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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第141號 原　　　告　林信耀 　　　　　　林郁靜 兼　共　同 法定代理人　林琦育 　　　　　　廖子惠 共　　　同 訴訟代理人　林育任律師 被　　　告　羅翊宸（原名羅國瑛） 訴訟代理人　陳祥彬律師 被　　　告　葉根生 　　　　　　林筠婕 被　　　告　中信房屋仲介股份有限公司 法定代理人　鄭余正全 訴訟代理人　鍾運凱 　　　　　　洪堯漢 被　　　告　泰慶房屋仲介有限公司 法定代理人　陳世庸 上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國105 年10月19日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告羅翊宸應於原告林琦育將如附表所示之不動產所有權移轉登 記與被告羅翊宸之同時，給付原告林琦育新臺幣柒佰陸拾壹萬捌 仟零肆拾伍元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告羅翊宸負擔五分之四，餘由原告負擔。 本判決於原告林琦育以新臺幣貳佰伍拾肆萬元供擔保後，得假執 行。但被告羅翊宸如以新臺幣柒佰陸拾壹萬捌仟零肆拾伍元為原 告林琦育預供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告起訴主張： （一）民國102 年5 月24日原告林琦育在訴外人蘇全仲介下至被 告中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋）土城金城 店，以新臺幣（下同）7,780,000 元向被告羅國瑛（更名 羅翊宸）購買渠所有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○ ○號土地（應有部分五分之一）及其上00000-000 建號門 牌號碼新北市○○區○○路0 段00巷00號5 樓房屋（下稱 系爭房屋），雙方簽約當時，被告葉根生表示其才是屋主 ，被告羅翊宸僅係人頭，原告林琦育在被告葉根生委任之 房仲被告林筠婕及多位被告中信房屋仲介股份有限公司（ 下稱中信公司）員工慫恿下簽定不動產買賣契約書。原告 林琦育曾先給付了斡旋金100,000 元，簽約時給付1,000 元訂金，同年月27日匯款至不動產買賣契約書記載之價金 保管銀行帳戶1,230,000 元，6 月13日再匯款1,008,740 元（包括契稅8,940 元）至同帳戶內，6 月17日再給付地 政規費1,360 元，6 月18日又將尾款5,450,000 元匯款至 上開帳戶。103 年5 月27日原告林琦育給付蘇全仲介服務 費77,800元；102 年6 月23日交屋時原告林琦育曾給付被 告中信公司委任之代書17,156元（代書費14,000元，過戶 登記費3,156 元）。原告林琦育曾於102 年6 月26日花費 78,000元請盛鴻企業社裝設鋁窗，102 年7 月原告入住才 數月，同年11、12月間即發現系爭房屋有裂縫，雖經原告 告知蘇全，蘇全表示應係裝潢時水泥未乾即上漆所導致， 然因裂縫持續裂開，嗣蘇全帶來配合的水泥師父解釋裂縫 為正常的，但裂縫問題仍未解決，103 年7 月間原告支付 56,800元請台灣省土木技師公會進行鑑定，鑑定人吳家駿 於103 年9 月30日進行會勘，並於103 年10月23日做成安 全鑑定報告書，鑑定報告書指出系爭房屋氯離子含量過高 ，確認房屋為海砂屋。事後，經向業務員表示欲解除買賣 契約請求返還全部買賣價金，蘇全卻表示被告葉根生不願 協調，被告羅翊宸、葉根生、林筠婕知悉系爭房屋為海砂 屋，卻一同設計原告購買，原告於求助無門、萬不得已之 情況下，提起本件訴訟，並以民事起訴狀為解除買賣契約 之意思表示。 （二）解除買賣契約回復原狀及損害賠償請求權： 1、按民法第359 條、第259 條第1 款、第260 條、第354 條 規定，為居住而購買房屋，依社會觀念，購屋者莫不期望 所購買之房屋堅固、耐用而提供基本程度之安全，如房屋 構造本身失其安全性，不論自主觀與客觀之價值與效用而 觀均為減損，而構成瑕疵；出賣人所出售房屋氯離子含量 過高而為俗稱之海砂屋者，將影響房屋結構安全隨時間經 過危險性增加，一般買受人於訂約時如知所購屋者為「海 砂屋」，皆會拒絕訂約，則於訂約後發現，而該屋結構安 全難以補強修復，應認符合前開規定所稱之瑕疵，系爭房 屋氯離子過高業據提出台灣省土木技師公會安全鑑定報告 書為證，該報告檢測濃度高於0.3kg/m3之標準，而依據報 告結果研判，系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量高於現行 新拌混凝土氯離子法規規定之容許含量，且高氯離子含量 已無法回復至容許值，標的物之混凝土耐久直接受其影響 而降低。依經驗法則，一般人知悉系爭房屋之樑柱板牆氯 離子含量過高，皆不願意出資購買，是原告主張系爭房屋 具有瑕疵，應屬有據，原告除依民法第359 條解除系爭買 賣契約，另依民法第259 條第1 款規定請求買賣契約書上 之出賣人被告羅翊宸返還購屋價金7,780,000 元，倘如所 言被告羅翊宸僅為人頭，被告葉根生實為真正出賣房屋之 人，則葉根生亦應負返還購物價金之責，被告羅翊宸及葉 根生應連帶返還購屋價金7,780,000 元予原告林琦育。 2、出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔責任之瑕疵，而其 瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由 所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不 完全給付之債務不履行責任，原告林琦育主張其因訂立、 履行本件買賣契約而受有積極損害計有契稅8,940 元、地 政規費1,360 元、代書費1,4000元、過戶登記費3,156 元 、鑑定費56,800元、仲介費77,800元、鋁窗裝潢費78,000 元，本於民法第260 條規定，請求出賣人之被告羅國瑛及 葉根生連帶賠償因債務不履行所生之上開損害，共計240, 056 元，自屬適法，應予准許。 （三）侵權行為損害賠償請求權： 1、按民法第184 條第1 項前段、第185 條第1 項前段、第19 5 條第1 項本文及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規 定，被告羅翊宸及葉根生為系爭房屋出賣人，明知房屋為 海砂屋，竟故意隱瞞不告知原告而將有此重大瑕疵之系爭 房屋售予原告，縱假設被告羅翊宸及葉根生不知系爭房屋 為海砂屋，然其為出賣人即有查證義務而予未檢查係有過 失，渠等故意或過失行為侵害原告權利致原告林琦育受有 損害，被告羅翊宸、葉根生二人所為共同侵權行為，林琦 育依民法第184 條及第185 條請求渠二人連帶賠償買賣價 金7,780,000 元及其他損害240,056 元（契稅8,940 元、 地政規費1,360 元、代書費14,000元、過戶登記費3,156 元、鑑定費56,800元、仲介費77,800元、鋁窗裝潢費78,0 00元）為有理由。 2、被告林筠婕為受被告葉根生委託之不動產經紀人，然就系 爭房屋是否為海砂屋，竟然僅問問鄰居就了事，未至地政 機關及新北市建管處查詢，完全未盡查證義務，顯有過失 ，甚至早就由被告葉根生等人告知而知悉為海砂屋，故意 隱瞞不告知原告林琦育而慫恿林琦育購買此具重大瑕疵之 房屋，故意侵害原告林琦育之權利致受有損害，被告林筠 婕即應與被告羅翊宸、葉根生負共同侵權行為之連帶損害 賠償責任，是原告林琦育依民法第184 條及第185 條規定 請求林筠婕與羅翊宸、葉根生連帶賠償買賣價金7,780,00 0 元及其他損害240,056 元（契稅8,940 元、地政規費1, 360 元、代書費14,000元、過戶登記費3,156 元、鑑定費 56,800元、仲介費77,800元、鋁窗裝潢費78,000元）為有 理由。 