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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第517號 原　　　告　年安企業股份有限公司 法定代理人　楊國欽 訴訟代理人　周威良律師 　　　　　　蔡政憲律師 被　　　告　江任康公業管理委員會 兼特別代理　江燦輝 人 被　　　告　江永富 上　二　人 訴訟代理人　江肇欽律師 　　　　　　劉紀寬律師 被　　　告　江明通 　　　　　　蔡振江即新盟汽車工場 　　　　　　楊瑞興 　　　　　　詠大國際企業股份有限公司 兼 法定代理人　蔡宗崎 被　　　告　蔡澤清 上四人共同 訴訟代理人　曾允斌律師 上列當事人間返還土地等事件，經本院於民國一○六年七月二十 六日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告江任康公業管理委員會應將附圖所示編號83(1)、(2)、(3) （即建物主體、水塔、鐵皮屋），面積共873.09平方公尺部分折 除，並將該等土地返還原告。 被告詠大國際企業股份有限公司應將前開複丈成果圖所示編號 83( 5)（即洗車場設備），面積共135.06平方公尺部分拆除，並 將該等土地返還原告。 被告楊瑞興及被告江任康公業管理委員會，應自民國一○六年四 月七日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣伍萬元， 及自各期應給付之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。 被告蔡振江即新盟汽車工場及被告江任康公業管理委員會、被告 蔡澤清，就附圖所示編號83( 4)，面積共161.01平方公尺占用部 分，應自民國一○六年四月七日起至返還上開土地之日止，按月 給付原告新臺幣參萬捌仟元，及自各期應給付之翌日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息。 被告蔡澤清、被告詠大國際企業股份有限公司、被告蔡宗崎、被 告江任康公業管理委員會，就附圖所示編號83( 5)，面積共 135.06平方公尺占用部分，應自民國一○六年四月七日起至返還 上開土地之日止，按月給付原告新臺幣柒萬壹仟零陸拾伍元，及 自各期應給付之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔四分之三，原告負擔四分之一。 本判決第一項於原告以新臺幣壹佰肆拾陸萬參仟貳佰壹拾貳元為 被告江任康公業管理委員會供擔保後，得假執行。但被告江任康 公業管理委員會如以新臺幣肆佰參拾捌萬玖仟陸佰參拾伍元或等 值之合作金庫銀行可轉讓定期存單為原告預供擔保，得免為假執 行。 本判決第二項於原告以新臺幣貳拾貳萬陸仟參佰肆拾柒元為被告 詠大國際企業股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告詠大國 際企業股份有限公司如以新臺幣陸拾柒萬玖仟零肆拾壹元為原告 預供擔保，得免為假執行。 本判決第三項於各履行期屆至時，原告每月以新臺幣壹萬陸仟陸 佰陸拾柒元為被告楊瑞興及被告江任康公業管理委員會供擔保後 ，得假執行。但被告楊瑞興及被告江任康公業管理委員會每月如 以新臺幣伍萬元或等值之合作金庫銀行可轉讓定期存單為原告預 供擔保，得免為假執行。 本判決第四項於各履行期屆至時，原告每月以新臺幣壹萬貳仟陸 佰陸拾柒元為被告蔡振江即新盟汽車工場及被告江任康公業管理 委員會供擔保後，得假執行。但被告蔡振江即新盟汽車工場及被 告江任康公業管理委員會每月如以新臺幣參萬捌仟元或等值之合 作金庫銀行可轉讓定期存單為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第五項於各履行期屆至時，原告每月以新臺幣貳萬參仟陸 佰捌拾捌元為被告被告蔡澤清、被告詠大國際企業股份有限公司 、被告蔡宗崎、被告江任康公業管理委員會供擔保後，得假執行 。但被告被告蔡澤清、被告詠大國際企業股份有限公司、被告蔡 宗崎、被告江任康公業管理委員會每月如以新臺幣柒萬壹仟零陸 拾伍元或等值之合作金庫銀行可轉讓定期存單為原告預供擔保， 得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請均駁回。 事實及理由 壹、程序方面： ㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限 ，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別載有明文。查本件 原告起訴時，其訴之聲明為：「 (一)被告等人應將坐落新 北市○○區○○段○○○號土地上如附圖所示之建物（原證3 ，面積以法院實際測量結果為準）拆除，並將該土地返還原 告。