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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　104年度簡上字第285號 上　訴　人　台勝汽車股份有限公司 法定代理人　徐祥盛 訴訟代理人　郭睦萱律師 複 代 理人　湯惟揚律師 被上 訴 人　李國雄 　　　　　　李昱樞 共　　　同 訴訟代理人　孫世群律師 上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於民國104年 7月27日本院板橋簡易庭103年度板簡字第823號第一審判決提起 上訴，經本院於105年4月29日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原判決關於命上訴人將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地內 如附圖所示A增建部分（面積六百四十九點六八平方公尺）遷讓 返還被上訴人，及該部分假執行之宣告，暨該部分訴訟費用之裁 判均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁 回。 其餘上訴駁回。 廢棄改判部分之第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔；其餘第 二審訴訟費用，由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序事項： 按「第二審上訴程序，當事人不得提出新攻擊或防禦方法， 但有下列情形之一者，不在此限：一、因第一審法院違背法 令至未能提出者。二、事實發生於第一審法院言詞辯論終結 後者。三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者 。四、事實於法院已顯著或為其職務上所已知或應依職權調 查證據者。五、其他非可歸責於當事人之事由。六、如不許 其提出顯失公平者。前項但書各款事由，當事人應釋明之。 」民事訴訟法第447條第1、2項分別定有明文。本件上訴人 於本院審理時主張坐落新北市○○區○○段○○○○號土地內 如附圖所示A增建部分（下稱系爭增建物）乃未附合於門牌 號碼新北市○○區○○路○○巷○號房屋（下稱系爭房屋）之 獨立建物，不在兩造租賃範圍內等語；被上訴人則抗辯上訴 人於原審時未爭執系爭增建物非系爭房屋之重要成分，亦未 以此作為防禦方法，今至二審準備程序終結後，方提出該防 禦方法，顯有意圖拖延訴訟，不應准許云云。查上訴人於原 審104年3月26日言詞辯論庭期即主張：兩造間之租賃契約不 包含系爭增建物，租賃契約上有附地籍圖等語（見原審卷第 238頁反面），復於本院104年12月9日準備程序期日：就系 爭增建物是否附合系爭房屋而為該房屋之重要成份一節表示 需再陳報意見等語（見本院卷第57頁），隨即於104年12月 24日提出民事陳報暨聲請調查證據狀主張：系爭增建物應屬 獨立建物，不在兩造租賃關係之承租範圍等語（見原審卷第 62-64頁），堪認上訴人於原審時即為上開防禦方法，復於 本院之前開主張僅屬防禦方法之補充，且前後之防禦主張均 係基於兩造間租賃契約之承租範圍所生之紛爭，且系爭增建 物是否為獨立建物，核與本件訴訟結果影響甚鉅，是依上開 規定，應准予上訴人提出，上訴人前開抗辯不得提出云云， 尚不足採。 貳、實體事項： 一、被上訴人部分： ㈠、被上訴人於原審起訴意旨略以： 緣被上訴人向訴外人伸原木業有限公司（下稱伸原公司）購 買門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○號房屋（下稱系爭房 屋），嗣後於民國102年4月18日與上訴人簽訂房屋租賃契約 書（下稱系爭租約），將系爭房屋出租予上訴人，約定租期 自102年5月1日起至103年12月31日止，每月租金新臺幣（下 同）8萬元（補充健保費由上訴人負擔2分之1），上訴人應 於每年1月10日前支付一年份租金，且按12個月份分別開立 支票。查上訴人於租期內，不僅違反系爭租約第4條第1項， 將系爭房屋轉租或提供予訴外人達韻有限公司（下稱達韻公 司）及山崎家電即乾盛國際家電有限公司（下稱乾盛公司） 使用至102年7月份止；又上訴人復未經被上訴人同意即擅自 增建（如原審判決所附新北市板橋地政事務所土地複丈成果 圖所示A增建部分，面積649.68平方公尺，下稱系爭增建物 ），業已違反系爭租約第4條第3項約定。爰以本件起訴狀繕 本送達上訴人作為終止系爭租約之意思表示，而系爭租約既 經終止，上訴人即應遷讓返還系爭房屋予被上訴人，且依系 爭租約第4條第5項之規定，上訴人亦應將系爭增建物拆除以 回復原狀，惟如鈞院認上訴人無增建行為，依民法第811條 規定，系爭增建物應由被上訴人取得所有權，則上訴人亦應 將之連同系爭房屋一併遷讓返還被上訴人。此外，上訴人自 被上訴人終止系爭租約後，即屬無權占用系爭房屋，被上訴 人自得向上訴人請求給付相當於租金之不當得利，原本依系 爭租約第2條第2項約定，租賃契約終止後，承租人未及時遷 讓返還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照月租金5倍 金額付違約金至遷讓完竣，承租人不得異議，而今被上訴人 只主張一倍金額，故上訴人應自本件起訴狀繕本送達翌日起 至103年12月31日止，按月給付被上訴人8萬元（相當於租金 之不當得利8萬元加上違約金8萬元，扣除被上訴人於103年 12月31日以前按月兌現上訴人8萬元支票，餘額為8萬元）， 並應自104年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給 付上訴人16萬元。