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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第2142號 原　　　告　李季真 訴訟代理人　羅一順律師 被　　　告　潤旺建設股份有限公司 法定代理人　陳詩婉 被　　　告　王思銘 共　　　同 訴訟代理人　徐維良律師 上列當事人間請求返還價金等事件，本院於中華民國106 年3 月 28日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告潤旺建設股份有限公司應給付原告新臺幣捌拾玖萬元，及如 附表一所載各期價款給付日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息，並另給付原告新臺幣肆拾肆萬壹仟元。 被告王思銘應給付原告新臺幣玖拾肆萬元，及如附表二所載各期 價款給付日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 本件原告起訴，其聲明原為：被告應返還原告已繳之契約價 金新臺幣（下同）183 萬元，並給付原告違約金140 萬元， 共323 萬元。嗣變更為：㈠被告潤旺建設股份有限公司（下 稱潤旺公司）應給付原告3,411,949 元，並自民國105 年7 月6 日起至清償日止，以法定利率百分之5 計算之利息。㈡ 被告王思銘應給付原告3,411,949 元，並自105 年7 月6 日 起至清償日止，以法定利率百分之5 計算之利息。㈢前2 項 請求於3,411,949 元之範圍內，被告其中一人已履行給付， 他被告於已履行範圍內免給付義務。其後再變更為：㈠被告 潤旺公司應返還原告183 萬元及附加如附表所示自各期價款 受領時起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；並另給 付原告違約金140 萬元。㈡被告王思銘應返還原告183 萬元 及附加如附表所示自各期價款受領時起至清償日止至清償日 止，按年息百分之5 計算之利息；並另給付原告違約金140 萬元。㈢前2 項請求，於183 萬元及附加如附表所示自各期 價款受領時起至清償日止按年息百分之5 計算之利息、違約 金140 萬元之範圍內，被告其中一人已履行給付，他被告於 已履行範圍內免給付義務。核原告所為上開訴之變更，其請 求之基礎事實同一，且屬擴張、減縮應受判決事項之聲明， 與前項規定相符，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張： ㈠原告於102 年10月28日向被告潤旺公司購買坐落新北市○○ 區○○段266-1、266-2、319、320、321、322、323、324、 324-1 、325 、326 地號共11筆土地內興建之大樓，案名「 發現之旅」編號：B7棟、5 樓房屋及其土地持分（下稱系爭 房屋、系爭土地，合稱系爭房地），總價938 萬元，有兩造 簽訂之土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約）及房 屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約）為憑。 ㈡系爭土地買賣契約、系爭房屋買賣契約，性質上為聯立契約 ： ⒈按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互 結合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參 照），其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律 行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其 他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事 人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效 力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判 斷之，但設其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時 ，則另一個契約亦應同其命運（司法院院字2287號解釋參 照）。 ⒉查系爭房屋買賣契約第12條前段約定：「本預售屋之建築 工程應在民國102 年11月30日之前開工，民國104 年12月 31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所訂之必要設 施，並取得使用執照。