臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第2592號
原 告 美國華城社區管理委員會
法定
代理人 駱俊賢
訴訟代理人 廖偉真
律師
被 告 立綸股份有限公司
法定代理人 陳慶益
訴訟代理人 葉大殷律師
李貞儀律師
喬心怡律師
上列
當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國105 年7 月19
日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自民國一百零四年十月八日起
按月給付原告新臺幣肆萬伍
仟捌佰零伍元。
被告應給付原告新臺幣伍拾肆萬玖仟陸佰陸拾元，及自民國一百
零四年十月八日起至清償日止，
按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴
駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十五，餘由原告負擔。
本判決第一項到期部分，於原告按月以新臺幣壹萬伍仟貳佰陸拾
捌元為被告供
擔保後，得
假執行。但被告如按月以新臺幣肆萬伍
仟捌佰零伍元為原告
預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾捌萬參仟貳佰貳拾元為被告供
擔保後，得假執行，又被告如以新臺幣伍拾肆萬玖仟陸佰陸拾元
為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之
聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為
本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262 條第1
項定有明文。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加
他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。不
變更
訴訟標的，而補充或更正事實上或
法律上之陳述者，
非
為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第
256 條亦規定甚明。
本件原告原起訴聲明為：⒈被告應將坐
落新北市○○區○○路○○號及89巷9 之1 號地下二、三層停
車位之管理及
收益權交還原告。⒉被告應自訴狀送達日起至
系爭建物停車位交還原告管理時止，按月給付原告新臺幣（
下同）11萬4,800 元。⒊被告應給付原告137 萬7,600 元，
及自
起訴狀繕本送達之
翌日起至清償日止，按年息百分之5
計算之利息。⒋願供擔保，請准宣告假執行。後原告分別於
民國104 年11月10日具狀撤回
訴之聲明第一項之請求，其於
本案尚未進行言詞辯論前所為
上開撤回其訴之一部，自毋庸
經被告同意，核其撤回於法並無不合，自應准許。又原告於
同年12月16日具狀減縮上開請求之管理費以按月給付10萬1,
050 元計算，另更正請求管理費及
不當得利之建物門牌號碼
為「新北市○○區○○路○○號及89巷1 、3 、5 、7 、9 號
」（此部分屬更正事實上之陳述，非訴之變更），其訴之聲
明變更為：⒈被告應自訴狀送達翌日（民事補充理由【一】
狀漏載「翌」）起至將坐落新北市○○區○○路○○號及89巷
1 、3 、5 、7 、9 號（下稱系爭建物）地下室二、三樓停
車位交還原告管理時，按月給付原告10萬1,050 元。⒉被告
應給付原告121 萬2,600 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起
至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒊願供擔保，請
准宣告假執行。經核原告上開聲明金額之變更，為限縮應受
判決事項之聲明，
揆諸前開說明，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張之意旨：
（一）原告為美國華城社區（下稱系爭社區）之管理委員會，該
社區區分
所有權人所有之系爭建物之建號為新北市○○區
○○段○○○ ○○○○ ○○○○ 號，其主要用途及所有權登記情
形如下：
