裁判書系統

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第450號 原　　　告　林帟葇 　　　　　　許慧茵 　　　　　　黃豐昇 上　一　人 訴訟代理人　黃心惠 上三人共同 訴訟代理人　徐志明律師 　　　　　　方瓊英律師 被　　　告　日盈不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　張惠山 被　　　告　曾寀彤 　　　　　　莊雅雲 　　　　　　陳建樺 　　　　　　洪秉辰 共　　　同 訴訟代理人　林福地律師 被　　　告　田希文 　　　　　　羅膺洲 上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國106 年8 月7 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意。訴經撤回者，視同未起訴 。民事訴訟法第262 條第1 項、第263 條第1 項分別定有明 文。查原告原起訴聲明第1 項請求被告曾寀彤、高鴻倫、田 希文應連帶給付原告黃豐昇新臺幣（下同）250 萬元，並自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之 利息。嗣原告黃豐昇於民國106 年8 月7 日當庭撤回對被告 高鴻倫起訴部分，並經被告高鴻倫之同意，揆諸上開規定， 自生訴之一部撤回之效力，合先敘明。 二、原告主張： ㈠原告於102 年6 月間因「易速家社區」之廣告而前往看屋， 原告黃豐昇由仲介人員高鴻倫陪同、原告林帟葇由仲介人員 洪秉辰陪同、原告許慧茵由仲介人員羅膺洲陪同前往看屋， 斯時依據被告田希文之介紹，「易速家社區」係全棟重新整 理，而標榜樑柱牆面雖為舊結構，但外觀重新拉皮、內部結 構亦重新整理並增設電梯，全體新住戶僅有21戶戶數單純， 且因為係重新整理出售之社區，會全數要求新住戶同意使用 ，故不會有問題，21戶住戶全體到齊後，即會由21戶住戶成 立管理委員會進行運作。原告認為房屋所在社區戶數單純， 且有3 房可以使用符合需求，原告黃豐昇遂於102 年7 月24 日與被告曾寀彤之代理人即被告田希文簽立不動產買賣契約 書，以價金1,155 萬元買受門牌號碼新北市○○區○○路○○ ○ 號3 樓之2 房地；原告林帟葇於102 年6 月27日與被告陳 建樺之代理人田希文簽立不動產買賣契約書，以價金1,200 萬元買受門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 號4 樓之2 房地 ，並支付被告日盈不動產仲介經紀有限公司（下稱日盈公司 ）24萬元仲介費用；原告許慧茵於102 年6 月29日與被告莊 雅雲之代理人田希文簽立不動產買賣契約書，以價金1,238 萬元買受門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 號6 樓之2 房地 。 ㈡嗣原告於105 年3 月間收受新北市政府工務局檢舉之公文， 然因買受時被告乃告知係屬舊建物，遂詢問建築師可否協助 辦理相關變更程序，經建築師調閱使用執照圖面後，赫然發 現「易速家社區」係鄰近之「乾坤大廈」之一部分，根本無 法成立獨立之管理委員會，且原本所稱之使用公設範圍之增 建，如附圖所示A 部分天井位置並非單純之增建，而係「經 過切結」之不得使用範圍，而B 部分走道範圍，亦非僅供21 戶住戶使用，而係由乾坤大廈通往易速家之連通走道，根本 無可能僅透過21戶住戶同意而成為原告之專用範圍，上情並 有○○○區○○路○○○ 號3 樓～7 樓、136 號7 樓變更使照 案併室內裝修、變更戶數」竣工圖面可稽，並經被告田希文 自承上開變更使照案併室內裝修、變更戶數之工程，係由被 告等共同委由被告田希文委託建築師進行；且「乾坤大廈」 與「易速家」之紛爭由來已久，並有新聞報導可按，卻未見 被告於標的物現況說明書中告知。 ㈢是被告明知上情，卻一再誆稱「易速家社區」僅有21戶，得 以自行成立管理委員會、並透過21戶住家就A 、B 範圍進行 約定專用，相關約定專用及補申請變更都已經通過等，核其 所為，顯已故意隱匿瑕疵、恐有詐欺之舉，爰提起本件訴訟 ，茲就請求權基礎說明如下： 1.原告得依民法第359 條請求減少價金，並依不當得利之規定 請求被告返還溢領之價金： ⑴不動產買賣契約書第5 條第6 項約定：「簽約後，賣方就買 賣標的依法對買方負有瑕疵擔保責任…」、第7 條第6 項約 定：「…賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而 故意未告知者，賣方除需按上述鑑價原則減少價金外，亦需 負擔鑑價費用及損害賠償之責。」。查系爭房屋之A 、B 範 圍，根本無可能僅透過21戶住戶約定專用，且A 部分之天井 更曾經具切結書保證不得使用，被告卻隱匿上情，仍將A 、 B 範圍裝潢為房屋中之一間套房銷售予原告，並於廣告宣稱 有3 房可使用，系爭房屋顯有瑕疵且不具有出賣人所保證之 品質，原告自得各依不動產買賣契約書第5 條、第7 條、民 法第354 條、第359 條規定，主張減少價金250 萬元。 ⑵被告曾寀彤、陳建樺、莊雅雲已各受領該250 萬元價金，經 原告為上開減價之請求後，被告曾寀彤、陳建樺、莊雅雲即 已失其受領該250 萬元價款之法律上原因，原告自得依民法 第179 條規定，請求被告曾寀彤、陳建樺、莊雅雲返還之。 2.原告得依民法第226 條、第227 條規定，請求損害賠償： 系爭房屋無法透過21戶住家即可將公共區域約定專用，且A 、B 範圍已遭通知必須拆除，顯屬可歸責於被告之不完全給 付，原告自得依民法第226 條、第227 條規定，請求損害賠 償250 萬元。 3.