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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第2495號 原　　　告　黃麗安 訴訟代理人　鄧湘全律師 　　　　　　周　政律師 被　　　告　瑞慶不動產仲介經紀有限公司 兼 法定代理人　董再炎 被　　　告　劉凱平 上三人共同 訴訟代理人　高宏銘律師 複 代 理人　胡惟翔律師 被　　　告　陳忠恕即永立地政士事務所 　　　　　　陳妙箏 上二人共同 訴訟代理人　劉彥良律師 複 代 理人　呂承璋律師 上列當事人間損害賠償事件，本院於民國105年8月10日言詞辯論 終結，判決如下： 主 文 被告瑞慶不動產仲介經紀有限公司及被告丁○○應連帶給付原告 壹佰捌拾柒萬伍仟元，及自民國一Ｏ四年九月十日起至清償日止 ，依年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告瑞慶不動產仲介經紀有限公司及被告丁○○連帶 負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣壹佰捌拾柒萬伍仟元供擔保後，得 假執行。但被告瑞慶公司及被告丁○○如以新臺幣陸拾貳萬伍仟 元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 理 由 壹、原告主張： 一、本件事實經過： 緣原告前於民國100年3月間購入門牌號碼新北市○○區○○ 路○○○號5樓（下稱系爭房屋），與當時之配偶共同居住，並 作為個人經營室內設計事業之用，後來兩人離婚，因雙方協 議處理財產，原告遂於100年12月中旬開始尋覓管道出售系 爭房屋。當時被告丁○○受僱於被告瑞慶不動產仲介經紀有 限公司即住商不動產永和福和加盟店（下稱瑞慶公司）擔任 經紀營業員之職務，原告友人介紹認識被告丁○○，經被告 丁○○遊說原告將系爭房屋委託被告瑞慶公司銷售，原告遂 於100年12月中旬某日，帶被告丁○○查看系爭房屋狀況。 雙方一同看屋過程中，原告詢問被告丁○○，若於當時出售 系爭房屋，是否會被課徵俗稱「奢侈稅」的特種貨物及勞務 稅（下稱奢侈稅），被告丁○○聽取原告說明相關資訊（諸 如當時夫妻名下僅此一棟房屋、戶籍登記在系爭房屋、原告 的室內設計公司營業設址也在系爭房屋等等）之後，以直接 、肯定之口吻回答：只要原告的戶籍有登記在系爭房屋，就 符合「自住」的條件，不會被課徵奢侈稅。原告認為被告丁 ○○是專業房屋仲介人員，對於不動產交易所涉及的奢侈稅 問題，應有正確的認知，被告丁○○的回答，應該是基於不 動產仲介的專業知識素養，給予消費者正確的資訊，所以原 告完全相信被告丁○○的說法，因而安心地將系爭房屋委託 被告瑞慶公司銷售，並於100年12月21日與被告瑞慶公司簽 立委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約）。嗣系爭房屋 經被告瑞慶公司仲介並安排原告與買方於100年12月31日在 被告瑞慶公司之營業所內簽約，當時原告、買方、被告丁○ ○及被告甲○○均在場。原告本不認識被告甲○○，經被告 丁○○向原告介紹被告甲○○是代書，被告甲○○也以代書 自稱，原告也不疑有他（事後才知道被告甲○○並非地政士 ，而係被告陳忠恕之助理），在原告與買方簽約前，曾再次 向被告丁○○及被告甲○○詢問：本次出售系爭房屋，會不 會被課徵奢侈稅？被告丁○○及被告甲○○再次聽取原告說 明系爭房屋之相關資訊（諸如當時夫妻名下僅此一棟房屋、 戶籍登記在系爭房屋、原告室內設計公司營業設址也在系爭 房屋等等）後，兩人均明確回答：原告就系爭房屋有遷入戶 籍，符合自住要件，所以不會被課徵奢侈稅。原告認為被告 丁○○是專業的房屋仲介人員，被告甲○○也是專業的地政 士，應該很瞭解不動產交易所衍生的稅費問題，所以原告信 賴渠等以專業人士姿態所提供之見解，深信系爭房屋本次出 售無須課徵奢侈稅，因而放心地與買方簽約（下稱系爭買賣 契約），以新臺幣（下同）1000萬元之價格出售系爭房屋。 然查，被告丁○○與被告甲○○所言系爭房屋本次出售無須 課徵奢侈稅云云，完全是錯誤的資訊。依特種貨物及勞務稅 條例第1條規定，在我國境內銷售該條例所稱「特種貨物」 者，即應課徵奢侈稅；而依該條例第2條第1項第1款規定「 持有期間在二年以內之房屋」即屬該條例所稱「特種貨物」 之「房屋」。準此，原告於100年3月購入系爭房屋，旋即因 於同年12月31日出售系爭房屋，持有期間未滿二年，原則上 應課徵奢侈稅，但符合該條例第5條之免徵事由者，不在此 限。依該條例第5條第1項第1款規定，所有權人與其配偶及 未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記 並有自住事實，且持有期間無供營業使用或出租者，免徵奢 侈稅。被告丁○○及被告甲○○所言原告符合「自住」要件 云云，便是指該款事由而言。惟查，原告必須同時具備「夫 妻僅有一棟房屋」、「辦竣戶籍登記並有自住事實」及「持 有期間無供營業使用」等三項要素，始能該當該款事由，然 原告室內設計公司營業設址於系爭房屋，則系爭房屋自無可 能符合該條例第5條第1項第1款之免徵事由。由此可知，被 告丁○○及被告甲○○提供原告之資訊錯誤，導致原告在不 符免徵奢侈稅事由的情況下，渾然不覺地出售了系爭房屋。 正當原告售出系爭房屋後，逐漸走出離婚的憂傷，回歸一個 人的正常生活，努力經營自己的室內設計事業，萬萬也沒想 到，因為專業的仲介和代書竟然會給完全錯誤的資訊，104 年2月底收到國稅局的公文，指稱原告有漏報奢侈稅之情形 ，命原告予以說明，原告遵期前往國稅局說明後，經承辦人 員告知，此事已無轉寰餘地，確定必須補繳奢侈稅，並開立 繳款書交付原告，稅額為系爭房屋售價百分之15，即150萬 元，此外尚須加徵稅額百分之25作為漏報之罰鍰，即375,00 0元。準此，原告因為被告丁○○、被告甲○○提供錯誤資 訊，致使原告誤信免課徵奢侈稅而放心地出售系爭房屋，卻 無端背負高達1,875,000元之納稅債務，倘若被告丁○○、 被告甲○○有提供正確的資訊，原告大可選擇以其他方式處 理離婚的財產問題，避免出售系爭房屋而遭課徵奢侈稅。被 告丁○○及被告甲○○只為急於促成交易、賺取服務報酬， 竟釀成如此嚴重之疏失，導致原告平白蒙受高額損害，殊為 離譜，被告自應負損害賠償責任。 二、先位聲明部分： ㈠、由原告與被告瑞慶公司所簽立之系爭委託銷售契約其中第7 條第3款之文義可知，被告瑞慶公司受託處理之事務，包括 「諮詢服務」在內。再者，被告瑞慶公司係住商不動產之加 盟店，由住商不動產之網站內容，其中關於「賣屋指南」之 部分，明示「如果您有任何問題，我們也歡迎您隨時與您鄰 近的住商不動產各加盟店詢問，相信您可以得到滿意的答案 」等語；並於該項下之「賣方權益說明」部分，明示「若您 對房地產相關之法令、貸款及稅費」有不清楚的地方，亦可 以向經紀人員詢問」等語；且於「不動產稅費說明」之部分 ，明示「房屋買賣是人生中大事，而房屋的取得、出售、持 有、繼承、贈與、出租均有不同的稅費需要繳交，而在應繳 稅費中，應如何節稅及退稅，以下將一併為您說明，當然， 若您對其中某一稅費欲深入了解，亦可就近向您住家附近的 住商不動產加盟店詢問，專業踏實的住商不動產，隨時都已 做好為您服務的準備」等語；又於「賣屋相關稅費」之部分 ，併列土地增值稅、地價稅、房屋稅、贈與稅、遺產稅及奢 侈稅等六種稅費。由此可知，住商不動產之網站內容已經表 明，其下各加盟店及經紀人員，於接受賣方委託銷售房屋時 ，均能提供不動產相關稅費之諮詢服務，而且包括「奢侈稅 」之諮詢服務在內，被告瑞慶公司自不例外，依民法第530 條規定，應認為系爭委託銷售契約之委託事務，包含接受賣 方諮詢奢侈稅之問題在內。被告丁○○係被告瑞慶公司所僱 用的經紀營業員，負責處理原告委託銷售房屋之事務，自屬 被告瑞慶公司之履行輔助人。原告於委託銷售之過程中，先 告知系爭房屋有營業登記一事，再就奢侈稅之問題諮詢被告 丁○○，被告丁○○非但沒有拒絕回答，反而數度斬釘截鐵 斷言：系爭房屋只要戶籍有遷進去就符合自用，符合自用就 免徵奢侈稅等語，積極告知「原告符合免徵要件」之錯誤訊 息，此有原證10對話錄音光碟可稽，其未善盡預見危險及調 查義務，徹底瞭解系爭房屋涉及奢侈稅課徵之一切因素之舉 ，顯然違背善良管理人之注意義務而有過失，依民法第224 條前段、第535條規定，視為被告瑞慶公司有過失，其提供 錯誤的諮詢答案，處理委任事務有過失，且屬可歸責之不完 給付，以致原告遭課徵奢侈稅1及罰鍰共1,875,000元，依民 法第544條、第227條、第213條規定，原告自得請求被告瑞 慶公司給付1,875,000元，以回復至損害前之原狀。又被告 瑞慶公司係以提供不動產仲介服務為業務之企業經營者，其 所提供之仲介服務包含奢侈稅之諮詢服務，且依住商不動產 之網站所宣稱之服務品質，消費者即原告應可合理期待被告 瑞慶公司之服務具備安全性，不致危害其財產之圓滿狀態。 詎料，被告瑞慶公司所僱用之經紀營業員即被告丁○○，對 於原告諮詢奢侈稅問題，竟提供錯誤之答案，以致原告之財 產減損，自應認為被告瑞慶公司所提供之服務欠缺可合理期 待之安全性，致生損害於原告，應負賠償責任。故原告除得 依前揭規定求償外，亦得依消費者保護法第7條第3項規定， 請求被告瑞慶公司給付1,875,000元，以回復原告發生損害 前之原狀。