被告王參和即鴻億汽車商行占用部分，由王參和與江燦 輝、江永富連帶負拆除責任，並將該土地返還原告；被告伊 凡廚飾有限公司及被告余瑞宏占用部分，由伊凡廚飾有限公 司及余瑞宏、王參和與江燦輝、江永富連帶負拆除責任，並 將該土地返還原告；被告蔡澤清占用部分由蔡澤清負拆除責 任，並將該土地返還原告；被告蔡振江占用部分由蔡振江負 拆除責任，並將該土地返還原告。(二)被告等人自起訴狀繕 本送達被告之日起，至拆屋還地之日止，應按月給付損害金 予原告，依每平方公尺新台幣（下同）675元計算。被告王 參和即鴻億汽車商行占用部分，由王參和與江燦輝、江永富 連帶負給付責任；被告伊凡廚飾有限公司及被告余瑞宏占用 部分，由伊凡廚飾有限公司及余瑞宏、王參和與江燦輝、江 永富連帶負給付責任；被告蔡澤清占用部分由蔡澤清負給付 責任；被告蔡振江占用部分由蔡振江負給付責任。(三)訴訟 費用由被告負擔。(四)原告願供擔保請准予假執行」(見本 院卷一第12頁、第13頁)。嗣於訴訟中追加起訴狀附圖所示 編號83( 1)、(2)、(3)部分建物之事實上處分權人江任康公 業管理委員會、江明通，以及起訴狀附圖所示編號83( 1)、 ( 2)、(3)部分土地及建物之現占有人楊瑞興為被告(見本院 卷一第215頁、本院卷二第57頁)，並將聲明最後變更為：「 (一)被告等人應將坐落新北市○○區○○段○○○號土地上建 物，如新北市板橋地政事務所(文號105年板土複字1743號案 件，於中華民國105年11月17日複丈)之土地複丈成果圖所示 地上物拆除，並將該土地返還原告。1.被告楊瑞興及江任康 公業管理委員會、江燦輝、江永富、江明通，應將前開複丈 成果圖所示編號83( 1)、(2)、(3)，面積共873.09平方公尺 部分拆除，並將該等土地，返還原告。2.被告蔡振江即新盟 汽車工場，及江任康公業管理委員會、江燦輝、江永富、江 明通應將前開複丈成果圖所示編號83( 4)，面積共161.01平 方公尺部分拆除，並將該等土地返還原告。3.被告蔡澤清、 被告詠大國際企業股份有限公司（下稱詠大公司）及被告兼 法定代理人蔡宗崎，與江任康公業管理委員會、江燦輝、江 永富、江明通應將前開複丈成果圖所示編號83( 5)，面積共 135.06平方公尺部分拆除，並將該等土地，返還原告。(二) 被告等人自起訴狀繕本送達被告之日起（以最後一位被告送 達之日為準），至拆屋還地之日止，應按月給付損害賠償予 原告，依每平方公尺新台幣(下同)675元計算。1.被告楊瑞 興及江任康公業管理委員會、江燦輝、江永富、江明通，對 於前開複丈成果圖所示編號83( 1)、(2)、(3)，面積共 873.09平方公尺占用部分，按每月損害賠償金589335.75元 ，給付予原告。2.被告蔡振江即新盟汽車工場，及江任康公 業管理委員會、江燦輝、江永富、江明通，對於前開複丈成 果圖所示編號83( 4)，面積共161.01平方公尺占用部分，按 每月損害賠償金108681.75元，給付予原告。3.被告蔡澤清 、被告詠大公司及被告兼法定代理人蔡宗崎，與江任康公業 管理委員會、江燦輝、江永富、江明通，對於前開複丈成果 圖所示編號83( 5)，面積共135.06平方公尺占用部分，按每 月損害賠償金91165.5元，給付予原告。(三)訴訟費用由被 告負擔。(四)原告願供擔保請准予假執行」(見本院卷二第 54、262頁)，合於前述規定，應予准許。 二、被告江明通未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條各款所列情形，依原告聲請，由其一造辯論而為判決 。 貳、實體部分 一、原告主張： ㈠原告前與他人共有土地，嗣經臺灣新北地方法院103年度重 訴字第114號確定判決，分割共有土地後，單獨取得新北市 ○○區○○段○○○號之土地所有權(下稱系爭土地)。並經新 北市板橋地政事務所土地複丈，及現場履勘結果得知，被告 等人現正無權占有原告系爭土地。原告於民國(下同)105年5 月16日分別發函予各無權占用人後，現已搬遷之訴外人王參 和陳稱（王參和部分業經撤回），係向被告江燦輝(代理人 被告江永富)承租系爭土地，及其地上建物門牌為新北市○ ○區○○路0段000號，其中新北市○○區○○路0段000號一 部，供王參和即鴻億汽車商行自行使用，並轉租新北市○○ 區○○路0段000號一部，與王參和共用門牌號碼，但屬分別 獨立之房屋，供現已搬遷之訴外人伊凡廚飾有限公司及其法 定代理人余瑞宏使用（伊凡廚飾有限公司及余瑞宏部分亦經 撤回）。嗣經原告於105年10月26日至現場探視後，發現被 告江永富、江燦輝、江任康公業管理委員會將原出租予訴外 人王參和即鴻億汽車商行、訴外人伊凡廚飾有限公司及其法 代余瑞宏占用部分即門牌號碼新北市○○區○○路0段000號 ，再行出租予被告楊瑞興占用。惟查，被告江任康公業管理 委員會、江燦輝、江永富，均未得系爭土地所有人同意，無 權出租予他人使用。