原告得依侵權行為請求損害賠償： 被告田希文係曾寀彤、陳建樺、莊雅雲之代理人，代理上開 3 人向原告說明屋況、並代理簽約，而被告羅膺洲、洪秉辰 係仲介人員，被告羅膺洲為被告田希文之同母異父兄弟，被 告陳建樺為師大不動產仲介經紀有限公司（下稱師大公司） 之負責人，被告田希文與被告曾寀彤、陳建樺、莊雅雲共謀 就締約重要資訊隱匿或為不實陳述，顯以不正之方法，陷原 告於錯誤，而被告羅膺洲、洪秉辰2 人不僅未善盡其仲介人 員之調查義務據實陳述，反而配合被告田希文及系爭建物出 賣人之說詞造成原告各受有250 萬元之損害，依民法第184 條、第185 條之規定，原告黃豐昇得請求被告曾寀彤、田希 文連帶賠償250 萬元，原告林帟葇得請求被告陳建樺、洪秉 辰、田希文連帶賠償250 萬元，原告許慧茵得請求被告莊雅 雲、羅膺洲、田希文連帶賠償250 萬元。 4.上開各項請求權基礎請鈞院擇一為有利於原告之判決。 ㈣被告日盈公司未善盡調查義務且為有利於委託相對人之行為 ，原告自得請求返還居間報酬： 被告日盈公司身為居間仲介者，透過新北市政府工務局網站 即可查悉，系爭房屋所在新北市○○區○○路○○○ 號係屬乾 坤大廈管理委員會之管理範圍，並無所謂「易速家社區」之 存在，違反渠對原告林帟葇所負之調查義務，更告知原告林 帟葇系爭買賣標的透過21戶之約定即可專用附圖A 、B 部分 之套房位置，顯為利於被告洪秉辰之行為，而使被告陳建樺 獲得不當之250 萬元利益，被告日盈公司自不得向原告林帟 葇請求報酬之給付，渠所受領24萬元之居間報酬，係無法律 上原因所受有之利益，依民法第179 條、第571 條規定，請 求被告日盈公司返還居間報酬24萬元。 ㈤被告辯稱原告知悉系爭不動產內存有「附圖A 天井部分」不 僅為增建建物，且為不合法之違章建物，上開天井部分有隨 時遭拆除之風險，惟查： 1.被告於銷售本案系爭建物時（原告當時尚未決定購買系爭建 物），曾提供系爭建物之平面圖（即原告所提之「附圖」） 給原告檢視，而依據該附圖所示之「A 、B 」天井及走道部 分，均係以「實線」繪製（註：依據建物平面圖之繪製慣例 ，如以「實線」繪製之建物空間者，即代表該部分係以「實 體牆面圍住」之建物空間），使原告誤認該等「A 天井」部 分，為系爭建物內「原本」即具有「獨立使用空間」之「單 一房間」，而決定購買系爭建物。 2.待原告決定購買系爭建物後，被告雖於雙方簽署不動產買賣 契約書時，提供房地產或不動產標的現況說明書給原告，然 該等現況說明書僅記載：「增建」、「陽台外推、天井增建 」、「天井增建」等文字，致原告誤認為該等空間僅為「個 別建物內部」之「單純增建空間」，而非後來原告發現之不 得約定專用之公用設施部分。 3.原告林帟葇於102 年6 月27日簽署不動產買賣契約書後，被 告於102 年7 月22日突然要求原告林帟葇簽署所謂「違建確 認書」（即被證1 ，見本院卷164 頁）及其附圖（即原證18 ，見本院卷第175 頁），並表示如原告林帟葇不簽署，將不 配合過戶系爭不動產給原告林帟葇。當時原告林帟葇看到該 附圖之備註文字記載：「紅色色塊部分原為天井與走道，原 建商將其加蓋為134-2 號3F-6F 房屋使用之房間」，且依據 被告所提供原告林帟葇購買之新北市○○區○○路○○○ 號4 樓之2 建物資料，系爭建物之興建時間為67年，致原告林帟 葇誤以為該等「A 天井」所圍住之「實體單一房間」，為系 爭建物之原建商於67年時所增設之舊增建建物，而非被告後 來接手系爭建物時所新增建之建物。故原告林帟葇在簽署不 動產買賣契約書前，被告確實未告知有所謂「違建確認書」 或原證18附圖資料之存在。 4.至於，原告黃豐昇、許慧茵部分，則與原告林帟葇之情形雷 同，其等均係決定購買系爭建物及簽署不動產買賣契約書後 ，被告始另提供前述原證18附圖資料或「違建確認書」，並 表示如原告黃豐昇、許慧茵不簽署「違建確認書」，將不配 合過戶系爭建物，並非如被告主張係於一開始銷售時即告知 原告等有相關違建之事實，且係於銷售、招攬行銷時，讓原 告黃豐昇、許慧茵誤以為該等「A 天井」所圍住之「單一房 間」，雖為增建建物，然應為原建商於67年時所增設之舊增 建建物，非屬於84年以後增建即報即拆之新增建物。 5.被告所稱之標的物現況使用情形說明書，雖有增建部分之說 明文字（記載：勾選「是」，增建或室內變更部分未經合法 建管程序建築之使用範圍，係屬違建。…勾選增建部分（含 …天井…及室內改裝等隔局變更），無所有權，不保證過去 沒有被通知拆除或未來不會被拆除及可永久使用，買方已知 悉增建所在位置及其權利義務」）（前述標的物現況使用情 形說明書，被告只提供原告黃豐昇、林帟葇簽署，並未提供 原告許慧茵簽署），然查，原告於決定購買系爭建物前，被 告一再向原告招攬宣稱，系爭建物雖有增建部分，然卻表示 該等增建部分為「易速家社區」之使用公設範圍得經「易速 家社區」21戶協議約定為「專用部分」，惟事實上，因「易 速家杜區」並非合法之獨立杜區，相關公設之「約定專用」 ，均應經過「乾坤大廈社區」之區分所有權人會議決議，根 本不可能僅透過21戶同意而成為原告之「專用範圍」。故原 告係因被告之惡意欺瞞，而誤以為相關增建部分得經過21戶 合法決議成為約定專用部分，此亦得由被告於原告簽署不動 產買賣契約書後，要求原告簽署所謂「違建確認書」記載： 「三、…本條文等同於各區分所有權人完成『約定專用』之 分管協議。…」及被告田希文於易速家杜區通訊群組中表示 ：「…經住戶大會提議後確定以增修條文處理，現條文如下 ：請區分所有權人進行討論及投票…第20條：易速家社區首 購戶皆有簽署『分管協議書』，協議書亦有載明爾後房屋買 賣時皆需明確移轉該『分管協議書』、除了明確告知新買方 的權利與義務外、亦排除將來可能造成之紛擾！…若條文無 誤並通過投票決議後，將納入新版規約中。」可證。 6.另查，系爭建物之「天井及走道」等增建部分，外觀上為一 獨立房間，依據一般經驗法則，身為買受人之原告，無法從 外觀判斷其是否為違建建物，加上被告口頭擔保該等增建部 分得經由獨立社區管委會之合法決議或申請變更程序而解決 或補正相關瑕疵情形，因此原告誤認該等增建未來並無相關 遭拆除之風險，對此，亦有被告田希文於易速家社區通訊群 組中表示：「約定專用，及補申請變更，2 年前都送過了。 」可證。故被告辯稱原告簽約時已簽署標的物現況說明書等 已知悉係未經合法程序屬於違建云云，與事實不符。 ㈥被告辯稱原告對於附圖B 部分為連同走道，且為原公共設施 之一部分，並將該走道部分作為室內房間使用，屬於違章建 築等節，均已知情，惟查： 1.