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臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第660號 原　　　告　巫錦唐 訴訟代理人　陳俊翰律師 被　　　告　巫錦滄 　　　　　　巫錦昌 共　　　同 訴訟代理人　林俊峰律師 　　　　　　蕭烈華律師 上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國107 年8 月28 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 兩造共有如附表所示之不動產應予變價分割，所得價金由兩造每 人各分得三分之一。 訴訟費用由兩造每人各負擔三分之一。 事實及理由 一、原告方面： ㈠、緣坐落於新北市○○區○○段○○○ ○號土地及與其相連接之 段709 、714 、718 地號土地暨其上同段247 建號即門牌號 碼新北市○○區○○街○○○○ 號房屋暨增建部分（增建部分 如附圖所示，下合稱系爭房地，詳如附表所示），係兩造共 有且應有部分各1/3 ，因系爭房地長期遭被告巫錦滄占用， 卻未補償原告相當之租金，故原告擬不再維持共有關係並請 求分割，雖曾就此進行協議，並於民國105 年5 月3 日在新 北市土城區調解委員會進行調解，但始終未能達成共識。 ㈡、依民法第823 條第1 項、第824 條第1 、2 項之規定，系爭 房屋為鋼筋混凝土造3 層樓建築物，通往2 、3 樓之樓梯設 於屋內，只有單一門戶可供出入，無法加以分割或分戶使用 ，故以原物分割方式為之，尚有窒礙難行之處，為避免法律 關係之複雜化，請准以變價分割方式為之，所得價金由兩造 按應有部分各1/3 之比例分配。 ㈢、對於被告抗辯部分： １、被告雖以系爭房屋有分管契約而不得分割云云，然分管契約 乃係在共有關係存續之前提下，就管理之方式所為之約定， 而被告所提出之「共有建物分別管理決定書及分管圖」僅載 明「…依據民法第820 條第1 項規定，決定依照如後圖位置 及面積永為分管使用，各共有人就本決定書所列分營樓層各 自分管使用，不得逾越所應分管範圍…」（下稱系爭分管契 約）可知，系爭分管契約僅在約定共有人對系爭建物之管理 、使用方式及範圍，根本未有「分割」或近似分割之相關文 字記載，更未有如民法第823 條第1 項約定不分割之期限， 系爭分管契約僅在共有關係存續之前提下，就建物之管理、 使用方式及範圍部分，對於共有人間之約束力，然原告既已 提出分割之請求，自有終止分管之意思。況系爭分管契約僅 在約定建物之管理及使用方式，至於共有物分割與否則不在 分管契約之約定範圍，否則，如系爭分管契約有限制共有人 分割請求權之意，自應就全體共有物為約定始有實質意義。 ２、縱系爭分管契約定有不分割之協議（原告否認之），然兩造 間曾因公司股權爭議而有訟爭，素有嫌隙，被告惡意在原告 不知情之情形下私自訂定系爭分管契約，不僅事前未曾通知 原告，事後亦未將系爭分管契約提供予原告收執，原告更係 在母親轉述下才知悉上情，且被告亦未曾依系爭分管契約之 約定給付租金予原告，且因被告擅自將系爭房屋為對自己有 利之分管方式，導致原告僅得使用系爭房屋之3 樓部分，然 被告事後卻將原可直接通往3 樓之貨梯加裝鐵門封死並拆除 電源，且於1 樓通往2 樓及2 樓通往3 樓之樓梯均加裝門鎖 ，被告未將鑰匙交予原告，故於被告未允許之情形下，原告 根本無法進入3 樓，使用上有極大之困難，此應屬民法第82 3 條第3 項之重大事由，原告仍得請求分割，且系爭分管契 約並無拘束法院裁判分割方法之效力，且系爭分管契約乃被 告私自訂定，顯不符公平、誠信之原則，故被告請求依系爭 分管契約內容分割，自無理由。 ３、又依建築基地法定空地分割辦法第3 條規定，法定空地於符 合規定之情形下，係可併同建築物分割，況原告就本件請求 就建物及坐落基地及相鄰土地併予變價分割，而非請求單獨 分割，於經濟效用上並無任何不利之影響。 ㈣、併聲明： １、兩造共有系爭房地應予變價分割，所得價金由兩造每人各分 得1/3。 ２、訴訟費用由被告共同負擔。 二、被告方面： ㈠、系爭房屋已有系爭分管契約之約定並登記在案，且「永為分 管使用」之真意寓有「永不分割」之意，且被告依約按月支 付原告租金新臺幣（下同）15,000元。 ㈡、雖「永為分管使用」之約定僅於系爭房屋，然系爭房屋所座 落之土地為系爭房屋「永為分管使用」之目的所不可或缺， 符合依物之使用目的不能分割之要件。是系爭房屋及其座落 之土地，前者有不分割之契約，後者亦為因物之使用目的不 能分割。