裁判書系統

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第431號 原　　　告　曾政國 訴訟代理人　楊政雄律師 被　　　告　美台金屬有限公司 兼法定代理 人　　　　　洪俊樹 訴訟代理人　林虹輝 被　　　告　承皇企業有限公司 兼法定代理 人　　　　　陳山河 上列當事人間請求返還土地事件，經本院於民國103 年11 月19 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告美台金屬有限公司、洪俊樹應將坐落新北市○○區○○段襃 子寮小段133-16土地，如附圖所示133-16(1) ，面積二一四平方 公尺土地遷出，並將占有土地返還予原告。 被告承皇企業有限公司、陳山河應將坐落新北市○○區○○段襃 子寮小段133-16土地，如附圖所示133-16(2) ，面積二四二平方 公尺土地遷出，並將占有土地返還予原告。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣壹佰伍拾壹萬貳仟元為被告美台金 屬有限公司、洪俊樹供擔保後，得為假執行；但被告美台金屬有 限公司、洪俊樹如以新臺幣肆佰伍拾叁萬陸仟捌佰元為原告預供 擔保，得免為假執行。 本判決第二項於原告以新臺幣壹佰柒拾壹萬壹仟元為被告承皇企 業有限公司、陳山河供擔保後，得為假執行；但被告承皇企業有 限公司、陳山河如以新臺幣伍佰壹拾叁萬零肆佰元為原告預供擔 保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張：緣原告為新北市○○區○○段○○○○段000000 地號土地（下稱系爭土地）之所有人；系爭土地上分別坐落 有門牌號碼新北市○○區○○路○段000 巷00號及21號等2 棟未辦保存登記之建物（下稱系爭未辦保存二建物），而上 開二建物已經原告曾政國及訴外人莊龍堂向前手購買取得所 有權，上開事實業經鈞院101 年度重簡字第1158號遷讓房屋 認定在案。被告洪俊樹及其開設之美台金屬有限公司（下稱 美台公司）、被告陳山河及其開設承皇企業有限公司（下稱 承皇公司），未經原告同意即無權占用系爭土地，爰依民法 第767 條第1 項規定請求被告等人遷出返還。併聲明為：① 被告美台金屬有限公司、洪俊樹應自坐落新北市○○區○○ 段○○○○段000000地號土地上如附圖所示133-16(1) 部分 ，面積214 平方公尺之土地遷出，並將占用土地騰空返還原 告；②被告承皇企用土地騰空返還原告；被告承皇企業有限 公司、陳山河應自坐落新北市○○區○○段○○○○段0000 00地號土地上如附圖所示133-16(2) 部分，面積242 平方公 尺之土地遷出，將占用土地騰空返還原告。③訴訟費用由被 告負擔。④原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告等人則以：系爭土地上之系爭未經保存登記之建物原係 陳萬慶所興建，然因颱風將上開建物吹倒後，即由被告等人 花新台幣（下同）100 萬元重蓋，故系爭建物所有權應歸屬 於被告等人。被告洪俊樹、陳山河並有向前地主簽立租賃契 約，每年均有續約，並承諾出租至重劃時，故被告與前地主 之租賃契約即為不定期租賃契約，且雙方另特別於租賃契約 註明倘若解約即須經雙方同意，並表示會補償被告興建建物 之費用。本件原告係於民國99年10月20日簽訂買賣契約，並 於100 年2 月11日至地政事務所辦理登記，而被告等人與前 地主之租賃契約之租期係至100 年12月31日，爰依買賣不破 租賃之規定主張其合法占有系爭土地。復依民法第426 條之 規定，租賃基地建築房屋，出賣基地時承租人有依同樣條件 之優先承買權，惟前地主未通知被告等人優先承買，亦未依 租賃契約收租，原告不得已始將租金予以提存。退萬步言， 原告明知使用人持續占有標的物，卻仍願意受讓該物所有權 ，而現與使用人發生法益衝突時，即不應由使用人承擔事後 由所有權人所造成之風險，是以被告等人係先係合法取得標 的物，於合法占有期間內，依租賃契約而為標的物之使用收 益，至該期間依法終止時，不至於僅因標的物所有權之變更 ，提前消滅自己合法占有權源等語。 三、原告主張其為系爭土地之所有權人，而上開土地現為被告等 人使用之事實，業據原告提出與所述相符之土地登記第二類 謄本、現場照片附卷為證（見本院卷第8 頁、第114 至第11 6 頁），且經本院勘驗現場及囑託新北市新莊地政事務所測 量人員現場測量屬實，製有勘驗筆錄（見本院卷第83頁至第 84頁）及新北市新莊地政事務所檢送之土地複丈成果圖（見 本院卷第97頁）在卷可參，且為被告所不爭執，自堪信為真 實。 四、至原告主張被告等人占用系爭土地，係屬無權占用乙節，則 為被告等人所否認，並以前揭情詞資為抗辯。