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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第2007號 原　　　告　林燕慧 訴訟代理人　朱敏賢律師 　　　　　　林宛葶律師 　　　　　　陳昱成律師 被　　　告　楊于範 訴訟代理人　楊煌彬 被　　　告　景平不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　詹淑娟 訴訟代理人　黃逸榮 上列當事人間請求返還價金等事件，於中華民國106年9月5日言 詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但有請求之基礎事實同一之情形者，不在此限，民事訴訟 法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時原聲明請 求被告丙○○應給付原告新臺幣（下同）60萬元及自起訴狀 繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算 之利息等語，嗣於訴訟繫屬中，聲明變更如下述，並追加景 平不動產仲介經紀有限公司為被告，並經被告同意其追加而 為本案之言詞辯論，核其所為訴之變更、追加，合於前揭法 條規定，應予准許，合先敘明。 貳、當事人之主張： 一、原告方面： 聲明： ㈠被告丙○○應給付原告新臺幣（下同）110萬元，暨其中60 萬元自起訴狀繕本送達被告翌日起，其餘50萬元自擴張聲明 之民事準備四狀繕本送達被告翌日起，均至清償日止，按週 年利率百分之5計算之利息。 ㈡被告景平不動產仲介經紀有限公司應給付原告13萬5000元， 暨自本件準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百 分之5計算之利息。 ㈢原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。 其陳述及所提出之證據如下： （一）緣原告於民國104年7月12日經被告景平不動產仲介經紀有 限公司（下稱景平仲介公司）媒介，以1,350萬元向被告 丙○○承買新北市○○區○○街○○○號大時代社區C棟12樓 之2建物（下稱系爭建物），經裝修入住後始發現系爭社 區B棟7樓、11樓及12樓分別有五星級視聽歌城、麗歌視聽 歌唱城、樂聲飲料坊及曼莉視聽歌城共4間卡拉OK業者， 且上開業者之營業時間均為晚上11時迄至清晨4時、上午9 時至下午5時，幾為全日營業，其等所造成之噪音已逾一 般人能忍受之程度；然被告丙○○出賣系爭建物時，卻掩 蓋此重要交易資訊、被告景平仲介公司亦未告知此一事實 ，致原告承買有嚴重瑕疵之系爭建物，並受有非財產之損 害，嗣因兩造調解不成立，原告不得已方提出本件訴訟。 （二）被告丙○○明知卡拉OK業者於該社區大樓設立已長達15年 之久，業者產生之噪音及震動擾鄰多年，卻於出賣系爭建 物時故意隱匿、不告知原告此一重要資訊，致使原告以高 於交易價值200萬元之價值即1,350萬元向被告丙○○承買 具有嚴重噪音瑕疵之系爭建物，被告丙○○自須負擔減少 價金之瑕疵擔保責任，原告爰就此部分向被告丙○○請求 給付100萬元： 1、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」 ；「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條 之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵， 亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減 少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵」；「買賣因物有 瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約或請 求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人 僅得請求減少價金」，民法第179條、第354條第1項及第3 59條分別定有明文。次按，所謂物之瑕疵係指存在於物之 缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為 物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵 ，且不以物質上應具備者為限，最高法院73年度台上字第 1173號民事判例可資參照（參見原證3）。第按，民法第1 79條規定所謂無法律上之原因而受利益，就受損害人之給 付情形而言，對給付原因之欠缺，目的之不能達到，亦屬 給付原因欠缺形態之一種，即給付原因初固有效存在，然 因其他障礙不能達到目的者是，本件被上訴人就其出賣之 房屋，如有應負瑕疵擔保責任之情形，上訴人得請求減少 價金，則被上訴人自受有溢領價金之利益，於此情形，能 否謂被上訴人不能成立不當得利，似非無疑，原審未遑詳 為推闡明析，徒以被上訴人依買賣契約受領價金，非無法 律上之原因，據為不利於上訴人之認定，尚欠允洽，最高 法院96年度台上字第2929號民事判決殊值參佐（參見原證 4）。 2、原告於裝修入住後（按系爭建物位於社區大樓C棟12樓， 每棟大樓均有各自出入口），始發現該社區大樓B棟7樓、 11樓及12樓分別有4間卡拉OK業者，幾為全日營業，且所 造成之音量高達60分貝，環保局稽查人員甚且測得63.9分 貝（按，被告景平仲介公司之業務員陳嘉禾亦在場觀測， 參見原證5），已逾系爭建物所屬新北市第3類噪○○○區 ○○○○段57分貝及夜間時段52分貝之標準（參見原證6 ），使原告精神壓力緊繃，白天無法在家安寧生活、夜間 更完全無法入睡，甚至連假日在家休憩時光亦不可得。前 開業者所產生之聲音顯屬超越一般人能容忍之噪音，故依 上開判例之意旨，系爭建物並未具備之房屋應有之價值、 效用或品質，亦即該屋不具備供原告休息、睡眠等基本功 能，而屬嚴重瑕疵無訛。 3、揆諸證人甲○○、乙○○於鈞院106年3月9日證述及系爭 卡拉OK於經濟部商業司公司登記資料（參見原證2），洵 可知系爭卡拉OK業者已於社區大樓營業長達15年之久。證 人甲○○與原告均係住居於卡拉OK業者之隔鄰，其進一步 指述，系爭卡拉OK業者營業所產生之噪音嚴重侵害其與其 家人住居品質，甚且影響其等睡眠，縱使睡於離卡拉OK較 遠之房間，仍不堪其擾，是其所證稱之情節與原告本件指 摘互核一致，足證系爭建物確實不適宜住居。 4、再者，證人甲○○於鈞院106年3月9日證稱其為系爭大樓 之第一批住戶，於多年前即有向管委會投訴，社區住戶並 因卡拉OK業者營業時段所造成之噪音問題而組成自救會。 勾稽證人甲○○提供之「大時代噪音自救會」手機通訊軟 體「LINE」截圖（參見原證23），亦可見該自救會早於原 告承買系爭建物前即有之，是系爭建物於原告承買前即有 此一噪音問題。對於買受人即原告而言，住家隔鄰有卡拉 OK業者乃係房屋交易上極為重要之資訊，被告丙○○曾擔 任該社區大樓管委會主委並於96年始卸任（參見原證7） ，顯明知卡拉OK業者91年間即於該社區大樓設立迄今已長 達15年之久，且業者產生之噪音及振動已擾鄰多年，社區 住戶亦曾向管委會反應上開實情（參見原證8），被告丙 ○○自不能推諉卸責。 