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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第3389號 原　　　告　趙曉慧 訴訟代理人　張東揚律師 　　　　　　蘇三榮律師 被　　　告　李耀中 　　　　　　聯虹建設股份有限公司 上一人　之 法定代理人　李耀民 共　　　同 訴訟代理人　顏光嵐律師 複代 理 人　林達傑律師 　　　　　　蔡佳秀 上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國106 年2 月 14日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告李耀中應給付原告新臺幣壹佰貳拾壹萬捌仟元，及自民國一 百零五年十一月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息。 被告聯虹建設股份有限公司應給付原告新臺幣陸拾萬玖仟伍佰元 ，及自民國一百零五年十一月五日起至清償日止，按週年利率百 分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告李耀中負擔九分之二、被告聯虹建設股份有限公 司負擔九分之一，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣肆拾萬陸仟元為被告李耀中供擔保 後，得假執行；但被告李耀中如以新臺幣壹佰貳拾壹萬捌仟元為 原告預供擔保後，得免為假執行。 本判決第二項於原告以新臺幣貳拾萬參仟元為被告聯虹建設股份 有限公司供擔保後，得假執行；但被告聯虹建設股份有限公司如 以新臺幣陸拾萬玖仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請均駁回。 事實及理由 一、原告主張： ㈠原告前向被告李耀中購買坐落新北市○○區○○段89、90、 91、134 、135 、136 地號土地（下稱系爭土地）上「聯虹 天耀」建案（下稱系爭建案）A3棟10樓房屋1 戶及地下第3 層平面式編號第149 號車位1 個、A3棟11樓房屋1 戶及地下 第3 層平面式編號第150 號車位1 個，並於民國103 年8 月 24日簽立房屋及土地買賣契約書，各約定買賣價金為新臺幣 （下同）1,218 萬元。原告復向被告聯虹建設股份有限公司 （下稱聯虹公司）購買系爭土地上系爭建案B3棟6 樓房屋1 戶及地下第2 層平面式編號第192 號車位1 個，並於103 年 9 月30日簽立房屋及土地買賣契約書（上開3 份房屋及土地 買契約書，下稱系爭買賣契約書），約定買賣價金為1,219 萬元。而原告就上開3 房地（下稱系爭房地）各已交付買賣 價金183 萬元，共計549 萬元。 ㈡嗣於104 年間原告因發現被告所提供之系爭買賣契約書第23 條關於違約之罰則部分，其中第2 項係規定賣方於買方違約 時，除可請求房地總價款（含車位價款）15％為上限之違約 金外，另記載「賣方得選擇就解除本契約並沒入上開違約金 或請求買方繳清前述1/2 違約金後繼續履行契約擇一處理， 買方不得提出任何異議或主張」之文字，此一規定顯然與內 政部所頒佈之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事 項」第24條違約之處罰部分，規定買賣雙方於對方違約時均 僅得請求違約金有所違背。且系爭買賣契約書第23條僅約定 賣方擁有「請求買方繳清前述1/2 違約金後繼續履行契約」 之權利，而買方並無相對應之選擇權，係為消費者保護法（ 下稱消保法）第12條所列舉「違反平等互惠原則」、民法第 247 條之1 「加重他方當事人責任者」之顯失公平態樣。被 告雖辯稱系爭買賣契約書第23條約定係出於善意、提供消費 者多重選擇云云，惟該條約定係使賣方享有一方面沒收違約 金，一方面又可以強迫買方履約之不平等條款，消費者僅得 被迫接受，全無任何「多重選擇」可言，故被告此部分抗辯 ，並不可採。 ㈢原告雖曾於105 年1 月15日、105 年3 月2 日、105 年6 月 3 日、105 年6 月13日寄發存證信函，要求被告修正系爭買 賣契約書第23條第2 項之內容，並表示其於被告修正後再行 繳納餘款，惟被告除拒絕修正外，並於104 年9 月23日、10 4 年10月16日、105 年2 月1 日、105 年2 月17日向原告催 繳上開房地之工程款，另分別於104 年12月16日以存證信函 通知原告於函到30日內繳交第1 期工程款及滯納金、於105 年1 月6 日以存證信函表示被告依原告之請求寬限繳納期限 至105 年1 月15日，並均表示倘逾期未繳，將依系爭買賣契 約書第7 條、第23條之約定處理，嗣於105 年6 月17日再以 存證信函向原告表示，因原告遲未繳納上開房地之各期款項 ，故以該函作為解除系爭買賣契約書之意思表示，且依系爭 買賣契約書第23條第2 項之約定，沒收上開3 房地總買賣價 金15％即548 萬2,500 元款項作為違約金，並自原告前所支 付之價金抵扣，其餘7,500 元請原告於函到7 日內至被告處 領取，逾期被告則將7,500 元提存云云，其後並將原告前已 支付買賣價金中之7,500 元提存於本院提存所。 ㈣再者，被告雖於105 年6 月17日以存證信函作為解除系爭買 賣契約書之意思表示，惟系爭買賣契約書第23條約定：「買 方如有違約事項…，賣方得與買方解除契約，買方均應另給 付賣方依房地總價款（含車位價款）百分之十五為上限之違 約金」，然依財政部所核定之104 年度營利事業各業同業利 潤標準表，建築工程業在住宅營建方面，其同業利潤標準之 淨利率為8 ％，是縱使被告有權解除系爭買賣契約書並產生 任何損害，其損害亦不會超過建築工程業在住宅營建之預期 利率即8 ％，系爭買賣契約書第23條竟約定賣方得請求15％ 之違約金，兩者金額相差一倍，即與被告實際損害顯然相差 懸殊。被告雖主張其係適用不動產投資開發、興建及租售」 類別之同業利潤標準云云，然觀諸該類別之定義為：「包括 工業廠房、住宅大樓、殯葬場所、公共建設、新市鎮、新社 區、工業區、工商綜合區等投資開發、興建及租售」，其涵 蓋層面甚廣，顯係僅為對於整體不動產業之概括描述，而系 爭預售屋既係被告聯虹公司所興建，則於系爭建案之預售屋 自應適用具體特定之「住宅營建」業，方符實情。更何況， 不論係適用住宅營建方面之淨利率8 ％，抑或係被告主張之 不動產投資開發、興建及租售之淨利率10％，均與被告於系 爭買賣契約書所約定之15％違約金相差甚遠，益徵原告所為 酌減違約金之主張，應屬可採。被告既已沒收原告前所支付 之價金548 萬2,500 元，當中超過法院認定應予酌減之部分 ，原告自得依民法第259 條第2 款、第179 條規定，請求被 告返還。 ㈤又被告復辯稱系爭房屋解約時約有跌價2 、3 成之損失云云 ，惟依被告所提出之實價登錄網站資料，其內所列舉之各房 屋成交資料，除其屋齡、地點、房型、坪數均無一與系爭房 屋相同或相近，自無法作為比較依據外，亦看不出被告所稱 相鄰房屋成交行情現約每坪24至25萬元係如何得出，且衡諸 系爭房屋因鄰近機場捷運A9林口站及三井OUTLET，房價應係 持續上漲，而非呈現下跌趨勢，況系爭房屋未重行賣出之前 ，究有無損失，或是否發生損失均不得而知，自非本件違約 金酌減之考量因素，故被告上開主張，並無依據。此外，被 告另稱受有代銷費用之損失云云，然依被告所提出之房地委 託廣告銷售合約書，其中第4 條係記載其銷售服務費用必須 依照實際銷售狀況及金額議定實際支付之金額，非如被告所 言需一律支付5 ％之費用，被告既於105 年6 月17日寄發存 證信函解除系爭買賣契約，系爭房屋即回復至尚未出售之狀 態，則被告對於系爭房屋依法即無須支付任何代銷費用，縱 已支付亦可要求返還，是被告稱其受有代銷費費用之損失云 云，亦不可採。 ㈥並聲明： ⒈被告李耀中應給付原告365 萬4,000 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。 ⒉被告聯虹公司應給付原告182 萬8,500 元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。 ⒊訴訟費用由被告負擔。 ⒋原告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠系爭買賣契約書第23條第2 項後段「賣方並得選擇就解除本 契約並沒入上開違約金或請求買方繳清前述1/2 違約金後繼 續履行契約擇一處理，買方不得提出任何異議或主張。」之 文字，並無違反平等互惠原則，分述如下： ⒈依據內政部所頒佈之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得 記載事項」第24條第4 項違約之處罰部分，賣方得沒收房地 總價15％為上限，而兩造間所簽立之系爭買賣契約書就該部 分之約定，亦以總價15％為違約金之上限，並無逾越上開條 款之限制。