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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　 104年度建字第14號 原　　　告　連哲世 訴訟代理人　薛欽峰律師 　　　　　　陳緯諴律師 被　　　告　嘉泉建設股份有限公司 法定代理人　王凱裕（原名「王旭陞」） 被　　　告　嘉泉營造股份有限公司 法定代理人　王凱裕（原名「王旭陞」） 上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國一○四年三月三 十一日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應連帶給付原告新臺幣壹佰肆拾玖萬捌仟玖佰捌拾元，及自 民國一○四年二月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。 訴訟費用由被告連帶負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣肆拾玖萬玖仟元供擔保後，得假執 行；但被告以新臺幣壹佰肆拾玖萬捌仟玖佰捌拾元為原告預供擔 保，得免為假執行。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。 經查，本件原告對被告提起本件訴訟，原訴之聲明為「1.被 告應連帶給付原告1,441,780元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息；2.願供擔保請准宣 告假執行」，嗣於民國104年3月12日變更訴之聲明為：「1. 被告應連帶給付原告1,498,980元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息；2.願供擔保請准宣告 假執行」，經核原告變更請求之金額，為應受判決事項之擴 張，揆諸前揭規定，其變更自應予准許。 二、本件被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核均無民事訴 訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告主張： （一）緣民國96年1月31日，訴外人李環即原告之母與被告嘉泉 建設股份有限公司（下稱：嘉泉建設公司）簽立房屋合建 契約書（下稱：系爭合建契約），系爭合建契約係以訴外 人李環為甲方、被告嘉泉建設公司為乙方，被告嘉泉營造 股份有限公司（下稱：嘉泉營造公司）並為乙方之連帶保 證人而簽訂，惟當時被告嘉泉營造公司之法定代理人為蘇 家長，今已變更為王凱裕（原名「王旭陞」）。系爭合建 契約之內容，係由訴外人李環提供新北市○○區○○段○○ ○○○○○○○○○○○○○○號等4筆土地提供與被告嘉泉建設公 司建設房屋（門牌為新北市○○區○○街○○○號，下稱： 系爭房屋），惟於訴外人李環與被告簽約後，因訴外人李 環將部分土地移轉予其子即原告，故原告因而加入系爭合 建契約，成為系爭合建契約之契約當事人。嗣訴外人李環 、原告於97年1月14日與被告嘉泉建設公司簽訂分屋協議 書（下稱：系爭協議書），基於訴外人李環與原告為地主 之因，系爭協議書明定訴外人李環與原告可分得包括系爭 房屋之5樓A1、A2（即新北市○○區○○街○○○號5樓與5樓 之6，各為新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號）之房屋 數戶。系爭房屋並於97年1月28日取得建造執照、於98年 10月18日竣工，並於99年1月6日取得使用執照。系爭房屋 之5樓與5樓之6並於99年6月2日移轉登記至原告之名下， 惟遲至103年5月28日，被告嘉泉建設公司始交付系爭房屋 5樓、5樓之6與原告。 （二）於98年間系爭合建契約書簽訂後，原告基於實現三代同堂 之夢想，遂向被告之法定代理人王凱裕表示欲將系爭房屋 之5樓與5樓之6、6樓與6樓之6打通合併成為1戶，並得王 凱裕之允諾。原告得前開承諾後，於98年初委請訴外人鮮 境室內裝修有限公司（下稱：鮮境公司）進行系爭房屋5 樓、5樓之6、6樓與6樓之6之設計規劃，期間歷經多次修 改，始於98年12月9日設計規劃完成，此部分原告業已支 付鮮境公司總計新臺幣（下同）207,900元。此外，為辦 理上開5樓、5樓之6、6樓與6樓之6之合併規劃，原告亦委 請被告嘉泉建設公司進行客戶室內變更之泥作施工，並已 支付150,000元，上開款項，均係以變更設計後之圖說而 為施作，被告之法定代理人既已承諾原告可將系爭房屋5 樓與5樓之6私為變更設計，自應以變更設計後之圖說呈與 新北市工務局以核發系爭房屋使用執照。