裁判書系統

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第320號 原　　　告　程泰科技股份有限公司 法定代理人　高莉喬 訴訟代理人　楊久弘律師 被　　　告　林芷吟 訴訟代理人　楊愛基律師 上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國105年7月27日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： （一）緣原告為建置廠房事宜須購買土地，上網查詢看到鑫辰國 際不動產投資顧問有限公司(下稱鑫辰公司)之網頁刊登土 地出售，故撥打電話聯繫到該公司仲介人員王鴻銘(參原 證一)，其表示有土地可以介紹並帶原告公司總經理王少 甫及經理黃文雄前往現場觀看土地，其後王鴻銘介紹一塊 土地二人覺得不錯，其後復多次分別偕同公司負責人高莉 喬、副總闕川棋、地理師邱芳田及將來擬貸款之合作金庫 銀行人員簡明文襄理、黃玉銣小姐(銀行人員共五人)等人 至現場看了數次，最終亦擇定購買該塊由王鴻銘介紹帶看 前揭人員亦前往觀看之土地(下稱「帶看土地」)。其後王 鴻銘安排於民國(下同)105年3月21日由原告公司與被告林 芷吟簽定「房地產買賣契約書」(參原證二，下稱「系爭 買賣契約書」)，該契約書上除簽名欄位外其餘部分皆由 仲介公司所指定之土地代書所填載，原告迄今亦已依約繳 付至第二期款共計新台幣(下同)614萬元(參原證三)。 （二）豈料，其後於依系爭買賣契約書進行鑑界欲辦理點交時， 包括仲介人員王鴻銘及原告等人始發現王鴻銘所帶看欲購 買之土地(當天原告公司總經理王少甫、經理黃文雄及負 責人高莉喬，被告林芷吟及其丈夫，仲介公司人員王鴻銘 及其同事，鑑界人員及原告所欲購買之帶看土地所有權人 皆在場)，與系爭買賣契約書所載之標的(新北市○○區○ ○段○○○○號，下稱「系爭土地」)為不同之土地，且系爭 土地相當鄰近一座大高壓電塔(參附圖一)，原告根本不可 能用來當作廠房用地，當場王鴻銘也很驚訝當著現場所有 人面前自承疏失錯誤並立即打電話給代書通知其不要辦理 完稅，同時也表示將會妥善處理系爭買賣契約書之解約事 宜，林芷吟丈夫則表示不然乾脆兩塊地都買。因兩造已與 合作金庫銀行簽訂不動產買賣價金信託契約(參原證四)， 原告當時已繳付614萬元之價金至合作金庫銀行樹林分行 信託財產專戶(信託財產專戶帳號：0000-000-000000，下 稱「履保專戶」，參原證三、四)，故王鴻銘向原告表示 此款項應無條件全數返還原告，並要原告先不發函予被告 即出賣人林芷吟，以便由王鴻銘先行出面協商處理，原告 則於105年4月21日寄發台北保安郵局第89號存證信函予鑫 辰公司及王鴻銘說明前開情形並要求於七日內協調完畢( 參原證五)。詎料，王鴻銘其後竟回覆原告表示被告林芷 吟欲原告給付400萬元方同意解約。 （三）惟查，原告並無任何疏失，自始皆係被告林芷吟所委託之 王鴻銘帶看錯誤所造成買賣標的錯誤，無論是被告林芷吟 未清楚告知或王鴻銘未善盡調查責任，皆非原告之疏失。 原告基於善意前已同意由王鴻銘先向被告林芷吟協調上開 買賣契約書解約事宜，然被告林芷吟竟獅子大開口，因此 原告於105年5月3日寄發台北保安郵局第97號存證信函向 被告林芷吟發函(參原證六)表示撤銷買賣契約並請求返還 614萬元。又被告林芷吟於收到存證信函後委請楊愛基律 師回函(參原證七)，其中第(二)點稱「貴公司前開來文所 稱之意思表示有錯誤等情，實屬牽強…貴公司與鑫辰公司 或王鴻銘先生間之糾葛，與本人何干」云云，顯見被告林 芷吟仍不認為其所委任之仲介人員帶看錯誤為其疏失，甚 至請求原告於該函到七日內給付被告林芷吟第三期款307 萬元，惟查系爭契約既經原告撤銷已視為自始無效，豈有 再依約給付價金之理，原告不得已僅能依法提起本件訴訟 ，以保權益。 （四）查本案被告確實有委託鑫辰公司代售系爭土地，原告因鑫 辰國際不動產投資顧問有限公司(下稱鑫辰公司)承辦人員 王鴻銘帶看錯誤所造成買賣標的錯誤，被告之代理人即鑫 辰公司有過失時，被告應與自己之過失負同一責任，原告 並得依民法第88條規定撤銷錯誤意思表示，依法撤銷買賣 契約，對此茲補充說明如次： 1、依民法第224條前段規定，債務人之代理人或使用人，關 於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過 失負同一責任。 2、被告委託鑫辰公司代售系爭土地之事實，由被告簽名蓋章 之不動產出售確認書(參原證八)可證，該確認書第一行開 宗明義即記載「委由鑫辰國際不動產投資顧問有限公司代 理出售不動產」，下方委託人則為被告之簽名及蓋章，鑫 辰公司之承辦人則記載為王泰翊，對造原告曾出具之買賣 要約書(參原證九)下方受託人之記載亦為鑫辰公司，承辦 人則為王鴻銘，可證本案乃被告委託鑫辰公司出售其所有 之902地號土地，承辦人員王泰翊代其公司與被告訂定不 動產出售確認書，並合意委由鑫辰公司代理出售系爭土地 ，非被告所言並未委託鑫辰公司代售系爭土地，至於王泰 翊或王鴻銘則皆為鑫辰公司之員工，即民法第224條前段 所規定鑫辰公司之代理人或使用人，至於鈞院民國(下同) 105年6月29日庭訊時相關證人表示原告是委託王鴻銘帶看 土地乙事，恐因對於法律委任關係不了解且與上開文件之 記載不符，應屬誤解，合先敘明。 