又被告瑞慶公司係以提供不動產仲介服務為業務 之企業經營者，其所提供之仲介服務包含奢侈稅之諮詢服務 ，且依住商不動產之網站所宣稱之服務品質，消費者即原告 應可合理期待被告瑞慶公司之服務具備安全性，不致危害其 財產之圓滿狀態。詎料，被告瑞慶公司所僱用經紀營業員即 被告丁○○，對於原告諮詢奢侈稅問題，竟提供錯誤之答案 ，以致原告之財產減損，自應認為被告瑞慶公司所提供之服 務欠缺可合理期待之安全性，致生損害於原告，應負賠償責 任。故依據消費者保護法第7條第3項規定，請求被告瑞慶公 司給付1,875,000元，以回復原狀。被告丁○○協助執行仲 介業務時，亦未盡善良管理人之注意義務，竟提供原告錯誤 之諮詢答案，以致原告受有上述財產減損之損害，依諸不動 產經紀業管理條例第4條第7款前段、第26條規定，被告瑞慶 公司應與被告丁○○負連帶賠償責任。爰請求如先位訴之聲 明第一項所示。 ㈡、被告陳忠恕係住商不動產之特約地政士，被告甲○○係被告 陳忠恕所僱用之助理人員，而系爭買賣契約承辦之地政士為 被告陳忠恕，原告與買方簽立系爭買賣契約時，被告陳忠恕 指派被告甲○○到場，並由被告甲○○在系爭買賣契約末尾 所示「特約地政士（代書）」之欄位，蓋上被告陳忠恕之印 文。由此可知，被告陳忠恕經由被告甲○○之合法代理，與 原告間成立委託代辦契約（下稱系爭委託代辦契約），被告 甲○○為此一契約之履行輔助人。原告於簽立系爭買賣契約 之際，因被告丁○○稱被告甲○○係代書，被告甲○○也以 代書自稱，原告認為被告甲○○應是不動產的專業人士，遂 當場向被告甲○○請教：系爭房屋是否會被課徵奢侈稅？被 告甲○○當場並未拒絕回答，反而積極告知「原告符合免徵 要件」之錯誤答案，依民法第530條規定，應認原告與被告 甲○○合意將奢侈稅問題之諮詢服務，納入委託代辦事項之 範圍，又因被告甲○○係被告陳忠恕之代理人，故其法律效 果應及於被告陳忠恕（至少應成立表見代理責任）。因此， 原告與被告陳忠恕間之委託代辦契約，其委託事務之範圍， 亦包含奢侈稅之問題諮詢在內。被告陳忠恕受原告之委任， 然其履行輔助人即被告甲○○，竟草率給予原告錯誤之答案 ，顯有違反地政士倫理規範第4、5條所課與之業務上應盡義 務；甚者，被告甲○○明知自己曾經斬釘截鐵地告知原告符 合免徵奢侈稅之要件，卻在代辦系爭房屋之完稅過戶事項時 ，對於房屋稅單上有記載「營業使用情形」視而不見，不僅 沒有發現自己先前說法有誤，更沒有與原告再三確認，就貿 然代辦系爭房屋之過戶事項；被告陳忠恕容任被告甲○○代 為實際處理事務，卻沒有善盡監督之責，更是明顯違反上揭 地政士倫理規範之義務，造成原告受有財產減損1,875,000 元之損害，原告自得依地政士法第26條第2項及民法第213條 等規定，請求被告陳忠恕賠償1,875,000元，以回復至損害 前之原狀。此外，被告甲○○處理委任事務時，違反善良管 理人之注意義務而有過失，依民法第224條規定，視為被告 陳忠恕本人處理委任事務有過失，進而導致原告受有上述財 產減損之損害，故原告亦得依民法第544條、第227條第2項 及第213條等規定，請求被告陳忠恕給付1,875,000元，以回 復至損害前之原狀。爰請求如先位訴之聲明第二項所示。 ㈢、承上，被告瑞慶公司與被告丁○○，以及被告陳忠恕，彼此 間係各自依不同之法律關係，分別對原告之同一損害，負擔 填補賠償之責任，故除被告瑞慶公司與被告丁○○彼此間依 不動產經紀業管理條例第26條規定成立真正連帶債務關係外 ，其餘彼此間係成立不真正連帶債務之關係，於其中任一人 履行賠償責任時，原告之債權即可獲得滿足，爰請求如先位 訴之聲明第三項所示。 三、第一備位聲明部分： ㈠、退步言之，縱鈞院可能認為被告瑞慶公司與原告間的系爭委 託銷售契約，及被告陳忠恕與原告間之委託代辦契約，其服 務範圍均不包括奢侈稅問題的諮詢，惟被告丙○○身為不動 產經紀人，其經營瑞慶公司執行仲介經紀業務時，除自身應 謹言慎行外，亦應監督其所屬經紀營業員謹言慎行，如遇委 託人諮詢奢侈稅問題，不應輕率回答，以免提供錯誤資訊， 造成委託人誤信渠等身為經紀人員之專業形象，因而作成錯 誤決策，無端蒙受損害。然被告丙○○對於所屬經紀營業員 監督不力，放任被告丁○○在原告面前以專業形象自居，二 度斬釘截鐵告知「原告符合免徵奢侈稅要件」的錯誤資訊， 以致原告蒙受巨額財產損害，被告丙○○亦難辭其咎，尤其 系爭委託銷售契約及系爭買賣契約簽立時，均有蓋上被告丙 ○○之印文，表明其不動產經紀人之身分及證照字號，殊無 認為被告丙○○不必負責。被告丙○○未妥善監督被告丁○ ○，放任被告丁○○在面對原告諮詢奢侈稅問題時，非但並 未謹言慎行，反而草率提供錯誤資訊，以致原告財產減損1, 875,000元，足認被告丙○○違反不動產仲介經紀業倫理規 範第5條甚明，而該倫理規範第1條即明示其規範目的，係為 保障消費者權益而設，自屬保護他人之法律，故被告丙○○ 應成立侵權行為。原告得依上開民法第184條第2項及第213 條等規定，請求被告丙○○賠償1,875,000元，以回復至損 害前之原狀。又依民法第28條及公司法第23條第2項規定， 被告瑞慶公司應與被告丙○○連帶負損害賠償責任。爰請求 如第一備位訴之聲明第一項所示。 ㈡、被告丁○○身為不動產經紀人員，理應謹言慎行、尊重專業 ，面對原告諮詢奢侈稅之問題，除非其已針對原告的案例詳 細研究，謹慎比對法規所定之奢侈稅免徵要件與原告之情形 是否相符，避免原告信賴其提供之資訊，因而作成錯誤之決 策，遭致權益受損。如今被告丁○○未謹言慎行，沒有善盡 調查義務，即貿然回答原告，誤導原告錯認系爭房屋出售不 會被課徵奢侈稅，已違背不動產仲介經紀業倫理規範第14條 規定之義務，違反保護消費者之法律，造成原告財產減損1, 875,000元，原告自得依民法第184條第2項及第213條等規定 請求被告丁○○賠償1,875,000元，以回復至損害前之原狀 。爰請求如第一備位訴之聲明第二項所示。 ㈢、被告甲○○不具代書資格竟公然自稱代書，且由被告丁○○ 亦稱被告甲○○為代書之舉，可認被告甲○○此等行徑，已 達「以代書為業」之程度，顯已違反地政士法第49條之規定 。且被告甲○○無地政士資格卻自稱地政士並擅以地政士為 業之事實，經新北市政府函覆表示，被告陳忠恕違反地政士 法第17條及第18條規定，被告甲○○違反地政士法第49條規 定，僅因行政罰之裁處權時效已過，始未予裁罰，足證原告 所言為有憑據。被告甲○○造成原告誤信其說詞，誤以為自 己出售系爭房屋符合免徵奢侈稅之要件，因而蒙受財產減損 1,875,000元之損害，被告甲○○對於原告亦成立侵權行為 ，原告自得依民法第184條第2項及第213條等規定，請求被 告甲○○賠償1,875,000元，以回復至損害前之原狀。爰請 求如第一備位訴之聲明第三項所示。 ㈣、承上，被告瑞慶公司與被告丙○○，被告丁○○及被告甲○ ○，係各自依不同之法律關係，分別對原告之同一損害，負 擔填補賠償之責任，故除被告瑞慶公司與被告丙○○彼此間 依民法第28條及公司法第23條等規定成立真正連帶債務關係 外，其餘彼此間係成立不真正連帶債務之關係，於其中任一 人履行賠償責任時，原告之債權即可獲得滿足，爰請求如第 一備位訴之聲明第四項所示。 四、第二備位聲明部分： ㈠、再退步言，縱鈞院可能認為，被告瑞慶公司與原告間的系爭 委託銷售契約，及被告陳忠恕與原告間之委託代辦契約，其 服務範圍均不包括奢侈稅問題的諮詢；同時也認為，被告瑞 慶公司之法定代理人即被告丙○○、被告丁○○及被告甲○ ○等三人，並未對原告構成侵權行為。惟即便如此，被告丁 ○○身為不動產經紀人員，理應謹言慎行、尊重專業，面對 原告諮詢奢侈稅之問題，除非其已針對原告的案例詳細研究 ，謹慎比對法規所定之奢侈稅免徵要件與原告之情形是否相 符，避免原告信賴其提供之資訊，因而作成錯誤之決策，遭 致權益受損。假設當初被告丁○○面對原告諮詢奢侈稅問題 時，認為自己僅是隨口說說，並非經過查詢相關法令並比對 個案情狀後得出的專業分析見解，認為原告聽聽就好，自己 對所提供之資訊正確與否，無須負責，那麼被告丁○○自然 會提醒原告不可完全依賴自己的個人看法。但事實上被告丁 ○○不僅沒有提醒原告，反而是用斬釘截鐵的口吻向原告表 示符合免徵奢侈稅的要件。在此情形，理當認為被告丁○○ 自詡專業，勇於回答奢侈稅之問題，顯有接受原告諮詢專業 意見之意思，相對地，原告認為被告丁○○是專業人士，也 有委請被告丁○○進行專業分析判斷之意思，雙方意思表示 達成合致，應成立委任關係自明，而被告丁○○雖未就此受 有報酬，惟被告丁○○未經詳細查證分析即草率回答，以致 給與原告錯誤之諮詢意見，顯然欠缺與處理自己事務為同一 之注意，故被告丁○○處理委任事務有過失，造成原告財產 減損1,875,000元，原告自得依民法第544條及第213條等規 定請求被告丁○○賠償1,875,000元，以回復至損害前之原 狀。爰請求如第二備位訴之聲明第一項所示。 ㈡、被告甲○○身為代書之助理人員，平時從事輔佐房屋買賣簽 約之業務，為搏取客戶之信任，爭取更多交易機會，在客戶 面前力求展現專業形象，亦屬正常。然而，被告甲○○不具 代書資格，卻在原告面前自稱代書，也容認被告丁○○稱其 為代書，絲毫不予糾正，導致原告誤信其為具備專業資格之 代書。甚且，正因為一般社會大眾也認為代書是不動產的專 業，容易相信代書所告知的資訊就是專業的分析結論，因而 不疑有他，所以被告甲○○身為代書之助理人員，也應該謹 言慎行，避免原告信賴其提供之資訊，因而作成錯誤之決策 。