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臺灣新北地方法院民事判決　106年度簡上字第220號 上　訴　人 即被上訴人　林立騰 訴訟代理人　吳秀菊律師 複　代理人　吳欣彥律師 被　上訴人 即　上訴人　長宏不動產有限公司 法定代理人　陳志青 訴訟代理人　陳守文律師 複代理人　　郭千華律師 上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國106 年5 月26日本院三重簡易庭105 年重簡字第1680號第一審判決提 起上訴，本院於107年8月21日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 兩造上訴均駁回。 第二審訴訟費用由兩造各自負擔。 事實及理由 一、被上訴人即上訴人長宏不動產有限公司（下稱長宏公司）主 張： ㈠長宏公司為不動產仲介經紀業，上訴人即被上訴人林立騰（ 下稱林立騰）之配偶即證人陳子淇，於民國104 年10月、11 月間簽訂「要約書」（下稱系爭陳子淇要約書）、「不動產 買賣意願書」（下稱系爭陳子淇意願書），表明有意願購買 訴外人柯鈺羚委任長宏公司仲介出售之門牌號碼新北市○○ 區○○○路○ 段○○巷○○弄○○號9 樓房屋（下稱系爭房屋）及 其坐落之基地（房屋及基地下合稱系爭房地），委任長宏公 司處理購屋仲介事務，包含帶看房屋、議價與協助簽定不動 產買賣契約書等。而在長宏公司居間仲介下，買方於104 年 11月30日改由以林立騰與柯鈺羚簽訂不動產買賣契約書（下 稱系爭契約），約定以新臺幣（下同）2118萬元買受系爭房 地，林立騰並於同日簽訂服務費用確認單（下稱系爭確認單 ），約定林立騰應支付32萬元服務報酬予長宏公司。嗣林立 騰與柯鈺羚已於104 年12月31日交屋完畢，詎林立騰於交屋 完畢後，竟遲未支付32萬元服務報酬予長宏公司，經於105 年6 月7 日以林口國宅郵局存證號碼第71號存證信函通知林 立騰依約支付服務報酬，然林立騰迄今仍置之不理。故長宏 公司得依系爭確認單之約定及委任、居間之法律關係，擇一 請求林立騰給付32萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息。 ㈡長宏公司已盡民法第565 條、第567 條之居間義務，並無違 反居間義務而為利於柯鈺羚之行為，亦無違反誠實及信用方 法由柯鈺羚收受利益，故林立騰辯稱依民法第571 條規定， 長宏公司不得請求服務報酬，並無理由： ⒈本件長宏公司為不動產仲介經紀業，所提供服務之性質應屬 民法上之居間，依民法第565 條之規定，服務內容應僅及於 報告訂立買賣契約之機會或為訂立買賣契約之媒介，就「居 間」服務契約之本質及可期待合理使用該服務之內容以觀， 並不負有如出賣人之給付義務及瑕疵擔保義務，合先敘明。 ⒉長宏公司就系爭房地為買賣雙方報告訂約之機會，並為訂約 之媒介，而關於系爭房地之產權、買賣雙方締約能力與履約 能力等訂約事項，均未發生爭議。詳言之，即林立騰於104 年11月間委任長宏公司處理購屋仲介事務後，長宏公司不僅 就系爭房屋之屋況加以調查，亦盡心盡力帶看房屋，關於訂 約事項亦據實向林立騰報告，並積極與柯鈺羚斡旋、磋商買 賣價金，媒介林立騰與柯鈺羚簽訂系爭契約，足見長宏公司 已盡民法第565 條、第567 條之居間義務，並無任何違反居 間義務之情事，故林立騰拒不給付服務報酬，實無理由。 ⒊另依民法第571 條之規定，居間人需有「為有利於相對人或 由相對人收受利益」之行為始不得向委託人請求服務報酬， 然本件長宏公司於報告訂約機會或媒介訂約之過程中，並無 任何為有利於柯鈺羚之行為，亦無違反誠實信用方法由柯鈺 羚收受利益，是林立騰辯稱依民法第571 條規定，長宏公司 不得請求服務報酬，亦無理由。 ㈢林立騰辯稱受柯鈺羚未依約給付家具、家電，並非事實，林 立騰執此拒絕給付服務報酬，實無理由： ⒈依林立騰與柯鈺羚104 年11月30日簽約錄影檔案及譯文可知 ，本件代書即訴外人陳建青於簽約時明確地就系爭契約第16 條附贈之設備物品逐一口述，並經林立騰與柯鈺羚就系爭契 約第16條附贈之設備物品確認無誤後，始簽名蓋章於其上， 由此足知林立騰與柯鈺羚間已就附贈物品討論磋商過，並將 最終確定要附贈之家具、家電等具體明白記載於系爭契約上 ，故買賣雙方應盡之契約義務自應以系爭契約所載品項為依 據。