而被告詠大公司及其法定代理人蔡宗崎 、蔡澤清、蔡振江即新盟汽車工場則自陳承租地上建物，即 門牌號碼新北市○○區○○路0段000號，亦部分坐落於原告 系爭土地上。上開地上物即門牌新北市○○區○○路0段000 號及266號(下合稱系爭建物)，均屬未得主管機關新北市工 務局同意興建之違章建築。 ㈡本件被告等人既未徵得系爭土地之原告同意，擅以各該地上 物占用系爭土地使用，即屬侵害原告權利，則原告自得依民 法第767條規定，請求被告等人拆除各該地上物，並將系爭 土地返還原告，至為明確。另按「城市地方房屋之租金，以 不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限」，土地法第 97條第1項定有明文，是原告依民法第184條第1項前段規定 及公司法第23條第2項規定，請求被告等人賠償相當於租金 之損害，自屬有據。被告等人應自起訴狀繕本送達被告之日 起，至拆屋還地之日止，依被告等人各自占用系爭土地之面 積，以每平方公尺新臺幣(下同)675元計算，按月給付損害 賠償予原告。 ㈢並聲明： 1.被告等人應將坐落新北市○○區○○段○○○號土地上建物 ，如新北市板橋地政事務所(文號105年板土複字1743號案 件，於中華民國105年11月17日複丈)之土地複丈成果圖所 示地上物拆除，並將該土地返還原告。 ⑴)被告楊瑞興及江任康公業管理委員會、江燦輝、江永 富、江明通，應將前開複丈成果圖所示編號83( 1)、( 2)、(3)，面積共873.09平方公尺部分拆除，並將該等 土地，返還原告。 ⑵被告蔡振江即新盟汽車工場，及江任康公業管理委員會 、江燦輝、江永富、江明通應將前開複丈成果圖所示編 號83( 4)，面積共161.01平方公尺部分拆除，並將該等 土地返還原告。 ⑶被告蔡澤清、被告詠大公司及被告兼法定代理人蔡宗崎 ，與江任康公業管理委員會、江燦輝、江永富、江明通 應將前開複丈成果圖所示編號83( 5)，面積共135.06平 方公尺部分拆除，並將該等土地，返還原告。 2.被告等人自起訴狀繕本送達被告之日起，至拆屋還地之日 止，應按月給付損害賠償予原告，依每平方公尺675元計 算。 ⑴被告楊瑞興及江任康公業管理委員會、江燦輝、江永富 、江明通，對於前開複丈成果圖所示編號83( 1)、( 2) 、(3)，面積共873.09平方公尺占用部分，按每月損害 賠償金589335.75元，給付予原告。 ⑵被告蔡振江即新盟汽車工場，及江任康公業管理委員會 、江燦輝、江永富、江明通，對於前開複丈成果圖所示 編號83( 4)，面積共161.01平方公尺占用部分，按每月 損害賠償金108681.75元，給付予原告。 ⑶被告蔡澤清、被告詠大公司及被告兼法定代理人蔡宗崎 ，與江任康公業管理委員會、江燦輝、江永富、江明通 ，對於前開複丈成果圖所示編號83( 5)，面積共135.06 平方公尺占用部分，按每月損害賠償金91165.5元，給 付予原告。 3.原告願供擔保請准予假執行。 二、被告抗辯： ㈠被告江永富、江燦輝、江任康公業管理委員會部分： 1.被告江燦輝、江永富並非門牌號碼新北市○○區○○路0 段000號之所有權人或事實上處分權人，故原告請求被告 等拆屋還地，其當事人不適格，應依法駁回之。系爭土地 是江任康公業與其他私地主所共有，江任康公業擁有持分 2000分之1304，但因江任康公業未經法人登記欠缺權利能 力致無法辦理產權登記，公業內部乃於40幾年間決定由派 下七房各自推派代表辦理借名登記，事後即分別借名登記 在江祥、江鄒貴妹、江永富、江闊嘴、江登榮、江銀山、 江銀森、江感然、江溪龍等人名下，嗣於72年間再由江任 康公業管理委員會徵得出名人及其他私地主同意，出資在 新北市○○區○○段○○○○○段00○0地號土地上興建 門牌號碼新北市○○路○段○○○號地上物(下稱系爭建物) 以及其他多棟房屋出租，所得租金作為公業管理運作之用 ，可見系爭建物確實為江任康公業之財產，以上事實有江 任康公業之派下員江進鎮足以為證。被告江燦輝係因擔任 江任康公業管理委員會之代理會長而代表該管理委員會將 系爭建物出租並收取租金作為公業管理運作所需，此有房 屋租賃合約可稽，而且由該合約上立合約人甲方上蓋用「 江任康公業管理委員會」之大章即可證明，至於江永富則 係因擔任江任康公業管理委員會之財務一職，因此才同時 於上開房屋租賃合約上簽章。由此可知，被告江燦輝、江 永富均非系爭建物之所有權人或事實上處分權人，自無拆 除之權限，故原告逕以江燦輝、江永富為被告提起本訴， 乃屬當事人不適格，而應逕以判決駁回之。 2.系爭建物基於民法第425條之1之規定及最高法院48年台上 字第1457號判例意旨，應屬有權占有，原告之請求並無理 由。新北市○○區○○段○○○○○段00○0地號土地以 及系爭建物事實上係江任康公業所有，業如前述，惟因時 日漸久後，出名人或因私自變賣，或因欠債遭到法拍，致 土地產權不斷流失，期間江任康公業管理委員會也曾對不 法變賣公業財產之派下員江登榮提出刑事背信告訴，經鈞 院以96年度易字第168號判決背信罪成立在案，因江登榮 不服提出上訴，惟仍遭臺灣高等法院以96年度上易字第 2260號判決駁回上訴，足見上開土地確實係江任康公業管 理委員會所有，只是暫時借名登記在派下員名下而已，因 此被告江燦輝擔任公業管理委員會之會長而代表公業將系 爭建物出租，實屬正當權利行使。