3、鈞院105年6月29日庭訊時證人黃文雄及王少甫皆證稱「係 上網查詢到鑫辰公司之網頁看到土地出售，便撥打電話去 鑫辰公司詢問，而由承辦人員王鴻銘接電話」等語亦可證 實原告係因被告已經委託鑫辰公司代售土地，鑫辰公司因 此在公司網站刊登被告所有902號土地出售消息(參原證十 ，該圖乃鑫辰公司網站上刊登出售土地物件之其中一個網 頁列印資料，原告公司人員就是在這樣的網頁看到出售資 訊，但因為當時不知道後續會產生訟爭，所以並未列印， 原證十僅係示意圖)，對此同日證人王鴻銘於原告訴訟代 理人詢問「被告沒有委託出售土地，有可能帶看嗎?」， 王鴻銘即回答「不可能」，亦可證實被告委託鑫辰公司出 售系爭902地號土地之事實。 4、惟查，鑫辰公司承辦人員王鴻銘帶看錯誤土地，將原告欲 購買土地即新北市○○區○○段○○○○號誤認為系爭土地 即新北市○○區○○段○○○○號，因王鴻銘為鑫辰公司之 承辦人員，依民法第224條之規定，王鴻銘之過失即為鑫 辰公司之過失，復因被告乃委託鑫辰公司出售土地，則鑫 辰公司之過失即為被告之過失，被告應負同一責任，原告 公司人員於鑫辰公司承辦人王鴻銘帶看錯誤土地時尚未委 任鑫辰公司提出原證九買賣要約書，王鴻銘之所以會帶原 告公司人員看土地也是因為被告委託王鴻銘所任職之鑫辰 公司出售系爭土地，並非受原告委任，至於其後原告之所 以會委任鑫辰公司向被告提出買賣要約書，此乃因被告已 經委託鑫辰公司出售土地，原告當然只能委託鑫辰公司向 被告提出買賣要約書，此錯誤仍應係非可歸責於原告。對 此，原告公司總經理王少甫於鑫辰公司承辦人王鴻銘帶看 土地時所簽署之「鑫辰國際不動產投資顧問有限公司客戶 帶看產權說明表」(原證十一)文件下方第2點即禁止王少 甫私下成交該不動產，故原告僅能透過鑫辰公司即委託鑫 辰公司向被告出具要約書可證。 5、另就被證一所示之不動產委託銷售契約書，原告否認真正 ，蓋此契約書為影本，無法證明其真實性，且亦與本案無 關；另就被證二買賣要約書應係原告告知鑫辰公司承辦人 王鴻銘願以3000萬元購買，而由鑫辰公司承辦人王鴻銘所 製作者，由該要約書亦可看出受託人為鑫辰公司而非王鴻 銘個人。 （六）茲就鈞院105年6月29日言詞辯論程序相關證人之證詞，表 示意見如次： 1、就證人王鴻銘之證詞原告表示意見如次： （1）證人王鴻銘證稱「(法官問證人王鴻銘：臺端是否受原告 或被告委任出售系爭902地號土地)我是受原告委託代看及 購買土地…現場在巷底的地方有壹個鐵門，我認為後面是 農業第及道路用地，我介紹門前面即903地號，就把903地 號當為902地號…」、「(法官問證人王鴻銘：臺端所帶看 土之土地與系爭土地係完全不同之土地？為何？是否有疏 失？)我在認知上被門誤導，才把903地號誤認惟902地號 …鑑界時我們有去，那時才知道錯誤。」云云，惟查，如 前所述，原告係於鑫辰公司網站看到系爭土地廣告才與鑫 辰公司聯繫，故原告係因被告先委託鑫辰公司代售土地， 方才聯絡鑫辰公司，至於王鴻銘則因為任職於鑫辰公司， 為該案之承辦人，原告並非委託王鴻銘，此由原證八及原 證九之記載皆可證實，兩造皆未委託王鴻銘或王泰翊，王 鴻銘前開陳述應屬對於法律之誤解而不足採。又如前所述 ，被告之受託人即鑫辰公司承辦人員王鴻銘帶看錯誤依民 法第224條之規定，應屬被告之過失，原告應得依民法第 88條之規定撤銷該錯誤意思表示。 （2）況且，證人王鴻銘證稱「(法官問證人王鴻銘：被告是否 有委託你們鑫辰不動產公司出售這塊土地?)口頭上有，沒 有書面，我是聽同事王泰翊說的…被告是口頭委託王泰翊 出售…」、「(原告訴訟代理人問證人王鴻銘：被告沒有 委託出售土地，有可能帶看嗎？)不可能。」顯見被告確 有委託鑫辰公司代售系爭土地，並參原證八被告與鑫辰公 司訂定之不動產出售確認書可證，被告辯稱未委託鑫辰公 司代售土地並不足採。 2、就證人簡明文之證詞原告表示意見如下： 證人簡明文證稱「(法官問證人簡明文：仲介人員王鴻銘 多次分別偕同公司負責人高莉喬…等人至現場帶看了數次 ，與系爭買賣契約書所載之標的為不同的土地，且系爭土 地相當鄰近一座大高壓電塔，是否實在?為何?)買方想買 的時候就帶我去看了，但是原告跟我說要買的是902地號 ，但是帶看的是903那塊…」顯見原告自始至終欲購買土 地確為新北市○○區○○段○○○○號，而非系爭土地。 3、就證人黃文雄之證詞原告表示意見如下： （1）證人黃文雄證稱「(法官問證人黃文雄：仲介人員王鴻銘 多次分別偕同公司負責人高莉喬…等人至現場帶看了數次 ，與系爭買賣契約書所載之標的為不同的土地，且系爭土 地相當鄰近一座大高壓電塔，是否實在?為何?)