按當事人主張 有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第 277 條前段定有明文；抑且「以無權占有為原因，請求返還 土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非 無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事 實，無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之 事實證明之」，並有最高法院85年度台上字第1120號判決意 旨可資參照。依此，原告前揭所主張被告係屬無權占有之事 實，既為被告等人所否認，並以前揭陳詞置辯，承上說明， 自應由被告等人就其占有系爭土地係有合法權源之有利於己 事實，負舉證之責任。經查： （一）本件被告等人主張系爭未經保存登記建物係為其所有權， 是否有理由？ 1、學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴 訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之 結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新 訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該 重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法 院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而 言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前 案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新 訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年 度台上字第781 號民事裁判意旨參照）。查本院三重簡易 庭101 年度重簡字第1158號、102 年度簡上字第234 號案 件之當事人為原告莊龍堂、曾政國；被告為洪俊樹、陳山 河，核與本件當事人為原告莊龍堂；被告為洪俊樹、陳山 河、美台公司、承皇公司已有不同，是以就被告美台公司 與承皇公司，並無爭點效之適用，合先敘明。 2、按民法第66條第1 項規定，稱不動產者，謂土地及其定著 物。所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土 地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。次 按民法第811 條規定，動產因附合而為不動產之重要成分 者，不動產所有人取得動產所有權。準此，動產附合於不 動產後，須已成為不動產之重要成分，始有附合之問題。 所謂重要成分，係指兩物結合後，非經毀損或變更其物之 性質，不能分離者而言，且此種結合，並以非暫時性為必 要（最高法院87年度台上字第722 號判決意旨參照）。 3、被告等人雖以證人陳國陽於前案即本院101 年度重簡字第 1158號言詞辯論證稱：「當時房子有鐵架，有鐵皮牆壁、 石棉瓦，颱風損害，被告2 人就自己修理，修繕費用由被 告自己負責，並沒有從租金扣除。原來房屋是陳萬慶蓋的 ，陳萬慶不是我們家族的人，地是我們家族的」、「房子 是陳萬慶蓋的」等語，然上開證詞，僅足以證明系爭19號 、21號建物確曾因颱風受損，並由被告陳山河、洪俊樹支 出費用修繕，然尚無足推認前開由陳萬慶原始起造之建物 已因颱風受損之結果致喪失不動產物權。復依本院103 年 9 月3 日勘驗筆錄記載，地政人員稱系爭19號、21號未經 保存登記鐵皮屋為20年以上，21號鐵皮屋部分，陳山河稱 鐵皮屋主結構有一部分更換，但因颱風關係，有部分浪板 重蓋等語（見本院卷第84頁），堪認被告陳山河整修時， 僅係就原始建築物為整修，揆諸前開說明，被告陳山河因 颱風整修系爭21號建物部分，即已附合於原始建物上，仍 由原始建物所有人即訴外人陳萬慶取得所有權。綜上，系 爭19號建物、21號建物並未因因颱風損害而滅失，故現存 上開建物所有權仍屬原始起造人陳萬慶所有，並因其將事 實上處分權讓與陳氏家族，原告再向陳氏家族取得買受系 爭房屋，故系爭2 棟建物，已由原告取得事實上處分權。 被告等人主張系爭建物係由其取得所有權等語，洵不可採 。 （二）被告等人主張原告係於被告等人之租賃期間，取得系爭土 地之不動產，故有買賣不破租賃之適用等語，是否有理由 ？ 按民法第425 條所定所有權讓與不破租賃之原則，應以所 有權移轉業已生效為其要件。