1、地下二層部分（下簡稱B2），總面積3,723.52平方公尺：
⑴新北市○○區○○段○○○ ○號建物（下稱系爭994 建號建
物），層次面積為3,159.92平方公尺，主要用途為停車空
間兼防空避難室，由243 位
區分所有權人登記為
分別共有
與共同共有。
⑵新北市○○區○○段○○○ ○號建物（下稱系爭995 建號建
物），層次面積為77.86 平方公尺，主要用途為停車空間
兼防空避難室，由18位區分所有權人登記為分別共有，被
告之
應有部分為1600分之1375。
⑶新北市○○區○○段○○○ ○號建物（下稱系爭996 建號建
物），層次面積為485.74平方公尺，主要用途為共有部分
，為門牌號碼新北市○○區○○路○○號及89巷1 、3 、5
、7 號等公共設施，登記為系爭社區全體住戶共有。
2、地下三層部分（下簡稱B3），總面積3,830.7平方公尺：
⑴系爭995 建號建物，層次面積為3447.64 平方公尺，主要
用途為停車空間兼防空避難室，由18為區分所有權人登記
為分別共有，被告之應有部分為1600分之1375。
⑵系爭996 建號建物，層次面積為3447.64 平方公尺，主要
用途為共有部分，為門牌號碼新北市○○區○○路○○號及
89巷1 、3 、5 、7 號等公共設施，登記為系爭社區全體
住戶共有。
（二）系爭996 建號建物為門牌號碼新北市○○區○○路○○號及
89巷1 、3 、5 、7 號等公共設施，性質為共用部分。系
爭994 、995 建號建物B2、B3主要用途為停車空間兼防空
避難室部分，現設置為停車場使用，依美國華城社區公寓
大廈規約（下稱系爭社區規約）第2 條第4 項第1 、2 款
規定，系爭建物停車位為區分所有權人共有而依
買賣契約
書定為專用，故其性質為約定專用部分。系爭建物設有機
械停車位共128 個（B2：43個；B3：85個）、平面停車位
共76個（B2：54個；B3：22個）。被告
持有系爭955 建號
建物B2、B3較大比例之權利範圍（1600分之1375），但依
據公寓大廈管理條例及上開規約之約定，被告有給付管理
費予原告之義務，
詎被告未繳交管理費，並將系爭建物出
租營利收取停車租金及押租金費用，有停車位
租賃契約書
及統一發票影本可資為憑。另被告明知其並無向系爭建物
之其他區分所有權人收取停車場管理費之權利，卻在系爭
建物出入口處設置管理室，並通知美國華城社區住戶向其
繳交車位管理費，
惟查系爭建物之共用部分之管理權仍屬
原告，而約定專用仍須向原告繳交管理費，被告已嚴重侵
害其他區分所有權人及原告之管理權，美國華城社區104
年區分所有權人第2 次會議以多數決同意，要求管委會將
系爭建物停車場管理權收回，並妥善規劃。
（三）被告明知其並無向其他使用系爭建物之區分所有權人收取
管理費之權利，卻在系爭建物地下室設置管理室，並通知
美國華城社區住戶向其繳交車位管理費，占有
期間長達20
年之久，致使原告受有無法收取管理費之損害，
爰依
民法
第179 條之規定，請求被告返還向其他使用系爭建物停車
位之所有權人收取之管理費。又依原告對於坐落新北市○
○區○○路○○號及89巷1 、3 、5 、7 、9 號地下室二、
三樓停車費之收費標準，原依101 年10月7 日會議決議，
以機械車位、平面車位收費標準為每月500 元、250 元，
後於104 年11月15日決議修正收費標準改由每個車位每坪
50元，以此計算被告所有系爭995 建號建物總面積3,525.
5 平方公尺（地下二層77.86 平方公尺、地下三層3,447.
64平方公尺，約為1,066 坪），被告每月應繳管理費53,3
00元（計算式：1,066 坪×50元/ 坪=53,300 元）；被告
竊占地下一層出入口之管理室，無權代原告管理系爭994
建號建物地下二層停車位總面積3,159.92平方公尺，約95
5 坪，被告每月應繳管理費47,750元（計算式：955 坪×
50元/ 坪=47,750 元），合計10萬1,050 元（計算式：53
,300元＋47,750元＝101,050 元）。另原告
一部請求被告
返還其向各該停車位所有權人收取1 年管理費121 萬2,60
0 元【計算式：101,505 元×12=1,212,600元】。
（四）對被告答辯之意見：
1、被告
抗辯系爭995 建號建物地下三層為專有部分，非屬共
有部分，原告未曾就系爭社區地下二、三層為任何管理行
為等語，惟依新北市公務局105 年6 月22日新北工寓字第