3、被告林筠婕係被告泰慶房屋仲介有限公司（下稱泰慶公司 ）之受僱人，縱二者間為承攬關係，然被告泰慶公司將其 營業名義借與被告林筠婕使用，依一般社會通念即認被告 林筠婕為被告泰慶公司之房仲業務員，被告林筠婕與被告 泰慶公司間仍為僱傭關係。又被告林筠婕自承受僱於被告 泰慶公司，因被告林筠婕執行仲介業務之故意或過失致原 告受有損害，依不動產經經管理條例第26條第2 項泰慶公 司應與其不動產經紀人員被告林筠婕連帶負損害賠償責任 ，原告依民法第184 條、不動產經紀管理條例第26條第2 項請求被告林筠婕與被告泰慶公司連帶賠償其損害。 4、被告中信公司與被告泰慶公司簽訂加盟契約，並允許被告 泰慶公司之房仲業務員林筠婕使用中信公司之名義，被告 林筠婕即使用有被告中信公司名義之名片於業務，依一般 社會通念被告林筠婕就是被告中信公司之房仲，依最高法 院86年台上字第332 號判決要旨、臺灣高等法院臺中分院 104 年上易字第564 號判決要旨，被告中信公司對被告泰 慶公司是否借用名義營業具有選任監督關係，故對於借用 中信公司營業名義之泰慶公司員工被告林筠婕之故意或過 失行為造成原告之損害，應依民法第188 條負僱傭人之責 任。 5、原告林琦育及其家人原告廖子惠、林信耀、林郁靜居住於 系爭海砂屋，不僅對身體健康造成影響，每日還須擔心房 屋裂縫繼續擴大，105 年2 月6 日台南地震造成維冠大樓 倒塌慘重傷亡，原告深恐某次地震系爭房屋亦會崩塌，花 費畢身積蓄讓一家人均居住於安全舒適的房屋，卻因被告 等人之故意或過失行為導致一家人身居危樓而無法搬離， 精神上飽受痛苦，受有非財產上之損害，原告林琦育、廖 子惠、林信耀、林郁靜依民法第184 條及第195 條第1 項 規定，請求羅國瑛、葉根生、林筠婕、泰慶公司、中信公 司連帶賠償原告四人精神賠償慰撫金各250,000 元。 （四）就被告答辯回應以： 1、台灣省土木技師公會係檢驗鑑定海砂屋之權威機構，法院 實務上關於海砂屋案件亦經常委託台灣省土木技師公會進 行鑑定，羅翊宸全無憑據就質疑台灣省土木技師公會原證 十之鑑定報告書，實不足採信，系爭房屋經台灣省土木技 師公會鑑定已確定為海砂屋無疑，被告應負返還買賣價金 及給付損害賠償予原告之責任。吳家駿土木技師業於104 年7 月16日到庭作證，清楚解釋原證十之安全鑑定報告書 之作成過程及鑑定結論，懇請採用吳家駿之專業意見，若 被告仍質疑原證十之安全鑑定報告書及吳家駿技師之證詞 ，懇請令被告先行支付鑑定費用另行鑑定，以維公平。 2、系爭房屋之不動產買賣契約第九條第五項買方請求檢測係 買方之權利，原告林琦育因信任賣方才未行使此權利，不 因原告林琦育未行使此權利即免除賣方之瑕疵擔保責任， 且該條項中僅第7 點記載在依該條項進行檢測後，雙方事 後不得再以其他檢測結果加以爭執，但並無任何記載若買 方未行使此項權利要求進行檢測，就不得再事後進行檢測 並以檢測結果解除契約，被告羅翊宸現竟將此買方權利條 項片面解釋為不行使權力就不能再事後檢測，其主張實全 無根據，顯不足採。 3、如起訴狀所述，原告林琦育發現裂痕之後一直有在處理， 非如被告所言拖延時間，且於鑑定報告確定系爭房屋為海 砂屋後，原告隨即請房屋仲介蘇全向被告反應並請求協調 ，但被告不予理會，是以原告並無被告所稱於102 年11月 發現裂縫後，拖延至103 年7 月25日均未處理，被告所謂 原告已承認所受領之物之荒謬主張，實無理由可言。 4、議價簽訂買賣契約時，均係被告葉根生在表示意見，被告 羅翊宸均未表示意見，僅負責簽約，快交屋時，原告曾詢 問沙發是否能附贈，亦是由被告葉根生拒絕；原告確定系 爭建物為海砂屋後，請蘇全與賣方協調返還價金，蘇全表 示真正出賣系爭房屋之被告葉根生不願協調，再被告羅翊 宸於民事答辯狀自承其月薪僅四萬元，工作兩年來所得僅 550,000 元，被告羅翊宸購買系爭房屋時完全沒貸款，以 其資力根本無法出資購買系爭房屋，被告葉根生為真正出 資之人，被告羅翊宸實僅為葉根生人頭，被告葉根生應與 羅翊宸對原告連帶負債務不履行及侵權行為損害賠償責任 。 5、就蘇全證詞：「（法官：在你接洽買賣及簽約的過程，系 爭房屋的賣方是羅翊宸個人，還是被告羅翊宸與被告葉根 生共同出售？）應該是說他們一起決定，價錢的部分是由 葉根生和我們確認，被告羅翊宸同意，中間有碰到幾個狀 況也都是葉根生出面和我們談。」、「（原告共同訴訟代 理人：你碰到葉根生兩次？）簽買賣契約的時候，及交屋 的時候。」、「（原告共同訴訟代理人：簽約當天原告有 要求賣方附沙發，是否有這件事？）有，賣方的反應是認 為當初沒有說好，所以葉根生拒絕了。」、「（原告共同 訴訟代理人：交屋的當天賣方是否有附何家具？）燈飾、 及桌椅組，是葉根生說要附贈的。」、「（原告共同訴訟 代理人：交屋後，原告法定代理人林琦育是否有和你聯絡 說電線要在何處接？）有。」、「（原告共同訴訟代理人 ：是如何幫他解決這件事？）我先聯絡被告林筠婕，再由 被告林筠婕交給葉根生。」、「（被告訴訟代理人陳：交 易過程中，有沒有地方讓你覺得賣方是葉根生及被告羅翊 宸二人？）我和林筠婕連絡的時候，被告林筠婕都是說那 個投資客是葉根生。」被告林筠婕在庭陳述：「（法官： 你與證人蘇全聯絡中是否有告訴證人蘇全這間房屋的投資 客是葉根生？）過程中我說了什麼我忘了，但是這間房子 買賣及連絡我都是和葉根生連絡，我跟羅翊宸連絡，但是 他說他委任葉根生，叫我直接跟葉根生連絡，後來我都是 跟葉根生連絡。」羅翊宸到庭證稱：「（原告共同訴訟代 理人：裝潢的內容是？）就一般的裝潢。」、「（原告共 同訴訟代理人：賣房子的時候是否有給原告傢俱？）就是 燈飾及陽台有一組椅子。」、「（原告共同訴訟代理人： 原告有要求附贈沙發，為何你們不同意？）有，但是不同 意，沒有為什麼。」、「（原告共同訴訟代理人：房屋的 頂樓是否有做何處理？）我就是委託葉根生處理的，細節 我不知道，但是我知道頂樓、裝潢都有處理。」、「（原 告共同訴訟代理人：有人跟你連絡有說房屋有問題原告要 解約？）葉根生有跟我說，我都是請葉根生幫我處理的， 葉根生都會跟我商量，我會告訴他要做什麼。」、「（原 告共同訴訟代理人：你賣屋款有何運用？）這是我的私事 。」由上開三人證詞可證被告葉根生實為真正出賣系爭房 屋之人，應與被告羅翊宸共同對原告負責；被告羅翊宸稱 其委任被告葉根生買屋、賣屋、裝潢、處理頂樓等系爭房 屋的一切事務都委任被告葉根生，如此繁多事務，常理應 有給付相當報酬，若被告主張被告葉根生無償處理顯不合 常理，若被告無法提出被告羅翊宸委任被告葉根生處理上 開事項之委任書、委任契約、報酬資金給付證明，即可證 明被告葉根生是系爭房屋真正出賣人。 6、蘇全作證時指出其就查證系爭房屋是否為海砂屋，有至地 政機關及新北市建管處查詢，同為房屋仲介人員，相較之 下，被告林筠婕卻稱其僅詢問附近鄰居，顯然被告林筠婕 根本未詳實查證系爭房屋是否為海砂屋，甚至可能早就由 葉根生等人告知而知悉系爭房屋為海砂屋，被告林筠婕之 行為確實已成立民法第184 條之侵權行為，應與被告羅翊 宸及葉根生連帶對原告負侵權行為之損害賠償責任。 7、由被告林筠婕提出之名片左上角即印有斗大被告中信公司 之字樣及其標章，一般人見此名片都會認為被告林筠婕為 被告中信公司之房仲，且被告中信公司係國內知名之大房 仲公司，一般人就是信任被告林筠婕為被告中信公司之房 仲才會請其仲介買賣房屋，然只要一出事，被告中信公司 卻就說其非被告林筠婕之雇主來推免責任，此實不合常理 。被告中信公司明知被告林筠婕之名片印有被告中信公司 之字樣及標章，使第三人相信其為被告中信公司房仲，卻 不為反對之表示，故被告中信公司須對被告林筠婕之行為 負表見代理責任。再系爭買賣契約書係用被告中信公司之 制式買賣契約書，其中房屋交易安全契約書中之立契約書 人丁方處，被告中信公司亦蓋有大小章，均可使人相信被 告林筠婕為被告中信公司房仲，被告中信公司應對被告林 筠婕之行為負民法第169 條表見代理責任，顯然無疑。 