是，網路 上看到有這塊土地要賣，打電話去鑫辰公司詢問，是王鴻 銘接電話，當下就約時間去看土地…」、「(法官問證人 黃文雄：當天有跟哪幾個人到現場？)第一次帶看是王鴻 銘…去到現場有看到電塔，和兩塊地都很近，王鴻銘跟我 們說離電塔20幾米，鑑界的時候才知道看錯土地。」、「 (原告訴訟代理人問證人黃文雄：是哪壹個網站看到土地 買賣?)鑫辰公司的網站。」顯見原告係於鑫辰公司網站得 知有土地可看始與鑫辰公司聯繫，顯見被告早先委託鑫辰 公司代售土地，鑫辰公司方會在公司網站刊登土地出售資 訊，也因為如此原告人員打電話到鑫辰公司詢問並由鑫辰 公司員工帶看，此皆非原告委任鑫辰公司或委任鑫辰公司 員工王鴻銘或王泰翊。 （2）再者，證人黃文雄證稱「(原告訴訟代理人問證人黃文雄 ：提示附圖一，王鴻銘帶看得土地是那邊到那邊?)帶看的 土地是附圖一最上圖的小屋牆壁到鐵門的那塊空地。」、 「(被告訴訟代理人問證人黃文雄：去現場前有無看過現 場的地籍圖?)沒有，之後才有地籍圖」顯見原告自始至終 欲購買之土地非為系爭土地，且原告並非專業人員，亦無 法確切得知地籍圖與現場之實際位置為何，僅能相信鑫辰 公司承辦人員之專業判斷。 4、就證人王少甫之證詞原告表示意見如下： （1）證人王少甫證稱「(法官問證人王少甫：跟簡明文職員去 的時候，有那些人去?)簡明文和合庫的黃玉銣…當時王鴻 銘沒有去…第一次時我王鴻銘跟我及黃文雄去的…我們是 到鑑界的時候，才知道王鴻銘講錯土地了，帶看錯土地。 」顯見本案確係鑫辰公司承辦人員王鴻銘帶看錯誤土地， 致使原告公司總經理即證人王少甫因相信承辦人員之專業 判斷而誤認為系爭土地為其所欲購買土地。 （2）再者，證人王少甫證稱「(被告訴訟代理人問證人王少甫 ：決定要買的是誰？)股東決定的。」、「(法官問證人王 少甫：至現場去有無看過電塔?)我有看到電塔，以為帶看 土地離電塔還有20幾米，應該還有，鑑界時發覺就在電塔 旁。」、「(被告訴訟代理人問證人王少甫：和股東討論 買這塊地的時候?股東有到現場看嗎?)我們中間有去看過 十次左右…」、「(被告訴訟代理人問證人王少甫：看過 十幾次土地，看土地有無拿文件做確認?)我們都是有看過 圖，可能是地籍圖吧…以實際的東西為標準。」、「(被 告訴訟代理人問證人王少甫：如何確定看得東西和圖是一 致的?)我們只能相信仲介…」顯見原告對於建置廠房及其 位置環境十分重視，因此亦將股東帶至現場帶看欲購買土 地十次以上，且原告欲購買之土地與高壓電塔實際仍有40 公尺之距離，並非如系爭土地僅距離電塔15公尺，惟原告 並非專業人員，無法從地籍圖上確認與現場之實際位置， 因此僅能相信鑫辰公司之承辦人員之專業判斷。 5、綜上所述，原告係因被告先委託鑫辰公司代售土地，因此 不得已也僅能委託鑫辰公司向被告提出買賣要約書，復因 鑫辰公司承辦人員王鴻銘帶看錯誤致使原告為錯誤之意思 表示簽下錯誤買賣標的之契約，帶看錯誤之過失發生時原 告尚未委任鑫辰公司向被告提出買賣要約書，也就是過失 發生時原告與鑫辰公司並無任何委任、僱佣、使用或代理 關係，此時僅被告委託鑫辰公司出售土地，故依法被告之 代理人即鑫辰公司有過失時，被告應與自己之過失負同一 責任，原告並得依民法第88條規定撤銷錯誤意思表示，即 撤銷買賣契約。 （七）茲就被告105年6月29日提呈之民事答辯狀(下稱此書狀)， 回應如次： 1、被告於此書狀第二點主張「本件係原告委託鑫辰公司向被 告購買土地，並非被告委託鑫辰公司出售土地」云云實有 誤會，查： （1）本案非如被告所言未委託鑫辰公司出售土地，蓋如前所述 由相關證人於鈞院之證詞並參酌不動產出售確認書可稽( 參原證八)，被告確實委託鑫辰公司出售土地，並依照民 法第224條前段規定，本案被告之受託人即鑫辰公司受被 告委託出售土地，則受託人即鑫辰公司承辦人帶看錯誤土 地之過失，被告應與自己之過失負同一責任。 （2）被告另稱「…表明原告經由鑫辰公司帶看數筆土地數次即 可得證。」云云，惟查原證六第3頁第6行，原告於存證信 函附件內容實為「本公司擇定購買土地之過程中，王鴻銘 偕同本公司人員…及將來擬貸款之合作金庫銀行人員『至 現場帶看數次』…」，故原告主張應為承辦人員王鴻銘偕 同原告及多名人員「至現場帶看數次」而非「帶看數筆土 地數次」，被告顯然混淆事實。 2、被告於此書狀第三點主張：「原告所稱之高壓電塔在現場 明顯可知，其稱不知旁邊有高壓電塔云云，顯非事實」云 云，惟查： （1）原告從未主張不知道有高壓電塔，而係主張被告所有之系 爭土地距離電塔太近，此自105年7月14日現場履勘時測量 之距離可知，系爭土地與高壓電塔實際距離為15公尺，而 原告所欲購買土地與高壓電塔距離則為40公尺，兩者相較 之下，系爭土地與高壓電塔距離如此相近，原告當然不願 購買。 （2）又查，原告自始至終所欲購買土地本非為系爭土地，且於 105年7月14日現場履勘時證人王少甫、黃文雄及王鴻銘及 簡明文皆再度證明並指出原告所欲購買之土地為當時帶看 所指坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地，而非系爭 土地即新北市○○區○○段○○○○號土地，惟原告係於鑑 界當日始發現欲購買之土地與系爭土地為不同土地，且系 爭土地相當鄰近高壓電塔。