1051136584號函，可知原告之管理範圍包含系爭社區A 至
D 棟地下二、三層，被告使用電梯與原告為同一出入口，
用電及管線維修，皆由原告所支付。又被告未曾繳納管理
費，依公寓大廈管理條例第10條之規定，公共基金之支付
，應由區分所有權人按應有部分比例分擔，無論係約定共
用部分、專有部分、約定專用部分，被告均有繳納管理費
之義務，且其為集中管理車輛之進出，
乃在地下一層出入
口設置管理室，將管理室占為己用，逕向車位所有權人收
取管理費，而原告宥於停車位之所有權人主張其向被告繳
納管理費，自無法為管理行為。
2、被告辯稱原告於101 年第4 次區分
所有權人會議決議，確
認系爭社區管理範圍不含系爭社區地下二、三層，而該會
之會議紀錄，已將系爭社區之範圍限縮
云云，惟系爭社區
101 年第4 次
區分所有權人會議紀錄，未排除原告管理系
爭建物之決議，而門牌地址欄雖未載明地下二、三層，顯
屬紀錄人記載違誤，致被告誤以原告管理範圍不含系爭社
區地下二、三層，且
參酌系爭社區使用執照建築物概要欄
位所示，可知系爭社區為地上一至十六層及地下一至三層
之建物，其中地下一層為辦公室、商場等，均有門牌號碼
；系爭995 建號建物之地下二、三層僅籠統記載新北市○
○區○○路○○號及89巷1 、3 、5 、7 號地下三層，未有
各別門牌號碼，因其隸屬同一使用執照，應由原告管理。
又於101 年第4 次區分所有權人會議議題二載明：「原屬
本社區之E 、F 棟於本次決議成立後，另行組成社區並成
立管委會」等文字，可知系爭社區E 、F 棟另有使用執照
，不屬系爭社區A 、B 、C 、D 棟管委會所管理。復
觀諸
新北市中和區公所102 年1 月9 日新北中工字第10120944
41號函覆載明：「四、貴社區報備證明登載地址原為新北
市○○區○○路○○號、89巷30至40（雙）號等，限縮為新
北市○○區○○路○○號、89巷1-9 （單）號，並請貴社區
E 、F 棟依公寓大廈管理條例及公寓大組織之報備原則成
立管理委員會後，儘速向本所申請報備。」等語，足見E
、F 棟並未在上開使用執照範圍，應另成立管委會，原告
管理範圍為系爭社區A 至D 棟應由原告管理，不包含E 、
F 棟，是被告上開所辯自無可採。
（五）為此，爰依公寓大廈管理條例第21條及系爭社區規約第17
條第1 項第2 款之規定，請求被告給付管理費，及依民法
第179 條之規定，請求被告返還系爭994 建號建物B2停車
位15個及系爭995 建號建物B3停車位16個之區分所有權人
繳納之管理費，並民法第184 條之規定，請求被告賠償其
在地下一層設置管理室，原告受有其餘82個停車位之區分
所有權人未依系爭社區規約給付管理費之損害，
並聲明：
⒈被告應自訴狀送達翌日起至將系爭建物交還原告管理時
，按月給付原告10萬1,050 元。⒉被告應給付原告121 萬
2,600 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按
年息百分之5 計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行
。
二、被告答辯之意旨：
（一）系爭社區A 至D 棟地下二、三層於83年11月28日建築完成
，並於同年12月31日完成第一次登記，惟公寓大廈管理條
例於84年6 月28日公布，地下室之出入口管理室，於建造
完成時，業已附著於建物之上，依法律不溯及既往原則，
本件並無公寓大廈管理條例之
適用。
（二）原告自始無系爭995 建號建物共有部分之管理權，系爭99
5 建號建物停車位共計149 個，原由起造人即訴外人福一
纖維工業股份有限公司（下稱福一公司）負責上開建物停
車場之管理，被告於96年間，向福一公司購買系爭995 建
號建物（地下三層其中停車位132 個、應有部分1600分之
1375），約定被告對於停車位之使用範圍，已完成
所有權
移轉登記，取得該建物所有權狀，被告對系爭995 建號建
物有所有權。又系爭995 建號建物係被告及其他17位區分
所有權人分別共有，為區分所有之建築物，屬於專有部分
，並非系爭社區之共有部分，無系爭社區規約第4 條之適
用，有下列事證
可證上情：
1、由福一公司於83年12月6 日辦理所有權第一次登記檢附之
切結書，可知系爭994 、995 建號建物地下層有門牌編制
、設有獨立出入口及管理室，於交易上、構造上及使用上
