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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第161號 原　　　告　高張力工程有限公司 法定代理人　吳正郎 訴訟代理人　張伯儀 　　　　　　劉德壽律師 　　　　　　陳立涵律師 被　　　告　真金貿易股份有限公司 法定代理人　林俊星 訴訟代理人　陳彥彰律師 　　　　　　何文雄律師 　　　　　　陳夢麟律師 上　一　人 複　代理人　林冠丞 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年3 月16日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將門牌號碼新北市○○區○○里0000000號房屋騰 空返還原告。 被告應給付原告新臺幣壹佰參拾貳萬元，及自民國一○五年八月 三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 被告應自民國一○五年一月十九日起至被告騰空返還第一項所示 房屋之日止，按月於每月一日給付原告新臺幣壹拾萬元，暨各期 給付之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項、第二項於原告分別以新臺幣貳佰零柒萬元、肆拾 肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告分別以新臺幣陸佰貳 拾萬元、壹佰參拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 壹、程序方面 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但 書第2 款定有明文。查原告訴之聲明原為：1.被告應將門牌 新北市○○區○○里0000000 號房屋（下稱系爭房屋）騰 空返還原告。2.被告應自民國103 年9 月18日起至將系爭房 屋騰空返還原告之日止，按月於每月1 日給付原告新臺幣（ 下同）112,200 元，暨各期給付之日起至清償日止，按年息 5%計算之利息。復經原告於105 年8 月2 日具狀變更上開聲 明為：1.被告應將系爭房屋騰空返還原告。2.被告應給付1, 617,113 元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5%計算之 利息。3.被告應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起，至將系 爭房屋騰空返還原告之日止，按月於每月1 日給付原告122, 200 元，暨各期給付之日起至清償日止，按年息5%計算之利 息（見本院卷一第162 頁）。嗣原告於本院105 年11月24日 言詞辯論期日當庭變更上開聲明第2 項利息起算日為自105 年8 月3 日起至清償日止之法定利息（見本院卷一第227 頁 ）。原告又於本院106 年3 月16日言詞辯論期日，變更其聲 明為：1.被告應將系爭房屋騰空返還原告。2.被告應給付原 告13 2萬元，及自105 年8 月3 日起至清償日止按年息5%計 算之利息。3.被告應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至將 系爭房屋騰空返還原告之日止，按月於每月1 日給付原告10 萬元，暨各期給付之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息 。4.訴訟費用由被告負擔。5.聲明第1 、2 項願供擔保請准 為宣告假執行（見本院卷二第35頁）。經核原告所為前開訴 之變更，係基於同一基礎事實，揆諸上開法律規定，應予准 許。 貳、實體方面 一、原告起訴主張： （一）系爭房屋原係訴外人楊伯銅之房屋，系爭房屋經法務部行 政執行署新北分署新北執丙94年綜所稅執特專字第000000 00號執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣，由原告以620 萬元拍定，並於103 年9 月18日取得權利移轉證書（原證 1 ，見本院卷第14至15頁）。次據，系爭執行事件拍賣公 告所載辛標「3.依本分署102.6.28日現場執行筆錄，本件 拍賣標的物現提供第三人承租占有使用中，經承租人提出 之租賃契約，其租期自98.3.6日起至103.3.6 日止」（原 證2 ，見本院卷第24頁）。又執行之標的物業經查封後， 其管理處分權已被執行法院所剝奪。是以，該租賃契約於 屆滿後，債務人不得將查封標的物再行出租第三人。準此 ，原告於103 年9 月18日取得權利移轉證書並取得系爭房 屋之所有權，因被告無法提出合法占有之權源，被告自屬 無權占有。 （二）如被告於拍定前即已與訴外人黃月里簽訂本院卷第146 頁 之租賃契約（下稱系爭租賃契約），則該租賃契約不包含 系爭房屋，且不得據以為占有系爭房屋之正當權源無疑： 1.系爭租賃契約之標的為土地，不含系爭房屋： 觀以系爭租賃契約第1 條載明租賃標的物為「14筆土地 」等語，顯見標的僅為土地無疑。復探究第1 條後段之 「以現狀出租予甲方作合法之用」之真意，可知該土地 上有建物或是其他座落物，而出租人即黃月里將該土地 「現狀」出租予甲方作合法之用，並無曲解土地現狀出 租為包含其上座落物之空間。再觀以系爭租賃契約第4 條第1 項、第2 項、第5 條第3 項及第7 條皆使用「本 約土地」之用語，且第7 條有關稅賦之約定亦只明載「 地價稅」，揆諸契約全條文，根本未含有系爭房屋之文 義，系爭租賃契約僅針對黃月里所有之土地。 2.系爭房屋之前手為楊伯銅，與黃月里無涉： 該租賃契約當事人乃被告與訴外人黃月里，與原告完全 無涉，自不得用以對抗原告。又被告稱「因為楊伯銅有 積欠黃月里租金，故楊伯銅與黃月里協議，黃月里可以 出租系爭房屋」云云，原告否認之，就此積極且有利被 告之事實，應由被告負舉證責任。就此，系爭租賃契約 範圍不含系爭房屋，且黃月里亦無權為楊伯銅出租系爭 房屋，黃月里無權代理之行為顯對楊伯銅不生效力，系 爭租賃契約顯與原告無涉，與本件無關，被告自無從據 以為合法權源，故被告顯係無權占有原告房屋。 （三）系爭租賃契約之訂立日期為103 年4 月23日，而系爭房屋 於103 年4 月15日舉行第2 次拍賣（原證2 ），顯見103 年4 月23日系爭房屋正於強制執行程序查封中，依強制執 行法第51條第2 項規定，其出租行為不得對抗執行拍賣程 序中得標之拍定人，則原告既為系爭房屋得標之拍定人， 楊伯銅縱有授權黃月里代為協議出租系爭房屋（假設語氣 ，非自認），因出租為「管理」行為之一種，故對於查封 中之標的為出租行為，並非法之所許，不得對抗拍定人即 原告。 （四）依大都會鑑定顧問有限公司租金鑑定報告書，被告無權占 有系爭房屋每月相當於租金之不當得利為10萬元，是自原 告於103 年9 月18日取得系爭房屋所有權起至本件104 年 10月23日起訴時止，共經過1 年1 月又6 日，原告得請求 被告給付相當於租金之不當得利共計132 萬元。且自起訴 狀繕本送達被告之翌日後，被告應於每月1 日給付原告10 萬元相當於租金之不當得利。綜上，被告無權占有系爭房 屋，原告自得請求遷讓房屋，並請求損害賠償，爰依民法 第179 條、第184 條第1 項前段、第767 條第1 項前段之 規定提起本訴等語。 （五）聲明： 1.被告應將系爭房屋騰空返還原告。 2.被告應給付原告132 萬元，及自105 年8 月3 日起至清 償日止按年息5%計算之利息。 3.被告應給付原告自起訴狀繕本送達翌日（即105 年1 月 19日）起至將系爭房屋騰空返還原告之日止，按月於每 月1 日給付原告10萬元，暨各期給付之翌日起至清償日 止按年息5%計算之利息。 4.訴訟費用由被告負擔。 5.聲明第1 、2 項，原告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： （一）被告於103 年4 月23日對於系爭房屋重新簽訂系爭租賃契 約，故被告並非無權占有： 本件被告前於98年5 月15日即與黃月里依現狀簽立租約， 並於租約屆期自103 年4 月23日與黃月里（即出租人）重 新簽署租賃契約書，租賃範圍包括新北市○○○段○○○ ○段0000000000000000 地號土地、系爭房屋面積約 1,000 坪，租期自103 年5 月15日至108 年5 月14日共計 5 年，租金每月104,000 元。然原告於103 年9 月18日始 透過拍賣程序取得系爭房屋所有權，應認為被告對於原告 有租約存在，被告公司並非無權占有。 （二）本件原告明知被告訂有土地及建物租約，且金額為每月10 4,000 元，5 年租金為642 萬元，然原告以620 萬元拍定 ，其拍定價格低於被告所支付之租金價格，然原告取得房 屋所有權後竟主張遷讓房屋，致使被告無法使用系爭房屋 ，被告所受損害明顯高於原告所拍得金額，兩相權衡，原 告有權利濫用行為。再者，本件被告合法使用系爭土地， 反觀原告無權占用系爭土地，應將廠房拆除，今倘若原告 若未將廠房拆除，是否業應給付被告土地租金，並非無疑 。 （三）答辯聲明： 1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。 2.訴訟費用由原告負擔。 3.如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。 三、不爭執事項： （一）原告係於103 年9 月18日因拍賣而取得系爭房屋之權利移 轉證書，而成為系爭房屋之所有人。 （二）被告目前為系爭房屋之占有人。 四、爭執事項： （一）被告有無占有系爭房屋之合法權源？如有，是何權利？ （二）被告於拍定前即已與黃月里簽訂本院卷第164 頁之租賃契 約，則該租賃契約是否得據以為占有系爭房屋之正當權源 ？該租賃契約是否係包含系爭房屋？ 五、得心證之理由： （一）上開不爭執事項，除為兩造所不爭執外，並有法務部行政 執行署新北分署103 年9 月18日新北執丙94年綜所稅執特 專字第00000000號不動產權利移轉證書、系爭房屋103 年 契稅繳款書、新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書在卷 （見本院卷一第14、15、104 頁），自堪信為真實。 （二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767 條第1 項前段定有明文。又以無權占有為原 因，請求返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事 實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，不動產所有權人 對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就 其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度 台上字第1120號判決參照）。再按出租人於租賃物交付後 ，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約 ，對於受讓人仍繼續存在，民法第425 條第1 項亦有明定 。被告雖抗辯其於98年5 月15日即向黃月里承租系爭房屋 ，並於103 年4 月23日與黃月里重新簽訂租約，原告於10 3 年間透過拍賣程序取得系爭房屋之所有權，依民法第42 5 條第1 項規定，兩造間有租約存在，被告非無權占有云 云，且提出其於103 年4 月23日與黃月里所簽訂之租賃契 約書為證（見本院卷一第149 至154 頁）。然查，被告與 黃月里所簽訂之租賃契約第1 條租賃標的物記載：「乙方 （即黃月里）所有坐落新北市○○區○○○段過崙子小段 18、26、27、53、53-1、53-2、53-3、53-4、53-5、53-6 、53-7、53-8、53-9、53-10 等地號等14筆土地，其中門 牌位置新北市○○區○○路○○○○○ 號處，面積約1,000 坪 ，以現狀出租予甲方（即被告）作合法之用」（見本院卷 一第146 、149 頁），依上開契約第1 條載明「等地號等 14筆土地」之文義，以及該租賃契約第4 條第1 、2 項記 載：「甲方不得在本約土地上興建任何建物或搭蓋任何違 建。本約土地為農業用地，甲方應依法定用途使用租賃物 ，如甲方欲從事非農業使用，僅限作為臨時性倉儲用地… 」；第5 條第3 項記載：「乙方欲將本約土地出售予他人 或另作其他用途者，乙方得提前終止租約…」；第7 條記 載：「租賃期間內之地價稅由乙方負擔…」等語（見本院 卷第150 至152 頁），該租賃契約所約定之對象均為「土 地」或因土地所生之地價稅，而對系爭房屋或房屋稅則無 任何約定，堪認被告向黃月里租賃之標的僅為土地。至租 賃契約第1 條記載：「等地號等14筆土地，其中門牌位置 新北市○○區○○路○○○○○ 號處」，乃約定被告與黃月里 所承租之土地中，系爭房屋所坐落之土地部分，亦為租賃 範圍，並以現狀提供予被告使用，但尚不足認租賃標的包 含系爭房屋。故被告辯稱其向黃月里租賃系爭房屋難認可 採，被告與黃月里間就系爭房屋既無租賃關係，則原告亦 不因取得系爭房屋所有權，而與被告間就系爭房屋有租賃 關係。是以，被告主張其依其與原告間之租賃關係而占有 系爭房屋，應屬無據。此外，被告復未提出其他有權占有 系爭房屋之依據及舉證，故應認被告為無權占有系爭房屋 。 （三）按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法 第148 條定有明文。被告雖援引最高法院97年度台上字第 2338號判決，抗辯不動產之買賣或使用借貸等債之關係， 固僅於當事人間有其效力，因該債之關係而占有不動產之 人（債權人），不得執以對抗未繼受該法律關係之第三人 ，受讓該不動產之人行使物上請求權，請求占有人返還所 有物，於通常情形，亦屬權利之正當行使；但該所有人若 明知占有人係基於與債務人間之債之關係而占有該不動產 ，對於債務人而言非屬無權占有，惟為使其無從以債之關 係為抗辯，脫免債務人容忍其占有之義務而受讓該不動產 者，其取得所有權既在妨害債權人基於債之關係為抗辯， 則其行使物上請求權，自應認係以損害他人為主要目的， 而為法所不許。原告明知被告與黃月里間就系爭房屋有租 賃關係，故原告為權利濫用云云。然查，被告與黃月里間 就系爭房屋無租賃關係，業見前述。再者，原告係透過法 院之拍賣程序拍定系爭房屋，難認原告係為使被告無從以 債之關係為抗辯，脫免黃月里容忍被告占有之義務而受讓 系爭房屋，故本件情形與最高法院97年度台上字第2338號 判決之事實不同，自難比附援引。