另由105年6月29日庭訊時證人 王鴻銘證稱因為有門的關係，因此誤認系爭土地為原告欲 買之土地云云可知，確係鑫辰公司之承辦人員王鴻銘指界 錯誤，自始至終顯非原告之疏失。 3、被告於此書狀第四點主張「鑫辰公司涉嫌與原告勾結…」 云云，顯為不實陳述，原告表示意見如次： （1）被告僅憑鑫辰公司之官方網站主張鑫辰公司客戶多屬公司 企業，並依此網站即斷言鑫辰公司涉嫌與原告勾結實屬牽 強，蓋由鑫辰公司之官方網站根本無法得知其服務對象究 為公司抑或個人。又原告於本案發生前並未委託鑫辰公司 任何案件，被告之主張不足採信。 （2）另由105年6月29日庭訊時證人合作金庫職員簡明文亦證稱 原告所欲購買土地為新北市○○區○○段○○○○號，非為 系爭土地，顯可證實原告未與鑫辰公司為通謀意思表示， 本案確係被告委託之鑫辰公司承辦人員王鴻銘造成之疏失 。 （3）鑫辰公司受被告委託出售土地，卻指錯土地位置顯有過失 ，若非鑫辰公司承辦人王鴻銘確實有指錯之情形，其豈會 於開庭時承認疏失，蓋王鴻銘指錯土地位置之行為依法將 使其與鑫辰公司負有違約之賠償責任。 4、被告於此書狀第五點主張原告應賠償被告損害400萬元云 云，顯屬無稽，茲表示意見如次： 被告主張因被告以3,000萬元出售系爭土地予原告為其他 買主知悉，從而其他買主不願再以3,400萬元購買系爭土 地，故被告主張所受損害云云，惟查，被證4要約書為影 本，其真實性尚有疑義，原告否認真正，退萬步言，假設 被證4為真(原告否認之)，依民法第224條前段規定，原告 因被告所委託鑫辰公司之承辦人員王鴻銘帶看錯誤，係非 因自己之過失而為之錯誤意思表示，原告應得撤銷契約， 並依民法第114條之規定，該買賣契約已然無效，被告所 取得原告因該買賣契約所給付之兩期買賣價款共計614萬 元自已無法律上原因，被告實應依民法第179條不當得利 之規定將該價款返還原告，同時亦得類推適用民法第259 條第2款之規定，請求被告返還已給付之614萬元價金。又 既該買賣契約無效事由非可歸責於原告，被告自不得請求 原告就其他買主不願再以3,400萬元購買系爭土地等情主 張原告應負損害賠償責任。 （八）證人王泰翊作證： 1、被告確實有委託鑫辰公司出售系爭土地，鑫辰公司方在公 司網站刊登出售訊息，原告公司人員打電話至鑫辰公司詢 問，因當天係王鴻銘值班由其接到該電話，故後續帶看事 宜由其處理，實則王泰翊與王鴻銘皆為公司員工，公司員 工所找來的物件皆屬公司的物件，也就是受託出售者皆為 公司，任何公司員工只要有客戶詢問都可以帶看，本案之 所以由王鴻銘帶看就是因王鴻銘當天值班，受託人是鑫辰 公司而非王泰翊與王鴻銘個人，該二人皆為承辦人。待出 售後，招來物件者及帶看者皆可分得獎金。此外，原告於 本案前並未委託過鑫辰公司。 2、查被告答辯狀辯稱其並未委任鑫辰公司出售土地，而係原 告委任鑫辰公司購買土地，被告之主張依原告前述理由顯 然與事實不符，且由鑫辰公司所提供之銷售提報單(參原 證十二)所載，承辦人王泰翊於104年9月9日就提報公司有 此物件委託鑫辰公司出售，顯然被告主張其並未委託鑫辰 公司並非事實，既然被告於答辯狀中提到係鑫辰公司業務 王泰翊與其聯繫，且前開銷售提報單亦記載承辦人為王泰 翊，(參原證十二)為證明待證事實內容。 （九）關於本案請求權基礎，茲說明如次： 1、王鴻銘帶看錯誤確實應屬被告林芷吟之疏失： （1）按民法第103條規定：「代理人於代理權限內，以本人名 義所為之意思表示，直接對本人發生效力。」及民法第 224條規定：「債務人之代理人或使用人，關於債之履行 有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責 任。」 （2）被告林芷吟委請楊愛基律師回函第(二)點陳稱「業務王鴻 銘先生有無疏失乙節，核屬貴公司與鑫辰公司或王鴻銘先 生間之糾葛，與本人何干」云云，實有誤會。蓋查被告林 芷吟委託鑫辰公司代售系爭土地事宜，鑫辰公司之營業員 即王鴻銘為被告林芷吟之代理人，王鴻銘所為之意思表示 依民法第103條規定直接對被告林芷吟發生效力。又依民 法第224條規定，原告因王鴻銘之帶看錯誤而致使意思表 示錯誤，原告自得依民法第88條撤銷錯誤意思表示，原告 並已依法函知被告撤銷買賣契約之意思表示(參前述)，復 依民法第114條第1項之規定，法律行為經撤銷者視為自始 無效，故雙方之買賣契約應屬無效。 