皆有獨立性，可獨立成為區分所有之客體，且依上開
切結
書之內容，系爭994 、995 建號建物地下二、三層之公共
設施僅有緊急升降梯、排煙室、樓梯間、煙封管道、清水
池，不包含停車位。又原告未要求福一公司繳納停車場管
理費，反而是原告曾於87年間繳納停車場管理費予福一公
司，福一公司曾與管委會之委員間，因公設不足，多有爭
執，故福一公司遂將地下二層停車位22個之所有權移轉登
記予系爭社區A 至D 棟之所有權人，並由原告收取停車位
管理費，並支付管理費予福一公司。福一公司於系爭社區
尚有房屋，亦有繳納管理費予管委會，由87年收支概況，
可知原告之管理權並無停車場。
2、福一公司出售系爭994 、995 建號建物予買受人時，於房
地預定買賣合約書第14條約明：「本件建物地下層及屋頂
非公共設施部分所規劃之空間及三樓露台，須另行價購，
所有權屬於該購買者所有，乙方保留本房屋地下室除樓梯
間、機械室、水電等公共設施外之所有權及使用權，乙方
在不妨礙防空避難使用情形下逕行處分，甲方不得
異議。
該保留之地下層，係屬防空避難室，如單獨出售、或作停
車位出售時，平日由購買者使用。...」。
3、系爭社區於101 年第4 次區分所有權人會議決議確認華城
社區管理範圍不包含門牌號碼新北市○○區○○路○○號及
89巷1 、3 、5 、7 號地下二、三層。
（三）原告陳稱其管理範圍依使用執照所示包含系爭社區A 至D
棟地下二、三層，該部分均未配屬門牌號碼，於101 年第
4 次區分所有權人會議決議時，亦未將該部分列入會議紀
錄
所載門牌地址，原告對於系爭社區A 至D 棟之管理範圍
自始及於地下三層至地上十六層云云，然由系爭994 、99
5 建號建物之建物登記第二類謄本，可知該建物編有門牌
。又依原告所提新北市中和區公所函文3 份所示，新北市
中和區公所僅就原告檢附華城管委會申請報備案件之文件
齊全
與否，進行形式審查管理委員會之成立要件，並未實
體審查合法性，縱認新北市中和區公所函覆原告係依公寓
大廈管理條例之規定，申請報備成立及報備地址為新北市
○○區○○路○○號及89巷1 、3 、5 、7 號地下二、三層
，因原告申請報備成立後，於上開會議分別就議題一、二
各別討論系爭社區A 至D 棟管理範圍、系爭社區E 至F 棟
管理事宜，再由該次會議紀錄之說明欄位對於議題一決議
載明：「本項議題將原屬A 至D 棟之基地範圍作限縮後之
確認」；議題二決議載有：「原屬本社區E 至F 棟應另組
社區並成立管委會」等文字，足認原告已於該次會議確認
其管理範圍，並與系爭社區A 至D 棟區分所有權人（含被
告），針對系爭社區A 至D 棟地下三層及地面十六層之建
物成立
分管契約，約定原告僅就系爭社區A 至D 棟地下一
層至地上十六層有管理權，其餘系爭社區地下二、三層（
即系爭994 、995 建號建物）非由原告所管理維護之範圍
。再觀諸原告所提101 年10月7 日地下停車場B2討論會會
議紀錄，可知原告於101 年第4 次區分所有權人會議前，
僅針對系爭社區A 至D 棟地下二層召開會議討論，並決議
停車場管理方式及收費標準，未明確將系爭社區A 至D 棟
地下二、三層列為原告管理維護之範圍，顯見當次區分所
有權人會議確實已排除原告對於系爭社區A 至D 棟地下二
、三層之管理範圍，原告自無權以決議片面決定系爭社區
A 至D 棟地下二、三層之停車位管理收費標準，其上開主
張，自不可採。
（四）被告管理停車位長達10年之久，系爭995 建號建物之其餘
車位17個，由其他17位區分所有權人所有，
渠等均委由被
告負責管理系爭995 建號建物之停車位，被告實際上從事
管理停車位之行為，因而支出管理所需之電費、機械車位
保養費、消防維修費用、停車位管理室電話費等相關費用
，同時設置錄影設備、僱用人員管理出入車輛。況且，福
一公司起造時，設置地下一層出入口之管理室，於被告購
買停車位後，乃交付管理室予被告使用，被告使用停車位
，無需使用電梯，都是走車道上去，被告向系爭995 建號
建物之17位區分所有權人收取管理停車位之管理費，自屬
有據。又福一公司將系爭994 建號建物地下二層停車位分
別出售予他人後，該停車場乏人管理，並無照明，而系爭
994 建號建物其中編號18-27 、34、36-39 停車位之區分
所有權人委託被告管理上開車位，被告為負責管理車位，
乃由地下三層拉線至地下二層以供車位照明之用，故被告
向車位所有權人收取管理費，自無不當得利，原告請求被
告給付管理費，並無依據。