5、況經眾多社區住戶投訴、反映，管委會始於105年5月12日 在規約中明訂相關噪音管理規範：「參考法院判例，社區 夜間10點以後，音頻不得超過42分貝以上，以維社區安寧 。」等語。嗣後，管委會分別於同年6月1日及同年7月4日 因B棟12樓之「曼麗視聽歌城」於夜間10點以後超出42分 貝以上音頻而開出勸導單（參見原證19）；前揭函文均指 稱「綜觀照片內分貝器測得數值皆超出42分貝以上，且有 本社區管理員方正傑在旁觀測，其正確性自為可信」等語 ，足認管委會已為合理之查證，審認卡拉OK業者確有原告 所述於營業時段所產生之噪音顯不適人居，從而，系爭管 委會分別於105年6月1日、7月4日分別對系爭卡拉OK業者 勸導，在在確認系爭卡拉OK業者於營業時段產生嚴重噪音 汙染，致社區不得安寧，系爭建物具有瑕疵甚鉅。 6、覾以鈞院囑託歐亞不動產估價師聯合事務所鑑定之估價報 告書，其上記載：「勘估標的於104年7月12日之一般交易 行情總價為13,220,500元；勘估標的社區確實有卡拉OK營 業處所存在，於104年7月12日當時共有4戶數常態營業狀 況，位於社區B棟之7、11及12樓；前述卡拉OK營業處所存 在同社區對於勘估標的於104年7月12日之交易市值會產生 影響，其影響為減損負面，而影響之因素為卡拉OK產生之 噪音聲響，影響交易價格之減損比例為13.84%，以前述評 估一般交易行情13,220,500元為基礎計算為1,829,717元 ，減損後交易市值為11,390,783元。」等語（參見歐亞不 動產估價師聯合事務所鑑定估價報告書第3頁第19行）， 闡述甚詳，原告敬表同意，被告丙○○亦於 鈞院106年7 月13日審理程序同意系爭鑑定報告（參見該日筆錄第2頁 第15行），是系爭鑑定報告自得為鈞院審酌之依據。 7、承此，被告丙○○於出賣系爭建物時故意隱匿、不告知原 告系爭建物具有噪音問題此一重要瑕疵資訊，致使原告以 高於交易市值約200萬元之價額即1,350萬元承買具有噪音 及振動干擾之建物，被告丙○○自應負擔減少價金之瑕疵 擔保責任；又其持有溢領之價金已無法律上之原因，原告 亦得依不當得利法律關係請求被告丙○○返還，原告爰就 此部分向被告丙○○請求給付100萬元，即屬有據。 （三）基上，被告丙○○明知其所出賣之系爭建物隔鄰及其樓下 均為卡拉OK業者，卻故意隱瞞此交易重大資訊而消極未告 知原告，致原告購屋後飽受噪音污染所苦，進而侵害原告 之居住安寧權，自有侵權行為規定之適用，故原告依法向 被告請求精神慰撫金10萬元，至為灼然： 1、按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償 責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同 。」；「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用 、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者， 被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。」 民法第184條第1項、195條第1項分別定有明文。次按，常 人設置住所旨在求得一安寧舒適之居住環境，是於他人居 住區域發出超越一般人社會生活所能容忍之噪音，或為超 出一般社會常情所能忍受之騷擾行為，應屬不法侵害他人 居住安寧之人格利益，如其情節重大，被害人固非不得依 民法第195條第1項規定請求賠償相當之金額，最高法院92 年度台上字164號民事判例意旨可資參佐（參見原證9）。 依此判例之意旨得推知，倘房屋出賣人明知有噪音污染源 存在，卻故意消極不告知買受人實情，致買受人購買房屋 後，飽受超越一般人社會生活所能容忍之噪音所苦，而侵 害居其居住安寧權者，自能依侵權行為之規定，向房屋出 賣人請求財產上及非財產上之損害賠償。復按，臺灣基隆 地方法院105年度基簡字第879號民事判決旨揭：「原告房 屋距離旺仔小吃店一樓戶外區僅一巷之隔（約兩米），其 間無任何阻隔，此業據本院勘驗屬實並筆錄在卷，且被告 經營之旺仔小吃店之營業期間，尤其是晚上10時至凌晨零 時之時段，因夜深寂靜，本屬一般人準備就寢且適合入眠 之時間，若突有聲響傳來，無論是高或低，均極易影響入 睡或熟睡，且驚醒後，已不易再度入睡或熟睡，甚且有人 心臟狂跳，遑論對於聲響較敏感者，此為公眾周知之事實 ，亦與行政院環境保護署105年11月17日環署空字第10500 91997號函載『每個人對於聲音的感受與敏感程度不一， 忽大忽小之音量容易造成驚嚇，尤其是在淺眠時，影響更 大。』等語相符，本院經親身感受，並以同理心思之，一 般人長期於夜間處於原告同一狀況之下，此一不具持續性 或不易量測之系爭聲響，確足以妨害他人生活安寧，已屬 逾越一般人社會生活所能容忍之聲響。雖本件被告經營之 旺仔小吃店於夜間所發出之系爭聲響，並未逾越管制標準 ，然已趨近管制標準52分貝之臨界值，且上開量測結果， 均係施測2分鐘而非長時間之監測，且施測當時客人之多 寡與當時酒酣耳熱的程度，更是影響量測結果，無法測出 真正噪音之音量，難免有所偏差失真之情形，且依行政院 環境保護署105年11月17日環署空字第1050091997號函載 『一般而言，人平常說話之音量約60分貝，飲酒後因每人 體質不同，亢奮情緒下說話音量通常大於70分貝以上。』 等語，因此被告經營之旺仔小吃店內客人所發出之系爭聲 響，隨著現場客人增加、氣氛熱絡與憑藉酒氣，而突然出 現喧囂激昂之過大音量，衡諸前開極短時間之施測結果已 達管制標準之臨界值之情，確有可能發出超過管制標準之 音量，且係屬具有間歇性、突發性、不規律性及無法預測 性之特質，原告於夜間休息、入睡時長期處於或高或低或 趨近管制標準52分貝之臨界值之系爭聲響，對於於夜晚及 深夜時分所需之居家休息及睡眠而言，其對於原告之睡眠 之干擾最為明顯，睡眠品質又直接影響個人翌日之活力及 作息，長期失眠可導致健康受損，於夜間產生系爭聲響侵 入原告房屋，自不適宜，原告合宜居住之人格權利自應受 合理之保護。」等語綦明（參見原證21、原證22）。 2、誠如前述，被告丙○○明知所出賣之建物隔鄰及其樓下均 為卡拉OK業者，卻故意隱瞞此噪音污染源之交易重大資訊 而消極未告知原告，致不知情原告購買系爭建物後，飽受 超越一般人所能容忍之噪音污染所苦，進而侵害原告之居 住安寧權。 3、觀諸上情，被告丙○○除成立民法第184條第1項前段，故 意消極隱匿系爭建物之隔鄰有噪音污染源之交易重大資訊 ，致不法侵害原告之居住安寧權之要件外，亦該當民法第 184條第1項後段，故意以背於善良風俗之方法，加損害於 他人要件，併予敘明。 4、準此，揆諸首揭判例、判決旨趣，居住安寧權係屬民法第 195條第1項法條列舉外之其他重要人格法益，故本件原告 就非財產上之損害亦得請求精神慰撫金，原告及家人從遷 入系爭建物至今，幾近全日均受噪音所苦，無法於系爭建 物中為安寧之居家活動，甚至連最基本的正常睡眠作息均 不可得，身心遭受嚴重干擾、精神不濟，使原告精神上受 有相當之痛苦，故本件原告依法請求非財產之慰撫金損害 賠償10萬元，依法有據。 （四）被告景平仲介公司應知悉或可得知悉系爭建物隔鄰及其樓 下均為卡拉OK業者，未善盡善良管理人調查義務，其未將 完整正確之訊息告予原告，致原告買受具有瑕疵之系爭建 物，即屬未切實履行主給付義務，依民法第571條規定不 得向原告請求報酬，且屬故意悖於善良風俗或過失之侵權 行為，亦應賠償原告之損失，是被告景平仲介公司應返還 或賠付原告已給付之報酬計13萬5000元，至為彰然： 1、按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當 事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之 人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當 事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」民 法第567條定有明文。次按，仲介業之業務，涉及房地買 賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜 。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高 額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之 義務，始能就其所知，依民法第567條第1項規定，據實報 告於委託人，否則難謂無過失，如致委託人受有損害，自 應依不動產經紀業管理條例第26條第1項負損害賠償責任 ，最高法院84年台上字第1064號、臺灣高等法院99年上字 第647號等民事判決要旨均可資參照（參見原證17）。 2、原告與被告景平仲介公司訂定不動產仲介契約，被告景平 仲介公司為原告媒介系爭建物之買賣，兩造間應成立居間 與委任混合型契約之法律關係，依民法第567條規定，被 告景平仲介公司應就訂約事項負有調查義務，及應就其所 知向委託人即原告為據實告知之義務，合先敘明。 3、被告丙○○於105年6月10日民事答辯狀中陳稱：「系爭房 屋隔鄰及樓下均為卡拉OK業者，存在已久……南勢角在地 人都知道此卡拉OK。」等語（參見被告丙○○民事答辯狀 第3頁第12行），而被告景平仲介公司係設於新北市○○ 區○○路○○○號，與系爭建物距離僅750公尺之遙，其主要 業務係負責銷售房屋，且就其委售標的必有所詢問、調查 。是以，被告景平仲介公司對系爭標的之周遭環境必知之 甚篤，自不能推諉不知。 4、內政部於104年4月13日內授中辦地字第1041302558號令修 正「不動產說明書應記載及不得記載事項」（參見原證20 ），於「成屋」部分增列「其他重要事項」，要求不動產 經紀業者須於不動產說明書上載明周邊環境，如都市計畫 地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑300公尺範 圍內之重要環境設施（包括：公（私）有市場、超級市場 、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場 、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線） 、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、 垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加（氣） 油站、瓦斯行（場）、葬儀社）。細繹前揭修正之說明可 知，基於不動產說明書解說之目的，在使交易相對人經由 重要事項之說明，得就交易不動產之現況、權利關係、契 約條件等充分理解，並為全面考量後，始決定是否成立不 動產買賣契約；因此，翔實之不動產說明書內容有助於提 供買、賣雙方充分之物件資訊，以協助當事人作成正確之 交易決定並順利完成交易程序。惟邇來各界屢有反映本事 項現行規定內容過於簡略，諸如重要項目付之闕如，難以 讓交易相對人獲得充分之交易資訊，為期減少不動產交易 糾紛。上開不動產說明書應記載及不得記載事項之修正為 104年4月13日，雖係於同年10月1日始生效，惟原告向被 告丙○○簽訂買賣契約日為同年7月12日，斯時不動產說 明書應記載及不得記載事項之修正事項已頒布3個月，被 告景平仲介公司以從事不動產經紀為業，當知內政部為杜 絕買、賣、仲介三方紛爭，已於「成屋」增列「其他重要 事項」，要求不動產經紀業者恪遵調查義務，並於不動產 說明書中載明，使委託人在獲得充分且完整之交易資訊下 ，作出正確之決定。況被證4房地產買賣標的現況說明書 亦標明「其他重要告知事項」（參見被證4第9頁第40點） ，被告景平仲介公司應當切實就所有重要事項逐點逐項詢 問被告丙○○。從而，被告景平仲介公司就系爭建物周邊 半徑300公尺內之重要環境設施，負有調查及告知義務， 其未向原告說明系爭建物之隔鄰即為卡拉OK業者，且於營 業時段產生之噪音嚴重影響住居，致原告誤認系爭建物具 有良好之生活環境品質，而以高於市價200萬元之金額向 被告丙○○承買系爭建物，即悖於民法第571條規定，而 有過失。 5、末以，縱被告景平仲介公司於103年6月17日設立至本案簽 約時僅1年餘之時日，然其向原告既收取高額之佣金，本 應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，否則 其是否有因尚屬草創時期而有酌減佣金，要屬無稽。又其 狡稱甚少承接該大樓出售之委託物件云云，亦不能減免法 所規範不動產經紀業者於行使業務時所應盡之義務，更非 有理由，其猶執詞置辯，無異將其未恪盡調查義務及報告 義務之風險轉嫁由原告承受，容非正鵠。職此，被告景平 仲介公司未依債之本旨履行調查義務及報告義務，致使原 告買受本件具有噪音汙染瑕疵之不動產，依民法第571條 規定，其違反對於原告之義務或違反誠實信用方法，不得 向原告請求報酬，且屬故意悖於善良風俗或過失之侵權行 為，亦應賠償原告之損失。為此，被告景平仲介公司依民 法第179條、同法第226條第1項、同法第184條第1項後段 及不動產經紀業管理條例第26條第1項規定，應返還或賠 付相當於原告當時給付之報酬13萬5000元予原告，可謂臻 明。 （五）原告於104年7月12日承買系爭建物前，系爭卡拉OK業者均 已設立且營業數年，其營業產生之噪音嚴重影響社區住戶 之住居品質，且社區住戶早於原告承買系爭建物前即已成 立類似自救會形式之組織，然被告等就此重大事實均刻意 隱匿不告知，致原告以高於交易價值200萬元之價值承買 具有嚴重噪音瑕疵之系爭建物： 1、證人甲○○於鈞院106年3月9日審理時業證述：「我住在 社區裡面，我是第一批的住戶。」（參見同日筆錄第2頁 第11行）、「（問：社區裡面是否有人開設營業場所？） 答：有的，我知道338號11樓之1、還有338號12樓也有1戶 ，這兩家開很久大概都超過5年。」（參見同日筆錄第2頁 第16行）、「（問：是否知道營業時間為何？）答：整天 。白天也有，有時候還唱到早上6點，幾乎沒有休息，我 住在342號11樓之1，我隔壁就是他們營業場所，我沒有辦 法睡覺。」（參見同日筆錄第2頁第21行）、「（問：您 與您住處相鄰的卡拉OK業者，對於您的生活有無影響？有 無影響您的睡眠及日常生活？）就完全沒有辦法睡覺，我 們房間都空下來，睡到另外一間，小孩的房間沒有人在睡 。」（參見同日筆錄第3頁第11行）、「（問：睡在另外 房間的時候是否還是感覺到他們的聲音？）答：是的。」 （參見同日筆錄第3頁第25行）、「（問：剛剛陳述有向 委員會申訴過是否記得時間？）