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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第319號 原　　　告　郭美英 訴訟代理人　吳發隆律師 被　　　告　九展建設股份有限公司 法定代理人　秦善明 被　　　告　葉明彥 共　　　同 訴訟代理人　施竣中律師 複 代 理人　沈志偉律師 上列當事人間請求回復原狀等事件，經本院於民國104 年7 月21 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張：緣原告因受被告就坐落新北市○○區○○段 ○○○ ○○○○ ○○○○ ○號等3 筆土地（下併稱系爭土地）基地 內所興建之「九揚華茲堡」社區預售屋（下稱系爭建案）及 其銷售人員故意隱瞞有關買賣標的物之重要資訊事項而為銷 售及其所刊印、散發之不實預售屋廣告物等情事之影響，而 向被告預購「九揚華茲堡」社區內Ｃ棟9 樓（含地下3 層編 號第24號車位）及Ｄ棟9 樓（含地下3 層編號第25號車位） 之房地2 棟（下併稱系爭房地），並簽訂房屋買賣契約書（ 下稱系爭房屋買賣契約）及土地買賣契約書（下稱系爭土地 買賣契約）各2 份。被告雖於其預售屋銷售廣告物內大肆宣 稱「洲子洋NO.1」、「泱泱大器的王者風範」、「精工御製 的私家城堡」、「浪漫在空間穿梭」、「經典在生活留駐」 及「為人生收藏一段最動人的風景」等等。惟被告所使用之 現場銷售人員就系爭建案鄰近有聲音吵雜，並足以影響及於 系爭建案建物公共安全之加油站及釋放大量高幅度電磁波足 致影響人體健康之電塔，於售屋時竟均未坦誠告知原告，致 原告信其所有，陷於錯誤而向被告訂購系爭房地。原告身有 痼疾，若於訂約時已知悉系爭建案鄰近加油站及電塔，則不 可能不惜置己身安全於不顧而訂購系爭房地，是系爭房地之 買賣雙方確有意思表示不相合致之情事。又被告就系爭建案 鄰近加油站及電塔之足以影響生活安寧及人體健康之重要不 利資訊，竟隱晦欺瞞原告，原告爰依民法第354 條、第355 條第2 項但書及第359 條前段等規定，於103 年10月15日寄 發存證信函通知被告，對被告為解除系爭房地買賣契約之意 思表示，是被告應將原告已付之買賣價金新臺幣（下同）63 6 萬元返還予原告。另原告亦得依系爭房屋買賣契約第26條 第3 款約定，主張解除系爭房地買賣契約，並請求鈞院酌減 被告得沒入違約金之金額。並為聲明：㈠被告應連帶給付原 告636 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按 週年利率5 ％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告抗辯稱： ㈠系爭房屋及土地買賣契約乃分別成立於原告與被告九展建設 股份有限公司（下稱九展公司），及原告與被告葉明彥之間 ，依系爭房屋及土地買賣契約內容，並無被告等人應對原告 負連帶債務之明示約定，則原告起訴主張被告等人應對其負 連帶返還責任云云，顯屬無據。 ㈡本件原告於購買系爭房地之際幾經深思熟慮後始擇定應買戶 號及戶數，兩造始為此簽締系爭房屋及土地買賣契約，契約 中更詳細載明買賣之標的物及其價金，依民法第153 條規定 ，系爭房屋及土地買賣契約確實因兩造間意思表示合致而成 立生效無訛。倘若系爭房屋及土地買賣契約並未成立生效， 則原告何須依約給付買賣價金予被告？甚至於締約後還前往 銷售現場要求更改應買房屋之內部格局？由此即足證明原告 陳稱系爭房屋及土地買賣契約因意思表示不合致，進而不發 生任何法律上效力云云，殆屬臨訟杜撰之詞，委無足採。 ㈢原告所指電塔設施存在於當地時間已十分長久，加上該電塔 設施龐大且週邊並無高山或高樓屏障，任何明眼之人亦無法 視而不見，客觀上自無隱匿或故意不為告知可能。又所指加 油站設施同樣至為明顯，甚至坐落於交通要道旁邊，亦無隱 匿或故意不為告知可能。至於原告誆稱前開加油站及電塔足 以影響社區建物安全、釋放大量高幅度電磁波足致影響身體 健康，不僅昧於事實，更乏其科學上實證！蓋系爭房屋於起 造前，週邊即早已有住戶在當地居住生活，加上加油站之設 置必須經由主管機關層層把關審核、消防及環境保護主管機 關安全檢查合格、取得經營許可執照、辦妥營業證照後始得 開始營業；倘若該加油站果有所謂影響社區建物公共安全疑 慮，豈可能通過主管機關把關進而營業？何況系爭加油站事 實上與系爭建案相離甚遠，並非緊鄰於系爭建案，斷無原告 所謂足以影響社區建物安全之情事。又原告所指之電塔，距 離系爭建案有一大段距離，對住家影響不大。