退步言之，如鈞院認被上訴人不得主張上 訴人違法轉租而終止系爭租約，因被上訴人前已於102年9月 3日依系爭租約第7條第4項約定，通知上訴人提前於102年11 月15日終止系爭租約，上訴人仍應將系爭房屋遷讓返還被上 訴人，在此情形下，上訴人固需依同項約定支付1個月租金 違約金作為賠償，但上訴人自102年11月16日起屬違約無權 占用系爭房屋，另需支付被上訴人相當於租金1倍之不當得 利，故於102年12月當月，相當於租金之不當得利8萬元加上 違約金8萬元，扣除被上訴人兌現上訴人8萬元支票及被上訴 人應給付上訴人之違約金8萬元後，該月上訴人無需再行支 付被上訴人款項，但自103年1月起至103年12月31日止，上 訴人仍應按月給付被上訴人8萬元（相當於租金之不當得利8 萬元加上違約金8萬元，扣除被上訴人於103年12月31日以前 按月兌現上訴人8萬元支票，餘額為8萬元），並應自104年1 月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告16萬元 。再退一步言，如鈞院認被上訴人於102年9月3日依系爭租 約第7條第4項約定提前於102年11月15日終止系爭租約為無 理由，然查系爭租約租期已於103年12月31日屆滿，則上訴 人自104年1月1日起屬無權占有系爭房屋，亦應遷讓返還該 屋予被上訴人，在此情形下，上訴人自104年1月1日起屬違 約無權占有，需支付被上訴人相當於租金1倍之不當得利及 相當於租金1倍之違約金，即應自104年1月1日起至遷讓返還 系爭房屋之日止，按月給付上訴人16萬元。綜上，爰依系爭 租約相關約定及不當得利之法律關係，聲明求為判決：「一 、上訴人應將複丈成果圖示A增建部分拆除後將系爭房屋遷 讓返還被上訴人，如上訴人無拆除該增建部分之義務，則連 同該增建部分遷讓返還被上訴人。二、上訴人應自102年12 月16日起至返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人16萬元 ，並應按月自翌日（即每月17日起）至清償日止，按年息百 分之5計算之法定遲延利息。」等語。 ㈡、就上訴人上訴意旨之答辯略以： ⒈上訴人主張兩造間之系爭租約無效云云，於法無據，查被上 訴人所擬定之新租約，事前已先行傳真予上訴人，並經多次 磋商修改後，經其確認無誤，方由上訴人之公司經理林淑惠 攜帶公司大小章於租賃契約上用印完成簽約程序。上訴人一 方面承認確有委派林淑惠與被上訴人商討簽訂租約事宜，另 一方面卻又主張依民法第531條規定主張上訴人未出具授權 書於林淑惠故認為租賃契約無效云云，但實際上又主張已支 付租金給其主張無效租約之出租人即被上訴人，而非原出租 人伸原木業公司，豈不怪哉！上訴人此種抗辯，實屬違反民 法第148條誠信原則，於法無據。再者，林淑惠既為上訴人 之經理，依公司法第8條之規定，林淑惠既已蓋用上訴人大 小章於租賃契約，該租賃契約自屬有效，灼然甚明。退步言 之，依民法第169條之表見代理規定，該租賃契約仍屬有效 ，並無疑義，且上訴人之後仍有支付租金等情況，應認為已 默示承認該代理之效力。又查，上訴人未經被上訴人同意， 將系爭房屋轉租於第三人達韻公司及乾盛公司使用至102年7 月，並收取租金或以押金抵繳至102年7月30日止之租金，上 訴人明顯違約，被上訴人自得依法終止租約。至上訴人主張 被上訴人於簽訂租約時已知悉有轉租情事云云，十分荒謬， 若被上訴人已知有轉租情事，租約又何須明文規範不得轉租 及書明違約罰則？對此上訴人自應舉證證明。況依上訴人提 出之租約，上訴人向乾盛公司收取月租金8萬元，恰恰等於 支付予被上訴人之租金（押租金更高），則上訴人豈非等同 無償使用租賃標的，若被上訴人及前任屋主出租時（或出租 期間）已知悉有轉租，豈會同意僅以8萬元出租？退一步言 ，如認被上訴人不得主張上訴人違法轉租而終止租約，則被 上訴人前於102年9月3日依租約第7條第4項規定提前於102年 11月15日終止租約，仍屬有效，上訴人自仍應將本件系爭房 屋遷讓返還於被上訴人，又在此種情形，被上訴人固需依租 約第7條第4項規定支付一個月租金違約金於上訴人，但上訴 人自102年11月15日起仍屬違約無權占用，而需支付被上訴 人相當於租金一倍之不當得利，故於102年12月當月，相當 於租金之不當得利8萬元加上違約金8萬元扣除被上訴人兌現 上訴人支票8萬元及被上訴人應給付上訴人之違約金8萬元後 ，該月上訴人無需再行支付被上訴人，但自103年1月起，相 當於租金之不當得利8萬元加上違約金8萬元扣除被上訴人於 103年12月31日以前兌現上訴人支票8萬元，餘額為8萬元， 故上訴人應自本件103年1月1日起至103年12月31日止按月給 付8萬元，並自104年1月1日起至遷讓房屋日止按月給付被上 訴人16萬元。縱使鈞院認定被上訴人依系爭租約第7條第4項 終止租約而不得請求上訴人支付違約金，上訴人仍需支付相 當於租金之不當得利，故如上訴人遲遲未搬遷，上訴人自10 4年2月1日起仍須支付被上訴人相當於租金之不當得利，此 部分請鈞院依法斟酌。