……」、第24條（一）約定：「乙 方違反本契約第11條、第12條及23條之規定，而無法改正 即為乙方違約。」同條（二）約定：「乙方有前款違約情 事之一者，甲方得解除本契約；解約時乙方除應將甲方已 繳本契約價款退還與甲方，如有遲延利息應一併退還，並 應同時賠償本契約總價款百分之15之違約金。但該賠償之 金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」第28條約定 ：「本契約與（新北市○○區○○段266-1 、266-2 、31 9 、320 、321 、322 、323 、324 、324-1 、325 、32 6 等11筆地號）土地預定買賣契約書同時存廢。」又系爭 土地買賣契約第18條（四）約定：「本契約與『發現之旅 』房屋預定買賣契約書同時存廢。」是依當事人之意思， 系爭房屋買賣契約之效力，與系爭土地買賣契約之效力， 於成立及生效的存廢上，相互依存、同一命運，不可將兩 契約割裂認定，以符當事人締約時之真意；退步言之，若 僅解消其中一個契約，則僅存之土地或房屋，亦將失其存 在之正當權源，於消費市場上恐無第三人願意買受，而不 利於不動產之經濟效益及完整利用。 ㈢預售屋買賣契約中契約義務履行、回復原狀以及違約金給付 義務等具連帶不可分性： ⒈按系爭土地買賣契約第3 條（一）約定房屋之使用執照事 項、同條（二）明定房屋土地持分之計算方式、同條（五 ）則明文房屋與其土地持分權利範圍，第7 條亦約明雙方 交屋方式，第8 條（三）更明文乙方辦理房屋所有權登記 之相關事項。又系爭土地買賣契約附件一雖名為土地付款 分配明細表，然付款之細項實為房屋興建暨交屋時程之相 關金額，俱一再證明系爭土地買賣契約與系爭房屋買賣契 約，在使用上、經濟上、契約履行上、如上所述解約後違 約金給付、甚至是契約之存廢等事項上，具有強烈的牽連 關係。 ⒉準此，兩造於締約時已約定系爭預售屋之房屋與土地具有 連帶不可分性，應共同履行，倘僅就房屋或土地單獨給付 ，並不能達契約之目的，故系爭房屋買賣契約與系爭土地 買賣契約屬聯立契約，具有連帶不可分性，是於解除契約 時，亦視為全部解除。 ㈣被告因擅自變更設計致遲誤取得使用執照之期日（按原告另 主張被告亦有「違法使用機電設備空間」、「預先刊登未經 核准之變更設計內容之廣告不實」、「貸款成數不足」等之 違約情事，業經其於本院106 年2 月14日言詞辯論時表示不 再主張，故不再贅述）： ⒈本件被告至105 年4 月20日始受准核發105 樹使字第0017 4 號使用執照，實際領照日期則為105 年4 月27日，逾雙 方約定104 年12月31日之取得使照時間，遲誤日數共計11 7 天。 ⒉本建案因開挖面積變更，併有變更設計及遲誤取得使用執 照之事實，而變更開挖面積跟其他相應之變更建照或使用 執照之內容，均係有利於被告之項目，被告卻將變更設計 所導致延遲結果之不利益，轉嫁由原告等消費者承擔，顯 失公平。 ⒊又被告並未說明「變更設計之目的、原因或動機為何？」 亦未舉證「別有符合系爭房屋買賣契約第12條規定之其他 非當事人締約時所能預測而可能造成給付不能或遲延之事 由（例如法令變更、天災地變等）」。被告僅陳述因整體 開挖面積範圍有增加，新北市政府工務局核准前，無法進 行開挖工作云云，非符合系爭房屋買賣契約第12條之例外 事由，是被告抗辯之內容並不足採。 ㈤台電電桿辦理遷移亦係可歸責於被告之事由，致遲誤取得使 用執照： ⒈查台灣電力股份有限公司台北西區營業處（下稱台電公司 ）105 年11月21日北西字第1051580765號函說明二，略謂 ：被告於103 年4 月1 日聲請桿線遷移，惟因申請遷移地 點涉及私人土地，被告並未同時提出供電設備設置協議書 予台電公司作設計用；又被告後於同年5 月21日補齊協議 書後送台電公司執行後續程序，末於105 年9 月1 日施工 完竣。可知台電公司針對被告申請桿線遷移一事符合其作 業流程，並無任何遲延情事。 ⒉是以，被告稱台電公司桿線遷移「延誤裝設時其影響期間 」，主張遲誤取得使用執照係不可歸責於被告之事由，誠 屬臨訟置辯之詞，並無任何可資佐證之事實，洵不可採。 ㈥本件因可歸責於被告之事由遲誤取得使用執照期間，原告乃 於105 年7 月5 日以存證信函行使解約之意思表示，並經被 告於同年7 月6 日收受，已生合法解除契約之效力，且依系 爭房屋買賣契約第28條、系爭土地買賣契約第18條（四）之 約定，原告向被告為解約之意思表示時，其解約之範圍應同 時及於該2 契約，則依民法第259 條第2 款規定，被告等除 應返還原告已交付之價款外，並應附加自受領時起之利息一 併返還之，然原告所給付之各期價金時程各異，被告等除返 還各期本金外，應附加如附表所示之自各期本金給付日起至 清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 ㈦又依系爭房屋買賣契約第24條（二）之約定，本件兩造間既 已明定被告等有契約所定違約情事時，按契約總價款百分之 15作為違約金之數額，其計算方式、契約總價款，於違約事 由發生時，均可確定，自係屬自始預定數額，而原告已給付 契約價款183 萬元，故違約金應以契約總價款938 萬元之15 % 計算為140 萬元。 ㈧並聲明： ⒈被告潤旺公司應返還原告183 萬元及附加如附表所示自各 期價款受領時起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息 ；並另給付原告違約金140 萬元。 ⒉被告王思銘應返還原告183 萬元及附加如附表所示自各期 價款受領時起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息； 並另給付原告違約金140 萬元。 ⒊前2 項請求，於183 萬元及附加如附表所示自各期價款受 領時起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息、違約金 140 萬元之範圍內，被告其中一人已履行給付，他被告於 已履行範圍內免給付義務。 二、被告則抗辯： ㈠本件原告支付土地款94萬元，房屋款89萬元，土地款部分係 被告潤旺公司代被告王思銘（地主）收受，系爭土地買賣契 約之當事人為被告王思銘與原告，故被告潤旺公司並不負土 地款解約返還之義務，被告王思銘亦非系爭房屋買賣契約之 當事人，原告請求被告2 人返還183 萬元及違約金140 萬元 與契約付款對象及金額不符。又原告主張請求違約罰款之依 據為系爭房屋買賣契約第24條第2 項後段之約定，此條款僅 能對被告潤旺公司為主張，而被告潤旺公司之房屋總價款為 441 萬元，百分之15即為661,500 元，假設原告之主張為有 理由，其請求被告潤旺公司返還之金額，係以89萬元（已付 房屋款）加661,500 元（違約金）為上限（非被告自認金額 ）。被告王思銘依系爭土地買賣契約第15條第1 項之約定， 僅有於違約不賣或無法興建時，方應負解約時之違約金。然 依原告主張之事實，被告王思銘並無違約不賣或無法興建之 情事，原告亦非依系爭土地買賣契約第15條第1 項主張解約 ，故被告王思銘並不負給付違約金之義務。 ㈡本件遲誤取得使用執照日期有不可歸責於被告潤旺公司之事 由，且縱使被告潤旺公司遲誤取得使用執照，亦不構成解約 事由： ⒈本件使用執照核發日為105 年4 月20日，而依系爭房屋買 賣契約第12條第（一）項，約定使用執照取得日為104 年 12月31日。 ⒉系爭房屋買賣契約第12條第（一）項：「本預售屋之建築 工程應在民國102 年11月30日之前開工，民國104 年12月 31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設 施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期 間：1.因天災地變等不可抗力之事由，致乙方不能施工者 ，其停工期間。2.因政府法令變更或其他非可歸責於乙方 之事由發生時，其影響期間。3.因自來水廠、電力公司、 電信局、瓦斯公司或污水管工程延誤裝設時其影響時間。 」第（二）項：「乙方如逾前款期限未開工或未取得使用 執照，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲 延利息予甲方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照 ，視同乙方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」 ⒊施工期間有不可歸責於被告潤旺公司之事由：計影響約38 7 天： ①本建案開挖興建面積變更，需辦理變更設計，被告潤旺 公司於102 年8 月8 日申請，主管機關新北市政府工務 局於103 年6 月24日以北工建字第1031071673號核准， 變更部分略為：「5.原核准建築面積（增加）、6.原核 准建蔽率（增加）、7.原核准容積樓地板面積（增加） 、9.原核准總樓地板面積（增加）、11. 綠化面積調整 （減少）、12. 原核准挖方（增加）」，因整體開挖面 積範圍有增加，新北市政府工務局核准前，無法進行開 挖工作，影響期間約10個月，共320 天（23+30+31+30+ 31+31+28+31+30+31+24）。 ②基地內有二根台電電桿辦理遷移： ⑴第一根：信和街122 號對面工地（於○○區○○段○ ○○○○○ ○號內）台電電桿辦理遷移，被告潤旺公司於 103 年4 月1 日申請，台電公司103 年8 月30日施作 完成，費時5 個月，與一般台電電桿遷移約2 個月左 右之時程逾時，前述變更設計於103 年6 月24日核准 ，但基地內乃有台電電桿而無法進行開挖，迄103 年 8 月30日施作完成影響約67天（6+31+30 ）。 ⑵第二根：建案面臨之8 米巷道中央有台電電桿，影響 建案出入而需遷移，被告潤旺公司於104 年11月13日 申請，台電公司於105 年1 月25日施作完成，約2 個 月餘，符合一般台電施工期間。 ⑶另依查得其他工地電桿遷移資料，亦可證明台電一般 遷移電桿之時程約1 至2 個月，顯見第一根電桿遷移 時程確有逾時。 ③上述2 項合計影響天數為387 天，使用執照約定取得日 原為104 年12月30日加計上開影響天數後延至106 年1 月23日，故本件被告潤旺公司並無遲延取得使用執照之 情事。 ㈢被告潤旺公司縱有違約，依系爭房屋買賣契約第24條第1 項 約定必以無法改正為前提，原告方得解除契約。原告於其主 張被告遲延取得使用執照之期間，從未定期催告命被告潤旺 公司改正（取得），現被告潤旺公司已取得使用執照，假設 縱有遲延取得使用執照，亦已改正（取得），故原告於被告 取得使用執照後之時點，無從以被告潤旺公司遲延取得使用 執照為由，主張解除契約並賠償契約總價款百分之15違約金 之權利。 ㈣本件假設原告得主張解約，違約金亦屬過高： ⒈本件違約金之約定，乃為債務人於債務不履行時損害賠償 預定之總額，其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而 受之損害，並不具懲罰之色彩，民法係採完全賠償主義， 除法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損 害及所失之利益（民法第216 條第1 項參照），故法院對 於損害賠償額預定性之違約金，應以債權人實際所受之積 極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素， 以酌定其所約定之違約金是否過高，債務人之債務倘已為 一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免造成違 背契約正義等值之原則，法院固得比照債權人因一部履行 所受之利益或參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人 所受損害等情形，減少違約金。 ⒉在原告主張解約前，被告潤旺公司已取得使用執照，處於 隨時得履行狀態，並無不能履行之問題。而原告除支付買 賣價金外，並未受有任何積極或消極損害。而買賣價金若 加計5%年息返還，已比銀行現有約1%之定存利息高出5 倍 ，原告已因此獲有相當利益，更不可能有損害可言。 ⒊原告要求契約總價15% 之違約金，此部分已逾民法損害填 補之精神，對被告而言係一種變相的懲罰，原告既無相當 契約總價15% 之損害，此部分即應依民法251 條之規定酌 減至零。 ㈣並聲明：原告之訴駁回。 三、本件原告為購買案名為「發現之旅」預售屋中之系爭房地， 而於102 年10月28日分別與被告潤旺公司、王思銘簽訂系爭 房屋、土地買賣契約，總價款938 萬元，其中房屋部分價款 為441 萬元，土地部分價款為497 萬元，原告已給付183 萬 元，房屋部分價款為89萬元，土地部分價款為94萬元（各期 價款給付日如附表一、二所載）；原告與被告潤旺公司約定 系爭房屋取得使用執照之日期為104 年12月31日，新北市政 府工務局核發使用執照日期為105 年4 月20日，被告潤旺公 司實際領照日期為105 年4 月27日，已逾契約約定取得使用 執照日期共117 天；嗣原告以被告潤旺公司有遲誤取得使用 執照期日等違約事由，於105 年7 月5 日以存證信函通知被 告潤旺公司解除系爭房屋買賣契約，並經被告潤旺公司於同 年7 月6 日收受之事實，有系爭土地買賣契約、系爭房屋買 賣契約、105 年7 月5 日板橋溪崑郵局000120號存證信函、 105 樹使字第00175 號使用執照存根、原告付款明細、統一 發票等件影本為證（見本院卷㈠第15至94頁、第166 至172 頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。 