假設被告甲○○面對原告諮詢奢侈稅問題時，認為自己僅 是隨口說說，並非經過查詢相關法令並比對個案情狀後得出 的專業分析見解，認為原告聽聽就好，自己對所提供之資訊 正確與否，無須負責，那麼被告甲○○自然會提醒原告不可 完全依賴自己的個人看法。然而，事實上被告甲○○不僅沒 有提醒原告，反而是與被告丁○○口徑一致，用斬釘截鐵的 口吻向原告表示符合免徵奢侈稅的要件。在此情形，理當認 為被告甲○○也自詡專業，勇於回答奢侈稅之問題，顯有接 受原告諮詢專業意見之意思，相對地，原告認為被告甲○○ 是專業人士，也有委請被告甲○○進行專業分析判斷之意思 ，雙方意思表示達成合致，應成立諮詢奢侈稅問題之委任關 係自明，被告甲○○雖未就此受有報酬，惟其未經詳細查證 分析即草率回答，以致給與原告錯誤之諮詢意見，顯然欠缺 與處理自己事務為同一之注意而有過失。更何況，被告甲○ ○明知自己曾經斬釘截鐵地告知原告符合免徵奢侈稅之要件 ，卻在代辦系爭房屋之完稅過戶事項時，對於房屋稅單上有 記載「營業使用情形」視而不見，不僅沒有發現自己先前說 法有誤，更沒有與原告再三確認，就貿然代辦系爭房屋之過 戶事項，造成後續原告財產減損1,875,000元，其有過失至 明。原告自得依民法第544條及第213條等規定請求被告甲○ ○賠償1,875,000元，以回復至損害前之原狀。爰請求如第 二備位訴之聲明第二項所示。 ㈢、承上，被告丁○○及被告甲○○，係各自依不同之法律關係 ，分別對原告之同一損害，負擔填補賠償之責任，故渠等二 人彼此間係成立不真正連帶債務之關係，於其中任一人履行 賠償責任時，原告之債權即可獲得滿足，爰請求如第二備位 訴之聲明第三項所示。 五、至被告辯稱不知系爭房屋有公司登記云云，純屬虛言。當初 原告將系爭房屋委由被告瑞慶公司銷售時，被告丁○○有會 同原告看屋，當時原告便已將系爭房屋有公司登記之事實， 告知被告丁○○，況且，當時系爭房屋之信箱上張貼有「采 沐室內設計有限公司」等字樣之招牌，被告丁○○亦能於看 屋時親眼目睹，且由之後系爭房屋成交買賣雙方簽訂之買賣 契約書第6條第2款係勾選「土地增值稅以一般稅率辦理申報 」而非「土地增值稅以自用住宅用地稅率辦理申報」一情， 亦可反映系爭房屋因有公司登記而無法適用自用住宅用地稅 率之事實，而系爭買賣契約書是經過原告、被告丁○○、被 告甲○○三方共同審閱並簽署，且因此事涉及系爭房屋能否 適用自用住宅稅率之問題，故被告丁○○及甲○○必然清楚 知悉系爭房屋有公司登記之事實。甚者，被告瑞慶公司於辦 理系爭房屋之買賣交易相關事項時，以及被告陳忠恕於辦理 系爭房屋之過戶及稅務相關事項時，均須依照系爭買賣契約 書之內容辦理，故被告瑞慶公司、被告丙○○、被告陳忠恕 等人，對於系爭買賣契約書第6條第2款反映系爭房屋有公司 登記之事實，必定清楚知悉。系爭房屋有無公司登記乙事， 涉及房屋稅、地價稅、土地增值稅能否適用自用住宅稅率之 問題，為房屋買賣及過戶之重要事項，被告丁○○及甲○○ 身為仲介業及代書業之人員，必定會在簽約前調查清楚，以 確認其應適用之稅率。再由系爭買賣契約書第6條第2款設有 「土地增值稅以一般稅率辦理申報」而非「土地增值稅以自 用住宅用地稅率辦理申報」等二種選項可供勾選一節以觀， 益徵系爭房屋有無公司登記、能否適用自用住宅稅率等問題 ，實為簽約前就應該調查清楚之事項，況系爭買契約書乃是 被告瑞慶公司經常反覆使用之制式合約，所屬仲介人員及特 約代書人員，對於系爭合約書內容條款之意義，理當知之甚 詳，自不容被告事後改口、推諉卸責。退萬步言，縱被告丁 ○○及甲○○均不知系爭房屋有公司登記一事，惟此係渠等 應調查清楚之事項，渠等若稱不知，即有履行委任契約之過 失，或有違反保護他人法律之情事，仍應負債務不履行或侵 權行為之損害賠償責任，誠為明確。至於本件應依原告之先 位、備位第一或第二訴之聲明而為判決，則請鈞院依法審酌 。 六、本件先位聲明請求：「1、被告瑞慶公司及被告丁○○應連 帶給付原告1,875,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起自清 償日止，依年息百分之五計算之利息。2、被告陳忠恕即永 立地政士事務所給付原告1,875,000元，及自起訴狀繕本送 達翌日起自清償日止，依年息百分之五計算之利息。3、前 二項聲明部分，如任一被告已履行給付，其餘被告免給付義 務。4、願供擔保請准宣告假執行。」；備位部分第一聲明 請求：「1、被告瑞慶公司及被告丙○○應連帶給付原告1, 875,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起自清償日止，依年 息百分之五計算之利息。2、被告丁○○應給付原告1,875, 000元，及自起訴狀繕本送達翌日起自清償日止，依年息百 分之五計算之利息。3、被告甲○○應給付原告1,875,000元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起自清償日止，依年息百分之五 計算之利息。4、前三項聲明部分，如任一被告已履行給付 ，其餘被告免給付義務。5、願供擔保請准宣告假執行。」 ；備位部分第二聲明請求：「1、被告丁○○應給付原告1, 875,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起自清償日止，依年 息百分之五計算之利息。2、被告甲○○應給付原告1,875, 000元，及自起訴狀繕本送達翌日起自清償日止，依年息百 分之五計算之利息。3、前二項聲明部分，如任一被告已履 行給付，其餘被告免給付義務。4、願供擔保請准宣告假執 行。」 貳、被告瑞慶不動產仲介經紀有限公司、丙○○、丁○○則以： 一、伊否認原告之主張及請求。就原告先位聲明之答辯： ㈠、原告主張依系爭委託銷售契約第7條第3款，被告瑞慶公司受 託處理之事務包括「諮詢服務」，而住商不動產網頁上亦有 在賣屋相關稅費部分列出奢侈稅，該內容屬於廣告，因此依 消費者保護法22條第1項，被告瑞慶公司應提供原告關於奢 侈稅之諮詢服務云云，然該條是在說明受託人處理委託事務 原則上不可向委託人請求補貼，所以其意是指如果受託人為 處理委託事務前去諮詢他人，原則不可就此向委託人請求補 貼，並無約定被告瑞慶公司對原告負有奢侈稅之告知義務， 然原告卻斷章取義，指稱依該款約定被告瑞慶公司即有提供 原告關於奢侈稅之諮詢義務云云，實不可取。原告委託被告 瑞慶公司銷售系爭房屋，並非為達成生活目的而在食衣住行 育樂滿足慾望之行為，因此參諸消費者保護法第2條第1款及 臺灣高等法院高雄分院101年重上字第15號、臺灣高等法院 97年上易字第448號、臺灣高等法院臺南分院102年上字第3 號等民事判決意旨，可知原告此一行為並非所謂的消費行為 ，自無消費者保護法之適用，且被告瑞慶公司就與原告間之 一般委託銷售契約書所提供之給付義務並無安全或衛生上之 危險，亦非消費者保護法所規範之服務。不動產委任契約為 雙務契約，本即有其債務不履行損害賠償之規定及約定，應 非消保法第1條所明定之立法目的所涵攝。又縱「消費」之 文義解釋之可能外延包括不動產委任契約在內，然應以目的 性限縮解釋之方式，將不動產委託銷售契約排除於消保法適 用之範圍之列，始為衡平。況本件原告所稱之遭國稅局課徵 俗稱奢侈稅之特種貨物及勞務稅之損害，並非其固有利益之 損害，亦非被告瑞慶公司履行給付義務所致。是以，原告和 被告瑞慶公司間之法律關係並不適用消費者保護法。 ㈡、房屋土地之買賣須課徵奢侈稅者，係指該條例第5條以外情 形之買賣，並非任何房屋土地之買賣均為核課標的，核課對 象、時期及申報程序，係以出賣房屋土地之原所有權人為納 稅義務人，由其在買賣契約簽訂次日起30日內，自行填具相 關文件向主管稽徵機關申報稅額。又居間人受託銷售房屋土 地時，依民法第567條規定，關於訂約事項，固有據實報告 及調查之義務，但除有特別約定外，並無為委託人審核應否 繳納甚或代為申報之義務，而所指據實報告及調查，應係指 調查並提供該稅捐相關法律知識及如何申報訊息，而非指調 查計算或告知委託銷售之房屋土地應否繳納該稅捐甚至代為 申報稅額。本件依被告瑞慶公司和原告就系爭房屋所簽訂之 系爭委託銷售契約，其內容上均無載明被告瑞慶公司有調查 計算或告知原告就系爭房屋是否應繳納奢侈稅稅捐或代為申 報稅額之義務。因此兩造間就系爭房屋買賣所可能產生之奢 侈稅，未有另成立委任契約之情事存在，此非被告瑞慶公司 應盡之給付義務，當無債務不履行之情事。 ㈢、本件系爭委託銷售契約之簽約雙方為原告和被告瑞慶公司， 被告丁○○並非該契約之當事人，依債之相對性的原則，原 告自無理由向被告丁○○主張關於系爭委託銷售契約之債務 不履行之責任。又原告遽引不動產經紀業管理條例第26條第 2項規定，指稱被告丁○○協助執行仲介業務時，未盡善良 管理人之注意義務，致原告受有財產損害，被告瑞慶公司和 被告丁○○即應負連帶賠償責任云云。惟該條例無明文規定 不動產仲介經紀業者對不動產之賣方有額外告知奢侈稅有無 之義務，則應否繳納奢侈稅稅捐或代為申報稅額奢侈稅即非 被告瑞慶公司之義務，且由該規定內容觀之，主要係管理不 動產仲介經紀業者之依據，並非賦與不動產之賣方請求不動 產仲介經紀業履行義務之權利依據，是被告依同條例第26條 第2項規定請求本件損害賠償，亦屬無據。被告丁○○在原 告詢問關於奢侈稅事宜時，僅有告知原告相關法條規定，強 調一般出賣房屋情形下，符合自用條件，且將戶籍遷入，就 不用課奢侈稅，並未向原告說明是否要繳奢侈稅或是要繳納 多少奢侈稅稅額，至於何謂「自用條件」，當然排除房屋有 出租或供營業用之情形，與民眾每年繳納地價稅適用自用住 宅優惠稅率之條件相同，屬基本常識，原告自不得臨訟卸責 ，譜為不知。