答：這幾個月間都有申訴 ，其實很久以前就已經有在申訴，第一次申訴已經好多年 前，確切時間不清楚了。」（參見同日筆錄第4頁第28行 ）、「（問：大時代大廈之社區住戶是否有因上述卡拉OK 業者於營業時段所造成之噪音問題而組成自救會？）答： 有的，大概7、8個具名，沒有具名的都是怕說出面會有問 題，因為比較複雜。」等語（參見同日筆錄第3頁第25行 ）。 2、另證人乙○○於該日審理時亦結證：「（問：社區住戶有 無反應營業時候聲音太大？）答：有的。」（參見同日筆 錄第6頁第11行）、「（問：何時開始反應？）答：陸陸 續續有反應。」等語（參見同日筆錄第6頁第26行）。 3、承此，洵可知系爭卡拉OK業者已於社區大樓營業數年，稽 以原證2系爭卡拉OK於經濟部商業司公司登記資料，更長 達15年之久，而系爭卡拉OK業者幾為整日營業（參見被告 丙○○證物5），於營業時段所產生之噪音嚴重影響社區 住戶之居住品質，更造成系爭卡拉OK業者之隔鄰如原告及 證人甲○○等連宜適之睡眠也不可得。此外，社區住戶早 於系爭卡拉OK業者營業後即陸續向管委會反映，且自救會 係成立於原告承買系爭建物前，故無論自救會成立之時點 為何，均不減社區大樓早有因系爭卡拉OK業者而產生噪音 問題之事實；詎被告等就此重大事實均刻意隱匿不告知， 致原告以高於交易價值200萬元之價值承買具有嚴重噪音 瑕疵之系爭建物，尤有未當，自應分別負擔減少價金之瑕 疵擔保責任及返還或賠付原告以給付之報酬。 （六）系爭建物之管理委員會105年6月1日大管字第060101號、1 05年7月4日大管字第070401號函均為證人張福錄所製作， 雖原告測量噪音時證人張福錄不在場，惟其亦指示管理員 方正傑到場觀測，進而製作上開2份函文並呈由管理委員 會決行（參見原證19），是原證19所附管理委員會函文形 式暨實質均真正，實已甚明： 1、被告丙○○誆稱：「原告謊稱係管委會之文件，其目的在 於誤導法院作出判決，原告為本大廈住戶，其提出之任何 資料，管委會均應向卡拉OK業者即主管機關查證，不能片 面依原告之說詞，即請主管機關處罰業者，始有上開文件 。故上開文件之用意在於查證與協調業者與原告間之糾紛 ，原告自己提出公信力不足之照片，又誣指係管委會所提 出，其目的在於嫁禍被告，顯不足採信。」云云（參見被 告丙○○106年8月10日言詞辯論意旨狀第5頁第5行），其 言無稽，至為灼然。 2、觀諸原證19即系爭管委會105年6月1日函及105年7月4日函 均旨揭：「一、本社區住戶來函並檢附照片影本向管委會 陳情；二、綜觀照片內分貝器測得數值皆超出42分貝以上 ，且有本社區管理員方正傑在旁觀測，其正確性自為可信 ；三、查本社區規約第24條第6項噪音管理規範部分規定 ，參考法院判例，社區夜間10點以後，音頻不得超過42分 貝以上，以維社區安寧；四、是以，本管委會依社區規約 規定，以書面勸導單通知曼莉視聽歌城於105年6月8日前 改善卡拉OK噪音，以維社區住戶公共安寧。」綦明（參見 原證19、被證17）。 3、洵以，管委會以原告所提出之資料皆超出42分貝，甚至達 到59.1分貝，且測量時管理員方正傑均在旁觀測，是管委 會已為合理之查證，審認系爭卡拉OK業者確有原告指摘於 營業時段所產生之噪音顯不適人居乙情，從而，管委會分 別於105年6月1日、7月4日分別對系爭卡拉OK業者勸導， 形式及實質均為真正，被告丙○○不應空言指摘，卻未舉 證以實其說。 （七）新北市政府環境保護局（下稱環保局）106年1月12日、同 年2月9日函中（參見被證13、被證15），並無被告丙○○ 載稱「查測值為63.9分貝乙節，係因查測時機器故障，出 現異常現象，查測不正確，不列入查測紀錄」云云，是被 告丙○○所云悖於事實。且證人甲○○亦說明環保局等有 關機關並未於系爭卡拉OK業者營業時段至現場查測，而係 於歇業時段前往；惟誠如原告所提原證5「自行檢測錄影 截圖」及錄影檔，均在在可證系爭卡拉OK業者確已逾新北 市政府公告晚間時段、夜間時段之噪音管制標準，至臻明 確： 1、被告丙○○辯稱：「經詢大樓管委會，據大樓管委會表示 ，並無如原告所稱噪音擾鄰15年情形，只要有住戶反映， 管委會即電請環保單位前來查測。」、「原告片面所稱報 案案號00000000，查測值為63.9分貝乙節，經請大樓管委 會函詢環保局，環保局函復稱：係因查測時機器故障，出 現異常現象，查測不正確，不列入查測紀錄，原告援引不 正確資料，企圖誤導法院，其心可議。」云云（參見被告 丙○○106年8月10日言詞辯論意旨狀第3頁第3行、第4頁 第1行），委無足採。 2、證人甲○○於 鈞院106年3月9日審判程序中復證稱：「 （問：是否跟環保局檢舉過？）答：有的，但沒有用。他 們早上來勘驗也沒有用，我們也跟委員會反應過，但沒有 效用……。」（參見同日筆錄第2頁第27行）、「（問： 檢測時間的關係所以結果沒有超標？）答：很多住戶都有 檢舉，我打過去的時間他回覆我們說6點多早上的時候沒 有營業。」（參見同日筆錄第5頁第6行）、「（問：有無 反應過應該晚上來檢測？）答：我已經反應過了，但是他 們來的時間點都不是我們希望的。」等語（參見同日筆錄 第5頁第11行）。另證人乙○○亦於該日稱：「（問：總 幹事的時候住戶反應聲音太大的時候處理的過程中，有無 請環保局到場處理？）答：住戶反應噪音我們管委會沒有 打電話給環保局，都是由保全規勸……。」等語至詳（參 見同日筆錄第7頁第1行）。 3、互核被告丙○○與證人乙○○所述，洵可知社區住戶因系 爭卡拉Ok業者於營業時段產生噪音時向管委會反映，管委 會僅係指派保全人員向系爭卡拉OK業者規勸，並未請環保 局派員測量，均係社區住戶自行向環保局等有關機關檢舉 ，惟誠如證人甲○○證述，有關機關均係於系爭卡拉OK業 者歇業時段派員測量，致未能翔實測量社區大樓之噪音值 ，是被告丙○○所述要屬圖卸之詞，殊與事實不符。 4、揆諸被告丙○○所提被證13、被證15環保局函，並無被告 丙○○所謂「係因查測時機器故障，出現異常現象，查測 不正確，不列入查測紀錄」等文字，被證15環保局函僅說 明「於105年2月26日凌晨1點左右前往貴會所述地點稽查 噪音案件，該日稽查時段無超過噪音規範標準」，是被告 丙○○所述容有不實，實無法從被證13、被證15環保局函 中，推衍出有被證14系爭管委會106年1月25日函及被告丙 ○○所稱之情事。復以，細繹被證14內容，無非係要求環 保局說明子虛烏有之事，勾稽被告丙○○所提被證14下方 所示系爭管委會之「主任委員」為「楊于鋐」，其與被告 丙○○為親兄弟關係，堪見被證14所載內容殊難憑信，不 言可喻。 5、尤以，原證5最後1頁反面「環保局檢測照片」所示之63.9 分貝核屬一客觀事實，此乃係環保局於105年2月23日派員 至系爭建物檢測所測得之數值，斯時除原告及家人外，尚 有3名環保局稽查人員及被告景平仲介公司之業務員陳嘉 禾在場，要無任何造假之可能，被告丙○○於先前 鈞院 詢問時均未爭執或否認。此外，從原證5「原告自行檢測 錄影截圖」與「環保局檢測照片」可知，原告所使用之分 貝計與環保局使用之分貝計並不相同，環保局所使用之分 貝計上更貼有該局之財產標籤，由此益證原證5「環保局 檢測照片」之真實性，不容置疑。 （八）被告景平仲介公司以最高法院84年度台上字第1064號民事 判決所揭示之「稍加檢查，以目視即能知之，無須專業知 識始能查之」之要件為由，遽認其無違反善良管理人之調 查義務，並無過失云云，經核於上開判決要旨尤有未合； 蓋系爭卡拉OK業者營業甚久，果被告景平仲介公司稍加調 查周遭環境即可以目視查知系爭大樓有4間卡拉OK業者之 招牌，進而得知系爭建物周遭有系爭卡拉OK業者，是被告 景平仲介公司未恪盡仲介業者之調查義務及說明義務： 1、被告景平仲介公司辯稱：「原告援引最高法院84年度台上 字第1064號判決與臺灣高等法院99年度上字第647號民事 判決意旨，遽未考其案件類型之差異，又將判決內關於仲 介業者就標的屋況瑕疵調查義務有無之判準，所明示『稍 加檢查，以目視即能知之，無須專業知識始能查知』之要 件視若無睹，斷章解釋被告執行仲介業務有所過失，不當 擴大解釋被告調查義務範圍。」云云（參見被告景平仲介 公司106年8月15日民事綜合辯論意旨狀第10頁第15行）， 要屬卸責之詞，不足參採。 2、覾以最高法院84年台上字第1064號、臺灣高等法院99年上 字第647號等民事判決要旨分別旨揭：「仲介業之業務， 涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處 理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消 費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危 險及調查之義務，始能就其所知，依民法第567條第1項規 定，據實報告於委託人，否則難謂無過失，如致委託人受 有損害，自應依不動產經紀業管理條例第26條第1項負損 害賠償責任。」至明（參見原證17）。 3、系爭大時代社區B棟7樓、11樓及12樓分別設有「五星級視 聽歌城」、「麗歌視聽歌唱城」、「樂聲飲料坊」及「曼 麗視聽歌城」，於104年7月12日原告向被告丙○○承買本 案建物即已存在，有原證2經濟部商業司公司登記資料表 可稽（參見原證2），且影響社區住戶住居安寧及生活品 質極為嚴重，合先敘明。 4、系爭建物隔鄰有卡拉OK業者乙事，依一般房屋交易常情， 核屬嫌惡設施，將導致房地交易價值之降低，倘購屋者於 交易前知悉，將會顧慮及此而不予購買或將低出價，此有 內政部頒訂之「影響地價區域因素評價基準」所附「影響 住宅用地區域因素評價基準表」記載噪音汙染最大影響百 分比為20等語即明，且 鈞院囑託歐亞不動產估價師聯合 事務所出具之估價報告書業明確載明系爭卡拉OK業者於營 業時段產生之噪音問題影響系爭建物之交易市值甚鉅。 5、本件原告與被告景平仲介公司間所簽訂者為不動產仲介契 約，被告景平仲介公司為在地之仲介公司，且既以銷售房 屋為業，其對系爭房屋負有調查義務，且有據實告以原告 ，其應報告原告之訂約機會及內容，自應係完整、正確之 訊息。查系爭建物周遭是否存有系爭卡拉OK業者，被告景 平仲介公司除可就建物周遭調查外，稽以被告丙○○所提 被證5亦可得知（參見被告丙○○所提被證5），果被告景 平仲介公司確實基於善良管理人之注意義務至系爭大樓調 查，即可發現系爭大樓分別有4間卡拉OK業者之招牌，是 被告景平仲介公司舉最高法院84年度台上字第1064號民事 判決所揭櫫之「稍加檢查，以目視即能知之，無須專業知 識始能查知」之要件，恰可證明被告景平仲介公司確無依 民法第567條規定踐行調查義務，具有過失，自應依不動 產經紀業管理條例第26條第1項負損害賠償責任。 6、再者，系爭建物之隔鄰是否存有噪音，倘被告景平仲介公 司於調查系爭建物時未耳聞系爭卡拉OK業者所產生之噪音 ，自亦無通過專業儀器監測與專業知識及標準始能判定之 必要。然被告景平仲介公司設址距系爭大樓僅750公尺， 其主要業務係以銷售房屋為業，自對系爭標的之周遭環境 知之甚篤，且就其委售標的必有所詢問、調查，自能稍加 檢查，以目視即能查知系爭大樓有4間卡拉OK業者之招牌 ，進而得知系爭建物周遭有系爭卡拉OK業者；竟被告景平 仲介公司故意或過失不恪盡調查及說明義務，知悉系爭房 屋具有上開重大瑕疵等情，卻積極或消極不予告知原告， 即屬未依債之本旨與誠信原則而未切實履行其主給付義務 ，核為債務不履行及侵權行為，殆無疑義。 （九）證據：提出不動產買賣契約書、照片截圖、存證信函、大 時代社區住戶噪音意見表、景平不動產仲介經紀有限公司 105年2月17日景平法字第160217001號函、照片、大時代 大廈管理委員會105年6月1日(105)大管字第060101號函、 大時代C棟12樓之2住戶函、大時代大廈管理委員會105年7 月4日(105)大管字第070401號函等影本為證據，並聲請訊 問證人甲○○、陳湘庭，並囑託鑑定建物價格。 二、被告丙○○方面： 聲明：請求駁回原告之訴；並陳明如受不利之判決，願供擔 保請求免為假執行。 其陳述及所提出之證據如下： （一）本件原告迄未證明系爭房屋存在所謂噪音問題，既拿不出 環保單位對大時代大樓卡拉OK業者開單處罰之證據，且原 告所主張噪音音源之隔鄰卡拉OK業者，已於106年2月4日 搬遷他處，根本不存在噪音音源，原告的主張顯然全然無 理由。 （二）大時代大樓為住商混合社區，所有商家都是合法經營，而 卡拉OK業者存在多年，是客觀之事實，住在中和南○○○ 區○○○○道，甚至都來歌唱過。卡拉OK業者迄今未曾被 環保局開過違規勸導單，顯示卡拉OK歌聲未超過政府規定 52分貝噪音標準，意即尚無影響住戶安寧生活情形。 （三）原告由景平仲介公司人員劉繡瑜帶看系爭房屋時，都是業 者營業時段，自然聽聞隔鄰唱歌聲音，又業者廣告招牌清 楚可見，所言入住後始知，係違背事實之言。原告自始即 知隔鄰有卡拉OK業者。 （四）系爭房屋，係兩造合意交易，有買賣契約存在。系爭房屋 被告委託景平不動產仲介經紀有限公司承銷，由該公司經 紀人員劉佳諭代表簽約（請參閱書証4），原告有意購買 ，由劉佳諭通知被告，劉佳諭帶著原告看房，承銷商開價 1588萬元（請參閱書証4），原告對象爭房屋現狀及大樓 環境暸解後，一路殺價，至1350萬元是原告願意購買之價 位，又原告自稱60分貝是不存在的，因原告請新北市環保 局來查測，只有48.5分貝，（請參閱書証9、10）而原告 所稱可降價兩成，亦屬自編杜撰之價，不足採信，由此可 見，並無降價之理由，自亦無須作建物鑑價。又本件買賣 成立於104年7月，已隔年餘，房屋市場與經濟景氣均有所 變動，影響價格之因素甚多，如何能確定鑑得真實之價位 ？ （五）綜上所述，大時代社區為住商大樓，所有業者都是合法經 營，環境為住商生態，卡拉OK業者存在多年，業者之廣告 招牌在大樓梯廳及電梯內清晰可見（請參閱書證幾年來如 有住戶反映歌聲太大，管委會或住戶都即時電請環保局查 測，但迄今均未曾接到超標之警示函，雖然曾在105年2月 21日原告報案且測有63.9分貝情形，但環保局當場明示機 器故障，顯示異常，不列入紀錄，另於同月26日復測，查 測值為42分貝，未超過政府所定規範標準（請參閱被證12 、13、14、15）。 （六）證據：提出房屋租賃契約、一般委託銷售契約書、房地產 買賣標的現況說明書、照片、不動產買賣契約書、大時代 大廈管理委員會105年8月15日(105)大管字第081501號函 、新北市政府工務局105年8月23日新北工寓字第10515755 22號函、新北市政府工務局105年9月1日新北工寓字第105 1673341號函、新北市政府環境保護局105年8月30日新北 環衛中字第1051624966號函、公證書、大時代大廈管理委 員會106年1月3日(106)大管字第010301號函、106年1月25 日(106)大管字第012501號函、新北市政府環境保護局106 年1月12日新北環衛板字第1060014786號函、106年2月9日 新北環衛板字第1060192701號函、大時代C棟12樓之2住戶 函、大時代大廈管理委員會105年6月1日(105)大管字第06 0101號函等影本為證據。 