如前所述，原告並非一開始即明知系爭不動產內存有屬於公 共設施之B 走道部分，係事後才發現該部分為不得約定專用 之公共設施。 2.亦如前述，因原證18附圖資料之備註文字，讓原告誤以為該 等「B 走道」所圍住之「衛浴設備空間」為系爭建物之原建 商於67年時所增設之舊增建建物空間；且依「違建確認書」 記載「B 走道」同屬「易速家社區」21戶住戶所得以分管協 議進行約定專用之使用空間，致原告誤以為「B 走道」為21 戶易速家社區住戶得自行約定專用之使用空間，而非屬於與 乾坤大廈社區所連通之公共設施走道。 ㈦被告田希文雖辯稱其僅有代簽契約之權限，並未被屋主委託 銷售系爭建物云云，惟查： 1.被告田希文確實為本案系爭建物出售人之代理人，其除代出 賣人簽署不動產買賣契約書外，亦負責招攬行銷、監管維修 系爭建物，此有被告田希文於Line通訊軟體對話中表示：「 21戶屋主、無論交情深淺，都是透過我的手買到房子的！」 、「約定專用，及補申請變更，2年前都送過了」可證。 2.另查，被告田希文，除負責監管「易速家社區」整棟大樓之 拉皮工程至點交、驗屋、所有住戶買賣及屋況後續修繕等事 宜，甚至包含該社區之創建文字、規約等，皆係由被告田希 文所編寫訂定。原告購買系爭建物之過程，均係透過被告田 希文單方面轉述，並借此隱匿重要交易資訊，身為買方之原 告，則因此等不平等、不透明之交易過程，遭被告等詐欺購 買系爭建物。 3.故系爭建物實際係由被告共同投資、整理全棟建物後改名「 易速家」社區，並統一委由被告田希文主導進行銷售、監管 維護等事宜。 ㈧被告田希文、羅膺洲雖以附件2 ：102 年11月9 日第1 屆區 分所有權人會議影帶隨身碟檔案、附件3 ：102 年11月9 日 第1 屆區分所有權人會議紀錄等，主張原告知悉「易速家社 區」及「乾坤社區」間之關係，被告等並無隱匿之情事云云 ，惟查： 1.被告一再向原告招攬宣稱及承諾，本案系爭建物所屬之「易 速家社區」僅有21戶，將獨立成立管理委員會而管理，且於 當初銷售系爭建物之宣傳帆布及掛在系爭建物外觀之社區名 稱招牌（即掛在系爭建物1 樓門口信箱上之招牌）均為「易 速家」，甚至所提供之社區管理規約、所有管理規章及對外 文件，也都是記載「易速家」，而該等文件皆由被告田希文 所撰寫、建立規範，隻字未提到「乾坤大廈」。此外，被告 當初銷售系爭建物所稱之分管協議書（即被證1）及 「易速 家社區規約」規定，亦明文記載系爭建物之相關增建部分係 得經分管協議而得作為特定住戶之「約定專用」部分；另被 告也跟原告表示：「放心簽，等21戶簽齊後，會製作成冊後 給各戶留底」，還規定各戶未來有買賣，都必須要交接有分 管協議此事，如有未交接情形，住戶應自行承擔後果等語。 試問，若非被告企圖隱瞞系爭建物並非獨立管理之社區建物 等重要銷售資訊，而將該建物包裝成獨立管理之建物，為何 被告需將舊結構拉皮整理之建物，在與原始建物屬於同一張 建照之情形下，卻另行創設一個建物或社區名稱來對原告等 買家進行銷售？足證被告係將系爭建物當做新建、獨立管理 之建物進行銷售，致原告誤以為該社區之住戶人數少、單純 、得獨立社區管理等，而決定購買系爭建物。 2.且依據被告田希文於102 年11月13日當選為「易速家社區」 之第1 屆主委時，其於「易速家」建物大樓門口之祝賀花籃 後招牌，也很清楚掛著「易速家」招牌，營造如同新成立社 區之外觀。又依據被告提供給原告林帟葇之房地產買賣標的 現況說明書第35項記載：「是否有公寓大廈管理委員會或管 理人？勾選是，大樓管理費：80元/ 坪，收取方式：月繳。 」及原告許慧茵之不動產標的現況說明書之倒數第2 項記載 ：「本大樓是否有管理委員會或管理負責人？勾選是，繳費 方式：勾選月繳。」，足證被告確實有告知及欺騙原告系爭 建物本身具有獨立之管理委員會且有自行之管理費收費標準 等重要交易條件事實。 3.至於，被告雖以102 年11月9 日第1 屆區分所有權人會議紀 錄，無論被告公布該會議紀錄之時間為何，且即使原告曾在 該會議之現場（僅為假設語氣，非自認），然因原告均係於 102 年6 月或7 月左右簽署不動產買賣契約書，而原告購買 系爭建物後，由被告另行召開之102 年11月9 日第1 屆區分 所有權人會議，則係原告簽約、購屋後之時間，並不足以證 明原告於簽約前早已知悉「易速家社區」，及「乾坤社區」 間之關係，亦不足以證明被告並無對原告隱匿二社區關係等 事實。 4.再查，依據乾坤大廈管理委員會102 年7 月8 日函、102 年 11月22日函，足證乾坤大廈管理委員會至少早於102 年7 月 8 日，即要求系爭建物之簽約代理人即被告田希文應就系爭 建物之天井及走道違規使用等情進行改善。故被告針對前述 違規使用情形，不僅未在102 年6 月27日、102 年6 月29日 與原告林帟葇、許慧茵簽署不動產買賣契約書時，明確告知 相關違規使用情形，甚至在乾坤大廈管理委員會於102 年7 月8 日來函要求改善違規使用情形後，在102 年7 月24日與 原告黃豐昇簽署不動產買賣契約書時，亦未將前述違規使用 情形明確告知原告黃豐昇，仍一再強調相關違規使用為原建 商所興建、未來得另經21戶決議為「約定專用」等，由此足 證被告確實有對原告隱匿重要買賣條件及詐欺簽約等事實。 5.承上，「易速家社區」並非合法之獨立社區，相關公設「約 定專用」，均應經過「乾坤大廈社區」之區分所有權人會議 決議，根本不可能僅透過21戶同意，而成為原告之專用範圍 。故「易速家社區」事實上無法依法成立獨立管委會，將影 響前述使用公設是否得經決議為約定專用之部分，嚴重影響 原告權益。被告違反前述擔保承諾部分，自構成違約行為， 原告自得主張減少價金。 ㈨被告田希文、羅膺洲雖以「易速家社區134 號買賣成交金額 表」，主張其已明白告知原告系爭建物權狀僅為2 房，另1 房為「尚未報拆」之違建，價金並不包含違建區域，並要求 原告簽署切結書，列入買賣契約書云云，惟查： 1.