況且原告從未告知被告丁○○其有在系爭房屋 辦理營業登記，如此，原告後來被國稅局依法課徵奢侈稅， 當與被告丁○○無相當因果關係，且被告丁○○就原告後來 被課徵奢侈稅亦無故意或過失，是被告丁○○當無因故意或 過失致原告受有損害之情事，則被告瑞慶公司和被告丁○○ 自均無須依前述規定對原告負連帶賠償責任。 ㈣、原告以系爭買賣契約勾選土地增值稅以一般稅率辦理申報、 信箱上張貼有采沐室內設計有限公司字樣之招牌、101年房 屋稅繳款書主張被告知悉系爭房屋有公司登記云云，惟土地 增值稅計算公式為「土地漲價總數額×累進稅率－累進差額 」，土地公告地價於「每年1月1日公告」，本件原告於民國 100年買入並賣出系爭房屋，公告現值相同，土地漲價總數 額為零元，且自用住宅稅率「一人以一次為限」，基於理性 自利之立場，當然會以一般稅率申報，原告執此主張被告知 悉系爭房屋有公司登記云云，委無足採。另原告雖提出原證 20信箱之照片為證，惟上開照片無法證明委託銷售當時即有 采沐室內設計有限公司之招牌字樣，原告執此主張被告知悉 系爭房屋有公司登記云云，亦無足採。又被告受原告委託銷 售系爭房屋，受託義務至100年12月31日簽訂買賣契約時即 已完成，且委託銷售契約範圍並未及於房屋稅申報、繳納， 而原告所提之101年房屋稅繳款書，係在簽訂買賣契約之後 ，尚難以101年之房屋稅繳款書作為原告100年委託銷售、買 賣系爭房屋時曾告知系爭房屋有公司登記。 二、就原告第一備位聲明之答辯： 原告指稱被告丙○○違反不動產仲介經紀業倫理規範，而涉 民法第184條第2項之侵權責任云云。然不動產仲介經紀業倫 理規範係由內政部所發佈，並非法律，尚難認屬保護他人之 法律，且該倫理規範是要保護不動產交易市場、提醒不動產 仲介經紀業在道德上應有之表現，並非為保護個人權益而設 。因此該倫理規範並非民法第184條第2項所稱之保護他人之 法律。況不動產仲介經紀業倫理規範是提醒不動產仲介經紀 業，被告丙○○雖然是被告瑞慶公司之法定代表人，但其是 自然人，並非不動產仲介經紀業，當非該倫理規範所要提醒 之對象，如此何來違反該倫理規範之可能？原告後來被國稅 局課徵奢侈稅，乃是因法律規定之故，縱使原告未委託被告 瑞慶公司銷售而自行售出，只要持有系爭房屋未滿兩年，仍 會被課徵奢侈稅，因此原告後來被課徵奢侈稅和被告丙○○ 經營被告瑞慶公司之行為間並無相當因果關係。因此，被告 丙○○對原告自不成立民法第184條第2項之侵權責任。被告 丙○○對原告不負侵權行為責任已如前述，被告丙○○亦未 實際處理本件原告委託銷售系爭房屋之事，所以對原告而言 ，被告丙○○並非執行職務或執行被告瑞慶公司之業務，則 被告瑞慶公司自無需負民法第28條和公司法第23條第2項之 責任。不動產仲介經紀業倫理規範並非民法第184條第2項所 指「保護他人之法律」已如前述。且被告丁○○只有跟原告 提過奢侈稅的相關規定，從未向原告說明是否要繳奢侈稅或 是要繳納多少奢侈稅稅額，況且原告從未告知被告丁○○其 有在系爭房屋辦理營業登記，則被告丁○○何來未謹言慎行 之情事？原告後來被國稅局課徵奢侈稅，乃是因法律規定之 故，縱使原告未委託被告瑞慶公司銷售而自行售出，只要持 有系爭房屋未滿兩年，仍會被課徵奢侈稅，因此原告後來被 課徵奢侈稅和被告丁○○任何行為均無因果關係。況且原告 在委託銷售系爭房屋期間，從未告知被告等人系爭房屋有辦 理營業登記一事。如何能在嗣後被國稅局因洗爭房屋有辦理 營業登記所以核課奢侈稅，反過來指責被告等人？因此被告 丁○○自不成立民法第184條第2項侵權責任。 三、就原告第二備位聲明之答辯：系爭委託銷售契約之契約當事 人為被告瑞慶公司和原告，因此被告丁○○和原告間並未存 有委任關係。原告遽指其和被告丁○○間成立委任關係云云 ，實屬不當。蓋契約之成立要有當事人間的合意，被告丁○ ○和原告接觸只是因為被告瑞慶公司和原告間簽訂系爭委託 銷售契約，而受被告瑞慶公司之指示和原告接洽而已，如此 怎可就遽認被告丁○○和原告間有成立委任契約之合意？本 件被告瑞慶公司受任範圍係不動產交易之居間，並非受任處 理原告是否課徵相關稅負及如何辦理節稅之事項，已如前述 ，原告主張依民法第535條、第544條、第567條等規定，主 張被告應對系爭房屋買賣所可能產生之奢侈稅，額外負告知 或保證等義務，始盡善良管理人注意義務云云，尚不足取。 況被告丁○○只有跟原告提過奢侈稅的相關規定，從未向原 告說明是否要繳奢侈稅或是要繳納多少奢侈稅稅額，是原告 之主張顯屬無據。 四、至原告書狀所列舉，被告丁○○、原告及訴外人乙○○於錄 音光碟之對話紀錄，乃原告遭課稅後，為求轉嫁責任而事後 私自錄音之內容，無法充分呈現當時原告委託銷售系爭房屋 時之實際情形，本無法藉由勘驗該錄音光碟證明原告之主張 有所依據，該錄音檔案之證明力已有疑義，被告並否認錄音 譯文之形式上真正。退步言之，如細繹三人之對話內容可知 ，被告丁○○根本不知悉實際上系爭房地有公司營業登記之 情事，僅強調：一般出賣房屋情形下，如果將戶籍遷入，且 符合自用之方式，就不用課奢侈稅等語，該對話內容僅告知 相關法條之規定，未具體保證或承諾本件系爭房屋之買賣應 課徵奢侈稅與否，且三人談論之標的乃姐姐之房子，非系爭 房屋。就本件委託買賣而言，原告自始未告知被告丁○○其 有在系爭房屋辦理營業登記，否則連自用之前提要件皆不符 合，遑論將戶籍遷入，故原告以三人之對話內容為憑，謊稱 原告有確實告知系爭房屋有營業登記云云，委不足採。另原 告書狀中列載原告與被告甲○○之對話紀錄，僅原告方不斷 強調當初有告知被告丁○○，純屬單方片面之詞，與原告及 本件有否告知何干，原告混淆視聽之意圖明顯，其主張洵無 理由。退萬步言，縱認被告丁○○曾告知原告系爭房地因自 住不會被課徵奢侈稅，亦為原告提供系爭房地係自用而非供 營業用之錯誤訊息所致，難認被告丁○○有債務不履行違反 義務或侵權行為之可歸責事由可言等語資為抗辯，本件答辯 聲明：請求駁回原告之訴及其假執行聲請，訴訟費用由原告 負擔。如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。 參、被告陳忠恕即永立地政士事務所、甲○○則以： 一、伊等否認原告之主張及請求。查被告甲○○於100年12月31 日當天僅表示係受被告陳忠恕委託，代理被告陳忠恕到場而 已，其從未自稱係合格之地政士，名片上職稱亦僅記載「簽 約助理員」，足見被告甲○○僅係被告陳忠恕之履行輔助人 ，並非被告陳忠恕與原告、訴外人林宏政間委任契約之當事 人，且原告並未明確說明渠與被告甲○○間委任契約內容為 何？雙方係如何就成立委任契約達成意思表示合致？遑論舉 證證明之。則原告主張被告甲○○違反地政士法第49條規定 云云，洵屬無據。次查，被告陳忠恕與原告、訴外人林宏政 間，僅就「買賣標的之產權移轉登記」、「買賣標的之抵押 權之塗銷或設定」、「買賣標的貸款申辦及償還」等事務成 立委任法律關係，至「代為申報特種貨物及勞務稅」部分， 不在上開委任範圍內，且原告未告知系爭房屋內設有原告經 營之室內設計公司營業登記，足見其主張被告陳忠恕違反委 任契約，致使渠受有負擔奢侈稅之損害，應依民法第544條 規定負損害賠償責任云云，顯有違誤。再者，依據系爭買賣 契約第6條第1、2、3、4、5項記載有關稅費負擔，經比照上 開條文前後記載內容以觀，系爭買賣契約所提及之稅費負擔 顯指不動產過戶所生稅捐，如房屋契稅、土地增值稅等之申 報及繳納，以利產權移轉登記之完成，且第6條第4項明定系 爭不動產產權移轉時，買賣雙方所需負擔之各項費用，亦僅 包含契稅、印花稅、土地增值稅，此乃不動產所有權移轉登 記前所需完納之稅捐費用，並不包括「奢侈稅」。又地政士 法第16條第3款明定地政士所得執行之業務包含代理申請與 土地登記有關之稅務事項。然依特種貨物及勞務稅條例所定 ，出售房屋、土地此種特種貨物應繳納之奢侈稅並非土地登 記有關之稅務事項，不屬地政士辦理產權移轉登記之法定業 務；復依特種貨物及勞務稅條例第2條第1項第1款、第16條 第1項、第18條第1項等規定，出售房屋、土地此種特種貨物 應繳納之奢侈稅，乃於訂定銷售契約之次日起算30日內由納 稅義務人自行計算申請，倘逾期未申報，僅遭主管稽徵機關 核定要求補徵或處罰鍰，尚與辦理不動產移轉登記事務無關 ，且其規定課稅之性質屬特種之營業稅性質，非屬土地登記 有關之稅務事項，以及不動產所有權移轉時必先完納之稅捐 ，不屬地政士辦理產權移轉登記之法定業務，被告陳忠恕又 未受委任處理有關原告「特種貨物及勞務稅」之辦理或諮詢 ，故非被告陳忠恕受任處理系爭房地所有權移轉登記相關稅 捐申報及繳納之委任事務範圍，難認有違地政士法第2條所 定於受託辦理業務時有不正當行為或違反業務上應盡義務之 情，原告自不得依地政士法第26條第2項規定請求被告陳忠 恕賠償損害，亦無由依民法第184條第2項主張侵權行為，原 告所請，於法無據。 二、此外，依據證人乙○○於本件具結證述之內容可知，100年 12月31日當天，被告甲○○受被告陳忠恕委託，代理其到場 時，原告雖曾向被告甲○○詢問奢侈稅事宜，然其與證人乙 ○○二人卻均未告知系爭房屋設有原告所經營室內設計公司 營業登記之事實，原告僅告知設籍於系爭房屋而已，對此被 告甲○○係表示若系爭房屋為自用住宅且原告無其他房屋時 ，無庸課徵特種貨物及勞務稅等語，其答覆內容與特種貨物 及勞務稅條例相符，殊無任何過失或不當。