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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　104年度建更一字第1號 原　　　告　張家馨 訴訟代理人　劉俊霙律師 被　　　告　陳郁婷 訴訟代理人　翁偉傑律師 參　加　人　鉅合建設股份有限公司 法定代理人　白燿嘉 訴訟代理人　喬心怡律師 　　　　　　李貞儀律師 參　加　人　復興營造股份有限公司 法定代理人　陳淑齡 訴訟代理人　胡文章 　　　　　　時明詮 上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國105 年9 月13 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 、3 款分別定有明 文。本件原告原起訴請求被告給付新臺幣（下同）1,395,17 8 元及法定遲延利息（詳見103 年度建字第58號卷〈下稱10 3 建58卷〉第3 頁），嗣於105 年6 月21日言詞辯論期減縮 請求被告給付之金額為1,168,560 元及法定遲延利息（詳見 本院104 年度建更一字第1 號卷〈下稱104 建更一1 卷〉㈢ 第37頁），經核於法並無不合，應予准許。 二、次按受告知人不為參加或參加逾時者，視為於得行參加時已 參加於訴訟，又參加人對於其所輔助之當事人，不得主張本 訴訟之裁判不當，同法第67條、第63條分別定有明文。又就 兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見， 於該訴訟繫屬中得為參加，民事訴訟法第58條第1 項定有明 文。所謂法律上利害關係，係指兩造裁判之效力依法及於該 第三人；或兩造裁判效力雖不及之，但參加人之法律上地位 ，將因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（包括法院就訴 訟標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律關係存否之判 斷）直接或間接受有不利益而言。查被告城出售新北市○○ 區○○路（起訴狀誤載為永福路，茲予更正）2 段88巷23號 10樓房屋（下稱系爭房屋）予原告，因原告認系爭房屋有瑕 疵而提起本訴訟，訴外人鉅合建設股份有限公司、復興營造 股份有限公司分別係系爭房屋之建商及各項工程之承攬人， 則本件訴訟之勝敗與否，與訴外人鉅合建設股份有限公司、 復興營造股份有限公司有法律上之利害關係，其私法上之地 位將因被告敗訴而受不利益，為此請求告知鉅合建設股份有 限公司、復興營造股份有限公司；而受告知訴訟人鉅合建設 股份有限公司業於民國104 年11月19日具狀參加訴訟（見本 院104 建更一1 卷㈡第9 至10頁），而受告知訴訟人復興營 造股份有限公司亦於105 年3 月23日具狀參加訴訟（見本院 104 建更一1 卷㈡第120 至121 頁），於法均無不合，應予 准許。 貳、實體方面： 一、原告部分： ㈠、原告前於民國102 年4 月間，透過住旺不動產有限公司（即 21世紀不動產永和中山加盟店）仲介丁士陶，向被告購買位 於新北市○○區○○路0 段00巷00號10樓之房屋（下稱系爭 房屋），原告與被告之代理人陳奕帆並於同年4 月20日簽訂 系爭不動產買賣契約書。然而，原告完成系爭房屋貸款、付 款及過戶點交後，同大樓鄰居於102 年7 月間告知同棟住戶 已有多人發現房屋浴室使用或測試後有滲水之情形，並建議 原告亦應即就系爭房屋之浴室進行滲水防水測試，以免因滲 水瑕疵而造成鄰居房屋之損失。原告隨即透過設計師協助， 以浸水方式對系爭房屋之兩間浴室進行滲漏水防水測試，其 測試方法為，在該二浴室之「淋浴區部分」（並非浴室全部 之地板，而僅有淋浴區位置），以浸水最高處至少2 公分， 時間至少48小時以上，並發現系爭房屋兩間浴室地板無任何 防水或防免滲漏水功能，且該二浴室內水流於測試隔日即已 漏滲入相鄰隔間牆，造成相鄰隔間牆出現明顯水漬及踢腳板 滲水損壞之結果。