而加註「請求買方繳清前述1/2 違約金後繼續履 行契約」，無非係約束消費者應依約履行不得任因消費市場 變化而恣意妄為，亦係出於善意，供消費者如有給付不能時 得有多重選擇，實難謂有違反平等互惠之原則。 ⒉再按我國民法採私法自治原則，當事人對於是否締結契約、 締約之對象及締約之內容，本有自主決定之自由，兩造既合 意如因有買方違約事項，致解除契約時買方應依系爭買賣契 約書第23條第2 項規定履行並受拘束，亦無違反消保法第12 條之規定。 ㈡系爭買賣契約書第23條約定「依房地總價款（含車位價款） 15％為上限之違約金」，並無過高情事，分述如下： ①系爭買賣契約書雖係被告聯虹公司、李耀中所擬定之定型化 契約，並約定如賣方非被告聯虹公司簽訂時，同意由被告聯 虹公司代行賣方之一切權利義務。而被告聯虹公司係具有資 力並富經驗之建設公司，則其對於系爭建案建築時程之掌握 、申請相關使用執照之流程、及其違約之機率與賠付違約金 之資力等情，均可以預見，顯與一般兩造均為消費者之買賣 房地有間。是被告聯虹公司於斟酌一切狀況後，擬定於買賣 任一方違約時應付「房地總價15％」之違約金條款，並考量 履約之進度，而附加「該賠償之金額超過已繳價款者，則以 已繳價款為限」之條件而加以限制、調整之，即已避免違約 金計算結果，產生顯與履約程度不相當致過高之情事。由此 即明，兩造於締結系爭買賣契約書時，就違約金15％之約定 ，原告顯已明瞭且同意被告約定之方式為之，自應受被告所 擬定之系爭買賣契約書第23條第2 項所拘束。 ②又觀諸近年社會經濟狀況及政府打房，北部地區房價先漲後 跌之情況，多數買方均因在高點購屋而受有房價跌損之情， 使不動產買賣市場相繼因房價跌損，而有消費爭議存在。原 告係自104 年9 月起即不依約履行，被告亦多次催請原告履 約付款，惟均未獲原告善意回應，恐係因政府打房因素而拒 絕履行買受人義務，刻意不遵期繳付房款，欲藉此解除契約 以彌補虧損之意。且原告此舉，除致被告喪失該段期間與第 3 人締約之契機，亦受有解約後再行處分系爭房地之跌價損 失，尚須支出相當勞力及費用，轉售價亦受景氣影響。此外 ，原告係於103 年間以每坪約32萬元購得系爭房地，而近期 不動產市場經歷政府實施奢侈稅、實價登記、最低稅負制及 房地合一稅等一連串打房措施後，房地景氣已反轉向下，系 爭建案銷售情形已大不如前而一片慘綠，日後縱轉售他人， 依相鄰房屋成交行情現約為每坪24萬元至25萬元，恐面臨出 售價額有貶值2 至3 成，抑或滯銷之可能，被告單憑向違約 方收取違約金，已無法彌平被告所受之損害。 ③原告復主張建築工程業在住宅營建方面，其同業利潤標準之 淨利率為8 ％云云，惟被告適用之同業利潤標準應為「不動 產投資興建業」之同業利潤標準淨利率為10％，而非原告所 稱應以8 ％計算。況被告就系爭建案就委託廣告銷售部分已 約定報酬以5 ％計算，原告徒以解除系爭買賣契約時，住宅 營建同業利潤為8 ％，而主張違約金15％之約定過高，應予 酌減云云，顯非可採。 ㈢並聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。 ⒊如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本件經法官試行整理並簡化爭點，結果如下（見本院卷第19 4 頁至第195 頁）： ㈠兩造不爭執事項： ⒈原告向被告李耀中系爭土地上系爭建案A3棟10樓房屋1 戶及 地下第3 層平面式編號第149 號車位1 個、A3棟11樓房屋1 戶及地下第3 層平面式編號第150 號車位1 個，並於103 年 8 月24日簽立房屋及土地買賣契約書，各約定買賣價金為1, 218 萬元。 ⒉原告向被告聯虹公司購買系爭土地上系爭建案B3棟6 樓房屋 1 戶及地下第2 層平面式編號第192 號車位1 個，並於103 年9 月30日簽立房屋及土地買賣契約書，約定買賣價金為1, 219 萬元。 ⒊原告就系爭房地各已交付買賣價金183 萬元，共計549 萬元 。 ⒋原告於105 年1 月15日、105 年3 月2 日、105 年6 月3 日 、105 年6 月13日寄發存證信函與被告等，要求被告等修正 系爭買賣契約書第23條第2 項內容。 ⒌被告等於104 年9 月23日、104 年10月16日、105 年2 月1 日、105 年2 月17日向原告催繳系爭房地之工程款。且分別 於104 年12月16日以存證信函通知原告於函到30日內繳交第 1 期工程款及滯納金、於105 年1 月6 日以存證信函表示被 告依原告之請求寬限繳納期限至105 年1 月15日，並均表示 逾期未繳，將依系爭買賣契約書第7 條、第23條約定處理。 ⒍被告等於105 年6 月17日以存證信函向原告表示，因原告遲 未繳納系爭房地之各期款項，故以該函作為解除系爭買賣契 約書之意思表示，並依系爭買賣契約書第23條第2 項約定沒 收系爭房地總買賣價金百分之15即548 萬2,500 元款項作為 違約金，並自原告前所支付之價金抵扣，其餘7,500 元請原 告於函到7 日內至被告處領取，逾期被告則將7,500 元提存 。 ⒎被告等已將原告前所支付買賣價金中之7,500 元提存於本院 提存所。 ㈡兩造爭執事項： ⒈原告主張系爭買賣契約書係定型化契約，其中第23條第2 項 後段約定記載「賣方得選擇就解除本契約並沒入上開違約金 或請求買方繳清前述1/2 違約金後繼續履行契約擇一處理， 買方不得提出任何異議或主張」之內容，是否符合民法第24 7 條之1 規定、消費者保護法第12條規定？ ⒉系爭買賣契約書約定以系爭房地買賣總價金15％作為違約金 ，是否過高？ 四、得心證之理由： ㈠前揭兩造不爭執事項所載事實，除為兩造所不爭執外，並有 系爭買賣契約書3 份、提存通知書1 份、原告105 年1 月15 日、105 年3 月2 日、105 年6 月3 日、105 年6 月13日存 證信函共4 份（即原證6 ）、被告104 年9 月23日、104 年 10月16日、105 年2 月1 日、105 年2 月17日催繳通知共4 份（即被證2 ）、被告104 年12月16日、105 年1 月6 日存 證信函共2 份（即被證3 ）、被告105 年6 月17日存證信函 1 份（即原證7 ）等件影本在卷可稽（見本院卷第15頁至第 88頁、第97頁至第109 頁、第143 頁至第160 頁），應堪信 為真實。 ㈡原告主張系爭買賣契約書屬定型化契約條款，其中第23條第 2 項約定內容，符合民法第247 條之1 規定，及消費者保護 法第12條規定等情。經查： ⒈原告主張兩造間簽立之系爭買賣契約書為定型化契約，此為 被告李耀中、聯虹公司自承系爭買賣契約為渠等共同擬定之 定型化契約，並有系爭買賣契約書3 份在卷可證（見本院卷 第15頁至第86頁），自堪信實。 ⒉按依照當事人一方預訂用於同類契約之條款而訂定之契約， 為免除或減輕預訂契約條款之當事人之責任、加重他方當事 人之責任、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利、其他 於他方當事人有重大不利益，按其情形顯失公平者，該部分 約定無效，民法第247 條之1 定有明文，其立法目的係鑑於 我國國情及工商發展之現況，經濟上強者所預定之契約條款 ，他方每無磋商變更之餘地，為避免需要訂約之他方因未及 詳慮，或因資訊不足，或因居於經濟上弱勢地位，即依照該 預定條款而簽訂，致受重大不利益，乃就有關他方當事人利 害之約定，如按其情形顯失公平者，明定該部分之約定為無 效。復按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失 公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推 定其顯失公平：一違反平等互惠原則者。二條款與其所排除 不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三契約之主要 權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者， 消費者保護法第12條第1 項定有明文，依該條文內容亦為相 同之立法意旨。 ⒊觀諸系爭買賣契約書第23條第2 項後段均係約定「賣方得選 擇就解除本契約並沒入上開違約金或請求買方繳清前述1/2 違約金後繼續履行契約擇一處理，買方不得提出任何異議或 主張」等語（見本院卷第35頁、第59頁、第83頁），原告雖 主張上開約定內容僅約定賣方擁有「請求買方繳清前述1/2 違約金後繼續履行契約」之權利，買方並無相對應之選擇權 ，且與內政部公告修正之預售屋定型化契約應記載及不得記 載事項第24條違約之處罰規定有所違背，顯為消費者保護法 第12條規定之違反平等互惠原則，及民法第247 條之1 規定 之加重他方當事人之責任者之顯失公平態樣等語。