三、被告景平不動產仲介經紀有限公司方面： 聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請；並陳明如受不利 之判決，願供擔保請求免為假執行。 其陳述及所提出之證據如下： （一）被告否認於受託仲介銷售系爭建物時，存在因噪音而不適 住居重大瑕疵之情事，且被告於受託前，確不知悉亦未受 原所有權人告知系爭社區住戶因而成立自救會有所抗爭等 情事： 1、原告指稱被告公司應知悉或可得知悉系爭建物隔鄰及其樓 下均為卡拉OK業者，未善盡善良管理人調查義務，其未將 完整正確之訊息告予原告，致原告買受具有瑕疵之系爭建 物等語，然細繹原告起訴意旨，原告起訴賣方主張因卡拉 OK營業所造成之營業噪音，致其居住安寧權恐受侵害之虞 ，而該營業噪音與系爭建築物大樓內有開設卡拉OK之情形 ，究無必然關聯性，並無法解釋系爭建物大樓有開設卡拉 OK，即得證立系爭買賣標的有受營業噪音汙染之瑕疵存在 ；況，退步言之，被告公司於受任系爭標的委託出售之際 ，依法所製作之不動產說明書中，均有詳實記載說明系爭 標的建築改良物登記謄本○○○區○○段044建號)(參被證 4第15頁-第16頁)所載主要用途為『住家用』，再依土地 登記謄本登記地號(○○○區○○段第95及96地號)(參被 證4第11頁-第14頁)查詢土地使用分區，其結果均為『商 業區』(參被證4第22頁-第23頁)；又，本件建物大樓使用 執照(88使字第995號)(參被證4第26頁)存根顯示，該棟大 樓第一層至第十二層得作為商場或住宅使用，被告公司均 將以上調閱資料附於不動產說明書中，本件系爭標的所在 大樓係一住商混合大樓無誤，各區分所有權人或各該承租 人，自得依法申請營業場所經營事業，系爭大樓內所依法 申請營業之卡拉OK業者，並非無照或違規營業之商業場所 ，是以，被告公司就系爭大樓座落之土地使用分區與建物 使用執照等登載情形，業已善盡調查義務，並於買賣契約 簽訂前均供原告閱覽及簽名確認在案，故，被告在履行給 付義務上並無任何過失，且無民法第184條第1項後段故意 侵權行為之情事存在，被告公司依約向原告請求仲介報酬 乃屬依法有據，至為正當。 2、再者，原告復稱系爭社區因卡拉OK營業噪音污染，多年前 即曾有住戶向管委會投訴並因該噪音問題而成立自救會抗 爭部分，觀以證人甲○○於106年3月9日審判程序中證稱 ：「(問：自救會部分成立時間點為何？)大概壹年內的時 間吧，我不會特別去記。」(參見當日言詞辯論筆錄第5頁 第18行)即明，系爭自救會之成立應於105年3月以後之事 ，然本件房地買賣簽約係於104年7月12日完成，從而，自 救會之成立運作或發起抗爭，明顯晚於本件房地買賣交易 後發生，原告猶執系爭自救會存在運作抗爭已久，引證被 告公司應當於委託時即調查該情事並告知原告云云，明顯 違背事實，自不可採。 3、又原告起訴稱：「業者產生之噪音及震動已擾鄰多年，社 區民眾亦曾向管委會反映上開實情(原證8：大時代社區住 戶噪音意見表)，被告自不能推諉不知，詎料被告卻於出 賣系爭房屋時故意隱匿不告知原告此重要瑕疵資訊，致使 原告承買具有噪音及震動干擾之建物。」(參見卷第13頁 第4行以下)云云；惟細查，原告提出原證8「大時代社區 住戶噪音意見表」8份資料，其上記載各住戶陸續於105年 2月29日前提出意見表反映等情，主張出賣人不能推諉不 知系爭卡拉OK營業噪音！然，系爭房地係於104年7月12日 始經磋商成交簽約，至少早於原告稱105年2月29日前提出 意見表反映一事，有半年之久！且原告既稱擾鄰多年，又 表示自救會已成立多時，何以不早早採纇此『大時代社區 住戶噪音意見表』之調查方式，向社區管委會提出集體陳 情要求改善？竟遲至105年2月底時，始採取『大時代社區 住戶噪音意見表』之調查方式向管委會反映？後更起訴陳 稱出賣人與被告公司隱匿不告此重要瑕疵資訊。然，本件 將原告提呈證據與本件事實發生之時間序列交相比對，即 得明知原告所舉原證8：大時代社區住戶噪音意見表以證 明社區住戶集體陳情之事，晚於本件買賣簽訂買賣契約半 年後所發生，被告公司根本無從於簽訂買賣契約前善盡告 知此一情事，是原告指稱不實，不啻違背常情，前後齟齬 、至為矛盾，自不得用以證明被告公司受託出售系爭房屋 之際，過失未查知系爭大樓有卡拉OK營業噪音滋擾受自救 會集體抗爭之情事存在。 4、再者，原告於民事準備四狀提呈原證23：大時代噪音自救 會手機通訊軟體「LINE」截圖，原告用以說明「系爭自救 會係早於2014年(即103年)6月26日前業已成立運作，並非 於原告承買系爭建物後始有之」云云；惟細究該證物，不 僅貼文內容與自救會成立目的無關，無法證立該系爭自救 會成立時間，另就該自救會是否曾推動、舉辦任何陳情、 抗爭或相關積極作為，也無法具體證明之。再者，「LINE 」手機通訊軟體群組設定功能中，任一群組會員均可隨時 任意修改群組名稱，該證物呈現之群組名稱與貼文內容， 可能先前為其他毫不相關之群組名稱與貼文內容，因嗣後 臨訟而任意變更群組名稱所致，且貼文內容更與自救會成 立目的完全無關，該證物欠缺信憑性可言，自無法證立「 系爭自救會早於103年6月26日前業已成立運作，並非於原 告承買系爭建物後始有之」等說法，尤請鈞院明鑒。 5、另證人乙○○於106年3月9日審判程序中證稱：「(問：總 幹事的時候住戶反映聲音太大的時候處理的過程中，有無 請環保局到場處理？)住戶反映噪音我們管委會沒有打電 話給環保局都是由保全規勸，會照住戶的要求發文給工務 局，我們有請求主管機關協助處理，工務局有發函，結果 回函說這是屬於環保局的業務，環保局檢測結果說沒有超 過標準。」(參見當日言詞辯論筆錄第7頁第1行以下)，適 足說明管委會經住戶反映後，經向工務局求助處理與環保 局到場施測後，即因環保局檢測結果沒有超過標準，無法 認定超過噪音防制法規標準而逕予開罰之情事，故被告公 司無法依此獲知系爭房屋存在因卡拉OK營業噪音汙染而有 不適住居之重大瑕疵；甚且，依原告提呈原證5之資料顯 示，原告自行檢測及環保局檢測照片均為105年(即2016年 )1月以後檢測之時間，亦無法推測證明104年7月12日原告 買受系爭房屋時，已存在該營業噪音汙染且達於不適住居 之程度，彰彰甚明。 6、證人乙○○證稱：「(問：依照社區規約第廿四條第六項 噪音管理規範，參考法院判例社區晚上十點後，不得超過 42分貝以上，以為安寧，這個規定是誰作的？)這部分是 依照住戶即原告的要求所作的，這些的判例都是原告提供 的，要求社區列入規約規範，討論的結果既然原告提出這 樣的判例，我們也非專業，我們就以住戶的利益及要求作 為參考，這完全是依照住戶的要求所作的。」(參見當日 言詞辯論筆錄第7頁第18行以下)以及「(問：規約修改的 時間為何？)105年左右。」公寓大廈管理條例第3條第12 款，規約係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保 良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項 ，始屬合法之社區規約；然，考其證人證述內容，衡酌該 證人擔任系爭社區總幹事之身分，該增訂規約之內容，是 否已依法定程序召開區分所有權人會議開會，並經決議通 過，該增訂規約條款與後續管委會函文效力如何，顯非無 疑！