裁判書系統

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第306號 原　　　告　林玉雲 訴訟代理人　謝新平律師 被　　　告　王雲虎 訴訟代理人　蕭蒼澤律師 被　　　告　三鑫不動產有限公司 法定代理人　楊幼嘉 被　　　告　蘇雅慧 共　　　同 訴訟代理人　賴玉梅律師 　　　　　　王嘉斌律師 　　　　　　周福珊律師 共　　　同 複　代理人　張晉維律師 　　　　　　張蕙 被　　　告　王德利 上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國105 年9 月22日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告王雲虎應給付原告新臺幣壹仟貳佰陸拾壹萬玖仟伍佰壹拾壹 元，及自民國一○五年一月十九日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告王雲虎負擔百分之五十七，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣肆佰貳拾壹萬元為被告王雲虎供擔 保後，得假執行；但被告王雲虎如以新臺幣壹仟貳佰陸拾壹萬玖 仟伍佰壹拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基 礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限 ，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。又所謂 請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭 點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或 關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相 當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理 予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複 審理，進而為統一解決紛爭者（最高法院91年度台抗字第55 2 號裁定意旨參照）。查原告原依民法第359 條、第224 條 、第571 條規定，對被告王雲虎、被告三鑫不動產有限公司 （下稱三鑫公司）起訴聲明請求：「㈠被告王雲虎應給新臺 幣（下同）20,947,923元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起 至清償日止，按年利率百分之5 算之利息。㈡被告三鑫公司 應給付原告21，547,923 元及自起訴狀繕本送達被告之翌日 起至清償日止，按年利率百分之5 算之利息。㈢前項聲明者 任一被告已為給付20,947,923元時，其他被告於該給付之在 範圍同免責任。」；嗣於104 年12月16日具狀追加蘇雅慧為 被告（見本院卷㈡第76頁），又於105 年1 月13日追加王德 利為被告（見本院卷㈡第117 頁），並變更、追加其訴及擴 張應受判決事項之聲明，依民法第359 條、第184 條第1 項 前段、第185 條之規定，請求法院擇一事由判命被告王雲虎 、王德利應連帶給付原告21,582,112元本息；又依不動產經 紀業管理條例第23條第1 項、第24條第1 、2 項、第26條第 2 項、消費者保護法第7 條，請求被告三鑫公司及蘇雅慧應 連帶給付原告21,582,112元本息。上開二項係就同一內容之 給付，對於同一債權人即原告各負全部給付義務，構成不真 正連帶債務關係，如一債務人給付，其他債務人即同免其責 任；再依民法第571 條，請求被告三鑫公司應給付60萬元本 息（見本院卷㈢第54頁）等情，而原告所為變更、追加之訴 及擴張應受判決事項之聲明，仍係就同一基礎事實為請求， 訴訟證據及資料具有同一性，可於本院審理程序中加以利用 ，其變更、追加及擴張應受判決事項之聲明應屬合法。 貳、實體部分： 一、原告主張： ㈠被告王雲虎、王德利部分： ⒈原告因原有工廠無法放置生產機器，準備另購廠房使用，而 委託被告三鑫公司代為尋找合適之廠房，經被告三鑫公司找 到適合之廠房即被告王雲虎所有坐落新北市○○區○○○段 ○○○○○○號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地）及其上同 段4246建號建物即門牌號碼為新北市○○區○○街○○號（權 利範圍全部，下稱系爭廠房），可以放置機器，而請三鑫公 司洽談購買，原告並於民國103 年6 月13日與被告王雲虎簽 訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以總價新臺幣（下 同）6,500 萬元買受系爭土地及廠房。 ⒉被告三鑫公司帶原告查看系爭土地及廠房時，表示系爭廠房 坐落在系爭土地上，土地面積有310 坪，範圍在擋土牆水溝 內都是平地，並無山坡地，擋土牆上方鴿舍為他人所有，被 告三鑫公司人員並繪製廠房平面圖，原告相信被告三鑫公司 之介紹說明而買受，未料於103 年10月4 日交屋時，請鐵工 整修系爭廠房發現有異，請地政事務所鑑界後發現系爭廠房 占用訴外人周淑娥之同段350 之1 地號土地、呂阿素之同段 372 之1 地號土地、睦興股份有限公司之同段350 之6 地號 土地及楊子德與楊婷珺共有之同段350 之4 地號土地，面積 共199 平方公尺，且擋土牆上方設有鴿舍之山坡地面積有21 2 平方公尺，無使用價值。 ⒊因被告王德利受其父王雲虎委任，處理系爭土地及廠房之買 賣過程與簽約，其二人隱瞞系爭廠房占用他人土地之事實， 又稱系爭土地全部是平地，山坡地非其所有，結果完全與當 初所指之範圍不符，致原告陷於錯誤買受，買受後無法放置 機臺；被告王雲虎、王德利又將山坡地當做平地價格來買賣 ，造成原告損失，被告王雲虎自應依民法第354 條負物之瑕 疵擔保責任。