8、被告羅翊宸訴訟代理人於105 年3 月17日言詞辯論庭提出 以每月15,000元租金價值，主張自原告入住系爭房屋至返 還系爭房屋與羅翊宸期間之租金抵銷應給付原告之金額； 惟被告羅翊宸只提出一宗實價登錄資料，舉證不足，系爭 房屋每月租金無15,000元價值；再者，系爭房屋已經鑑定 為高氯離子建築物，如此有重大瑕疵之房屋，租金價值自 應將重大瑕疵列入考慮，被告僅憑一宗非高氯離子建築物 之實價登錄資料為憑，不能適用於本件高氯離子建築物系 爭房屋之租金價值，羅翊宸應提出不動產估價師之估價報 告，將系爭房屋為高氯離子建築物之重大瑕疵一併考量， 始可採信，若羅翊宸無法提出上開估價報告，其所提租金 抵銷抗辯則舉證不足，不應採納，灼然甚明。 9、原告提起本件訴訟，係因系爭房屋為高氯離子建築物而主 張解除買賣契約，系爭房屋既經新北市土木技師公會鑑定 為高氯離子建築物，被告羅翊宸訴訟代理人卻於105 年3 月17日言詞辯論庭提出願意先繳費來做耐震能力測試，導 致本件訴訟拖延半年之久，被告羅翊宸又以各種理由拒絕 繳納耐震能力測試費用，實惡劣至極，本件爭點為系爭房 屋是否為高氯離子建築物，是否做耐震能力測試根本與本 件無關。 （五）系爭房屋經新北市土木技師公會技師進行三處鑽心採樣送 驗做成鑑定報告書，鑑定報告書指出三處採樣之氯離子含 量均超過0.3 kg/ 立方公尺，最大水溶性氯離子含量已超 過0.6kg/立方公尺，氯離子含量已高於國家標準，鑑定報 告書第5 頁更直接認定系爭房屋為高氯離子建築物；又系 爭房屋之採樣氯離子含量平均值大於0.6 kg/ 立方公尺， 且中性化深度檢測平均值大於2.0cm ，符合「新北市政府 高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點」第九點 第四款得辦理拆除重建之房屋。從而，出賣人被告羅翊宸 及真正出賣人被告葉根生賣給林琦育之房屋為得辦理拆除 重建之高氯離子建築物，顯有重大瑕疵，故原告請求解除 買賣契約並請求被告羅翊宸及葉根生連帶返還價金及其他 費用及原告四人之精神損失如訴之聲明，自有理由。 （九）聲明：⑴被告應連帶給付林琦育8,270,056 元，及自起訴 狀繕本送達被告翌日起按年息百分之5 計算之利息。⑵被 告應連帶給付廖子惠、林信耀、林郁靜各250,000 元，及 自起訴狀繕本送達被告翌日起按年息百分之5 計算之利息 。⑶原告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告羅翊宸答辯主張： （一）系爭房屋之不動產買賣契約書第九條第五項標的物檢測約 定：（一）氯離子含量檢測：（本項若未勾選，視為甲方 得進行檢測）□甲方《不得》於本買賣標的物點交前，要 求進行氯離子含量檢測。□1.甲方《得》於支付第二期價 金前，委請合格機構對於買賣標的之建物進行氯離子含量 檢測（主建物之樑、柱、樓板剪力牆等三處取樣），乙方 不得拒絕。2.檢驗報告完成前，買賣標的物暫停辦理產權 移轉登記。3.檢測後氯離子含量平均值超過約定標準【如 標的物建築完成日期在民國70年1 月1 日以後87年6 月25 日以前約定標準為每立方公尺0.6 公斤. . . . . . 】， 買賣雙方同意無條件解除買賣契約，檢測費用及回復原狀 之費用，由買賣雙方平均分擔。依原告起訴書所載內容可 知林琦育先付100,000 元斡旋金，102 年5 月24日簽約後 付訂金1,000 元，5 月27日匯款1,230,000 元，6 月13日 匯1,008,740 元，6 月18日匯款5,450,000 元，此與買賣 契約所載買賣價款分三期支付，原告在其支付第二期款前 （即102 年6 月13日），均可依約提出氯離子含量檢測要 求，被告羅翊宸必須配合辦理，並停止辦理產權移轉登記 ，一旦發現標的建物氯離子含量超過標準，原告即可依約 定解除買賣契約；然原告並未依照契約約定進行氯離子檢 測，反於點交超過一年後，自行委託他人辦理採樣鑑定， 採樣方式也未按照契約約定之方式進行，鑑定單位與採樣 單位亦不相同，其所送交鑑定之樣本是否確係自建物內採 樣所得？誠屬可疑，此觀「鄭兆鴻結構土木技師事務所材 料試驗室」之報告下方記載「1.本件由委託者自行取樣， 所列紀錄僅對樣品負責。」即明。被告否認原告未會同被 告進行採樣，所自行送驗之鑑定報告結論，對於原告主張 之請求無法認同。 （二）依起訴狀內容所載，系爭房屋目前除有部分裂痕外，並無 任何鋼筋外露、水泥剝落或漏水情形，而系爭房屋完成日 期在72年12月12日，屬於超過30年之老房屋，牆壁會有些 許裂痕實屬常見，但應不會影響結構安全才是。原告在購 買前，理應再三琢磨，並將房屋裡裡外外仔細觀察，對於 系爭建物狀態，在決定購買之前應已充分了解，被告羅翊 宸對系爭房屋狀況，並未對原告林琦育有絲毫隱瞞，被告 羅翊宸非建商也未曾對系爭建物進行氯離子檢測，從仲介 處了解附近同批建物並未發生過海砂屋事件，所以無從知 悉系爭房屋是否確有原告所稱之氯離子含量過高之情形， 原告林琦育指被告羅翊宸設計其購買系爭房屋，與事實不 符。 （三）被告羅翊宸否認系爭房屋有原告林琦育所稱得解除買賣契 約之瑕疵存在，原告林琦育對於瑕疵存在應負舉證責任。 依原告林琦育與被告羅翊宸簽訂之買賣契約，如前所述， 原告林琦育本得於第二期價金交付前提出氯離子檢測主張 ，惟其並未在該期日前提出此項檢測之請求，應認為原告 林琦育已拋棄此項權利，不容其事後任意再自為檢測，並 以之作為解除契約之依據，否則即有違該條契約約定之精 神。退步言之，按民法第356 條第1 、2 項規定，原告林 琦育既主張在102 年11月間發現系爭建物有裂痕，卻遲至 103 年7 月25日始委託台北市土木技師公會進行鑑定，且 未通知被告羅翊宸，應認其已承認其所受領之物，不得再 對被告羅翊宸主張瑕疵擔保責任。再系爭房屋於72年12月 12日建造完成，縱如原告所指有氯離子含量過高問題存在 ，此瑕疵顯係存在於契約成立前，非契約成立後始發生， 故原告主張被告羅翊宸應依不完全給付之債務不履行責任 賠償其損失云云，顯屬無據。 （四）原告主張依民法第184 條及第195 條第1 項規定，請求被 告羅翊宸賠償各250,000 元精神慰撫金；惟原告並未舉證 證明其何項權利受有損害，及該項權利受損害與被告羅翊 宸之行為間有相當因果關係；況除原告林琦育為買賣契約 相對人外，其餘三人均與被告無任何法律關係存在；被告 羅翊宸出售系爭建物予原告林琦育，係基於雙方自由意志 所簽訂，並無任何不法行為，原告林琦育依侵權行為規定 ，請求被告羅翊宸賠償精神慰撫金，顯非適法。此外，系 爭房屋確係被告羅翊宸購入，並登記於名下，買賣契約亦 係由被告羅翊宸與林琦育所簽訂，被告葉根生係被告羅翊 宸之姐夫，因從事不動產仲介多年，故被告羅翊宸在出售 系爭房屋時，才會委託其協助處理相關事宜，被告羅翊宸 並非被告葉根生人頭。 （五）技師公會鑑定報告結果固認系爭房屋採樣結果之氯離子平 均濃度為0.602kg/立方公尺，惟此採樣係從房屋內三處採 樣所得之平均值，其中兩處濃度分別為0.346kg/立方公尺 、0.539kg/立方公尺，僅一處高於0.6kg/立方公尺，倘再 採一處檢測加以平均，所得氯離子濃度平均值即有可能低 於0.6kg/立方公尺，若考量檢測可能出現之誤差值，若逕 以技師公會鑑定報告結果0.602kg/立方公尺略高於83 年7 月22日經濟部標準檢驗局所訂頒之硬固混凝土中最大水溶 性氯離子含量0.6kg/立方公尺，即認定系爭房屋有重大瑕 疵，實有未當；況系爭房屋完工日期為72年12月12日，興 建時政府並未訂定相關標準，倘今只以此單一標準認定有 重大瑕疵，責令被告承擔全部責任，難認公允；況技師公 會鑑定報告依據「新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物 處理及鑑定實施要點九、高氯離子建築物經鑑定符合下列 情形之一者，得辦理拆除重建。（一）混凝土水溶性氯離 子含量樓層平均值0.6kg/立方公尺以上、中性化深度檢測 樓層平均值2 公分以上，且經詳細耐震能力評估，任一方 向地面以上樓層之崩塌地表加速度低於150cm/sec2等三項 檢測結果之樓層數與總樓層數之比值四分之一以上者。」 建議進行詳細耐震能力評估，以利拆除重建或補強計畫， 原告未依建議進行耐震能力評估鑑定，遽謂系爭房屋符合 得辦理拆除重建之房屋，顯與事實不符。 （六）本件進行現場採樣時，本僅欲進行氯離子檢測採樣，而依 約定應自主建物樑、柱、樓板剪力牆等三處取樣，然採樣 時技師卻表示必須從「樑」採樣才準，要求選定從三處「 樑」所在位置進行採樣，並表示若檢測結果介於爭議範圍 時，再進行所謂耐震能力評估鑑定，以確認建築物安全性 及補強方式及費用，故實際鑑定內容為建築物安全性而非 氯離子濃度，技師現場觀察時曾問林琦育是否有聽到水泥 塊掉落的聲音，原告答稱沒有，技師則稱若是海砂屋，應 會有水泥塊掉落，根本沒有原告所稱提到系爭房屋會倒塌 之說法，系爭房屋除了裂縫外，並沒有任何水泥塊掉落或 鋼筋外露，與一般海砂屋之情形亦相去甚遠，技師說還要 等數據出來才知道；孰料，原告在未曾通知被告情形下， 片面未繳費進行後續耐震能力評估，系爭房屋僅因高於標 準值0.02，鑑定報告卻仍直指為高氯離子建築物，原告若 非事先已知悉鑑定報告會如何寫，怎敢不交50,000元耐震 能力評估鑑定費？待被告閱卷知發現原告未交50,000元耐 震能力評估鑑定費後，要求補進行耐震能力評估鑑定，新 北土木技師公會卻一直拖延不通知繳費，最後通知繳交之 鑑定費竟是高於先前所約定金額一倍以上的120,000 元， 迫使被告因無法負擔而放棄，其中是否另有內情，請鈞院 明察。另案臺灣高等法院103 年度上字第1268號案件採樣 之試體，經鑑定結果氯離子濃度平均在2.0kg/立方公尺以 上，可進行修繕而繼續使用20年以上，法院認定房屋價值 減損約15% ；對照本件氯離子濃度平均為0.602kg/立方公 尺，堪認仍可進行必要修繕補強，未達不堪居住程度，房 屋價值減損程度更應在5%以下，故原告林琦育主張系爭房 屋有重大瑕疵而請求解除買賣契約，應屬無據。 （七）退萬步言，倘認原告林琦育有解除權，依民法第264 條之 規定，原告應將系爭房屋及基地移轉登記予被告，並將其 上之抵押權設定全部塗銷後，始得對被告羅翊宸請求返還 價金。又原告於102 年6 月23日起即占有使用系爭房屋及 基地，於其將系爭房屋及基地交付予被告羅翊宸使用前， 亦受有相當於租金之利益，衡酌相同區域之物件每月租金 最低都在16,000元以上，僅以最保守之估計租約為每月15 ,000元計算每月所得租金利益，兩造契約若經解除，被告 羅翊宸自得主張以原告占有使用系爭房屋及基地至返還被 告期間，所獲得相當於租金之不當得利每月15,000元之債 權，對原告行使抵銷權，可抵銷之金額為598,500 元（10 2 年6 月23日計算至言詞辯論終結日105 年10月19日，共 3 年3 月又27日，【39×15,000元+15,000 元×27/30 ＝ 598,500 元】）。又本件原告依約定本應於契約簽訂後從 速進行氯離子檢測卻未從速檢測，導致交易繼續進行，倘 因此造成損害，被告羅翊宸自得依民法第217 條第1 項之 規定，請求法院應減輕或免除原告之賠償責任。 （八）原告林琦育請求被告羅翊宸給付仲介費77,800元部分，此 部份係原告林琦育自己支付委託仲介之費用，應依其與仲 介間之契約請求返還，原告林琦育請求被告羅翊宸給付此 項費用實屬無據。原告林琦育主張被告羅翊宸應賠償渠等 鋁窗裝潢費78,000元及精神賠償每人250,000 元等，均屬 無據，亦與其主張矛盾，蓋契約解除後，原告林琦育應負 將系爭房屋回復原狀，拆除其所安裝之鋁窗之義務，其向 原告請求給付鋁窗費用顯屬無據；另原告自交屋後迄今仍 居住於系爭房屋內，且該房屋根本無任何貸款，倘原告確 如所稱，因看到裂縫會心生恐懼云云，理應遷居他處才是 ，焉有繼續居住之理？況原告復未提出任何證據證明受有 非財產上之損害，原告請求被告給付精神賠償，實屬無據 。 （九）聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。 三、被告葉根生答辯以：被告葉根生並非真正屋主，且據原告自 己提出之買賣契約書出賣人明載被告羅國瑛（更名為羅翊宸 ），房屋土地登記資料上之所有權人亦為被告羅翊宸，被告 葉根生僅係簽約時陪同而已。被告葉根生既非契約當事人， 原告林琦育對被告葉根生主張解除契約請求返還價金，於法 無據。此外，系爭房屋早就蓋好了，就算氯離子含量過高為 真，該瑕疵顯然存在契約成立前，非契約成立之後才發生， 故原告依不完全給付之債務不履行規定請求，自相矛盾。至 於精神慰撫金部分，被告葉根生沒有賣房子給原告林琦育， 與其他原告素未謀面，實無道理賠償給他們。聲明：⑴原告 之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行 。 四、被告林筠婕答辯以： （一）按當是人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條定有明文，原告徒以被告林筠婕受 出賣人之委託居間即空言被告林筠婕明知系爭房屋為海砂 屋云云，並無可採。 （二）是否為海砂屋，非專業技術人士無法鑑定，而不動產仲介 業之職責在銷售及媒介不動產交易，非鑑定建築物之專家 ，原告起訴狀自承於102 年7 月入住，近五個月後才發現 房屋有裂縫，直至103 年7 月向土木技師公會申請鑑定後 方確認系爭房屋為海砂屋；系爭房屋為裝潢完成之房屋， 無法輕易觀察鋼筋混凝土之狀況，況被告林筠婕僅一不動 產仲介業務員，又從未居住於系爭房屋，僅於銷售其間觀 察其外觀，更無檢測海砂屋之專業技能，要求其查明海砂 屋實屬強人所難。 （三）被告林筠婕於業務上對系爭房屋已知事項既已誠實揭露， 就其不知事項並無任何虛偽不實敘述，按內政部89年5 月 2 日台（八九）內中地字第8979087 號函第（三）點：「 本項報酬標準應提供仲介服務之項目，不得少於內政部頒 『不動產說明書應記載事項』所訂之範圍。」內政部頒「 不動產說明書應記載事項」規定：「二、成屋之應記載事 項（六）建築改良物瑕疵情形：1.有無檢測海砂含氯量及 輻射鋼筋？」可知房仲人員對於「氯離子含量」一事所負 擔之義務，僅限於誠實告知「有無檢測」；若有檢測，則 應誠實告知「檢測結果」，實無代客戶檢測之法定義務或 契約義務。原證三所附「房地產標的現況說明書」第18點 ：「是否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）」勾選 「否」；又於不動產買賣契約書第九條擔保責任五、標的 物檢測約定：「（一）氯離子含量檢測：（本項若未勾選 ，視為甲方得進行檢測。）」凡此，足認被告林筠婕已誠 實告知系爭房屋並未做過海砂屋檢測之事實，原告依約有 權要求進行檢測，並無任何違反義務或損害原告權益之情 形。至於系爭房屋實際上是否確係海砂屋，被告林筠婕在 法律上並無擔保責任，更從未向原告表示系爭房屋非海砂 屋或其他任何使原告誤信之行為。 （四）聲明：⑴駁回原告之訴。⑵如受不利判決，願供擔保請准 免為宣告假執行。 五、被告泰慶公司答辯以： （一）被告林筠婕固然為被告泰慶公司之不動產經紀人員，但被 告林筠婕在執行業務時並不知系爭房屋是否為海砂屋，更 無隱瞞之事實；是否為海砂屋，非專業技術人是無法鑑定 ，不動產仲介業之職責在銷售及媒介不動產交易，非鑑定 建築物之專家，僅能於銷售期間就其外觀加以觀察而已， 原告要求查明海砂屋實強人所難。 （二）就內政部頒「不動產說明書應記載事項」規定，房仲人員 對於「氯離子含量」一事所負擔之義務，僅限於誠實告知 「有無檢測」；若有檢測，則應誠實告知「檢測結果」， 實無代客戶檢測之法定義務或契約義務。 （三）原證三所附「房地產標的現況說明書」第18點：「是否曾 經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）」勾選「否」；又 於不動產買賣契約書第九條擔保責任五、標的物檢測約定 ：「（一）氯離子含量檢測：（本項若未勾選，視為甲方 得進行檢測。）」凡此，足認被告泰慶公司已誠實告知系 爭房屋並未做過海砂屋檢測之事實，原告依約有權要求進 行檢測，並無任何違反義務或損害原告權益之情形。 （四）綜上，原告主張並無理由，聲明：⑴駁回原告之訴。⑵如 受不利判決，願供擔保請准免為宣告假執行。 