系爭建物增建部分（即附圖所示A 、B 範圍）外觀上，就是 一般房屋內之房間及衛廁設備，一般人於參觀該建物時，係 不可能得發現或了解該等增建部分有違章建物或違規、不得 使用之情形；且依據一般房地交易慣例，縱使交易之不動產 標的，有增建或違章建物之情形，然在一般房屋買賣過程中 ，屋主仍係會要求將該增建部分之價值加入交易價格中，焉 有被告所稱本案系爭建物之交易價金，不含違建部分之價格 云云，顯與一般房地交易慣例不符，不足為採。 2.「易速家社區134 號買賣成交金額表」並無任何具體資料作 為依據，原告爭執其證據之形式上真正。再查，該等價格表 至多得證明相關建物之銷售成交價格，然因每間建物之成交 價格本因每位買受人與出賣人之「個案情形」而異，本案系 爭建物之價格，即使與其他建物之價格不同或有稍低之情形 ，亦無從證明該成交價格表不包含系爭增建部分範圍之事實 。故被告以前述成交價格表作為原告明知系爭建物之價格並 ㈩併為聲明： 1.被告曾寀彤、田希文應連帶給付原告黃豐昇250 萬元，並自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之 利息。 2.被告陳建樺、洪秉辰、田希文應連帶給付原告林帟葇250 萬 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息。 3.被告莊雅雲、羅膺洲、田希文應連帶給付原告許慧茵250 萬 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息。 4.被告日盈公司應給付原告林帟葇24萬元，並自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 5.並陳明願供擔保，請准宣告假執行。 三、被告日盈公司、曾寀彤、莊雅雲、陳建樺、洪秉辰則以： ㈠原告所提附圖A部分： 1.原告與被告分別所簽訂之3 份不動產買賣契約書第7 條第6 項均約定：「違章建築物部分：在簽約後至交屋前被通知須 拆除（或被拆除）者，買賣雙方同意得按估價師事務所就拆 除部分辦理鑑價，減少買賣價金。若在交屋後被通知須拆除 （或被拆除）時，則由買方自行負擔風險。但是賣方在交屋 前已收到相關單位之查報、拆除通知而故意未告知者，賣方 除需按上述鑑價原則減少價金外，亦需負擔鑑價費用及損害 賠償之責。」，又原證10不動產標的現況說明書第10項部分 載明：「是否有改建、違建、禁建或糾紛之情事（例如：陽 台外推、防火巷增建、頂樓加蓋…等）是否接獲影響前項現 況之報拆或公共工程施工通知。勾選：是。備註說明欄：一 、說明：增建。二、前項說明中未依法申請、加建之建物， 買方充分認知此範圍隨時有被拆除之虞或其他危險。」；原 證11不動產標的現況說明書第13項部分亦載明：「建物是否 有增建、改建、違建、禁建或糾紛之情事（例如：陽台外推 、防火巷增建、頂樓加蓋等）？是否接獲報拆或公共工程施 工通知？是否曾因增違建與他人發生糾紛？分別勾選：是、 否、否。備註說明欄：一、勾是請說明：陽台外推、天井增 建。二、前項說明中未依法申請、加蓋之建物，買方應充分 認知此範圍隨時有被拆除之虞或其他危險；原證12不動產標 的現況說明書載明：是否有增建物（包括未登記之改建、增 建、違建及建商二次施工部分）？勾選是。說明欄：若有， 增建部分位置：陽台外推、其他天井增建。」 2.再按，原告林帟葇於102 年7 月28日簽署「違建確認書」確 認以下事項：一、附圖中「紅色色塊」之區域原為天井及走 道（屬公共設施面積之一部份），原起造人（建商）將其加 蓋規劃做為134-2 號3 樓～6 樓建物室內使用之房間，屬於 違章建築，目前□已收到□未收到拆除通知。二、經賣方與 仲介經紀人（營業員）告知後，本人已充分理解其利弊，願 依現狀點交；並於交屋後承擔其風險，不再針對上項事實向 賣方與仲介經紀人（包括公司或本案營業員）提出任何請求 或主張。是故，原告已知附圖A 天井部分，不僅為增建建物 ，且為不合法之違建建物，且其等亦知悉上開天井部分有隨 時拆除或被拆除之風險，並於不動產買賣契約書約定以交屋 前後做為風險承擔區隔之時間點，交屋前被通知拆除者，雙 方同意減少價金，交屋後被通知者，拆除風險由買方承擔， 不得向賣方為任何請求或主張。 3.再者，本件僅原告林帟葇分別於105 年3 月10日、3 月30日 及4 月20日接獲新北市政府工務局通知：系爭建物有涉及違 反建築法，並定時間實施現場勘查。上開主管機關通知勘查 日期（並非拆除日期），均在系爭房屋交屋日期之後，依不 動產買賣契約書及「違建確認書」之約定，拆除風險應由原 告承擔，且不得向賣方即被告及仲介人員為任何請求或主張 。遑論，原告黃豐昇及許慧茵根本未收到任何主管機關之書 面勘查或拆除通知，其等自更無權向被告為任何請求或主張 。 ㈡原告所提附圖B 部分： 原告所有系爭建物所在大樓（包括新北市○○區○○路○○○ 號及136 號），係於67年8 月15日建築完成，當初建商已將 134 號3 至7 樓建物（7 樓建物則包括134 號及136 號）與 136 號1 樓至6 樓及134 號1 、2 樓等其他建物區隔，並分 別於134 號及136 號3 樓至6 樓建物連通走道間以大門封閉 。原告購買系爭建物前，現況即已如此，且原告購屋過程看 屋及交屋時之狀況，亦如此。故原告對於附圖B 部分為連通 走道，並以大門封閉與其他建物區隔等情，均知之甚詳。被 告並無對其等有隱瞞或詐欺之情事可言。再者，「違建確認 書」第3 項記載：「非134-2 號3 樓～6 樓建物之買方知悉 ：因前述『紅色色塊』之區域緊鄰各別個戶，基於安全性與 私密性，同意由平面各樓層該戶區分所有權人按其座落緊鄰 區位，合於法令無償管理使用，本條文等同於各區分所有權 人完成「約定專用」之分管協議。非經該區域約定專用人之 同意，嗣後不得以區分所有權人大會決議或其他任何方式， 加以變更或廢除…。」。故原告對附圖B 部分為連通走道， 且該走道原為公共設施之一部份，並將該走道部分作為建物 室內房間使用，屬於違章建築等節，均已知情。 ㈢原告簽約時已簽署「標的物現況使用情形說明書」： 1.原告除於簽訂不動產買賣契約書前已閱覽上開原證10、11、 12標的物現況說明書外，並於簽訂不動產買賣契約書時，另 外簽訂標的物現況使用情形說明書，該說明書內容業已載明 ：「是否有增建或室內變更？