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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第349號 原　　　告　盧昱維 　　　　　　林振華 共　　　同 訴訟代理人　賴玉梅律師 　　　　　　周福珊律師 　　　　　　王嘉斌律師 複　代理人　張晉維 被　　　告　鴻鍀企業有限公司 法定代理人　陳耀輝 訴訟代理人　薛博允律師 上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國104 年10月 26日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： ㈠原告於民國101 年9 月4 日透過松安不動產公司向被告購買 如附表所示之5 筆土地，價金新臺幣（下同）1 億9,000 萬 元，於簽約當日給付簽約款1,900 萬元（含500 萬元定金） ，並於101 年9 月20日給付備證款1,900 萬元，此為兩造所 不爭執。 ㈡惟兩造辦理系爭土地之移轉登記事項時，發現系爭土地之土 壤恐遭污染，將可能被劃定為土壤污染管制區，故兩造簽訂 協議書，暫停一切移轉登記手續之辦理，並約定由被告於10 1 年12月15日前進行買賣土地之相關檢測及行政作業。若檢 測結果有「土壤污染」之情事，若原告願意繼續買受，則被 告須完成土壤污染之整治，並得到行政機關確認已整治完成 ，本買賣契約方繼續進行。若原告無購買意願，則買賣契約 無條件解除，因買賣契約所衍生之相關費用，由買賣雙方各 自負擔，亦為兩造所不爭執。 ㈢系爭土地經新北市政府環境保護局檢測後，於102 年7 月1 日以北環水字第1022002532號公告將系爭土地公告為土壤污 染控制場址，並劃定土壤污染管制區，同時以北環水字第10 220025321 號函勒令原土地所有人志和實業股份有限公司（ 下稱志和公司）於6 個月內完成前開場址污染調查工作及擬 訂控制計劃書，逾期將處以罰鍰。雖系爭土地土壤之污染並 非被告造成，然被告既為出賣人，即應依前開協議書內容， 協助志和公司或自行就系爭土地進行整治，待得到行政機關 之確認公文，再繼續進行本件買賣契約，惟被告於簽署協議 書後，原告多次跟被告進行協調，被告仍認土壤之污染與被 告無涉，而拒不從事整地，兩造協調未果。迄今，亦無法繼 續進行土地移轉登記事宜。 ㈣雖被告一再以各種理由拒絕整治系爭土地，但原告仍一再表 示購買誠意願繼續進行本件買賣契約，一直給予整地之寬限 期。然被告卻在未整地之情狀下，於103 年10月3 日以存證 信函限期原告辦理所有權移轉登記。原告即於同年10月8 日 回函告知，願意繼續買受系爭土地，惟必須於被告完成土壤 污染之整治，並得到行政機關確認系爭土地無污染之文件， 方進行所有權移轉登記事項。被告收受原告存證信函後，不 積極進行整地事宜，卻於103 年10月31日發函主張解除買賣 契約，並於103 年11月3 日發函主張沒收原告給付之3,800 萬元作為違約金。經原告一再以存證信函請求被告出面協調 ，被告仍置之不理。 ㈤原告於103 年11月25日向新北市樹林區調解委員會申請調解 ，於103 年12月9 日進行調解，另原告又於103 年12月17日 聲請鈞院調解，向被告表示願先支付七成價金，先辦理所有 權移轉登記，並協助被告完成土地污染之整治。然被告於前 開二次調解中仍表示買賣契約已解除，不可能繼續履行或進 行整地。原告迫於無奈，擬先完成系爭土地之所有權移轉登 記，再依物之瑕疵擔保責任，解決土地污染情事。原告遂於 104 年2 月11日委請賴玉梅律師發函被告，請求就系爭土地 繼續辦理移轉登記，然被告仍回函表示，買賣契約已解除， 不可能繼續履行。綜上，被告因見不動產市價飆漲，反悔出 售系爭土地，卻一再藉故拒不對系爭土地之土壤污染進行整 地，已達毀約之目的。 ㈥又上開協議書簽訂迄今，已逾3 年，被告顯故意不履行除污 之義務，欲拖延簽約之履行，最終達成毀約，獲取土地漲價 之利益，則原告可以民法第101 條規定，主張條件已成就， 原告得請求被告履行契約，移轉系爭土地所有權。退步言之 ，原告為買方，被告執意不履行系爭土地之除污條件，則是 否辦理請求所有權移轉登記或請求解除契約，請求返還已付 價金及違約金，本屬原告可得選擇之權利。故原告起訴請求 被告將系爭土地所有權移轉登記予原告，依法有據。又原告 既於104 年2 月11日發函請求被告與兩造所委託之地政士就 系爭土地繼續辦理移轉登記之手續，但為被告所拒絕，原告 即無法依契約給付完稅款，即辦理尾款之貸款手續。