而柯鈺羚於辦理點交時，業已依系爭契約第16條之約定 將附贈之設備如數交付予林立騰，並無缺漏之情形，是林立 騰抗辯柯鈺羚未依約給付家具、家電云云，並非事實。 ⒉林立騰執系爭陳子淇要約書、系爭陳子淇意願書主張伊向柯 鈺羚購買系爭房屋係包含屋內全部家具、家電，柯鈺羚未交 付全部家具、家電，有不完全給付之情事云云。惟上開文件 文件均未有「全部」或「所有」家具、家電等記載，且依前 揭104 年11月30日簽約錄影檔案及譯文可知，買賣雙方在簽 立系爭契約前，陳建青詢問家具是否會留下來時，柯鈺羚與 其配偶有明確表示會帶走部分家具，僅表示「能夠留的我們 會盡量留」，之後陳建青一一與買賣雙方確認，把一定會留 給林立騰之家具、家電記明於系爭契約上。故林立騰既已與 柯鈺羚於簽訂系爭契約時明文約定應交付之家具、家電及數 量，自應以系爭契約所載為準。 ⒊證人莊登凱依證人陳子淇之要求才表示會與柯鈺羚協調其他 諸如床組等家具，係不願意得罪客戶，然此並非自認未盡居 間義務之情事。 ⒋林立騰與柯鈺羚於104 年12月31日辦理系爭房屋點交完畢， 可知柯鈺羚對於系爭契約約定應交付之家具、家電均已交付 ，而林立騰亦無異議。當天證人陳子淇雖與柯鈺羚就是否要 給付投影機乙事有所爭執，惟依林立騰所提該日交屋—監聽譯 文（下稱系爭104 年12月31日交屋譯文）所載，柯鈺羚已表 示若證人陳子淇很堅持，其願向朋友取回交付，係證人陳子 淇不願意接受，則林立騰既已言明不要投影機，即不得再執 此拒付長宏公司服務報酬。 ⒌況縱設若柯鈺羚有不完全給付之情事，此亦與長宏公司有無 違反居間義務，亦屬二事，長宏公司既已媒介林立騰與柯鈺 羚簽訂系爭契約，居間任務已屬完成，若林立騰認為柯鈺羚 有任何未依契約履行之行為，亦應依法向其主張，而非拒付 長宏公司服務報酬。 ㈣林立騰辯稱證人陳子淇簽訂系爭陳子淇賣意願書時未有契約 審閱期間，是以證人陳子淇於104 年11月30日簽立之「買方 給付服務費承諾書」（下稱系爭陳子淇承諾書）係屬無效， 長宏公司不得請求服務報酬等情，實不可採，亦說明如下： 查系爭陳子淇意願書上明載「買方業已行使契約審閱權，並 已充分了解本契約書及其附件之內容無誤。」顯足證陳子淇 已行使契約審閱權，該契約實屬合法有效，林立騰辯稱證人 陳子淇簽訂系爭陳子淇意願書時未有契約審閱期間，依前規 定，自應由林立騰負舉證之責。且長宏公司係依系爭確認單 之約定及委任、居間之法律關係，請求林立騰給付32萬元服 務報酬，並非以系爭陳子淇承諾書為請求依據，故林立騰執 此辯稱長宏公司不得請求服務報酬，實不可採。 ㈤長宏公司已盡受任人之注意義務，營業員即證人莊登凱亦無 任何故意以背於善良風俗之行為、違反保護他人之法律之方 式，致林立騰受有損害，且林立騰就其抗辯所主張之事實不 僅並非真實，亦無佐證以實其說，故林立騰主張以其所受損 害額211,800 元對長宏公司主張抵銷，長宏公司不得向其請 求服務報酬云云，洵屬無理： ⒈林立騰於第二審程序始提出委任法律關係之抗辯，以長宏公 司應負損害賠償責任為由，提出抵銷之主張，然林立騰於原 審並未提出抵銷抗辯，而係遲於第二審訴訟始具狀為此項新 攻擊防禦方法，自不應准許。 ⒉林立騰辯稱受柯鈺羚未依約給付家具、家電，並非事實，已 如前述。林立騰復辯稱證人莊登凱未盡良管理人之注意義務 將全部傢俱列入系爭契約第16條，致其受有損害，然系爭陳 子淇要約書及系爭陳子淇意願書固有記載此價格含家具冷氣 等字，然締約為一變動之過程，買賣雙方於締約過程中不斷 磋商，最後於系爭契約書立第16條明確規範附贈之家具家電 ，自應以系爭契約書為準，故長宏公司及業務員即證人莊登 凱並無未盡良管理人之注意義務之情事。 ⒊長宏公司為買賣雙方協調買賣契約之時間、地點，均有獲林 立騰與柯鈺羚之同意，且法無規定不得於凌晨簽約，故林立 騰辯稱伊於104 年11月30日凌晨簽訂系爭契約，可證明長宏 公司未盡受任人之注意義務云云，實屬無稽。 ⒋104 年11月30日林立騰與柯鈺羚簽訂系爭契約之際，長宏公 司已明確向林立騰解說系爭房屋漏水之處，柯鈺羚亦有向林 立騰說明燈罩破裂，故林立騰於簽約前已受告知且親自確認 過系爭房屋之屋況及燈罩破裂一事，長宏公司確已善盡注意 義務及告知義務，既林立騰於簽約前已知悉系爭房屋之屋況 並接受而仍願意購買系爭房屋，嗣後再執此爭執長宏公司無 善盡受任人義務云云，洵無足採。 ㈥兩造約定之服務報酬並無過鉅失其公平之情事： ⒈證人陳子淇曾於104 年11月30日18時先簽立系爭陳子淇承諾 書，同意給付買賣總價款1.5%之服務報酬，嗣同日林立騰於 簽立系爭契約同時再簽立系爭確認單，證人陳子淇與林立騰 先後經二次考量後，均同意給付系爭契約所載之買賣價金21 18萬元之1.5%即32萬元作為本件服務報酬，顯見該服務報酬 之計算為兩造磋商後合意訂定，且係林立騰經過慎思熟慮後 之結果，並無顯失公平之情事。 ⒉其次，服務報酬32萬元僅占買賣價金2118萬元之1.5%，並無 違反不動產仲介經紀業報酬計收標準第1 條之規定，可知本 件約定之報酬符合法制，並無過鉅之情形。 ⒊再者，長宏公司為銷售系爭房屋而刊登廣告、企劃、製作銷 售文宣，林立騰亦係受長宏公司製作之銷售廣告吸引而於10 4 年10月間聯繫長宏公司，並由長宏公司派遣營業員即證人 莊登凱帶看系爭房屋2 次。且長宏公司於居間過程中，除交 付賣方勾選之不動產現況說明書外，亦製作物件個案明細、 產權調查表、買賣雙方應負擔費用項目一覽表、增值稅概算 表、現況調查即詢問調查表，亦有進行輻射屋查閱、稅賦檢 核，並調閱土地及建物登記謄本、地籍圖、建物測量成果圖 、使用執照存根、周遭行情成交表，並將上開文件資訊彙整 集結成不動產說明書提供予林立騰閱覽，及詳細解說內容供 林立騰知悉，顯見長宏公司為本件居間任務盡心戮力為調查 及告知義務，並付出與兩造約定之報酬相當之人事及勞力成 本，足證兩造約定之服務報酬並無過鉅而失公平之情事。 ⒋承前所述，本件長宏公司確有提供居間服務，不僅力求在最 短時間內依據林立騰之需求尋找物件、帶看房屋，亦積極為 林立騰斡旋、協談價金，更有效率地在確認買賣雙方就買賣 價金達成共識後，旋即協調代書到場協助買賣雙方簽約，方 能使林立騰在2 個月內即完成看屋、簽約及交屋之購屋程序 ，而得以儘速入住系爭房屋。原審判決以長宏公司處理居間 事務期間僅約2 個月，所支出之勞力及成本非屬過鉅為由， 依民法第572 條規定酌減服務報酬為買賣總價之1%即211,80 0 元，然若依原審之邏輯，是否房屋仲介業者必須拖延帶看 房屋之時間，或延宕與賣方斡旋之時間，或為買賣雙方排定 較晚之簽約日期，或甚至將交屋日訂在簽約後之3 、4 個月 ，而使整個居間不動產交易程序毫無意義地延長，方能稱得 上仲介業者付出之勞力及成本與約定之報酬相符？顯見原審 判決理由與常情相悖，應不予維持等語。 二、上訴人即被上訴人林立騰則以： ㈠長宏公司係有償委任關係中之受任人，本應負有抽象輕過失 之善良管理人注意義務，惟其處理委任事務顯有過失，且與 其員工即證人莊登凱不法侵害林立騰之權利，致林立騰受有 財產上之損害。林立騰業已於原審主張長宏公司違背兩造委 任關係中之受任人義務，除於言詞辯論期日一併以委任、居 間法律關係為主張之基礎，並於言詞辯論意旨狀中有所論述 。此外，林立騰係於106 年1 月前後發現系爭房屋多達二十 餘處滲水、漏水、壁癌，且情況日益嚴重，106 年8 月間專 業室內裝修公司勘查後發現系爭房屋之所以多處滲水、漏水 、壁癌，係因內部建材均使用氧化鎂板，此一建材具有易受 潮、亦變質變色、膨脹率大、容易曲翹變形等諸多缺點，雖 有廉價之優點，但早已遭建築業界棄而不用，系爭房屋卻遭 出賣人不肖使用此種建材，而長宏公司及莊登凱聯袂謊稱謊 稱、隱瞞此一重要資訊，顯已違背有償委任契約中之受任人 應盡之善良管理人注意義務。是以，林立騰能夠完全發現系 爭房屋採用氧化鎂板，並執此為抵銷之主張，確係發生於第 一審法院言詞辯論終結後，且非可歸責與林立騰致未能於第 一審提出，況此係長宏公司有無違背其受任人義務之重要爭 點，若不允許林立騰提出，亦有顯失公平之情事，故林立騰 於第二審訴訟程序中提出抵銷之抗辯，並無不合，應予准許 。 ㈡長宏公司員工莊登凱於居間期間種種疏忽、怠惰之情節，諸 如莊登凱表示可以以不含仲介費之價格向林立騰斡旋洽談相 對便宜之房屋售價，林立騰因極其喜愛系爭房屋內部所有之 裝潢、家具、家電及陳設安排等，願意出價至2150萬元，莊 登凱表示若要包含所有裝潢、家具及電器用品，得以此價格 成交，並要求扣除32萬元作為仲介費；買賣雙方於104 年11 月30日「凌晨」簽立系爭契約；柯鈺羚謊稱其花費不貲裝潢 以供其未來自住之用。此由前揭104 年11月30日簽約錄影檔 案及譯文可知，買賣雙方簽約時，柯鈺羚及其配偶已表明家 具、冰箱、樓上3個椅子那組沙發桌椅、投影機會留下來， 通通留給買方，就依現況等語，則莊登凱即負有查核數量之 義務並詳列於系爭契約，然莊登凱卻未盡其居間義務，核實 記載，之後莊登凱於LINE通話中，亦自承其未盡居間人之查 核確認之義務。尤其柯鈺羚已於載明「此價格需含屋內家具 、冷氣」之系爭陳子淇意願書上簽名。