故原告所稱「 釋放大量高幅度電磁波」、「影響及於人類身體健康」之實 際數據及醫學、科學上確切證據何在？根本未見原告舉證以 實其說，自無足信憑。至於原告又稱乃因被告等人及銷售人 員「故意隱瞞」、「未坦誠告知致其陷於錯誤」云云，被告 均否認之。 ㈣按物之瑕疵是指存在於物之缺點而言，綜觀原告起訴內容並 未具體舉證證明系爭房地本身存有如何之瑕疵，自難僅憑其 空泛之指摘據為有利之認定。又民法第354 條第1 項固規定 物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規定 危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。然物之出賣人 就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，須以該瑕疵於危險移 轉時存在者為限。查，原告所承買之系爭房屋目前仍在興建 當中（102 年9 月開工），預計工期為1095天。是系爭房屋 既然尚未興建完成、復未移轉交付於原告，則依前開規定， 原告自無援引物之瑕疵擔保，主張解除契約之權利。再退步 言之，倘原告起訴指摘之電塔、加油站構成瑕疵，則前開設 施週邊並無高山或高樓屏障，則客觀上任何明眼之人均無法 視而不見、諉稱不知，故應認原告亦有重大過失而不得主張 解除契約，且原告片面解除契約，應屬顯失公平而與民法第 359 條規定意旨有間。 ㈤原告陳稱其業以原證5 號之存證信函向被告等主張解除系爭 房地之買賣契約，姑且不論該存證信函內容多與事實不符， 惟該存證信函僅向被告九展公司為之，而不及於被告葉明彥 。 ㈥系爭建案係由代銷公司負責銷售，則被告於系爭房屋及土地 買賣契約簽締後，即已給付代銷公司服務報酬2,376,000 元 ，加上締約過程中被告等人所支出締約成本（如人事費用） 、原告於契約成立後先是要求更改房屋內部格局，之後又再 次取消，今因原告無視於契約約定內容惡意毀約，被告所受 損害不可謂不大，故本件應無主張違約金過高酌減餘地。 ㈦並為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉如受不 利之判決，願預供擔保請准免為假執行之宣告。 三、本件原告主張伊於102 年8 月23日分別與被告九展公司、葉 明彥簽訂系爭房屋及土地買賣契約，購買系爭房地，共已支 付買賣價金636 萬元，惟被告使用之系爭建案之銷售人員於 銷售時，隱瞞系爭建案鄰近有加油站、高壓電塔之事實，致 原告陷於錯誤而與被告九展公司、葉明彥分別簽訂系爭房屋 及土地買賣契約，兩造就系爭房地之買賣契約顯有意思表示 不合致之情事。原告同時依民法第354 條、第355 條第2 項 但書及第359 條前段等規定，解除系爭房地之買賣契約，並 請求被告應返還原告已付之買賣價金636 萬元返還予原告。 另原告亦得依系爭房屋買賣契約第26條第3 款約定主張解除 系爭房地買賣契約，並請求酌減被告得沒入違約金之金額等 語。被告則以原告係經深思熟慮後始決定購買系爭房地，並 與被告簽訂系爭房屋及土地買賣契約，契約中已詳細載明買 賣之標的物及其價金，故兩造間就系爭房地買賣之意思表示 已達成合致。另原告所指電塔設施存在於當地時間已十分長 久，加上該電塔設施龐大且週邊並無高山或高樓屏障，任何 明眼之人均無法視而不見，而加油站設施坐落於交通要道旁 邊，客觀上均無隱匿或故意不為告知之可能。至於原告所稱 前開加油站及電塔足以影響社區建物安全、釋放大量高幅度 電磁波足致影響身體健康，不僅昧於事實，更乏其科學上實 證。再者，原告購買之系爭房屋目前仍在興建當中，尚未移 轉交付予原告，則原告主張物之瑕疵並解除契約，並無理由 等語，資為抗辯。茲本件應審究者厥為：㈠原告主張兩造間 就系爭房地之買賣契約之意思表示並未合致，是否有理由？ ㈡原告主張依民法第354 條、第355 條第2 項但書、第359 條前段等規定解除系爭房地之買賣契約，並請求被告應返還 已付之買賣價金636 萬元，是否有理由？㈢原告主張依系爭 房屋買賣契約第26條第3 款約定解除系爭房地之買賣契約， 並請求酌減被告得沒入之違約金是否有理由？ 四、本院判斷如下： ㈠原告主張兩造間就系爭房地之買賣契約之意思表示並未合致 ，是否有理由？ 1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要 之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要 之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。 民法第153 條定有明文。