縱認兩造無不分割之協議，然分割共有物固不受分 管契約之拘束，惟儘量依各共有人使用現狀定分割方法，以 維持現狀，減少共有人所受損害，當不失為裁判分割斟酌之 一種原則，請法院審酌系爭分管契約並以現狀定分割方法而 維持共有，或由被告二人繼續共有系爭房屋及其坐落土地， 以補償原告之方式，而減少被告之損害。 ㈢、系爭709 、714 、718 土地相鄰圍繞於系爭房地，系爭709 、718 土地登記記載為「全筆為法定空地」而系爭714 土地 登記記載「內有部分法定空地」顯見上開3 筆土地為系爭房 屋所應留設之法定空地，非依規定應不得分割之，原告未證 明其分割符合主管機關所頒訂之相關辦法，或提出准予分割 之證明文件。則上開3 筆土地應屬依法令不得分割者，原告 請求分割上開3 筆土地，自無理由。 ㈣、併聲明： １、原告之訴駁回。 ２、訴訟費用由原告負擔。 三、本院得心證之理由： ㈠、查兩造為兄弟並共有系爭房地一節，此有土地登記謄本、建 物登記謄本、土地所有權狀、建物所有權狀、建物測量成果 圖現場照片、地籍圖謄本（見本院卷㈠第15至36、72至76、 93頁）可證；又經本院至現場勘驗結果：系爭房屋經與本院 卷㈠第36頁建物測量成果圖、第76頁地籍圖謄本比對，系爭 房屋為鋼筋混凝土造，原一樓騎樓處外擴搭建鐵捲拉門，屋 外並有鐵架、雨遮，大門左側有一貨物電梯，堆滿雜物，據 現場使用人稱該貨梯遭台電斷電且無需使用2 、3 樓，所以 沒有再接電，目前停用等語；至1 樓屋內查看，現為辦公室 使用，為冠合豐企業有限公司使用，在屋後有廁所，通往地 下室之樓梯上方有鐵片覆蓋、可開啟，且屋內並無其他內梯 通往2 、3 樓；在大門右側鐵捲門內方有一樓梯直接通往2 、樓，樓梯門口有木製鐵門，設置喇叭鎖，且1 樓鐵捲門內 另有設置玻璃門，通往1 樓屋內；經由上開樓梯至2 樓處， 門口有木板隔間及木門，設置喇叭鎖，2 樓屋內閒置無人使 用，並有木板隔間，屋後並有一廁所；再經由上開樓梯至3 樓，屋內閒置無人使用，並經由3 樓屋內樓梯通往頂樓，有 一木門設置，並有喇叭鎖，頂樓已搭建屋頂，並有木板隔間 及水塔2 座（水泥及白鐵製各一），前開貨梯可通至頂樓等 情，此有本院勘驗筆錄（見本院卷㈠第114 至118 頁）可證 ，並經地政機關人員測量系爭房屋1 至4 樓使用面積及所在 位置後函覆，此有該函覆暨土地複丈成果圖（見本院卷㈠第 122 至124 頁，即如本判決附圖）為憑，且為兩造不爭執， 是前開事實，洵堪採認屬實。 ㈡、原告依民法第823 條第1 項、第824 條第2 項規定，訴請分 割系爭房地，並主張系爭房地不宜原物分割，應予變價分割 等語，被告則抗辯系爭房屋有民法第823 條第1 項但書之情 形，原告不得請求裁判分割等語。是以，本件爭點厥為：系 爭房地是否有不能分割之情事存在？苟系爭房地並無不能分 割之情事者，系爭房地分割方法以如何為適當？茲分別論述 如下。 ㈢、系爭房地是否有不能分割之情事存在？ １、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823 條第1 項定有明文。是共有物依其使用 目的並非不能分割，而又未有不分割之期約者，各共有人自 得隨時請求分割（最高法院19年上第1853號判例要旨參照） 。倘共有人主張有不分割之約定者，就此事實應負舉證之責 。再按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所 用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意 ，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因 事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當 事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信 原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否 符合公平正義（最高法院96年度台上字第286 號判決要旨參 照）。 ２、查被告於104 年6 月25日依民法第820 條第1 項規定即共有 人人數過半數、應有部分合計過半數，決定依照如以下方式 永為分管使用，各共有人就本決定書所列分管樓層各自分管 使用，不得逾越所應分管範圍，其位置及持分面積決定分配 如下，即系爭房屋1 層樓及騎樓（含附屬建物及防空避難室 ）由被告巫錦滄分管使用、系爭房屋2 層樓（含附屬建物） 由被告巫錦昌分管使用、系爭房屋3 層樓（含附屬建物）由 原告分管使用，及分管期間之地價稅、房屋稅、簡易修繕及 保存行為所產生之稅費由共有人平均負擔，以及差額找補， 即一層（含防空避難室）月租金25,000元，二層月租金10, 000 元，三層月租金10,000元，合計45,000元，由各共有人 均分收益，並依前段說明，一層分管人巫錦滄需按月給付1 萬元由二層及三層分管人均分，並於同年月30日登記在案， 此有系爭分管契約及登記清冊、上開建物登記謄本、新北市 板橋地政事務所106 年6 月27日新北板地籍字第1064001702 號函暨104 年板登字第140520號共有物使用管理註記登記申 請書（見本院卷㈠第85至89、19、176 至202 頁）可證，而 系爭分管契約僅載稱「永為分管使用」等語，但並無約定不 分割或不分割之期限，且參酌於98年修正之民法第第823 條 第2 項規定，共有之不動產訂有管理之約定時，約定不分割 之期限不得逾30年，逾30年者縮短為30年；另依民法物權編 施行法第13條第2 項規定，民法第823 條第2 項所定之期限 較長者，應自施行之日起適用民法第823 條第2 項之規定， 而系爭分管契約既未約定不分割之期限，自難逕認兩造已有 不分割系爭房屋之約定，況且系爭分管契約僅就系爭房屋即 附表所示建物部分之使用為約定事項及範圍，並未及於系爭 709 、714 、718 土地及增建部分，益徵兩造並未就系爭房 地為不分割之約定。則被告辯稱系爭房地已有系爭分管契約 ，依法不得分割云云，即屬無據。 ３、至被告雖援引建築基地法定空地分割辦法第3 條之規定主張 系爭709 、718 土地為法定空地，依法不得分割云云，惟按 建築基地法定空地分割辦法第3 條規定：「建築基地之法定 空地併同建築物之分割，非於分割後合於左列各款規定者不 得為之。一、每一建築基地之法定空地與建築物所占地面應 相連接，連接部分寬度不得小於二公尺。二、每一建築基地 之建蔽率應合於規定。但本辦法發布前已領建造執照，或已 提出申請而於本辦法發布後方領得建造執照者，不在此限。 三、每一建築基地均應連接建築線並得以單獨申請建築。四 、每一建築基地之建築物應具獨立之出入口。」而依上開規 定，可知，法定空地於符合規定之情形下，係可併同建築物 分割。又觀諸系爭709 、714 、718 土地登記謄本（見本院 卷㈠第16至18頁），系爭709 及718 土地均係全筆為法定空 地、系爭714 土地內有部分法定空地，並經新北市政府工務 局於107 年4 月10日以新北工建字第1070608592號函覆稱： 系爭708 、709 土地，經調閱本局核發72土使字第2152 號 使用執照（71土建1572號建造執照），與卷內原核准配置圖 核對結果，屬該照申請範圍之建築基地；系爭714 、718 土 地，經調閱本局所核發72土使字第2152號使用執照（71土建 1572號建造執照），與卷內原核准配置圖核對結果，非屬該 照申請範圍之建築基地，卷查本府71指- 土04-727號建築指 示線載示為計畫道路等語，並檢附72土使2152號使用（見執 照存根影本及相關圖說（地籍圖、配置圖、面積計算示意圖 ）及71指- 土04- 727 本號建築指示線圖說1 份供參（見本 院卷㈠第414 至426 頁）可證，是系爭708 、709 土地為系 爭房屋之建築基地，且系爭714 、718 土地為計畫道路，本 件原告既係就系爭房屋及坐落基地及相鄰土地併予變價分割 ，並非單獨分割系爭709 土地，自與前開規定限制法定空地 不得分割之情形有異，且於經濟效用上並無任何不利之影響 。則被告前開辯解，礙難採認。 ４、因此，原告請求裁判分割系爭房地，被告雖以前詞辯解並不 同意分割，但系爭房地既無依法不能分割之情事，則原告依 民法第823 條第1 項之規定請求分割系爭房地，即無不合， 應予准許。 ㈣、系爭房地分割方法以如何為適當？ １、再按，共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方 法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人 拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配 ：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配 顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯 有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原 物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各 共有人。民法第824 條第1 項、第2 項定有明文。