再者，土地增值 稅適用自用住宅用地稅率，一生僅有一次或一屋之機會，故 地政士於辦理土地增值稅申報時，通常均先申報一般稅率， 避免貿然申報適用自用住宅用地稅率，造成日後當事人另有 房地出售更有節稅需求時，而無法適用自用住宅用地稅率優 惠之窘境，原告以此作為被告甲○○明知系爭房屋內設有原 告經營之室內設計公司營業登記之事實之證明，顯係不暸解 土地增值稅申報實務。況且，系爭房屋為同年度買賣，土地 增值稅額為0元，被告甲○○於100年12月31日告知上情，徵 得原告同意後，始以一般稅率申報，原告所辯，顯無理由。 因此，原告未詳實告知且隱匿在先，故其後遭國稅局課徵奢 侈稅此節實與被告等人無涉，原告應自負全責等語資為抗辯 ，本件答辯聲明：請求駁回原告之訴及其假執行聲請，訴訟 費用由原告負擔。如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免 為假執行。 肆、兩造不爭執事項： 一、被告丁○○受僱於被告瑞慶公司之經紀人員。被告甲○○係 受僱於被告永立地政士事務所之助理人員，被告甲○○為陳 忠恕本件履行輔助人。 二、原告於100年上半年購買系爭房屋，原告購屋後於100年7月5 日將其個人戶籍遷入系爭房屋內，直至系爭房屋於同年12月 31日出售後之101年3月19日住址變更，同年6月1日遷出；原 告於100年7月間成立采沐室內設計有限公司，並於成立後將 公司址登記在系爭房屋內，直至系爭房屋於同年12月31日出 售後之101年2月間為公司址遷出。 三、原告於100年12月間，因有意出售名下系爭房屋，因他人介 紹而認識丁○○，並曾於當月間帶被告丁○○至系爭房屋現 場看屋。 四、原告與被告瑞慶公司於100年12月21日就系爭房屋簽立系爭 委託銷售契約，約定委託銷售期間為100年12月21日至101年 3月21日。 五、系爭房屋經被告瑞慶公司仲介成交後，原告與訴外人林宏政 於100年12月31日在被告瑞慶公司位於新北市○○區○○路 ○○○號1樓之營業所內，會同被告陳忠恕之履行輔助人即被告 甲○○簽訂系爭買賣契約，約定將系爭房屋之移轉登記及相 關稅務事項，委由被告陳忠恕即永立地政士事務所代為辦理 （下稱系爭委託代辦契約）。 六、前項系爭買賣契約之簽約當時，原告、訴外人林宏政、被告 丁○○、被告甲○○及證人乙○○等五人均在場。 七、財政部北區國稅局於104年2月25日發函通知原告應於同年3 月16日到場說明系爭房屋涉及特種貨物及勞務稅（奢侈稅） 事項，經原告如期到場說明後，該局認定原告應補繳奢侈稅 150萬元，並應處罰鍰375,000元。原告已繳納奢侈稅150萬 元，尚未繳納罰款375,000元。 伍、兩造爭執事項： 一、先位部分： ㈠、「系爭房屋買賣是否符合奢侈稅免徵條件之諮詢服務」是否 在原告與被告瑞慶公司間之委託銷售契約範疇內？被告丁○ ○就上開諮詢服務是否提供原告錯誤資訊？ ㈡、被告瑞慶公司及被告丁○○基於委託銷售契約之法律關係、 不動產經紀業管理條例第26條第2項、消費者保護法第7條第 3款規定，對原告繳納奢侈稅與罰鍰應否負債務不履行之損 害賠償責任？（擇一為有利之請求） ㈢、永立地政事務所基於民法第544條、地政士法第26條第2項規 定，對原告繳納奢侈稅與罰鍰應否負債務不履行之損害賠償 責任？（擇一為有利之請求） 二、備位一部分： ㈠、被告丁○○就「系爭房屋買賣是否符合奢侈稅免徵條件之諮 詢服務」是否提供原告錯誤資訊？原告依民法第184條第2項 規定，請求被告丁○○賠償1,875,000元，有無理由？原告 依民法第184條第2項、民法第28條、公司法第23條規定，請 求被告丙○○與被告瑞慶公司連帶賠償1,875,000元，有無 理由？ ㈡、被告甲○○就「系爭房屋買賣是否符合奢侈稅免徵條件之諮 詢服務」是否提供原告錯誤資訊？被告甲○○是否違反地政 士第49條規定？原告依民法第184條第2項規定，請求被告被 告甲○○賠償1,875,000元，有無理由？ 三、備位二部分： ㈠、原告與被告丁○○間有無委任契約關係？「系爭房屋買賣是 否符合奢侈稅免徵條件之諮詢服務」是否在原告與被告丁○ ○間之委任事務範疇?？原告依民法第544條、第277條第2項 規定請求被告丁○○賠償1,875,000元，有無理由？ ㈡、原告與被告甲○○間有無委任契約關係？「系爭房屋買賣是 否符合奢侈稅免徵條件之諮詢服務」是否在原告與被告甲○ ○間之委任事務範疇內？原告依民法第544條、第277條第2 項規定請求被告甲○○賠償1,875,000元，有無理由？ 陸、本院得心證之理由： 一、關於原告對被告瑞慶公司及被告丁○○之先位主張，為有理 由： ㈠、「系爭房屋買賣是否符合奢侈稅免徵條件之諮詢服務」是否 在原告與被告瑞慶公司間之委託銷售契約範疇內？被告丁○ ○就上開諮詢服務是否提供原告錯誤資訊？ ⒈原告主張「系爭房屋買賣是否符合奢侈稅免徵條件之諮詢服 務」在原告與被告瑞慶公司間之系爭委託銷售契約之範疇內 一情，為被告瑞慶公司所否認。查原告於100年12月間為系 爭房屋之所有權人，被告瑞慶公司乃住商不動產之永和福和 加盟店、被告丁○○乃被告瑞慶公司雇用之經紀人員，原告 因有意出售名下系爭房屋，經他人介紹而認識被告瑞慶公司 之不動產經紀人員即被告丁○○，原告並於100年12月間帶 被告丁○○至系爭房屋現場看屋，爾後於同年月21日與被告 瑞慶公司就系爭房屋簽立系爭委託銷售契約，約定委託銷售 期間為100年12月21日至101年3月21日；系爭房屋遂經被告 瑞慶公司仲介原告與訴外人林宏政買賣成交，並於100年12 月31日在被告瑞慶公司營業所內，簽立系爭買賣契約等情， 為兩造所不爭執，且有被告丁○○名片、系爭委託銷售契約 書、系爭房屋買賣契約書影本等件在卷（見本院卷第39-59 頁），堪以認定。再觀被告瑞慶公司與原告簽立之系爭委託 銷售契約，其上所載：被告瑞慶公司接受受託人即原告之委 託仲介銷售系爭房屋，且由被告丁○○為本件系爭房屋買賣 之經紀營業員等節，故而，原告主張其委任被告瑞慶公司銷 售系爭房屋，且被告丁○○係被告瑞慶公司所僱用的經紀營 業員，負責處理原告委託銷售系爭房屋之事務，亦為被告瑞 慶公司之履行輔助人，當可採認。 ⒉又觀系爭委託銷售契約第7條第1款及第3款分別約定受託人 義務為：一、受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注 意為之。三、受託人受託仲介銷售所做市場調查、廣告企劃 、買賣交涉、諮詢服務、差旅出勤等活動與支出：除有委託 人與受託人雙方同意終止及委託人終止契約外，均由受託人 負責，受託人不得以任何理由請求委託人補貼等語，可見被 告瑞慶公司受託處理系爭房屋銷售事務，應以善良管理人之 注意為之，且受託範圍包括「諮詢服務」在內。再參原告提 出之住商不動產之網站內容，其上關於「賣屋指南」之部分 ，載明：「如果您有任何問題，我們也歡迎您隨時與您鄰近 的住商不動產各加盟店詢問，相信您可以得到滿意的答案」 等語；並於該項下之「賣方權益說明」部分，載明：「若您 對房地產相關之法令、貸款及稅費有不清楚的地方，亦可以 向經紀人員詢問」、「房屋買賣是人生中大事，而房屋的取 得、出售、持有、繼承、贈與、出租均有不同的稅費需要繳 交，而在應繳稅費中，應如何節稅及退稅，以下將一併為您 說明，當然，若您對其中某一稅費欲深入了解，亦可就近向 您住家附近的住商不動產加盟店詢問，專業踏實的住商不動 產，隨時都已做好為您服務的準備」等語；又於「賣屋相關 稅費」之部分，併列土地增值稅、地價稅、房屋稅、贈與稅 、遺產稅及奢侈稅等六種稅費等情，有上開住商不動產之網 站內容在卷可稽（見本院卷第66-69頁），可認住商不動產 之網站內容已經表明，其下各加盟店及經紀人員，於接受賣 方委託銷售房屋時，均能提供不動產相關稅費之諮詢服務， 而且包括「奢侈稅之諮詢服務」在內。況且衡情不動產經紀 業者及經紀人員相較於一般民眾，對於房地產相關之法令、 貸款及稅費，包括奢侈稅等在內之房屋交易所生事項，應更 具專業智識與能力，而被告瑞慶公司既接受原告委託銷售系 爭房屋，並收取服務報酬，本負有接受委託人諮詢交易事項 並提供正確資訊之義務，準此，被告瑞慶公司應秉持其專業 ，以善良管理人之注意義務，向原告說明奢侈稅課徵之條件 ，並答覆原告諮詢奢侈稅問題，此均為被告瑞慶公司之系爭 委託銷售契約義務，從而，原告主張「系爭房屋買賣是否符 合奢侈稅免徵條件之諮詢服務」在原告與被告瑞慶公司間之 委託銷售契約範疇內，為有理由。 ⒊按特種貨物及勞務稅條例第2條第1項第1款規定之特種貨物 ，為持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發 建造執照之都市土地及非都市土地之工業區土地；銷售第2 條第1項第1款規定之特種貨物，納稅義務人為原所有權人， 於銷售時課徵特種貨物及勞務稅；特種貨物及勞務稅之稅率 為百分之10。但第2條第1項第1款規定之特種貨物，持有期 間在1年以內者，稅率為百分之15，此為特種貨物及勞務稅 條例第2條第1項第1款、第4條第1項、第7條分別定有明文。 又惟按特種貨物及勞務稅條例第2條第1項第1款所定之特種 貨物，所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及 其坐落基地，辦竣戶籍登記並有自住事實，且持有期間無供 營業使用或出租者，免徵特種貨物及勞務稅，此為特種貨物 及勞務稅條例第5條第1項第1款定有明文。由此可知，銷售 持有期間在2年以內銷售房屋及其坐落基地，於持有期間如 有供營業使用或出租者，仍應按銷售價格百分之10，持有期 間在1年以內者按銷售價格百分之15，繳納特種貨物稅。 ⒋經查，原告於100年上半年購買系爭房屋，原告購屋後於100 年7月5日將其個人戶籍遷入系爭房屋內，直至系爭房屋於同 年12月31日出售後之101年3月19日住址變更，同年6月1日遷 出；原告於100年7月間成立采沐室內設計有限公司，並於成 立後將公司址登記在系爭房屋內，直至系爭房屋於同年12月 31日出售後之101年2月間為公司址遷出等情，為兩造所不爭 執（見本院卷第322頁正反面），且有新北市政府函采沐室 內設計有限公司申請公司遷址變更登記及原告戶籍謄本影本 在卷可稽（見本院卷第292-294頁），堪以認定，因此，原 告持有系爭房屋尚未滿1年，且於持有期間成立采沐室內設 計有限公司，並將公司址登記在系爭房屋，原告於100年12 月間委由被告瑞慶公司銷售系爭房屋，並於同年月31日出售 系爭房屋，是依特種貨物及勞務稅條例之規定，原告出售系 爭房屋即會遭課徵奢侈稅。然原告主張委託銷售之過程中， 被告瑞慶公司之經紀人員即被告丁○○知悉系爭房屋有營業 登記，卻於原告詢問系爭房屋買賣是否會有奢侈稅時，積極 告知原告「系爭房屋買賣符合免徵要件」之錯誤訊息一情， 為被告丁○○、瑞慶公司否認，並以前詞置辯。查原告非以 買賣房屋為業，且100年12月間委託銷售系爭房屋乃原告第 一次委託銷售房屋，而特種貨物及勞務稅條例係於100年5月 間始公佈，並自100年6月1日開始施行，可認原告對於房屋 交易事項及奢侈稅之課徵規定並不熟悉，是其不知悉本件系 爭房屋之買賣會課徵奢侈稅，自與一般人多不諳法令細節之 常情並無相左。又查，原告於100年12月間曾帶被告丁○○ 至系爭房屋現場看屋，且多次諮詢被告丁○○「系爭房屋買 賣是否符合奢侈稅免徵條件之諮詢服務」一情，為被告瑞慶 公司、被告丁○○所不爭執，此有被告瑞慶公司、被告丁○ ○之答辯狀及言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷第111頁、 第322頁），堪以認定，從而，被告瑞慶公司受原告有償委 託仲介系爭房屋之銷售，而其經紀營業員即被告丁○○為本 件系爭房屋買賣之實際銷售人員，為原告提供銷售服務，自 均應善盡調查並提供正確資訊之義務，提醒原告系爭房屋買 賣有奢侈稅課徵之問題，始足謂已盡善良管理人之注意義務 。次查，系爭房屋信箱上曾貼有采沐室內設計有限公司之公 司招牌，此據原告提出系爭房屋信箱上之公司招牌外觀照片 2幀（見本院卷第314頁），而被告丁○○亦曾至系爭房屋查 看現況，是原告主張被告丁○○於現場看屋時察知系爭房屋 設有公司營業一情，並非虛構，非不可信實。且觀原告、被 告丁○○與訴外人乙○○三人間於104年6月28日之錄音對話 內容略引如下：「原告：我後來回去看，我是100年買的。 」、「被告丁○○：100年買的，那你幾年賣的？」、「原 告：同一年啊！年初買年後賣，而且我的狀況都有讓他知道 得很清楚。」、「被告丁○○：他那個狀況是怎麼樣呢，就 是在當時，名下只有一間房子。」、「訴外人乙○○：你說 你都有讓對方知道。」、「原告：當然啊，我一開始就有讓 他知道。」、「被告丁○○：對啊，我們都很清楚啊。」、 「原告：，一定要讓他知道，我的狀況都讓他都很清楚，公 司戶籍都在那裡。而且，那個時候我跟義山（註：指前夫） 就一間房子而已。」、「被告丁○○：是。」、「原告：我 們狀況都會讓你知道，然後呢，你們仲介做了那麼久，一定 比我們更清楚。」、「被告丁○○：對，對，對。我講一下 你姐賣的那間房子賣的狀況好不好？她100年買，裝潢，100 年賣，對不對？但是，在那個時候的稅制規定上面是說，她 名下有一間房子然後符合自用條件，就是你戶籍遷進去，然 後再來賣掉，就符合免奢侈稅的豁免條款，我自己住的，所 以我自己賣，對不對，這很正常嘛！」、「原告：對，他就 是這樣講的，所以我房子才會給他賣。反正你就放心啦，反 正我那時候福和路的狀況都有跟他講的很清楚，雖然有點久 了，但是他已經做那麼久了，店長也當那麼久了，他對這個 很了解的，我那時候公司戶籍都在那裡…」、「訴外人乙○ ○：你是在幫他講話還是在幫我講話啊？」、「被告丁○○ ：哈哈哈哈…。」、「被告丁○○：因為你姐那個房子的狀 況也符合當時的一些規定啊。也符合當時的規定啊。那現在 ?甚麼很多人買了沒有到兩年要賣，怕會有奢侈稅，是因為 他們沒有居住事實。」；「訴外人乙○○：所以那時候我姐 ，你跟他說是不用課奢侈稅。」、「被告丁○○：如果自用 的話就不用課奢侈稅，就是戶籍遷進去，對，戶籍遷進去。 」等語在卷明確（見本院卷第143頁正反面、第298頁反面、 第320頁正反面），亦見原告、被告丁○○與訴外人乙○○ 三人對話中，原告多次提及其委託被告瑞慶公司銷售系爭房 屋當時，已將系爭房屋之狀況、公司戶籍都設在系爭房屋內 等情告知被告丁○○，被告丁○○不僅未否認、亦未反駁不 知情，甚至表陳「我們都很清楚啊」等語，益徵原告主張其 簽立系爭買賣契約前，已曾告知過被告丁○○系爭房屋內設 有公司址一情，應可信實。 ⒌況查，原告當初詢問有關奢侈稅問題時，被告丁○○斯時究 竟有無向原告清楚而具體說明「免徵奢侈稅之規定」為何、 如何適用？自始未見被告瑞慶公司及被告丁○○舉證證明之 ，被告瑞慶公司是否有盡善良管理人注意義務，向原告具體 說明「免徵奢侈稅之規定」，已非無疑。且參被告瑞慶公司 及被告丁○○自陳：被告丁○○當時回答原告「房屋如果符 合自用條件，且將戶籍遷入，可以免徵奢侈稅」；丁○○是 否有說明「自用條件」為何要再確認等語（見本院卷第161 頁），並對照原告與被告丁○○間於104年6月21日之對話內 容，及前開原告、被告丁○○與訴外人乙○○三人間於104 年6月28日之對話內容，被告丁○○多次稱：「遷戶籍，那 你就符合自用，不用課奢侈稅…」、「她名下有一間房子然 後符合自用條件，就是你戶籍遷進去，然後再來賣掉，就符 合免奢侈稅的豁免條款，我自己住的，所以我自己賣」、「 如果自用的話就不用課奢侈稅，就是戶籍遷進去，對，戶籍 遷進去。」等語（見本院卷第142-144頁），亦見被告丁○ ○自始認為「屋主名下只有一間房屋，而屋主將戶籍遷入系 爭房屋及居住就符合房屋自用條件，同時符合免課奢侈稅的 規定」，並僅以此情向原告說明，然此等認知及說明均與特 種貨物及勞務稅條例第5條之規定有落差，且被告瑞慶公司 及被告丁○○從未提出特種貨物及勞務稅條例就免徵奢侈稅 之具體規定，顯見原告諮詢有關系爭房屋買賣是否會有奢侈 稅之問題時，被告丁○○之回覆應屬不確切、不完整。再者 ，奢侈稅之課徵是自100年6月1日開始施行，而實價申報登 錄之推動是自101年8月1日開始等情，應為從事房地交易買 賣之重要事項，然觀原告與被告丁○○於104年6月21日之對 話內容：「被告丁○○：101年的時候奢侈稅還沒實施，那 時候只有實價登錄。」、「原告：101年買，嗯…。」、「 被告丁○○：你那時候如果我沒有記錯，根本沒有奢侈稅這 個東西，奢侈稅是近兩年才實施的。」等語（見本院卷第 142頁），在在顯示被告瑞慶公司經紀人員即被告丁○○對 於奢侈稅、實價申報登錄等房屋交易之重要事項及政策並非 熟悉，卻多次向客戶表稱「你放心，我們是專家，聽我們的 才對」等語（見本院卷第143頁），實在難認被告瑞慶公司 、被告丁○○有盡善良管理人注意義務提供原告正確之資訊 。 ⒍綜上所陳，原告向被告丁○○諮詢系爭房屋買賣是否會課徵 奢侈稅問題時，被告丁○○未提供正確之法律規範內容，且 原告已曾告知被告丁○○系爭房屋內設有公司一情，被告丁 ○○亦應本於其從事房地買賣之專業知識及敏銳度，就其所 從事之業務善盡預見危險及調查之義務，徹底瞭解系爭房屋 買賣涉及奢侈稅課徵之一切因素之舉，而非於原告諮詢時， 草率、攏統回覆系爭房屋有戶籍遷入符合自用條件，可免徵 奢侈稅云云，是認被告丁○○身為被告瑞慶公司之經紀人員 ，卻提供錯誤、不完整之資訊予原告，被告瑞慶公司顯然違 背善良管理人之注意義務而有過失。 ㈡、被告瑞慶公司及被告丁○○基於委託銷售契約之法律關係、 不動產經紀業管理條例第26條第2項、消費者保護法第7條第 3款規定，對原告繳納奢侈稅與罰鍰應否負債務不履行之損 害賠償責任？（擇一為有利之請求） ⒈按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己 事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意 為之。受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為 所生之損害，對於委任人應負賠償之責。民法第535條、第 544條分別定有明文。次按債務人之代理人或使用人，關於 債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負 同一責任。但當事人另有訂定者，不在此限，民法第224條 定有明文。再按經紀業指本依本條例規定經營仲介或代銷業 務之公司或商號、經紀人員指經紀人或經紀營業員。經紀人 之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經 紀人執行仲介或代銷業務。因可歸責於經紀業之事由不能履 行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任； 經紀業因經紀人員執行仲介業務或代銷業務之故意或過失致 交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責 任，不動產經紀業管理條例第4條第4款、第7款、第26條第1 項、第2項分別定有明文。 ⒉經查，被告瑞慶公司接受原告委託仲介銷售系爭房屋，而丁 ○○係被告瑞慶公司所僱用的經紀營業員，亦是系爭房屋買 賣之經紀營業員，負責處理原告委託銷售系爭房屋之事務， 屬被告瑞慶公司之履行輔助人，對於「系爭房屋買賣是否符 合奢侈稅免徵條件」事項，有受原告諮詢及回覆原告之義務 ，屬於此委託銷售房屋之委任事務之一，然而原告詢問有關 系爭房屋買賣是否會課徵奢侈稅問題時，被告丁○○提供錯 誤、不完整之資訊，違背善良管理人之注意義務而有過失， 業如前述，是揆諸前開規定，被告丁○○及被告瑞慶公司就 執行仲介業務或代銷業務及對於受任人因處理委任事務有過 失，因此致原告受有損害，應負賠償之責。又查，原告因10 0年12月間出售系爭房屋，而經財政部北區國稅局認定應課 徵特種貨物及勞務稅（即奢侈稅）150萬元，且因未依規定 申報銷售價格計1000萬元，逃漏特種貨物及勞務稅計150萬 元，違反特種貨物及勞務稅條例第16條第1項規定，受罰鍰 375,000元，此有財政部北區國稅局裁處書、特種貨物及勞 務稅核定稅額繳款書影本在卷（見本院卷第154頁、第289頁 ），且為兩造不爭執，堪以認定。再查，原告出售系爭房屋 前，曾多次向被告丁○○詢問系爭房屋買賣是否免課徵奢侈 稅，被告丁○○均表示符合免徵一情，此業據證人乙○○到 庭證述碁祥（見本院卷第200頁、第206頁），且為被告丁○ ○、被告瑞慶公司所不否認，可認原告極為重視系爭房屋買 賣是否會被課徵奢侈稅，一而再、再而三與被告丁○○確認 此點，是認原告主張其是因被告丁○○說免徵奢侈稅，伊才 願意把房子委託他出售，如果知道會被課徵奢侈稅，就不會 委託銷售等語為真，堪可採信。故而，原告因為被告丁○○ 、被告瑞慶公司提供錯誤、不完整之資訊，一再表明不負擔 奓侈稅之情況下，未盡注意義務告知原告此一徵稅問題，導 致原告誤認不須繳納奢侈稅，而將系爭房屋委託被告瑞慶公 司及被告丁○○銷售，並以不須繳奢侈稅為基礎之1000萬元 價格出售系爭房屋，且使得原告不知應依法按期申報銷售價 格及奢侈稅，導致原告事後遭國稅局追繳奢侈稅150萬元及 受有罰鍰375,000元，合計1,875,000元，此已使原告出賣系 爭房屋之實質對價受有同額之減損，自可認係因被告瑞慶公 司、被告丁○○執行委託銷售業務，未盡善良管理人注意義 務所造成之損失。原告先位主張依據民法第544條規定、不 動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項規定由被告瑞慶公 司及被告丁○○就上開損害1,875,000元連帶負賠償責任， 應屬有據。則原告備位聲明部分，本院即無審酌之必要，先 予敘明。 二、關於原告對被告陳忠恕、被告甲○○之先位及備位主張，均 無理由： ㈠、「系爭房屋買賣是否符合奢侈稅免徵條件之諮詢服務」是否 在原告與被告陳忠恕間之委任事務範疇？是否在原告與被告 甲○○間之委任事務範疇內？被告甲○○就原告諮詢奢侈稅 問題時，是否提供原告錯誤資訊？ ⒈經查，被告甲○○係受僱於被告永立地政士事務所之助理人 員，被告甲○○為陳忠恕本件履行輔助人，原告與訴外人林 宏政於100年12月31日會同被告甲○○簽立系爭買賣契約， 約定將系爭房屋之移轉登記及相關稅務事項，委由被告陳忠 恕即永立地政士事務所代為辦理，為兩造所不爭執（見本院 卷第322頁正反面），堪予認定，是認被告陳忠恕與原告間 成立委任代辦契約。再查，100年12月31日簽立之系爭買賣 契約書第4條約定：「買賣標的之產權移轉登記，抵押權之 塗銷申或設定、貸款申辦及償還等作業，經甲、乙雙方同意 完全委由住商總部特約地政士（代書）陳忠恕代為辦理。特 約地政士就本款事務之實際作業得使第三人代為處理，惟仍 應承擔本款事務之全部責任。」；第6條約定系爭買賣之稅 費事項包括「房屋契稅」、「土地增值稅」、「地政規費」 、「設定費」、「印花稅」、「特約地政士（代書）業務執 行費用」、「塗銷費」，此有上開買賣契約書影本在卷可稽 （見本院卷第47-48頁），可認被告陳忠恕僅就系爭房屋之 產權移轉登記、抵押權之塗銷或設定、貸款申辦及償還，以 及涉及上開稅賦事項之事務，與原告及買受人林宏政成立委 任之法律關係。且觀上開委任契約所涉及之稅賦事項均未包 括特種貨物及勞務稅（即奢侈稅），故而，被告陳忠恕抗辯 有關奢侈稅之申報及諮詢事務均不在其受原告委任事務之範 圍等語，應屬有據。又被告甲○○係被告陳忠恕即永立地政 士事務所之助理人員，代被告陳忠恕前去與原告簽立系爭買 賣契約及辦理上開委任事務，其僅是被告陳忠恕就上開委任 事務之履行輔助人，是認被告甲○○抗辯其非原告、訴外人 林宏政與被告陳忠恕間委任代辦契約之當事人，與原告間無 成立委任關係一情，亦可採認。且被告甲○○為被告陳忠恕 之履行輔助人，其承辦之委任事務範圍當僅限於原告與被告 陳忠恕間之委任事項，自不包括奢侈稅之申報及諮詢事項。 ⒉至於原告主張簽立系爭買賣契約時，原告有告知被告甲○○ 系爭房屋設有公司登記址，且當場請教被告甲○○是否會被 課徵奢侈稅？被告甲○○當場未拒絕回答，反而積極告知「 原告符合免徵要件」，是依民法第530條規定，認原告與被 告甲○○合意將奢侈稅問題之諮詢服務，納入委託代辦事項 之範圍云云，為被告陳忠恕、被告甲○○否認，並以前詞置 辯。惟按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務 ，他方允為處理之契約。又有承受委託處理一定事務之公然 表示者，如對於該事務之委託，不即為拒絕之通知時，視為 允受委託。民法第528條、第530條分別定有明文。而民法第 530條所謂「公然表示」，係指受任人有承受委任人委託處 理系爭事務之公然表示，始足當之。又契約之成立，須有要 約與承諾二者意思表示一致之事實始足當之，若無此事實， 即契約尚未合法成立，自不發生契約之效力。再按民事訴訟 如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先 不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯 事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告 之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。原告固然 於100年12月31日簽立系爭買賣契約時，口頭詢問被告甲○ ○有關奢侈稅問題，並經被告甲○○答覆一節，然上開原告 與被告陳忠恕間之委任事務不包含奢侈稅事項，業如前述， 是認原告所支付予被告陳忠恕之業務執行費用本不包括奢侈 稅諮詢之對價，且一般向專業人士諮詢法律問題均會收取一 定報酬，除非已明確表示免費諮詢，否則自會依據諮詢事項 之難易程度收取諮詢費用，而自證人乙○○到庭證述原告與 被告甲○○於100年12月31日會面、互動之經過（見本院卷 第199-206頁，詳述如下），原告與被告甲○○間從未就將 諮詢奢侈稅事項納入委任代辦事項範圍之必要之點為討論， 且衡情此詢問答覆過程僅有三言兩語，難認被告甲○○有承 受原告委託處理系爭款項之公然表示，被告甲○○亦否認上 情，原告復未能舉證證明，自與受任人有承受委任人委託處 理事務之公然表示要件不符，無民法第530條之適用甚明， 原告前開主張並非可信，要無疑義。 ⒊再者，證人即原告妹妹乙○○到庭之證述：「（問：原告簽 立買賣契約前，有無詢問丁○○和甲○○關於課徵奢侈稅之 問題？）答：有，簽約當天原告有詢問丁○○。簽約當天也 有詢問甲○○。」、「（問：原告如何詢問甲○○？）答： 原告問『我是符合不會被課稅，請陳代書再確認一次』。」 、「（問：甲○○是怎麼回答的？）答：甲○○跟原告說『 是符合的，不會被課。』」、「（問：簽約日當天談到奢侈 稅這件事，是否有提及系爭房屋有設立公司登記這件事？） 答：我個人沒有提，我只有提會不會被課奢侈稅。」、「（ 問：有無印象簽約現場有無人提及糸爭房屋上有公司設立登 記這件事？）答：沒有印象。」、「（問：證人方才說原告 有問被告丁○○關於奢侈稅問題，原告或證人有無簽約當場 提到房屋其他資訊？）答：簽約當天沒有聽到，我只有問是 否有課奢侈稅。」、「（問：簽約當場原告或證人是否有提 及把原告戶籍遷入系爭房屋？）答：原告戶籍都在系爭房屋 ，至於當天有無談到這件事情我沒有印象。」、「（問：簽 約當天證人是否沒有提及系爭房屋其他資訊，只是單純詢問 是否符合不用課徵奢侈稅？）答：因為原告有問過，我擔心 原告有遺漏，所以我當下有再一次詢問甲○○代書『確定不 會被課徵奢侈稅？』，我個人當下沒有提及房屋的其他資訊 。」、「（問：丁○○或甲○○有無跟證人解釋說系爭房屋 免徵奢侈稅是自用或其他原因？）答：我印象中原告這間房 子本來就自用，丁○○、甲○○有簡單的說因為系爭房屋為 自住的，原告只有一間房子，所以符合免課徵奢侈稅。」、 「（問：證人跟原告前往簽立不動產買賣契約前，證人是否 知道有公司設立登記在糸爭房屋？）答：我知道，因為是原 告的公司。」、「（問：既然證人知道有公司登記在系爭房 屋，當丁○○或甲○○表示系爭房屋因為自用不用課徵奢侈 稅一事時，證人沒有提出質疑？）答：我當下只知道奢侈稅 ，且只是要確認原告會不會被課徵奢侈稅，所以沒有深入去 講，我只是想再次確認。」、「（問：原告當時有無深入去 問？）