嗣原告與被告嘉 泉建設公司因另案訟爭，致使系爭房屋5樓、5樓之6至103 年5月28日始點交與原告，惟當時被告嘉泉建設公司未依 債之本旨履行交屋義務，系爭房屋5樓、5樓之6內部均為 裝潢而僅為毛坯屋，無論地磚、壁磚等均未黏貼、完工。 （三）原告發現系爭房屋5樓與5樓之6僅為毛坯屋，而需重新施 作工程，遂與訴外人大峻工程行研商施作泥作等工程，並 於103年7月30日支付款項240,000元，嗣於同年8月中時， 原告突接獲新北市政府工務局103年8月8日北工使字第000 0000000號函，稱系爭房屋5樓、5樓之6涉有未經許可擅自 變更不符建築法等相關規定情事，故將派員於103年8月20 日現場勘查；新北市政府工務於實施勘查後，並以103年8 月20日北工使字第0000000000號函告知原告，稱經勘查後 ，原告係未經核准擅將系爭房屋之竣工圖所示之機房拆除 ，並變動外牆、分戶牆等與原核准內容不符之變更使用行 為等語，倘未立即停止施作並於103年9月30日前以書面向 工務局陳述意見，則將依建築法第95條之1等相關規定向 原告處6萬元以上30萬以下之罰鍰。原告迫於無奈，謹於 新北市工務局之函告後委託廠商將系爭房屋5樓、5樓之6 回復至與使用執照竣工圖相同之設計，以免受罰，其中包 含委由大峻工程行施作泥作、水電、木作工程共計904,61 0元（含前開整修毛坯屋費用）；委由訴外人賴永鏞設計 建築圖說規劃並代為申請裝修執照共計86,360元、委由可 尼卡實業股份有限公司安裝防火門共42,000元、委由景肇 有限公司安裝對講機系統工程共50,910元，今被告嘉泉建 設公司未依變更設計後之實際狀況繪製使用執照並陳報新 北市工務局，致原告原始所花費之設計費用與裝修費用盡 歸烏有，矧另需花費相關費用回復系爭房屋5樓、5樓之6 以符新北市工務局來函所要求，損失甚鉅，原告為此，前 於103年11月26日已委請律師發函，要求被告於5日內協商 並討論賠償事宜。惟被告均置之不理，原告為主張合法權 利，不得已而爰依系爭合建契約、民法債務不履行、物之 瑕疵擔保與保證契約等之規定，向被告嘉泉建設公司請求 民事損害賠償責任。 （四）原告對被告嘉泉建設公司，得依民法第227條第1項、第2 項請求不完全給付與不完全給付而生之損害賠償： 1、按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權 人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不 完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。 」；「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人 得請求賠償損害」，分別為民法第227條、226條所明定。 次按「甲方對於分得之房屋在施工期間不可任意提出變更 設計施工，如有變更設計時，應與乙方事先協商」，為系 爭合建契約第17條所明定。末按「建築工程完竣後，應由 起造人會同承造人及監造人申請使用執照」，為建築法第 70條所明定。 2、查本件訴外人李環、原告與被告簽訂之系爭合建契約，為 由李環、原告基於地主身份提供土地供被告建築使用，訴 外人李環、原告並於建築完成後登記取得依系爭合建契約 可得分配之房屋，此可觀系爭合建契約第3條第1項第1款 「經甲、乙雙方協議後，甲方分得之房屋坪數為216.92坪 （住宅坪數144.21坪、景新街店舖面積46.09坪、市場店 舖面積26.62坪，實際以權狀登記為準），乙方同意甲方 分得一樓至十三樓之房屋，另再分得地下室停車位6.91位 。右開甲方分得之大公按房屋分配比率取得之，並取得原 有之一、二樓，另分得房屋之坪數不包含停車位之坪數」 、系爭合建契約第3條第1項第2款「土地持分部份甲、乙 雙方同意按分得之房屋坪數比例分取之，依持分或一般土 地法規規定登記之」、系爭合建契約第14條「本工程建照 核發取得後由乙方指定代書辦理土地合併、持分事宜，於 結構體完成時甲方應即將乙方應持有土地辦理所有權移轉 登記給乙方……」之規定即可明悉。惟被告嘉泉建設公司 既與原告簽訂系爭合建契約，本意即係由原告提供土地與 被告嘉泉建設公司施工，被告嘉泉建設公司並於施工後需 將系爭房屋5樓、5樓之6之所有權移轉登記與原告，於簽 訂系爭合建契約後，被告嘉泉建設公司之法定代理人王凱 裕並允諾原告得變更系爭房屋5樓、5樓之6以圓其三代同 堂之夢想。詎料，被告嘉泉建設公司之法定代理人王凱裕 早已承諾原告得以變更設計，此有王凱裕於另案中之筆錄 自承可證，迺未以原告變更系爭房屋後之實際情形申請竣 工圖，致原告變更後之設計，均成為違章建築險遭主管機 關即新北市工務局課處罰鍰，矧103年5月28日交屋當日， 被告嘉泉建設公司交屋與原告僅為毛坯屋，使原告因此不 完全給付而另需支出額外費用裝潢修繕，是被告雖已完成 履行交付系爭房屋5樓、5樓之6之義務，惟因被告嘉泉建 設公司有可歸責之事由，除因於103年5月28日僅交付毛坯 屋外，更未命其履行輔助人即系爭房屋承造人嘉泉營造公 司依據系爭房屋5樓、5樓之6之實際情形製圖，致其所履 行之義務內容不完全令原告受有損害，爰依民法第227條 第1項、第2項不完全給付之規定向被告嘉泉建設公司請求 所受損害。 