再退一萬步言，如認被上訴人前於 102年9月3日依租約第7條第4項規定提前於102年11月15日終 止租約為無理由，然兩造租約已於103年12月31日屆至，則 上訴人自104年1月1日起，屬無權占有，除應將系爭房屋遷 讓返還予被上訴人外，上訴人尚需支付被上訴人相當於租金 一倍之不當得利。 ⒉至上訴人主張本件構成不定期限租約，系爭租約第7條第4項 規定因違反土地法第100條而無效云云，於法無據，本件兩 造系爭租約第6條第2項已明確約定「租賃契約終止後，除經 出租人書面同意繼續出租外，承租人應即將房屋按約定返還 出租人」，參照最高法院55年度台上字第276號判例意旨「 訂約之際，訂明期滿後絕不續租或續租應另訂契約，仍難謂 不發生阻止續約之效力」，此種情況下已無成立不定期租賃 契約之可能。另土地法第100條係以不定期限租約方有適用 ，本件係定期租約，自無適用該條規定之餘地。此外，上訴 人復主張被上訴人有權利失效之情形云云，查被上訴人前於 102年9月3日依系爭租約第7條第4項規定提前於102年11月15 日發函告知將終止租約，而上訴人於收到該函後，不但沒有 善意回應，反而委請律師回函主張租約無效云云，兩造因此 有多次書函攻防，然遲未有結果，被上訴人不得已只好於10 3年5月提起本件訴訟，距離上述發函終止租約之時日僅六個 月，何來被上訴人於相當期間內不行使權利之情形？至被上 訴人持續兌現租金支票一節，此係因上訴人拒絕被上訴人上 開所請終止租約一事，並持多種理由抗辯，並且其於102年 11月15日之後毫無與被上訴人會算押金及自行搬遷之跡象， 可以預見被上訴人需相當一段時期方得收回房屋，則在被上 訴人收回系爭房屋之前，上訴人須支付相當於租金之不當得 利，否則豈讓上訴人平白使用系爭房屋。難道要被上訴人將 租金支票退回上訴人，則被上訴人索回不當得利，豈不遙遙 無期，未免過苛？是上訴人以此主張被上訴人有權利失效之 情形，於法無據。退步言之，如鈞院認定系爭租約無效，則 依買賣不破租賃法理，被上訴人已承受上訴人與伸原公司簽 署之系爭舊租約，依該租約第二條規定「本租約若於民國10 4年1月1日至106年12月31日間，出租人出賣該房地，承租人 願配合遷出，唯出租人須於三個月前通知承租人」，依舉重 明輕法理，原出租人伸原公司既於102年4月即已出售房地予 被上訴人，則上訴人自應於104年1月1日配合遷出，是被上 訴人提起本件訴訟請求上訴人遷讓房地，自屬於法有據。 ⒊上訴人遲於二審訴訟始主張系爭房屋旁之系爭增建物具有構 造上及使用上之獨立性，為獨立之建築物云云，但查，原審 已於103年9月3日勘驗該增建部分，上訴人既於原審對於被 上訴人主張該增建部分附屬於該系爭房屋而為該房屋之重要 成分一節並未爭執，亦未以此作為防禦方法，今至二審訴訟 程序之準備程序終結後，方提出該新防禦方法及證據資料， 並聲請再行勘驗，顯然意圖採取拖延戰術延滯訴訟，應屬違 反民事訴訟法第447條準用同法第280條之規定，不應准許。 退一萬步言，倘鈞院認上訴人得提出上開新防禦方法，則被 上訴人否認系爭增建物係由上訴人公司法定代理人之父徐明 男興建並於其後轉讓於上訴人公司，並否認上證3號建物及 廠房買賣協議書形式上真正，併此敘明等語置辯。 二、上訴人之上訴意旨略以： ㈠、伊否認被上訴人起訴之主張及請求。緣上訴人前向伸原公司 承租系爭房屋，雙方96年6月20日簽訂房屋租賃契約書（下 稱系爭舊租約），其後雙方於101年1月1日合意調整系爭舊 租約之內容並簽立房屋租賃契約書（下稱系爭調整舊租約） 。嗣後於102年4月間伸原公司通知上訴人其欲將系爭房屋出 售予被上訴人，希望上訴人出面與被上訴人商討續簽租賃契 約事宜，俾利延續前述租賃關係。於102年4月18日，上訴人 委派之訴外人林淑惠與被上訴人李國雄會面洽談租約事宜， 系爭房屋之原屋主伸原公司之負責人即訴外人李鋒吉亦在場 見聞，其等共同向林淑惠表示：「簽署新約只是點交的一般 手續，新約只是為了支付對象改變」、「你有舊約在，買賣 不破租賃，租期沒有問題」等語，嗣林淑惠因誤信被上訴人 之說詞，乃用印於系爭租約，惟上訴人並未出具書面授權予 林淑惠，此為被上訴人所不爭埶，揆諸民法第531條、第422 條之規定以及最高法院96年度台上字第1150號民事判決、10 1年度台上字第641號民事判決之見解，本件系爭租約依法應 視為不定期限之租賃，當可毫無疑義地適用土地法第100條 之規定，被上訴人不得逕自終止系爭租約並收回系爭房屋， 故原審判決所認「因此種契約已有文字字據，已不合民法第 422條所定『未以字據訂立』之要件，自不能視為不定期限 之租賃，否則即有互遭對方當事人隨時任意終止之不利益風 險。」云云，自非妥適。又系爭租約既屬無效或對於上訴人 不生效力，因系爭舊租約仍繼續存在於兩造之間，被上訴人 亦不得逕自終止租約並收回系爭房屋。何況，被上訴人於原 審亦已自承：「如果新租約法院認為無效，就適用舊租約。 」，顯見依照兩造當事人間之真意，系爭舊租約仍未失效， 而繼續存在於兩造之間，若系爭租約效力出現疑義，仍應回 歸適用系爭舊租約之規定處理，被上訴人於本件既未依系爭 舊租約第7條第2項之約定取得上訴人之書面同意，自不得逕 自終止租約並收回系爭房屋，其理至明。再者，系爭舊租約 第2條約定：「…。本租約若於104年1月1日至106年12月31 日間，出租人出賣該房地，承租人願配合遷出，惟出租人須 於三個月前通知承租人。」，依明示其一，排除其他之法理 ，反面解釋，若原出租人即伸原公司並非於104年1月1日至 106年12月31日間，將系爭房屋出賣予他人，承租人即上訴 人即無所謂配合遷出之義務，而仍得依原租約約定繼續使用 系爭房屋至106年12月31日，文義上已至為明確，不容任意 曲解。