六、被告中信公司答辯以： （一）被告林筠婕並無過失： 1、是否為海砂屋，非專業技術人士無法鑑定，而不動產仲介 業之職責在銷售及媒介不動產交易，非鑑定建築物之專家 ，原告起訴狀自承於102 年7 月入住，數月後才發現系爭 房屋有裂縫，直至103 年7 月向土木技師公會申請鑑定後 方確認系爭房屋為海砂屋；林筠婕僅一不動產仲介業務員 ，從未居住於系爭房屋，更無發現海砂屋之專業技能，要 求其查明海砂屋實屬強人所難。證人蘇全固宣稱有至地政 事務所及新北市建管處查詢，惟無論地政事務所或建管處 均無系爭房屋為海砂屋之紀錄或列管，林筠婕縱未向上開 二機關查詢，仍與原告之損害無因果關係；原告稱被告林 筠婕「可能」早由被告葉根生等人告知云云，實屬無稽， 蓋葉根生等為出賣人，出賣人自誇其房屋之好尚有不足， 豈有坦白房屋為海砂屋令仲介壓低其賣價之理？倘出賣人 願誠實告知其瑕疵，則一併告知買方即可，何必僅對仲介 誠實而隱瞞買方？ 2、被告林筠婕於業務上對系爭房屋已知事項既已誠實揭露， 就其不知事項並無任何虛偽不實敘述，按內政部89年5 月 2 日台（八九）內中地字第8979087 號函第（三）點：「 本項報酬標準應提供仲介服務之項目，不得少於內政部頒 『不動產說明書應記載事項』所訂之範圍。」內政部頒「 不動產說明書應記載事項」規定：「二、成屋之應記載事 項（六）建築改良物瑕疵情形：1.有無檢測海砂含氯量及 輻射鋼筋？」可知房仲人員對於「氯離子含量」一事所負 擔之義務，僅限於誠實告知「有無檢測」；若有檢測，則 應誠實告知「檢測結果」，實無代客戶檢測之法定義務或 契約義務。原證三所附「房地產標的現況說明書」第18點 ：「是否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）」勾選 「否」；又於不動產買賣契約書第九條擔保責任五、標的 物檢測約定：「（一）氯離子含量檢測：（本項若未勾選 ，視為甲方得進行檢測。）」凡此，足認被告林筠婕已誠 實告知系爭房屋並未做過海砂屋檢測之事實，原告依約有 權要求進行檢測，並無任何違反義務或損害原告權益之情 形。至於系爭房屋實際上是否確係海砂屋，被告林筠婕在 法律上並無擔保責任，更從未向原告表示系爭房屋非海砂 屋或其他任何使原告誤信之行為，另提供最高法院之最新 實務見解105 年度台上字第65號判決參照。 （二）被告中信公司並無民法第188 條連帶賠償責任： 1、被告林筠婕係受僱於泰慶公司而非受雇於被告中信房屋， 此觀原證三不動產買賣契約書末頁見證人欄，已註明「土 城/ 金城加盟店」，並蓋用泰慶公司及其負責人陳世庸印 章，並已載明「加盟店與加盟總部為不同之法人，財務與 法律責任各自獨立」字樣即明。 2、原告所舉最高法院86年度台上字第332 號判決，其事實與 本件迥然不同，該判決之事實係工地負責人提供勞務，工 程承包商給付報酬作為對價，因與僱用人給付報酬使用受 僱人之勞務有類似性，而令承包商對於工地負責人之行為 負民法第188 條之僱用人連帶責任。反觀本件事實恰為相 反，係加盟總部授權加盟店使用「中信房屋」此品牌名稱 ，加盟店支付使用費予總部作為對價，與僱傭關係或類似 僱傭關係中，僱用人使用他人勞務、指揮監督、支付報酬 之情形，本質上毫無類似性，更非所謂「借與名義並可中 止其借用關係」可比，難謂得適用民法第188條之規定。 3、原告又舉臺灣高等法院台中分院104 年度上易字第564 號 判決為例，惟該事件之所以認定統一超商公司（加盟主） 應負連帶賠償責任，主因在於「一般交易相對人或第三人 實無從分辨該店家是否他人加盟抑或總公司所直營，僅能 從外觀上判斷該店家係某加盟企業或連鎖商號所有」，而 與本件事實截然不同。 4、按「經紀業應將其仲介或代銷相關證照及許可文件連同經 紀人證書揭示於營業處所明顯之處；其為加盟經營者，應 併標明之」；「前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並 註明經紀業名稱」；「經紀業係加盟經營者，應於廣告、 市招及名片等明顯處，標明加盟店或加盟經營字樣」等， 為不動產經紀業管理條例第18條及第21條第2 項、不動產 經紀業管理條例施行細則第22條等明文規定。考其立法意 旨，在於「明確房地產廣告刊登事項之責任」。被告中信 及泰慶公司均已依法令一一標示明確，註明被告泰慶公司 之公司及負責人全名及加盟店字樣，當已明確其責任主體 ，客觀上無混淆被告中信公司為被告林筠婕僱用人之虞， 與前開統一超商加盟店毫無標示獨立經營之情形，迥然不 同；統一超商與中信公司二者雖同以「加盟」為名，惟其 產業類型、特性與經營模式並不相類。本件買賣契約書當 事人簽名欄處甚至載明「加盟店與加盟總部為不同之法人 ，財務與法律責任各自獨立」，顯而易見，絕無「第三人 無從分辨該店家是否他人加盟抑或總公司所直營」之可言 ，另提供最高法院101 年度台上字第1868號判決參照。 （三）原告濫用訴訟權利，有違誠信原則： 本件受原告林琦育委託媒介購屋之受託人，乃訴外人臺灣 房屋仲介股份有限公司之加盟店即佑安不動產有限公司業 務員蘇全；原告林琦育主張真正屋主即被告葉根生，係僑 福開發不動產有限公司之商仲部經理，依法台灣房屋、佑 安公司、蘇全等人對於原告應善盡受託人義務，縱如原告 主張因仲介人員「未詳實調查系爭房屋是否為海砂屋」， 有負原告林琦育所託之人亦應係台灣房屋、佑安公司、蘇 全；被告中信公司及泰慶公司與原告林琦育既無任何委託 關係，更未收取原告林琦育分毫費用，竟遭原告起訴，原 告捨台灣房屋、佑安不動產、僑福開發、蘇全等不予求償 ，難謂無濫用權利之嫌。民法第148 條規定：「權利之行 使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使 權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」原告此舉，縱 有權利，亦顯係損害被告為其主要目的，甚不可取！ （四）原告林琦育並無8,520,056 元之損害： 1、縱原告因買到海砂屋受有損害，亦不能請求賠償其購屋款 7,780,000 元，蓋基於同一原因事實受有損害並受有利益 者，其請求之賠償金額，應扣除所受之利益，民法第216 條之1 定有明文，系爭房屋縱為海砂屋，仍非全無利益， 原告主張之損害應扣除系爭房屋之價值。 2、另原告林琦育所列契稅、地政規費、代書費、過戶登記費 等，均屬原告購屋所須支付之必要費用，非被告中信房屋 所造成，其支出與被告並無因果關係；又鑑定費、仲介費 、鋁窗等均為原告林琦育因其他目的自行決定支出之費用 ，亦難謂被告中信公司侵權行為所致之損害。 3、末按人格權受侵害時，以法律有特別規定者為限，得請求 損害賠償或慰撫金，為民法第18條規定；又關於人格權受 侵害得請求慰撫金之特別規定如同法第194 、195 條，原 告均無該等情形；本件縱有侵權行為存在，其侵害者僅係 系爭房屋之價值有所減少，顯然係侵害財產權之問題，原 告並無任何人格權遭受侵害。原告固宣稱「唏噓不已.... ..精神煎熬......痛苦不堪」，殊值同情，惟「精神上痛 苦」僅屬非財產損害，並不等於「人格權遭侵害」，倘身 體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操或其他人格法 益並未受侵害，僅因財產權受侵害而陷於精神上痛苦，仍 無權請求慰撫金。 （五）綜上，原告請求顯無理由，聲明：⑴駁回原告等之訴。⑵ 如受不利判決，願供擔保請准免為宣告假執行。 七、兩造爭執事項及法院之判斷： （一）系爭房屋之買賣契約究係存在原告林琦育與被告羅翊宸或 被告葉根生間？ 1、原告林琦育於102 年5 月24日與被告羅翊宸簽定不動產買 賣契約書，以7,780,000 元購買系爭房屋，為兩造不爭執 ，並有不動產買賣契約書在卷可參（見卷一第13至31頁） 。 2、原告主張被告羅翊宸僅為人頭，被告葉根生實為真正出賣 人云云，為被告羅翊宸、葉根生所否認，而系爭房屋之不 動產買賣契約書係由被告羅翊宸為賣方與原告林琦育簽定 ，已有不動產買賣契約書佐稽，證人蘇全即原告林琦育委 託之仲介雖到庭證稱：（問：你是否有仲介系爭房屋的買 賣？）有參與，我是屬於原告的仲介。（問：在整個接洽 買賣的過程中，你是否有遇到賣方的人？）賣方本人二次 ，仲介數次。（問：整個接洽過程中，賣方是何人？）所 有權人及賣方是被告羅翊宸。（問：接洽過程中你是否有 和被告葉根生碰面？）