4、損害賠償範圍： ⑴原告於98年初委請鮮境公司進行系爭房屋5 樓、5 樓之6 、6 樓與6 樓之6 之設計規劃，期間歷經多次修改，始於 98年12月9日設計規劃完成，此部分原告業已支付鮮境公 司總計207,900元，此部份核屬民法第227條第2項「因不 完全給付而生前項以外之損害」。 ⑵原告為辦理系爭房屋5 樓、5 樓之6 、6 樓與6 樓之6 之 合併規劃，原告亦委請被告嘉泉建設公司進行客戶室內變 更，總價當時約定300,000 元，今原告已支付150,000 元 ，此部分核屬民法第227條第2項「因不完全給付而生前項 以外之損害」。 ⑶被告嘉泉建設公司於103 年5 月28日僅交付毛坯屋，並未 黏貼壁磚、地磚，致不符兩造間簽訂系爭合建契約與系爭 分屋協議書之債之本旨，共計240,000元，此部分核屬民 法第227條第1項不完全給付所生之損害。 ⑷因被告嘉泉建設公司未依與原告間之約定依變更後之設計 圖說申報竣工、亦於點交時並未告知現狀與竣工圖說不符 ，致上訴人必須回復如使用執照竣工圖圖說之設置，共計 664,610元，此部分核屬民法第227條第2項「因不完全給 付而生前項以外之損害」。 ⑸因被告嘉泉建設公司未依與原告間之約定依變更後之設計 圖說申報竣工、亦於點交時並未告知現狀與竣工圖說不符 ，致上訴人必須委請訴外人賴永鏞代辦建築圖說規劃申請 共計86,360元，此部分核屬民法第227條第2項「因不完全 給付而生前項以外之損害」。 ⑹因被告嘉泉建設公司未依與原告間之約定依變更後之設計 圖說申報竣工、亦於點交時並未告知現狀與竣工圖說不符 ，致上訴人必須委請可尼卡實業股份有限公司安裝防火門 共42,000元，此部分核屬民法第227條第2項「因不完全給 付而生前項以外之損害」。 ⑺因被告嘉泉建設公司未依與原告間之約定依變更後之設計 圖說申報竣工、亦於點交時並未告知現狀與竣工圖說不符 ，致上訴人必須委請景肇有限公司安裝對講機系統工程共 50,910元，此部分核屬民法第227條第2項「因不完全給付 而生前項以外之損害」。 ⑻原告委託賴永鏞建築師代辦、申請建築圖說與核可已取得 單據，惟上開聲請過程中，另衍生「竣工核可與規費」共 57,200元之費用。 ⑼按「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以 填補債權人所受損害及所失利益為限」，民法第216條定 有明文，上開7項費用除因被告嘉泉建設公司違背債之本 質僅交付毛坯屋外，更未依現況申報圖說呈新北市工務局 ，致原告受有損失，上開8項費用，合計共1,498,980元。 （五）原告對被告嘉泉建設公司，得依民法第360條前段、後段 請求物之瑕疵擔保之不履行損害賠償： 1、按「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不 解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出 賣人故意不告知物之瑕疵者亦同」，為民法360條所明定 。次按「系爭建物於97年3、4月間依1樓現況規劃為客廳 使用時之市場價格，確實高於1樓依竣工圖原規劃停車空 間時之市場價格。而本件上訴人係依系爭建物現況規劃為 客廳使用之價格向被上訴人買受，而系爭建物1樓依竣工 圖原規劃為停車空間時之市場價格，既低於1樓現況規劃 為客廳使用時之市場價格，上訴人所買受之系爭建物1樓 即具有未能合法使用之減損價值。……買賣因物有瑕疵， 而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解 除其契約或請求減少其價金。又買賣之物，缺少出賣人所 保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而 請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦 同；民法第359條、第360條分別定有明文。本件被上訴人 出賣系爭建物與上訴人時，故意未告知上訴人系爭建物一 樓客廳，具有未能合法使用之瑕疵，已如上述。則上訴人 依民法上開規定，自得請求被上訴人減少價金或請求損害 賠償」（臺灣高等法院臺中分院101年上易字第224號意旨 參照）。 2、民法第360條前段部分：查103年5月28日被告嘉泉建設公 司交屋時僅交付毛坯屋，並未黏貼壁磚與地磚；又因被告 嘉泉建設公司未依與原告間之約定，依變更後之設計圖說 申報竣工，顯然欠缺被告嘉泉建設公司交付系爭房屋5樓 、5樓之6時所應具備之品質，致原告必須花費前揭之7項 費用以修補上開瑕疵並生其他不履行損害，參照前揭臺灣 高等法院台中分院101年上易字第224號，可知被告未依現 況申報圖說，致原告就系爭房屋之5樓、5樓之6，具有未 能合法使用之瑕疵，而缺少被告所保證之品質，自得依民 法第360條前段請求不履行損害賠償，其範圍酌定如前揭7 項所計。 