次按當事人締結不動產買賣之債權 契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致， 買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買 賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約 即難謂已成立（最高法院40年台上字第1482號、69年台上字 第1710號民事判例意旨參照）。查，依原告與被告九展公司 簽訂系爭房屋買賣契約第3 條、第4 條、第7 條約定，原告 向被告九展公司承購「九揚華茲堡」社區編號Ｃ棟9 樓1 戶 （含地下3 層編號第24號車位），其中房屋面積共計188.17 平方公尺（包括主建物面積：114.24平方公尺、陽臺：12.1 3 平方公尺、雨遮：2.96平方公尺）、停車位（含車道及其 他必要空間）面積共計32.27 平方公尺，買賣總價款（含房 屋、車位）合計597 萬元；另原告承購之Ｄ棟9 樓1 戶（含 地下3 層編號第25號車位），其中房屋面積共計187.43平方 公尺（包括主建物面積：114.13平方公尺、陽臺：11.73 平 方公尺、雨遮：2.96平方公尺）、停車位（含車道及其他必 要空間）面積共計27.83 平方公尺，買賣總價款（含房屋、 車位）合計588 萬元；此有系爭房屋買賣契約影本2 份附卷 可稽（見本院卷第8 頁至第17頁、第24頁至第33頁）。又依 原告與被告葉明彥簽訂系爭土地買賣契約第3 條、第4 條、 第5 條約定，原告向被告葉明彥承購「九揚華茲堡」社區編 號Ｃ棟9 樓及Ｄ棟9 樓房屋所坐落之系爭土地，其中Ｃ棟9 樓之土地持分為37.80 平方公尺、買賣土地總價款合計1,39 8 萬元，Ｄ棟9 樓之土地持分為36.91 平方公尺、買賣土地 總價款合計1,377 萬元，亦有系爭土地買賣契約影本2 份在 卷可參（見本院卷第18頁至第23頁、第34頁至第39頁）。足 見原告與被告九展公司、葉明彥就買賣系爭房地及買賣總價 款之必要之點已達成意思表示合致，依前揭規定及說明，系 爭房地之買賣契約即已成立。 2.再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。民事訴訟法第277條前段有明文規定。又按民事訴訟如係 由巷原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不 能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事 實即令不能舉證，或其所舉證據尚有庇累，亦應駁回原告之 請求（最高法院17年上字917 號民事判例參照）。本件原告 雖主張被告使用之系爭建案之銷售人員於銷售時，隱瞞系爭 建案鄰近有加油站、高壓電塔之事實，致原告陷於錯誤而與 被告九展公司、葉明彥分別簽訂系爭房屋及土地買賣契約， 兩造就系爭房地之買賣契約顯有意思表示不合致之情事云云 。惟觀諸系爭房屋契約及系爭土地契約內容，兩造並未約定 原告所承購之系爭房屋附近不得有加油站、高壓電塔等嫌惡 設施；且原告於本院審理時亦自承伊與銷售人員洽談過程， 並未向銷售人員提及系爭房屋附近不得有加油站、高壓電塔 等嫌惡設施等語（見本院卷第116 頁背頁）；足見原告購買 之系爭房屋附近是否不得有加油站、高壓電塔等嫌惡設施， 並未成為系爭房地買賣契約之約定事項，自無關於契約必要 之點或非必要之點當事人意思表示不一致之情事可言。況原 告就其主張有利於己之上開事實，並未舉證以實其說。是原 告前揭主張之事實，洵屬無據。 ㈡原告主張依民法第354 條、第355 條第2 項但書、第359 條 前段等規定解除系爭房地之買賣契約，並請求被告應返還已 付之買賣價金636 萬元，是否有理由？ 復按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度 ，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險 移轉時，具有其所保證之品質。」、「買受人於契約成立時 ，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責 。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者， 出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知 其瑕疵者，不在此限。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依 前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請 求減少其價金。」