（五）爰答辯聲明：⒈
原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受
不利判決，被告願供擔保免為假執行。
三、不爭執事項：
（一）原告為系爭社區之管理委員會，系爭建物之所有權登記及
用途為：⑴系爭994 建號建物（門牌號碼新北市○○區○
○段○○號、89巷1 、3 、5 、7 地下二層），地下一層層
次面積為186.09平方公尺、地下二層層次面積為3,159.92
平方公尺，主要用途為停車空間兼防空避難室，由243 位
區分所有權人登記為分別共有或共同共有；⑵系爭995 建
號建物（門牌號碼新北市○○區○○路○○號、89巷1 、3
、5 、7 號地下三層），地下二層層次面積為77.86 平方
公尺、地下三層層次面積為3,447.64平方公尺，主要用途
為停車空間兼防空避難室，由18位區分所有權人（含被告
）登記為分別共有，被告之應有部分為1600分之1375；⑶
系爭996 建號建物（門牌號碼新北市○○區○○路○○號及
89巷1 、3 、5 、7 、9 號等公共設施），地下一層層次
面積為294.81平方公尺、地下二層層次面積為485.74平方
公尺、地下三層層次面積為383.06平方公尺，主要用途為
共有部分，登記為系爭社區全體住戶共有。
（二）被告於96年間向福一公司購買系爭995 建號建物之應有部
分（1600分之1375），並供作停車場使用，且從未繳納管
理費。
（三）被告有向系爭994 建號建物地下二層停車位之15位所有權
人、系爭995 建號建物地下三層之停車位之17位所有權人
收取管理費。
上開不爭執之事項，有系爭994 、995 、996 號建物之建
物登記第二類謄本各1 份在卷可查（本院卷第16至34頁）
，且為
兩造所不爭執，應
堪信為真實。
四、本件原告主張被告所有系爭995 建號建物之停車位，為系爭
社區之區分所有權人，應有繳納管理費之義務，故依公寓大
廈管理條例第21條及系爭社區規約第17條第1 項第2 款規定
，請求被告給付管理費；又原告於系爭建物地下一樓出入口
設置管理室，並向其他系爭建物之區分所有權人收取停車場
管理費，無法律上之原因受有利益，且侵害原告之管理權，
故依民法不當得利或
侵權行為之
法律關係，擇一請求被告返
還所受之利益或
損害賠償。被告則以前詞置辯。是本件爭點
應為：⒈系爭995 建號建物是否為系爭社區所在公寓大廈之
一部？若是，原告得向被告請求之管理費為何？⒉原告主張
依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告給付向其他系
爭建物之區分所有權人收取停車場管理費，是否有理由？爰
分述如下：
（一）系爭994 、995 建號建物地下二、三層應為系爭社區所在
公寓大廈之一部，原告應得向被告請求管理費：
1、按公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有
明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。區分所有
指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分
按其應有部分有所有權，公寓大廈管理條例第3 條第1 款
、第2 款定有明文。查系爭994 建號建物之門牌雖為「連
城路87號、89巷1 、3 、5 、7 號地下二層」，實則包含
地下一、二層建物；系爭995 建號建物之門牌號碼雖為「
連城段87號、89巷1 、3 、5 、7 號地下三層」，實則包
含地下二、三層建物，並均係系爭社區公寓大廈A 至D 棟
之地下室建物，與系爭996 建號建物及地上樓層所坐落之
土地均屬同一，有上開建物登記第二類謄本3 份在卷可查
，又依原告提出之臺北縣（現改制為新北市）政府工務局
83中使字第1620號使用執照影本1 份（本院卷第156 頁）
關於「層座戶數」欄載明：「地上拾陸、地下三層肆棟座
貳柒參戶」，足見系爭994 、995 建號建物地下二、三層
樓係與系爭996 建號建物及地上樓層係以同一起造人福一
公司以同一建案興建，其所使用之基地及共有部分與系爭
社區公寓大廈建物相同，於構造上及使用上均
難認屬於獨
立之公寓大廈或建物，而應屬於系爭社區公寓大廈建物之
一部，
殆無疑義。
2、被告雖辯稱系爭994 、995 建號建物地下二、三層非屬系
