領得許可文件後，方得申請公司登記」、「未經設 立登記，不得以公司名義經營業務或為其他法律行為」， 公司法第6條、第17條第1項、第19條第1項分別訂有明文 ；「本法所稱商業，指以營利為目的，以獨資或合夥方式 經營之事業」、「商業除第五條規定外，非經商業所在地 主管機關登記，不得成立」，商業登記法第3條、第4條亦 分別訂有明文。所以，公司、獨資或合夥經營之事業未經 合法登記，不得以公司、獨資或合夥名義經營業務，自非 合法公司、獨資或合夥名義經營業務。是系爭規約第16條 第3款增訂「若為其他營業事實使用應取得主管機關核發 之合法執照，……並將各項核准文件一份交付管理委員會 備查」規定，當係如指應取得主管機關核發合法登記之公 司、獨資或合夥事業，欲作營業事實使用者應提出公司、 獨資或合夥業經合法設立登記之證明文件者，並需提出許 可登記文件一份交付管理委員會備查，自不包括商業登記 法第5條免依法申請登記之事業而言，系爭規約第16條第3 款增訂「若為其他營業事實使用應取得主管機關核發之合 法執照，……並將各項核准文件一份交付管理委員會備查 」部分，並無違反公序良俗、誠信原則及權利濫用之無效 情形。 （二）系爭規約第16條第3款增訂「若為其他營業事實使用應取 得……符合環保局各項規範並將各項核准文件一份交付管 理委員會備查」，經查，展悅中央公園大廈坐落土地之使 用分區為中心商業區(原證一)，102年4月間購入系爭房屋 暨基地，並於102年6月間申請變更系爭房屋之使用執照( 原證二)，將系爭房屋之使用項目由原來之「集合住宅(H2 )」變更為「辦公室(G2)」，顯見系爭大廈為住商混合之 大樓，並非工廠使用，進駐住商混合之大樓，並無應取得 「符合環保局各項規範」之核准文件後，方得自住或營業 之法令規定，至於申請工廠登記應檢附文件包括:「環境 保護主管機關出具之證明文件」與此無關，所以，系爭規 約第16條第3款增訂「若為其他營業事實使用應取得…… 符合環保局各項規範並將各項核准文件一份交付管理委員 會備查」，其中「符合環保局各項規範」部分，顯有違反 誠信原則及權利濫用之無效情形。 （三）系爭規約第16條第3款後段增訂：「若未獲或未完成主管 機關之核准前（之前），管理委員會有權要求停止營業並 拒絕該戶訪客（員工）進入社區及授權物業及保全人員停 止對該戶訪客（員工）一切服務」部分，經查： 1、按「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物 之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」、「於 維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不 得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生」、「有關公寓大廈 、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除 法令另有規定外，得以規約定之」、「管理委員會之職務 如下：五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供；六、 住戶違反第六條第一項規定之協調；十三、其他依本條例 或規約所定事項。」，公寓大廈管理條例第5條、第6條第 1款、第23條第1項、第36條第5款、第6款及第13款亦分別 定有明文。已指明為確保建築物之正常使用，以及維護住 戶之安寧、安全所必要，管理委員會亦有為相關管理維護 措施之權限。 2、系爭規約第16條第3款前段增訂「若為其他營業事實使用 應取得主管機關核發之合法執照，……並將各項核准文件 一份交付管理委員會備查」部分，當係如指應取得主管機 關核發合法登記之公司、獨資或合夥事業，欲作營業事實 使用者應提出公司、獨資或合夥業經合法設立登記之證明 文件者，並需提出許可登記文件一份交付管理委員會備查 ，若未取得主管機關核發合法登記之公司、獨資或合夥事 業前，依法不得營業，即屬違法營業，管理委員會即被告 為確保建築物之正常使用，以及維護住戶之安寧、安全所 必要，自得要求停止違法營業並拒絕該戶有關營業之訪客 （員工）進入社區及授權物業及保全人員停止對該戶有關 營業之訪客（員工）一切服務，但不包括住戶非營業之訪 客或親友等已明。 3、總而言之，系爭規約第16條第3款後段增訂：「若未獲或 未完成主管機關之核准前（之前），管理委員會有權要求 停止營業並拒絕該戶訪客（員工）進入社區及授權物業及 保全人員停止對該戶訪客（員工）一切服務」部分，，管 理委員會有權要求停止營業並拒絕該戶訪客（員工）進入 社區及授權物業及保全人員停止對該戶訪客（員工）一切 服務」，並無違反公序良俗、誠信原則及權利濫用之無效 情形。 六、本件再應審酌原告主張系爭修正規約第10條第6款及第四屆 管委會102年9月18日議題八之決議無效，有無理由？ （一）按公寓大廈管理費之計算方式，依據公寓大廈管理條例第 10條第2項前段之規定：「共用部分、約定共用部分之修 繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費 用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分 比例分擔之。」，則公寓大廈管理費用之收取暨係專供共 用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之用，依法即 應按區分所有權人共有之應有部分比例來分擔。再者，管 理費用是用於人事費、稅捐、維護修繕公寓大廈各項公共 設施與日常開支所需及其他基地、共用部分之經常管理費 用，故調漲管理費自需有正當且必要之理由。因此管理費 用之收取，應符合使用者付費之公平原則。 （二）又區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分 所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式， 形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充 分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且是 否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法 理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之 權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家 社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決 議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區 分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以 損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權 人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形 成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害 他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高 法院97年度台上字第2347號判決意旨參照）。關於管理費 之數額，管理委員會固有權透過決議以決定之，惟在商場 與住宅混合之情形，若客觀上，商場與住戶之實際用益狀 態及實際享受管委會所提供之管理服務明顯不同，若僅因 住戶表決權為多數，即通過管理費數額均一致相同之決議 ，而滋生疑義時，基於公平法理，法院自得加以審查。公 寓大廈管理條例第10條第2、3項就管理費用之負擔標準， 之所以特設例外規定，揆其立法意旨，無非在於各區分所 有權人就公寓大廈共用部分修繕、管理維護之受益程度， 不僅因區分所有建物面積大小而有不同，甚而依其居住之 情形，實際獲益程度亦有差別，乃授權區分所有權人會議 或規約視所屬公寓大廈區分所有權人之受益程度，彈性訂 定負擔標準，以維公平，此項立法之授權，不僅係權利， 且訂定負擔標準時，更應依授權目的以正當手段行使之， 尚非可任所欲為，否則即與誠信原則有違。雖公寓大廈管 理條例第10條第2項但書規定，區分所有權人會議或規約 就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔 之方式，若無充分理由，仍不應悖離上述「按應有部分比 例分擔」之原則，否則無異允許藉由多數決方式，形成對 少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，自屬權利濫用 。 （三）經查，社區規約第10條第6款增訂：「本大樓內(除店面外 )若有住戶於專有部份從事營業行為，則須另繳交因營業 行為而導致的管理維護費用增加部份，每坪100元。」， 本條增訂之規約內容，單單僅針對除店面以外之從事營業 行為之住戶，要求住戶須另繳交因營業行為而導致的管理 維護費用增加之每坪100元費用。然而，被告並未提出保 全巡查紀錄、清潔與公共電費及區別行業別耗費較多公共 設施與資源等資料，其不分何種營業行為，系爭規約不問 經營者處理成效，一律提高管理費每坪增加100元費用， 實與公平原則有違，社區規約第十條第六款增訂：「本大 樓內(除店面外)若有住戶於專有部份從事營業行為，則須 另繳交因營業行為而導致的管理維護費用增加部份，每坪 100元。」決議，違反誠信原則，且屬權利濫用，應屬無 效，自屬可採。又展悅中央公園大廈第四屆管委會民國 102年9月18日作成「議題八 A-4樓專有戶從事營業行為加 收管理費用討論案。(提案人：管理委員會)決議：原區分 所有權人會議之決議，由本屆管委會討論協調後維持區分 所有權人會議決議；若有住戶於專有部分從事營業行為， 則需另繳交因營業行為而導致的管理維護費用增加部分， 每坪100元。」之決議(原證九)，因區分所有權人會議關 於此部分之決議無效，所以，第四屆管委會102年9月18日 議題八之決議亦應無效。 七、本件未應審酌原告主張被告不得對於原告為執行前項決議之 行為，有無理由？ 原告爰依據民法第767條第1項後段規定，主張所有人對於有 妨害其所有權之虞者，得請求防止之，請求被告不得對於原 告為執行決議之行為。然查，修訂社區規約第16條第2款、 第3款、第10條第6款規定及展悅中央公園大廈第四屆管委會 民國102年9月18日議題八之決議，係對於住戶為之，住戶並 不限於所有權人，所以，並非規範所有權人，係規範住戶之 決議，何況，決議若違反誠信原則、屬權利濫用，應屬無效 之決議，當然不得規範住戶，原告依據民法第767條第1項後 段規定主張本院判決被告不得對於原告為執行前項決議之行 為，並無理由。 八、綜上所述，原告主張系爭規約第16條第2款其中「「若有營 利之意圖並」、第16條第3款其中「符合環保局各項規範」 部分及第10條第6款「本大樓內(除店面外)若有住戶於專有 部份從事營業行為，則須另繳交因營業行為而導致的管理維 護費用增加部份，每坪100元。」及展悅中央公園大廈第四 屆管委會民國102年9月18日作成「議題八 A-4樓專有戶從事 營業行為加收管理費用討論案。(提案人：管理委員會)決議 ：原區分所有權人會議之決議，由本屆管委會討論協調後維 持區分所有權人會議決議；若有住戶於專有部分從事營業行 為，則需另繳交因營業行為而導致的管理維護費用增加部分 ，每坪100元。」之決議，有違反誠信原則及權利濫用之無 效情形，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由 ，應予駁回。 九、至兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後， 認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論述之必要， 併予敘明。 十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 5 月 12 日 民事第二庭 法 官 張谷輔 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 5 月 12 日 書記官 尤秋菊