民法第354 條、第355 條、民法第359 條 前段分別定有明文。另按「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺 點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應 具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不 以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足 使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。」（最高法院 73年台上字第1173號民事判例意旨參照）。查，原告所承購 之系爭房屋目前仍在興建中，被告九展公司並未將系爭房屋 交付予原告之事實，為兩造所不爭執，則系爭房屋是否具有 價值、效用或品質不備之瑕疵，尚不可知。至於系爭房屋附 近是否不得有加油站、高壓電塔等嫌惡設施，兩造並未於系 爭房地買賣契約中約定，且原告在與銷售人員洽談過程中， 並未向銷售人員提及系爭房屋附近不得有加油站、高壓電塔 等嫌惡設施，銷售人員亦未對原告保證系爭房屋附近不會有 加油站、高壓電塔等嫌惡設施，是系爭房屋附近不得有加油 站、高壓電塔等嫌惡設施並不得作為系爭房屋品質或價值之 一部分，縱系爭房屋附近有加油站、高壓電塔等嫌惡設施， 原告仍不得於簽訂房地買賣契約後，再以系爭房屋附近有加 油站、高壓電塔等嫌惡設施為由主張系爭房屋具有瑕疵，並 解除系爭房地之買賣契約。從而，原告於103 年10月15日以 五股中興路郵局第000282號存證信函通知被告九展公司解除 買賣契約（見本院卷第49頁、第50頁），並主張依民法第35 4 條、第355 條第2 項但書、第359 條前段等規定解除系爭 房地之買賣契約，於法即有未合。又原告主張解除系爭房地 之買賣契約既不合法，已如上述，則其再主張依民法第259 條回復原狀之規定，請求被告返還其已支付之買賣價款636 萬元，即為無理由。 ㈢原告主張依系爭房屋買賣契約第26條第3 款約定解除系爭房 地之買賣契約，並請求酌減被告得沒入之違約金是否有理由 ？ 又按系爭房屋買賣契約第26條第3 款約定：「買方（指原告 ）違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方（指被告九 展公司）得沒入依房屋總價款百分之十五（最高不得超過百 分之十五）計算之金額。但該沒入之金額超過已繳價款者， 則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。……」（見 本院卷第16頁）。依前開約定可知，本件原告若違反系爭房 屋契約所約定之付款條件及方式時，被告九展公司得沒入依 系爭房屋總價款之15％計算之違約金，被告九展公司與原告 並得於被告九展公司沒入上開計算所得之金額後解除系爭房 屋契約。查，本件依原告所提出之證據資料所示，並無被告 九展公司因原告違反系爭房屋買賣契約所約定之付款條件及 方式，而依系爭房屋買賣契約第26條第3 款約定沒入原告已 繳買賣價金以作為違約金之意思表示之證據，則被告九展公 司既未依前開約定沒入原告已繳交之買賣價金，本院自無從 依民法第251 條、第252 條規定審酌被告九展公司所沒入之 金額是否過高而應予減少，原告亦不得依上揭規定主張解除 系爭房地之買賣契約。是本件原告主張伊得依系爭房屋買賣 契約第26條第3 款約定解除系爭房地之買賣契約，並請求酌 減被告得沒入之違約金云云，自為無理由。 五、綜上所述，本件原告提起本件訴訟，請求被告應連帶給付原 告636 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按 週年利率5 ％計算之利息云云，為無理由，應予駁回。又原 告之訴既經敗訴駁回，其假執行之聲請失所附麗，亦應併予 駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所提出之 事證，經本院斟酌後，認與本件判決結果不生影響，爰不一 一加以論述，附此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 104 年 8 月 18 日 民事第四庭 法 官 高明德 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 8 月 18 日 書記官 李宏明