否則，若依原判決之解釋方式，出租人即得不經承租 人書面同意而隨時任意終止租約，使租賃關係提前消滅，則 上開系爭舊租約第7條第2項有關保障承租人之約定，以及第 2條所定至「106年12月31日」始屆滿之租賃期間，均將失其 意義而形同具文。 ㈡、退萬步言，上訴人仍有繼續交付104、105各該整年度之支票 予被上訴人以支付租金，被上訴人亦有受領之，則縱使如原 判決所稱，本件租賃關係之租期應調整於103年12月31日屆 滿，惟於該期限屆至後，上訴人仍持續收取租金，揆諸最高 法院33年上字第3763號判例見解，本件自得直接適用民法第 451條關於默示更新之規定，視為兩造間有不定期限租賃關 係存在，抑或基於誠信原則及禁反言之法理，認定被上訴人 實無意終止系爭租約，而係欲與上訴人繼續租賃關係，至為 灼明。被上訴人若確實不願與上訴人繼續租賃關係，實應拒 絕受領上訴人所給付之租金，而非一方面持續向上訴人收取 租金，另一方面卻又要求上訴人遷離系爭房屋，甚而謳稱其 所收取者係「不當得利」而非「租金」云云，如此被上訴人 作為洵與「誠信用原則」及「禁反言」法理相背，實無足取 。至被上訴人所謂「同意歸還104年度之租金支票」云云， 並非事實，上訴人迄今均未收到該筆支票，遑論前述默示更 新租約之法律效果，於被上訴人收受支票之時即已發生，不 因日後其是否歸還而有任何改變，併此澄明。此外，依土地 法第100條規定，非有法定之例外情況，出租人不得任意收 回房屋，業如前述。而本件有民法第451條關於默示更新規 定之直接適用，兩造間之租賃關係早已更新、轉化為不定期 限租賃關係，亦如前述，則本件當可適用上開土地法第100 條之規定無疑，被上訴人自不得任意請求上訴人返還系爭房 屋，其理至明。 ㈢、次查，上訴人所承租系爭房屋旁之原審判決所附複丈成果圖 所示A增建部分之系爭增建物，乃上訴人法定代理人徐祥盛 之父徐明男所興建，早於102年4月18日兩造簽訂系爭租約之 前，即已興建完成，上訴人公司並於97年間受讓系爭增建物 而取得事實上處分權等情。系爭增建物之房屋應具有構造上 及使用上之獨立性，此觀系爭租約及系爭舊租約就「房屋所 在地及使用範圍」均僅記載「新北市○○區○○路○○巷○號 」，而未及於門牌號碼為「新北市○○區○○路○○巷○號之2 」（即系爭增建物），以及系爭租約後附之臺北縣板橋地政 事務所建物複丈（勘測）結果圖亦僅顯示「系爭房屋之範圍 ，而不包括系爭增建物之部分，即可得證該增建部分應屬獨 立建物，自不在本件租賃關係之承租範圍。原判決固稱：「 …原告主張該增建部分附屬於系爭房屋而為該屋之重要成分 ，被告對此未加爭執，則依民法第811條規定…應由原告取 得該增建部分之所有權，並連同系爭房屋一併成為本件租賃 之標的物。」云云，惟查，上訴人於原審104年3月26日言詞 辯論程序業已陳明：「請庭上斟酌租賃契約，契約不含增建 物。原證1，租賃契約上有附地籍圖。」等語，故原判決所 謂「被告對此未加爭執」云云，顯有誤會。再查，系爭增建 物係一層樓之平房，採H型鋼（12.5cm×25cm)鋼骨結構，外 牆及屋頂則以C型鋼樑及烤漆鋼板覆蓋，且其屋頂明顯低於 系爭房屋，二者間並有牆面阻隔，無法相通，系爭增建物亦 設有獨立之出入口而無需借道系爭房屋。又系爭增建物目前 係供上訴人作倉庫使用，與系爭房屋之用途不同，承上開等 情，益徵系爭增建物具有構造上及使用上之獨立性，與系爭 房屋應分屬不同建物。綜上所述，系爭增建物應屬獨立建物 ，且由上訴人取得其事實上處分權，不在本件兩造租賃關係 之承租範圍內，被上訴人自不得請求將該部分一併返還。爰 依法提起上訴等語。 三、本件原審對於被上訴人之請求，僅判決上訴人應將系爭房屋 （含坐落新北市○○區○○段○○○○號土地內如附圖所示A增 建部分〔面積649.68平方公尺〕）遷讓返還被上訴人。暨上 訴人應自104年1月1日起至返還上開房屋之日止，按月於該 月之末日給付被上訴人12萬元及自各期應給付日之翌日起至 各期清償日止，按年息百分之5計算之利息。駁回被上訴人 其餘請求，並依職權為假執行之宣告。嗣經上訴人對於原審 判決之敗訴部分不服提起上訴，上訴聲明求為判決：1、原 判決不利於上訴人之部分廢棄。2、上開廢棄部分，被上訴 人於第一審之訴駁回。3、第一審、第二審訴訟費用由被上 訴人負擔。4、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執 行。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回，第二審訴訟費用由 上訴人負擔。而關於被上訴人於原審依據系爭租約請求拆除 系爭增建物部分，以及請求上訴人應自102年12月16日起至 103年12月31日止，按月給付被上訴人160,000元及法定利息 ，及請求上訴人應自104年1月1日起至返還系爭房屋止，按 月給付被上訴人超過120,000元之本息部分，均經原審敗訴 駁回，而被上訴人並未附帶上訴，業已確定，故不在本院審 理範圍，併予敘明。 四、兩造不爭執之事項： ㈠、系爭房屋原為伸原公司所有，上訴人前於96年6月20日向伸 原公司承租系爭房屋，並簽立系爭舊租約，約定租金原為每 月11萬元，租期原定自96年6月20日至102年6月20日止，同 日並經兩造至臺灣新北地方法院公證處，由公證人謝秀琴公 證之。其後雙方於101年1月1日另簽立系爭調整舊租約，合 意將系爭舊租約之租金及租期調整，約定將租金調整為每月 8萬元，租期則延長至106年12月31日止。