本件被告王雲虎出賣之系爭土地及廠房有上開 瑕疵，原告爰依民法第359 條規定請求被告王雲虎減少價金 。 ⒋被告王德利在本件買賣過程聲稱受其父王雲虎委任，與被告 三鑫公司洽談系爭土地及廠房買賣事宜，從不動產買賣要約 承諾委託書、簽約、用印、延遲交屋協調、交屋等事宜均由 被告王德利處理，其明知系爭廠房占有第三人土地，卻在不 動產現況確認書上現況是否有占用他人之情形勾選「否」， 被告王德利並代簽被告王雲虎之名字，故被告王雲虎委任其 子王德利處理系爭買賣，其二人隱瞞系爭土地有部分在擋土 牆上方斜坡無利用價值的瑕疵，及系爭廠房占有第三人土地 之事實，應依民法第359 條、第184 條第1 項前段、第185 條第1 項前段規定連帶負侵權行為損害賠償責任。 ⒌原告請求減少之價金及損害賠償金額，依系爭土地及廠房經 樹林地政事務所測量之結果計算如下： ⑴系爭廠房占有第三人土地之面積有199 平方公尺（如附圖編 號350 之1 ⑴7 平方公尺、350 之1 ⑵101 平方公尺、350 之1 ⑶4 平方公尺、350 之4 ⑴16平方公尺、350 之6 ⑴7 平方公尺、372 之1 ⑴44平方公尺、372 之1 ⑵20平方公尺 ）共計199 平方公尺，系爭廠房原告無法使用，應拆屋還地 將土地還給訴外人，故被告王雲虎應減少199 平方公尺土地 之價金12,619,511元（計算式：65,000,000÷1,025 ×199= 12,619,511），將之退還原告。 ⑵又被告王德利、王雲虎佯稱系爭土地是平地，山坡地非其所 有，造成原告陷於錯誤買受，當初購買全部都是平地，現在 實際813 平方公尺為平地，有212 平方公尺為山坡地在3 公 尺高擋土牆上方，系爭土地變成梯形已不符合原告經營工廠 使用，其總價值差異甚大，原告就212 平方公尺山坡地部分 請求減少價金，應減少3 分之2 價格即8,962,601 元（計算 式：65,000,000÷1,025 ×212 ×2/3=8,962,601 ）。 ⑶以上合計21,582,112元（計算式：12,619,511＋8,962,601 ＝21,582,112）。原告爰依民法第359 條、第184 條第1 項 前段、第185 條，請求法院擇一事由判命被告王雲虎、王德 利連帶給付原告21,582,112元本息。 ㈡被告三鑫公司、蘇雅慧部分： ⒈按提供服務之企業經營者，於提供商品或提供服務時應確保 該商品或服務符合專業水準可期待之安全性。企業違反前述 規定致生損害於消費者，應負連帶賠償責任。消費者保護法 第7 條第1 項、同條第3 項分別定有明文。又按經紀業者因 經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受 損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經 紀業管理條例第26條第2 項有明定。 ⒉被告三鑫公司為專業不動產仲介公司，其所屬經紀營業員即 被告蘇雅慧於仲介原告買受系爭廠房時，原應本其專業，就 系爭廠房之產權及使用現況詳為調查，而非僅單純調閱系爭 廠房之地籍圖及建物測量成果圖為已足。尤其依成屋買賣契 約書範本簽約注意事項三規定：「買賣標的（一）由於契約 書之應記載事項繁多，為防止填寫筆誤或疏漏，建議將土地 使用分區證明書、土地、建物權狀影本（或登記簿謄本）、 共有部分附表、車位種類、位置、分管協議、規約等重要文 件列為本契約之附件，視為契約之一部分。」，被告三鑫公 司及蘇雅慧對上開規定當知之甚詳。但依系爭廠房之不動產 買賣契約，根本未將系爭廠房之土地謄本、地籍圖、建物測 量成果圖檢附其後，如被告三鑫公司調閱後真有提供原告參 閱者，何以未檢附買賣契約以為附件？由此顯見被告三鑫公 司一心只求收取服務費，違反應遵守之法令規定。 ⒊被告三鑫公司及蘇雅慧未依規定製作不動產說明書，顯已違 反不動產經紀業管理條例第23條第1 項、第24條第1 項及第 2 項規定，而應依同條例第26條第2 項、消費者保護法第7 條規定負連帶賠償責任： ⑴依不動產委託銷售契約書範本第6 條第3 項就委託人之義務 規定：「三、委託人應就不動產之重要事項簽認於不動產標 的現況說明書，委託人對受託人負有誠實告知之義務，如有 虛偽不實，由委託人負法律責任。」、第7 條第4 項就受託 人之義務規定：「四、受託人製作之不動產說明書，應指派 不動產經紀人簽章，並經委託人簽認後，將副本交委託人留 存；經紀人員並負有誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實， 受託人與其經紀人員應連帶負一切法律責任；其因而生損害 於委託人者，受託人應負賠償責任。」，並參照上開銷售契 約書範本之附件二要約書第1 條不動產買賣標的規定：「本 要約書有關不動產買賣標的之土地標示、建築改良物標示、 車位標示，均詳如不動產說明書。」，可知不動產經紀業製 作之不動產說明書與賣方簽任之現況說明書二者並不相同。 ⑵按「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委 託人交易之相對人解說。」、「雙方當事人簽訂租賃或買賣 契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相 對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。」、「前項不動 產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」，不動產經紀 業管理條例第23條第1 項、第24條第1 項及第2 項定有明文 。又不動產說明書應記載及不得記載事項就成屋之應記載事 項規定：「㈠建築改良物標示、權利範圍及用途：⒈建築改 良物標示及權利範圍：⑴已辦理建物所有權第一次登記：坐 落、建號、門牌、樓層面積（主建物、附屬建物、共同使用 部分）、建築完成日期（以登記簿謄本所載為主，謄本上未 列明者，應依使用執照影本或稅籍資料等相關文件）、權利 範圍。…㈣目前管理與使用情況：…⒋有無出租或占用情形 ？…㈥建築改良物瑕疵情形：…⒋有無違建或禁建情事…？ 