我剛剛說賣方碰面的那二次也有碰 到被告葉根生。（問：被告葉根生有表示他是真正的出資 人，被告羅翊宸只是人頭？）沒有這樣表示。（問：簽約 的時候你在場？）在場。（問：在你接洽買賣及簽約的過 程，系爭房屋的賣方是被告羅翊宸個人，還是被告羅翊宸 與被告葉根生共同出售？）應該是說他們一起決定，價錢 的部分是由葉根生和我們確認，被告羅翊宸同意，中間有 碰到幾個狀況也都是葉根生出面和我們談。我不確定賣方 是被告羅翊宸個人，還是葉根生、被告羅翊宸共同出售。 （問：簽約當天原告有要求賣方附沙發，是否有這件事？ ）有，賣方的反應是認為當初沒有說好，所以葉根生拒絕 了。（問：交屋的當天賣方是否有附何傢俱？）燈飾、及 桌椅組，是葉根生說要附贈的。（問：交屋後，原告法定 代理人林琦育是否有和你連絡說電線要在何處接？）有。 （問：是如何幫他解決這件事？）我先連絡被告林筠婕， 再由被告林筠婕交給葉根生。（問：交易過程中，有沒有 何地方讓你覺得賣方是葉根生及被告羅翊宸二人？）我和 被告林筠婕連絡的時候，被告林筠婕都是說那個投資客是 葉根生。（問：買賣雙方在簽約的時候，被告羅翊宸是否 是親自在場簽約？）是。（問：原告給付的價金是交付給 誰？）被告羅翊宸等語（見本院104 年6 月4 日言詞辯論 筆錄），可知出面與原告林琦育簽約及收受價金者確係被 告羅翊宸，雖然其證稱被告林筠婕曾告知投資客為被告葉 根生，惟依被告林筠婕陳稱：（問：你與證人蘇全連絡中 是否有告訴證人蘇全這間房屋的投資客是葉根生？）過程 中我說了什麼我忘了，但是這間房子買賣及連絡我都是和 葉根生連絡，我跟被告羅翊宸連絡，但是他說他委任葉根 生，叫我直接跟葉根生連絡，後來我都是跟葉根生連絡等 語（見同上筆錄），及被告羅翊宸所抗辯：被告葉根生係 其姐夫，因從事不動產仲介多年，故其出售系爭房屋時， 才會委託被告葉根生協助處理相關事宜等語，充其量僅能 認定被告葉根生有受被告羅翊宸委任處理系爭房屋出售事 宜之內部關係。此外，原告林琦育並未能舉證證明被告葉 根生始為系爭房屋買賣契約之當事人，是原告林琦育此部 分主張，並無可採。 3、綜上，系爭房屋之買賣契約應係存在原告林琦育與被告羅 翊宸間。 （二）原告林琦育依民法第354 條、第359 條、第259 條第1 款 規定，主張物之瑕疵解除系爭房屋之買賣契約，請求被告 羅翊宸返還價金7,780,000 元，及依民法第260 條、不完 全給付，請求被告羅翊宸賠償契稅8,940 元、地政規費1, 360 元、代書費1,4000元、過戶登記費3,156 元、鑑定費 56,800元、仲介費77,800元、鋁窗裝潢費78,000元，共計 240,056 元，是否有理由？ 1、按物之出賣人，對於買受人，應擔保其物於危險移轉於買 受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其 通常效用，或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物 於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵， 而出賣人應負擔保責任者，買受人得解除其契約，民法第 354 條、第359 條前段分別定有明文。又所謂物之瑕疵， 係指凡依通常交易觀念，或依當事人決定，認為物應具備 之價值、效用或品質而不具備者即是。於房屋買賣中，房 屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，倘交易之房屋有 欠缺安全可居住之結構之疑慮，顯對房屋之效用及價值有 重大影響，應認有瑕疵存在。查： ⑴系爭房屋經本院依原告聲請委託社團法人新北市土木技 師公會鑑定結果，認系爭房屋之混凝土水溶性氯離子含 量平均值為0. 602kg/m3 ，超過0.6kg/m3，中性化深度 檢測平均值2.43ｃｍ大於2.0 ｃｍ，且部份區域有「高 氯離子鋼筋混凝土建築物」相關之損害現象，研判應屬 高氯離子建築物，並建議房屋結構體應進行局部補強， 若結構體有繼續惡化現象，應立即修復，必要時應作臨 時性安全維護，以保障居家安全等語，有該會105 年1 月28日新北土技字第0145號鑑定報告書可稽，參以濟部 中央標準局（後改制為經濟部標準檢驗局）於83年7 月 22日修訂「新拌預拌混凝土國家標準」（CNS3090 ）， 規定新拌預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含 量之容許值為每立方米0.6 公斤以下，及嗣經經濟部標 準檢驗局於87年6 月25日再修正上開國家標準為每立方 米0.3 公斤以下，可見系爭房屋之氯離子含量確已超過 國家標準，損及房屋之結構體，若不補強，有影響居家 安全之虞，對房屋之效用及價值顯有重大影響，應認有 物之瑕疵存在。被告羅翊震雖抗辯稱：原告未依建議進 行耐震能力評估鑑定，且氯離子濃度平均為0.602kg/立 方公尺，仍可進行必要修繕補強，未達不堪居住程度， 房屋價值減損程度更應在5%以下，非屬重大瑕疵，不得 解除買賣契約云云，惟系爭房屋因屬高氯離子建築物， 損及房屋結構，並具有欠缺安全可居住之疑慮，已屬重 大瑕疵，不以同時欠缺耐震能力或已不堪居住之程度為 必要，被告羅翊宸空言所辯，要無可採。 ⑵至被告羅翊宸辯稱：原告林琦育依不動產買賣契約書之 約定，本得於第二期價金交付前提出氯離子檢測主張， 惟未提出請求，應認原告林琦育已拋棄此項權利，且原 告林琦育既主張在102 年11月間發現系爭房屋有裂痕， 卻遲至103 年7 月25日始委託台北市土木技師公會進行 鑑定，且未通知被告羅翊宸，應認其已承認其所受領之 物云云，惟查，依卷附不動產買賣契約第九條第五項， 固約定買方得於支付第二期價金前檢測氯離子含量，惟 此乃係買方之權利，縱認原告林琦育未行使此權利，兩 造亦未約定原告林琦育因此即不得再加爭執或免除原告 羅翊宸關於氯離子含量之瑕疵擔保責任。又原告林琦育 雖於102 年11月即發現系爭房屋有裂痕，然並無法依此 判斷是否與氯離子含量有關，且係於臺灣省土木技師公 會鑑定後出具103 年10月23日（103 ）省土技字第5102 號安全鑑定報告書，始得確認系爭房屋存在氯離子含量 超過國家標準之瑕疵，並於請仲介蘇全向賣方反應未果 後，旋於103 年12月26日提起本件訴訟，此有證人蘇全 證稱：（問：原告是何時跟你表示房屋有裂縫？）102 年年底。是原告傳照片給我，我看了一下覺得好像還好 ，看起來像一般的裂痕，事後的話到去年的時候，他們 通知我說裂痕已經變成裂縫，後來我找油漆師父到現場 看，他說就表面上來說可以修繕，但是原因的話要檢測 ，後來他們就覺得油漆也不用修補，他們要去做檢測。 . . . （問：原告鑑定後有說要解約嗎？）有，中間表 示意見我都是透過被告林筠婕，她說好要去和賣方溝通 ，後來溝通結果就是賣方也不願意協調等語可參（見本 院104 年6 月日言詞辯論筆錄），自無被告羅翊宸所辯 原告林琦育視為承認所受領之物可言。 ⑶按契約解除時，由他方所受領之給付物，應返還之，民 法第259 條第1 款亦有明文。查系爭房屋具上開結構安 全之瑕疵，且該瑕疵已達影響居住安全之程度，對原告 而言，已難謂具備房屋之通常效用及價值，業如前述， 本院審酌上情，認為原告主張解除系爭買賣契約，並無 顯失公平之情事，從而，原告依民法第359 條規定解除 系爭房屋之買賣契約，並依第259 條第1 款規定請求被 告羅翊宸返還全部價金7,780,000 元，為有理由，應予 准許。 2、按民法第260 條規定，解除權之行使，不妨礙損害賠償 之請求。此損害賠償請求權，並非另因契約解除所生之 新賠償請求權，乃使因債務不履行（給付不能或給付遲 延）所生之舊賠償請求權，不因解除失其存在，仍得請 求而已，最高法院55年台上字第1188號判例可資參照。 又物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任， 其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。