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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 105年度簡上字第60號 上　訴　人　取吉太原印刷工業股份有限公司 法定代理人　黃毓麟 訴訟代理人　連鳳翔律師 被上訴人　　南京資訊股份有限公司 法定代理人　吳宗寶 訴訟代理人　李栢煒 　　　　　　李秀敏 上列當事人間請求返還押租保證金事件，上訴人對於中華民國10 4 年11月18日本院三重簡易庭104 年重簡字第1204號第一審判決 不服，提起上訴，經本院於105 年10月25日言詞辯論終結，判決 如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人起訴主張： ㈠被上訴人自民國95年間起向上訴人承租新北市○○區○○○ 路○○號2 樓至5 樓房屋（下稱系爭房屋），作為廠房使用， 並於原租約期滿後另訂新約。後因被上訴人有延長租期之需 要，雙方復簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定租賃 期間自104 年3 月1 日至104 年3 月31日止，應按月於每月 1 日給付租金新臺幣（下同）797,000 元，被上訴人並交付 上訴人押租保證金2,148,000 元（下稱系爭押租金）。嗣上 訴人同意將租期展延至104 年6 月30日止，期滿後被上訴人 即騰空搬離系爭房屋，依系爭租賃契約第5 條「乙方應於訂 約時，交於甲方新台幣貳佰壹拾肆萬捌仟元作為押租保證金 ，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房（店）屋 後無息退還押租保證金。」之約定，上訴人應返還系爭押租 金。又被上訴人向上訴人承租系爭房屋做為廠房，於104 年 間接獲法務部行政執行署通知，稱經新北市消防局移送違反 消防法應處罰鍰12,000元，被上訴人依法已繳清罰鍰12,000 元。依民法第423 條、第226 條第1 項、第227 規定，上訴 人有交付適於廠房使用之房屋給被上訴人之義務，但上訴人 卻交付違反消防法規相關規定之房屋，致被上訴人受有罰鍰 12,000元之損害，上訴人自應對被上訴人負擔債務不履行之 損害賠償責任，因此被上訴人得依不完全給付之規定向上訴 人請求賠償支出上開罰鍰之損害。另被上訴人尚未繳交104 年6 月份租金797,000 元，是上訴人所收取之系爭押租金2, 148,000 元，於扣除被上訴人尚應繳交之104 年6 月份租金 797,000 元後為1,351,000 元，再加計上訴人應賠償被上訴 人支付上開罰鍰之損害，合計上訴人尚應給付被上訴人1,36 3,000 元（計算式：押租保證金2,148,000 元－6 月份租金 797,000 元＋罰鍰12,000元＝1,363,000 元）予被上訴人， 惟上訴人經催討竟不願返還，是以上訴人自104 年7 月1 日 起對返還押租保證金應負擔遲延責任。為此，爰依系爭租賃 契約第5 條及不完全給付之法律關係，請求判決上訴人應給 付被上訴人1,363,000 元，及其中1,351,000 元部分自104 年7 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；其 中12,000元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百 分之5 計算之利息（原審判決被上訴人一部勝訴，一部敗訴 ，即判命上訴人應給付被上訴人1,351,000 元，及自104 年 7 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並依 職權為假執行宣告；另駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲 請。上訴人不服，就原審判決其敗訴部分，提起上訴。）。 ㈡被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就原審判決其敗訴 部分，未據聲明不服，已告確定，不在本件裁判範圍內）。 二、上訴人則抗辯： ㈠被上訴人自95年間起向上訴人承租系爭房屋，嗣兩造又簽約 租期從104 年3 月初到104 年3 月底，之前被上訴人有找一 個新來的人跟上訴人點交，上訴人都不理他，最後上訴人同 意被上訴人租到104 年6 月30日，一直到104 年6 月30日被 上訴人才搬走，但104 年6 月租金未付，至104 年7 月4 日 才清除他們的東西。系爭租賃契約終止後，被上訴人有回復 原狀之義務，如有損害系爭房屋設備等，被上訴人應負賠償 責任。而被上訴人自系爭房屋搬遷後，並沒有拆除招牌，上 訴人叫吊車拆除招牌花費3,675 元；因被上訴人沒有清除垃 圾，上訴人支出清潔費用131,250 元；又廁所漏水及損壞， 及燈具、消防指示口、緊急照明燈等修繕部分，上訴人支出 水電費用117,600 元；另上訴人支出修繕之泥作與油漆費用 262,500 元；電梯損害修繕費用預估252 萬元，含稅2,646, 000 元，除電梯修繕尚未完成而無單據可證外，其餘費用均 有報價單及統一發票可稽。