且證人並稱系爭規約第廿四條第六項噪音管理規範係 於105年左右所增訂(經查原證19中附錄系爭規範紀載應修 訂於105年5月12日)，即可得而知社區居民檢舉與相關後 續管委會發函、公務機關函復查處文件均為105年後之事 ，從而，被告公司全然無法於104年7月12日本件房地買賣 簽約之時獲知或可得而知相關情事，而向原告據實報告， 自不可歸責於被告公司，原告起訴請求被告部分，殊屬荒 誕。 （二）按居間人關於訂約之事項，應就其所知，據實報告於各當 事人。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能 力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條有明 文。然居間人就訂約相關情事所負調查義務，其具體調查 方法及內涵為何，應依契約約定或誠信原則以及交易習慣 予以解釋。 1、揆諸本件被告於104年4月25日受託製作之不動產說明書， 係依據不動產經紀業管理條例、中華民101年9月11日「不 動產說明書應記載及不得記載事項」規定，所製作之用以 執行仲介業務之書面資料；然，原告主張系爭不動產說明 書，應依照104年10月1日始生效之不動產說明書應記載及 不得記載事項修正規定，其中成屋部分增加『1.周邊環境 ，詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊 半徑三百公尺範圍內之重要環境設施（包括：公（私）有 市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行 政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面 高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（ 骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人 墳墓、加（氣）油站、瓦斯行（場）、葬儀社）』，而須 主動調查告知原告本件主張之卡拉OK業者營業噪音情形； 惟，系爭委託仲介當時，依當時合法有效之法規，並無強 制消費者揭露前開所謂『其他重要事項』之要求，被告依 法規製作之不動產說明書不生違誤，至為昭然。原告之主 張，顯為加重相關法規所無要求被告執行業務之負擔，被 告明顯並無過失，原告主張依法未合，請鈞院依法駁回。 2、退步言之，縱被告執行業務之際，倘適逢法規(不動產說 明書應記載及不得記載事項)有變更之情形，雖簽訂買賣 契約時(民國104年7月12日)，新修訂法規處於公告中而尚 未實施之期間，業者仍有必要提前適用新規定者，又依據 上段揭櫫之法規內容，尚遍查不尋被告須主動調查並標示 告知買賣標的物週邊環境半徑300公尺內『卡拉OK業者』 之法規依據；又，影響居住品質或引起嫌棄或惡感之設施 ，泛稱嫌惡設施，然每人對於居住品質之要求或引起嫌惡 感之設施，實相當主觀且因人而異，如依原告主張，被告 公司因原告主觀感受上之嫌惡，且欠缺公正客觀科學之噪 音污染監測數據，或相關得以獲取公眾周知大致如此之事 件或作為者，即追究被告公司於受託仲介當時之調查告知 之責，恐有違契約誠信原則，亦難成事理之平。 3、經被告公司仲介成交之不動產標的是否存在卡拉OK營業噪 音汙染之瑕疵，並非得僅憑一般人(包含仲介人員)肉體五 官觀察即知能判定(被告公司仍否認有查知卡拉OK業者營 業噪音之重大瑕疵情形)，蓋噪音汙染涉及持續性、偶然 性之各種樣態，且非經精密儀器測定後，依一定之標準加 以判斷，實不具公正客觀性，此與仲介業者就建物內存在 漏水壁癌等屋況瑕疵，有稍加檢查即知或一望即知之情形 ，而賦予其調查義務者，尚屬有間，尚難一概視之。 4、最高法院84年台上字第1064號判決要旨：「……以仲介房 屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之 真偽……」，是案仲介業者所涉及不動產所有權狀真實性 之調查義務疏失，係屬仲介業者於執行仲介過程中之核心 業務，自不應推諉其查證責任，以保障消費者權益；然， 本件爭點係卡拉OK營業噪音汙染問題(至於是否屬於買賣 標的物之瑕疵，被告公司一併爭執)，不僅非屬目視或耳 聞即得查知之情形外，尚須精密儀器予以測定後判讀，故 本件援引首開最高法院判決要旨，實有未洽。且，另按台 灣高等法院99年上字第647號民事判決：「……被上訴人 以不動產經紀為營業，其或其受僱人自應就其所經紀媒介 之不動產有無龜裂等情形，盡善良管理人調查義務，本件 系爭房屋主臥室牆面之龜裂，稍加檢查，以目視即能知之 ，無須專業知識始能查知……」然而，本件涉及之爭點， 被告公司並非目視即知之之屋況瑕疵，有如漏水、壁癌或 違章建築等之特殊情狀，然就隔鄰卡拉OK營業所產生之噪 音，非經專業儀器監測與專業知識及標準，不能客觀判定 之，否則何以原告一再執著於要求新北市政府環保局到往 現場監測數值？是此，本件情形既不符合『稍加檢查，以 目視即能知之，無須專業知識始能查知』之特性，原告自 不得引用台灣高等法院99年上字第647號民事判決揭示之 意旨，證立被告公司違悖善良管理人之調查義務，有其過 失。 5、職此，原告先以尚未生效之「不動產說明書應記載及不得 記載事項」規定，主張被告未依修法意旨先行主動強制調 查揭露本件系爭爭點為由，復引最高法院84年台上字第10 64號判決與台灣高等法院99年上字第647號民事判決意旨 ，遽未考其案件類型之差異，誤將判決內關於仲介業者就 屋況瑕疵調查義務有無之判準，所明示「稍加檢查，以目 視即能知之，無須專業知識始能查知」之意旨，斷章解釋 被告公司執行仲介業務時有所過失，明顯不當擴大解釋仲 介人員調查義務範圍，主張被告公司有不完全給付債務之 情形，致原告受有損害，應不足取。 6、按不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定：經紀人員 在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之 相對人解說；前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章 ；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動 產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動 產說明書上簽章；前項不動產說明書視為租賃或買賣契約 書之一部分；又民法第567條規定：居間人關於訂約事項 ，應就其所知，據實報告於各當事人。上開規定係課予不 動產經紀業及其經紀人員在執行仲介業務過程中之調查及 告知義務。又於債之關係中，一方當事人就他方當事人所 不知之事項，雖有告知義務，惟此一告知義務並非無限擴 大，而應在給付過程中，基於誠實信用原則，於個別情況 要求當事人一方有所作為或不作為，因而發生告知、說明 、保管、協力等各種義務，以維護交易相對人之權益。準 此，於買賣房地之交易上，此契約之告知義務是以契約成 立時存在於買賣標的上之現狀內容及依習慣上為重要事項 為告知，如非存在於買賣標的上之事由，且未經一方當事 人特別要求說明，自難課予他方當事人有此告知義務。是 上開不動產經紀業管理條例，規範經紀人員在執行業務過 程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說， 以特定其應告知及說明之範圍，以免爭議。