原告因買賣取得新北市 ○○區○○段○○○○○段00○0地號土地之持分，再以 裁判分割方式取得系爭土地所有權，然依民法第425條之1 之規定及最高法院48年台上字第1457號判例意旨可知，於 系爭建物坐落範圍之內，應得認定於該建物尚得使用之期 間內，推定江任康公業管理委員會與原告就系爭土地有租 賃關係存在或默示同意江任康公業繼續使用。因此，江任 康公業管理委員會出租系爭建物，自具有法律上正當權源 ，尚非無權占有。縱令系爭建物占有系爭土地尚不符合民 法第425條之1之規定及最高法院48年台上字第1457號判例 意旨，惟江任康公業管理委員會於興建系爭建物時確實已 徵得當時全體土地共有人之同意，因此江任康公業管理委 員會本於使用借貸關係亦擁占有使用系爭土地之權利。 3.原告明知系爭建物坐落於新北市○○區○○段○○○○○ 段00○0地號土地上三十餘年之久，卻仍願意買受上開土 地之持分，嗣於裁判分割取得單獨系爭土地所有權後再提 起本件請求，應有權利濫用及違反誠實信用原則之嫌。原 告為新北市○○區○○段○○○○○段00○0地號土地共 有人之一，而且系爭建物早在72年就已存在於上開土地上 ，至今已長達三十年以上，故原告應可清楚預見江任康公 業確曾取得該土地全體地主之同意而興建系爭建物。但原 告主觀上為了損害江任康公業管理委員會權益，於前案分 割共有物之訴訟中，故意以高於鑑價結果之單價補償其他 共有人，只為了能夠單獨取得系爭土地之土地所有權，以 便將來得向被告江燦輝、江永富提起拆屋還地之訴，基此 可知，原告係早已知悉系爭土地上有建物占有之情形，其 於取得系爭土地所有權後，隨即提起本件訴訟，非無刻意 損害被告權益之權利濫用及違反誠信原則情形。 4.並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，被告願以現金或 等值之合作金庫銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告免 為假執行。 ㈡被告詠大公司、蔡宗崎、蔡澤清、楊瑞興、蔡振江即新盟汽 車工場部分： 1.103年9月1日，被告詠大公司委由其法定代理人（即本案 被告蔡宗崎）之父被告蔡澤清，與被告江任康公業管理委 員會承租系爭土地，而被告蔡振江即新盟汽車工場，則是 向被告蔡澤清承租系爭土地，此有租賃契約可稽。被告等 人均係向江任康公業管理委員會承租系爭土地，並按月繳 付租金予江任康公業管理委員會，並非無法律上原因使用 系爭土地，自得本於民法第952條「善意占有人推定其為 適法所有之權利範圍內，得為占有物之使用、收益」之規 定，使用系爭土地，原告要求被告等人支付損害金要屬無 據。 2.本件被告等占有系爭土地，乃係於系爭土地上行使承租人 之權利，依民法第943條規定，應推定其適法有此權利。 復因被告等乃係基於與江任康公業管理委員會訂定租賃契 約以來，長期占有、使用均無遭其他權利人出面表示異議 或制止，且江任康公業管理委員會並皆有按時收取租金， 依此既存之事實支付租金與江任康公業管理委員會，有對 價關係之情況下，為系爭土地之使用，足認被告等之占有 當屬善意。自應受到民法第952條規定之保護，而得為占 有物之使用及收益，並不構成不當得利、侵權行為，從而 原告訴請被告按月支付損害金，為無理由。 3.並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決願供擔保，請准宣 告免為假執行。 三、兩造不爭執事實： ㈠系爭土地為原告所有，此有本院103年度重訴字第114號分割 共有物民事判決、系爭土地登記謄本附卷可佐(見本院卷一 第22頁至第35頁)。 ㈡依新北市板橋地政事務所土地複丈成果圖，新北市○○區○ ○段○○○號土地及其上建物，目前之使用情形如下： 1.複丈成果圖編號83( 1)之部分，係作為停車場使用，建物 內部設有廁所及消防設施；83( 2)之部分，建有水塔設施 ，用以供83( 1)建物主體使用；83( 3)之部分，建有鐵皮 屋一棟，83( 1) (2) (3)之地上建物門牌為新北市○○區 ○○路○段000號，共873.09平方公尺(即264坪)，現由江 任康公業管理委員會派下員江燦輝出租予楊瑞興使用，每 月租金5萬元(見本院卷二第157頁至第160頁)。 2.複丈成果圖編號83( 4) (5)之部分，係作為洗車場、修車 廠使用，地上建物門牌為新北市○○區○○路○段000號 ，共296.07平方公尺(即89.56坪)，現由被告江任康公業 管理委員會派下員江燦輝出租予被告蔡澤清，每月租金 71,065元(即詠大國際企業股份有限公司之負責人蔡宗崎 之父)，再由被告蔡澤清將其中一部分轉租予被告蔡振江 即新盟汽車工場使用，每月租金38,000元(見本院卷一第 204頁至第207頁、本院卷二第188頁至第191頁)。 ㈢上開門牌號碼為新北市○○區○○路○段000號、266號之地 上物，均屬未得主管機關新北市工務局同意興建之違章建築 。 四、就原告請求拆屋還地部分： ㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前 段定有明文。次按原告以無權占有為原因，請求被告返還所 有物之訴，如原告就其物有所有權存在之事實已經認定，而 被告以非無權占有為抗辯者，被告應就其取得占有係有正當 權源之事實證明之；如不能證明，則應認原告之請求為有理 由。復按房屋之拆除，為一種事實上之處分行為，已登記房 屋之所有權人，就該房屋自有拆除之權限（民法第765條規 定參照）；至未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實 上之處分權者，始得予以拆除。 ㈡關於附圖所示編號83( 1)、(2)、(3)部分之土地，及門牌號 碼為新北市○○區○○路○段000號之地上建物部分： 1.原告為上開土地之所有人，有土地登記簿謄本在卷可稽， 並為兩造所不爭執，則被告等人自應就其等占有上開土地 之合法權源負舉證之責，原告無須舉證證明被告為無權占 有。被告等人固對其等有權占有上開土地提出租賃關係、 使用借貸關係等語資為抗辯，惟查，物權為對於物之直接 排他支配權，不動產所有人於所有權存在期間，不斷發生 所有物之物上請求權，被告所為之抗辯均屬債之關係，不 動產之所有人即原告不受債權關係之拘束（最高法院98年 台上字第2483號民事判決意旨參照）。 2.民法民法第425條之1規定：「有權讓與他人，或將土地及 房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓 人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋 得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規 定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得 請求法院定之。」另外，最高法院48年台上字第1457號判 例意旨亦載明：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨 為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存 在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋 同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖 無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意 ，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許 房屋承買人繼續使用土地。」，由上可知，民法第425條 之1規定只有在房屋與土地同屬一人，而分開同時或先後 出賣時，才有適用。本件中，據證人即江任康公業管理委 員會派下員江進鎮到庭證稱：「（鐵皮屋是誰出錢蓋的？ ）承租人出錢蓋的，也是承租人發包蓋的，當初就是講好 出租土地，由承租人出錢蓋廠房。我現在講的就是指原告 所主張的系爭建物。原來的承租人搬走之後，鐵皮屋是由 江任康祭祀公業再拿去出租」等情（見本院卷二第44-45 頁）；另外，被告即江任康公業管理委員會前任會長江明 通陳稱：「鐵皮屋是二十幾年前，承租人所蓋的，他退租 的時候，公會把鐵皮屋買下來，有收據，買三十萬元，是 我簽合約的。鐵皮屋後面的水塔，因為消防不過，所以公 會出錢設水塔，是我處理的，那部分也有收據，可以提供 。室內停車場後面還有一個鐵皮屋，我交接的時候就已經 圍起鐵皮了，是以前承租人圍的，當時三十萬元就有包含 在內一起買了」等語，並有估價單、切結書附卷可稽（見 本院卷二第177-178、237-243頁），足見新北市○○區○ ○路○段000號之地上建物部分，原先並無房屋與土地同 屬一人之情形存在，故被告江任康公業管理委員會縱由前 承租人處買受或自行出資興建水塔，仍不得主張民法第 425條之1規定或最高法院48年台上字第1457號判例之適用 。 3.再者，土地為不動產，得單獨為交易之標的，無論土地上 有無建物存在，無論建物占用土地之範圍廣大或狹小，亦 無論建物占用土地之情形是否為人所知，均得為買賣之標 的，因買賣而取得土地所有權之人得本於所有人之地位行 使物上請求權，除建物使用人有使用土地之正當權源外， 土地所有人得請求建物使用人拆除建物、交還土地或遷出 建物、交還土地，此係權利之正當行使，非權利濫用，亦 與誠實信用原則毫不相干。