」，然被告三鑫公司及蘇雅慧，自始至終均未曾製作任何不 動產說明書予原告，被告三鑫公司及蘇雅慧顯已違反上開規 定，致原告受有買受之不動產價值減損之損害，其等自應依 不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定負連帶賠償責任。 ⒋被告三鑫公司復辯稱原告不否認簽訂系爭契約前已審閱土地 及建物登記簿謄本、測量成果圖，系爭廠房坐落土地實際情 形非被告三鑫公司專業所及，原告得在產權移轉前申請鑑界 云云，然： ⑴原告特此鄭重否認被告三鑫公司及蘇雅慧在簽訂買賣契約前 有提供系爭廠房之謄本、地籍圖及測量成果圖閱覽。 ⑵被告三鑫公司就系爭廠房向原告收取60萬元之服務費，本應 就系爭廠房之交易負善良管理人注意義務，而依被告三鑫公 司所稱，被告三鑫公司在接受被告委託出售後即在103 年6 月10日9 時11分調閱土地之登記簿謄本及地籍圖、13時4 分 調閱建物登記簿謄本及測量成果圖，換言之，被告三鑫公司 於103 年6 月10日調閱系爭廠房謄本，旋即約妥兩造於隔日 看屋，顯見被告三鑫公司及蘇雅慧在短短不到1 日時間根本 未調查系爭廠房之實際狀況。 ⑶雖系爭契約第8 條第2 項約定得辦理鑑界，然此不得做為被 告三鑫公司及蘇雅慧卸責之藉口，否則不動產經紀業大可將 所有責任均推由買賣雙方負擔，不動產經紀業管理條例第23 條第1 項、第24條第1 項及第2 項規定負有製作不動產說明 書義務乙節將成俱文。遑論不動產經紀人尚應參加專業訓練 ，依不動產經紀人專業訓練機構團體認可辦法第7 條規定， 其訓練課程包括：「一、民法、土地法規及相關稅法。二、 不動產權利移轉、使用限制相關法規及實務。三、不動產交 易相關契約書及經紀實務。四、不動產經紀相關法規。五、 其他與不動產有關之課程。」，被告三鑫公司及蘇雅慧如何 能辯稱無專業能力判斷系爭廠房實際坐落位置與土地不符？ ⒌此外，於原告得知系爭廠房實際坐落與登記不符後，原告即 告知被告三鑫公司及蘇雅慧，並由其等約妥兩造在被告三鑫 公司協商，期間對話摘要重點並說明如下： ⑴由下述錄音譯文可知，被告王雲虎確實提供不實資訊： 葉喜明：他跟我講的時候，你的土地是鐵屋的那個區塊嘛， 就是水溝裡面嘛，蘇小姐？ 蘇雅慧：對。 葉喜明：對嘛，那現在是不是我們的地有80坪是別人的沒有 錯嘛。 王雲虎：我又沒有... 葉喜明：那現在的問題又一個喔，就是說你的牆. . . ，別 人的地還在我們的牆裡面哦，這就沒辦法處理了，所以這塊 地呢基本上就不能夠買賣，阿你們現在已經把它賣出來了， 對不對，所以這個地方是一個很大的問題，啊第二個就是後 面那個山坡地怎麼可能那個時候沒有告知呢，因為那個是一 個很明顯的瑕疵嘛。 王雲虎：這個問題，阿現在我們說實在的，那不是說什麼瑕 疵，這條整條過去，整條過去都是這種地，不是說我賣你另 外說只有這個，整條都這個（44:14 ），蓋工廠時都是這樣 。 葉喜明：不是，那蘇小姐那時候你帶我去看的時候你有告訴 我說這塊地是他的嗎？ 蘇雅慧：那時候他只說這個範圍內，就擋土牆的範圍內。 葉喜明：對啊，他那時跟我講的時候沒有講這塊土地哦，那 時候我們去你們那裡的時候我還有問你兒子哦，你們的鴿舍 怎麼蓋在別人的土地上，這樣別人怎麼不會把你怎麼樣？我 還這樣問他，所以那個土地從買賣到完成我們都認為那是別 人的，那你現在變成說這個東西本來是我們的，那不是很奇 怪很矛盾嗎？ ⑵依下述錄音譯文可知，正因被告等告知原告系爭廠房與土地 登記相符，即面積方正，原告在符合需求下方願以6,500 萬 元購買： 王雲虎：現在的問題是價錢的問題，價錢比較沒辦法（15:4 8）。 楊幼嘉：你覺得這個價錢好，是不是當初（15:50 ）。 蘇雅惠：對啊，因為這一塊的關係。 楊幼嘉：這價錢才會這麼好，是不是因為當初（15:55 ）這 一塊的關係？所以價錢才會比較好，因為我跟你說，我們在 那個（16:00 ）他後面有50至60坪，他也一樣方方正正，後 面還有30坪，房東那一塊就沒算錢，因為這塊是真的沒辦法 使用，這一塊真的沒辦法使用，我們就是盡量賣高一點，盡 量賣得跟大家的價錢是一樣的。 ⑶依下述錄音可知，被告三鑫公司員工賴蒼裕及蘇雅慧至遲在 103 年6 月13日業經訴外人即系爭廠房原承租人江文溪告知 系爭廠房有侵占他人土地： 王雲虎：當時跟他說的時候真的有一些部分土地( 21:06)。 賴蒼裕：不是，剛開始說的時候是說不占人家的地。 蘇雅惠：對，你一開始說沒有。 賴蒼裕：（21:17 ）才說出來，是江先生跟他說了之後才說 出來，你是說都沒占到別人的。 蘇雅惠：說沒有占到別人的，有問你說有沒有侵占到別人的 土地，你說沒有，後來我們去現場… 楊幼嘉：你說包括這要用別人的地。 賴蒼裕：對啊，所以說… 王雲虎：這我們（21:34）？ 楊幼嘉：沒有，一開始你沒講道到這是別人的地，這就是要 人家要用別人的地，到交屋那天才講，所以我才想說。 王雲虎：這是真的，這當初在買的時候，不知道這個事。 楊幼嘉：一開始是都說沒有。 蘇雅惠：都沒有侵占到別人的地。 賴蒼裕：簽約時也說沒有，那是江先生說了以後。 蘇雅惠：是因為我們去現場要量那個尺寸，因為還沒做買賣 什麼，還有承租方，就叫他乾脆不要去，他就說不然你去幫 我量，量這個尺寸，這個牆壁到這個牆壁，這個牆壁到這個 牆壁這樣，量起來，我們在量的時候，江先生跑出來說…就 是在說有的沒有的，說一說就說，我不要不要賣他，然後我 感覺很差又怎麼樣，他要拆掉怎麼樣又怎麼樣，賣掉…坦白 跟我說喔，還是怎麼樣，就在那邊一直很大聲，我們也不理 他，他才說，才跑去跟王大哥說，王大哥，江先生怎麼說你 有侵占別人的土地喔？他說喔，那旁邊那後面那水溝後面一 點而已啦，那是擋土牆蓋得過去一點點而已，一些而已，才 跟我說是這個水溝。 ⑷承上，依上開錄音譯文所示，原告在購買系爭廠房時，確實 不知系爭廠房與坐落基地位置及面積不同，參以被告三鑫公 司不否認原證5 為其員工賴蒼裕所繪製，而在繪製時尚有被 告蘇雅慧在場，顯見斯時訴外人即原承租人江文溪即已告知 被告三鑫公司員工賴蒼裕及蘇雅慧表示系爭廠房有侵占他人 土地，則被告三鑫公司及蘇雅慧理應詳細查明，如真有占用 而與被告王雲虎所述不符之處，被告三鑫公司及蘇雅慧應即 刻告知原告並暫停系爭廠房買賣之進行，豈能欺瞞原告而令 原告繼續支付後續買賣價金達6,300 萬元？