由此可 知，原告雖未完成對待給付，然此屬被告抗辯事由，鈞院最 多依被告之抗辯，而為原告提出對待給付時，被告即向原告 為給付之判決，當不得以原告未給付所有之買賣價金為由， 認為原告起訴不合法。爰依系爭買賣契約第7 條、第10條、 民法第348 條之規定，提起本訴。 ㈥併為聲明：被告應將如附表所示土地5 筆土地之所有權移轉 登記予原告二人共有，權利範圍各2 分之1 ，並點交予原告 二人。 二、被告則以： ㈠原告已依不動產買賣契約書第4 條約定，付清第1 期簽約款 及第2 期備證款，而第2 期備證款，係被告備齊土地過戶全 部書類後，原告始於101 年9 月20日給付，但原告故意延宕 不過戶，經被告再於103 年10月3 日委託律師催告時再度備 齊過戶書類，催辦過戶，原告均置之不理，而今時逾二年才 起訴請求過戶，顯非有理。 ㈡兩造於101 年11月1 日簽立協議書，載明系爭土地於同年12 月15日前處理土地污染，原告得選擇繼續買賣與否。雙方訂 定買賣契約時逾二年之久，地價稅等均由被告負擔，不能久 延，原告卻未表示無購買之意，自屬願意繼續購買系爭土地 ，故被告於103 年10月3 日委請律師寄發存證信函催告原告 於10日內到代書處辦理所有權移轉登記手續。詎原告於103 年10月6 日收受存證信函後，逾期25日未出面辦理過戶，被 告乃於同年10月31日委請律師寄發存證信函表示解除買賣契 約，依民法第254 條規定，催告履行，如於期限內不履行， 得解除契約，故原告之請求無理由。 ㈢另如原告所述，系爭土地污染係訴外人志和公司之責任，系 爭土地依法並無不得過戶之理由，若原告願意購買系爭土地 ，自可辦理土地過戶之後依法求償土地污染之責任，斷無藉 口被告未處理完畢土地污染之事而推遲協辦過戶手續，其中 必有隱情。又被告召請專業澳新科技股份有限公司除污，該 公司查勘後，製作簡表，並於102 年5 月27日提出報價單， 被告進行除污工程中，遭鄰地地主阻擋通行道路，輾轉獲內 政部97年12月4 日台內訴字第0970127380號訴願決定書，該 決定書載明撤銷許瑋珊等人於95年9 月15日向原處分機關申 請就系爭土地建築基地前道路認定現有巷道，該決定書訴願 人鄭木川稱：「…205 地號除沿排水溝寬1 公尺外，訴願人 自始即不同意他人通行，30多年來幾乎與每位鄰地所有權人 發生肢體衝突…」等情，原告盧昱維在系爭土地緊鄰有221 -12 地號土地，深明此情，而被告不知有通行除污之困難， 故被告除污為不能且不可歸責。今原告在被告解約後，再來 要求辦理過戶，並委託訴外人曹武松表示願先付7 成價款， 則因被告已依法催告解除契約，且事過二年餘，被告之精密 工業零件製造業務大幅增長，加裝機器及加聘人員，原址已 不夠用，有使用系爭土地供工業用之必要，殊難再予同意過 戶。 ㈣原告於鈞院第一次庭訊，已明白表示：「（問：系爭土地如 果未完成污染整工程，系爭土地能否辦理移轉所有權登記？ ）可以。」，足見原告以土地污染整治未完成為藉口，而拖 延價款之給付及增值稅、土地稅費之負擔，有違民法第148 條第2 項誠實信用原則，蓋過戶於原告並無損害，原告自不 得執協議書第一項未除污為拒絕過戶之理由。 ㈤併為答辯聲明：原告之訴駁回。 三、查兩造於101 年9 月4 日簽訂買賣契約，由原告向被告買受 如附表所示5 筆土地，約定買賣總價金為1 億9,000 萬元， 原告已於簽約當日給付第一期簽約款1,900 萬元，並於101 年9 月20日給付第二期備證款1,900 萬元，嗣因系爭土地有 土壤污染情事，兩造於101 年11月1 日簽訂協議書，約定由 被告於101 年12月15日前進行土地污染相關檢測及行政作業 。若檢測結果有「土壤污染」之情事，若原告願意繼續買受 ，則被告須完成土壤污染之整治，並得到行政機關確認之文 件，本買賣契約方繼續進行。若原告無購買意願，則買賣契 約無條件解除，因買賣契約所衍生之相關費用，由買賣雙方 各自負擔。嗣系爭土地經新北市政府環境保護局檢測後，於 102 年7 月1 日以北環水字第1022002532號公告將系爭土地 公告為土壤污染控制場址，並劃定土壤污染管制區。然迄至 103 年10月3 日發函催告原告配合用印辦理所有權移轉登記 手續止，被告仍未完成土壤污染之整治等情，此為兩造所不 爭執。茲原告主張被告故意不履行除污之義務，原告得依民 法第101 條規定，主張條件已成就，請求被告履行契約，移 轉系爭土地所有權等語，被告則以前揭情詞置辯。是本件爭 點厥為：㈠系爭買賣契約是否已因原告逾期未配合辦理所有 權移轉登記手續而解除契約？被告解除契約是否有理由？