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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第1003號 原　　　告　新北壹零壹地產有限公司 法定代理人　張文馨 訴訟代理人　何嘉玲 　　　　　　馬在勤律師 複 代理 人　袁啟恩律師 被　　　告　張高豪 訴訟代理人　余淑杏律師 　　　　　　蘇芃律師 　　　　　　許喬茹律師 上列當事人間給付勞務報酬事件，本院於民國104年10月21日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： ㈠被告於民國104年3月23日與原告簽訂新北壹零壹地產專任銷 售契約書（下稱系爭契約），契約內容為被告將門牌號碼新 北市○○區○○路0段000○0號之房屋（含車位在內，下稱 系爭房屋）委託原告進行專任銷售，委託銷售期間自104年3 月23日至104年3月26日，委託銷售價格為新臺幣（下同）98 0萬元。系爭契約第5條第1項約定，若受託人(即原告)於買 賣契約成立時，得向委託人(即被告)收取實際成交價額之百 分之四的費用做為報酬；及第11條第3項約定，若受託人已 完成仲介之義務，委託人卻拒絕簽署確認者，委託人仍應全 額一次支付委託銷售價百分之四服務報酬及以委託銷售價格 百分之二計算之違約金予受託人。原告已於104年3月25日替 被告找尋到買主，亦與買主簽訂了買賣斡旋金契約書，買方 願意以980萬元之價金買受系爭房屋，該銷售金額已達被告 委託原告之銷售價格，故原告立即於當日將該訊息告知被告 ，被告亦告知會再次予原告聯繫進行接續事宜。詎被告卻於 104年3月26日始不願意接聽本公司之電話，原告已用電話留 言及簡訊等各種可能之方式通知被告，但被告均不予回應， 導致原告無法進行接續事宜。被告之行為顯已構成系爭契約 第11條第3項違約之約定。原告已尋得願意已被告所定之最 低出售價格買受該系爭房屋之買家，被告依約應予以簽署確 認（係指前來簽訂正式之不動產買賣契約〈含斡旋金契約等 〉及辦理不動產移轉買賣之相關事宜），卻拒不為之，得視 為原告已完成仲介之義務。故被告應給付委託銷售價格百分 之四(9,800,000元×4%=392,000元)之報酬以及委託銷售價 格百分之二(9,800,000元×2%=196,000元)之違約金，共588 ,000元。 ㈡原告並非無預期登門造訪被告，而係先行以電話告知被告想 瞭解被告系爭房屋之現況及有客戶有意願買受系爭房屋，故 詢問被告之配偶是否方便登門拜訪，經被告之配偶同意後， 便於104年3月23日下午前往被告高雄之處所與被告談論簽約 之事宜。系爭契約明定：「委託人於契約簽立前可要求將本 契約影本攜回審閱，故委託人簽立本契約時係業已行使契約 審閱權利，並已充分了解本契約條文。」。由此可知，被告 應已充分了解系爭契約之內容始與原告簽約。此外，系爭契 約第3條委託銷售期間之約定係為被告所定，並非原告所書 寫，被告所定之委託銷售期間從簽約當日起即104年3月23日 至104年3月26日止為期僅僅三日，若被告欲行使三日以上之 契約審閱權，其銷售期間卻定於簽約當日且為期僅三日，約 定如此短期之銷售契約期間卻要求應有三日以上契約審閱權 實際上並無法執行亦不合理。被告援引消費者保護法第11條 之1第2項規定辯稱被告拋棄審閱期之規定係屬無效，惟消費 者保護法第11條之1所定契約審閱期間其立法目的係為保護 消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定 型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會， 應認該條之保護目的已達，此情下若消費者自行選擇放棄審 閱期間者，基於私法自治及契約自由之原則，應不得於事後 再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。 又臺灣高等法院99年上易字第943號民事判決、臺灣新北地 方法院101年訴字第1912號民事判決及臺灣臺北地方法院101 年簡上字第456號民事判決亦採取上開之見解，從而足認消 費者保護法第11條之1第1項所定之審閱期利益，因法未限制 拋棄，基於司法自制及契約自由之原則非不得拋棄。退萬步 言，縱使原告並未依規定給予被告三日以上之契約審閱期， 依最高法院98年台上字第168號判決意旨可知，違反契約審 閱權並不會讓當事人間之契約關係不成立或無效，故原告與 被告間之專任銷售契約約定仍為有效，故被告仍應履行契約 中應盡之義務。 ㈢被告與其配偶郭瑋玲名下於新北市林口地區有數間不動產， 且取得逾兩年後即轉手與他人，就一般人斷無於3年內為3次 購買房屋，其後又於4年內3次出賣房屋，此情顯與常情不符 。又被告就系爭房屋曾委任永慶房屋及21世紀不動產之房仲 業者為銷售，足徵被告之身分係不動產之投資客對不動產買 賣相關情事及被告對委任銷售契約書之內容知之甚詳。而本 件兩造簽訂之系爭不動產專任委託銷售契約書內容與21世紀 不動產公司之不動產專任委託銷售契約書內容全數相同，此 情比對起訴狀所附原證1及本狀所附原證3自明，從而可認被 告早已知悉系爭契約內容相當之時日，對不動產交易詳情知 之甚詳。退步言，縱被告並非不動產之投資客，自其自承於 數年內曾數次買賣房屋之情事觀察，足見被告對不動產買賣 相關情事知之甚詳，故拋棄審閱期間不致於對被告產生不利 益，此情下被告拋棄審閱期間並未違反該規定之保護目的， 是被告自不得以之主張兩造簽立知系爭不動產專任委託銷售 契約書不生效力。惟就被告辯稱與21世紀不動產所簽署者非 專任委託銷售契約書，因而未曾看過原告所提證3號之契約 內容云云，此請求鈞院向21世紀不動產林口仁愛加盟店函調 被告當時與21世紀不動產林口仁愛加盟店所簽之契約影本， 即可知悉被告所言非實。 ㈣被告辯稱系爭契約第7條第5項約定：「買方出價達到委託價 格時，受託人即得全權代理收受、保管訂金及安排買賣雙方 簽約事宜，委託人並同意買賣契約於受託人收受定金時成立 生效。」，違反消費者保護法第12條第2項第2款規定，應屬 無效。惟原告於104年3月22日與被告聯繫時，即已告知被告 有客戶欲買受系爭房屋，於104年3月23日造訪被告之房屋時 即將買方所簽定之買賣斡旋金契書提示與被告，並與被告洽 談買受之事宜，故被告並非全然不知買方之資訊，而被告亦 僅就銷售金額之部分與以開價。由此可知，原告僅為被告與 買方間相互協調之橋梁，並未如被告所述剝奪被告與買方對 於契約必要之點是否合致之決定權，雙方已就必要之點達成 合致，故應不違反消費者保護法第12條規定，而認買賣契約 應非無效。 ㈤另被告於答辯狀第五點所述認為原告違反系爭契約第7條第2 、6、7項之約定，而認被告得以此解除契約，因而自無庸給 付原告報酬及違約金。惟系爭契約第7條第2項約定：「受託 人製作之不動產說明書，應指派不動產經紀人簽章，並經委 託人簽認後，將副本交委託人留存；經紀人員並負有誠實告 知買方之義務，如有隱瞞不實，受委託人與其經紀人員應連 帶負一切法律責任；因而致委託人損害者，受託人應負賠償 責任。」，今被告於答辯狀第5點第3項指認原告並未依約交 付簽有不動產經紀人之不動產說明書。查原告已於104年3月 25日製作符合系爭契約第7條第2項之不動產說明書，亦於同 日播電話與被告之配偶告知買方已同意以被告所提供之價額 買受系爭房屋，並告知被告前往原告之公司確認並交付不動 產說明書。詎被告於104年3月26日即不願與原告溝通，致原 告無法將符合系爭契約第7條第2項之不動產說明書交付與被 告。次依系爭契約第7條第6項約定：「受託人應於收受定金 後二十四小時內通知委託人，但因委託人之事由致無法通知 送達者，不在此限。」，被告認系爭契約該條項約定並不符 合行政院消保會公告之不動產委託銷售契約書範本與應記載 事項，認原告應於收受定金後二十四小時內「送達」委託人 ，而非僅通知委託人。惟原告於104年3月25日以電話通知被 告時，被告告知其將於104年3月26日北上與原告談論系爭房 屋之後續事宜。原告本欲將訂金及不動產契約書於該日交付 與被告，未料被告並未出現，且對於原告之訊息均不與回應 。可知原告已於收受定金後二十四小時內通知被告，被告亦 與原告約定於104年3月26日北上與原告相談後續事宜及交付 定金，故並無無法通知送達之情況，並不適用系爭契約第7 條第6項後段及第7項約定。退萬步言，縱使依據行行政院消 保會公告之不動產委託銷售契約書範本與應記載事項之規定 ，應於收受定金後二十四小時內送達被告之約定。被告因於 電話中告知原告其將會於隔日北上與原告會面並收取定金， 係被告自行將送達定金之時間延至二十四小時後。原告並未 預期被告未如期赴約，且亦同樣以訊息及電話通知被告，被 告卻不願正面回應，是原告並無違反系爭契約第7條第2、6 、7項之約定，被告不得解除本委託契約，原告向被告依系 爭契約請求被告給付報酬及違約金為有理由。 ㈥被告認為原告請求被告給付委託銷售價格4％之報酬及2％之 違約金過高，請求鈞院酌減違約金額。