而所謂嫌惡設 施，現行法令並未明確定義，而於實務運作上，如影響居 住品質或引起嫌棄或惡感之設施，泛稱嫌惡設施，然每人 對於居住品質之要求或引起嫌惡感之設施，實相當主觀且 因人而異。且衡以台灣地狹人稠，居住環境充斥基地台、 加油站、高壓電塔、變電箱等設施，不動產附近如有上開 設施，固可能影響消費者購買意願及價格，然此仍因人而 有所不同，故關於買賣標的有無嫌惡設施，有何嫌惡設施 ，應認除當事人有特別約定外，居間人或不動產經紀人所 負告知義務，應以買賣標的本身及載明於不動產現狀說明 書之事項為據，始符合衡平原則，此有臺灣高等法院臺中 分院104年度上易字第248號判決可得參照。 （三）綜上各節，原告依民法第179條、同法第226條第1項、第1 84條第1項後段規定及不動產經紀業管理條例第26條第1項 規定，請求被告返還或賠償相當其所給付之仲介報酬13萬 5000元整，究依法不合，不應歸責於被告。 （四）證據：提出一般委託銷售契約書、買賣議價委託書、確認 書、景平不動產仲介經紀有限公司105年2月17日景平法字 第160217001號函、不動產說明書、土地及建物登記謄本 、地籍圖謄本、所有權狀、新北市政府地政局105年1月27 日新北地價字第1050159564號函、消費爭議申訴調解資料 表等影本為證據。 參、得心證之理由： 一、原告主張其於104年7月12日經由被告景平仲介公司仲介，以 總價1,350萬元向被告丙○○買受門牌號碼新北市○○區○ ○街○○○號12樓之2建物（即大時代社區C棟12樓之2房屋）及 所坐落之土地持分等不動產一節，為被告所不爭執，且有兩 造不爭執其真正之不動產買賣契約書影本在卷可參（見本院 卷第115至131頁），則原告此部分主張自堪信為真實。 二、關於被告丙○○部分： 原告又主張其入住前開房屋後，始發現該房屋所在之大時代 大廈社區B棟7樓、11樓及12樓分別有「五星級視聽歌城」、 「麗歌視聽歌唱城」、「樂聲飲料坊」及「曼莉視聽歌城」 等共4間卡拉OK業者，且營業時間均為晚上11時至清晨4時、 上午9時至下午5時，幾為全日營業，其所造成之噪音已逾一 般人能忍受之程度，被告丙○○出賣系爭建物時，卻掩蓋此 重要交易資訊、被告景平仲介公司亦未告知此一事實，致原 告承買有嚴重瑕疵之系爭建物，並受有非財產之損害等節， 則為被告等所否認，並抗辯原告於買受前揭房屋之前，曾經 被告景平仲介公司人員帶往現場看屋，業者廣告招牌設立於 梯廳，為原告所能察知，且當時均為前揭業者營業時間，原 告亦可聽聞業者營業時所產生之聲響，並非被告等故意不告 知各等語。經查： （一）本件原告向被告丙○○買受前揭房屋之前，係由被告景平 仲介公司人員帶往現場看屋一節，原告並不爭執，則依原 告所主張，前揭卡拉OK業者在該社區大樓設立營業已長達 15年之久，幾乎是整日營業，則被告所抗辯於原告被引導 前往該處看屋之時，亦為前揭卡拉OK業者之營業時間，原 告對於前揭卡拉OK業者於營業時所產生之聲響當可察覺一 節，即非無可採；且依被告丙○○所提出之前揭大時代大 廈社區之梯廳照片觀之（見本院卷第113至114頁），前揭 卡拉OK業者將其店名標示於梯廳牆壁上，且有標示其營業 時間，原告經過電梯梯廳上樓察看欲購屋之標的狀況時， 當能輕易察覺，更況原告原住於○○區○○路○段○○巷， 距離前揭房○○○區○○街○○○號不超過300公尺，亦即前 揭房屋本來即在原告生活圈範圍之內，則原告所稱其於購 屋之前不知前揭社區大樓內有多家卡拉OK業者設於其內營 業等語，實難以採信。 （二）按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限。 」，民事訴訟法第277條定有明文。又按「物之出賣人對 於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉 於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少 其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關 重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質。」、「買受人於契約成立時， 知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責 。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者 ，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不 告知其瑕疵者，不在此限。」，民法第354條第1項及第2 項、第355條第1項及第2項分別定有明文。經查，本件原 告主張其向被告丙○○所買受之前揭房屋有其所主張之噪 音等瑕疵存在，惟前揭房屋乃屬住商混合大樓一節，為原 告所不爭執，且經主管機關前往檢測結果，亦無對上開卡 拉OK業者開罰之事實，且原告並未能舉證證明該房屋確有 存在噪音過劇已經達不能居住程度之有利於己之事實存在 ，則其主張前揭房屋有瑕疵一節，並無可採。又其主張之 噪音一節固已不能採信，且依前揭法條規定，買受人即原 告早已知其情事存在，亦不得對出賣人主張瑕疵擔保責任 ，從而，原告主張被告丙○○應負瑕疵擔保責任及侵權行 為損害賠償等，而應賠償其110萬元及其利息等節，自屬 無理由，應予駁回。 三、關於被告景平不動產仲介經紀有限公司部分： 原告主張被告景平仲介公司未告知原告前揭房屋附近有卡拉 OK業者，依民法第571條及侵權行為等法律關係請求被告景 平仲介公司返還或賠償其13萬5000元等語；亦為被告景平仲 介公司所否認。經查，原告經由被告景平仲介公司仲介向被 告丙○○買受前揭房屋之前，曾由被告景平仲介公司人員帶 往現場看屋，原告已經得以察覺該房屋之週遭環境等情，業 如前述，且房屋周圍有卡拉OK業者並非內政部頒訂定型化契 約內應記載或不得記載事項，難以課被告景平仲介公司應為 告知事項之範圍，原告又未能其於委任被告景平仲介公司仲 介買屋之時，曾就房屋周圍應不得有卡拉OK業存在為特別之 約定一節舉證證明，則其主張被告景平仲介公司有違反委任 契約及侵權行為等行為一節，自無可採。從而，其請求被告 景平仲介公司應賠償或返還13萬5000元一節，並無理由，應 予駁回。 四、綜上所述，原告請求被告丙○○應給付原告110萬元及其利 息，請求被告景平不動產仲介經紀有限公司應給付原告13萬 5000元及其利息等節，均為無理由，均應予駁回。原告假執 行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。 肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據， 經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列 ，附此敘明。 伍、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文 。 中 華 民 國 106 年 9 月 26 日 民事第三庭 法 官 許瑞東 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 9 月 26 日 書記官 郭祐均