上訴人並依約占有 使用系爭房屋。 ㈡、伸原公司於系爭調整舊租約簽訂後，於租期內之102年4月15 日將系爭房屋所有權移轉登記予被上訴人。 ㈢、林淑惠於102年4月18日以上訴人代理人名義，以上訴人名義 與被上訴人簽訂系爭租約，上訴人未出具書面授權書予林淑 惠。 ㈣、依兩造當事人之真意，系爭舊租約仍有效存在於兩造間，若 系爭租約屬無效，依買賣不破租賃法理，則回歸適用系爭舊 租約。 ㈤、上訴人曾於103年底交付被證8所示支票計12張予被上訴人， 並經被上訴人收受。 ㈥、被上訴人於102年9月3日依系爭租約第7條第4項通知上訴人 提前於102年11月15日終止契約，經上訴人收受後，於102年 9月11日以律師函通知被上訴人表示系爭租約無效，系爭房 屋之租約乃為系爭調整舊租約。 ㈦、上訴人於100年間將如附圖所示A部分增建之系爭增建物轉租 予乾盛公司，並簽立房屋租賃契約，乾盛公司於100年5月1 日起承租系爭增建物使用，上訴人並同意乾盛公司懸掛達韻 公司招牌，供達韻公司一同使用至102年7月止。 五、兩造爭執事項： ㈠、系爭租約或系爭舊租約是否仍有效存續於兩造間？ ㈡、被上訴人得否依法終止兩造間租約，並請求返還系爭房屋及 違約金及相當於租金之不當得利？ 六、本院得心證之理由： ㈠、系爭租約或系爭舊租約是否仍有效存續於兩造間？ ⒈被上訴人主張：兩造間應適用102年4月18日簽訂之系爭租約 ，該契約已約定租期自102年5月1日起至103年12月31日止， 每月租金8萬元，上訴人應於每年1月10日前支付一年份租金 ，且按12個月份分別開立支票等語。上訴人則辯稱：上訴人 於96年6月20日與伸原公司承租系爭房屋，簽訂系爭舊租約 ，其後雙方於101年1月1日合意簽訂系爭調整舊租約。嗣於 102年4月間伸原公司通知上訴人，其欲將系爭房屋出售予被 上訴人，希望上訴人出面與被上訴人商討續簽租賃契約事宜 ，俾利延續前述租賃關係。上訴人因此委派林淑惠於102年4 月18日當天與被上訴人洽談租約事宜，詢問被上訴人李國雄 有關新租賃契約第7條第4項約定提前終止租約乙節，被上訴 人李國雄先生當時強調「簽署新約只是點交的一般手續，新 約只是為了支付對象改變」、「你有舊約在，買賣不破租賃 ，租期沒有問題」等語，林淑惠誤信其言後，始用印於系爭 租約，惟上訴人並未出具書面授權予林淑惠，依民法第531 條、第422條規定及最高法院96年度台上字第1150號、101年 度台上字第641號民事判決意旨，系爭租約依法應視為不定 期限之租賃等語。 ⒉按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定 ，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限 者，不適用之，民法第425條定有明文，此乃買賣不破租賃 之規定。經查，系爭房屋原為伸原公司所有，上訴人前於96 年6月20日向伸原公司承租系爭房屋，約定租金每月原為 110,000元，租期原定自96年6月20日至102年6月20日止。其 後雙方於101年1月1日合意將租金調整為每月80,000元，租 期則延長至106年12月31日止，且系爭舊租約亦於96年6月20 日經本院公證處公證人謝秀琴公證，上訴人並依約占有使用 系爭房屋。而後，伸原公司於系爭舊租約之租期內，即102 年4月15日將系爭房屋所有權移轉登記於被上訴人等事實， 為兩造所不爭執，且有系爭舊租約、系爭調整舊租約及本院 096板院公004字第000292號公證書影本各1件、系爭房屋建 物所有權狀2件在卷足稽（見原審卷第40-45頁），堪以認定 ，是上訴人與伸原公司係在系爭舊租約有效存在下，就系爭 舊租約之部分事項合意為調整，並簽立系爭調整舊租約，系 爭舊租約公證之效力應及於系爭調整舊租約，且系爭舊租約 及系爭調整舊租約所為之約定均為定有租期，而非不定期限 之租賃。且揆諸前開買賣不破租賃之規定，依上訴人與伸原 公司所簽訂之系爭舊租約及系爭調整舊租約應對被上訴人仍 繼續存在。惟查，於被上訴人於102年4月15日取得系爭房屋 所有權後，上訴人於102年4月18日委派林淑惠與被上訴人洽 談租約事宜，並由林淑惠於當日以上訴人代理人名義，以上 訴人名義與被上訴人簽訂系爭租約，而上訴人未出具書面授 權書予林淑惠等情，亦為兩造所不爭執，並有系爭租約影本 1份在卷可稽（見原審卷第7-12頁），堪以認定。且依兩造 當事人之真意，系爭舊租約仍有效存在於兩造間，若系爭租 約屬無效，依買賣不破租賃法理，則回歸適用系爭舊租約（ 見本院卷第56頁反面），因此，可知系爭租約與系爭舊租約 對於兩造而言，如系爭租約合法有效存在，兩造租賃關係自 應優先適用系爭租約，如系爭租約為無效，始回歸適用系爭 舊租約之約定。 ⒊次按為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依 法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其 授與代理權者，代理權之授與亦同，民法第531條定有明文 。申言之，乃受任人處理委任事務，須為某法律行為，該法 律行為，法律明文規定應以文字為之，否則不生為該法律行 為之效力，或另生其他法律效果之謂也（如無權代理之法律 效果）。