足證買賣雙方確已約 定買賣標的範圍包含全部之家具、冷氣。亦可認系爭契約第 16條之文字只是隨意填寫，並非契約合意之實際內容。此亦 可由柯鈺羚最後點交與林立騰之設備數量逸出系爭契約第16 條約定之內容可明。又買賣雙方104 年11月30日締約後，經 林立騰查證，未發見有任何裝潢保證金之收據、施工期間紀 錄或裝修紀錄等；且柯鈺羚藉故拖延交屋，林立騰察覺有異 欲入屋查看，卻遭莊登凱阻擋不能入內，並威脅林立騰若擅 自持鑰匙入內恐涉刑責；104 年12月31日林立騰隨同警察進 入系爭房屋查看，發現原本在內之所有家具、電器（包含1 組投影機及其週邊設備）均不見蹤影；之後發現屋內多處滲 水、漏水等，根本未盡其不動產營業員本應具備之注意義務 即於簽約前後、交屋前後確認、查核屋內現況、家具家電品 項、有無滲漏水、契約有無詳實填載、有無給予合理審閱期 間等，顯未盡有償委任關係中受任人之注意義務與應盡之責 ，除應負基於委任關係或侵權行為之損害賠償責任外，更遑 論得向被上訴人請求服務報酬。原審徒執系爭契約第16條之 文字，拘泥其詞，復將原本出賣人承諾將給付林立騰之全部 家具、家電解釋為「增加」出賣人應交付之設備，就長宏公 司未盡其身為有償委任受任人之善良管理人注意義務，肇致 林立騰因對長宏公司之專業信賴，反而受有屋況不實、家具 及家電闕漏、再行自費購置家具、家電、修繕房屋種種損害 間之因果關係忽略不論，形同將長宏公司之可歸責事由致生 林立騰所受之風險、損害，復歸由林立騰再次承擔，自嫌未 洽。 ㈢再者，以下事證可證明長宏公司與莊登凱、長宏公司特約代 書陳建青積極隱匿系爭房屋採用氧化鎂板，導致全屋多處滲 水、漏水、壁癌此一交易上重要事項，違反受任人義務： ⒈長宏公司於原審提出之104 年11月30日簽約錄影檔案及譯文 「（莊登凱：）2 樓進主臥室的那個門的左邊那片。（陳建 青：）那個是氧化鎂板，那個材料是比較容易吸水。（柯鈺 羚：）就是你看到的那個起居室後面那片牆壁而已，它就是 會濕濕的而已。」等對話，可知長宏公司、莊登凱、陳建青 、柯鈺羚明知系爭房屋有前述瑕疵，卻未誠實告知。 ⒉不動產說明書中之「標的物現況說明書」、「現況調查及詢 問調查表」均可見就系爭房屋現況是否有滲漏水情形，均係 勾選「否」，顯見渠等隱匿交易上重要資訊。 ⒊長宏公司係於105 年8 月4 日提起本件訴訟請求林立騰給付 服務報酬，惟系爭房屋交屋日為104 年12月31日，中間間隔 已過半年之久，觀諸永慶房屋官方網站公開揭示之「產權七 審保障」、「漏水保固」，亦構成仲介方與房屋買方契約之 一部，其中關於漏水保固期間係自交屋日起「6 個月」，由 此可徵，長宏公司有意逾此6 個月期間後方提起訴訟，以規 避其責，其心可議，自不待言。 ㈣因長宏公司未盡其有償委任關係中之受任人應盡之善良管理 人注意義務，致林立騰受有家具、家電等品項短缺，以及各 處滲水、漏水、壁癌，致林立騰之屋內本體受損、家具、家 電受損，因而須自費重新購置之花費共計501,135 元（明細 如下），爰依民法第184 條第1 項、第227 條第1 項、第2 項、第544 條及第334 條規定主張抵銷。 ⒈氧化鎂板拆除替換矽酸鈣板等工程：409,185 元。 ⒉9 樓餐桌上之LED 燈替換：15,900元。 ⒊床組（含床頭片、床墊、床板等）：17,850元。 ⒋獨立筒乳膠床、下床、胡桃鞋櫃、羊毛毯：48,300元。 ⒌除濕機（因氧化鎂板建材導致屋內濕氣無法吸附後拆除，潮 濕情形極為嚴重）：9,900 元。 ㈤長宏公司於簽訂系爭陳子淇意願書前，未確實給予林立騰契 約審閱期間，亦未向林立騰詳細說明契約內容，致使林立騰 簽約後權益遭受損害。 ㈥退萬步言，縱認林立騰仍應給付服務報酬，林立騰亦得聲請 法院依民法第572 條之規定酌減報酬等語置辯。 三、本件原審對於長宏公司之請求，判決林立騰應給付長宏公司 211,800 元，及自105 年8 月19日起至清償日止，按週年利 率百分之五計算之利息，並依職權宣告假執行，及酌定擔保 金額免為假執行。林立騰聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠ 原判決不利於林立騰之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，長宏公 司於第一審之訴駁回。