原告發現滲漏水情形後，立即與丁士陶聯 繫，請其向賣方即被告告知此等滲漏水瑕疵情事。但無論丁 士陶、被告、或其代理人陳奕帆，卻一再拖延或拒絕處理前 開瑕疵，致原告對系爭房屋之裝潢修繕工程一再延宕，已嚴 重影響原告居住及使用系爭房屋權益。原告發律師函請求被 告出面處理後，被告從未出面，僅其代理人陳奕帆透過仲介 出面協商，然經原告給予時間前往系爭房屋確認後，被告代 理人陳奕帆竟否認系爭房屋浴室有滲水事實，並稱從未見過 此種浸水測試方法，亦以律師函否認滲水事實，欲藉由無止 境的測試檢查規避其應負之瑕疵擔保責任。惟事實上系爭房 屋之浴室滲漏水瑕疵，並非單一個案，而是系爭房屋所屬社 區大樓之普遍狀況，依社區管理委員會議紀錄，曾持續多次 開會討論如何處理前開浴室滲漏水瑕疵，更製表統計社區住 戶房屋報修情形，依前述會議記錄及房屋報修之內容可知， 社區許多住戶浴室均發生與原告系爭房屋相同之滲漏水狀況 ，更可證明系爭房屋之主次臥室浴室確有發生滲漏水之瑕疵 。爰提起本件訴訟，請求被告針對系爭房屋浴室滲水瑕疵， 負減少價金及損害賠償擔保責任。 ㈡、原告既係於受領系爭房屋後不久，即發現浴室滲漏水瑕疵， 且此漏水瑕疵爭議也列入區分所有權人會議討論事項。而原 告係依據業界經常使用之試水方法：即在浴廁以浸水最高處 至少2 公分，時間至少48小時以上，確認相鄰房間有無漏水 之現象。而依系爭買賣契約書附件「房地產標的現況說明書 」，其第5 項次「建物目前是否有滲漏水情形」欄位顯示， 被告係勾選「否」欄位並簽章確認，且依買賣契約書第5 條 第5 項「乙方就買賣標的依法對甲方負有瑕疵擔保責任」規 定，被告應就系爭房屋負起瑕疵擔保責任。而依民法第354 條第2 項、第359 條、第360 條規定，被告對於系爭房屋欠 缺其保證無滲漏水品質，應負減少價金及賠償損害賠償之瑕 疵擔保責任。 ㈢、故被告應給付原告相當於滲水導致系爭房屋減少價值之價金 ，及賠償原告修繕前述瑕疵所應支付修繕費用之損害如下： １、相當於減損系爭房屋價值之價金： 原告以總價3,720 萬元向被告購買系爭房屋，而被告亦保證 系爭房屋無滲漏水情形，然仍發生系爭房屋兩間浴廁有滲漏 水瑕疵，致系爭房屋產生價值減損，即學理上所稱之「污名 價損」，使系爭房屋受有交易性貶值，此有相關之國立政治 大學地政學系碩士論文「瑕疵不動產價值減損之評估」第15 頁至第20頁之內容可供參考。詳言之，發生滲水瑕疵之房屋 必然發生交易性貶值的污名價損，即便得用修復方式填補改 善瑕疵，但有滲水瑕疵之房屋於市場上價值，仍會「受到瑕 疵損害的殘餘效果影響」而有價值減損，不因瑕疵已透過工 業或科學性技術修復後就回復原先之市場交易價值。至於財 團法人新北市不動產估價師公會雖回覆認為難以鑑定系爭房 屋因滲水造成之交易性貶值金額，然並非代表滲水房屋之交 易性貶值金額無法透過科學鑑定方法進行鑑定，而是該交易 性貶值金額可能欠缺相類似或相同的買賣案例以進行「成對 案例分析或再出售分析」之鑑定方法，縱使財團法人新北市 不動產估價師公會回覆稱無法鑑定，並非表示系爭房屋未發 生價值減損，僅係有證明該減損金額之重大困難。則依民事 訴訟法第222 條第2 項「當事人已證明受有損害而不能證明 其數額或證明明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依 所得心證定其數額」規定，系爭房屋既有滲水瑕疵之事實， 即依前述相關研究論文所述，系爭房屋滲水瑕疵損害的殘餘 效果將造成系爭房屋具有交易性貶值的價值減損，應由鈞院 審酌一切情況，依所得心證定系爭房屋因滲水瑕疵所造成價 值減損之數額。且依市場通見，買賣物的瑕疵如未達得解除 契約之情形時，其市場價值之減損即相當於修繕該瑕疵之費 用支出。