惟因雙方於訂約時， 既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受 損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主 決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公 平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高 情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事 人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符 契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定 之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不 利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙 交易安全及私法秩序之維護。此有最高法院92年台上字第27 47號判決參照。故本案雙方當事人均已了解契約之內容而予 以簽約，故應不予酌減違約金。 ㈦爰依原證一銷售契約、原證二斡旋金契約提起本訴等語。併 為聲明：⒈被告應給付原告588,000元，及自起訴狀繕本送 達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⒉原告 願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠被告於104年3月22日突然接獲一自稱為新北壹零壹之原告人 員來電，電話中僅表示有第三人希望看屋，被告當時雖不知 原告人員究竟透過何種途徑取得被告手機之個人資料，然以 為因系爭房屋既然正委託永慶房屋銷售中，是否有可能原告 人員係透過永慶託售物件資訊之管道而知悉系爭房屋出售訊 息，故被告告知原告人員，請其向永慶房屋人員聯繫拿取系 爭房屋鑰匙，即可看屋。當日對話過程，原告人員不曾提及 隔日(即104年3月23日)欲前往被告家會面，更不曾提過要被 告委託原告銷售系爭房屋。原告人員於104年3月23日(週一) 傍晚突然登門造訪被告處所，百般遊說被告出售被告所有系 爭房屋，被告面對突然來訪之房仲人員積極遊說，一開始娓 婉拒絕，仍原告人員仍窮追猛打，毫無停歇之打算，由於被 告先前從未碰過此種狀況，且甫進行完一日之工作，無論注 意力或精神集中度均處於疲憊狀態，而當時更有身懷六甲之 妻在旁，亦擔心若將場面或氣氛處理得緊繃對峙，恐影響到 孕婦之情緒，當下實在拙於應對不知該如何推辭，一陣慌亂 倉卒下，不到一個小時（依被告住所大樓監視器畫面顯示， 原告人員當日傍晚5點11分進入電梯，當日傍晚6點10分離開 被告住所進入電梯），便在原告人員之積極遊說下簽署系爭 契約。簽署過程中，原告人員並未解說契約內容與各條款之 權利義務，且未讓被告審閱系爭契約條款內容，而係直接提 出系爭契約指示被告於原告標示「☆」(星號)處簽名即可， 對於系爭契約中所規範之權利義務(包括但不限於如何係契 約成立、違約之定義、違約之效果等)，諸多細項條款，文 字密密麻麻，被告根本沒有審閱，而被告本身並無法律專業 ，且亦未從事過不動產業，以往亦不曾委託他人銷售不動產 之經驗，因此對於不動產託售之契約以及條款用語所規範權 利義務所代表之涵義，被告於未為審閱之狀況下，確實難於 充分認知理解被告一旦簽署系爭契約後所負之權利義務。原 告就系爭契約顯然並未給予被告應有之契約審閱期，系爭契 約應屬無效。 ㈡原告稱系爭契約有以定型化條款記載「委託人於契約簽立前 可要求將本契約影本攜回審閱，故委託人簽立本契約時係業 已行使契約審閱權利，並已充分了解本契約條文。」，便主 張被告已充分瞭解系爭契約內容，原告此揭說詞，不足為採 。蓋有無契約審閱期之給予，應從客觀事實辨明，衡諸通常 之對話過程，初次會面之雙方必會先經客套之寒暄介紹，再 來為原告人員不斷遊說之過程，直至最後階段原告人員始提 出系爭定型化契約，因此扣除前階段耗費之時間，不難推知 被告實際上看到系爭契約以至於簽署，過程應不過二十分鐘 ，顯無三日契約審閱期之給予。今原告以通聯紀錄主張已於 104年3月22日與被告聯繫過，約定104年3月23日造訪被告家 云云，並非事實；原告並未提供任何斡旋金契約書予被告， 亦不曾提供任何買方資訊。被告否認不動產說明書之真正， 原告不曾提供該不動產說明書予被告，被告係截至收悉原告 104年6月6日民事準備狀時，第一次看到此文書。而原告佯 稱不動產說明書於104年3月25日製作完成，因被告於104年3 月26日不願與原告溝通而無法交給被告云云，該原告所述， 乃非事實，蓋假設原告於104年3月25日完成不動產說明書( 被告否認之)，理應會於當日即知會被告始是，然從原告發 給被告之數則簡訊內容，原告隻字未提及不動產說明書交付 之事宜，反而延宕至訴訟期間，始於104年6月之準備書狀中 第一次提出，顯見原告所述與事實不符。