出賣人就 其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵 係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所 致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不 完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7 次民 事庭會議決議（一）參照）。亦即物之瑕疵擔保責任係 無過失之擔保責任，不以出賣人具有可歸責事由為要件 ，縱出賣人不知瑕疵之存在，仍不得免除其擔保責任。 而不完全給付之債不履行責任，則以瑕疵係契約成立後 始發生，且出賣人具有可歸責事由為要件。倘買賣標的 物係特定物，則瑕疵雖於契約成立時既已存在，就出賣 人言，將該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為給 付，對於物之瑕疵則依瑕疵擔保負其責任，尚不構成不 完全給付問題，僅於瑕疵係於契約成立後發生者，因其 給付不完全，始同時發生債務不履行責任。查： ⑴系爭房屋所具氯離子含量超過國家標準及影響結構安全 之前開瑕疵，應屬契約成立時即已存在於房屋本身之瑕 疵，參諸上揭說明，被告羅翊宸依約給付該特定物，當 無契約成立後不為完全給付之債務不履行情事，已難該 當不完全給付之要件。再者，被告羅翊宸於簽約時，未 告知原告系爭房屋有上述瑕疵之情，固應負物之瑕疵擔 保責任，然應審究者，則為前開告知義務之違反，被告 是否有故意、過失之可歸責事由？依兩造簽認之房地產 標的現況說明書，系爭房屋於簽約時並未存在滲漏水之 情形，而依原告林琦育所主張102 年7 月入住，同年11 、12月間始發現系爭房屋有裂縫等情，顯然於簽約前系 爭房屋並無目視可及之裂縫，自無從由外觀明顯判斷或 懷疑系爭房屋具有上述瑕疵，再者原告林琦育亦係於10 3 年7 月自行委託臺灣省土木技師公會鑑定，始知情有 氯離子含量過高之情形，要難認定被告羅翊宸於系爭房 屋之買賣契約成立時確有知悉或可得而知上述瑕疵之情 事，原告林琦育亦未就此更舉證證明之，自難謂被告羅 翊號有何故意或過失之可歸責事由存在，亦與不完全給 付之要件未符。 ⑵據上所述，本件並未該當不完全給付之要件，是原告林 琦育依民法第260 條、第227 條不完全給付之規定，請 求被告羅翊宸賠償其所支付契稅8,940 元、地政規費1, 360元、代書費1,4000元、過戶登記費3,156 元、鑑定 費56,800元、仲介費77,800元、鋁窗裝潢費78,000元， 共計240,056 元，為無理由，不應准許。 （三）原告林琦育依民法第184 條第1 項前段、第185 條規定， 請求被告羅翊宸、葉根生連帶賠償買賣價金7,780,000 元 契稅8,940 元、地政規費1,360 元、代書費1,4000元、過 戶登記費3,156 元、鑑定費56,800元、仲介費77,800元、 鋁窗裝潢費78,000元之損害，是否有理由？ 1、按侵權行為乃係不法侵害他人權利之行為，屬於所謂違法 行為之一種，債務不履行為固係債務人侵害債權之行為， 性質上雖亦屬廣義之侵權行為，但法律另有關於債務不履 行之規定，故關於侵權行為之規定，於契約當事人間單純 不依債之本旨或以適當方法履行債務之場合，尚屬無所適 用（最高法院95年度台上字第2674號判決參照）。此項法 理，對於同屬法律另有規定之締約過咎損害賠償責任，自 應併為相同之解釋。契約當事人除非證明他造在履約或締 約過程中另有藉機從事其他不法侵權行為之故意或過失， 尚難遽憑履約上或締約上之過咎提起侵權行為損害賠償之 訴。 2、原告林琦育雖主張被告羅翊宸及葉根生係故意隱瞞系爭房 屋為海砂屋而不告知原告林琦育，或未盡出賣人之查證義 務，檢查系爭房屋為海砂屋而有過失，致原告林琦育受有 損害，應負共同侵權行為損害賠償責任云云，惟系爭房屋 所具氯離子含量超過國家標準及影響結構安全之瑕疵，並 無法輕易從外觀目視得知，已如前述，原告林琦育空言主 張被告羅翊宸、葉根生係故意隱瞞系爭房屋為海砂屋，洵 屬無據；又觀以系爭房屋之不動產買賣契約書，並未課予 出賣人應檢測氯離子含量之義務，反係買方即原告林琦育 得委請合格機構進行氯離子含量之檢測而不為，被告羅翊 宸或葉根生自無過失責任可言。是原告林琦育主張被告羅 翊宸、葉根生應負共同侵權行為之損害賠償責任，洵屬無 稽，其請求被告羅翊宸、葉根生連帶賠償買賣價金7,780, 000 元契稅8,940 元、地政規費1,360 元、代書費1,4000 元、過戶登記費3,156 元、鑑定費56,800元、仲介費77,8 00元、鋁窗裝潢費78,000元之損害，為無理由，不應准許 。 （四）被告羅翊宸依民法第264 條規定，主張原告林琦育應將系 爭房屋及其基地移轉登記予被告羅翊宸，始得請求返還買 賣價金，有無理由？ 1、按契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第259 條定 有明文，此項互負之義務，依同法第261 條準用第264 條 之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付，最 高法院44年台上字第702 號裁判參照。原告林琦育於系爭 房屋之買賣契約合法解除後，對被告羅翊宸即負有移轉系 爭房屋（含土地）之所有權登記予被告羅翊宸之義務，而 被告羅翊宸亦負有返還原告林琦育已付價金之義務，二者 既立於對待給付關係，被告羅翊宸主張同時履行抗辯權， 請求原告林琦育須同時將系爭房屋所有權移轉登記被告羅 翊宸，洵有所據；是被告羅翊宸在原告林琦育將系房地所 有權移轉登記予被告羅翊宸之同時，即應返還原告林琦育 前所受領之7,780,000 元，應屬可採。 2、另按，債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此同時履 行抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後 始能免責（最高法院50年台上字第1550號判例參照）。因 契約互負債務者，於他方未為對待給付前，固得拒絕自己 之給付，然於他方請求而未依約履行之一方，倘未為同時 履行抗辯權之行使，則自拒絕他方履行之請求時起，依首 開說明，自應負遲延責任，最高法院95年度台上字第1454 號裁判參照。依上開判例意旨，債務人行使同時履行抗辯 權後，即可免除遲延責任。經查，本件被告羅翊宸係以10 3 年3 月9 日言詞辯論意旨狀提出同時履行抗辯（見卷二 第54頁），而經原告林琦育於105 年3 月31日收到書狀（ 見卷二第91頁筆錄），則被告羅翊宸應給付原告林琦育之 買賣價金7,780,000 元，被告羅翊宸已為同時履行抗辯， 是本件原告林琦育就被告羅翊宸應返還之買賣價金，請求 給付自起訴狀繕本送達翌日（即104 年2 月17日）起之按 年息百分之5 計算之法定遲延利息，計至105 年3 月30日 為止，共1 年1 月14天，共計436,545 元（【7,780,000 元×0.05】+ 【7,780,000 元×0.05×1/12】+ 【7,780, 000 元×0.05×1/12×14/30 】＝436,545 元）。至原告 林琦育所請求105 年3 月31日以後至清償日止之法定遲延 利息，則不應准許。 （五）被告羅翊震就其返還房屋價金予原告林琦育之債務，主張 與原告林琦育因解除買賣契約而無權居住使用系爭房屋之 相當租金不當得利，主張抵銷，是否有理由？ 1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；二 人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得 以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第179 條、第 334 條第1 項前段分別定有明文。 2、系爭房屋之買賣契約業經原告林琦育合法解除，即溯及於 訂約時失其效力，原告林琦育占有使用系爭房屋即失其法 律上原因，其消極地減免應支付使用房屋之代價而受有利 益，致被告羅翊宸受有相當於租金之損害，自已構成不當 得利。