又權利之行使不得違反公共利 益或以損害他人為主要目的，固為民法第一百四十八條第 一項所明定，惟行使權利，是否以損害他人為主要目的， 應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社 會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之，且權利人 得為權利之行使為常態，僅於其權利行使將造成自己所得 利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大之變態結果 時，始受限制，就何謂「利益極少」、「損失甚大」，應 就具體事實為客觀之認定，並應由主張變態情事者，負舉 證之責（最高法院98年台上字第2483號民事判決意旨參照 ）。被告雖又抗辯原告本為系爭土地共有人之一，早已知 悉上開建物存於系爭土地長達三十年之久，卻仍故意以高 價補償其他共有人，單獨取得系爭土地所有權後隨即提起 本件訴訟，僅泛稱原告有刻意損害被告權益之權利濫用及 違反誠信原則之虞，未就原告因受返還土地所得受之利益 若干，及被告因未辦保存登記之建物遭受拆除所受之損失 為何盡舉證責任，即稱原告訴請拆屋還地為權利濫用，有 違誠信原則，顯無可採。 4.至於被告江任康公業管理委員會雖辯稱其為系爭土地真正 所有權人，僅於40幾年間決定由派下七房各自推派代表辦 理借名登記，事後即分別借名登記在江祥、江鄒貴妹、江 永富、江闊嘴、江登榮、江銀山、江銀森、江感然、江溪 龍等人名下云云，惟此部分未能舉證證明，且經證人江進 鎮到庭證稱：「（當初江任康祭祀公業是否有借用派下員 的名義，去辦理所有權登記？）沒有」、「（公的土地登 記在誰的名下？是否由江任康祭祀公業七房推舉人選出來 辦理登記？）就是派下員一直傳下去，沒有派人出來登記 」、「（江祥、江鄒貴妹、江永富、江闊嘴、江登榮、江 銀山、江銀森、江感然、江溪龍，請問這些人是否江任康 祭祀公業七房推派出來登記公地的人選？）我也不知道他 們為什麼會成為系爭土地的所有權人，他們不是江任康祭 祀公業七房推派出來登記公地的人員」等語（見本院卷二 第44-46頁），故被告江任康公業管理委員會此部分抗辯 ，尚難認定屬實。 5.由上可知，被告江任康公業管理委員會由前承租人處買受 或自行出資興建水塔，即應認定為複丈成果圖編號83( 1) 之停車場（鐵皮屋，建物內部設有廁所及消防設施）、 83( 2)之水塔設施、83( 3)之鐵皮屋等建物之事實上所有 權人，而被告江任康公業管理委員會既無法證明為有權占 有，則原告依民法第767條第1項前段規定請求被告江任康 公業管理委員會拆除上開建物，並將上開土地返還原告， 於法有據，應予准許。至被告江燦輝、江永富僅因曾擔任 江任康公業管理委員會之代理會長、財務委員，代表該管 理委員會將上開建物出租予承租人楊瑞興，此有房屋租賃 合約附卷可稽(見本院卷二第157頁至第160頁)，以及被告 江明通均非基於個人身分買受上開建物，顯然均非上開建 物之所有權人或事實上處分權人，故原告請求被告江燦輝 、江永富、江明通、楊瑞興等人拆除上開建物，並將上開 土地返還原告，自屬無理由，應予駁回。 ㈢關於附圖所示編號83( 4)、(5)部分之土地，即門牌號碼為 新北市○○區○○路0段000號之地上建物部分： 1.查租賃契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。原告訴 請分割共有物而因民事確定判決單獨取得系爭土地所有權 ，並不當然繼受其前手(即分割前系爭土地之全體共有人) 與系爭土地承租人間之租賃關係，原則上被告不得執該租 賃關係主張其有使用系爭土地之權利。 2.再查，占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權 利；占有人，推定其為以所有之意思，善意、和平及公然 占有者。經證明前後兩時為占有者，推定前後兩時之間， 繼續占有。善意占有人，依推定其為適法所有之權利，得 為占有物之使用及收益，民法第943條、第944條及第952 條分別定有明文。惟占有之具有排他性，係因占有人於占 有物上行使之權利，推定其適法有此權利。倘占有物已證 明係他人所有，則占有人即無再對物之所有權人行使排除 妨害之餘地，此就民法第943條與767條對照觀之至明。又 民法第943條占有權利推定，對於真實權利人可能造成相 當損害，故其適用應受有左列限制：(1)人的限制：本條 之效力，乃是以權利概然性為基礎，基於占有之表彰本權 機能而生，故其推定係以對於所有人或移轉占有之前占有 人以外之第三人關係為前提。此際僅得依一般舉證責任分 配，由主張有正當占有權源之占有人，就其有正當權源之 事實負舉證之責。(2)物之限制：已登記之不動產，就其 物權無本條之適用，因民法就不動產以登記為物權之表徵 ，則不動產物權如經登記，其權利人均得以登記為反證而 推翻占有人權利之推定，是就不動產占有權利之推定而言 ，僅在未登記之不動產與以不動產為標的之債權，方能受 本條之推定。