被告三鑫公司及 蘇雅慧就原告損害之擴大，又如何能以無專業能力一語帶過 ？ ⒍原告爰依不動產經紀業管理條例第23條第1 項、第24條第1 、2 項、第26條第2 項、消費者保護法第7 條，請求被告三 鑫不動產有限公司及蘇雅慧連帶給付原告21,582,112元本息 。 ⒎原告因系爭買賣給付被告三鑫公司仲介費60萬元，有收據及 結算書可證，故原告依民法第571 條請求被告三鑫公司退還 原告60萬元本息。 ㈢綜上所述，原告爰依民法第359 條、第184 條第1 項前段、 第185 條第1 項前段，擇一事由請求被告王雲虎、王德利應 連帶給付21,582,112元本息；又依不動產經紀業管理條例第 23條第1 項、第24條第1 、2 項、第26條第2 項、消費者保 護法第7 條，請求被告三鑫公司及蘇雅慧應連帶給付原告21 ,582,112元本息。上開二項係就同一內容之給付，對於同一 債權人即原告各負全部給付義務，構成不真正連帶債務關係 ，如一債務人給付，其他債務人即同免其責任。因此，被告 中一人若對原告給付，其餘被告於其給付範圍內即免給付義 務。原告並依民法第571 條，另請求被告三鑫公司應給付60 萬元本息。 ㈣聲明： ⒈被告王雲虎、王德利應連帶給付原告21,582,112元，及自追 加狀繕本送達追加被告王德利之翌日即105 年1 月19日起至 清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 ⒉被告三鑫公司、蘇雅慧應連帶給付原告21,582,112元，及自 追加狀繕本送達追加被告蘇雅慧之翌日即104 年12月24日起 至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。 ⒊前二項聲明者任一被告已為給付21,582,112元時，其他被告 於給付之範圍內同免責任。 ⒋被告三鑫公司應給付原告600,000 元，及自起訴狀繕本送達 被告三鑫公司之翌日即104 年4 月14日起至清償日止，按年 息百分之5 計算之利息。 ⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告方面： ㈠被告王雲虎抗辯：被告王雲虎與原告103 年6 月13日日即簽 訂系爭契約，被告並已依約於103 年10月4 日交付並移轉不 動產所有權履行完畢，詎簽約後9 個半月，原告提出本件訴 訟，已違常理。被告王雲虎於簽約時即交付所有權狀及謄本 等，且系爭契約書有載明買賣標的之地號、建號等，更於系 爭契約首頁即載明「山坡保育丙建建地」，且被告王雲虎均 已據實告知原告，系爭契約第2 條第2 項亦已明確記載「本 買賣標的有未依法申請之增建：（大約：150 坪）之建物， 賣方（即被告王雲虎）應誠實明示或告知，對於房屋現況有 增建部分亦包含在買賣範圍內（買賣雙方應自行於房屋現況 確認之），且須併同移轉予買方（即原告），買方亦應充份 認知該部分有被拆除或其他危險，並願於交屋後承擔一切責 任。」，被告王雲虎並無隱瞞原告之情事，爰聲明請求駁回 原告之訴等語。 ㈡被告王德利抗辯：系爭土地之買賣，被告王雲虎及伊係提出 系爭土地及廠房的所有權狀給被告三鑫公司，委託被告三鑫 公司去出售，原告也同意以6,500 萬元購買，不知為何會有 所謂山坡地的爭執，本來系爭土地就是山坡地，而且出售的 時候伊們完全不認識原告，原告都是透過被告三鑫公司來向 被告王雲虎購買系爭土地及廠房，爰聲明請求駁回原告之訴 等語。 ㈢被告三鑫公司、蘇雅慧抗辯： ⒈關於原告主張依不動產委託銷售契約書範本第6 條第3 項就 委託人之義務規定：「三、委託人應就不動產之重要事項簽 認於不動產標的現況說明書，委託人對受託人負有誠實告知 之義務，如有虛偽不實，由委託人負法律責任。」…」云云 ，則出賣人即被告王雲虎於不動產標的現況說明書中之說明 事項如有虛偽不實，應由被告王雲虎負法律貴任，與被告三 鑫公司及蘇雅慧無關。又被告三鑫公司接受王雲虎委託出售 系爭不動產後，即於103 年6 月10日上午9 時11分調閱系爭 土地之登記謄本及地籍圖，及於同日下午13時4 分調閱系爭 廠房之登記謄本及測量成果圖，該等調閱資料均於簽訂系爭 契約前交由買賣雙方自由閱覽，並已提供不動產產權現況確 認書由原告與被告王雲虎確認簽名，附於系爭契約後，並非 未提供不動產標的現況說明書向原告說明。至於原告起訴狀 證物5 廠房現況圖，係系爭契約簽約後，被告三鑫公司員工 應原告之要求代原告繪製之廠房現況圖，原證5 並非於簽訂 系爭契約前所繪製，亦非地政機關測量結果圖，更非系爭不 動產坐落之土地位置圖，原告以此指摘被告三鑫公司有欺騙 之情事，顯屬顛倒是非，而無足採。 ⒉原告主張系爭廠房部分有占有他人土地或系爭土地有部分現 況地形為山坡地而非平地云云，此部分無從依不動產登記謄 本、地籍圖或建物測量成果圖得知，被告三鑫公司亦非專業 測量人員，無從知悉系爭廠房所坐落土地之確切位置，原告 未於買受前要求地政機關鑑界，卻於本件訴訟中指摘被告未 告知系爭廠房坐落土地之確切位置，並以此主張被告三鑫公 司於仲介系爭不動產買賣過程中有故意或過失，顯無可採。 ⒊原告主張系爭廠房實際坐落位置與登記不符，亦非事實。系 爭廠房已登記部分實際坐落位置並無任何不符： ⑴本件買賣標的之不動產中，僅有系爭契約書第2 條不動產標 示欄「4246建號」，面積221.16 m2 為合法登記之建物，其 餘建物均為未辦保存登記之違章建築，上開合法登記之建物 並無任何坐落位置不符之情形。 ⑵系爭契約書第2 條第2 項載明「本買賣標的有未依法申請之 增建（大約150 坪）之建物」。被告王雲虎於出售系爭土地 及廠房時已告知原告系爭不動產中有增建部分大約150 坪， 係包含在買賣範圍，而該未辦保存登記之增建部分應由買賣 雙方自行確認，且該增建部份雖併同移轉予買方，但該部分 有被拆除或其他危險。換言之，本件增建部分即原告起訴主 張占用他人土地部分，本應由買賣雙方自行確認，與被告三 鑫公司無關，且買方本亦應充份認知該增建部分因未辦保存 登記而存有一定之危險，此一危險亦包括因為未經申請建造 執照、鑑界，故其坐落之位置尚屬不明，原告既已因買賣契 約書之記載而知悉此一風險，卻誣指被告三鑫公司、蘇雅慧 未告知其風險而請求三鑫公司賠償，其主張顯屬無稽。 ⑶況且，系爭契約書第8 條第2 項亦明定「本買賣標的如需鑑 界點交，應於產權移轉前完成鑑界程序。鑑界結果若與買賣 約定或權利登記內容不符者，或有被人占用或占用別人土地 時，雙方同意以本契約土地總價款換算單位土地面積之單價 計算找補或另行協商解決。」，益證被告三鑫公司已於簽立 系爭契約時於契約條文中明確告知買賣雙方得於產權移轉登 記完成前辦理鑑界手續。而本件買賣雙方於產權移轉登記前 既無意申請鑑界，原告卻反而於產權移轉登記完成後質疑被 告三鑫公司未明確告知系爭不動產界址，實屬無稽之指控， 毫無理由。甚且，買賣雙方既已於契約中明白約定如發生界 址爭議之解決方法，原告反而要求被告三鑫公司、蘇雅慧與 被告王雲虎連帶負相同之賠償責任，實屬無稽。又被告三鑫 公司已完成仲介工作，原告請求被告三鑫公司退還仲介服務 費用60萬元，並無任何法律上依據。 ⒋原告主張系爭廠房占用第三人土地部分之面積199 平方公尺 ，應退還價金12,619,511元云云，被告有爭執。蓋該部分廠 房本來就是違章建築，系爭契約已約定應由原告自行承擔有 可能拆除之風險，原告請求被告三鑫公司、蘇雅慧賠償及其 計算賠償金額之方式，均屬無據。 ⒌原告主張系爭土地中為山坡地部分之面積212 平方公尺，應 減少價金3 分之2 價格，被告有爭執。蓋系爭土地之登記薄 謄本上明載系爭土地之使用分區為「山坡地保育區」，使用 地類別為「丙種建築用地」，換言之，系爭土地原本就是屬 於山坡地保育區，原告主張因系爭土地為山坡地應減少價金 ，本屬無據，更遑論原告主張減少價金比例為3 分之2 ，亦 無任何憑據。 ⒍聲明： ⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⑵如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項及爭點： ㈠兩造不爭執事項： ⒈原告於103 年6 月13日經被告三鑫公司居間仲介，由被告蘇 雅慧帶看系爭土地及廠房，向被告王雲虎購買系爭坐落新北 市○○區○○○段○○○ ○○○○號土地及其上同段4246建號建 物即門牌號碼為新北市○○區○○街○○號房屋，並訂立系爭 契約，約定總價6,500 萬元，系爭土地及廠房所有權於103 年9 月5 日移轉登記予原告所有，被告王雲虎於103 年10月 4 日將系爭土地及廠房交付予原告（見本院卷㈠第8 至20、 125 至126 、128 至129 、203 、214 頁系爭契約、不動產 產權現況確認書、土地及建物登記謄本及房地產權點交書等 件影本）。 ⒉被告三鑫公司居間仲介系爭契約，向原告收取60萬元居間報 酬（見本院卷㈠第47頁、卷㈡第125 頁支票及統一發票影本 ）。 ⒊兩造對於本院勘驗筆錄及本判決附圖即104 年11月樹林地政 事務所複丈成果圖（見本院卷㈠第160 至164 頁、卷㈡第20 至21頁）無爭執。 ⒋系爭廠房坐落在訴外人周淑娥所有之新北市○○區○○○段 ○○○○ ○○ ○號土地即附圖編號350 之1 ⑴7 平方公尺、35 0 之1 ⑵101 平方公尺、350 之1 ⑶4 平方公尺；呂阿素所 有之同段第372 之1 地號土地即附圖編號372 之1 ⑴44平方 公尺、372 之1 ⑵20平方公尺；睦興股份有限公司所有之同 段350 之6 地號土地即附圖編號350 之6 ⑴7 平方公尺；楊 子德與楊婷珺共有之同段350 之4 地號土地即附圖編號350 之4 ⑴16平方公尺，合計系爭廠房占有他人土地之面積共19 9 平方公尺（見本院卷㈠第21、22頁、卷㈢第60至62頁土地 登記謄本）。 ⒌系爭土地擋土牆後方土地面積為212 平方公尺，位於附圖所 載編號350 之19⑶29平方公尺及350 之19⑹183 平方公尺。 ㈡本件爭點： ⒈原告依民法第359 條、第354 條、第184 條第1 項前段、第 185 條，請求被告王雲虎、王德利連帶給付21,582,112元本 息，有無理由？ ⒉原告依不動產經紀業管理條例第23條第1 項、第24條第1 、 2 項、第26條第2 項、消費者保護法第7 條，請求被告三鑫 不動產有限公司及蘇雅慧連帶給付原告21,582,112元本息， 有無理由？ ⒊原告依民法第571 條請求三鑫公司給付60萬元本息，有無理 由？ 四、被告王雲虎、王德利部分： ㈠原告依民法第359 條規定，請求被告王雲虎給付12,619,511 元本息，為有理由；逾此金額之請求為無理由： ⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移 轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出 賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契 約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買 受人僅得請求減少價金。」民法第354 條、民法第359 條分 別定有明文。 ⒉原告主張其於103 年6 月13日經被告三鑫公司居間仲介，由 被告蘇雅慧帶看系爭土地及廠房，向被告王雲虎購買系爭坐 落新北市○○區○○○段○○○ ○○○○號土地（應有部分全部 ）及其上同段4246建號建物即門牌號碼為新北市○○區○○ 街○○號房屋（應有部分全部），並訂立系爭契約，約定總價 6,500 萬元，系爭土地及廠房所有權於103 年9 月5 日移轉 登記予原告所有，被告王雲虎於103 年10月4 日將系爭土地 及廠房點交予原告等情，為被告所不爭執，並有系爭契約、 不動產產權現況確認書、土地及建物登記謄本及房地產權點 交書等件影本為證（見本院卷㈠第8 至20、125 至126 、12 8 至129 、203 、214 頁），堪信屬實。 ⒊原告復主張被告王雲虎交付系爭廠房後，原告始發現系爭廠 房坐落在訴外人周淑娥所有之新北市○○區○○○段○○○○ ○○ ○號土地即附圖編號350 之1 ⑴7 平方公尺、350 之1 ⑵101 平方公尺、350 之1 ⑶4 平方公尺；呂阿素所有之同 段第372 之1 地號土地即附圖編號372 之1 ⑴44平方公尺、 372 之1 ⑵20平方公尺；睦興股份有限公司所有之同段350 之6 地號土地即附圖編號350 之6 ⑴7 平方公尺；楊子德與 楊婷珺共有之同段350 之4 地號土地即附圖編號350 之4 ⑴ 16平方公尺，合計系爭廠房占有他人土地之面積共199 平方 公尺，致此部分原告無法使用，應拆屋將土地返還訴外人周 淑娥，被告王雲虎應減少199 平方公尺土地之價金12,619,5 11元（計算式：65,000,000÷1,025 ×199= 12,619,511 ） ，將之退還原告等情，並提出訴外人周淑娥等所有之上開土 地之土地登記謄本為憑（見本院卷㈠第21、22頁、卷㈢第60 至62頁）。被告王雲虎對於系爭廠房占用訴外人周淑娥等之 土地共199 平方公尺之事實不爭執，惟抗辯系爭契約第2 條 第2 項已明確記載「本買賣標的有未依法申請之增建：（大 約：150 坪）之建物，賣方（即被告王雲虎）應誠實明示或 告知，對於房屋現況有增建部分亦包含在買賣範圍內（買賣 雙方應自行於房屋現況確認之），且須併同移轉予買方（即 原告），買方亦應充份認知該部分有被拆除或其他危險，並 願於交屋後承擔一切責任。」，被告王雲虎並無隱瞞原告系 爭廠房有增建部分之情事等語。查： ⑴系爭契約第9 條第2 、3 項約定：「賣方保證產權清楚，並 無一物數賣，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界 址糾紛、被人占用或占用他人等權利糾紛情事，. . . 」、 「有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令 規定辦理。」；又系爭契約書第8 條第2 項亦約定：「本買 賣標的如需鑑界點交，應於產權移轉前完成鑑界程序。鑑界 結果若與買賣約定或權利登記內容不符者，或有被人占用或 占用別人土地時，雙方同意以本契約土地總價款換算單位土 地面積之單價計算找補或另行協商解決。」（見本院卷㈠第 12、13頁），足見被告王雲虎於簽訂系爭契約時，已擔保系 爭廠房無占用他人土地之瑕疵，且約定於鑑界後，若有占用 他人土地情事，買賣雙方均同意以系爭契約土地總價款換算 單位土地面積之單價計算找補或另行協商解決，是以姑不論 被告王雲虎有無於簽約時隱瞞系爭廠房占用他人土地之事實 ，系爭廠房既占用訴外人周淑娥等之土地共199 平方公尺， 被告王雲虎自應依系爭契約書第8 條第2 項約定以系爭契約 土地總價款換算單位土地面積之單價計算找補或另行協商解 決，而原告與被告王雲虎既不能協商，被告王雲虎即應以系 爭契約土地總價款換算單位土地面積之單價計算找補占用他 人土地199 平方公尺之價值12,619,511元（計算式：65,000 ,000÷1,025 ×199= 12,619,511 ，元以下下捨五入）予原 告。 ⑵至於系爭契約第2 條第2 項約定：「本買賣標的有未依法申 請之增建：（大約：150 坪）之建物，賣方（即被告王雲虎 ）應誠實明示或告知，對於房屋現況有增建部分亦包含在買 賣範圍內（買賣雙方應自行於房屋現況確認之），且須併同 移轉予買方（即原告），買方亦應充份認知該部分有被拆除 或其他危險，並願於交屋後承擔一切責任。」，固堪認定被 告王雲虎已告知原告系爭廠房有增建，且約定增建部分亦包 含在買賣範圍內，並須併同移轉予原告等。惟觀諸系爭契約 第9 條第2 、3 項及第8 條第2 項之約定，系爭契約第2 條 第2 項應係指系爭廠房增建部分位於被告王雲虎所有之系爭 土地範圍內，且無權利瑕疵之情形而言，被告王雲虎自不能 執系爭契約第2 條第2 項之約定免除其瑕疵擔保責任。 ⒋原告另主張被告三鑫公司帶原告查看系爭土地及廠房時，表 示系爭廠房坐落在系爭土地上，土地面積有310 坪，範圍在 擋土牆水溝內都是平地，並無山坡地，擋土牆上方鴿舍為他 人所有，被告王雲虎佯稱系爭土地是平地，山坡地非其所有 ，造成原告陷於錯誤買受，有212 平方公尺為山坡地在3 公 尺高擋土牆上方，已不符合原告經營工廠使用，其總價值差 異甚大，原告就212 平方公尺山坡地部分請求依民法第359 條、第184 條第1 項前段規定減少價金或賠償損害，應減少 或賠償3 分之2 價格即8,962,601 元（計算式：65,000,000 ÷1,025 ×212 ×2/3=8,962,601 ）云云，並提出上開錄音 譯文為證（見本院卷㈠第69至106 、卷㈢第40至43頁）。惟 此為被告王雲虎以前詞所否認。經查，上開錄音譯文係兩造 等人於103 年10月9 日至同年月17日之間，就原告主張系爭 廠房占用他人土地及系爭土地含山坡地之問題所為協商之對 話，並不能證明被告王雲虎於簽訂系爭契約時確實有故意隱 瞞系爭土地含有山坡地之情形。況且，系爭契約第2 條土地 標示已明確記載「山坡保育丙建建地」，足見被告王雲虎於 簽約時確實有表明系爭土地為山坡地，則原告主張被告王雲 虎隱瞞系爭土地含有山坡地，應依民法第359 條、第184 條 第1 項前段規定減少價金或賠償損害8,962,601 元云云，即 乏依據，並無可採。 ⒌從而，原告依民法第359 條規定，請求被告王雲虎給付12,6 19,511元本息，應予准許。逾此金額之請求，則乏依據，不 應准許。 ㈡原告依民法第359 條、第184 條第1 項前段及第185 條第1 項前段，請求被告王德利應與被告王雲虎連帶給付21,582,1 12元本息，為無理由： 原告主張被告王德利在本件買賣過程聲稱受被告王雲虎委任 ，與被告三鑫公司洽談系爭土地及廠房買賣事宜，從不動產 買賣要約承諾委託書、簽約、用印、延遲交屋協調、交屋等 事宜均由被告王德利處理，其明知系爭廠房占有第三人土地 ，卻在不動產現況確認書上現況是否有占用他人之情形勾選 「否」，並隱瞞系爭土地有部分為山坡地無利用價值之瑕疵 ，應依民法第359 條、第184 條第1 項前段、第185 條第1 項前段規定連帶賠償原告21,582,112元云云，並提出不動產 現況確認書影本及上開錄音譯文為證（見本院卷㈠第134 、 69至106 頁，卷㈢第40至43頁）。此為被告王德利以前詞所 否認。查被告王德利並非系爭契約之當事人，依債之對性原 則，自不負契約責任，則原告依民法第359 條規定請求被告 王德利減少價金，顯屬無據。