勾選是；增建或室內變更部分 未經合法建管程序建築之使用範圍，係屬違建。勾選增建部 分（含頂樓、露台、夾層、平台、一樓空地、一樓圍牆、天 井、防火巷增建、陽台外推、左右或上下樓層打通之內梯及 室內改裝等隔局變更），無所有權，不保證未來不會被拆除 及可永久使用，買方已知悉增建所在位置及其權利義務。」 故原告就本件天井增建、陽台外推、通道改成室內房間部分 （此部分應屬於室內改裝格局變更）等屬於違建，且嗣後可 能被拆除及無法永久使用乙節，已知之甚詳，被告並無隱瞞 或欺騙之情事。 2.由原告另行提供之原證3-1 及4-1 不動產買賣契約書可知， 原告於簽訂不動產買賣契約書時，已同時簽署上開「標的物 現況使用情形說明書」；原告黃豐昇並由其代理人黃心惠於 簽約同時簽署與「違建確認書」同樣內容之確認書。故原告 陳稱被告係於其等簽訂不動產買賣契約書後，始提出「違建 確認書」供其簽名，且表示如果不簽將不出售系爭不動產之 說詞，顯不可採。 ㈣違建不論新舊均屬違法，依法均應拆除，被告從未告知原告 本件違建係於67年間所興建或是84年之前所興建屬於舊違建 ，而非新違建。其次，原告是否誤認本件屬於舊違建，根本 無法從原告所提出之證據資料而得確認，何況不論舊違建或 新違建，依建築法規之相關規定，並無不用拆除之規定，原 告主張舊違建依法毋庸拆除，顯有誤認。 ㈤成立管理委員會部分： 1.前已述及，系爭建物大廈之原建商建築完成時，業已將前開 系爭134 號3 至7 樓建物（7 樓建物則包括134 號及136 號 ）與136 號1 樓至6 樓及134 號1 、2 樓等其他建物區隔， 故「易速家社區」僅有21戶，確為事實，被告並未欺騙原告 。再者，「易速家社區」與「乾坤大廈」間連通走道均以大 門封閉區隔，原告於購買時早已知悉，被告並未對其隱瞞。 其次，被告並未對原告表示或承諾「易速家社區」得自行成 立管理委員會。 2.縱被告以「易速家社區」之名稱及形式銷售系爭房屋，亦不 代表被告直接承諾該社區得依法成立管理委員會；且無論「 易速家社區」依法是否得成立管理委員會，依目前該社區之 現況，實際上已成立管理委員會運作中，並負責管理該社區 之一切事宜，並無礙該社區作為一獨立社區自行管理之事實 。 ㈥併為答辯聲明：原告之訴駁回。並陳明若受不利判決，願供 擔保，請准宣告免為假執行。 四、被告田希文、羅膺洲則以： ㈠被告田希文從未經原屋主授權或代理銷售系爭不動產，僅由 各屋主委託授權代理簽署不動產買賣契約書，且皆有屋主授 權之代書專業處理，被告田希文僅負責在賣方即原屋主同意 買方之出價下，代為簽署房屋買賣過戶所需之文件。原告黃 豐昇提出不動產買賣契約書，雖有附上「被授權人田希文」 之授權書，然另兩位原告林帟葇、許慧茵則未提出，且不動 產買賣契約書中違建告知切結書，卻被抽離，顯見不動產買 賣契約書已失立證之可信度。 ㈡當初銷售系爭不動產時每天看屋之客人眾多，被告田希文無 法針對每組看屋客戶細說，況且此非被告田希文所被授權之 工作，被告僅在買方有購買意願且價格相對時，才會依照仲 介公司之通知攜帶相關權狀、授權書等資料前往該公司等待 簽約，無收受任何買賣雙方成交後之佣金或服務費。而原告 黃豐昇購買系爭不動產時，從頭至尾皆委由其代理人黃心惠 處理並代為簽約，後因原告黃豐昇名下有多筆不動產，自行 找房仲偕同代書更改合約，被告僅被告知「更名」一事，何 來介紹說明系爭不動產。 ㈢原告在購買系爭不動產時，均經仲介人員詳細解明該標的權 狀僅為2 房，另1 房為「尚未被報拆之違建」，故買賣價金 均未列入計算，原告在代書事務所簽約時，被告亦再三確認 原告知悉並瞭解其責任歸屬，並簽署切結書後原屋主始同意 授權被告代理簽約落款，該切結書亦列入買賣契約書中。尤 以，原告3 人皆有房產物業背景，代理人黃心惠為職業投資 客，為規避奢侈稅及拉高房屋貸款成數而假他人之名登記房 產，原告林帟葇為室內設計師，怎可能不清楚切結書之內容 ，原告許慧茵之父親為澎湖知名建商，購屋前其父亦到場一 同會勘。 ㈣被告羅膺洲雖係被告田希文同母異父之胞弟，然於整個銷售 過程中仍與其他同業之營業員依原屋主指示，均明確告知買 方系爭不動產有尚未被報拆之違建，權狀並未包含該範圍， 然買賣價金亦與同案無違建之單坪售價相同，且原屋主要求 現狀交屋，若無法接受則可另選標的，故原告皆有簽署切結 書並附於不動產買賣契約書中以示買方明白知悉弊害。 ㈤買賣之時即已說明「易速家社區」與「乾坤社區」之關係， 並於102 年11月9 日第1 屆區分所有權人會議上清楚說明整 個社區之相關事務，亦說明兩社區之從屬關係，原告黃豐昇 、林帟柔，亦有參與會議並發言，此可參網址：https: / / wwvv.youtube.com/vvatch?v=7yL2htxOviY&lis&list=PLOHE QhC?i6TPbh0rl710t6sz7KVn6cFSl 。又「易速家社區」之相 關事務，公開透明，依區分所有權人會議，舉凡社區內發生 之相關事宜，均即時公告於社區之FB社團、LINE群組等，而 原告所提原證1 及原證14之LINE對話內容僅屬片段，未載明 前因後果，故原告指被告隱匿情事，顯屬無稽。 ㈥原告所提新北市政府工務局函文係指103 年5 月20日至6 月 27日間遭人檢舉報拆（實為乾坤社區住戶舉報），此事亦發 布於FB社團及LINE群組中，更由社區委請律師提出妨害自由 告訴，依臺灣新北地方法院檢察署104 年度偵字第23287 號 不起訴處分書認定：原告黃豐昇將該違建出租，另兩位原告 林帟葇、許慧茵之違建皆為自用，而政府明令增建與違建不 得對外出租，否則即報即拆，是從結果論，責任怎會由原屋 主或仲介人員甚至簽約代理人承擔。買賣契約成立至過戶及 點交期間，該違建均未被報拆，而是原告黃豐昇刊登出租廣 告後遭挾怨報拆，實不容原告再以片面之詞倒果為因。 ㈦依民法第184 條、第185 條之規定被告須有故意或過失而侵 害原告權利並致損失。然被告均如實執行各自法律規定之業 務，並無過失或隱匿事實而致原告之權益受損，故原告之請 求無理由。 ㈧原告依民法第354 條、第359 條、第373 條主張權利受侵害 ，請求減少價金並返還溢領之價金，然事實是： 1.