2、另按民法第88條規定：「意思表示之內容有錯誤，或表意 人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示 撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失 者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者 ，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」本案仲介公司王 鴻銘帶看之土地根本不是被告林芷吟所欲出售的土地，但 原告卻是看到王鴻銘帶看之土地並欲購買王鴻銘帶看土地 ，其後買賣契約內容包含買賣標的乃由仲介公司人員填載 ，原告信任被告林芷吟所委託仲介公司之帶看人員所稱之 買賣標的即為帶看土地而簽署買賣契約，此一意思表示內 容顯然錯誤且不可歸責於原告。退萬步言，依最高法院89 年台上字第465號民事判決要旨所示：「意思表示之內容 有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人 得將其意思表示撤銷之…民法第八十八條定有明文…查， 土地之形狀、坐落位置及對外聯絡之道路等因素，均足以 影響土地之開發、利用及價值之判斷，繼而影響購買者之 意願。此等因素，無論在主觀上及客觀上均足以影響交易 上之判斷，當事人對上開因素如有錯誤之情形，於交易上 自難謂非重要，自得視為意思表示之內容有錯誤」（參附 件一）查原告購置土地乃為建置廠房，今系爭土地之座落 位置有許多電線桿及鄰近壓電塔，依一般社會通念觀之， 並不會有任一公司欲購置如此座落位置甚差之土地建置廠 房，因此按上開判決要旨亦得知悉無論於主觀或客觀上此 等因素均足以影響交易上之判斷，自得視為意思表示內容 有錯誤，原告得依民法第88條向被告林芷吟主張撤銷錯誤 之意思表示。 3、另參照最高法院102年台上字第481號民事判決要旨「按房 地買賣仲介人係受有仲介報酬之仲介專業人員，應盡善良 管理人注意義務」，本案王鴻銘受被告委託出售土地，卻 連被告所欲出售土地實際坐落位置都不知悉，其顯然未盡 善良管理人注意義務而有過失，今原告係因被告林芷吟所 委託仲介公司人員王鴻銘帶看錯誤，係非因自己之過失而 為之錯誤意思表示，應得撤銷契約，並民法第114條規定 ：「法律行為經撤銷者，視為自始無效。」該買賣契約既 然無效，被告所取得原告因該買賣契約所給付之兩期買賣 價款共計614萬元自無法律上原因而應依民法第179條不當 得利之規定返還原告，同時亦得類推適用民法第259條第 二款之規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務 ，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二 、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之 。」，請求被告返還已給付之614萬元價金。又民法第113 條規定：「無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效 ，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。」 （十）聲明： 1、被告應給付原告614萬元及民國105年5月12日起按週年利 率百分之五計算之利息。 2、原告願供擔保，請准予宣告假執行。 二、被告則以： （一）本件點交之事實經過： 1、緣被告為坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地(下爭系 爭土地)之所有權人，被告於104年起因資金需求，開始將 系爭土地委託仲介，以每坪23萬元出售(總價約3500萬元) ，並與順立國際開發股份有限公司簽訂有定型化之不動產 委託銷售契約(被證1)，然各家仲介之不動產委託銷售契 約未必完全相同，合先敘明。 2、嗣於105年3月間，訴外人鑫辰國際不動產投資顧問公司( 下稱鑫辰公司)之業務王泰翊至被告住所找被告，表示其 有客戶要購買被告之土地，詢問被告可接受之價格，被告 當時告知先請王泰翊之客戶有真的出價要購買再說，過不 久，王泰翊打電話給被告，表示客戶願意出價3000萬購買 被告之土地，被告回稱不相信王泰翊口頭所述，然王泰翊 果然於105年3月9日傳真原告簽立之不動產買賣要約書予( 被證2)，被告回稱要3040萬元才願意出售，嗣後王泰翊告 知已將價格拉到3070萬元，其中多出來的部分(即超過304 0萬元之30萬元部分)，要歸王泰翊所有，被告表示同意。 王泰翊因此安排兩造於105年3月21日簽約(同原證2房地產 買賣契約書，下稱系爭契約) 3、本件兩造簽立系爭契約前，被告有詢問王泰翊要不要被告 帶原告或王泰翊去看現場，王泰翊回稱因為他們很專業， 且有調閱地籍圖、都市計畫圖(被證3)及空照圖等資料， 會帶客戶即原告看現場，不用被告帶看，而在簽約過程中 ，原告也從未要求被告帶看現場。詎料，在兩造辦理鑑界 土地時，鑫辰改由另一業務王鴻銘出面，王鴻銘並在現場 表示其指界錯誤云云，原告並要求解除契約，遭到被告否 准，原告因此提起本件訴訟。 （二）本件係原告委託鑫辰公司向被告購買土地，並非被告委託 鑫辰公司出售土地: 原告起狀主張伊因看到鑫辰公司在網頁刊登土地，而與鑫 辰公司聯絡帶看土地云云，顯與事實不符。