答：我跟原告有電話聯絡，原告說她都有問清楚，我 沒有從頭參與，我只有簽約當天有參與。」等語（見本院卷 第199-206頁），可見100年12月31日簽立系爭買賣契約當日 ，原告及證人乙○○均係簡單訊問被告甲○○系爭房屋買賣 是否符合免課徵奢侈稅，且除系爭房屋為自用外，並未提出 包括設有公司址等其他資訊以供評估，而甲○○亦僅簡單回 覆「因系爭房屋為自住的，原告只有一間房子，所以符合免 課徵奢侈稅。」等語，且原告亦自承其與被告甲○○於簽約 當日為第一次接觸一情（見本院卷第322頁），難認被告甲 ○○於簽約當日知悉系爭房屋內設有原告經營之公司營業登 記之事實。況觀，原告因接到國稅局通知說明函於104年6月 30日前去詢問被告甲○○之對話錄音內容：「原告：我是賣 方，我是賣房子的。」、「被告甲○○：你是賣方喔！你那 時候賣的時候，名下有房子嗎？」、「原告:名下沒有房子 。」、「被告甲○○：也有設籍？」、「原告：我有設籍阿 ！」、「被告甲○○：沒有出租沒有營業？」、「原告：我 公司戶籍都在那，夫妻名下就那間。」、「被告甲○○：不 行耶！」、「原告：但是你們那時候都跟我說可以阿！」、 「被告甲○○：我沒有，我應該不會直接跟你講，應該是經 紀人跟你講的。」、「原告：經紀人跟我講我還懷疑，我還 問你，你還跟我講ok，不會有問題。」、「被告甲○○：你 有公司就不行阿。」、「原告：對啊，我就說，我當初就一 直特別強調。」等語；「被告甲○○：未滿兩年一定會被課 徵奢侈稅，你夫妻名下跟未成年子女只有一間房子，這是很 確定的啊。」、「原告：對，這是很確定的，所以我就覺得 很奇怪，但是我們是不知道什麼狀況。那個時候在委任賣屋 的時候，不對，我的狀況都讓經紀人知道…」等語（見本院 卷第145-147頁）；「被告甲○○：對對對，那現在就是因 為，妳可能講了很多很多的內容，因為再接這個的第一線， 一定是經紀人嘛，那妳可能，因為他請妳賣嘛、教妳賣嘛， 那妳們可能中間溝通了很多，可是在當下我去的時候，可能 妳有問我，但是你問的可能沒問到重點，那經紀人也並沒有 跟我講這些事，說有沒有奢侈稅，有的話我會跟他講奢侈稅 …」等語（見本院卷第148-149頁），可見原告向被告甲○ ○查證之第一時間，一經原告表示系爭房屋設有公司登記時 ，被告甲○○即刻明確回應「此不符合免徵奢侈稅之規定」 ，益徵被告甲○○熟知奢侈稅課徵規定。且從被告甲○○上 開回覆之情節及反應可知，苟若原告於100年12月31日簽約 當日有提及系爭房屋設有公司登記云云，被告甲○○豈會回 覆「符合免徵奢侈稅之規定」之理，益證原告於100年12月 31日簽約當日並無向被告甲○○提及系爭房屋設有原告經營 之公司登記一節，原告主張被告甲○○知悉系爭房屋設有公 司登記址，卻告知免徵奢侈稅，提供錯誤資訊云云，洵非有 據。 ⒋又原告主張系爭買賣契約之土地增值稅以一般稅率辦理申報 ，可見被告甲○○於簽約當日知悉系爭房屋為營業使用云云 ，為被告甲○○否認，並以前詞置辯。參於同年度市場買賣 之房屋及基地，一般無須課徵土地增值稅，而土地增值稅適 用自用住宅用地稅率乃優惠稅率，原則上一生亦僅有一次或 一屋之機會，此有新北市政府稅捐稽徵處土地增值稅簡介節 稅園地網頁可參（見本院卷第531頁），因此，地政士於辦 理土地增值稅申報時，是否使用自用住宅用地稅率申報定當 特別謹慎，縱然是自用住宅之買賣，實務上當事人亦會選擇 以以一般稅率申報，並非少見，係為避免貿然申報適用自用 住宅用地稅率，造成日後當事人另有房地出售更有節稅需求 時，而無法適用自用住宅用地稅率優惠之窘境。而查，本件 系爭房屋之買賣乃同年度市場交易，無須課徵土地增值稅， 故被告甲○○直接以一般稅率申報，對當事人較為有利，亦 屬合理，原告據此主張被告甲○○知悉系爭房屋為營業使用 云云，甚為牽強無據，自難採信。 ⒌綜上所陳，被告陳忠恕及被告甲○○所承辦之委任事務範圍 未包括奢侈稅申報及諮詢事項，本無為原告主動調查系爭房 屋是否有營業及將來有課徵奢侈稅可能之義務，且被告甲○ ○非系爭房屋銷售第一線與原告接觸之人，原告自始未告知 被告甲○○系爭房屋設有公司址，被告甲○○僅能依原告提 供系爭房屋為自用等資訊回覆，難認被告甲○○有可歸責之 事由提供錯誤資訊之情形。 ㈣、原告主張依民法第544條、地政士法第26條第2項規定，請求 被告陳忠恕即永立地政事務對原告繳納奢侈稅與罰鍰負債務 不履行之損害賠償責任？（擇一為有利之請求）原告依民法 第544條、第277條第2項規定請求被告甲○○賠償1,875,000 元，有無理由？ ⒈按地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務 上應盡之義務。地政士違反前項規定，致委託人或其他利害 關係人受有損害時，應負賠償責任，地政士法第26條定有明 文。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之 責任，民事訴訟法第277條定有明文。是原告主張地政士應 依上開規定負損害賠償責任者，須證明自己受有損害，且損 害係因地政士不為完全之給付所引起者，或地政士有不正當 行為或違反業務上應盡之義務，始足當之。 ⒉查被告陳忠恕指示不具地政士資格之被告甲○○，為原告辦 理房地簽約事宜，被告陳忠恕已違反地政士法第17條「地政 士應自己處理受託事務。…」及第18條「地政士於受託辦理 業務時，應查明委託人確為登記標的物之權利人或權利關係 人，並確實核對其身分後，始得接受委託。」等規定，而被 告甲○○違反地政士法第49條「未依法取得地政士證書或地 政士證書經撤銷或廢止，而擅自以地政士為業者，…」規定 等情，業據原告提出新北市政府104年10月29日新北府地籍 字第1042073063號函文在卷可稽（見本院卷第156-157頁） ，且為被告陳忠恕及被告甲○○所不爭執（見本院卷第162 頁），是認被告陳忠恕及被告甲○○確實均有違反地政士法 規之情形。然查關於出售房屋、土地應繳納奢侈稅之事項非 土地登記有關之稅務事項以及不動產所有權移轉時必先完納 之稅捐，本非地政士辦理產權移轉登記之法定業務，且亦非 被告陳忠恕與原告間委任事務範圍，而被告甲○○僅係被告 陳忠恕本件之履行輔助人，亦非委任關係之當事人，業如前 述，故而，被告甲○○縱然有回答原告詢問有關奢侈稅之問 題，亦非在執行被告陳忠恕所受託辦理之業務，或在執行自 身受委任之事項，難認有違地政士法第2條所定於受託辦理 業務時有不正當行為或違反業務上應盡義務之情；況且被告 甲○○無地政士資格卻自稱地政士並擅以地政士為業一情， 亦與原告誤認不須繳納奢侈稅，而同意由被告瑞慶公司及被 告丁○○銷售，並受有1,875,000元之損失等情間無相當因 果關係，故而，揆諸前開說明，原告先、備位主張依地政士 法第26條第2項、民法第244條、第227條、第213條、第544 條規定請求被告陳忠恕及被告甲○○賠償損害，及依民法第 184條第2項主張侵權行為，請求被告甲○○賠償損害，均於 法無據。 柒、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支 付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 ；再應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者， 週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前 段及第203條分別定有明文。查本件原告請求被告瑞慶公司 、被告丁○○連帶賠償1,875,000元部分，係以支付金錢為 標的，無確定期限，又未約定利率，其併請求給付自起訴狀 繕本送達翌日即104年9月10日起（見本院卷第80、81頁）至 清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，於法尚無 不合，應予准許。 捌、從而，原告主張依民法第544條規定、不動產經紀業管理條 例第26條第1項、第2項規定，請求被告瑞慶公司及被告丁○ ○應連帶負賠償責任，自屬有據。原告先位請求被告瑞慶公 司、被告丁○○連帶賠償1,875,000元，及自年104年9月10 日起至清償日止，依年息百分之5五計算之利息，為有理由 ，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原告 與被告瑞慶公司、被告丁○○均陳明願供擔保，請准宣告假 執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰 分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請， 因訴之駁回而失所附麗，不予准許。 玖、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。 拾、據上論結，本件原告先位之訴為一部有理由，一部無理由， 備位之訴均無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項、 第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 9 月 13 日 民事第五庭 法 官 羅惠雯 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 9 月 19 日 書記官 王嘉蓉