惟查，本 件系爭買賣契約書第23條第2 項後段約定，相較於內政部公 告修正之預售屋定型化契約應記載及不得記載事項第24條違 約之處罰，其中第4 項記載「賣方違反有關付款條件及方式 之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之__（最高不得超 過15％）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則 以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約」之內容（見本 院卷第95頁），係賣方除沒收違約金外，另得選擇請求買方 繳清前述1/2 違約金後繼續履行契約，是兩造間簽立之系爭 買賣契約書約定內容既係就買方違約之情形，賣方得選擇沒 收全部違約金，或沒收1/2 違約金後再給予買方繼續履約之 機會，顯較內政部公告修正之預售屋定型化契約應記載及不 得記載事項僅得沒收全部違約金之內容更具彈性，亦對於買 方即原告更有保障，又系爭買賣契約書第23條第2 項約定係 關於買方有違約情事之罰則，本就由賣方選擇沒收買方全部 違約金，或僅沒收買方1/2 違約金並請求買方繼續履約，此 參照系爭買賣契約第23條第1 項關於賣方有違約情事之罰則 賣方亦無有賠償買方違約金以外之相對應權利自明，故原告 主張買方就上開約定並無相對應之選擇權，即無可取。是以 ，系爭買賣契約書第23條第2 項後段約定並無違反平等互惠 原則或有何顯失公平之處甚明。再者，系爭買賣契約書第23 條第2 項就違約金計算約定之記載，核與內政部公告修正之 預售屋定型化契約應記載及不得記載事項、預售屋買賣契約 書範本不得超過房地總價款15％意旨相符，上開範本記載得 視為合理公平之標準，因而，系爭買賣契約書第23條第2 項 關於違約金計算之約定，亦無該當顯失公平之情形。 ⒋綜上，原告主張系爭買賣契約書第23條第2 項約定符合民法 第247 條之1 規定及消費者保護法第12條第1 項規定，自非 可採。 ㈢原告主張被告依系爭買賣契約書約定，以買賣總價金百分之 15作為違約金，顯有過高等情。經查： ⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 。又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期 限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法 第229 條第1 項、第254 條、第359 條分別定有明文。查依 系爭買賣契約書第7 條約定，原告應依繳款期別明細表所定 ，於接獲賣方繳款通知單7 日內如數1 次繳清期款，而被告 業已於104 年9 月23日、104 年10月16日、105 年2 月1 日 、105 年2 月17日向原告催繳系爭房地之工程款；於104 年 12月16日以存證信函通知原告於函到30日內繳交第1 期工程 款及滯納金、於105 年1 月6 日以存證信函表示被告依原告 之請求寬限繳納期限至105 年1 月15日，並均表示逾期未繳 ，將依系爭買賣契約書第7 條、第23條約定處理等事實，為 兩造所不爭執，並有被告提出繳款通知、存證信函為證。又 被告等已於105 年6 月17日以存證信函向原告為解除系爭買 賣契約書之意思表示，且該存證信函於105 年6 月18日或19 日經原告收受等情，亦為兩造所不爭執（見本院卷第193 頁 至第195 頁），有該份存證信函1 份在卷為憑（見本院卷第 106 頁至第109 頁），足認原告確實有給付遲延之情事，並 經被告以存證信函催告後仍未履行，故被告依系爭買賣契約 書第23條第2 項約定解除契約，核屬有據。 ⒉次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之 、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還，民 法第259 條第1 款、第2 款分別定有明文。如上所述，本件 兩造間系爭買賣契約解除後，被告等本負有返還原告已支付 之買賣價金之義務。