四、原告主張被告潤旺公司擅自變更設計致遲誤取得使用執照期 日逾3 個月，其得依系爭房屋買賣契約第12條（一）之約定 ，解除契約，請求被告2 人返還其已給付價款183 萬元之本 息，並請求被告2 人給付違約金140 萬元等語，則為被告所 否認，並以前開情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠原告得否向 被告潤旺公司解除系爭房屋買賣契約？原告如得解除系爭房 屋買賣契約，其效力是否及於系爭土地買賣契約？㈡系爭房 屋、土地買賣契約如經解除，原告得向被告2 人請求返還之 價金為何？㈢原告得否向被告2 人請求給付違約金及其金額 為何？茲將本院得心證理由說明如下： ㈠關於原告得否向被告潤旺公司解除系爭房屋買賣契約及原告 如得解除系爭房屋買賣契約，其效力是否及於系爭土地買賣 契約部分： ⒈按系爭房屋買賣契約第12條「開工及取得使用執照期限」 約定：「（一）本預售屋之建築工程應在民國102 年11月 30日之前開工，民國104 年12月31日之前完成主建物、附 屬建物及使用執照所訂之必要設施，並取得使用執照。但 有下列情事之一者，得順延其期間：1.因天災地變等不可 抗力之事由，致乙方不能施工者，其停工期間。2.因政府 法令變更或其他非可歸責於乙方之事由發生時，其影響期 間。3.因自來水、電力公司、電信局、瓦斯公司或污水管 工程延誤裝設時，其影響期間。（二）乙方（按即被告潤 旺公司）如逾前款期限未開工或未取得使用執照，每逾一 日應按已繳房地價款依萬分之5 單利計算遲延利息予甲方 （按即原告）。若逾期三個月仍未開工或取得使用執照， 視同乙方違約，雙方同意依違約處罰之規定處理。」第24 條「違約之處罰」約定：「（一）乙方違反本契約第11條 、12條及第23條之規定，而無法改正即為乙方違約。（二 ）乙方有前款違約情事之一者，甲方得解除本契約；解約 時乙方除應將甲方已繳之本契約價款退還予甲方，如有遲 延利息應一併退還，並應同時賠償本契約總價款百分之15 之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價 款為限。」 ⒉被告雖抗辯：本建案開挖興建面積變更，需辦理變更設計 ，被告潤旺公司於102 年8 月8 日申請，新北市政府工務 局於103 年6 月24日以北工建字第1031071673號核准，變 更部分略為：「5.原核准建築面積（增加）、6.原核准建 蔽率（增加）、7.原核准容積樓地板面積（增加）、9.原 核准總樓地板面積（增加）、11. 綠化面積調整（減少） 、12. 原核准挖方（增加）」因整體開挖面積範圍有增加 ，新北市政府工務局核准前，無法進行開挖工作，影響期 間約10個月共320 天，此係不可歸責於被告潤旺公司之事 由云云，並提出建築執照及其附件影本為證（見本院卷㈠ 第174 至175 頁）。惟查，本件被告潤旺公司為求增加整 體開挖面積，未經得原告及其餘承購戶全體同意，而為本 建案之變更設計，使其得增加銷售戶數及面積以獲取利益 ，則其對本件遲延取得使用執照之日期，當然有可歸責之 事由存在無疑，是其此部分抗辯顯非可採。被告又抗辯： 施工期間內基地內有二根台電電桿辦理遷移，其中之第一 根（信和街122 號對面工地），被告潤旺公司於103 年4 月1 日申請，台電公司103 年8 月30日施作完成，費時5 個月，與一般台電電桿遷移約2 個月左右之時程逾時，前 述變更設計於103 年6 月24日核准，但基地內乃有台電電 桿而無法進行開挖，迄103 年8 月30日施作完成影響約67 天云云，並提出照片影本為證（見本院㈠卷第176 頁）， 然經本院另案（105 年度訴字第2154號）向台電公司台北 西區營業處函詢該根電桿是否有裝設延誤情事結果，該處 回覆稱：「因遷移地點涉及私人土地，需待用戶取得供電 設備設置協議書後始可設計，用戶復於5 月21日取得協議 書後經再會勘，於5 月30日設計妥並送審核部門查定，於 6 月4 日送工務部門安排施工，該案因有新設地下管路及 電桿遷移工程，需向路權機關申請道路挖掘許可，且亦需 安排鄰近用戶停電等因素，故於9 月1 日施工完竣。」等 語（見本院卷㈠214 至第215 頁），可知前揭取得供電設 備設置協議書、會勘、設計、送審、申請道路挖掘許可、 施工、安排鄰近用戶停電，均為必要之程序，且須時間完 成，並無何延誤之情事，且台電電桿遷移亦非屬系爭房屋 買賣契約第12條第1 項但書所約定之「得順延其期間」之 情形，故被告上開抗辯亦非足取。被告再抗辯：被告潤旺 公司縱有違約，依系爭房屋買賣契約第24條第1 項之約定 必以無法改正為前提，原告方得解除契約，而原告從未定 期催告命被告潤旺公司改正（取得），現被告潤旺公司已 取得使用執照，縱有遲延取得使用執照，亦已改正（取得 ），故原告於被告取得使用執照後之時點，無從以被告潤 旺公司遲延取得使用執照為由，主張解除契約之權利云云 。