爭社區公寓大廈之範圍，原告不得向其收取管理費云云，
並提出切結書影本1 份、房地預定買賣契約書範本1 份、
系爭社區101 年第4 次區分所有權人會議紀錄影本1 份、
系爭995 建號建物所有權狀影本1 紙（本院卷第109 至11
3 、117 至132 頁反面）為憑，惟：
⑴上開切結書係福一公司所書立，其上所載系爭社區公寓大
廈之門牌號碼本即包含「連城路87號、89巷1 、3 、5 、
7 號地下二層、地下三層」，並無將系爭994 、995 建號
建物地下二、三層與系爭公寓大廈區隔而出之意，而就該
建物公共設施（大公）切結之內容，就地下二、三層不包
含停車位
一節，至多僅得證明該停車位空間並非屬於共用
部分，亦無從證明系爭994 、995 建號建物地下二、三層
係屬獨立之建物。
⑵又上開房地預定買賣契約書範本第14條所載：「本建物地
下層及屋頂非公共設施部分所規劃之空間及三樓露台，需
另行價購，所有權屬於該購買者所有，乙方（即福一公司
）保留本房屋地下室除樓梯間、機械室、水電等公共設施
外之所有權及使用權，乙方在不妨礙防空避難使用情形下
逕行處分，甲方（即買方）不得異議。該保留之地下層，
係屬防空避難室，如單獨出售、或作停車場出售時，平時
由購買者使用，... 」，亦僅得證明福一公司出售系爭社
區公寓大廈建物時，有與買方約定該建物地下層有規劃非
公共設施部分之空間即停車位，並保留另行出售予
第三人
之權利，尚不得證明該保留之停車位空間非屬該公寓大廈
範圍，反
足證系爭系爭994 、995 建號建物地下二、三層
應為系爭公寓大廈建物之一部，福一公司於出售該建物時
才須就此特別約定。
⑶再上開系爭社區101 年第4 次區分所有權人會議紀錄所載
：「【議題一】本社區之範圍限縮為：. . . ，以上即為
本社區A ～D 棟（包含位於A ～D 棟之專有部分、共用部
分、約定專有部分、約定共用部分。）」，其中雖未將門
牌號碼「連城路87號、89巷1 、3 、5 、7 號地下二、三
層」列入，然觀諸上開會議紀錄就此議題所為之說明：「
本項議題將原屬A ～D 棟之基地範圍做限縮後之確認。.
. . 」，及於【議題二】另記載：「原屬本社區之E 、F
棟（. . . ）於本次決議後，則另行組成社區並成立管委
會。」等文字，應認上開【議題一】係針對系爭社區公寓
大廈建物之範圍是否包含E 、F 棟一節為決議，
而非就系
爭系爭994 、995 建號建物地下二、三層是否包含於系爭
社區公寓大廈建物為之。另
參諸原告提出之新北市中和區
公所102 年1 月9 日新北中工字第1012094441號函影本1
紙（本院卷第157 頁），亦載有：「貴社區報備證明登載
地址原為『新北市○○區○○路○○號，89巷1- 9（單），
89巷30- 40（雙）號等』，限縮為『新北市○○區○○路
○○號，89巷1-9 （單）號等』，並請貴社區E 、F 棟依公
寓大廈管理條例及公寓大廈管理組織報備原則成立管理委
員會後儘速向本所申請報備。」，及本院依原告聲請就其
是否辦理管理範圍限縮函詢新北市政府工務局，經該局以
105 年度6 月22日新北工寓字第1051136584號函覆稱：「
. . . 雖無門牌地址惟依建築物構造概要記載：『⒈鋼筋
混凝土構造、地上16層及地下3 層四棟』，故管理範圍包
含基地A 、B 、C 、D 楝（領有83使字第1620號使用執照
）之地下2 、3 層。三、. . . 地址原為『新北市○○區
○○路○○號，89巷1-9 （單），89巷30-40 （雙）號等』
，限縮為『新北市○○區○○路○○號，89巷1-9 （單）等
』。另劃出之89巷30- 40（雙）號等門牌建築物為E 、F
棟（領有83使字第1432號使用執照）亦經本市中和區公所
102 年7 月23日新北市工字第1022070550號函備查成立『
美國華城花園社區管理委員會』。」（本院卷第229 、23
0 頁），亦採相同之意見。是尚難單憑系爭社區101 年第
4 次區分所有權人會議紀錄漏列門牌號碼「連城路87號、
89巷1 、3 、5 、7 號地下二、三層」，即認系爭994 、
995 建號建物地下二、三層非屬系爭社區公寓大廈之範圍
。
⑷至系爭995 建號建物所有權狀，僅得證明該建物所有權歸
屬及建物基本資料，亦無法證明該建物非屬系爭社區公寓
大廈之範圍。準此，被告上開主張，尚無足採。
3、被告又辯稱系爭994 、995 建號建物地下二、三層建物，
係於公寓大廈管理條例公布施行前之83年11月28日建築完
