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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第790號 原　　　告　李珠蘭 　　　　　　楊祖堯 　　　　　　楊瑞霞 　　　　　　楊傑 　　　　　　楊艾迪 　　　　　　楊艾倫 　　　　　　葛維珉 兼上列七人 之訴訟代理 人　　　　　楊瑞櫻 被　　　告　久泰建設股份有限公司 法定代理人　邱金條 訴訟代理人　蘇進文律師 上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國104 年7 月 15日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更 或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追 加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款、 第2 項分別定有明文。經查，原告起訴原聲明為：被告應自 民國102 年3 月起至返還占有日止，按每月新臺幣（下同） 3 萬元計算租金（見本院卷第4 頁），嗣於本院104 年7 月 15日言詞辯期日當庭減縮訴之聲明為：被告應自102 年3 月 起至返還占有日止，按每月2 萬5 千元計算租金（見本院卷 第141 頁）。經核原告訴之變更，核其請求之基礎事實同一 ，並減縮應受判決事項之聲明，亦不甚礙上開被告之防禦及 訴訟之終結，被告復對之無異議而為本案之言詞辯論，揆諸 前開說明，於法並無不合，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張： （一）緣原告等人於102 年2 月23日取得坐落於新北市○○區○ ○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地），而在系爭土地上之 門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○○弄○○號未辦理保存登 記之房屋（下稱系爭未辦保存登記房屋），因由被告實際 占用，致使原告等人受有無法使用該土地之損害，惟被告 占有使用上開土地尚無法律權源，爰依民法第179 條、第 182 條之規定請求被告自102 年3 月起至返還日止每月給 付2 萬5 千元之租金。 （二）系爭未辦保存登記房屋係由被繼承人楊灼明出售予莊碧梅 ，而後再由莊碧梅兒子盧錦瑞出售予訴外人陳綺容，是以 被繼承人楊灼明並未將系爭土地一併出售予莊碧梅。至於 被告提出盧錦瑞與原告等人所簽立土地買賣契約書以資證 明其主張原告等人有將系爭土地出售予盧錦瑞云云，然查 之所以於99年6 月29日與盧錦瑞以低於土地之公告地價即 120 萬元價格簽訂系爭土地之買賣契約書，乃係因原告等 人不黯法律，遂與盧錦瑞約定倘其於99年8 月30日前其所 委任之代書得排除相關困難完成買賣產權登記，即得以較 優惠之價格售予盧錦瑞，然因盧錦瑞未能如期完成辦理登 記，是以該土地買賣契約書即已失效，被告據此以上開土 地買賣契約書推斷原告已將系爭房屋連同土地出售予盧錦 瑞母親莊碧梅，即不可採。 （三）併聲明為：①被告應自102 年3 月起至返還占有日止，按 每月2萬5千元計算租金。②訴訟費用由被告負擔。 二、被告則以： （一）系爭土地原為訴外人彭進華所有，其於57年9 月3 日及8 日分別簽訂買賣契約出售予訴外人楊灼明等人，嗣後訴外 人楊灼明經臺灣台北地方法院70年度訴字第8429號判決取 得系爭土地4/16之持分。然楊灼明於73年6 月21日將系爭 未辦保存登記之房屋出售予訴外人莊碧梅，而莊碧梅兒子 盧錦瑞復將系爭未辦保存登記之房屋及土地出售予訴外人 陳綺容。而被告既係經訴外人陳綺容之同意而使用系爭未 辦保存登記之房屋，故被告並非無權占用。 （二）原告等人雖提出其盧錦瑞所立土地買賣契約書，欲證當初 盧錦瑞之母親莊碧梅與楊灼明所訂立房屋買賣契約僅有買 賣房屋，並不包括土地。然查土地及坐落於其上之房屋密 不可分，是以莊碧梅當初與楊灼明所訂立房屋買賣契約衡 諸常情，必然及於坐落之土地。再者，系爭土地因早已連 同建物售予莊碧梅，而原告等人既已明知系爭土地非其所 有，始會與盧錦瑞協議，約定由盧錦瑞負責依上開台北地 方法院之判決辦理登記，以達成「盧錦瑞得順利登記過戶 系爭土地之所有權為生效要件」始簽立99年6 月29日之土 地買 賣協議書，故其上所載價款應解釋為期限完成系爭土地所 有權過戶登記為生效要件之配合用印或補貼款，是以原告 據此主張訴外人陳綺容所買受之系爭未辦保存登記房屋未 包括系爭土地等語，即不可採。併為答辯聲明：①原告之 訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。 