另原告稱其於104 年3月25日以電話與被告約好於104年3月26日北上討論系爭 房屋之後續事宜云云，此亦非事實，被告並未與原告約定於 104年3月26日會面，原告就其本項主張，並無證據可佐證， 被告否認之。 ㈢系爭契約第7條第5項約定「買方出價達到委託價格時，受託 人即得全權代理收受、保管定金及安排買賣雙方簽約事宜， 委託人並同意買賣契約於受託人收受定金時成立生效」，直 接以有買方出價達到委託價格時，受託人即得收受買方斡旋 金作為定金，並逕擬制買賣雙方間即於受託人收受定金時成 立買賣契約，顯有剝奪買賣雙方關於契約必要之點是否合致 之決定權，該條款實違反消費者保護法第12條，應屬無效。 ㈣縱退步假設系爭契約已有效成立，惟因原告違反系爭契約第 7條第2、6、7項之約定，被告已於104年4月2日依系爭契約 第11條第2項通知原告解除系爭契約，此解除係可歸責於原 告行為所致，原告自無由請求被告給付報酬與違約金：系爭 契約第7條第6項與第11條第2項約定，與行政院消保會公告 之不動產委託銷售契約書範本與應記載事項不符，蓋依前開 應記載事項係要求受託人應於收受定金後二十四小時內「送 達」委託人，而非僅「通知」委託人，然今依原告所稱，原 告於收受訂金後，僅有簡訊通知被告，原告顯然並未為任何 「交付」之行為，原告顯已違反上開規定，遑論究竟有無收 受訂金，自始至終均為原告單方陳稱，被告從未收到分文訂 金亦未收悉斡旋金契約書。故原告應先舉證證明其於104年3 月25日確實有收受訂金、並有將訂金「交付」予被告。此外 ，系爭契約關於委託人解除契約事由，針對第7條第2項，限 縮於但書情形，此亦與上開範本規定不符，依行政院頒布版 本，凡第7條第2項之違反，即構成委託人解除契約事由，不 以但書情形為限，故前揭與行政院消保會不符之條款，依系 爭契約第19條，於有疑義時，採有利委託人之解釋，即應以 行政院消保會所公告之範本與應記載事項條款為準。原告並 未依系爭契約第7條第2項提供經不動產經紀人簽章製作之不 動產說明書；另原告稱已於104年3月25日收得買方訂金，惟 卻未依內政部公告之不動產委託銷售契約書應記載事項規定 ，於二十四小時內將訂金送達被告，亦未依系爭契約第7條 第6、7項之約定，寄出書面將訂金及斡旋金契約書等事項通 知被告，原告顯已違反系爭契約第7條第2、6、7項之義務。 系爭契約第11條第2項「受託人違反本契約第七條第二項後 段(此一限制與內政部公告範本不符，應為有利委託人之解 釋，應予刪除)、第三項或第六項情形之一者，委託人得解 除本委託契約」，故被告得依系爭契約第11條第2項解除系 爭契約，被告前並已以律師函通知原告解除系爭契約，原告 並於104年4月7日收受解除契約之通知，此一解除既係肇因 於原告之違約事由所致，原告自無由依系爭契約請求被告給 付報酬與違約金。 ㈤縱再假設系爭契約有效且被告並無由解除系爭契約，惟原告 今請求被告給付委託銷售價格4%之報酬及2%之違約金，亦屬 過高，爰依民法第250條、第252條與第572條懇請鈞院酌減 ：系爭契約被告委託原告銷售期間，自104年3月23日(傍晚6 點簽約)至104年3月26日，僅3日不足4日，且簽署後原告尚 未有實際設置廣告看板、印製廣告傳單、於報紙刊登廣告等 之行銷行為，如依原告主張買主已於3月25日簽署斡旋金契 約書，即原告於簽約後2日內達成本件撮合之實際勞務付出 ，衡情原告應尚不致為銷售系爭房屋支出太多勞力、費用， 可知原告所受之損害有限，且原告亦未提出任何實際遭受損 害之證據資料。再者，原告亦因被告未履行系爭契約而無需 履行其後續應提供之簽訂買賣契約、協助雙方辦理貸款抵押 、給付各期價金、繳稅過戶、點交房屋等簽約、協辦履約等 事宜而需付出之人事、勞務費用。基此，審酌一般客觀事實 、社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務時，債權人可得 享受之一切利益等情狀。而就違約金與約定報酬之酌減，為 民法第250條、第252條、第572條所明訂，非如原告所稱既 已簽約便不應予酌減違約金。且今原告請求被告給付委託銷 售價格4%之報酬與2%之違約金，亦確屬過高，應可酌減， ㈥關於原告以民事準備二狀之建物謄本主張「被告與配偶於新 北市林口區有數間不動產，並取得逾兩年後即轉手與他人」 ，據此推論被告係不動產投資客，對不動產買賣情事知悉甚 詳，原告此推論並不實在，被告並非投資客，前開建物謄本 所載不動產，為被告用於自住或為供養父母居住之用途，完 全無關於房地產買賣投資。