分割共有 物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之 權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共 有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量，必 於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人（ 最高法院98年度台上字第2058號判決意旨參照）。 ２、徵諸系爭房地經本院至現場勘驗結果：系爭房屋經與本院卷 ㈠第36頁建物測量成果圖、第76頁地籍圖謄本比對，系爭房 屋為鋼筋混凝土造，原一樓騎樓處外擴搭建鐵捲拉門，屋外 並有鐵架、雨遮，大門左側有一貨物電梯，堆滿雜物，據現 場使用人稱該貨梯遭台電斷電且無需使用2 、3 樓，所以沒 有再接電，目前停用等語；至1 樓屋內查看，現為辦公室使 用，為冠合豐企業有限公司使用，在屋後有廁所，通往地下 室之樓梯上方有鐵片覆蓋、可開啟，且屋內並無其他內梯通 往2 、3 樓；在大門右側鐵捲門內方有一樓梯直接通往2 、 樓，樓梯門口有木製鐵門，設置喇叭鎖，且1 樓鐵捲門內另 有設置玻璃門，通往1 樓屋內；經由上開樓梯至2 樓處，門 口有木板隔間及木門，設置喇叭鎖，2 樓屋內閒置無人使用 ，並有木板隔間，屋後並有一廁所；再經由上開樓梯至3 樓 ，屋內閒置無人使用，並經由3 樓屋內樓梯通往頂樓，有一 木門設置，並有喇叭鎖，頂樓已搭建屋頂，並有木板隔間及 水塔2 座（水泥及白鐵製各一），前開貨梯可通至頂樓等情 ，此有本院勘驗筆錄（見本院卷㈠第114 至118 頁）可證， 並經地政機關人員測量系爭房屋1 至4 樓使用面積及所在位 置後函覆，此有該函覆暨土地複丈成果圖（見本院卷㈠第12 2 至124 頁，即如本判決附圖）為憑，並衡諸上開土地、建 物登記謄本，系爭房屋登記坐落之基地為系爭708 土地，而 增建部分係坐落於兩造共有之系爭709 、714 、718 土地上 ，且增建部分顯與原建物共用同一出入口，雖屋內未有內梯 ，但上開通往2 、3 樓之樓梯尚設置於系爭房屋1 樓鐵捲門 內，且頂樓僅可由3 樓屋內樓梯通行，則若採原物分割予兩 造全體共有人，則兩造將各自取得部分室內空間，勢必另劃 出共同使用之門廳或走道空間，就該部分維持共有，不惟減 少兩造得利用之空間，亦礙於各自日常生活之使用、利用價 值，而損及系爭不動產經濟價值，反不利於兩造全體共有人 權益，是原物分配顯有困難。至若將系爭房地全部分配予兩 造中部分共有人，又有共有人間彼此金錢補償問題，斟以兩 造已因無法協議決定分割方法而生本件訴訟，況經將系爭房 地送請鑑價結果為總計52,210, 462 元（見本院卷第234 頁 ），惟兩造仍舊找補金額有所爭議，茲為免另生金錢補償糾 紛，亦不宜採取部分共有人原物分配，部分共有人金錢補償 之分割方式。再者，系爭分管契約僅兩造就系爭房屋尚未分 割前使用方式及範圍之約定，且參酌上開勘驗筆錄，系爭房 屋之現況僅被告巫錦滄一人就系爭房屋1 樓為使用，被告巫 錦昌及原告就渠等分配使用之系爭房屋2 、3 樓並未實際使 用，均閒置為之，且被告迄今仍未提出渠等依約給付租金予 原告之事證，則自難認分割方案須受系爭分管契約之拘束。 是本院審酌系爭房地之構造、利用型態及兩造分配利益，認 原告所主張變賣系爭房地全部，依兩造應有部分比例分配價 金之分割方式，在自由市場競爭下，應可充分發揮系爭不動 產市場價值，對兩造全體共有人應屬最有利，而屬允適，堪 為可採。 四、綜上所述，原告訴請分割系爭房地，為有理由，應予准許， 並斟酌當事人聲明、系爭房使用目的、經濟效用及全體共有 人之利益，應予變價分割，將所得價金按應有部分之比例分 配予兩造。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料， 經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳 予論駁之必要。 六、原告訴請被告分割共有物雖依法有據，惟分割共有物之訴， 係固有必要共同訴訟，故被告應訴乃不得不然，且被告因本 件分割結果，亦受其利，是訴訟費用之負擔自以兩造就系爭 房地應有部分比例分擔始為公允，爰依職權酌定如主文所示 。 七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第80 條之1 ，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 9 月 14 日 民事第二庭 法 官 饒金鳳 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 9 月 17 日 書記官 沈柏樺