原告購買系爭不動產，被告均已告知買賣價金不含違建區域 ，而其終案之報表亦具實呈現原告並無另出價金購置違建區 域。 2.簽立不動產買賣契約書前，買方均已至現場勘查屋況並接受 業務人員介紹說明弊害，並於買賣雙方見面時，被告田希文 再次向原告說明並轉告原屋主之相關要求，舉含現狀交屋及 買方需簽立違建告知切結書等。 3.屋主並保證於簽約當時，房產一切正常、尚未有經舉報或報 拆等情事，而各仲介業務亦皆履行職責上網查詢確認報拆紀 錄均無顯現，方才接案銷售；然事實證明被報拆之事由係原 告黃豐昇出租違建，致鄰棟社區逕行舉報，實難究責予被告 。 ㈨併為答辯聲明：原告之訴及其假執行聲請均駁回。 五、兩造對於黃豐昇於102 年7 月24日與曾寀彤之代理人田希文 簽立不動產買賣契約書，以價金1,155 萬元買受門牌號碼新 北市○○區○○路○○○ 號3 樓之2 房地；林帟葇於102 年6 月27日與陳建樺之代理人田希文簽立不動產買賣契約書，以 價金1,200 萬元買受門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 號4 樓之2 房地，並支付日盈公司24萬元仲介費用；許慧茵於10 2 年6 月29日與莊雅雲之代理人田希文簽立不動產買賣契約 書，以價金1,238 萬元買受門牌號碼新北市○○區○○路○○ ○ 號6 樓之2 房地等情，並不爭執，復有系爭不動產買賣契 約書可按，堪信為真正。另原告主張：上開3 間不動產所在 「易速家社區」，係鄰近之「乾坤大廈」之一部分，根本無 法成立獨立之管理委員會，且被告等原本所稱之使用公設範 圍之增建，如附圖所示A 部分天井位置並非單純之增建，而 係「經過切結」之不得使用範圍，而B 部分走道範圍，亦非 僅供21戶住戶使用，而係由乾坤大廈通往易速家之連通走道 ，根本無可能僅透過21戶住戶同意而成為原告之專用範圍。 詎被告等明知上情，卻誆稱「易速家社區」僅有21戶，得以 自行成立管理委員會、並透過21戶住家就A 、B 範圍進行約 定專用，相關約定專用及補申請變更都已經通過等，顯故意 隱匿瑕疵，恐涉有詐欺，爰原告各依據系爭買賣契約書第5 條、第7 條、民法第359 條、第179 條、第226 條、第227 條、第184 條第1 項、第185 條之規定，各分別請求被告曾 寀彤、陳建樺、莊雅雲應給付250 萬元；另依據民法第184 條第1 項、第185 條之規定，併請求被告田希文應與曾寀彤 連帶給付原告黃豐昇250 萬元，被告田希文、洪秉辰應與陳 建樺連帶給付原告林帟葇250 萬元，被告田希文、羅膺洲應 與莊雅雲連帶給付原告許慧茵250 萬元；暨原告林帟葇依據 民法第571 條、第179 條規定，請求被告日盈公司給付24萬 元等語。被告則否認上情，並分別以前詞置辯。 六、法院之判斷： ㈠原告黃豐昇、林帟葇、許慧茵以被告曾寀彤、陳建樺、莊雅 雲應各就所出售之系爭房地負物之瑕疵擔保責任為由，依民 法第359 條、第179 條規定，各請求減少價金返還不當得利 250 萬元，有無理由？ 1.按物之出賣人固應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉 於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少 其通常效用，或契約預定效用。買賣因物有瑕疵，而出賣人 依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或 請求減少其價金。惟買受人於契約成立時，知其物有瑕疵者 ，出賣人不負擔保之責，民法第354 條第1 項、第359 條及 第355 條第1 項定有明文。換言之，買賣標的物之瑕疵並非 出賣人應負擔保責任之範圍，或為買受人於契約成立之際所 明知，除契約另有約定外，買受人自不得主張買受人應負瑕 疵擔保責任。又出賣人依民法第354 條第2 項、第360 條規 定所為之保證，必須以受拘束之目的而為之，即須構成契約 之成分，而為給付之一部，始有「保證」之成立。因此出賣 人就其為保證之意思表示，必須與買受人達成合意，始負有 履行該擔保約款之義務。 2.原告主張：被告誆稱「易速家社區」僅有21戶，得自行成立 管理委員會、並透過21戶住家就A 、B 範圍進行約定專用， 相關約定專用及補申請變更都已經通過，然系爭房屋之A 、 B 範圍，根本無可能僅透過21戶住戶約定專用，且A 部分之 天井更曾經具切結書保證不得使用，被告卻隱匿上情，仍將 A 、B 範圍裝潢為房屋中之一間套房銷售予原告，並於廣告 宣稱有3 房可使用，系爭房屋顯有瑕疵且不具有出賣人所保 證之品質云云。被告則以前詞置辯。查原告固主張系爭買賣 標的物不具有出賣人所保證之品質云云，然觀諸系爭買賣契 約書之各條款，並未有任何「保證」之約定，且原告既僅主 張被告應依民法第359 條規定負一般物之瑕疵擔保責任，是 本院自毋庸審究系爭買賣標的物是否有民法第360 條所稱「 欠缺出賣人所保證之品質」，合先敘明。又按約定專用權人 就約定專用之共用部分之使用，依公寓大廈管理條例第15條 第1 項、第9 條第2 項、第3 項規定，本應依使用執照所載 用途及規約使用，不得擅自變更，且不得違反本條例、區域 計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。查依兩造不爭執真 正之黃豐昇與曾寀彤間系爭不動產買賣契約附件有關標的物 現況使用情形說明書之記載：「一、是否有增建或室內變更 」，勾選「是」，有關「增建部分（含頂樓、露台、夾層、 平台、一樓空地、一樓圍牆、天井、防火巷增建、陽台外推 、左右或上下樓層打通之內梯及室內改裝等隔局變更），無 所有權，不保證過去沒有被通知拆除或未來不會被拆除或可 永久使用，買方已知悉增建所在位置及其權利義務。」，亦 為勾選；另在系爭房屋平面圖並記載：「紅色色塊原為天井 與走道，原建商將其加蓋為134-2 號2F-6F 房屋使用之房間 （此為公共設施範圍），此為違章建築。」；且另有附件記 載：「附圖中『紅色色塊』之區域原為天井與走道（屬公共 設施面積之一部分），原起造人（建商）將其加蓋規劃做為 134-2 號3 樓～6 樓建物室內使用之房間，屬於違章建築， 目前□已收到□未收到拆除通知。