故就已登記之不動產，占有人不得執民法第 943條對該不動產物權登記名義人，主張其於占有物上行 使之權利，推定其適法有此權利（謝在全著民法物權論、 修訂五版、下冊第524-525、510-511頁參照）。。 3.系爭土地既登記為原告所有，依土地法第43條之規定，其 此一登記具有絕對之效力，依上開說明，原告即得以登記 而推翻被告等占有人權利之推定，被告等人自不得依民法 第943條規定，對被上訴人主張其受適法有此權利之推定 。又被告等人既無受適法權利之推定，則其自無民法第 952條得就占有物為使用收益規定之適用，被告等人抗辯 依民法第943條、944條及952條之規定，其就系爭土地有 使用收益權，並非無權占有云云，顯無可採。 4.被告等人就上開建物占用上開土地附圖所示編號83⑷、⑸ 部分之土地，顯無法律上原因。惟查， ⑴依被告江明通陳稱：「（新盟汽車工廠的鐵皮屋是誰蓋 的？）那是之前的承租人蓋的，後來就繼續出租下去， 公業只有出租土地，這是我當會長的事，之後情形我就 不清楚。這部分屬於262號（洗車廠和後面的修車廠） ，跟前面說的用三十萬元買鐵皮屋的266號（停車場） 情形不一樣」等語（見本院卷二第178頁），顯然被告 蔡振江即新盟汽車工場所使用之編號83( 4)鐵皮建物是 由前承租人加蓋，且原告也未能舉證是由被告何人於何 時所加蓋，故被告江燦輝、江永富、江明通、江任康公 業管理委員會、蔡澤清、詠大公司、蔡宗崎、蔡振江即 新盟汽車工場等人均非上開建物之事實上處分權人，原 告訴請被告等人拆除該編號83( 4)建物及返還土地，均 無理由，應予駁回。 ⑵至於編號83( 5)土地上之建物（即含洗車設備、鐵皮建 物，見本院卷一第51-54頁），則屬於被告詠大公司所 有，此為被告詠大公司所不爭執，並有本院現場勘驗時 該公司營業車輛之照片可稽（見本院卷二第34-38頁） ，故原告訴請被告詠大公司拆除此部分地上物及返還土 地，應屬有理由，應予准許。 五、就原告請求被告給付不當得利而言： ㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ，民法第184條第1項定有明文。而無權占有他人土地，可能 獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台 上字第1695號判例可資參照。查被告江任康公業管理委員會 等人所有或管理出租之建物占用原告所有之土地，又未舉證 有何合法之占用權源，自屬無權占有，其因無權占有系爭土 地而顯然受有相當於免付租金之利益，並致原告受有無法使 用收益之損害，從而原告依據侵權行為規定，請求被告江任 康公業管理委員會等人損害賠償，於法自無不合。 ㈡次按「按各共有人對於他共有人因分割而得之物，按其應有 部分，負與出賣人同一之擔保責任。又共有土地共有物之分 割，經分割形成判決確定者，即生共有關係終止及各自取得 分得部分所有權之效力。共有人對於他共有人分得之部分， 既喪失共有權利，則其占有即難謂有何法律上之原因，民法 第八百二十五條固定有明文，並經本院五十一年台上字第二 六四一號著有判例。惟共有人所負與出賣人同一擔保責任之 規定，倘經當事人另以契約約定排除該擔保責任者，本於私 法自治之原則，其約定亦難謂為無效，此於契約另行約定共 有人對他共有人分得之部分有占有之權源者，尤不能因其喪 失共有權利即謂其占有無法律上之原因，揆之該則判例保留 「除另有約定外」等除外字句至灼。」，此有最高法院97年 度台上字第1729號判決意旨可參。次按，「對於物有事實上 管領之力者為占有人；又承租人基於租賃關係對於租賃物為 占有者，出租人為間接占有人，此觀民法第九百四十條、第 九百四十一條之規定自明。出租人係經由承租人維持其對物 之事實上管領之力，仍係現在占有人。同法第七百六十七條 規定所有人對於無權占有其所有物者得請求返還之，所稱占 有不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內。」，最高法院 82年度台上字第1178號判決足參。另外，公司法第23條第2 項亦明文規定：「公司負責人對於公司業務之執行，如有違 反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責 」。 ㈢再者，土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於 城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業 用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋 所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第三編 第三章「房屋及基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅 用房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在 外之「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要 自明。