惟依系爭買賣契約書第23條第2 項前段 、第4 項分別約定「買方如有違約事項或違反第7 條第2 項 、第15條第3 項及第19條第5 、7 項約定者，賣方得與買方 解除契約，買方均應另給付賣方依房地總價款（含車位價款 ）百分之15為上限之違約金，且該賠償之違約金金額以不超 過買方已繳價款數額為限，賣方得逕就買方已繳價款抵扣違 約金」、「買賣雙方當事人除依本條第1 、2 項之請求外， 不得另請求其他損害賠償」，是被告再依系爭買賣器書第23 條第2 項約定，沒收原告已繳交之買賣價金即系爭房地總買 賣價金15％即548 萬2,500 元，亦屬有理。且依前述，系爭 買賣契約書內容既均有買賣雙方不得另行請求損害賠償之明 文，則被告等依系爭買賣契約書內容抵扣原告已繳系爭房地 總買賣價金15％，應屬損害賠償性質違約金。 ⒊又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之金額，民法 第252 條定有明文。而違約金是否相當，須依一般客觀事實 、社會經濟狀況、債務人若能如期履行債務時債權人可得享 受之一切利益，及未能履行時債權人所受損害情形，以為酌 定標準，如債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益 減少其數額。查原告就系爭房地各已交付買賣價金183 萬元 ，共計549 萬元，此為兩造所不爭執，則原告已給付價金占 系爭房地總價金約15.02 ％，略高於行政院公布預售屋定型 化契約書範本關於違約金不超過15％之規定。且兩造間就系 爭買賣契約書分別為103 年8 月24日、103 年9 月30日所簽 立，迄今已逾2 年多，被告顯有受一定程度之損失，而財政 部公告不動產投資興建及租售之同業利潤標準，就本件預售 屋買賣性質相同，得為違約金審酌標準之依據。至原告主張 應依財政部公告住宅營建之同業利潤標準為違約金計算標準 等情，然本件兩造間既係基於預售屋買賣而生之違約金，與 住宅營建之性質顯有不符，自無從以該同業利潤標準為計算 本件違約金之參考。本院審酌兩造間系爭買賣契約書標的屬 預售屋，原告已履行契約之一部，其如能依約給付價款或辦 理貸款時，被告等所能享受之一切利益、所受之損害、行政 院公布預售房屋買賣定型化契約範本對於違約金認以不超過 15％，原告已給付價金占全部房地總價，僅略高於15％，暨 財政部102 年度至104 年度不動產投資興建業之同業利潤標 準淨利率均為10％此有稅務行業標準分類暨同業利潤標準查 詢系統1 份在卷可參（見本院卷第164 頁），又被告為銷售 系爭房地，委託新高智廣告公司辦理廣告企劃及銷售業務執 行、管理等事宜，並就雙方就系爭房地之底價5 ％給付新高 智廣告公司報酬，有房地委託廣告銷售合約書影本1 份在卷 可稽（見本院卷第165 頁），而被告事後如欲於繼續銷售系 爭房地，恐須再次委託他人銷售，而另行支出服務費，堪認 被告因解除系爭買賣契約書確實受有損害。另因被告李耀中 與聯虹公司共同擬定系爭建案之定型化契約即本件買賣契約 書，且分別與原告簽立系爭買賣契約書，其後辦理通知繳款 、催告、解約等事宜，亦均共同具名行之，則其等因系爭建 案所獲利潤應等同視之，較為合理等一切情狀。基上，認本 件被告取得之違約金應核減為系爭房地買賣總價金10％為當 ，即系爭建案A3棟10樓房屋1 戶及地下第3 層平面式編號第 149 號車位1 個、系爭建案A3棟11樓房屋1 戶及地下第3 層 平面式編號第150 號車位1 個，約定買賣價金為1,218 萬元 部分，違約金應各酌減為121 萬8,000 元（計算式：1,218 萬元×10％＝121 萬8,000 元）；系爭建案B3棟6 樓房屋1 戶及地下第2 層平面式編號第192 號車位1 個，約定買賣價 金為1,219 萬元，違約金應酌減為121 萬9,000 元（計算式 ：1,219 萬元×10％＝121 萬9,000 元）。 ⒋從而，原告未依系爭買賣契約書約定，按期繳納買賣價金之 分期款項，且上開契約經被告等合法解除後，被告李耀中得 沒收系爭建案A3棟10樓房屋1 戶及地下第3 層平面式編號第 149 號車位1 個、系爭建案A3棟11樓房屋1 戶及地下第3 層 平面式編號第150 號車位1 個之違約金各為121 萬8,000 元 ，共計243 萬6,000 元；被告聯虹公司得沒收系爭建案B3棟 6 樓房屋1 戶及地下第2 層平面式編號第192 號車位1 個之 違約金為121 萬9,000 元；被告等逾此部分未返還之金額， 依契約解除後回復原狀、不當得利之規定，自應返還原告。 