二、經賣方與仲介經紀人 （營業員）告知後，本人已充分理解其利弊，願依現狀點交 ；並於交屋後承擔其風險，不再針對上項事實向賣方與仲介 經紀人（包括公司或本案營業員）提出任何請求或主張。」 ，且上開資料均經買方即原告黃豐昇及其代理人黃心惠簽章 確認（見本院卷第267-270 頁）。至原告雖僅提出黃豐昇部 分簽認之上開買賣契約附件資料，惟並不否認林帟葇、許慧 茵亦有簽認上開同樣內容之資料，雖辯以：渠二人是於簽約 後隔了一段時間，被告另行提供簽認，且表示如不簽將不出 售系爭建物云云。然縱認原告林帟葇、許慧茵非於簽約時即 簽認上開資料，惟按諸常理，上開事項既不利於買方，且與 渠等所述賣方告知內容有違，賣方恐有違約之嫌，渠等自得 向賣方主張相關權利，然渠等既仍願意簽認上開資料並買受 系爭房屋，自不得於事後再為爭執，至於行政機關雖因基於 行政資源整體運用之考量，而暫緩處理83年12月31日以前之 既存違建，以優先處理83年12月31日以後之新建違建，然並 無原告所稱有所謂合法違建可言，另系爭建物所在之「易速 家社區」能否向主管機關報備成立管理委員會，亦與附圖A 、B 部分仍屬違建之事實不生影響，是原告前開主張，自不 足採，則原告3 人均應受所簽認上開內容之拘束，足見被告 曾寀彤、陳建樺、莊雅雲在分別出售渠等所有之系爭134 之 2 號3 樓、4 樓、6 樓房地予原告黃豐昇、林帟葇、許慧茵 時，已分別明確告知系爭建物中有將原為公共設施之天井與 走道，加蓋變更為各該建物之室內使用房間，屬於違章建築 ，且並無所有權，賣方不保證過去沒有被通知拆除或未來不 會被拆除或可永久使用，且原告並已知悉增建所在位置及其 權利義務，願依現狀點交，並於交屋後承擔其風險，不再針 對上項事實向賣方與仲介經紀人（包括公司或本案營業員） 提出任何請求或主張，則原告3 人既均已知悉上情，而仍予 買受，揆諸前開說明，被告曾寀彤、陳建樺、莊雅雲自不負 物之瑕疵擔保責任，則原告黃豐昇、林帟葇、許慧茵依民法 第359 條、第179 條規定，各向被告曾寀彤、陳建樺、莊雅 雲請求減少價金返還不當得利250 萬元云云，應屬無據。 ㈡原告黃豐昇、林帟葇、許慧茵以被告曾寀彤、陳建樺、莊雅 雲應各就所出售之系爭房地負不完全給付之債務不履行責任 為由，依民法第226 條、第227 條規定，各請求損害賠償 250 萬元，有無理由？ 1.按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第 227 條固定有明文。惟出賣人構成不完全給付之債務不履行 責任者，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出 賣人之事由所致者，始足當之（最高法院77年度第7 次民事 庭會議決議參照），可見出賣人是否構成不完全給付之債務 不履行責任，須探究該瑕疵是否符合：㈠發生於買賣契約成 立之後；㈡可歸責於出賣人之事由等要件。又所謂不完全給 付，係指債務人雖為給付，然給付之內容不符合債務本旨而 言；所謂給付，應係基於債務人履行債務之意思而為之者， 始足當之，故給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契 約成立時，雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之， 即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付（最高法院 101 年度台上字第1898號判決意旨參照）。 2.原告主張：系爭房屋無法透過21戶住家即可將公共區域約定 專用，且A 、B 範圍已遭通知必須拆除，顯屬可歸責於被告 之不完全給付，原告自得依民法第226 條、第227 條規定， 請求損害賠償250 萬元云云。被告則以前詞置辯。查系爭房 屋之天井及走道違建於兩造不動產買賣契約成立前即已存在 ，且為原告所知悉，兩造並約定依現狀點交，現仍由原告使 用中，為兩造所不爭執，揆諸前開說明，尚不構成不完全給 付，是原告主張被告曾寀彤、陳建樺、莊雅雲應各就所出售 之系爭房地負不完全給付之債務不履行損害賠償責任，依民 法第226 條、第227 條規定，各請求損害賠償250 萬元，亦 屬無據。 ㈢原告黃豐昇以被告曾寀彤、田希文為共同侵權行為人，原告 林帟葇以被告陳建樺、洪秉辰、田希文為共同侵權行為人， 原告許慧茵以被告莊雅雲、羅膺洲、田希文為共同侵權行為 人，依民法第184 條、第185 條規定，各請求渠等連帶賠償 250 萬元，有無理由？ 1.按依民法第184 條第1 項前段規定，侵權行為之成立，須行 為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責 性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立， 且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立 要件應負舉證責任。又民法第185 條第1 項所謂之數人共同 不法侵害他人之權利，係指各行為人均曾實施加害行為，且 各具備侵權行為之要件而發生同一事故者而言，是以各加害 人之加害行為均須為不法，且均須有故意或過失，並與事故 所生損害具有相當因果關係者始足當之（最高法院92年度台 上字第1593號判決意旨參照）。復按當事人主張其意思表示 係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實 ，負舉證之責任（最高法院著有21年上字第2012號判例參照 ）。又民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故 意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之 。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之 意思表示，仍與詐欺之法定要件不合（最高法院98年度台上 字第171 號裁判意旨參照）。 