就民事準備二狀建物謄本第1-2 ○○○區○○○街○○號六樓之建物，係被告97年1月購入， 準備作為結婚後於林口區之自住房屋。然因為該建物過於老 舊，一直存在漏水問題，熱水管、浴室均漏水，甚至漏到樓 下天花板，由於屋況欠佳，被告開始尋覓新住所，其後被告 長子00年0月0出生，對於家中剛有數個月大新生兒之家庭 ，此房屋更有欠妥適，被告因此於100年1月賣掉麗園一街房 屋，另外住別地方；民事準備二狀建物謄本第5-6○○○區 ○○路○○○巷○○號之建物，係為就近照顧遠居高雄岡山之年 邁父母，而為雙方於林口區準備之房屋，然因父母不願意離 開岡山北遷林口居住，被告與配偶礙於房貸壓力，只好於99 年間出售；民事準備二狀建物謄本第3-4○○○區○○○路 ○段○○○巷○○號七樓之建物，如前述，因麗園一街房屋不斷 漏水，被告因而尋找其他新住家，此文化二路房屋即為被告 新覓得之林口區自住房屋。其後，因林口區天氣一向潮濕， 少有陽光，長子不斷感冒生病，被告與配偶為孩子健康考量 ，決定遷居高雄，即現在居住之高雄左營區房屋；此外，系 爭新北市○○區○○路二段房屋，則係被告於林口區居住時 ，被告與配偶所經營之維肯國際實業股份有限公司之營業辦 公室，被告並於該址經營公司多年，直至被告遷居高雄時， 才將維肯公司一併遷址高雄。綜上，被告與配偶並非不動產 投資客，被告與配偶購置之上揭房屋，均係作為自用(自住 或供養父母之住處或營業辦公室)，原告於民事準備二狀主 張被告為熟知不動產投資買賣之投資客，為憑空杜撰之詞， 並非事實。縱被告雖曾委託21世紀不動產出售系○○○區○ ○路○段之房屋，然被告與21世紀不動產係簽署一般委託契 約，被告與21世紀不動產並未簽署專任委託銷售契約書，被 告從來不曾看過契約內容。故對於原告以21世紀不動產有使 用不動產專任委託銷售契約書主張被告已知悉瞭解本件起訴 狀新北壹零壹專任銷售契約書條款，而不需要契約審閱期云 云，並不足採。再者，契約審閱期應為個別契約中，消費者 均應被賦予之權利，縱使21世紀不動產所使用之專任委託銷 售契約書與本件起訴狀新北壹零壹專任銷售契約書條款相同 ，被告就本案系爭契約之審閱期權利，仍應受保護，被告有 充分瞭解新北壹零壹委託銷售契約條款之權利義務，並於瞭 解後始能進一步評估是否願意負擔此契約權利義務而與原告 簽署此合約。而本案中，被告正因未被賦予審閱期，因此於 不知悉所負擔權利義務之狀況下，而簽署系爭契約，對於被 告而言，確實有失公平。故今原告以因「21世紀不動產」之 專任委託銷售契約與原告之專任銷售契約相同，便主張「被 告與原告新北壹零壹」間之委託銷售案中，被告就系爭房屋 之委託銷售，不須賦與審閱期之主張，並無足採，更遑論被 告從未看過、亦從未簽署過21世紀不動產之專任委託銷售契 約等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及其假執行 之聲請均駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告 免為假執行。 三、兩造不爭執之事實（堪信為真）： 被告於104年3月23日與原告簽立系爭契約，委託原告銷售系 爭房屋，委託銷售期間自104年3月23日至104年3月26日，委 託銷售價格為980萬元；原告係於104年3月23日攜帶系爭契 約（手寫部分空白）至被告住所，被告於104年3月23日當天 即與原告完成簽約，並未於系爭契約簽立前將其影本攜回審 閱；系爭契約首頁開頭聲明欄記載：「委託人於契約簽立前 可要求將本契約影本攜回審閱，故委託人簽立本契約時係業 已行使契約審閱權利，並已充分了解本契約條文。」，被告 並於該聲明欄內簽名確認。此有新北壹零壹地產專任銷售契 約書（即系爭契約）、被告住所大樓監視器畫面、本院104 年6月11日及104年7月16日之言詞辯論筆錄附卷可稽（見本 院卷第6-9頁、第30-31頁、第91頁反面、第100頁反面）。 四、兩造爭執要點為：㈠系爭契約有無違反消費者保護法第11條 之1規定？㈡系爭契約第7條第5項是否違反消費者保護法第1 2條第2項第2款規定而無效？㈢承上，如系爭契約有效，則 被告以原告違反系爭契約第7條第2、6、7項之義務，而依系 爭契約第11條第2項對被告為解除系爭契約之意思表示，是 否合法？㈣承上，如系爭契約並未合法解除，則原告請求被 告給付相當於委託銷售價格4%之報酬與2%之違約金，是否過 高？茲就兩造爭點及本院得心證之理由分述如下： ㈠系爭契約有無違反消費者保護法第11條之1規定？ ⒈按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以 內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定 者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構 成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化 契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公 告定型化契約之審閱期間。」，消費者保護法第11條之1定 有明文。審閱期間之立法意旨，在於保障消費者於簽約前有 充分時間瞭解定型化契約內容，蓋所謂定型化契約條款，依 消費者保護法第2條第7款及第9款規定，係指企業經營者為 與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之 契約條款，凡以定型化契約條款作為契約內容之契約，均屬 定型化契約。此種契約之特色，在消費者只能按其契約條款 與企業經營者訂約，且因此種契約之訂立，消費者並未就契 約內容與企業經營者為個別磋商，只能對企業經營者所提供 之定型化契約條款予以附合，而無討價還價之餘地，故為保 護消費者之權益，特於消費者保護法第11條之1規定審閱期 間。準此，倘企業經營者於訂約前，未予消費者合理之審閱 期間，由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，固 不構成契約之內容，惟非謂當事人間之契約關係不成立或無 效。此因定型化契約條款未能列為契約內容之事項，應視兩 造間契約之性質，依相關法律規定補充之。又企業經營者於 其所提供之定型化契約中，加註消費者自願拋棄契約審閱權 之條款，按其情形顯失公平者，依民法第247條之1第3款、 第4款之規定，該條款應屬無效者，仍應由企業經營者舉證 證明已提供消費者合理審閱契約之期間，否則即應依前開情 形處理（最高法院98年度台上字第168號判決意旨參照）。 ⒉本件兩造簽訂之系爭契約，除第1條至第4條關於不動產標示 （買賣範圍）、委託銷售價格、委託銷售期間、付款方式及 應備文件、第5條第1項關於服務報酬數額為實際成交價額之 百分之「四」、第6條第7項關於委託人如有違反開放不動產 供買方參觀及配合受託人帶看業務之義務，願給付受託人按 委託價百分之「四」之懲罰性違約金、第16條關於買賣雙方 委託、第23條關於特約條款，係由當事人個別磋商後以手寫 方式記載外，其餘約定條款，均係原告為與不特定多數消費 者訂立同類契約之用，所預先擬定之契約條款，核屬定型化 契約，依消費者保護法第11條之1規定，原告與被告訂立系 爭契約前，應有30日以內之合理期間，供被告審閱全部條款 內容，違反者，其由企業經營者單方所預先擬定之定型化契 約條款，不構成契約之內容。而系爭契約首頁開頭聲明欄記 載：「委託人於契約簽立前可要求將本契約影本攜回審閱， 故委託人簽立本契約時係業已行使契約審閱權利，並已充分 了解本契約條文。」，被告並於該聲明欄內簽名確認；惟原 告係於104年3月23日攜帶系爭契約（手寫部分空白）至被告 住所，被告於104年3月23日當天即與原告完成簽約，並未於 系爭契約簽立前將其影本攜回審閱之事實，為兩造所不爭執 ，自難以上開記載遽認原告已提供合理審閱契約之期間。是 被告辯稱：系爭契約之簽訂違反消費者保護法第11條之1關 於審閱期間之規定等語，即非無據。 ⒊至原告雖主張系爭契約明定：「委託人於契約簽立前可要求 將本契約影本攜回審閱，故委託人簽立本契約時係業已行使 契約審閱權利，並已充分了解本契約條文。」，可知被告應 已充分了解系爭契約之內容始與原告簽約云云。然定型化契 約審閱期間之規定，乃法律為保護消費者所為之特別規定， 被告雖於契約首頁開頭聲明欄內簽名確認，惟被告既未於契 約簽立前將本契約影本攜回審閱，即難認被告於簽立系爭契 約時係業已行使契約審閱權利，並已充分了解系爭契約條文 。復依被告住所大樓監視器畫面（見本院卷第30-31頁）所 示，原告承辦人員何嘉玲於104年3月23日傍晚5點11分進入 電梯搭乘至被告住所，復於當日傍晚6點10分離開被告住所 進入電梯搭乘離去，足見原告承辦人員何嘉玲在被告住所與 被告簽立系爭契約之時間前後不到一個小時。本件縱認被告 曾有買賣房屋簽約之相關經驗，亦因被告與訴外人21世紀不 動產係簽署一般委託契約，並非簽署專任委託銷售契約書等 情，業經原告自認在卷（見本院卷第100頁反面），而不得 以21世紀不動產之不動產專任委託銷售契約書與系爭契約之 條款內容相同，即認被告已知悉瞭解系爭契約條款。況每個 契約均係各自獨立，仍須依法擁有各自合理之審閱期。此外 ，原告復未舉證證明被告於簽約前確已充分瞭解全部契約約 款之權利義務關係，縱認上開定型化文字之聲明係屬自願拋 棄契約審閱權之條款，依其情形亦屬顯失公平，依上開說明 ，該條款應屬無效。