再者，被上訴人未付之104 年6 月份租金799,000 元、同年7 月份租金799,000 元、同年8 月份上訴人未出租系爭房屋之營業損失799,000 元等損害， 自均得與被上訴人請求返還之系爭押租金相抵銷，原審判決 卻認為全數不得抵銷，顯然有失公平，故原審判決不利於上 訴人部分，應予廢棄，為此提起本件上訴等語。 ㈡上訴聲明： ⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。 ⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。 三、本院之判斷： ㈠被上訴人主張自95年間起向上訴人承租系爭房屋作為廠房使 用，後因有延長租期之需要，雙方復簽訂系爭租賃契約，約 定租賃期間自104 年3 月1 日至104 年3 月31日止，應按月 於每月1 日給付租金797,000 元，被上訴人並交付上訴人系 爭押租金2,148,000 元，嗣上訴人同意將租期展延至104 年 6 月30日止，及被上訴人尚未支付104 年6 月份租金797,00 0 元等情，為上訴人所不爭執，並有被上訴人提出之系爭租 賃契約影本1 份（見本院104 年度補字第3213號卷第9 至10 頁），及上訴人提出之95年至97年房屋租賃書影本1 份（見 本院卷第54至58頁）為證，堪信屬實。 ㈡被上訴人復主張系爭押租金於扣除104 年6 月份租金797,00 0 元後，上訴人應返還1,351,000 元乙節，此為上訴人所否 認，並執前詞抗辯系爭房屋之上開回復原狀費用、損害及損 失應予抵銷云云。經查： ⒈系爭租賃契約第5 條約定：「乙方（即被上訴人）應於訂約 時，交於甲方（即上訴人）新臺幣貳佰壹拾肆萬捌仟元作為 押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還 房屋後無息退還押租保證金。」。又「押租金在擔保承租人 租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人 不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債 務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之 所許。」（最高法院83年台上字第2108號民事判例意旨參照 ）。次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期 者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性 質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。前項 特約，不得對抗善意第三人。民法第334 條定有明文。查系 爭租賃契約期滿後，被上訴人已騰空搬離系爭房屋（詳如後 述），是以被上訴人給付之系爭押租金，於扣除被上訴人於 系爭租賃契約中應負擔之債務後若有賸餘，上訴人即應返還 。查被上訴人給付上訴人之系爭押租金為2,148,000 元，而 上訴人尚得向被上訴人請求給付104 年6 月份之租金 797,000 元，有如前述，是以互為抵銷後，被上訴人自得請 求上訴人返還押租金1,351,000 元（計算式：2,148,000 元 －797,000 元＝1,351,000 元）。 ⒉至於上訴人抗辯系爭房屋之上開回復原狀費用、損害及損失 應予抵銷等語，並提出照片、簡訊內容、估價單、統一發票 、經濟部工業局新北產業園區服務中心繳款單、臺灣自來水 股份有限公司水費通知及收據、退租復原報價單、永大機電 工業股份有限公司估價單及電梯規格材質一覽表等件影本為 證（見原審卷第24至46頁）。惟被上訴人否認上情，並否認 上開書證之形式上真正，且主張縱認上訴人提出之上開書證 形式上為真正，仍無法證明被上訴人於承租期間有污損、毀 壞系爭房屋及設備、欠繳水電費，及上訴人確有營業損失等 情事等語。查： ⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。又按被上訴人對於自己 主張之事實已盡證明之責後，上訴人對其主張，如抗辯其不 實並提出反對之主張者，則上訴人對其反對之主張，亦應負 證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第 2855號判例意旨參照）。再按被上訴人於起訴原因已有相當 之證明，而上訴人於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言 爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為上訴人不利 益之裁判（最高法院18年上字第1679號判例意旨參照）。 ⑵關於回復原狀費用（包括吊車、水電工程、泥作及油漆、清 潔、電梯、水電費）部分，固據上訴人提出上開照片、簡訊 內容、繳費單、估價單、退租復原報價單等件為證，然上開 照片之拍攝時間無法確知，復無上訴人於95年間交付系爭房 屋予被上訴人使用時之現場照片可供比對，以證明被上訴人 確有破壞系爭房屋而有修復之必要。又原審曾於104 年11月 3 日前往系爭房屋進行勘驗，勘驗結果認為貨運電梯內部尚 無明顯凹陷情形，且1 樓水泥地板平整，4 、5 樓地板及牆 壁之釘孔細微等情，有勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（見原 審卷第86至97頁）。而衡之常情，貨運電梯鐵板正常使用下 本會生自然之折舊耗損，況上訴人亦自陳系爭房屋其他樓層 有出租予訴外人使用，其他承租人亦有使用貨運電梯或1 樓 水泥地板之情，則系爭貨運電梯或1 樓水泥地板縱有損害， 亦難遽認係被上訴人所為。 ⑶關於104 年7 月份租金799,000 元部分：被上訴人主張系爭 租賃契約於104 年6 月30日期滿後，被上訴人隨即騰空搬離 系爭房屋等語；上訴人則陳稱被上訴人有找一個新來的跟伊 點交，伊都不理他等語，足見被上訴人確實於104 年6 月30 日有派員欲與上訴人點交，惟上訴人不予理會，應足認被上 訴人於租期屆滿當日，已經騰空搬離系爭房屋，而上訴人復 未舉證證明被上訴迄104 年7 月4 日始清除物品，則上訴人 辯稱被上訴人於104 年7 月4 日才清除物品，應給付7 月份 租金799,000 元云云，自難憑採。 ⑷關於104 年8 月份營業損失799,000 元部分：按損害賠償， 除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損 害及所失利益為限，且依通常情形或依已定之計劃、設備或 其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第21 6 條定有明文。又按民法第216 條規定，損害賠償除法律另 有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極 損害）及所失利益（消極損害）為限。既存利益減少所受之 積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之 。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事， 可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實 有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得 利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計 劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院95 年台上字第2895號判決意旨可資參照）。查本件上訴人並未 舉證證明其依通常情形或依已定之計劃或其他特別情事，客 觀上可得預期其於104 年8 月份確實將有月租金799,000 元 收入之利益；且上訴人縱有出租系爭房屋之計劃，然未必立 刻即得以順利出租，遑論被上訴人於租期屆滿後即騰空搬離 系爭房屋，自難認上訴人受有何租金利益之營業損失。 ⑸從而，上訴人抗辯系爭房屋之上開回復原狀費用、損害及損 失應予抵銷云云，並無可採。是以被上訴人請求上訴人返還 押租金1,351,000 元，即屬有據。 ⑹至於上訴人聲請通知被上訴人之法定代理人吳宗寶為證人， 以證明10年前開始承租系爭房屋時，是否有現況承租之協議 ？是否有毀損系爭房屋，而有回復原狀之義務？如果有自行 回復原狀之作為時，可否請提出相關單據為證？等情，惟該 等待證事實，業據被上訴人於原審及本院審理時以書狀或言 詞陳明在卷；且被上訴人10年前開始承租系爭房屋時，是否 有現況承租協議乙節，與本件並無關聯性，自無調查之必要 ，附此敘明。 四、綜上所述，本件被上訴人依租賃契約法律關係，請求上訴人 給付1,351,000 元，及自租期屆滿翌日即104 年7 月1 日起 至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予 准許。原審判命上訴人應如數給付，並依職權宣告假執行， 於法並無不合。上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄 改判，為無理由，應駁回其上訴。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自 無逐一論駁之必要，併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 105 年 11 月 22 日 民事第五庭 審判長法 官 連士綱 法 官 陳威憲 法 官 張筱琪 以上正本證明與原本無異 本件不得上訴 中 華 民 國 105 年 11 月 22 日 書記官 簡曉君