2.原告主張：被告田希文係曾寀彤、陳建樺、莊雅雲之代理人 ，代理上開3 人向原告說明屋況、並代理簽約，而被告羅膺 洲、洪秉辰係仲介人員，被告田希文與被告曾寀彤、陳建樺 、莊雅雲共謀就締約重要資訊隱匿或為不實陳述，顯以不正 之方法，陷原告於錯誤，而被告羅膺洲、洪秉辰2 人不僅未 善盡其仲介人員之調查義務據實陳述，反配合被告田希文及 系爭建物出賣人之說詞造成原告各受有250 萬元之損害，依 民法第184 條、第185 條之規定，請求渠等應各連帶賠償25 0 萬元云云。被告等則以前詞置辯。查原告既主張分別受被 告曾寀彤等人詐欺而買受系爭房屋，自應由原告就被告故意 就締約重要資訊隱匿或為不實陳述構成詐欺一事，負舉證之 責任。查依兩造所簽立之系爭不動產買賣契約書附件有關標 的物現況使用情形說明書、標的物平面圖及有關增建部分之 事項說明（見本院卷第267-270 頁），已詳列系爭買賣標的 物中有將原為公共設施之天井與走道，加蓋增建為各該建物 之室內使用房間，屬於違章建築，且賣方不保證過去沒有被 通知拆除或未來不會被拆除或可永久使用，已如前述，是尚 難認被告曾寀彤等人有故意就締約重要資訊隱匿或為不實陳 述，暨被告羅膺洲、洪秉辰有何未善盡仲介人員之調查及據 實陳述義務之情事，自無從認定被告等人有故意隱瞞原告之 詐欺行為。此外，原告並未提出其他證據舉證以實其說。從 而，原告黃豐昇主張被告曾寀彤、田希文為共同侵權行為人 ，原告林帟葇主張被告陳建樺、洪秉辰、田希文為共同侵權 行為人，原告許慧茵主張被告莊雅雲、羅膺洲、田希文為共 同侵權行為人，而分別依民法第184 條、第185 條規定，各 請求渠等連帶賠償250 萬元，亦屬無據。 ㈣原告林帟葇以被告日盈公司未善盡調查義務且為有利於委託 相對人之行為為由，依民法第571 條、第179 條規定，請求 被告日盈公司返還居間報酬24萬元，有無理由？ 1.原告林帟葇主張：日盈公司身為居間仲介者，透過新北市政 府工務局網站即可查悉，系爭房屋所在新北市○○區○○路 ○○○ 號係屬乾坤大廈管理委員會之管理範圍，並無所謂「易 速家社區」之存在，違反渠對原告林帟葇所負之調查義務， 更告知原告林帟葇系爭買賣標的透過21戶之約定即可專用附 圖A 、B 部分之套房位置，為有利於被告洪秉辰之行為，使 被告陳建樺獲得250 萬元不當利益，日盈公司自不得向原告 林帟葇請求報酬之給付，渠所受領24萬元之居間報酬，係無 法律上原因所受有之利益，依民法第179 條、第571 條規定 ，請求被告日盈公司返還居間報酬24萬元云云。被告日盈公 司則否認上情，並以前詞置辯。 2.按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對 人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者， 不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571 條定有明文 。查原告林帟葇並未舉證證明被告日盈公司曾對其承諾「易 速家社區」得自行成立管理委員會，且出賣人既已明確告知 原告林帟葇附圖A 、Ｂ部分屬原天井及走道之公共設施部分 ，復不保證上開部分未來不會被拆除或可永久使用，則難認 被告日盈公司有違反對其之居間契約義務，而為有利於原告 林帟葇之買賣契約相對人陳建樺之行為，或違反誠實、信用 方法自陳建樺處收受利益等情事，其依上開規定主張被告日 盈公司不得向其收受仲介費用云云，自無可取。被告日盈公 司自原告林帟葇收受仲介費用24萬元，係本於雙方間媒介居 間契約之約定，有其法律上原因，原告林帟葇依民法第179 條不當得利規定請求被告日盈公司返還24萬元，為無理由。 七、綜上所述，原告黃豐昇、林帟葇、許慧茵各依據系爭買賣契 約書第5 條、第7 條、民法第359 條、第179 條、第226 條 、第227 條、第184 條第1 項、第185 條之規定，各分別請 求被告曾寀彤、陳建樺、莊雅雲應給付250 萬元；另依據民 法第184 條第1 項、第185 條之規定，請求被告田希文應與 曾寀彤連帶給付原告黃豐昇250 萬元，被告田希文、洪秉辰 應與陳建樺連帶給付原告林帟葇250 萬元，被告田希文、羅 膺洲應與莊雅雲連帶給付原告許慧茵250 萬元，及均自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息 。暨原告林帟葇依據民法第571 條、第179 條規定，請求被 告日盈公司給付24萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之5 計算之利息，均為無理由，應予駁回 。 八、又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予 駁回。 九、至原告雖復聲請傳喚證人許晉豪、黃心惠、陳明紝等原告之 相關親屬，以證明被告有隱瞞本件重要交易條件之情形，另 聲請傳喚證人張清泉，以證明被告明知系爭建物之增建部分 有違規、不得使用之事實，然本件原告業於系爭買賣契約之 附件簽認知悉系爭各建物有將天井及走道等公共設施加蓋增 建為各該建物之房間使用，屬違章建築，且被告並不保證未 來不會被拆除或可永久使用，原告並願於交屋後承擔其風險 等情，是本件事證已臻明確，自無傳喚調查之必要。又兩造 其餘主張、攻擊防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認 均與判決結果不生影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。 十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項。 中 華 民 國 106 年 9 月 11 日 民事第四庭 法 官 王士珮 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 9 月 11 日 書記官 林翠茹