成，不適用公寓大廈管理條例云云，並提出土地登記申請
書影本1 份（本院卷第139 、140 頁）為憑。查系爭社區
之公寓大廈建物固於公寓大廈管理條例施行前建築完成，
然原告請求給付管理費之事實既發生在後，其自得依公寓
大廈管理條例為請求，至同條例第55條第2 項但書所定不
受同條例第7 條各款不得為約定專有部分限制之規定，與
系爭994 、995 建號建物地下二、三層建物是否屬於系爭
社區公寓大廈建物
無涉。再被告另提出美國華城社區87年
10月份、88年1 月份收支概況表影本各1 份（本院卷第25
3 、254 頁），主張系爭社區於87、88年尚有支付福一公
司每月2 萬2,000 元之停車場維護費等語，惟以上開收支
概況表縱得證明系爭社區曾於87、88年間繳納「停車場維
護費」予福一公司，然就系爭社區係基於何項原因關係為
給付，原告未進一步舉證，況系爭社區於87、88年間與福
一公司之
債權債務關係，亦與系爭994 、995 建號建物地
下二、三層是否為系爭社區公寓大廈建物之範圍無涉，是
被告上開辯解，均屬無稽。
4、次按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分
所有權人依區分所有權人會議決議繳納。」、「區分所有
權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔
之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給
付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳
之金額及
遲延利息。」，公寓大廈管理條例第18條第1 項
第2 款、第21條定有明文。查系爭社區規約第17條第1 項
第2 款、第2 項第1 、2 款亦約明：「為充裕共用部分在
管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會
議議決之規定向管理委員會繳交下列款項：（二）管理費
。」、「（一）管理費之分擔基準，授權由各棟訂定各棟
之收費標準。（二）管理費之收繳程序及支付方法，授權
管委會訂定。」，是被告既為系爭995 建號建物之區分所
有權人，不論該建物係屬系爭社區公寓大廈建物之專用或
共用部分，被告均應繳納管理費。又就系爭社區地下室停
車位管理費之計算，參諸原告管委會於104 年11月15日第
9 次會議紀錄之說明：「提案六. . .3、但因本社區管理
費目前皆以坪數做為收費計算單位，為避免產生不同標準
，造成社區住戶不清及混亂，故即日起改成以坪數計算。
4 、建議將計算每個車位之坪數後，並以每坪50元做為計
費標準。」（本院卷第158 至160 頁），
足稽系爭社區管
理費之收費標準，係以每坪50元計算，原告主張以該金額
計算管理費，尚屬允當。再原告所有之系爭995 建號建物
之總面積為3,525.50平分公尺，換算為坪數為1,066 坪（
小數點以下四捨五入），是原告每月應繳之管理費應為4
萬5,805 元（計算式：1,066 坪×1375/1600 ×50元＝45
,805元，元以下四捨五入），一年之管理費金額為54萬9,
660 元（計算式：45,805元×12月＝549,660 元）。
（二）原告主張依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告給
付向其他系爭建物之區分所有權人收取停車場管理費，為
無理由：
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。因
故意或過失，不法侵害他人之權利者，負
損害賠償責任，
民法第179 條、第184 條第1 項前段定有明文。又按當事
人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事
訴訟法第277 條前段亦有明文。原告主張被告於系爭建物
地下一樓出入口設置管理室，向其他系爭建物之區分所有
權人收取停車場管理費，無法律上之原因受有利益，且侵
害原告之管理權，自應由原告就上開成立不當得利及侵權
行為要件之事實，負
舉證責任。
2、查原告主張被告有向系爭建物其他區分所有權人收取停車
場管理費，無非提出停車位租賃契約書範本1 份、蓋有被
告公司章之統一發票影本1 紙在卷為憑（本院卷第52至55