蓋依據鑫辰公 司之網路介紹資料所示，鑫辰公司除從事不動產投資外， 還包含企業投資顧問，而由依鑫辰公司與被告接洽之經過 ，顯係原告因建置廠房需要，委託鑫辰公司幫忙尋找土地 ，並由鑫辰公司出面與賣方即被告接洽，此由原告原證六 存證信函之附件，表明原告經由鑫辰公司帶看數筆土地數 次即可得證。詎料，原告簽約後反悔，竟反稱鑫辰公司係 被告委任，且有過失云云，顯不實在。 （三）原告所稱之高壓電塔在現場明顯可知，其稱不知旁邊有高 壓大電塔云云，顯非事實: 本件系爭土地旁固然有高壓大電塔，然原告曾到現場看過 數次土地乙節，為原告所自承，暫不論有無原告所稱之指 界錯誤等情，然系爭高壓電塔並非不明顯，原告豈可以諉 為不知，而以系爭土地旁有高壓大電塔為由，要求解約? 更何況，依原告豈訴狀之內容所述，原告非常在意高壓大 電塔之存在，且系爭大電塔相當明顯，則原告在鑫辰公司 業務帶看土地時，當已明確看到系爭大電塔，怎麼可能會 不詢問系爭大電塔與系爭土地之距離?而原告既然看到系 爭大電塔，又會詢問系爭大電塔與系爭土地之距離，怎麼 不知道系爭土地之位置，而有指界錯誤之情形?更何況， 一般土地仲介在指界時，都會出示地籍圖、都市計畫圖及 空照圖等資料，否則無法指界。而都市計畫圖上會有系爭 大電塔及系爭土地之標示，根本不可能發生指界錯誤之情 事。 （四）鑫辰公司涉嫌與原告勾結，假藉指界錯誤為由，幫原告解 除契約: 本件鑫辰公司係從事工業土地出售，客戶多屬公司企業， 且鑫辰公司也有幫公司企業做投資規劃，故鑫辰公司服務 對象，係以法人客戶為主。本件原告為公司法人，應係鑫 辰公司之客戶，原告委託鑫辰公司尋找適合興建廠房之土 地，鑫辰公司上網查到被告委託其他仲介刊登之資料後， 才代理原告與被告聯絡簽約，故鑫辰公司在簽約前為原告 之代理人。而原告在簽約後，發現有大電塔，因而反悔， 竟與鑫辰公司勾串，由鑫辰公司出面承擔指界錯誤，方便 原告解約。然查，原告所稱指界錯誤乙事，根本不可能發 生，再者，縱然(此為假設之詞，被告否認之)原告所稱指 界錯誤成立，亦非解約事由，概指界只能標示土地大略位 置，不可能指出確切界線(否則雙方合需要請地證鑑界?) 。縱然(此為假設之詞，被告否認之)原告所稱指界錯誤構 成解約事由，然此錯誤係原告自己疏失所造成，依民法第 88條之規定，原告亦不能撤銷其意思表思。 （五）縱認為(此為假設之詞)原告主張撤銷其意思表思成立，亦 應賠償被告損害400萬元: 本件被告與原告簽訂買賣契約後，被告委託之其他仲介公 司曾傳真不動產買賣要約書，表示有人要以34000萬元購 買系爭土地(被證4)，然因被告已出售予原告，而錯失該 筆買賣之機會，倘若原告未與被告簽立買賣契約，被告應 可將系爭土地以3400萬元出售，現被告以3000萬元出售予 原告，又遭原告予以解約，且被告以3000萬元出售系爭土 地乙事，又為其他買主所知悉，而不願再出價3400萬元故 買系爭土地，是縱認為(此為假設之詞)原告主張撤銷其意 思表思成立，原告亦應賠償被告因解除契約所致之損害 400萬元。 （六）聲明： 1、原告之訴駁回。 2、如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。 三、兩造爭執與否事項： （一）不爭執事項： 1、原告於105年3月21日以總價新臺幣3070萬元向被告購其所 有新北市○○區○○段○○○○號（面積507.97平方公尺） 土地，並於105年3月21日簽訂房地產買賣契約書。原告並 已支付第1、2期款項共614萬元。 2、被告105年5月5日函覆原告，載明：「㈠貴公司委託楊久 弘大律師於民國（以下同）105年5月3日所發文之台北保 安郵局第97號存證信函已收訖並知悉。㈡貴公司前開來文 所稱之意思表示有錯誤等情，實屬牽強，至於仲介鑫辰國 際不動產投資故文有限公司（下稱鑫辰公司）業務王鴻銘 先生有無疏失乙節，核屬貴公司與鑫辰公司或王鴻銘間之 糾葛，與本人何干？請貴公司切莫橫生藉口，拒絕履約。 ㈢依據貴我雙方房地產買賣契約書（下稱系爭契約）第四 條之付款約定，貴公司應於105年4月20日給付本人第三期 款新臺幣（以下同）307萬元，上開期限早已屆至，惟貴 公司竟以前開存證信函藉故拒不履行付款義務，依同契約 第十條之約定，貴公司已屬違約。㈣惟此，特委請楊愛基 大律師依系爭契約第十條約定，催告貴公司於文到七日內 繳付第三次款307萬元，倘貴公司逾期仍為履行，本人將 解除雙方間之買賣契約，將已收之價款全部沒收，充作違 約金，並請求貴公司賠償本人所受之損害，決不寬貸。㈤ 至於鑫辰公司與王鴻銘先生之相關民、刑事等一切責任， 本人將另行追究等語」（見本審卷第50、51頁，原證七） 。 3、本院105年7月14日現場勘驗結果（見本院105年7月14日現 場勘驗筆錄）： （1）系○○○區○○段○○○○號土地位於○○區○○街○○道 路與計畫道路轉角處，與系爭電塔僅隔計畫道路，計畫道 路約15米左右。 （2）系爭電塔座落於○○區○○段351、350、348地號土地上 。 （3）系爭電塔距離系爭902地號土地約15公尺，距離系爭903地 號土地約40公尺。 （4）起訴書附圖一之房屋位於鳳翔段904地號土地上，帶看土 地位於系爭903地號土地上，系爭土地係指系爭902地號土 地。 （二）爭執事項： 1、原告主張被告委託鑫辰公司出售土地，王鴻銘是鑫辰公司 的帶看人員，我們沒有要購買902地號，是意思表示錯誤 ，當天委任的仲介帶看得非902地號，原告並非要購買902 地號土地，我們是要購買902地號土地的隔壁903地號，非 被告所有，被告的仲介帶看錯誤，我們誤以為所簽的902 地號就是仲介代看的土地，買賣契約上記載的902地號也 是仲介公司代書所填載，我們信任仲介人員的帶看，誤以 為902地號就是903地號，所以才簽了買賣契約，但原告並 非要買902地號土地，原告購置土地乃為建置廠房，今系 爭土地之座落位置有許多電線桿及鄰近壓電塔，依一般社 會通念觀之，並不會有任一公司欲購置如此座落位置甚差 之土地建置廠房，因此按上開判決要旨亦得知悉無論於主 觀或客觀上此等因素均足以影響交易上之判斷，自得視為 意思表示內容有錯誤，原告依民法第88條向被告林芷吟主 張撤銷錯誤之意思表示等情。 2、被告則以王鴻銘是鑫辰公司的職員，是原告委託鑫辰公司 來跟我們買土地，不是我們委託鑫辰公司賣土地，亦沒有 委託王泰翊出售土地，是王泰翊主動來找我們說有客戶要 買系爭902土地，原告非常在意高壓大電塔之存在，且系 爭大電塔相當明顯，則原告在鑫辰公司業務帶看土地時， 當已明確看到系爭大電塔，怎麼可能會不詢問系爭大電塔 與系爭土地之距離，而原告既然看到系爭大電塔，又會詢 問系爭大電塔與系爭土地之距離，怎麼不知道系爭土地之 位置，而有指界錯誤之情形；更何況，一般土地仲介在指 界時，都會出示地籍圖、都市計畫圖及空照圖等資料，否 則無法指界。而都市計畫圖上會有系爭大電塔及系爭土地 之標示，根本不可能發生指界錯誤之情事云云置辯。 四、本件應審酌原告主張依民法第88條撤銷系爭買賣契約，有無 理由？ （一）按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之 責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實， 則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵 累，亦應駁回原告之請求；又請求履行債務之訴，除被告 自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其 主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被 告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔 之原則（最高法院17年上字第917號、43年台上字第377號 判例意旨參照）。又按民法第88條規定，意思表示之內容 有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人 得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表 意人自己之過失者為限。申言之，如錯誤或不知事情，係 由於表意人自己之過失，即不得撤銷其意思表示。 （二）查一般購買土地者，，除仔細查看系爭土地現況外，必然 詳閱土地登記總簿謄本及地籍圖、都市計畫圖及空照圖等 資料，以明瞭土地之面積及位置、附近環境，何況，原告 購置系爭土地乃為建置廠房，且價格高達3千多萬元，更 重視有無臨路等有利因素及有鄰近壓電塔等不利因素，經 查： 1、證人王鴻銘於本院105年6月29日審理時證述我做土地買賣 有17年，帶看土地的準備工作會帶地籍圖、使用分區示意 圖、土地謄本；我是受原告委託帶看及購買系爭902地號 土地，不是受被告委託看及買賣土地，被告是口頭委託王 泰翊出售土地，和我無關，我並無受到被告的委託；看土 地時有拿地籍圖去，902地號旁邊還有一塊計畫道路，現 場是長草，902、903地號都是空的，902、903地號都是工 業用地，分區圖白色地方是道路是計畫道路，目前還未徵 收。被告訴訟代理人帶原告人員去看時，在現場可以看到 電塔，原告對電塔沒有表示意見等情，有本院105年6月29 日言詞辯論筆錄在卷可按。又系爭902地號土地位於分區 圖白色地方計畫道路轉角處，與系爭電塔僅隔白色計畫道 路，位置相當清楚明確，有做土地買賣17年經驗證人王鴻 銘何有可能將903地號土地誤認為902地號土地之理？且系 爭902地號土地位於福安街既成道路最後一塊土地，更不 可能誤認，證人王鴻銘另證述現場在巷底的地方有壹個鐵 門，我認為門後面是農業地及道路用地，我介紹門前面即 903地號，就把903地號當為902地號，因為現場什麼都沒 有，看圖跟對面的工業地是切齊，門也是切齊，就誤認等 語，並不足採。 