惟查，被告潤旺公司未於約定期限內取得使用執照，即 屬違約，原告依約即已取得解除系爭房屋買賣契約之權利 ，被告潤旺公司嗣後取得使用執照仍不能變更其逾期取得 使用執照之事實，是被告潤旺公司逾期取得使用執照並無 法經由原告之定期催告而補正，乃屬無從補正之事項，則 原告於被告潤旺公司有逾期3 個月仍未取得使用執照之情 形下，依系爭房屋買賣契約第24條第2 項約定為解除系爭 買賣契約之意思表示，於法自屬有據，是被告前述抗辯亦 難採取。 ⒊次按契約當事人以同一締約行為，結合數個契約，為契約 之聯立。其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法 律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及 其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準（最高法 院86年度台上字第2278號判決意旨參照）。查系爭房屋買 賣契約第28條約定：「…本契約與（新北市○○區○○段 266-1 、266-2 、319 、320 、321 、322 、323 、324 、324-1 、325 、326 等11筆地號）土地預定買賣契約書 同時存廢。」（見本院卷㈠第53頁），系爭土地買賣契約 第18條（四）約定：「本契約與『發現之旅』房屋預定買 賣契約書同時存廢。」（見本院卷㈠第22頁），可見兩造 所訂立之系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，性質上 屬於聯立契約，且依雙方當事人之意思，兩契約彼此具有 不可分離之關係，系爭房屋買賣契約之效力，與系爭土地 買賣契約之存廢，相互依存，違反其一即無從期待可單獨 履行另一契約，故其中一契約發生解除、撤銷或無效之事 由，另一契約亦同其命運，不可將兩契約割裂認定甚明。 而本件原告業於105 年7 月5 日以存證信函通知被告潤旺 公司解除系爭房屋買賣契約，並經被告潤旺公司於同年7 月6 日收受，亦如前述，則本件系爭房屋、土地買賣契約 均已於該日合法解除，至為灼然。 ㈡關於系爭房屋、土地買賣契約如經解除，原告得向被告2 人 請求返還之價金為何部分： ⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自 受領時起之利息償還之，民法第259 條第2 款定有明文。 查原告與被告潤旺公司、王思銘簽訂之系爭房屋、土地買 賣契約後，業已給付183 萬元價款，房屋部分為89萬元， 土地部分為94萬元（各期價款給付日如附表一、二所載） ，亦如前述，則依上開規定，原告自得請求被告潤旺公司 、王思銘分別返還89萬元、94萬元，及各自如附表一、附 表二所載各期價款給付日起按年息百分之5 計算之利息。 ⒉原告雖主張：被告2 人均應返還原告183 萬元及附加如附 表所示自各期價款受領時起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，其中一被告已履行給付，他被告於已履行範 圍內免給付義務，即主張被告2 人就上開已收價款之返還 ，應負不真正連帶債務云云。惟系爭房屋買賣契約與系爭 土地買賣契約僅係在效力上具有相互依存之關係，但本質 上仍屬原告分別與被告2 人分別簽訂之個別契約，故契約 解除後之回復原狀義務，仍應依各別契約內容予以認定。 而系爭房屋買賣契約第24條（二）約定：「乙方有前款違 約情事之一者，甲方得解除本契約；解約時乙方除應將甲 方已繳之本契約價金退還予甲方…」，系爭土地買賣契約 第15條（一）約定：「…解約時乙方除應將甲方已繳之本 契約價款退還甲方…」，顯見被告2 人僅應分別依其與原 告所簽之契約約定負返還已收價款之義務，是原告上開主 張尚非可採。 ㈢關於原告得否向被告2 人請求給付違約金及其金額為何部分 ： ⒈原告主張：依系爭房屋買賣契約第24條（二）之約定，本 件兩造間既已明定被告等有契約所定違約情事時，按契約 總價款百分之15作為違約金之數額，其計算方式、契約總 價款，於違約事由發生時，均可確定，自係屬自始預定數 額，而原告已給付契約價款183 萬元，故違約金應以契約 總價款938 萬元之15% 計算為140 萬元等語；被告則以： 本件違約金為損害賠償額預定性質之違約金，應以債權人 實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要 之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高，債務人 之債務倘已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者， 為避免造成違背契約正義等值之原則，法院固得比照債權 人因一部履行所受之利益或參酌一般客觀事實、社會經濟 狀況及當事人所受損害等情形，減少違約金；而在原告主 張解約前，被告潤旺公司已取得使用執照，處於隨時得履 行狀態，並無不能履行之問題，原告除支付買賣價金外， 未受有任何積極或消極損害，買賣價金若加計5%年息給付 ，已比銀行現有約1%之定存利息高出5 倍，原告已因此獲 有相當利益，更不可能有損害可言，故原告請求契約總價 15% 之違約金，已逾民法損害填補之精神，原告既無相當 契約總價15% 之損害，此部分即應依民法251 條規定酌減 至零等語置辯。 ⒉按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實， 社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。 且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任 意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外 ，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額，最高法院79 年台上字第1915號判例可資參照。查原告因被告潤旺公司 遲延取得使用執照，而不能依預期時間受讓取得系爭房地 之所有權，而為使用、收益或處分，自係受有損害，故其 依系爭房屋買賣契約第24條（二）之約定，請求被告潤旺 公司給付違約金，當屬有據，被告潤旺公司抗辯原告除支 付買賣價金外，未受有任何積極或消極損害公司云云，顯 非可採。惟本院審酌被告潤旺公司延遲取得使用執照之時 間僅117 天，未足4 個月，其違約情形尚非嚴重，倘原告 有未能及時搬進系爭房屋而有承租房屋使用之必要，依系 爭房屋面積39.38 坪（見本院卷㈠第40頁），並參考內政 部不動產交易實價登錄查詢服務網所載，新北市樹林地區 電梯大樓40坪之每月租金行情約為22,000元，4 個月租金 約為88,000元，及105 年度臺灣房地產已呈不景氣現象， 原告如轉售其獲利亦屬不多，暨原告所繳房屋部分價款占 系爭房屋總價款約10分之2 等一切情狀，認原告依上開條 款約定請求被告潤旺公司給付「本契約（即系爭房屋買賣 契約）總價款百分之15」之違約金，尚屬過高，應酌減為 系爭房屋買賣契約總價款之百分之10即441,000 元（計算 式：4,410,000 元×10% ＝441,000 元），較屬允當，逾 此金額部分，不應准許。原告主張：本件應適用內政部「 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第 1 、3 項規定，認為被告逾期取得使用執照之違約金計算 ，仍應以「房地總價款15% 」計算，但該賠償之金額超過 已繳價款者，則以已繳價款為限，認為本件契約所約定之 約定違約金並無過高情形云云，並非可採。至被告潤旺公 司另抗辯：在原告主張解約前，其公司已取得使用執照， 處於隨時得履行狀態，並無不能履行之問題，原告請求契 約總價15% 之違約金，已逾民法損害填補之精神，且本件 買賣價金若加計5%年息給付，已比銀行現有約1%之定存利 息高出5 倍，原告已因此獲有相當利益，更不可能有損害 ，故原告請求之違約金額應依民法251 條規定酌減至零云 云。惟民法第251 條規定：「債務已為一部履行者，法院 得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。」而 本件原告依系爭房屋買賣契約所負交付並移轉系爭房屋所 有權之債務並未有「一部履行」之情形，且原告確因被告 潤旺公司遲延取得使用執照而受有損害，業見前述，故被 告潤旺公司此部分抗辯亦非有據，不能採取。 ⒊末查，本件原告依系爭房屋買賣契約第24條（二）之約定 ，僅能向被告潤旺公司請求違約金，而不能依該約定向系 爭土地之出賣人即被告王思銘請求給付違約金；又系爭土 地契約第15條（一）係約定：「乙方若有違約不賣或無法 興建時，甲方得解除本契約，解約時乙方除應將甲方已繳 本契約價款退還予甲方，如有遲延利息應一併退還，並應 同時賠償本契約總價款百分之15之違約金。但該賠償之金 額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」可知本件於被 告王思銘有「違約不賣或無法興建」之情形，原告始得請 求被告王思銘給付違約金，然本件系爭土地買賣契約係因 被告潤旺公司違反系爭房屋買賣契約24條（二）之約定， 而遭原告一併解除，被告王思銘並無「違約不賣或無法興 建」之情事，故原告請求被告王思銘給付違約金140 萬元 ，並無依據，要難准許。 