又按不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應以字 據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，同法第 422條亦定有明文，而此條文之立法理由謂：「查民律草案 第637條理由謂存續期間，逾一年之不動產租賃契約，於當 事人之利害極有關係，應使其訂立字據，藉防後日之爭論。 其未訂立字據者，則應視為不定期限之租賃，當事人自得隨 時終止契約。故設本條以明示其旨。」據此足見，委任人委 任受任人就不動產訂立期限逾1年之租賃契約者，應以文字 授與代理權，如未遵此法定方式，則受任人無權以文字訂立 期限逾1年之不動產租賃契約，倘受任人訂立此種文字租賃 契約，應構成無權代理之法律效果，依同法第170條第1項規 定，非經本人承認，對於本人不生效力。而因為此租賃契約 已有文字字據，自與民法第422條所定「未以字據訂立」之 要件不合，尚非視為不定期限之租賃，否則即有互遭對方當 事人隨時任意終止之不利益風險。再按民法第170條第1項規 定之反面解釋，無權代理人以代理人名義所為之法律行為， 經本人承認者，即對本人發生效力。且所謂承認為代理權之 補授，無須踐行一定之方式，由本人以意思表示為之為已足 ，初不問其為明示或默示（依表意人之舉動或其他情事，足 以間接推知其效果意思者而言）而有不同（此有最高法院民 事判決98年度台上字第1044號判決意旨足參）。經查，系爭 租約簽立過程乃係上訴人委派林淑惠出面與被上訴人洽談租 約事宜，並由林淑惠於當日以上訴人代理人名義，以上訴人 名義與被上訴人簽訂系爭租約，且系爭租約蓋有上訴人之大 小章，並由林淑惠載明「代理」之意思，為上訴人所自承明 確（見本院卷第36頁正反面），且有系爭租約在卷可稽，可 見林淑惠係上訴人出面簽立系爭租約之受任人。然系爭租約 為系爭房屋租賃期限逾1年之租賃約定，揆諸前開條文及說 明，委任人即上訴人應以文字授與受任人林淑惠關於簽立租 賃期限逾1年租賃契約之代理權，否則，受任人林淑惠應無 權代理上訴人簽立系爭租約，而查上訴人自始未出具此部分 之授權委任書，受任人林淑惠代理上訴人所簽立之系爭租約 ，自生無權代理之情形，並非無效之代理行為，是依民法第 170條第1項規定無權代理之法律效果，非經本人承認，對於 本人不生效力。再查，受任人林淑惠於102年4月18日無權代 理上訴人簽立系爭租約後，除由林淑惠當日交付現金110,00 0元作為押金及102年4月份租金32,000元（104年5月13日退 3,520元）外，上訴人並於102年4月25日、同年12月14日陸 續交付由上訴人開立、發票日分別為102年5月10日、102年6 月10日、102年7月10日、102年8月10日、102年9月10日、10 2年10月10日、102年11月10日、102年12月10日、103年1月 10日、103年2月10日、103年3月10日、103年4月10日、103 年5月10日、103年6月10日、103年7月10日、103年8月10日 、103年9月10日、103年10月10日、103年11月10日、103年 12月10日，面額均為71,200元之支票20紙予被上訴人收執， 作為102年5月至103年12月各月之租金，並經被上訴人分別 於102年5月至103年，此有系爭租約之付款記錄、上開20紙 支票影本各1份在卷可證（見原審卷第11頁、第50-56頁）， 且為兩造所不爭執（見本院卷第56頁反面），足見上訴人於 林淑惠無權代理簽訂系爭租約簽立後，已陸續依據契約之約 定給付租金，自有履行系爭租約之意思，益徵上訴人事後對 系爭租約已為承認之默示意思表示，揆諸前揭說明，系爭租 約即對上訴人發生效力，上訴人自應享有並負擔系爭租約之 權利及義務。從而，系爭租約對兩造合法有效存在，是認兩 造就系爭房屋所生之租賃關確實應以系爭租約作為規範依據 。 ㈡、被上訴人得否依法終止兩造間租約，並請求返還系爭房屋及 違約金及相當於租金之不當得利？ ⒈被上訴人主張上訴人於租期內，違反系爭租約第4條第1項不 得轉租之約定，將系爭房屋轉租或提供於第三人達韻公司及 電乾盛公司使用至102年7月份止，上訴人復未經被上訴人同 意，擅自增建如附圖所示A部分之系爭增建，亦違反系爭租 約第4條第3項約定違法增建情形，因此於102年9月3日依據 系爭租約第7條第4項約定通知上訴人提前於102年11月15日 終止系爭租約，並請求上訴人應將系爭增建物拆除，並將系 爭房屋遷讓返還等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。查 上訴人於系爭房屋旁確有增建如附圖所示A部分之系爭增建 物，此經本院依被上訴人聲請會同板橋地政所人員於103年9 月3日勘驗及測量屬實，製有該日勘驗筆錄及如附件土地複 丈成圖可憑，堪可認定。且查，上訴人於100年間將系爭增 建物轉租予乾盛公司，並簽立房屋租賃契約，乾盛公司於10 0年5月1日起承租系爭增建物使用，上訴人並同意乾盛公司 懸掛達韻公司招牌，供達韻公司一同使用至102年7月止等情 ，亦為兩造所不爭執，且有證人即乾盛公司負責人李國裕到 庭證述明確（見本院卷第213頁），均堪認定。惟查，系爭 增建物占地面積為648.68平方公尺，乃一層樓平房，增建物 樑柱部分為H型鋼鋼骨結構，外牆及屋頂部分則為C型鋼樑及 烤漆板覆蓋；系爭建物占地面積為389平方公尺，由上訴人 作為汽車保養廠使用，而系爭增建物係與系爭房屋相鄰緊靠 而興建，系爭增建物之屋頂為平面，系爭房屋之屋頂為斜面 ，二者屋頂不共用，且二者之間有以系爭房屋之石棉瓦牆牆 面相隔，系爭增建物有獨立之出入口鐵捲門，無須藉由系爭 房屋之保養廠出入口進出，此有系爭房屋與系爭增建物之現 場照片可證（見本院卷第116-129頁），堪認系爭增建物不 僅較系爭房屋占地面積廣，且具有構造上及使用上之獨立性 ，可與系爭房屋分開使用，不妨害系爭房屋之原始方式，自 不因二者相鄰在隔壁即認為系爭增建物附合於系爭房屋而成 為系爭房屋之一部，故而上訴人主張系爭增建物為單獨建物 ，而非系爭房屋之範圍，當屬有據。