又觀諸系爭不動產現況確認書 上「現況是否有占用他人之情形」固勾選「否」，惟上開錄 音譯文係兩造等人於103 年10月9 日至同年月17日之間，就 原告主張系爭廠房占用他人土地及系爭土地含山坡地之問題 所為協商之對話，並不能證明被告王德利於代理被告王雲虎 簽訂系爭契約時，即明知系爭廠房確實有占用他人土地，及 隱瞞系爭土地有部分為山坡地之情形。況且，系爭契約第2 條土地標示已明確記載「山坡保育丙建建地」，足見被告王 德利代理被告王雲虎簽約時確實有表明系爭土地為山坡地， 則原告主張被告王德利隱瞞系爭廠房占用他人土地及系爭土 地含有山坡地，應依民法第359 條、第184 條第1 項前段、 第185 條第1 項前段規定減少價金或賠償損害21,582,112元 云云，並無依據，自無可採。 五、被告三鑫公司、蘇雅慧部分： ㈠按民事訴訟法第277 條前段規定當事人主張有利於己之事實 者，就其事實有舉證之責任。關於舉證責任分配之法則，學 說上理論甚多，惟在給付訴訟中，為訴訟標的之法律關係之 事實，應由主張該為訴訟標的之法律關係存在之原告，就該 具體的法律關係之權利發生事實，負舉證責任。次按民事訴 訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告 先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗 辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原 告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。 ㈡原告主張被告三鑫公司受其委任居間系爭土地及廠房之買賣 ，已收取居間報酬60萬元，該公司經紀營業員即被告蘇雅慧 未依規定製作不動產說明書予原告，亦未依成屋買賣契約書 範本簽約注意事項三規定將系爭廠房之土地謄本、地籍圖、 建物測量成果圖檢附於系爭契約，致原告受有買受之不動產 價值減損21,582,112元之損害，顯已違反不動產經紀業管理 條例第23條第1 項、第24條第1 項及第2 項規定，而應依同 條例第26條第2 項、消費者保護法第7 條規定負連帶賠償責 任云云，並提出統一發票影本1 紙及錄音譯文為證（見本院 卷㈠第27、69至106 頁，卷㈢第40至43頁）。被告三鑫公司 及蘇雅慧則抗辯系爭契約書第8 條第2 項明定「本買賣標的 如需鑑界點交，應於產權移轉前完成鑑界程序。鑑界結果若 與買賣約定或權利登記內容不符者，或有被人占用或占用別 人土地時，雙方同意以本契約土地總價款換算單位土地面積 之單價計算找補或另行協商解決。」，被告三鑫公司已於買 賣雙方簽立系爭契約時，明確告知買賣雙方得於產權移轉登 記完成前辦理鑑界手續，而本件買賣雙方於產權移轉登記前 既無意申請鑑界，原告卻反而於產權移轉登記完成後質疑系 爭廠房部分有占有他人土地或系爭土地有部分現況地形為山 坡地而非平地，惟被告三鑫公司非專業測量人員，已於簽約 前提供不動產登記謄本、地籍圖、建物測量成果圖等供原告 閱覽，並將不動產產權現況確認書由買賣雙方確認簽名，附 於系爭契約後，原告未於買受前要求地政機關鑑界，自不可 歸責於被告三鑫公司及蘇雅慧；系爭契約第2 條不動產標示 已載明「4246建號」，面積221.16 m2 為合法登記之建物， 其餘建物均為未辦保存登記之違章建築，並無任何坐落位置 不符之情形，且同條第2 項載 明「本買賣標的有未依法申 請之增建（大約150 坪）之建物」，被告王雲虎於出售系爭 土地及廠房時已告知原告系爭不動產中有增建部分大約150 坪，係包含在買賣範圍，而該未辦保存登記之增建部分應由 買賣雙方自行確認，且該增建部份併同移轉予買方，但該部 分有被拆除或其他危險。換言之，本件增建部分即原告起訴 主張占用他人土地部分，本應由買賣雙方自行確認，與被告 三鑫公司無關，且買方本亦應充份認知該增建部分因未辦保 存登記而存有一定之危險，此一危險亦包括因為未經申請建 造執照、鑑界，故其坐落之位置尚屬不明，原告既已因系爭 契約之記載而知悉此一風險，卻誣指被告三鑫公司、蘇雅慧 未告知其風險而請求三鑫公司賠償，其主張顯屬無稽；系爭 契約及系爭土地登記謄本已載明系爭土地之使用分區為「山 坡地保育區」，使用地類別為「丙種建築用地」，換言之， 系爭土地原本就是屬於山坡地保育區，原告卻主張因系爭土 地部分為山坡地應減少價金，本屬無據，更遑論原告主張減 少價金比例為3 分之2 ，亦無任何憑據等語，並提出土地及 建物登記謄本、地籍圖謄本、樹林地政事務所建物測量成果 圖、不動產產權現況確認書影本為證（見本院卷㈠第125 至 132 、159 頁）。查： ⒈原告主張之「成屋買賣契約書範本簽約注意事項」、「不動 產委託銷售契約書範本」，為內政部宣導建議之買賣契約範 本，並無拘束本件契約當事人、被告三鑫公司及蘇雅慧之效 力。原告與被告王雲虎間、原告與被告三鑫公司及蘇雅慧間 之權利義務關係，仍應分別依系爭契約、居間契約之約定及 相關法律之規定加以規範。則原告主張被告三鑫公司及蘇雅 慧之居間行為有違「成屋買賣契約書範本簽約注意事項」、 「不動產委託銷售契約書範本」云云，即屬無據。 ⒉按「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委 託人交易之相對人解說。」、「雙方當事人簽訂租賃或買賣 契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相 對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明 書視為租賃或買賣契約書之一部分。」、「經紀業因經紀人 員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者 ，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」不動產經紀業 管理條例第23條第1 項、第24條第1 項及第2 項、第26條第 2 項分別定有明文。