且該條項所稱之「城巿地方」，亦祗指依法發布都市 計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第3條及土地稅 法第8條之規定益為灼然（最高法院93年度台上字第1718號 判決參照）。 ㈣本院審酌系爭土地位處新北市○○區○○路旁（雙向四線道 ，為土城通往中和主要道路），交通便利，被告等人占用系 爭土地、建物作為室內停車場、修車廠、洗車場等營業使用 ，除土地之利用價值外，尚有其商業上之經濟利益等情狀， 認以被告等人所出具之租約中，就系爭土地、建物各自約定 之租金計算不當得利，應屬妥適，是被告等人應給付之相當 於租金之不當得利數額如下： 1.系爭土地如附圖所示編號83( 1)、(2)、(3)之部份，是由 被告江任康公業管理委員會出租予被告楊瑞興營業使用， 月租50,000元(見本院卷二第157頁)，不論是直接占有人 （被告楊瑞興）或間接占有人（被告江任康公業管理委員 會），均屬無權占有，而成立侵權行為，是被告江任康公 業管理委員會、楊瑞興二人應自106年4月7日起（即原告 準備五狀送達最後一位追加被告江明通之翌日起），至拆 屋還地之日止，按月給付相當於租金之不當得利、損害賠 償50,000元予原告。 2.系爭土地如附圖所示編號83( 4)之部份，是由被告江任康 公業管理委員會出租予蔡澤清，再由蔡澤清轉租予蔡振江 即新盟汽車工場營業使用(見本院卷二第187頁至第191頁) ，月租38,000元，是被告江任康公業管理委員會、蔡澤清 、蔡振江即新盟汽車工場等直接或間接占有人應自106年4 月7日起，至拆屋還地之日止，按月給付相當於租金之不 當得利、損害賠償38,000元予原告。 3.系爭土地如附圖所示編號83( 5)之部份，是由被告江任康 公業管理委員會出租予蔡澤清，再交由其子即被告兼法定 代理人蔡宗崎所設立詠大公司開設洗車場營業使用(見本 院卷一第204-207頁)，月租71,065元，扣除前述83( 4)部 分之租金38,000元，83( 5)部分之租金應為33,065元。故 依照前述說明，被告江任康公業管理委員會、蔡澤清、詠 大國際企業股份有限公司及兼法定代理人蔡宗崎等直接或 間接占有人應自106年4月7日起，至拆屋還地之日止，按 月給付相當於租金之不當得利、損害賠償33,065元予原告 。 六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第184條第1項前 段規定及公司法第23條第2項等規定，請求被告江任康公業 管理委員會等人拆除關於附圖所示編號83( 1)、(2)、(3)部 分土地所示之建物（即門牌號碼為新北市○○區○○路○段 000號之地上鐵皮建物）、請求被告詠大公司拆除關於附圖 所示編號83( 5)部分土地所示之建物（即門牌號碼為新北市 ○○區○○路○段○○○號之地上洗車場建物）部分，以及請求 被告江任康公業管理委員會等人應自106年4月7日起至返還 所占用土地之日止，按月給付如主文所示，相當於租金之損 害賠償金額，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無 理由，應予駁回。 七、本件假執行之宣告部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假 執行或免為假執行，經核尚無不合，就原告勝訴部分，爰分 別酌定相當之擔保金額予以准許之；至原告敗訴部分，其訴 既經駁回，假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。 八、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證 據暨攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果均無影 響，爰不一一論述，併予敘明。 八、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法 第79條、第385條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項 ，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 8 月 14 日 民事第二庭 法 官 劉以全 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 8 月 14 日 書記官 蔡忠衛