本院審酌系爭房屋係於102 年6 月23日交屋，是被 告羅翊宸受有相當於租金之損害應自102 年6 月23日開始 計算至被告羅翊震所主張之言詞辯論終結之日即105 年10 月19日，而系爭房屋為72年12月12日建築完成之五層公寓 ，室內面積71.70 平方公尺約21.68 坪，內有3 房2 廳2 衛，位於新北市○○區○○路○段00巷00號五樓，對照被 告羅翊宸所提於相同路段網路租屋資訊（見卷二第62頁） ，2 房2 廳1 衛、26坪、二樓房屋，每月租金16,000元， 3 房2 廳2 衛、29.4坪、八樓房屋，每月租金25,000元， 3 房2 廳2 衛、32坪、5 樓房屋，每月租金19,000元，4 房2 廳2 衛、49.4坪、6 樓房屋，每月租金38,000元，被 告羅翊宸主張原告林琦育每月所受相當租金之不當得利為 15,000元，尚稱合理，是被告羅翊宸請求原告林琦育返還 自102 年6 月23日至105 年10月19日，共3 年3 月又27日 ，所受相當租金之不當得利598,500 元【39×15,000元+1 5,000 元×27/30 ＝598,500 元】），並得以此與其所負 應返還原告林琦育買賣價金及法定遲延利息抵銷。而原告 林琦育得請求被告羅翊宸給付之買賣價金為7,780,000 元 及自起訴狀繕本送達翌日起計算至被告羅翊宸提出同時履 行抗辯日止之法定遲延利息為436,545 元，共計8,216,54 5 元，經被告羅翊宸以前開不當得利債權互為抵銷後，被 告羅翊宸仍應給付原告林琦育7,618,045 元（即821,545 元-598,500元＝7,618,045 元）。 （五）原告林琦育依民法第184 條、第185 條規定，請求被告林 筠婕與被告羅翊宸、葉根生連帶賠償買賣價金7,780,000 元契稅8,940 元、地政規費1,360 元、代書費1,4000元、 過戶登記費3,156 元、鑑定費56,800元、仲介費77,800元 、鋁窗裝潢費78,000元之損害，是否有理由？原告林琦育 依民法第184 條、第188 條及不動產經紀管理條例第26條 第2 項請求被告林筠婕與被告泰慶公司、中信公司連帶賠 償賠償買賣價金7,780,000 元契稅8,940 元、地政規費1, 360 元、代書費1,4000元、過戶登記費3,156 元、鑑定費 56,800元、仲介費77,800元、鋁窗裝潢費78,000元之損害 ，是否有理由？ 1、原告林琦育固主張被告林筠婕為賣方委託之不動產經紀人 ，然就系爭房屋是否為海砂屋，竟然僅問問鄰居就了事， 未至地政機關及新北市建管處查詢，完全未盡查證義務， ，顯有過失，甚至早就由被告葉根生等人告知而知悉為海 砂屋，故意隱瞞不告知原告林琦育而慫恿林琦育購買此具 重大瑕疵之房屋，故意侵害原告林琦育之權利致受有損害 云云，惟查： ⑴按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事 人，對於顯無履行能力之人，不得為媒介，以居間為營業 者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力 ，有調查之義務，民法第567 條固有明文，次按經紀業因 經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人 受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動 產經紀業管理條例第26條第2 項亦有明文，然關於仲介業 者就各個具體事項之調查程度，未為法律所明定。 ⑵本件系爭房屋於被告羅翊宸出售時，房屋外觀並未見有滲 漏水及裂縫情事，已如前述，且被告林筠婕以房地產標的 現況說明書向被告羅翊震查詢系爭房屋之相關現況時，亦 經被告羅翊宸於房地產標的現況說明書「建築改良物是否 有滲漏水之情形」「是否曾經做過海砂屋檢測」勾選「否 」，並提交予原告林琦育簽名確認其內容無誤，而所提供 之不動產買賣契約書，復已有買方得委託合格機構進行氯 離子含量檢測之相關約定，則以建物混凝土氯離子含量是 否高於國家標準，未經鑑定單位檢測，通常不易查知，且 系爭房屋於交屋時又無水泥塊剝落或鋼筋外露之情，難認 被告林筠婕就系爭房屋非經鑽心取樣鑑定而不易得知之氯 離子含量瑕疵有何調查義務未盡可言。原告固謂被告林筠 婕僅僅僅問鄰居就了事，未至地政機關及新北市建管處查 詢云云，然縱有至地政機關及新北市建管處查詢，就本件 亦無法查知系爭房屋是否有氯離子含量超過國家標準之情 事，亦難認被告林筠婕未踐行此等程序即有未盡善良管理 人注意義務之過失。 2、關於被告泰慶公司或被告中信公司間是否屬於民法第188 條之被告林筠婕僱佣人，兩造固有爭執，惟被告林筠婕就 其受託系爭房屋買賣之賣方仲介業務，除氯離子含量過高 之瑕疵外，關於系爭房屋之所有權、買賣雙方締約能力與 履約能力，均未發生問題，房地產標的現況說明書亦據實 交付原告林琦育簽認，應認被告林筠婕已盡其預見危險及 調查之義務。此外，原告林琦育就其主張被告林筠婕已知 悉系爭房屋氯離子含量過高猶故意隱匿乙節，則未舉證據 以實其說，是原告依民法第184 條、第185 條規定，主張 被告林筠婕、葉根生、羅翊宸應負共同侵權行為損害賠償 責任，及主張被告林筠婕、泰慶公司、中信公司依民法第 184 條、第188 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項 應連帶負共同侵權行為損害賠償責任，均無足取。 （六）原告林琦育及其家人即原告廖子惠、林信耀、林郁靜，依 民法第184 條及第195 條第1 項規定，請求被告羅翊宸、 葉根生、林筠婕、泰慶公司、中信公司連帶賠償其四人精 神賠償慰撫金各250,000 元，是否有理由？ 原告林琦育、廖子惠、林信耀、林郁靜固主張因被告羅翊 宸、葉根生、林筠婕、泰慶公司、中信公司之故意或過失 行為，導致其等居住於危樓而無法搬離，受有精神痛苦云 云，惟查，被告羅翊宸、葉根生、林筠婕、泰慶公司、中 信房屋就系爭房屋之出售與仲介行為，並未有任何故意或 過失之侵權行為，已如前述，原告林琦育、廖子惠、林信 耀、林郁靜依民法第184 條及第195 條第1 項規定請求被 告羅翊宸、葉根生、林筠婕、泰慶公司、中信公司連帶賠 償其四人精神慰撫金各250,000 元，為無理由，不應准許 。 （七）從而，原告林琦育主張解除契約，依前開法律關係，請求 被告羅翊宸給付原告林琦育7,618,045 元，為有理由，應 為准許，並命原告林琦育為對待給付之判決；至原告林琦 育其餘請求及原告廖子惠、林信耀、林郁靜之請求，則無 理由，應予駁回。 （八）原告林琦育與被告羅翊宸陳明願供擔保，聲請宣告假執行 或免為假執行，經核原告林琦育勝訴部分，合於法律規定 ，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告林琦育、廖子 惠、林信耀、林郁靜其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失 所依據，不予准許。 （九）本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之 證據，經斟酌後，認均不影響本判決結果，爰不再逐一論 駁，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 105 年 11 月 24 日 民事第五庭 法 官 葉靜芳 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 11 月 24 日 書記官 何嘉倫 附表： ┌────┬─────────────────┬────┐ │建 物 │建號：新北市○○區○○段○○○○○號 │權利範圍│ │ │門牌：新北市○○區○○路○段00巷00│：全部 │ 號0樓 │ │ │ │ ├────┼─────────────────┼────┤ │土 地 │地號：新北市○○區○○段○○○○號 │權利範圍│ │ │ │：五分之│ │ │ │一 │ └────┴─────────────────┴────┘