本件系爭房屋因滲水瑕疵所造成之價值減損金額， 雖有重大困難證明減損之金額，原告主張依一般市場交易習 慣，買方於購買已知發生過滲水瑕疵之不動產，即便賣方已 完成瑕疵修繕，買方對於購買曾有滲水瑕疵不動產之意願， 必低於無滲水瑕疵之不動產，而在交易習慣上，常以該有滲 水瑕疵之不動產，未來可能再發生滲水瑕疵而需支出修復費 用，由賣方願意減少等同於修復費用之出售價格來提高買方 購買意願，此等減少等同修復費用之數額，可作為認定該滲 水房屋交易性貶值之價額，並請鈞院參酌系爭房屋支出之修 復費用584,280 元，認定系爭房屋因滲水瑕疵所造成市場交 易價值減損金額之依據。 ２、修繕系爭房屋滲水瑕疵所應支付修繕費用之損害： 系爭房屋浴室滲水瑕疵之修繕工程金額，合計共584,280 元 。本件訴訟自起訴迄今已近兩年，系爭房屋已完成全部裝潢 工程並遷入居住，原告並已支出全部裝潢工程包含「浴室滲 水瑕疵修繕工程」之工程款，其因修繕系爭房屋浴室滲水之 瑕疵實際受損之金額為584,280 元。此由原告委託之設計師 翁蕾雯亦證稱「發現滲水部分超過試水部分，牆壁部位也有 滲水，而客臥的廁所試水區不相鄰的牆壁也發生滲水情形， 所以研判廁所地板防水有問題，因此主要基礎工程部分是一 定要重新做一次」，可知修繕系爭房屋浴室滲水瑕疵，勢必 需要對於該浴室之防水工程重新處理，而對於現有浴室重新 施作防水工程，其工作項目勢必包括拆除工程、防水工程及 復舊工程（即回復因重新施作防水工程所拆除該浴室之磁磚 、地磚、石檻、大理石等工項) ，故基礎工程全部工作項目 自屬於進行修繕浴室滲水瑕疵之必要工作項目。詳述如下： ⑴、「主客浴全室防水（施作至頂）」項目部分，依據內政部建 築研究所出版之「建築物防水設計手冊」對於室內浴室廁所 之防水設計及圖例（第246-252 頁）：「浴室由於室內濕氣 較重的原因，因此若隔間牆係採用磚砌牆或多孔隙吸水性隔 間材料時，則防水層之施作高度必須及於上一層樓板之下緣 」所述，浴廁之防水層之施作高度本來就必須及於上一層樓 板之下緣，故本件主客臥防水工程之施作範圍自然需施作至 頂（即「施作高度及於上一層樓板之下緣」），並無逾越修 繕系爭房屋主客臥浴室之必要範圍。 ⑵、又浴廁防水工程所使用防水材料「宜採用塗膜類如焦油PU、 橡膠（乳化）瀝青或水和凝固型防水材等系列之材料」，也 就是在浴廁室之牆面及地面塗上包含前開防水材料（即俗稱 之「防水漆」），因該類防水材料之施作塗膜需針對整間浴 廁室全部重新塗膜始能達到全室防水之效果，無從以部分塗 抹之方式修繕，故主客臥浴室之全室防水亦需施作至頂。 ⑶、設備工程（同原有設備）部分，依前所述，本件原告對於系 爭房屋主客臥浴室進行漏水瑕疵之修繕方式，係對於該主客 臥浴室重新施作防水工程，故其勢必需先將原先已裝設於該 主客臥浴室之磁磚、地磚、石檻、大理石及該浴室內已裝置 之馬桶、浴缸、面盆、淋浴拉門等設備全數拆除後（即基礎 工程項目1~3 ），使該浴室空間達到素胚屋（即無磁磚、地 磚、石檻、大理石、馬桶、浴缸、面盆、淋浴拉門等設備） 的狀況下，始得對該浴室之牆面及地面施作防水工程塗膜防 水材料；而原先裝設於主客臥浴室之馬桶、浴缸、面盆、淋 浴拉門等設備，因係以水泥固定於浴室之地面或牆面，故於 拆除地面及牆面過程中勢必會造成該等設備之毀損而需重新 裝設，故本項滲漏水修繕工程才會有進行「設備工程（同原 有設備）之施作項目」而該施作項目均係與修繕滲漏水直接 相關之施作項目，自應列入修繕滲水瑕疵之費用損害範圍內 。 ３、被告既然於出售系爭房屋時已保證系爭建物無滲漏水之情形 存在，原告卻於點交受領系爭房屋後不久，即發現系爭房屋 兩間浴廁有滲漏水瑕疵存在，故被告依照買賣契約約定及民 法規定，應對滲水瑕疵負物之瑕疵擔保責任，而應交還相當 於系爭房屋減少價值金額之價金及賠償原告修繕該瑕疵之費 用金額合計1,168,560 元。 ㈣、併聲明： １、被告應給付原告1,168,560 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。 ２、訴訟費用由被告負擔。 ３、原告願供擔保請准假執行。 二、被告部分： ㈠、原告主張系爭房屋有滲漏水瑕疵，且嚴重影響原告居住及使 用系爭房屋權益云云，所指均與事實不符。被告前於收到原 告通知以後，隨即聯絡系爭房屋之建設公司即鉅合建設股份 有限公司（下稱鉅合公司，原告起訴指為大隱開發建設股份 有限公司，雖兩家為同一企業，但系爭房屋應為鉅合公司所 搭建出售）人員，再三向鉅合公司要求給予購屋者滿意回覆 ，亦經鉅合公司評估系爭浴室並無欠缺防止滲水瑕疵後，其 仍願提供將浴室磁磚重新施作服務，豈料遭原告拒絕。被告 亦聯絡系爭房屋買賣之仲介莊威玲協助處理，並委請陳奕帆 洽詢專門抓漏之土木師傅前往進行漏水檢查，經土木師傅檢 查後，發現並無原告所指相關滲漏之情形。況且原告是否確 實有為其所述之漏水測試之事實存在，除提出照片為據以外 ，亦未經其證明。縱然確有測試（假設語，被告否認之）， 惟將浴室地板進行蓄水終日之久之狀態，而蓄水至隔日因地 面水泥本身固有之毛細現象，以致隔間牆有出現水漬之情形 。 ㈡、系爭房屋係被告之前手袁曹曼玲於99年11月20日向鉅合公司 投資購買預售屋，而被告係因規劃將來居住需要，於100 年 8 月25日向袁曹曼玲購買系爭房屋預售屋，系爭房屋於101 年11月22日興建完成，被告於102 年2 月6 日取得系爭房屋 所有權。但被告購買系爭房屋後，尚未遷入該址或進行任何 裝潢（此由系爭社區管委會有無遷入及裝修聲請紀錄即可知 ），即因評估本身經濟能力負擔貸款頗為吃力，而於102 年 4 月16日出售予原告，實際上被告並未居住系爭房屋，系爭 房屋之相關內容實際均由鉅合公司提供。 ㈢、證人翁蕾雯未具備成屋漏水測試經驗及專業知識而不具鑑定 人資格，且實際上非親自參與漏水測試之人，其證人適格亦 有疑問。又其係承包原告所指為漏水修復工程之承包商，立 場明顯偏頗，其證詞有嚴重瑕疵，應不得做為證據使用。至 於原告引用之財團法人中華民國營建防水技術協進會出版之 建築物防水設計手冊，僅為學術研討報告，並非實務操作之 施工常規，此部分對照實務上最常被引用之建築師公會鑑定 報告引用之標準應為：「防水材料施做至四周牆面高1.5M處 以加強防水效果」即可得知。實務上法院最常命為鑑定人者 為建築師公會或土木技師公會，而建築師公會或土木技師公 會之專家意見正係建築或土木業界之施工常規，參照臺灣高 等法院101 年度上更㈠第24號判決見解，依照建築師公會就 專業建築師所認定之業界施工常規，係「將防水材料施做至 四周牆高1.5M處」即可達到「加強浴廁防水效果」之施工標 準，絕非被告所稱「全室防水必須施做至頂」。再由翁蕾雯 證述時亦自承：「原告說他不信任其他人幫他處理，所以希 望由我們來幫他重新施做廁所，之後原告希望我們幫他測試 漏水部分」顯見原告一開始就拒絕被告委託建築師公會進行 漏水測試，反先向翁蕾雯表示要重新施做廁所，之後才表示 要翁蕾雯測試漏水，其預斷立場已極為明顯。 ㈣、併聲明： １、原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ２、被告願供擔保請准免為假執行。 ３、訴訟費用由原告負擔。 三、參加人鉅合公司則為下列陳述，為輔助被告而參加本件訴訟 ： ㈠、證人翁蕾雯係受原告委託處理系爭房屋之滲漏水測試及後續 設計裝潢工作之人，其就該滲漏水測試工作之進行及其正確 性有自身利害關係存在，所為證詞顯欠缺憑信性。況且證人 翁蕾雯為原告採用之滿載水測試方式是否妥當，亦涉及其有 無瑕疵給付而應對原告負賠償責任之問題，自不應採信證人 翁蕾雯就此爭點所為證述。