五、綜上所述，原告請求被告潤旺公司、王思銘分別返還89萬元 、94萬元，及各自如附表一、附表二所載各期價款給付日起 至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並請求被告潤旺 公司給付441,000 元之違約金，為有理由，應予准許；逾上 開範圍之請求，則無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自 無再逐一詳予論駁之必要，附此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第85條第1 項，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 4 月 18 日 民事第四庭 法 官 高文淵 上列正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 中 華 民 國 106 年 4 月 18 日 書記官 黃頌棻 附表： ┌───────┬────────┬───────┐ │日 期│明 細│金額（新臺幣）│ ├───────┼────────┼───────┤ │102 年9 月17日│房屋訂金 │10萬元 │ ├───────┼────────┼───────┤ │102 年10月29日│土地簽約金 │計84萬元 │ │ │房屋簽約金 │ │ ├───────┼────────┼───────┤ │103 年7 月14日│土地開工款 │17萬元 │ ├───────┼────────┼───────┤ │103 年11月24日│土地B2樓底板完成│9萬元 │ ├───────┼────────┼───────┤ │104 年3 月9 日│房屋一樓頂板完成│9萬元 │ ├───────┼────────┼───────┤ │104 年4 月8 日│土地三樓頂板完成│9萬元 │ ├───────┼────────┼───────┤ │104 年5 月4 日│房屋五樓頂板完成│9萬元 │ ├───────┼────────┼───────┤ │104 年6 月5 日│土地七樓頂板完成│9萬元 │ ├───────┼────────┼───────┤ │104 年7 月13日│房屋結構完成 │9萬元 │ ├───────┼────────┼───────┤ │104 年11月30日│土地外飾完成 │9萬元 │ ├───────┼────────┼───────┤ │105 年1 月18日│房屋申請使用執照│9萬元 │ └───────┴────────┴───────┘ 附表一：房屋價款利息起算日 ┌───────┬─────────┬───────┐ │項 目│給付價款（新臺幣）│價款給付日 │ ├───────┼─────────┼───────┤ │訂金 │10萬元 │102 年9 月17日│ ├───────┼─────────┼───────┤ │簽約金 │43萬元 │102 年10月29日│ ├───────┼─────────┼───────┤ │一樓頂板完成 │9萬元 │104 年3 月9 日│ ├───────┼─────────┼───────┤ │五樓頂板完成 │9萬元 │104 年5 月4 日│ ├───────┼─────────┼───────┤ │結構完成 │9萬元 │104 年7 月13日│ ├───────┼─────────┼───────┤ │申請使用執照 │9萬元 │105 年1 月18日│ └───────┴─────────┴───────┘ 附表二：土地價款起算日 ┌───────┬─────────┬───────┐ │項 目│給付價款（新臺幣）│價款給付日 │ ├───────┼─────────┼───────┤ │簽約金 │41萬元 │102 年10月29日│ ├───────┼─────────┼───────┤ │開工款 │17萬元 │103 年7 月14日│ ├───────┼─────────┼───────┤ │B2樓底板完成 │9萬元 │103 年11月24日│ ├───────┼─────────┼───────┤ │三樓頂板完成 │9萬元 │104 年4 月8 日│ ├───────┼─────────┼───────┤ │七樓頂板完成 │9萬元 │104 年6 月5 日│ ├───────┼─────────┼───────┤ │外飾完成 │9萬元 │104 年11月30日│ └───────┴─────────┴───────┘