又依原告提出之提存通知書及其後附件內容（見本院卷第87 頁至第88頁），可知被告李耀中就上開2 房地沒收之違約金 各為182 萬7,000 元、被告聯虹公司就上開1 房地沒收之違 約金為182 萬8,500 元，而原告剩餘所繳價金共計7,500 元 ，則提存於本院提存所內。是以，原告得請求被告李耀中返 還之價金為121 萬8,000 元（計算式：182 萬7,000 元×2 －243 萬6,000 元＝121 萬8,000 元）；得請求被告聯虹公 司返還之價金為60萬9,500 元（計算式：182 萬8,500 元－ 121 萬9,000 元＝60萬9,500 元）。 ⒌至原告主張請被告說明系爭房地是否已轉售他人，或提出近 期有賣出系爭建案同房型之買賣契約，證明被告等未實際受 損害；及被告抗辯系爭房地解約後有跌價損失等情，然契約 解除後所生之損害或獲利，並非民法第252 條規定核減違約 金所應審酌之事項，縱被告等因轉售系爭房地而受有利益， 或近期售出系爭建案之房地仍有獲利或已有損失，均非本院 審酌判斷違約金是否過高之依據，是原告此部分主張，即無 調查之必要，而被告此部分抗辯，亦無可採。 ㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時未按給付無確定期限者，債 務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催 告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督 促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同 一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請 求依法定利率計算之遲延利息，民法第229 條第2 項、第23 3 條第1 項前段分別定有明文。又應付利息之債務，其利率 未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，亦為同 法第203 條所明定。本件原告依民法第179 條規定即不當得 利法律關係，請求被告等返還已繳房地價款扣除應沒收之違 約金，為無確定期限、無從另為約定利率之債務，被告等迄 未給付，自應自受催告時起負遲延責任。而本件起訴狀繕本 均於105 年11月4 日送達被告等，有送達證書在卷可憑（見 本院卷第121 頁、第123 頁），原告請求自起訴狀繕本送達 被告等之翌日起即105 年11月5 日起至清償日止，按週年利 率5 ％計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。 五、綜上所述，原告依民法第259 條第2 款、第179 條規定，請 求被告李耀中返還121 萬8,000 元、被告聯虹公司返還60萬 9,500 元，暨均自105 年11月5 日起至清償日止，按週年利 率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求 ，則為無理由，應予駁回。 六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核無不 合，爰酌定相當之擔保金額准許之。就原告敗訴部分，其假 執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。 七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據， 經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述 ，附此敘明。 八、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第79條、第390 條第2項、第392條第2項。 中 華 民 國 106 年 3 月 28 日 民事第二庭 法 官 潘曉玫 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀， 上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本）。 中 華 民 國 106 年 3 月 28 日 書記官 林怡秀