2、證人王鴻銘亦證述其受原告委託帶看及購買系爭902地號 土地，不是受被告委託看及買賣土地，被告是口頭委託王 泰翊出售土地，和我無關，我並無受到被告的委託等情； 又證人王泰翊於本院105年7月27日審理時證述公司的職員 即證人王鴻銘是代表原告來購買土地，我是代表被告賣土 地，我們兩邊都抽佣，各抽各的等語，有本院105年7月27 日言詞辯論筆錄在卷可按。已指明鑫辰公司職員即證人王 鴻銘確實受代表原告來購買土地，鑫辰公司職員即證人王 泰翊是代表被告賣土地，兩邊都抽佣，各抽各的之事實， 足見，證人王鴻銘係代表原告來購買土地，和被告無關， 證人王鴻銘並非被告之代理人，王鴻銘所為之意思表示依 民法第103條規定並無直接對被告林芷吟發生效力。 3、證人王少甫、黃文雄於本院105年6月29日審理時證述有看 到電塔，以為帶看土地離電塔還有20幾米，我們是到鑑界 的時候，才知道王鴻銘講錯土地了，帶看錯土地等情，依 前開說明，系爭902地號土地位於分區圖白色地方計畫道 路轉角處，與系爭電塔僅隔白色計畫道路，位置相當清楚 明確，有做土地買賣17年經驗證人王鴻銘何有可能將903 地號土地誤認為902地號土地之理？且系爭902地號土地位 於福安街既成道路最後一塊土地，更不可能誤認。且證人 王少甫、黃文雄2人為原告職員，渠等證述，並不足採。 4、何況，本院105年7月14日現場勘驗結果系○○○區○○段 ○○○○號土地位於○○區○○街○○道路與計畫道路轉角 處，與系爭電塔僅隔計畫道路，計畫道路約15米左右；及 系爭電塔距離系爭902地號土地約15公尺，距離系爭903地 號土地約40公尺等情，有本院105年7月14日現場勘驗筆錄 ，系爭電塔距離系爭902地號土地約15公尺至40公尺，與 證人王少甫、黃文雄證述帶看土地離電塔還有20幾米等語 相符，然系爭電塔距離系爭903地號土地有40公尺之遠， 顯見，原告主張購置土地應係系爭902地號甚明。 5、證人簡明文於本院105年6月29日審理時證述原告想買的時 候就帶我去看了，但是原告跟我說要買的是902地號，但 是帶看的是903那塊，王鴻銘沒有去，當時沒有地政人員 也沒有仲介人員，就只有原告公司職員王少甫、黃文雄帶 我去現場等情，證人簡明文去看土地時，只有原告公司職 員王少甫、黃文雄帶我去現場，並無地政人員、仲介人員 在現場，證人簡明文僅依原告職員陳述，並無法有利原告 之證詞。 6、原告主張購置土地乃為建置廠房，今系爭土地之座落位置 有許多電線桿及鄰近壓電塔，依一般社會通念觀之，並不 會有任一公司欲購置如此座落位置甚差之土地建置廠房， 依前開說明，系爭902地號土地位於分區圖白色地方計畫 道路轉角處，與系爭電塔僅隔白色計畫道路，位置相當清 楚明確，原告事後後悔，縱使原告主張其訂立系爭房屋買 賣契約之意思表示錯誤，實係由於其自己之過失所致。依 照民法第88條第1項但書規定，即不得撤銷其買受之意思 表示。 （三）又按當事人對於契約必要之點意思表示一致，契約始能成 立。買賣契約以價金及標的物為其要素，故價金及標的物 ，自屬買賣契約必要之點。苟當事人對此二者意思表示未 能一致，買賣契約自無從成立；當事人互相表示意思不一 致(即承諾之內容與要約之內容不一致)，與表意人之意思 表示之內容有錯誤，其法律上效果不同；（參照最高法院 82年度台上字第2848號、最高法院80年度台上字第2693號 民事裁判）。即買賣契約之成立，以標的物及價金為要素 ，倘當事人對此二者之意思表示未能一致，其契約難謂已 成立，並非表意人之意思表示之內容有錯誤情形。果如證 人王鴻銘將903地號土地誤認為902地號土地屬實的話，原 告要購置係土地903地號土地，被告出賣係土地902地號土 地，兩造買賣契約標的物內容不一致，依前開說明，兩造 意思表示未能一致，其契約難謂已成立，並非表意人之意 思表示之內容有錯誤情形，原告依民法第88條撤銷系爭買 賣契約，亦無理由。 五、綜上所述，原告本於民法第88條撤銷系爭買賣契約，並不足 採，原告請求被告應給付原告614萬元及民國105年5月12日 起按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。 又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一 併駁回之。 六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨 攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響， 均毋庸再予一一審酌，附此敘明。 七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 105 年 8 月 17 日 民事第一庭 法 官 張谷輔 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 8 月 17 日 書記官 林惠敏