準此，系爭增建物已非 兩造系爭租約所約定系爭房屋之租賃範圍。 ⒉再按系爭租約第1條約定：「房屋所在地及使用範圍：新北 市○○區○○路○○巷○號（即系爭房屋）」；系爭租約第4條 第1項、第3頁、第6條第1項分別約定：「承租人不得將房屋 一部或全部轉租、出借或以其他變相方式供他人使用房屋」 、「房屋之使用應依法為之，不得違法使用或增建...」、 「承租人使用房屋違反約定者，經出租人催告限期改正而仍 未改正或改正不完全時，出租人得終止租約」，準此，上訴 人如就系爭房屋有違法轉租或增建之行為時，被上訴人自得 依約終止兩造間之租賃契約。而上訴人固然有增建系爭增建 物或將系爭增建物轉租予乾盛公司及達韻公司使用，然系爭 增建物既屬於系爭房屋外之獨立建物，已非兩造系爭租約所 約定系爭房屋之租賃範圍，業如前述，是認被上訴人據此終 止系爭租約，未合於前開之約定。復查被上訴人亦未指出上 訴人有其他違反轉租系爭房屋或將系爭房屋增建之情事，是 被上訴人主張已於102年9月3日依法通知上訴人於102年11月 15日終止系爭租約，應屬無據。 ⒊至上訴人於原審辯稱被上訴人於102年9月3日通知終止系爭 租約後，上訴人仍繼續使用系爭房屋，被上訴人亦持續收取 租金，依民法第451條規定，兩造間視為有不定期限之租賃 關係存在，且依權力失效原則及土地法第100條規定，被上 訴人不得向上訴人請求終止租約並返還系爭房屋云云。惟按 民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思 ，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明 知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又 主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須 於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際， 訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生 阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276號判例意旨參 照）。經查，兩造之租賃關係應以系爭租約為依據，而系爭 租約約定之租賃期限為102年5月1日起至103年12月31日止， 且被上訴人於102年9月3日通知於102年11月15日終止系爭租 約，並非有據，不生終止之效力，業如前述，是認系爭租約 並未提前終止，且於租賃期限屆滿時，承租人即上訴人自應 依據租賃契約遷出並返回系爭房屋予被上訴人。又查，上訴 人主張被上訴人於102年9月3日為終止租約之通知後，仍繼 續收取上訴人交付用以給付103年12月31日租期屆滿租金之 支票一情，有此等支票在卷可稽（見原審卷第50-56頁）， 且為被上訴人所不否認，然系爭租約既未生終止效力，被上 訴人收取上開租金支票，自合於租賃期間承租人收取租金之 約定，與民法第451條所規定之情形無涉。另上訴人固以掛 號郵寄之方式，交付上訴人簽發、發票日為104年1月10日、 104年2月10日、104年3月10日、104年4月10日、104年5月10 日、104年6月10日、104年7月10日、104年8月10日、104年9 月10日、104年10月10日、104年11月10日、104年12月10日 ，面額均為71,200元之支票12紙予被上訴人，作為清償104 年度之租金，此有上開支票影本12紙暨送達證書影本等件在 卷可稽（見原審卷第216-220頁），然查被上訴人於103年9 月3日已通知上訴人終止系爭租約，且再次以書面聲明不續 租之意思，以及於被上訴人收回系爭房屋前，上訴人送來之 支票12紙將保留作為相當於租金之不當得利及違約金等語， 此有被上訴人委任律師寄送之103年12月30日律師函影本1份 在卷可稽（見原審卷第221-223頁），可見被上訴人早已對 上訴人明白表示反對續租之意思，已生阻止續租之效力，自 不適用民法第451條之規定。且被上訴人亦多次於原審及本 院開庭時，當庭表示要將上訴人寄送之上開12紙支票退還予 上訴人（見原審卷第238頁、本院卷第57頁反面），益徵被 上訴人與上訴人間就上開12紙支票作為清償租金，抑或清償 租期屆滿後占用係爭房屋之相當於不當得利租金之損害或違 約金，無法達成清償合意。故而，上訴人前開主張兩造 間有成立民法第451條規定之視為有不定期限之租賃關係存 在云云，顯屬無據。 ⒋復按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅；又承 租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項 、第455條前段分別定有明文。系爭租約第6條第2項約定： 「租賃契約終止時，除經出租人書面同意繼續出租外，承租 人應即將房屋按約定返還出租人，不得藉詞推諉或主張任何 權利。