、58頁），查上開停車位租賃契約書範本及統一發票之承
租人及買受人、金額欄均為空白，尚難證明究係何區分所
有權人交付管理費予被告，又原告訴訟代理人於審理中表
示無法取得其他車位所有權人向被告繳納管理費之收據（
本院卷第219 頁反面），因認原告就上開事實所為之舉證
，已有不足。至被告雖自陳系爭995 建號建物其餘車位17
個均委由其管理，系爭994 建號建物地下二層停車位中編
號18-27 、34、36-39 停車位之區分所有權人亦委託其管
理等語，惟被告係基於與上開區分所有權人間之契約而管
理維護各該停車位，且付出相當之勞務或電費等代價，有
被告提出台灣電力公司103 年5 月電費通知及收據影本1
紙、三聯式統一發票影本2 紙、中華電信股份有限公司新
北營運處103 年1 月繳費通知書影本1 紙在卷為參（本院
卷第134 至138 頁），其因此取得之
報酬，尚
難謂有何無
法律上之原因而受利益，或故意、過失不法侵害原告權利
之情形。再原告
所稱被告於地下一層出入口設置管理室，
逕向車位所有權人收取管理費一節，並未提出何項證據
以
實其說，況以各該地下室停車位區分所有權人本負有繳納
管理費之義務，且該項義務並不因與被告簽定停車位管理
使用契約而
免除，原告所稱其因此受有無法收取管理費之
損害云云，更屬無稽。準此，原告所為之舉證，尚不足以
證明被告有何成立不當得利或侵權行為之情形，其此部分
之請求，
難認有理由。
（三）末就原告訴之聲明第一項所稱「至將系爭建物交還原告管
理時」部分，查被告雖負有上開繳納管理費之義務，惟系
爭995 建號建物地下二、三層既為專用部分，已如前述，
被告應不負有將該專用部分交付原告管理之義務；又其餘
不屬於被告所有之系爭建物地下三、三層部分，既非被告
所有，被告是否有權將之交付原告管理使用，亦非無疑。
況以本件原告係以公寓大廈管理條例第21條及系爭社區規
約第17條第1 項第2 款請求給付管理費，及民法第179 條
、第184 條請求被告向其他區分所有權人收取之管理費，
尚未提出請求被告將系爭建物交還原告管理之訴訟標的，
亦未於訴之聲明為該項請求，因認上開訴之聲明所稱「至
將系爭建物交還原告管理時」部分，與本件訴訟標的之法
律關係無涉，爰不併予
諭知，
附此敘明。
五、綜上所陳，原告依公寓大廈管理條例第21條及系爭社區規約
第17條第1 項第2 款之規定，請求被告應自起訴狀繕本送達
翌日即104 年10月8 日起按月給付管理費4 萬5,805 元，及
起訴狀繕本送達日起回溯一年之管理費54萬9,660 元，及自
起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之5 計算之利息，為有
理由，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回；又其依民法
第179 條、第184 條第1 項前段規定，請求被告給付不當得
利及侵權行為損害賠償部分，則為無理由，亦應駁回。從而
，原告請求被告應自104 年10月8 日起按月給付4 萬5,805
元，及被告應給付54萬9,660 元，及自104 年10月8 起至清
償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許
，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝
訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當之
擔保金額俱准許
之。原告敗訴部分，其假執行之聲請亦
失所附麗，應併予駁
回。
七、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊、
防禦方法及未經援用之
證據，經本院審酌後，
核與本件判決結果不生影響，爰不一
一論述。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主
文。
中 華 民 國 105 年 8 月 30 日
民事第四庭 法 官 張誌洋
以上
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日之
不變期間內，向本院提
出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 30 日
書記官 洪嘉卿