而且其證明事項為「滿載水測試 是否為業界經常使用之試水方法」此已涉及專業意見，而非 屬證人依其感官知覺親身見聞之範疇，故亦超出證人依法得 為證言之範疇，證人翁蕾雯並未具備土木技師或建築師等有 關漏水測試或漏水原因鑑定之專業技術與證照，亦不具備土 木技師或建築師公會漏水鑑定之資格，且未曾擔任法院囑託 鑑定漏水原因之鑑定人，更無任何成屋漏水測試之相關經驗 ，而針對系爭房屋之漏水測試方式，證人於進行滿載水測試 前，亦未徵詢土木技師或建築師之意見，且證人翁蕾雯已證 述其並無成屋漏水測試之經驗，僅曾就毛胚屋進行漏水測試 ，可見放水測試法至多僅係業界對毛胚屋所使用之漏水測試 方式，而非成屋之試水方式；況其僅指揮工務對系爭房房屋 進行放水測試，本身並未實際施作放水測試，亦未親身經歷 放水測試之過程，就系爭房屋經放水測試後所生之結果，其 既未親眼見聞，自無從對此放水測試法與滲漏水發生間有無 因果關係之待證事實表示意見，故其證詞均不足憑採。實則 ，由臺北市建築師公會、台北市土木技師公會及臺灣省建築 師公會針對滲漏水爭議之檢測方式，均係以紅外線遙測溫度 熱像檢測混凝土或牆體潮濕範圍，以水份計測量儀檢測混凝 土或牆體水份含量後，進行約1-2 小時之試水測試，即可證 明原告上述滿載水測試，並非工程實務上常見之試水方法。 而本工程承攬廠商現場工程師曾聽聞原告欲進行滿載水測試 ，因測試方法實非業界慣用之試水方式，且有造成浴廁滲水 之風險，故現場工程師亦曾告知原告不應採用上述方式測試 ，以免造成滲水而損害系爭房屋。原告事後反以其經滿載水 測試後發現滲水要求被告賠償損害，其請求實不合理。至於 翁蕾雯係受原告委託處理系爭房屋之滲漏水測試及後續設計 裝潢工作之人，其就該滲漏水測試工作之進行及其正確性有 自身利害關係存在，所為證詞顯欠缺憑信性。實際上，一般 浴室內之滲水防水設計，功能在於使用浴室者在使用浴室時 ，因用水潑灑至地面後，於水流全部自浴室排水口排出屋外 之前，不至因地面之毛細現象而滲漏於浴室外，使浴室地面 得以在未使用時仍得保持乾燥狀態。但原告若要求浴室之滲 水防水設計，必須如同封閉之容積體得以長時間容納大量積 水不予排出而至隔日仍不會有滲漏至隔間牆之現象，則必須 要求以建造蓄水池儲水之設計結構，始得符合原告以「水流 測試隔日仍不會滲漏入相鄰之隔間牆」之標準。而本件買賣 標的房屋內之內容，乃浴室空間及結構設計，並非蓄水池結 構設計，經被告委請土木師傅檢查後已符合契約約定及通常 約定效用之功能。原告稱其使用之試水方法即「在浴廁以浸 水最高處至少2 公分，時間至少48小時以上，以確認相鄰房 間有無漏水」乃業界所經常使用之試水方法云云，實非可採 ，且強求系爭房屋內之浴室地面必須具有與蓄水池之蓄水相 同之隔水功能，實已強人所難，既非一般約定浴室滲水防水 之通常效用，亦非本件系爭房屋所約定無瑕疵及品質之標準 ，原告主張浴室全部從新施作，被告礙難同意。 ㈡、原告所提估價單皆未經雙方用印，參加人否認其形式及實質 之真正。即便依原告主張，系爭兩間浴廁相鄰房間或空間之 牆壁踢腳板，均發生明顯滲水之結果，其修繕範圍亦應為有 滲水之牆壁踢腳板。惟原告提出估價單所載工作內容，其施 作絕大多數並非為牆壁踢腳板滲水之必要修繕，而係原告自 行將主、客浴全部拆除並變更隔間而重新施作之費用，例如 室內輕隔間局部拆除、主客浴既有衛浴設備拆除、主臥全自 動馬桶、面盆、結晶鋼烤浴櫃等等。原告迄今未提出實際支 付修繕費用之相關單據，且其主張之修繕費用亦前後矛盾， 顯見其請求應無可採。即縱依原告主張，系爭「兩間浴廁相 鄰房間或空間之牆壁踢腳板，均發生明顯滲水之結果」其修 繕範圍亦應僅為有滲水之牆壁踢腳板。但原告提出之估價單 所載內容，其修繕處包含與牆壁踢腳板修繕完全無關之「室 內輕隔間局部拆除」、「主、客浴既有衛浴設備拆除」、「 主、客浴隔間砌1/2 磚」、「主浴浴缸新砌1/2 磚」、「牆 壁單面水泥粉光」、「主、客浴洗手台重貼人造石」、「浴 缸四周貼大理石收邊磚」，甚至還包含「主臥馬桶全自動馬 桶」、「馬桶」、「上項衛洗麗便座」、「浴缸」、「上項 浴缸龍頭」、「面盆」、「上相面盆龍頭」、「溫控淋浴龍 頭」、「結晶鋼烤浴櫃」、「無框淋浴拉門」等項目，顯見 上開估價單內絕大多數之工作項目並非為牆壁踢腳板滲水所 為之必要修繕，而係原告自行將主、客浴全部拆除並變更隔 間而重新施作之費用，且迄未提出支付修繕費用之相關單據 。 ㈢、本件原告依物之瑕疵擔保規定，請求被告依民法第359 條、 第360 條之規定減少價金並賠償損害，實無理由。因物之瑕 疵擔保責任其成立必以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵， 且須瑕疵於危險移轉時確已存在為前提，是以原告應先就系 爭房屋於交屋時即有漏水瑕疵存在之事實為舉證，惟原告所 提出之牆壁滲水照片，既無法辨識是否確為系爭房屋照片， 且亦無拍照時間，實無從證明滲水情形係何時開始發生。況 依原告所述「原告於點交受領系爭房屋後不久，即有多位住 戶熱心告知系爭房屋所屬大樓已有多戶發生浴室滲漏水之瑕 疵，…原告於知悉此事後，立即委由裝潢系爭房屋之設計師 ，針對系爭建物之兩間浴室進行依據業界所經常使用之試水 方法」，足見原告受領系爭房屋之交付後，並無浴廁滲水之 狀況。 ㈣、況縱使系爭房屋有原告主張之滲水瑕疵，然此滲水瑕疵並非 不能補正，且本件滲水情形實未影響建物之建築安全，與海 砂屋、輻射屋等不可復原之情況不同，系爭房屋經修復後即 可回復無滲水瑕疵之狀況，無礙於通常居住、使用之功能， 仍可維持房屋原有價值，不會造成交易價格貶損。無滲水房 屋與曾因滲水修繕之房屋，在市場上並無價差，房屋滲水之 瑕疵修復後，不會因曾有滲水狀況而貶損交易價格，此有臺 灣高等法院102 年度重上字第191 號民事判決見解可參。因 此，原告以系爭房屋滲水而造成房屋價值減少云云為由，請 求減少價金並無理由。且原告聲請鑑定之單位亦認為：「本 會參酌市場交易資訊及所承辦之估價案件經驗中，漏水瑕疵 如發生在主結構以外之建物部分，經修復後目前並無充分資 訊（資料）顯示另有其他價值減損。」此外，房屋瑕疵之修 繕費用，並不等同於房屋交易價值減損之金額，亦有臺灣高 等法院102 年度重上字第691 號民事判決見解可供參酌。 ㈤、本件兩造就系爭房屋買賣係約定以現狀交屋，被告並未保證 品質。依系爭不動產買賣契約書附件房地產標的現況說明書 項次5 ，雖就建物目前是否有滲漏水情形勾選「否」，然該 契約第13條已載明：「其他：現狀交屋」此等約定業經兩造 確認後親自用印，足認兩造間並未就系爭房屋是否有漏水瑕 疵，達成保證無漏水之合意。換言之，該房地產標的現況說 明書係房屋買賣時，賣方因應仲介者之要求對屋況為現狀之 說明，所陳述者僅為「標的物並未因滲漏水而進行修繕」之 事實，而非保證房屋沒有滲漏水瑕疵，故原告主張被告應對 系爭房屋滲水賠償，即屬無據。 ㈥、參加人鉅合公司本於服務客戶精神，其獲悉原告表示系爭房 屋經滿載水測試後有滲水情形後，即使判斷上開滿載水測試 應屬不當，惟仍與原告聯繫辦理會勘，並於會勘完畢後向原 告表示願為其修繕並負擔修繕費用。因當時承攬廠商即參加 人復興營造股份有限公司（下稱復興營造公司）施工團隊仍 在系爭房屋所在位置進行施作及保固，如由參加人復興營造 公司為原告進行修繕，修繕費用僅需約14,151元，詎料原告 當場拒絕，故參加人鉅合公司無從協助原告修繕滲水，絕非 故意拖延或拒絕處理。 四、參加人復興營造公司部分：則未提出任何書狀或到庭陳述。 五、本院得心證之理由： ㈠、查於99年11月20日訴外人袁曹曼玲向參加人買受坐落於新北 市○○區○○段○○○ ○號土地（權利範圍：10萬分之1 ）及 其上同段2307建號之房屋（門牌號碼新北市○○區○○路0 段00巷00號10樓、權利範圍：全部）、地下2 樓平面式車位 （編號第111 號車位）（下稱系爭房屋），嗣於101 年8 月 25日訴外人袁曹曼玲將系爭房屋權利轉讓予被告，而系爭房 屋之大樓於101 年11月22日完成建物登記，被告復於102 年 4 月20日與原告簽訂不動產買賣契約書，原告以總價3,720 萬元向被告買受，並於同年5 月24日完成交屋等情，此有不 動產買賣契約書、房地產標的現況說明書、建物及土地登記 謄本、地下二層平面圖、房屋預定買賣契約書、轉讓協議書 各1 份（見本院103 建58卷第9 至15、41至43頁、臺灣高等 法院104 年度上易字第230 號卷第60至77頁、本院103 年度 建再字第2 號卷〈下稱103 建再2 卷〉第48頁、本院104 年 度建更一字第1 號卷〈下稱104 建更一1 卷〉㈠第20至37頁 ）在卷可證，且為兩造所不爭執（本院104 建更一1 卷㈠第 61頁），是前開事實，洵堪認定屬實。 ㈡、原告主張系爭房屋之浴室2 間有前開滲水之瑕疵，據此請求 被告應負物之瑕疵擔保責任，賠償原告修復瑕疵之費用584, 280 元，及相當於滲水瑕疵導致系爭房屋減少價值之損害58 4,280 元等語，然為被告所否認，並執前詞置辯。是本件爭 點厥為：１、系爭房屋之浴室2 間是否有原告所主張之滲水 瑕疵？２、苟有前開瑕疵者，原告據以主張請求瑕疵擔保之 損害賠償及系爭房屋減少價值之損害賠償是否為理由？茲分 述如下： ㈢、系爭房屋之浴室是否有原告所主張之滲水瑕疵？ １、原告主張系爭房屋之浴室2 間經以浸水測試，隔日即造成相 鄰隔間牆出現明顯水漬及踢腳板滲水損壞，嗣經施工修復一 節，業經證人翁蕾雯到庭證述明確（見104 建更一1 卷㈡第 131 至133 頁反面），且有現場照片、估價單、滲漏水測試 平面圖（見本院103 建58卷第19至22、31至32頁、本院104 建更一1 卷㈡第68、95、139 至149 頁）為證，並主張前開 測試方式符合臺灣營建防水技術協進會所出版之「自家漏水 ，怎麼辦？」一書所載「消費者可對新成屋之防水工程，作 試水之要求，其試水之方法如下：…C . 浴廁：可以浸水最 高處至少2 公分，至少48小時以上，確認下一層樓及相隔鄰 房間有無漏水現象。…」，此有前開書籍節錄（見103 建58 卷第16至18頁）為憑。 ２、然而： ⑴、參酌證人翁蕾雯到庭具結證述：伊學經歷台南科技大學室內 設計系畢業，約91年畢業，任職過禾築國際設計公司、PMK 楊宥祥設計工程有限公司，擔任職務為設計師，主要負責裝 修設計、工程監造，自大學畢業後工作至今，在PMK 任職大 約4 年等語（見104 建更一1 卷㈡第131 頁），是證人翁蕾 雯並不具土木或防水測試等鑑定之專業，則對於系爭房屋是 否果有原告所主張之浴室地板滲水瑕疵或滲水原因，證人翁 蕾雯顯非此部分之專家證人或鑑定人。 ⑵、又觀諸證人翁蕾雯證稱：原告自行撥電話到PMK 公司詢問， 開始討論系爭房屋的裝修，大約於102 年，當時原告打來時 ，是伊接電話跟原告接洽，原告說剛買房子有裝修的需求， 沒有提到其他，之後有到系爭房屋去丈量，當時看到屋況正 常，並不知道漏水，因為是新成屋，屋內沒有其他裝修情形 ，原告也沒提到有漏水情形，是設計結束後開始施工前，應 該會簽設計合約及工程合約，但本件在簽完設計合約後，也 繪製設計圖，做初步估價，原告告知工程部分會暫緩，設計 合約的款項已經給付完畢，因為有其他住戶告知他廁所有漏 水情況，之後就沒有跟原告聯絡，大概相隔快1 年，伊再接 到原告的通知，工程要繼續施作，因為本來新成屋的設計範 圍沒有包含兩間廁所，所以在施工之前我們知道鄰居跟原告 說有漏水情況，原告說他不信任其他人幫他處理，所以希望 由我們來幫他重新施作廁所，之後原告希望我們幫他測試漏 水部分，我們使用一般業界中放水測試法，測試範圍是在淋 浴間內，廁所是乾溼分離，淋浴間就是有一個玻璃及門檻隔 離，兩間廁所都是這樣的情形，把排水孔的部分用膠帶封住 ，在淋浴間區域內放水高度約1 到2 公分進行測試，一般建 商在毛胚屋時是會測試放水5 到7 天，我們在隔天就發現水 都不見了，應該是在24小時內發現，我們本來預期是要放3 天，廁所隔間另一側牆壁下緣踢腳板部分發現有溼的痕跡， 陸續觀察延伸的範圍越來越大，就通知業主來現場查看，測 試前、後都有照片，但沒有錄影，查看之後告知業主，業主 就確認廁所一定要重做；測試後，廁所內部情形，地板的材 質是大理石，原來在大理石面上在測試前就有發現白化的情 形，測試後水並沒有留在廁所內其他部位；是工務施作，也 是工務發現有漏水，工務就通知伊去看，伊看完後通知業主 ；伊工作經驗，成屋沒有做過防水測試，但毛胚屋有，測試 方式就如伊剛才所述；因為一般新成屋不會有漏水情形，但 因為業主要求我們才做，就伊目前所知沒有其他測試方式； 測試前，就放水測試沒有特別去問，但這是一般業界所用的 方式；兩間浴室只有主臥室有浴缸、也做乾溼分離；就測試 後的結果判斷漏水的原因及情形，應該是牆體漏水，就是牆 面垂直跟平面交接處有漏水問題，但實際上為何造成漏水伊 不清楚，施作過程伊都有在場，但伊也看不出來漏水原因為 何；測試的位置雖然在淋浴間，但發現滲水部分超過試水部 分，如原證8 螢光筆所畫牆壁部位都有滲水的情形，因為如 客臥的廁所試水區但不相鄰的牆壁也有發生滲水的情形，所 以研判廁所地板防水有問題，因此主要基礎工程部分是一定 要重新做一次；伊不具備土木技師或建築師公會漏水鑑定資 格，之前沒有擔任過法院就個案鑑定漏水之鑑定人；工務是 依照我的指示，放水的時候我不在場，但隔天工務發現淋浴 間的水不見了就通知我到場，照片是工務拍照等語（見104 建更一1 卷㈡第131 至133 頁反面），並補陳施工前後之照 片（見104 建更一1 卷㈡第139 至149 頁），且確認前開防 水測試係於102 年8 月6 日進行，隔天造成牆壁下緣及踢腳 板部分滲水情形（見104 建更一1 卷㈡第138 頁），是證人 翁蕾雯對於防水測試時間究為103 年間或102 年間，及原告 委託施作防水測試係於第一次繪製設計圖期間或相隔1 年後 ，其證述前後顯有不一，且前開防水測試之實際施測者並非 證人翁蕾雯，其僅指示工務為之，對於整個防水測試是否無 誤，容有疑義；況觀諸前開現場照片（見103 建58卷第19至 22頁、104 建更一1 卷㈠146 至149 頁）所示，浴室外牆壁 之踢腳板是否果有發霉、滲水，尚難認屬清晰可見；再者， 依照系爭房屋之平面圖（104 建更一1 卷㈡第68頁）及前開 照片，主臥室及次臥室內各有一間浴室，並均採乾濕分離， 即有單獨之淋浴之區域，且主臥室內之浴室於淋浴區旁尚有 一浴缸設置，何以浴缸外之牆壁有證人翁蕾雯所證述之滲水 ？此亦與原告所提出之照片（見103 建58卷第20頁）註記「 浴缸相鄰處的踢腳板拆下來是乾燥沒有滲水的」不合；又客 臥室內之浴室淋浴區係位於浴室裡面的角落處，與證人翁蕾 雯所述滲水處之牆壁並非相鄰，則何以該處牆壁有證人翁雷 雯所述之滲水情形？此與常情有違。是以，證人翁蕾雯前開 證述有關防水測試是否足以證明系爭房屋浴室有原告所主張 之滲水瑕疵？仍有可議，殊難逕予採信。 ３、至於原告提出之102 年8 月10日雍河院第一屆區分所有權人 第二次臨時會議記錄、雍河院社區管委會103 年度10份至10 4 年5 月份會議紀錄及住戶房屋報修情形（見本院103 建58 卷第29至30頁、104 建更一1 卷㈡第69至94頁），固有提及 同社區有9 戶滲漏水、21戶房屋裂縫等情，但該等住戶房屋 之滲漏水情形，並無其他證據資料足資佐證與系爭房屋相同 之浴室滲漏水情況，況且縱其他住戶有浴室滲漏水之情狀， 亦不得援引據認為系爭房屋有相同滲水情形，故原告所舉前 開書證，自殊難遽認系爭房屋確有滲漏水瑕疵。 ㈢、承上所述，原告對於所主張系爭房屋有滲水瑕疵一節，既未 能舉證證明以實其說，則其據此主張之瑕疵擔保等情，自無 庸再予論述。 六、綜上所述，原告雖主張系爭房屋有前開滲水瑕疵，但其所舉 之前開證據並不足以證明，故認原告本件之主張及請求，均 為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲 請即失所附麗，併駁回之。 七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。 中 華 民 國 105 年 10 月 5 日 民事第二庭 法 官 饒金鳳 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 10 月 5 日 書記官 羅尹茜