長宏公司亦聲明不服，提起上訴，並 聲明：㈠原判決不利長宏公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分， 林立騰應再給付長宏公司108,200 元，及自105 年8 月19日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 四、本院之判斷： ㈠長宏公司主張其為不動產仲介經紀業，林立騰之配偶即證人 陳子淇，於104 年10月、11月間簽訂系爭陳子淇要約書、系 爭陳子淇意願書，表明有意願購買柯鈺羚委任長宏公司仲介 出售之系爭房地，委任長宏公司處理購屋仲介事務，包含帶 看房屋、議價與協助簽定不動產買賣契約書等。而在長宏公 司居間仲介下，買方於104 年11月30日改由以林立騰與柯鈺 羚簽訂系爭契約，約定以2118萬元買受系爭房地，林立騰並 於同日簽訂系爭確認單，約定林立騰應支付32萬元服務報酬 予長宏公司。嗣林立騰與柯鈺羚已於104 年12月31日交屋完 畢等事實，並有經濟部商業司公司登記資料、系爭契約、及 系爭確認單、系爭陳子淇要約書、系爭陳子淇意願書、系爭 陳子淇承諾書在卷可稽（見原審卷第10頁至第17頁、第60頁 至第61頁、第132 頁、第144 頁），並為林立騰所不爭執， 堪信為真實。 ㈡長宏公司另主張林立騰於系爭房地交屋完畢後，竟未支付32 萬元服務報酬予長宏公司，長宏公司自得依系爭確認單之約 定及委任、居間之法律關係，擇一請求林立騰給付服務報酬 32萬元等事實，則為林立騰所否認，並以前揭情詞置辯。經 查： ⒈長宏公司並無違反民法567 條所定應盡之義務，故得向林立 騰請求給付服務報酬： ⑴依系爭陳子淇要約書第3 條記載：「其他要約條件：此價格 需含內部家俱電，以下空白。」及系爭陳子淇意願書第9 條 記載：「特約條款：....此價格需含屋內家俱、冷氣，以下 空白。」等情，可知此2 份文件並未約定包含系爭系爭房屋 內「所有」家具、家電（冷氣），且其所稱家具、家電（冷 氣）之具體品名、數量並不明確，亦需待買賣雙方商議後確 定。 ⑵而證人莊登凱於本院審理時證稱：買方表明要含全部傢俱， 但屋主有說部分會帶走。當時是否帶走由代書在買賣雙方面 前確認，要留哪些物品，契約上有寫。只有確定會留的有寫 ，不確定會留的就沒有寫。之後屋主幾乎都帶走，為安撫買 方才希望和平解決。但買方有在契約書上簽名。當時買方在 意客廳沙發及大型家俱，較小的物品賣方表示留盡量留，當 時雙方和樂，沒有堅持意見下簽約的，當時原審卷第130 頁 指的是客廳的美術燈、至於一樓的燈沒有提到，當時沒有特 別說床要留下來只有說沙發。二樓次主臥房的床組，屋主不 確是否要留，故沒寫在契約書，後來在美國的女兒要留所以 就搬走。我為了按撫買方，才跟公司商量我從仲介費補貼一 些給買方，但買方沒有接受，故無下文等語（見本院卷二第 175 頁至第178 頁、第180 頁），核與104 年11月30日簽約 錄影檔案及譯文，及系爭契約約定相符，堪認證人莊登凱之 證述乃有所本。 ⑶雖證人陳子淇於原審及本院審理時證稱：當時有跟證人莊登 凱表示要附屋內的全部家具，簽約當日屋主一來就說要附送 全部家具，但後來提到只搬走2 樓那組桌椅，其他都會留下 來。屋主在簽系爭契約前，有先在系爭陳子淇意願書上簽名 （見原審卷第118 頁至第119 頁）。屋主有明確講說什麼東 西會留來，什麼東西會搬走。屋主表示只有2 樓的那組桌椅 會搬走，其他都會留。屋主沒有表示什麼東西不確定要不要 留，但有說能留盡量留，只有確定要搬走1 組，加價就是要 留下全部傢俱等語（見本院卷二第183 頁至第184 頁）。然 其證述內容與系爭契約第16條約定內容不符，且證人陳子淇 亦證稱其簽約前有看契約之內容（見原審卷第119 頁），則 證人陳子淇未對系爭契約第16條提出異議或修正意見，而任 令林立騰在系爭契約上簽名並蓋章，顯見陳子淇於磋商過程 中亦同意柯鈺羚附贈之設備只包含系爭契約第16條約定之內 容者，故證人陳子淇此部分之證述內容，尚不足為對林立騰 有利之認定。 ⑷雖林立騰主張買賣雙方在磋商過程中，柯鈺羚及其配偶曾提 及家具、冰箱、樓上3 個椅子那組沙發桌椅、投影機會留給 買方，就依現況等語，然該等物品於磋商過程最終，並未約 定在系爭契約第16條中，且買賣雙方亦未當場表示不同意見 或要求修正，並隨即簽名蓋章於系爭契約上，則買賣雙方自 應受其拘束，亦即買賣雙方均只需依系爭契約之約定履行。 ⑸又證人莊登凱與證人陳子淇之LINE對話中，證人莊登凱雖曾 表示會去向柯鈺羚求售，及系爭104 年12月31日交屋譯文中 ，柯鈺羚亦表示可以向朋友取回投影機等語，惟此僅能表彰 系爭契約簽訂後，林立騰就柯鈺羚所附家具家電有意見，希 望爭取多一點家具家電，此尚不能認買賣雙方所約定附贈之 家具家電範圍逾系爭契約第16條之範圍，是林立騰所提系爭 12月11日LINE對話及系爭104 年12月31日交屋譯文亦不能作 為對林立騰有利之認定。 ⑹雖林立騰另辯稱系爭契約第16條具有形式上及實質上之瑕疵 而無效，亦即林立騰所持之買賣契約本第16條第13項熱水器 攔位「無記載」，然長宏公司所提出之系爭契約版本同一欄 位竟記載「1 」具，柯鈺羚最後點交予林立騰之設備，亦與 系爭契約記載不符等情。然查林立騰所提出之系爭契約，應 屬長宏公司所提系爭契約之複寫本，此觀二者手寫筆字跡相 同自明，前者第16條第13項熱水器欄位「1 」之記載，應係 遭柯鈺羚蓋章之印文所遮住，並非「無記載」，且林立騰復 不爭執系爭契約第16條約定之家具家電均已交付，則柯鈺羚 於系爭契約第16條約定以外自願額外交付家具家電，自無不 可，尚非約定有何瑕疵。此外，系爭契約第16條之約定，顯 無違反法律強制或禁止規定，或有背於公共秩序或善良風俗 之情事，則林立騰主張系爭契約第16條約定為無效，容有誤 會，而無可採。 ⑺而林立騰另對證人莊登凱及柯鈺羚提出詐欺告訴，經臺灣新 北地方檢察署檢察官偵查後為不起訴處分，林立騰不服提起 再議，仍經臺灣高等法檢察署檢察長駁回確定，有不起訴處 分書、處分書在卷可考（見本院卷一第217 頁至第223 頁， 本院卷二第115 頁至第125 頁），益徵長宏公司之業務員莊 登凱並無詐欺林立騰之情事。 ⑻又買賣雙方於磋商過程中，既已就家具、家電等項目數量逐 一討論，且為明確約定，並無項目數量不明之保留或疑問， 則為居間人及受任人之長宏公司即別無再行調查，或查核數 量並核實詳列於系爭契約之必要，是以林立騰辯稱長宏公司 未盡其義務，為有利於出賣人柯鈺羚之行為，並違反誠實信 用之方法使林立騰因柯鈺羚搬走貴重家具致受有損害，所為 顯然違反民法567 條所定應盡之義務，依民法第571 條規定 ，長宏公司不得請求林立騰給付服務報酬32萬元，並無可採 。 ⑼林立騰另辯稱長宏公司於簽訂系爭陳子淇意願書前，未確實 給予林立騰契約審閱期間，亦未向林立騰詳細說明契約內容 ，致使林立騰簽約後權益遭受損害，且長宏公司於簽約後之 當日即11月30日晚間，即要求林立騰簽立系爭買賣契約書， 林立騰並無法充分理解系爭陳子淇意願書及其附約即系爭承 諾書之約定內容，違反消費者保護法第11條之1 第1 項規定 ，林立騰得主張依同條第2 項之規定，不受該意願書及承諾 書內容之拘束等情，然系爭陳子淇要約書上記載「委託人業 已行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容 無誤。」其後並有陳子淇之簽名（見原審卷第60頁），應推 定該記載為真正，林立騰如欲主張事實上並無給予3 天審閱 期，應為舉證，然林立騰並未舉證明之。至於系爭陳子淇承 諾書及系爭確認單，重點亦只在系爭買賣契約成立時，由林 立騰配偶陳子淇承諾給付服務報酬為買賣總價款1.5%及由林 立騰確認本件服務報酬為32萬元，就長宏公司居間介紹林立 騰買受系爭房地，任務完成即得請求林立騰給付服務報酬之 社會常理觀之，此非林立騰難以理解之處，則上開承諾書及 確認單僅須林立騰在短時間內即可審閱理解，自不能以未給 予3 日以上之審閱期間而認定為無效。 ⑽按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」「居間人，以契 約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」民法第56 5 條、第568 條第1 項復分別定有明文。本件長宏公司居間 仲介林立騰買受系爭房地，並已過戶交屋完畢，林立騰就系 爭契約第16條約定之附贈設備已收受完畢，並無爭執，則長 宏公司已完成居間之任務，自得依前開規定，請求林立騰給 付服務報酬；次按「貴客戶林立騰君，委託永慶不動產林口 遠雄之光加盟店（長宏不動產有限公司）代理購買坐落新北 市○○區○○○路○段○○巷○○弄○○號9 樓之房屋或土地，服 務費用為新台幣參拾貳萬元整。.... 付款人確認：林立騰」 ，系爭確認單約有明文。據此，足認長宏公司完成本件居間 任務後，得向林立騰請求之服務報酬為32萬元。 ⒉本件約定之報酬過高，應為酌減： 惟按「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失 其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之」，民法 第572 條前段定有明文，而該條規定所適用者，係指居間人 雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人 為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬 相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請 求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧 公益，而對契約自由稍作限制。本件林立騰辯稱縱認其應給 付長宏公司服務報酬，亦聲請依前開規定酌減長宏公司之報 酬等情，雖長宏公司爭執稱兩造約定之服務報酬並無過鉅而 失其公平之情事，林立騰所辯應酌減報酬乙節，洵無理由等 情。然查：審酌一般社會經驗常情，長宏公司因系爭房地之 買賣，為林立騰進行前述帶看房屋，磋商協調買賣雙方議定 價金及進行買賣契約簽訂事宜等居間事項，固已付出相當勞 力及成本，但本件林立騰係於104 年11月間委託長宏公司處 理買受系爭房地之居間事項，在此之前之同年10月間長宏公 司曾帶看系爭房屋二次，此經證人陳子淇於原審證述明確（ 見原審卷第118 頁），並為長宏公司所不爭執，嗣於同年月 30日買方即簽立系爭陳子淇要約書、系爭陳子淇意願書，買 賣雙方並於當日簽訂系爭契約，之後續於同年12月31日前完 成相關移轉登記及點交房屋情事，觀此居間過程，長宏公司 處理並完成居間事項之時間僅約二個多月，所支出之勞力及 成本應非過鉅，如許長宏公司得全數請求本件約定之服務報 酬32萬元，已然失其公平。長宏公司雖以本件完成居間時間 僅2 個月，正是因其努力付出之結果，若其拖延帶看房屋之 時間，或延宕與賣方斡旋之時間，或為買賣雙方排定較晚之 簽約日期等情，只是毫無意義地延長居間時間，故不能單純 以居間時間衡量等語，惟居間服務內容之質與量，除居間期 間長短外，亦應考量其居間期間內有無實質之服務，若居間 人無意義地延宕服務期間，當然不可能單純以其居間期間認 定其所任勞務之價值，本件長宏公司並未舉證說明其有何提 供逾一般居間服務之品質，則本件自仍應以一般居間服務品 質及二個多月之居間服務期間衡量其所提供之勞務價值。又 長宏公司請求之報酬數額，雖未逾不動產仲介經紀業報酬計 收標準第1 條：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者 ，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超 過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金」規定 之數額，本院仍得依民法第572 條規定酌減之，至於酌減後 長宏公司得請求之報酬數額，本院認為以系爭房地買賣總價 款之1%即211,800 元，較為公允適當。 ⒊林立騰並無債權得主張抵銷： ⑴長宏公司以林立騰於第二審程序始提出委任法律關係之抗辯 ，以長宏公司應負損害賠償責任為由，提出抵銷之主張，應 不准許等語，惟查只要二人互負債務，且給付種類相同，並 均屆清償期者，即得隨時主張抵銷，且相互間債之關係，溯 及最初得抵銷時，即得按抵銷數額而消滅，民法第334 條第 1 項、第335 條第1 項分別定有明文。林立騰於原審雖未引 用民法有關委任之相關規定，然長宏公司於原審主張之請求 權基礎之一即為委任關係，而林立騰於答辯時，亦曾提及「 受任」等字（見原審卷第142 頁），且如林立騰對長宏公司 確有債權得為抵銷，不許其提出除顯失公平外，日後亦將另 起紛爭，故長宏公司以林立騰於原審未提出抵銷抗辯，於本 院始提出，不應准許云云，容有誤會。 ⑵林立騰主張其以2118萬元買受爭房地，包含系爭房屋內全部 家具、家電，但長宏公司之業務員莊登凱卻未盡其受任人善 良管理人之注意義務及居間義務，查核數量並核實詳列於系 爭契約，致林立騰受有損害，且莊登凱有故意以背於善良風 俗之方法，並故意違反保護他人之法律，致林立騰受有損害 之侵權行為等語。