三、原告主張系爭土地為其所有，而系爭未辦保存登記之房屋雖 為訴外人陳綺容所有，然目前係由被告占有使用中，被告無 權占用原告土地，據此爰依民法第179 條之規定請求被告等 人給付自102年3月起至返還占有日止，每月2萬5千元之租金 等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥 為：被告是否無權占有系爭土地？原告依不當得利之法律關 係請求被告給付自102 年3 月起至返還占有日止按月給付租 金2 萬5 千元是否有理由？茲分述如下。 （一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文；抑且「以無權占有 為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事 實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對 其土地被無權占有之事實，無舉證責任，占有人自應就其 取得占有係有正當權源之事實證明之」，並有最高法院85 年度台上字第1120號判決意旨可資參照。查系爭土地原為 訴外人彭進華所有，並於其上興建未辦保存登記之建物。 而原告之被繼承人楊灼明及林盧螺、林家雄、張月姬、邱 定雄、徐江敦、張陳快、萬克明、李姜春梅、陳桂 等人 於57年9 月3 日及8 日即與彭進華簽訂系爭土地之買賣契 約，惟因彭進華之繼承人無錢完稅致無法移轉系爭土地， 故向臺灣臺北地方法院提起所有移轉登記事件，經臺灣臺 北地院於70年9 月23日判決確定在案，此有臺灣臺北地方 法院70年度訴字第8429號判決、確定證明書在卷可參（見 本院卷第47頁至第52頁）。而原告之被繼承人楊灼明於73 年6 月21日即將坐落於土地之系爭房屋移轉登記予訴外人 莊碧梅後，莊碧梅之兒子盧錦瑞嗣於98年11月10日將系爭 未辦保存登記之房屋及土地賣予訴外人陳綺容，此有不動 產買賣契約書可參（見本院卷第57頁至第63頁），而原告 等人復於102年2 月23日依判決而移轉取得系爭土地之登 記名義人。而本件被告既以系爭土地及房屋已移轉登記予 陳綺容，被告既經訴外人陳綺容之同意而使用系爭房屋， 故其並非無權占有等語置辯，揆諸前開說明，自應由被告 就其占有系爭土地係有合法權源之有利於己事實，負舉證 之責任。 （二）系爭土地係由原告之被繼承人楊灼明向彭進華所買受，為 兩造所不爭執。則被告主張楊灼明已將系爭土地連同房屋 一併出售予莊碧梅之事實，雖據提出房屋買賣契約書為證 （見本院卷第139 頁），惟查： 1、觀諸原告等人之被繼承人楊灼明與莊碧梅之買賣契約第一 條、第五條之記載：「乙方（即楊灼明）所有房屋座○○ ○區○○○○○段頂溪洲小段6 之3 地號所在（門○○○ 鄉○○里○○街○○巷○○弄○○號）本國式磚造住家壹棟大小 間及廚廁一併建坪計15坪杜賣與甲方（即莊碧梅）永為業 」、「本房地基地約15坪之承租權無條件讓渡與甲方（即 莊碧梅）承租倘手續上需要乙方簽蓋印鑑等情乙方（即楊 灼明）應隨時備足不得藉故推諉」可知，楊灼明與莊碧梅 之買賣標的僅限於系爭未辦保存登記之房屋，而兩造既已 就系爭土地部分約定以無條件讓渡承租方式為之，顯認楊 灼明未將系爭土地出售予莊碧梅甚明。況倘如被告所述， 原告等人之被繼承人楊灼明於上開房屋買賣契約中一併將 系爭土地賣予莊碧梅，則莊碧梅於73年買受系爭未辦保存 登記之建物當時即為系爭土地之所有權人，自無庸再於99 年6 月29日與原告等人簽立買賣契約書。然查莊碧梅之兒 子盧錦瑞卻於99年6 月29日與原告等人就系爭土地再次簽 立買賣契約書，此有原告檢附上開土地買賣契約書可參（ 見本院卷第107 頁至第108 頁），益徵原告之被繼承人楊 灼明與莊碧梅間之房屋買賣契約書之買賣標的並未及於系 爭土地無 訛。 2、被告雖以房屋買賣契約書第三條第3 款有註明「地房款」 抗辯楊灼明有將系爭土地出售予莊碧梅等語。然查綜觀上 開房屋買賣契約書，其並未就系爭土地之相關持份、價金 予以約定，雖該契約書第三條第3 款記載：「尾款議定於 73年7 月21日以前應將該房屋現住客遷出同時點交附著物 甲方而找清即日『地房款』交割兩清」等語，然所謂地房 款所指為何，實難從房屋買賣契約書中得知，而地房款是 否即如被告所辯稱即係土地價金，實有所疑。況倘被告所 述地房款即係表示莊碧梅有買受系爭土地，豈須於買賣契 約書之第5 條特別註明房屋之基地約定「承租權無條件讓 渡」等語，足證被告僅以房屋買賣契約書中有記載地房款 之文字，逕自推論莊碧梅已買受系爭土地，實屬率斷，顯 不可採。 3、復被告另以房屋與基地密不可分，出賣人豈可能將房屋與 土地分離而賤賣；倘莊碧梅未取得系爭土地之所有權，其 兒子盧錦瑞怎甘冒刑事被詐欺風險，將系爭土地列為買賣 標的出售予訴外人陳綺容等語抗辯。按土地與房屋本係各 別之不動產，本自得為單獨為交易之標的，雖房屋不得獨 立於土地而存在，然莊碧梅與楊灼明之房屋買賣契約書既 已就基地部分約定以無條件讓渡承租方式為之，其單獨將 未辦保存登記之房屋出售，難謂有何悖於常情。