㈡ 原告請求被告為所有權移轉登記有無理由？ 四、本院得心證之理由： ㈠按民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就 或不成就，決定法律行為效力之發生之一種附款。茍當事人 非以法律行為效力之發生繫於將來不確定之事實，而僅以其 履行繫於不確定之事實之到來者，則非條件，應解釋為於其 事實之到來時，為權利行使期限之屆至。在此情形，若該事 實之到來確定不發生，應認其期限已屆至（最高法院95年度 台上字第2750號判決意旨參照）。經查，兩造於101 年9 月 4 日簽訂系爭買賣契約，因系爭土地有土地污染情事，兩造 復於101 年11月1 日簽訂協議書，因原告並未表示不願意繼 續買受，依上開協議書第1 項約定「乙方（即被告）需完成 『土壤污染』之整治至本買賣標的確實可供甲方（即原告） 產權移轉事宜，及得到行政機關確認之文件，本買賣繼續進 行。」等情，依其性質乃係當事人預期不確定事實發生所為 之清償期約定，並非法律行為附有條件之生效條件或解除條 件，原告主張為條件顯屬有誤，合先敘明。 ㈡又查，兩造於協議書固約定「乙方（即被告）需完成『土壤 污染』之整治至本買賣標的確實可供甲方（即原告）產權移 轉事宜，及得到行政機關確認之文件，本買賣繼續進行。」 等情，惟系爭土地雖有土壤污染情事，然並不會影響辦理系 爭土地之所有權移轉登記事宜，此為兩造所不爭執，則系爭 土地既本可辦理產權移轉，而與被告是否完成土壤污染之整 治無涉，則所稱「需完成『土壤污染』之整治至本買賣標的 確實可供甲方（即原告）產權移轉事宜」，能否謂兩造另為 清償期限之約定，要非無疑。再按解釋意思表示，應探求當 事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文 。而所謂解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求 ，不得拘泥字面，致失當時立約之真意。故解釋契約應通觀 全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意解釋 契約。而探求當事人之真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂 立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從 契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察（最高法院18年 上字第1727號判例意旨、79年度台上字第1778號判決意旨參 照）。而縱認兩造將因系爭買賣契約所互負給付買賣價金及 所有權移轉登記義務之履行期限，繫於將來不確定之事實即 被告「完成土壤污染整治及得到行政機關確認之文件」，然 倘若被告遲未完成該要件，系爭契約之履行實不容久懸未決 ，是以，於被告已表示無法完成該要件，該要件已確定不能 發生時，為免兩造契約之履行處於懸而未決之停滯狀態，嚴 重影響兩造權益，斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上 之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全 般之觀察，原告既仍得依不完全給付債務不履行之法律關係 、物之瑕疵擔保責任之法律關係，向被告主張權利，應認系 爭契約之權利行使期限業已屆至，原告自不得仍以被告未完 成土壤污染整治及得到行政機關確認之文件，而拒絕系爭契 約之履行。查被告既在兩造簽署協議後，時隔約2 年後，始 於103 年10月3 日寄送存證信函表明「…本公司因鄰地無法 通行，連盧先生所有221-12地號土地亦遭阻擋，無法作業除 污。立約至今時逾兩年，買方迄未表示：無購置之意願，自 屬願意繼續購買本買賣標的。本公司業已備齊過戶書類文件 齊全，經洽受託均隆土地代書稱依約定101 年公告現值計算 增值稅為85萬1848元，若依103 年計算為805 萬7748元，其 差額應由買方受益負擔。為此委請貴律師催告買方於函到壹 拾日內到達地政士事務所用印辦理所有權移轉登記手續，以 免久延。