惟查，林立騰於締約時已與柯鈺羚一一確 認附贈之家電家具，長宏公司及其受僱人莊登凱並無未盡有 償委任之善良管理人之注意義務，致有債務不履行之情形， 已如前述；且證人莊登凱於居間過程中所為，亦查無以何背 於善良風俗之方法，或故意違反保護他人之法律，損害林立 騰之權利，致林立騰因短少家具家電所受之損害，故林立騰 主張其依民法第544 條、第224 條不動產經紀業管理條例第 26條第1 項、第2 項，對長宏公司有債務不履行之損害賠償 債權；依民法第184 條第1 項後段、第2 項、第188 條第1 項對長宏公司有僱傭人之連帶損害賠償債權，皆非可採。 ⑶林立騰又主張長宏公司之業務員莊登記隱瞞系爭房屋使用氧 化鎂板，全屋多處滲水、漏水、壁癌此一交易上重要事項， 違反受任人注意義務，且有侵害林立騰權利之故意過失，致 林立騰受有損害等語，經查： ①依證人莊登凱於本院審理時證稱：賣的時候系爭房屋沒有漏 水或滲水，有一處氧化鎂板潮濕。房屋整間使用氧化鎂板， 賣方有跟我說，我也有跟買方說。也有找人估價已潮濕之氧 化鎂板。我有說系爭房屋整間是氧化鎂板，故才約定現況交 屋等語（見本院卷二第173 頁至第175 頁、第182 頁），核 與證人陳子淇於本院審理時證稱：證人莊登凱當時沒有說其 他部分是氧化鎂板等語（見本院卷二第181 頁）相反。 ②本院考量證人莊登凱已帶證人陳子淇至系爭房屋看現況，且 證人陳子淇亦不否認證人莊登凱有告知二樓房間有一處氧化 鎂板潮濕，並有找人估價已潮濕之氧化鎂板，衡情任一買家 均可容易聯想到除二樓房間已潮濕處外，其餘牆面是否亦以 氧化鎂板一體裝潢，是否亦已潮濕等情，且一但聯想到，因 已處在系爭房屋現場，並有估價廠商在場，當極容易立即查 看及查證，若有何隱匿亦極容易曝光等情，且長宏公司為永 慶不動產加盟店，有系爭確認單上永慶不動產之服務標章在 卷可參（見原審卷第17頁），及系爭陳子淇要約書、系爭陳 子淇意願書、系爭契約封面上永慶不動產加盟店等字樣存卷 可考（見原審卷第60頁至第62頁），則本件交易亦有永慶房 屋漏水保固保障辦法之適用（見本院卷二第221 頁至第223 頁），故認證人莊登凱應無隱匿系爭房屋其他牆面亦係以氧 化鎂板裝潢之動機及情事，而以證人莊登凱之證述與事實相 符較為可信，證人陳子淇之證述與事實不符而無可採。 ③則證人莊登凱於帶看屋時，既已明白告知系爭房屋全間以氧 化鎂板裝潢，且二樓房間已有一面牆面有潮濕之現象，並經 柯鈺羚約定以現況交屋，林立騰於此情形下仍同意買受系爭 房屋，自不得事後以系爭房屋因氧化鎂板裝潢容易吸濕受潮 、變質變色、膨脹率大、容易曲翹變形等缺點，致系爭房屋 滲水、漏水、壁癌，屋內本體、家具、家電受損，須自費重 新購置受有損害，主張長宏公司未盡受任人之善良管理人注 意義務，或認莊登凱有何故意過失侵害林立騰之權利，並依 民法第184 條第1 項、第227 條第1 項、第2 項、第544 條 及第334 條規定主張賠償並抵銷。 ⑷綜上，長宏公司並無違反注意義務，而無債務不履行之情形 ，且長宏公司之受僱人即證人莊登凱亦無何侵權行為，故林 立騰對長宏公司並無債權存在，其主張抵銷即無理由。 五、綜上所述，本件因長宏公司為林立騰居間仲介，林立騰始與 柯鈺羚簽訂系爭契約買受系爭房地，系爭房地並已點交林立 騰完畢，長宏公司已完成居間任務，林立騰自應給付相當之 服務報酬予長宏公司，且林立騰對長宏公司並無任何債權可 主張抵銷，則長宏公司依民法第565 條、第568 條第1 項有 關居間之法律關係及系爭確認單之約定，請求林立騰給付服 務報酬211,800 元及自起訴狀繕本送達翌日即105 年8 月19 日（見原審卷第22頁）起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請 求，則無理由，應予駁回。原審就上開應予准許部分所為林 立騰敗訴之判決，並依職權宣告假執行，經核並無違誤，林 立騰上訴意旨指摘原判決此部分不當求予廢棄改判，為無理 由，應駁回其上訴。又原審就上開不應准許部分，為長宏公 司敗訴之判決，亦無不合，長宏公司上訴意旨指摘原判決此 部分不當求予廢棄改判，亦無理由，應駁回其上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經本院斟酌後，核與本件判決結果不生影響， 爰不一一論述，附此敘明。 七、據上論結，本件兩造上訴均無理由，爰依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 9 月 28 日 民事第六庭 審判長法 官 連士綱 法 官 蔡惠琪 法 官 謝宜雯 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 107 年 9 月 28 日 書記官 吳宜遙