再者，買 賣契約係債權行為及負擔行為，而非處分行為，僅使當事 人之一方對他方負擔給付義務，縱未得到有權利人之同意 或承認，亦不影響買賣契約之有效成立。且觀諸盧錦瑞與 陳綺容之不動產買賣契約書於第14條既已特別記載：「本 買賣標的含後房屋及土地之權利，惟土地部分現為彭進華 名義，未辦至楊灼明名下（臺灣台北地方法院民事判決， 七十年度訴字第八四二九號判決及確定判決：被告彭進華 辦理繼承登記後依應有部分移轉原告楊灼明等人）轉至盧 錦瑞之名義。他日可辦理登記時，賣方同意無條件將土地 應有之權益讓與買方，並配合辦理登記」等語（見本院卷 第59頁），顯認盧錦瑞將系爭未辦保存登記之房屋賣予陳 綺容時，既已載明系爭土地仍係登記在彭進華之名下，難 謂盧錦瑞有何詐欺之嫌，是被告上開抗辯，顯不可採。 4、綜上，被告單憑盧錦瑞與陳綺容之不動產買賣契約，逕自 推論盧錦瑞已取得系爭土地所有權，尚嫌率斷，且其上開 抗辯，均不可採，堪認莊碧梅與楊灼明所簽立房屋買賣契 約標的並不包括系爭土地，核屬無訛。 （三）莊碧梅向原告之被繼承人楊灼明所買受之系爭未辦保存登 記之建物雖未包括系爭土地，然查： 1、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係，民法第425 條之1 第1 項前段定有明文。次按最 高法院48年台上字第1457號判例謂：土地與房屋為各別之 不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土 地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基 地，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同 時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事， 可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均 應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。尋繹其 規範之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之 體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯 認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調 和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。是房屋 所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房 屋出賣因致房地異主時，雖與上開判例所稱之「土地及房 屋同屬一人」情形未盡相同，但就該判例規範之目的及債 權物權化之趨勢而言，固亦得依「相類事實，應為相同處 理」之法理而為類推適用（最高法院91年度台上字第1919 號判決參照）。 2、本院審酌系爭未辦保存登記之建物既為莊碧梅所買受，而 觀諸其房屋買賣契約第五條之記載：系爭未辦保存登記之 建物所座落之基地已無條件承租讓渡與甲方（即莊碧梅） 、及原告於本院104 年7 月15日言詞辯論期日當庭供稱： 「（問：被證九第五條約定意思為何？）該條文是因為我 們沒有向莊碧梅收取土地租金，所以莊碧梅只是在上面確 認蓋章」等語（見本院卷第139 頁、第142 頁反面），堪 認莊碧梅買售系爭未辦保存登記之不動產時已與原告之被 繼承人楊灼明約定就系爭土地得無償租賃使用。而系爭未 辦保存登記之建物既經莊碧梅兒子盧錦瑞出售予陳綺容， 揆諸前開說明，其莊碧梅與原告等人之被繼承人楊灼明之 基地承租權之約定亦隨同移轉至次買受人即陳綺容之名下 ，是以系爭未辦保存登記之建物買受人陳綺容既係基於租 賃關係而得使用系爭土地，則本件被告既得建物之所有權 人陳綺容之同意使用系爭建物，核屬有權占有，故原告依 民法第179 條之規定請求被告給付不當得利，即屬無據， 應予駁回。 四、綜上所述，被告既有權使用系爭土地，原告依民法第179 條 之規定請求被告給付不當得利及賠償其損害，即屬無理由， 應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響 ，爰不一一論述，附此敘明。 六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 104 年 8 月 5 日 民事第二庭 法 官 吳幸娥 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 8 月 5 日 書記官 陳怡眞