不動產所有權依法律行為移 轉者，非經登記，不生效力，原審既認定系爭房屋未為保 存登記，縱令屬於郭某所有，於出租後贈與被上訴人，無 從辦理所有權移轉登記，自難認被上訴人已取得系爭房屋 之所有權，應無民法第425 條規定之適用（最高法院69年 台上字第720 號判例意旨參照）。是以本件系爭2 棟建物 既未經保存登記，是否有買賣不破租賃之適用，尚有疑義 。況縱認未經保存登記房屋有買賣不破租賃之適用，然觀 諸被告洪俊樹、陳山河所檢附租賃契約可知，被告與訴外 人即陳國陽所簽立房屋租賃契約租期係自100 年1 月1 日 至100 年12月31日（見本院卷第69頁、第91頁至93頁）， 故系爭租賃契約既因期間屆滿後終止，本件自無買賣不破 租賃之適用。復被告等人雖以其與前地主即陳國陽有承諾 被告等人出租至重劃時，故被告與前地主之租賃契約間為 不定期租賃契約等語抗辯，惟民法第425 條第2 項於88年 修正後，已增訂未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用買賣不破租賃規定，修正之目的 即在限制長期或不定期租賃契約對於租賃物受讓人影響過 鉅之情形，是以縱認被告等人與前地主即陳國陽有成立不 定期租賃契約，然依前開說明，本件被告等人仍無民法第 425 條買賣不破租賃之適用。 （三）被告等人主張其有民法第426 條優先購買權適用，是否有 理由？ 租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租 賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。租用基地建築房 屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之 權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承 買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先 承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表 示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人 而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。民法 第426 條之1 、民法第426 條之2 定有明文。依被告等人 所檢附上開租賃契約所載，其租賃標的分別○○○區○○ 路○段○○○ 巷○○號廠房、20號廠房（見本院卷第69頁、第 91頁），堪認被告等人並非係向前地主陳國陽承租系爭土 地甚明，故被告等人主張有優先承購權之適用，核與民法 第426 條優先承購權之規定不符，於法無據，應予駁回。 （四）末查，被告等人陳稱：原告明知系爭未辦保存登記之2 棟 不動產為被告等人所租賃使用，卻仍執意要買，與被告等 人無從得知而無法避免與新所有權人間發生法益衝突等語 。經查，原告既係依合法權益向訴外人所購買，其基於自 由處分其權利，請求被告等人返還系爭土地，核屬權利之 正當行使。至於被告等人主張法益衝突部分，民法上既已 有買賣不破租賃之相關規定以保護承租人，況被告等人亦 稱前屋主即訴外人陳國陽願意補償相關建物部分，其本得 基於契約上主張向前屋主請求賠償，難謂有何法益衝突， 附此敘明。 五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條前、中 段定有明文。查系爭未辦保存登記之二建物既為原告所有， 而被告等人目前占有使用系爭未辦保存登記之二建物，且無 權占有系爭土地，如附圖所示之133-16(1) 、133-16(2) 部 分等情，既經認定屬實，已如前述，從而原告主張被告等人 應自上開土地遷出，並將該部分土地返還予原告，自屬於法 有據，應予准許。 六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核無 不合，茲分別酌定擔保金額准許之。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院 審酌後，認不足影響判決結果，爰不另一一論述。 八、結論：原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第 2 項、第392 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 12 月 3 日 民事第二庭 法 官 吳幸娥 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 12 月 3 日 書記官 陳怡眞