準此，原告於簽訂系爭契約前，未予被 告合理之審閱期間，固非謂兩造間之契約關係不成立或無效 ，惟被告以系爭契約違反消費者保護法第11條之1規定為由 ，抗辯系爭契約除第1條至第4條關於不動產標示（買賣範圍 ）、委託銷售價格、委託銷售期間、付款方式及應備文件、 第5條第1項關於服務報酬數額為實際成交價額之百分之「四 、第6條第7項關於委託人如有違反開放不動產供買方參觀及 配合受託人帶看業務之義務，願給付受託人按委託價百分之 「四」之懲罰性違約金、第16條關於買賣雙方委託、第23條 關於特約條款，係由當事人個別磋商後以手寫方式記載外， 其餘約定條款係由原告單方所預先擬定之定型化契約條款不 構成契約之內容等語，即屬可採。 ㈡系爭契約第7條第5項是否違反消費者保護法第12條第2項第2 款規定而無效？ ⒈按系爭契約第7條第5項約定：「委託人同意受託人得為買賣 雙方之代理人。買方出價達到委託價格時，受託人即得全權 代理收受、保管訂金及安排買賣雙方簽約事宜，委託人並同 意買賣契約於受託人收受定金時成立生效。」、第5條第1項 約定：「受託人（即原告）於買賣成立時，得向委託人（即 被告）收取服務費報酬，其數額為實際成交價額之百分之四 。」、第11條第1項第3款前段約定：「受託人如有下列情形 之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一 次支付委託銷售價格百分之四服務報酬及以委託銷售價格百 分之二計算之違約金予受託人：⒊買方書面承購價格已達委 託人之最低委託出售價格，而委託人拒絕簽署確認者。」（ 見本院卷第7頁）。 ⒉查系爭契約第7條第5項、第11條第1項第3款前段之約定條款 係由原告單方所預先擬定之定型化契約條款不構成契約之內 容等情，已如前述。則原告即不得對被告主張該約定條款， 本院亦無庸再就「系爭契約第7條第5項是否違反消費者保護 法第12條第2項第2款規定而無效」之爭點予以審究。是原告 主張原告已於104年3月25日替被告找尋到買主，亦與買主簽 訂了買賣斡旋金契約書，買方願意以980萬元之價金買受系 爭房屋，該銷售金額已達被告委託原告之銷售價格，故原告 立即於當日將該訊息告知被告，被告亦告知會再次予原告聯 繫進行接續事宜。詎被告卻於104年3月26日始不願意接聽本 公司之電話，原告已用電話留言及簡訊等各種可能之方式通 知被告，但被告均不予回應，導致原告無法進行接續事宜， 被告之行為顯已構成系爭契約第11條第3項違約之約定，故 被告應給付委託銷售價格百分之四(9,800,000元×4%=392,0 00元)之報酬以及委託銷售價格百分之二(9,800,000元×2%= 196,000元)之違約金，共588,000元等語，即屬無據。 ㈢承上，如系爭契約有效，則被告以原告違反系爭契約第7條 第2、6、7項之義務，而依系爭契約第11條第2項對被告為解 除系爭契約之意思表示，是否合法？ ⒈查原告於簽訂系爭契約前，未予被告合理之審閱期間，由原 告單方所預先擬定之上列定型化契約條款，固不構成系爭契 約之內容，惟非謂兩造間之契約關係不成立或無效。此因定 型化契約條款未能列為契約內容之事項，應視兩造間契約之 性質，依相關法律規定補充之等情，已如前述。又依兩造間 系爭契約第1條至第4條關於不動產標示（買賣範圍）、委託 銷售價格、委託銷售期間、付款方式及應備文件、第5條第1 項關於服務報酬數額為實際成交價額之百分之「四、第6條 第7項關於委託人如有違反開放不動產供買方參觀及配合受 託人帶看業務之義務，願給付受託人按委託價百分之「四」 之懲罰性違約金、第16條關於買賣雙方委託、第23條關於特 約條款（見本院卷第6-8頁）所示，係被告委託原告銷售系 爭房屋，委託銷售價格為980萬元，委託銷售期間自104年3 月23日至104年3月26日，原告於買賣成立時，得向被告收取 服務費報酬，其數額為實際成交價額之百分之四，被告如有 違反開放不動產供買方參觀及配合受託人帶看業務之義務， 願給付原告按委託價百分之「四」之懲罰性違約金，被告同 意買賣雙方委託，核其性質應為委任契約。 ⒉依消費者保護法第11條之1規定，原告於簽訂系爭契約前， 未予被告合理之審閱期間，由原告單方所預先擬定之上列定 型化契約條款，固不構成系爭契約之內容，惟被告（消費者 ）得主張該條款仍構成契約之內容。按「中央主管機關得選 擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事 項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。 