如買方未於期間內用印辦理過戶即屬無購買本買賣 標的土地之意願」等語，顯見「完成土壤污染整治及得到行 政機關確認之文件」已不能達成，應認權利行使期限屆至， 而原告固主張被告係故意不履行除污之義務，然被告就系爭 土地因未能完成除污尚有高達1 億5,200 萬元之買賣價金未 能取得，系爭土地復因已締結買賣契約而不能做長遠之規劃 使用，而依被告所提出除污報價單，除污費用僅須692,370 元，難謂被告有何不進行除污之理由，況認定系爭買賣契約 之履行期限屆至，對原告並無不利，原告自無拒絕履行之理 ，然原告於接獲被告催告履行辦理所有權移轉登記事項，猶 於103 年10月8 日寄送存證信函主張「…土地確已遭受污染 ，我方則向台端表示購買誠意不減，只待賣方將土地處理至 環保檢測正常值，即可如期進行產權移轉登記事宜。台端豈 能以因鄰地無法通行而無法作業除污，逼使我方辦理所有權 移轉登記手續，違背契約誠信原則；…今我方只要求依約定 將土地整治至正常值，我方即可快速配合辦理產權移轉登記 手續…」等情，而未於期間內用印辦理所有權移轉登記事宜 ，依兩造系爭買賣契約之約定，原告顯已有違約情事。 ㈢復按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期 限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，為民 法第254 條所明文規定。又兩造於系爭買賣契約第4 條付款 約定：「…【第二期：備証款】新台幣壹仟玖佰萬元整。一 、備証款訂於民國101 年9 月20日，賣方備齊一切過戶所需 之證件資料，並完成用印手續交付特約地政士收執，以便辦 理產權移轉登記作業，本期價款由買方支付之。…」、第6 條產權移轉約定：「一、本件產權移轉登記及相關手續，倘 須任何一方補繳證件、用印或為其他必要之行為，該方應無 條件於特約地政士通知之期日內配合照辦，不得刁難、推諉 或藉故要求任何補貼。二、雙方應於第二期款付款同時將移 轉登記所須之文件書類備齊並加蓋專用印章交予特約地政士 專責辦理。…」、第10條約定：「一、買方不依約履行付款 或契約所定其他各項義務者，即為買方違約，賣方得限期催 告履行，逾期仍不履行即得予解除契約，…」等語，而系爭 契約雖因兩造簽訂協議書而暫時停止進行，然被告既已表明 無法完成除污之整治，應認履行期限即已屆至，已如前述， 而被告業於103 年10月3 日寄發存證信函予原告，催告原告 應於函到10日內配合用印辦理所有權移轉登記事宜；因原告 逾期未履行，復於103 年11月3 日寄發存證信函予原告，依 系爭買賣契約第10條約定解除契約，此有上開存證信函等件 在卷可查。是被告以原告逾期未配合辦理所有權移轉登記手 續，抗 辯系爭買賣契約業已解除，自屬有理由。是原告前 開主張，自不足採。 ㈣從而，系爭買賣契約既業經被告以原告逾期未配合辦理所有 權移轉登記手續而解除契約，系爭買賣契約已溯及訂約時失 其效力，是原告猶依系爭買賣契約第7 條、第10條及民法第 348 條之規定，請求被告應將如附表所示5 筆土地之所有權 移轉登記予原告二人共有，自屬無據。 五、綜上所述，原告依據系爭買賣契約第7 條、第10條及民法第 348 條之規定，請求被告應將如附表所示5 筆土地之所有權 移轉登記予原告二人共有，權利範圍各2 分之1 ，並點交予 原告二人，為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 均核與本案判決所認結果不生影響，爰無庸一一再加論述， 附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項。 中 華 民 國 104 年 11 月 27 日 民事第四庭 法 官 王士珮 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 11 月 27 日 書記官 林翠茹 附表： ┌───┬────┬───┬───┬─────┬────┐ │ 縣市 ○鄉鎮市區○ 段 │ 地號 │ 面積 │權利範圍│ ├───┼────┼───┼───┼─────┼────┤ │新北市│ 樹林區 │三塊厝│219 │ 1136㎡ │ 全部 │ ├───┼────┼───┼───┼─────┼────┤ │新北市│ 樹林區 │三塊厝│219-5 │ 377 ㎡ │ 全部 │ ├───┼────┼───┼───┼─────┼────┤ │新北市│ 樹林區 │三塊厝│219-6 │ 1323㎡ │ 全部 │ ├───┼────┼───┼───┼─────┼────┤ │新北市│ 樹林區 │三塊厝│219-8 │ 2376㎡ │ 全部 │ ├───┼────┼───┼───┼─────┼────┤ │新北市│ 樹林區 │三塊厝│219-9 │ 331 ㎡ │ 全部 │ └───┴────┴───┴───┴─────┴────┘