3、民法第360條後段部分：竣工圖雖由被告嘉泉營造公司負 責呈與工務局核可，惟申報竣工無非係為輔助嘉泉建設公 司與原告間買賣債權債屋關係之完整，故就申報竣工圖一 事，被告嘉泉營造公司為嘉泉建設公司之履行輔助人，詎 料，被告嘉泉建設公司明知系爭竣工圖應以建築完成現況 申報竣工，竟於103年5月28日交屋時故意不告知系爭房屋 之5樓、5樓之6具有圖說與現況不符之瑕疵！自得依民法 第360條後段請求不履行損害賠償，其範圍酌定如前揭7項 所計。 （六）原告對被告嘉泉營造公司，得依民法第273條第1項請求被 告嘉泉營造公司之連帶賠償責任： 1、按「數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責 任者，為連帶債務。」；「連帶債務之債權人，得對於債 務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一 部之給付」，分別為民法第272條第1項、第273條第1項所 明文。次按「被上訴人並未拋棄為債權擔保之物權，自無 民法第751條之適用。又上訴人既係連帶保證人，應與主 債務人負同一清償責任，而被上訴人對於主債務人就實行 擔保物權受清償，或起訴請求保證人清償，既得擇一行使 ，則對於與主債務人負同一清償責任之上訴人，自亦得擇 一請求」（69年台上字1924號判例意旨參照）。 2、查被告嘉泉建設公司與原告簽訂系爭合建契約，而被告嘉 泉營造公司並擔任被告嘉泉建設公司之連帶保證人而簽名 於契約之上，是被告嘉泉營造公司亦屬系爭合建契約之當 事人無疑，應擔保原告被告嘉泉建設之債權得以實現，並 與被告嘉泉建設公司一同對原告負連帶清償責任，今被告 嘉泉建設公司僅交付系爭房屋5樓、5樓之6之毛坯屋原形 ，未依原告就系爭房屋5樓、5樓之6變更設計後之圖說申 請系爭房屋之使用執照竣工圖，更故意不告知原告系爭房 屋5樓、5樓之6具有竣工圖說與現況不符之情形，致原告 負有裝修費用、設計費用、回復原狀等上揭7筆費用之損 失。 （七）聲明：1.被告應連帶給付原告1,498,980元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；2.原 告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。 三、原告主張之事實，已據其提出與所述相符之於103年5月28日 所拍攝之相片、臺灣高等法院100年度建上字第93號判決、 本院103年司執字第28038號之執行筆錄、臺灣高等法院臺中 分院101年上易字第224號判決、房屋合建契約書、嘉泉營造 公司經濟部商業司之登記資料、分屋協議書、系爭房屋之使 用執照與鮮境公司所提供之設計圖、費用估算、存款收據與 原告存摺、追加減帳明細表與匯款憑證、大峻工程行之工程 款明細、新北市政府工務局103年8月8日北工使字第0000000 000號函、、系爭房屋之竣工圖、可尼卡實業股份有限公司 訂購單與開立收據、景肇有限公司開立之估價單與收據、臺 北雙連郵局存證號碼001651存證信函、臺灣新北地方法院檢 察署99年偵字第24565號暨100年他字第355號詢問筆錄等件 影本在卷可稽（見本院卷第14至57頁），被告已於相當時期 受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭 執，依民事訴訟法第280條第3項前段、第1項規定，視同自 認。是原告本件之前開主張，應信為真實。 四、從而，原告對被告嘉泉建設公司，依民法第227條第1項、第 2項與第360條前段、後段之規定，主張物之瑕疵擔保之不履 行損害賠償，另對被告嘉泉營造公司，依民法第273條第1項 之規定，主張應與被告嘉泉建設公司負連帶賠償責任，而請 求被告應連帶給付原告1,498,980元，及自起訴狀繕本送達 翌日即104年2月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息， 為有理由，應予准許。 五、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當 之擔保金額，予以准許，並由本院依職權酌定相當之擔保金 額宣告被告預供擔保而免為假執行。 六、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。 中 華 民 國 104 年 4 月 28 日 民事第二庭 法 官 邱靜琪 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 4 月 28 日 書記官 張傑琦