該定型化契約之效力，依前條規定定之。」，消費者保護法 第17條第1項、第2項定有明文。查系爭契約第7條第6項約定 ：「受託人應於收受定金後二十四小時內「通知」委託人， 但因委託人之事由，致無法通知送達者，不在此限。」，與 內政部公告規定其定型化契約應記載事項第6條第8款規定： 「受託人應於收受定金後二十四小時內「送交」委託人。但 如因委託人之事由，致無法送達者，不在此限。」不符（見 本院卷第7頁、第33頁），依消費者保護法第17條第2項，系 爭契約第7條第6項約定條款無效，該定型化契約之效力，依 內政部公告規定其定型化契約應記載事項第6條第8款規定定 之，亦即受託人應於收受定金後二十四小時內「送交」委託 人；另系爭契約第11條第2項約定：「受託人違反本契約第7 條第2項後段、第3項或第6項情形之一者，委託人得解除本 委託契約。」，雖與內政部公告「不動產委託銷售契約書範 本」第11條第2項：「受託人違反本契約第7條第4款、第5款 或第8款情形之一者，委託人得解除本委託契約。」不符， 惟非屬內政部公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事 項，故系爭契約第11條第2項之約定仍然有效。 ⒊按系爭契約第7條第7項約定：「如本條第3項及第6項但書無 法送達之情形者，受託人應於2個工作日內寄出書面通知， 將收受定金、要約書及無法送達之事由告知委託人。」（見 本院卷第7頁）。查原告係於104年3月25日與買主葉國安簽 訂買賣斡旋金契約書，載明買方願以980萬元買受系爭房屋 ，且將30萬元之斡旋金票據自動轉為定金，由原告代收等情 ，有新北壹零壹地產買賣斡旋金契約書附卷可稽（見本院卷 第10-11頁），足見原告確於104年3月25日收受系爭房屋之 定金。是原告自應於收受定金後二十四小時內「送交」被告 。惟依原告與被告、被告配偶之聯絡訊息（104年3月25日、 104年3月26日）、原告聯繫被告家人之簡訊（104年3月26日 、104年3月27日）（見本院卷第88-89頁、第12-15頁）所示 ，上列聯絡訊息及簡訊內容均未提及原告欲將代收之定金「 送交」被告，或兩造約定被告於104年3月26日北上與原告相 談後續事宜及交付定金，自難認原告已告知被告欲將代收之 定金「送交」被告，且係因被告之事由，致無法送達。況原 告亦未就系爭契約第7條第7項約定之書面通知事實予以主張 並舉證證明，自亦難認原告有依系爭契約第7條第7項於2個 工作日內寄出書面通知，將收受定金、要約書及無法送達之 事由告知被告。由上足見，本件原告確已違反系爭契約第7 條第6項之約定（依消費者保護法第17條第2項，系爭契約第 7條第6項約定條款無效，該定型化契約之效力，依內政部公 告規定其定型化契約應記載事項第6條第8款規定定之，亦即 受託人應於收受定金後二十四小時內「送交」委託人），被 告自得依系爭契約第11條第2項對原告解除契約（即系爭契 約或委任契約）。又原告已於104年4月2日委請律師函知原 告並以該函作為解除系爭契約（委任契約）之意思表示，經 原告於104年4月7日收受等情，亦有104函字第0000000號律 師函與回執附卷可稽（見本院卷第43-48頁），故應認被告 以原告違反系爭契約第7條第6項之義務，而依系爭契約第11 條第2項對被告為解除系爭契約（委任契約）之意思表示， 確屬合法。又兩造間之系爭契約（委任契約）既已因合法解 除而不存在，則本院即無再就㈣承上，如系爭契約並未合法 解除，則原告請求被告給付相當於委託銷售價格4%之報酬與 2%之違約金，是否過高之爭點予以審究之必要。 五、綜上所述，原告依原證一銷售契約、原證二斡旋金契約之法 律關係，請求被告給付如訴之聲明所示，為無理由，應予駁 回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併 予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此 指明。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條判 決如主文。 中 華 民 國 104 年 11 月 30 日 民事第一庭 法 官 楊千儀 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需 按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者 ，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定 駁回上訴。 中 華 民 國 104 年 11 月 30 日 書記官 吳育嫻