承租人未即時遷出返還房屋時，出租人每月得向承租 人請求按照約租金五倍金額支付違約金至遷讓完竣，承租人 不得異議。」。查系爭租約之租期至103年12月31日屆滿， 兩造間之租賃關係因而於該日消滅，則被上訴人依前開規定 及約定，請求上訴人應將系爭房屋遷讓返還，洵屬有據。至 於系爭增建物因未附合於系爭房屋而為獨立之建物，非系爭 租賃契約範圍，是被上訴人依前開規定及約定，請求上訴人 應將系爭增建物遷讓返還，洵非有據。再按無法律上之原因 而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條 定有明文；又無正當權源使用他人房屋，可獲得相當於租金 之利益，而使房屋所有人受有相當於租金之損害，為社會通 常之觀念。本件上訴人自104年1月1日起未遷讓返還系爭房 屋於被上訴人，為無權占有，顯構成不當得利致被上訴人受 有不能使用系爭房屋之損害，則被上訴人依前開系爭租約第 6條第2項有關違約金之約定及不當得利之法律關係，請求上 訴人應自104年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月 給付被上訴人相當於租金之不當得利80,000元，以及相當於 租金5倍以內之違約金，洵屬有據。惟按約定之違約金過高 者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文；又是 否相當須依一般客觀事實、社會經濟情況及當事人所受損害 ，債權可得享受之一切利益為衡量標準；且違約金之核減， 法院本得依職權為之，原無待當事人之主張（最高法院49年 台上字第807號、51年台上第19號判例、91年度台上字第790 號判決意旨照參）。查兩造間上開有關違約金為房租5倍之 約定，較諸上訴人每月應付之租金，高出5倍，已不合社會 一般常情，縱被上訴人只請求上訴人按月給付之相當於租金 1倍之違約金，仍嫌屬過高。爰斟酌被上訴人受損程度、上 訴人違約情事及兩造經濟、地位等一切情狀，認被上訴人按 月得請求上訴人給付之違約金應酌減為租金之0.5倍即40, 000元（計算式：80,000元×0.5＝40,000元），較為適當， 逾此部分違約金之請求，即非有據。故而，上訴人應自104 年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人120, 000元（計算式：80,000元＋40,000元＝120,000元），被上 訴人逾此部分之請求，即屬無據。 ⒌又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 另應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週 年利率為百分之5，民法第229條第1、2項、第233條第1項、 第203條分別定有明文。本件被上訴人請求上訴人自104年1 月1日起至遷讓返系爭房屋之日止，按月給付120,000元，除 目前已屆期者外，均屬將來給付之訴，上訴人既對已發生之 返還不當得利及賠償違約金債務，均未清償，對尚未發生或 未屆期之相同債務顯有到期不履行之虞，被上訴人預為請求 ，於法並無不合，且該等未發生或未屆期部分，因被上訴人 於本件原審審理中已預為催告，且指定上訴人應按月給付， 並於應付未付時加給法定遲延利息，亦屬有據，惟被上訴人 既按月請求上訴人給付120,000元，該月之末日即為上訴人 最後應給付之日，上訴人未清償時，自每月末日之翌日起即 應負給付遲延責任，併此敘明。 七、綜上所述，被上訴人依系爭租約條及民法第179條之規定， 請求上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並給付自104年1 月1日起至返還上開房屋之日止，按月於該月之末日給付被 上訴人120,000元及法定利息，即屬正當，應予准許。被上 訴人逾此部分之請求，則於法無據，不應准許。從而，原審 就被上訴人請求返還坐落新北市○○區○○段○○○○號土地 內如附圖所示A增建部分（面積649點68平方公尺）之系爭增 建物遷讓返還被上訴人，所為被上訴人勝訴之判決部分，自 有未洽，上訴人所為上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予 廢棄改判，為有理由，應予准許，並諭知如主文第1項至第2 項所示；至上開應予准許部分，原審所為上訴人敗訴之判決 ，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改 判，為無理由，應予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經本院斟酌 後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘 明。 九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴 訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條， 判決如主文。 中 華 民 國 105 年 6 月 17 日 民事第二庭 審判長法 官 黃若美 法 官 劉以全 法 官 羅惠雯 以上正本證明與原本無異。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 105 年 6 月 21 日 書記官 王嘉蓉