又「從事設計、生產、製造商品或提供 服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務 時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理 期待之安全性。商品或服務具有危害消費者生命、身體、健 康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險 之方法。企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或 第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過 失者，法院得減輕其賠償責任。」消費者保護法第7 條亦有 明定。 ⒊本件被告三鑫公司、蘇雅慧抗辯已於簽約前提供不動產登記 謄本、地籍圖、建物測量成果圖等供原告閱覽，並將不動產 產權現況確認書由買賣雙方確認簽名，附於系爭契約後等語 ，業據提出與其所述相符之103 年6 月10日網路申領土地及 建物登記謄本、地籍圖、建物測量成果圖，及系爭契約所附 之不動產產權現況確認書等件為證（見本院卷㈠第125 至13 2 、159 頁），原告雖否認被告三鑫公司曾提供不動產登記 謄本、地籍圖、建物測量成果圖等供其閱覽，惟查，系爭契 約買賣價金高達6,500 萬元，且系爭契約買賣標的僅有土地 及建物各1 筆，尚屬單純，原告卻稱未於簽約前閱覽買賣標 的不動產之登記謄本、地籍圖、建物測量成果圖，以確認所 有權歸屬及不動產現況及範圍，被告三鑫公司未於簽約前向 其說明不動產現況云云，顯與常情不合，自難採信。 ⒋又系爭契約第2 條第2 項已約定：「本買賣標的有未依法申 請之增建：（大約：150 坪）之建物，賣方（即被告王雲虎 ）應誠實明示或告知，對於房屋現況有增建部分亦包含在買 賣範圍內（買賣雙方應自行於房屋現況確認之），且須併同 移轉予買方（即原告），買方亦應充份認知該部分有被拆除 或其他危險，並願於交屋後承擔一切責任。」，且系爭契約 書第8 條第2 項亦明定「本買賣標的如需鑑界點交，應於產 權移轉前完成鑑界程序。鑑界結果若與買賣約定或權利登記 內容不符者，或有被人占用或占用別人土地時，雙方同意以 本契約土地總價款換算單位土地面積之單價計算找補或另行 協商解決。」，足見被告三鑫公司及被告王雲虎均已明白告 知系爭廠房有未依法增建部分，且買賣標的如占用別人土地 時，則依系爭契約土地總價款換算單位土地面積之單價計算 找補或另行協商解決，原告並得於所有權移轉登記完成前進 行鑑界。而本件原告既未於系爭土地及廠房所有權移轉登記 完成前進行鑑界，嗣後發現系爭廠房有占用他人土地之情形 ，亦得依系爭契約土地總價款換算單位土地面積之單價計算 找補或另行協商解決，被告三鑫公司、蘇雅慧既已盡其告知 及說明義務，自無因故意或過失致原告受損害之情事，被告 三鑫公司亦無違反民法第571 條規定之義務之情形。 ⒌原告另主張被告三鑫公司帶原告查看系爭土地及廠房時，表 示系爭廠房坐落在系爭土地上，土地面積有310 坪，範圍在 擋土牆水溝內都是平地，並無山坡地，擋土牆上方鴿舍為他 人所有，造成原告陷於錯誤買受，有212 平方公尺為山坡地 在3 公尺高擋土牆上方，已不符合原告經營工廠使用，其總 價值差異甚大，原告就212 平方公尺山坡地部分請求依民法 第359 條、第184 條第1 項前段規定減少價金或賠償損害， 應減少或賠償3 分之2 價格即8,962,601 元（計算式：65,0 00,000÷1,025 ×212 ×2/3=8,962,601 ）云云，並提出上 開錄音譯文為證（見本院卷㈠第69至106 、卷㈢第40至43頁 ）。惟此為被告三鑫公司、蘇雅慧以前詞所否認。查上開錄 音譯文係兩造等人於103 年10月9 日至同年月17日之間，就 原告主張系爭廠房占用他人土地及系爭土地含山坡地之問題 所為協商之對話，並不能證明被告王雲虎於簽訂系爭契約時 確實有故意隱瞞系爭土地含有山坡地之情形，有如前述；亦 不能證明被告蘇雅慧帶原告查看系爭土地及廠房時，曾表明 系爭土地都是平地，並無山坡地。況且，系爭契約第2 條土 地標示已明確記載「山坡保育丙建建地」，足見被告王雲虎 、被告三鑫公司及蘇雅慧至遲於簽約時均已確實表明系爭土 地含有山坡地，則原告主張被告三鑫公司、蘇雅慧隱瞞系爭 土地含有山坡地，致原告受損害，應依不動產經紀業管理條 例第26條第2 項及消費者保護法第7 條規定連帶賠償原告損 害，及被告三鑫公司應依民法第571 條規定退還居間報酬60 萬元云云，即屬無據，並無可採。 ⒌從而，原告主張被告三鑫公司、蘇雅慧違反不動產經紀業管 理條例第23條第1 項、第24條第1 項及第2 項規定，應依同 條例第26條第2 項、消費者保護法第7 條規定負連帶賠償21 ,582,112元之責任，被告三鑫公司並應依民法第571 條規定 退還居間報酬60萬元云云，並無依據，自不應准許。 五、綜上所述，原告依民法第359 條規定，請求被告王雲虎應給 付原告12,619,511元，及自追加狀繕本送達追加被告王德利 之翌日即105 年1 月19日（見本院卷㈡第140 頁、卷㈢第51 頁）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由 ，應予准許；逾此範圍所為之請求，為無理由，應予駁回。 六、假執行之宣告： 本件原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核原告勝訴部 分並無不合，應予准許，爰酌定相當擔保金額宣告之，並依 聲請宣告被告王雲虎得預供擔保免為假執行。至原告敗訴部 分，其假行之聲請即失所附麗，不應准許，併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。 八、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 105 年 12 月 9 日 民事第五庭 法 官 張筱琪 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 12 月 16 日 書記官 簡曉君