又原告提起本訴請求被 告騰空返還系爭房屋之請求權基礎為所有物返還請求權， 屬物上請求權之範疇，又原告行使該物上請求權，係本於 所有權人之排他效力而為之，乃權利之正當行使，且被告 返還系爭房屋後，得以依其就系爭房屋所有人之意思使用 系爭房屋，相較於被告居住於系爭房屋每月之不當得利為 10萬元（詳如後述），大於被告之利益，難謂主觀上係以 損害他人為主要目的而構成權利濫用。是被告此節所辯亦 非可採。 （四）準此，原告既為系爭房屋之所有人，且被告之舉證尚不足 以證明其就系爭房屋與黃月里或繼受系爭房屋之原告間有 租賃之關係，亦難認原告有權利濫用之情事。是以，被告 無權占有系爭房屋，原告自得依民法第767 條第1 項前段 之規定，請求被告將系爭房屋騰空返還與原告。 （五）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人不動 產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高 法院61年台上字第1695號判例參照）。經查，系爭房屋每 月租金為10萬元，25個月租金為250 萬元，有大都會鑑定 顧問有限公司租金鑑定報告書可稽（見本院卷二第22頁） ，堪認系爭房屋之租金市價為每月10萬元，故被告無權占 有系爭房屋，相當於租金之不當得利為每月10萬元。 （六）給付相當於租金之不當得利之數額： 按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉 證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之 不動產者亦同，強制執行法第98條第1 項定有明文，此項 規定依行政執行法第26條，於行政執行準用之。又承租人 應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦 無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者， 於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益 季節終了時支付之，民法第439 條亦有明定。經查，原告 主張其於103 年9 月18日取得系爭房屋之權利移轉證書， 並提出法務部行政執行署新北分署103 年9 月18日新北執 丙94年綜所稅執特專字第00000000號不動產權利移轉證書 為證（見本院卷一第14頁），且為被告所不爭，是堪認原 告自103 年9 月18日起為系爭房屋所有人。又本件係於10 4 年10月23日起訴，有本院收狀戳蓋印於本件起訴狀可稽 （見本院卷一第10頁），原告請求被告給付103 年9 月18 日起至104 年10月23日期間（共計1 年1 月6 日），相當 於租金之不當得利132 萬元【計算式：10萬元×（13月＋ 6 日/30 日）＝132 萬元】，及自105 年8 月3 日起（原 告於105 年8 月2 日當庭催告被告給付此部分相當於租金 之不當得利，見本院卷一第158 、162 頁）至清償日止， 按年息5%計算之利息；並自105 年1 月19日起（即起訴狀 繕本送達被告之翌日，見本院卷一第89頁）起，至將系爭 房屋騰空返還原告之日止，按月於每月1 日給付原告10萬 元【即起訴狀繕本送達被告之翌日後次月起於每月1 日（ 即105 年2 月1 日起）】，暨各期給付之翌日起至清償日 止，按年息5%計算之利息，均為有理由，應予准許。 六、從而，原告依民法第767 條第1 項前段所有物返還請求權、 第179 條不當得利之法律關係等，請求被告將系爭房屋騰空 返還原告；並給付原告132 萬元，及自105 年8 月3 日起至 清償日止，按年息5%計算之利息；且給付原告自105 年1 月 19日起，至將系爭房屋騰空返還原告之日止，按月於每月1 日給付原告10萬元，暨各期給付之翌日起至清償日止，按年 息5%計算之利息，均為有理由。 七、兩造均陳明就原告訴之聲明第1 、2 項部分願供擔保，聲請 宣告假執行或免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當 之擔保金額宣告之。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 審酌後，認與判決結果不生影響，自無逐一詳予論駁之必要 ，附此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 106 年 5 月 5 日 民事第四庭 法 官 毛彥程 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 王元佑 中 華 民 國 106 年 5 月 15 日