裁判書系統

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　106年度簡上字第419號 上　訴　人　星菱縫機股份有限公司 法定代理人　徐石淵 訴訟代理人　王正豪律師 被上訴　人　新昇汽車科技股份有限公司 法定代理人　吳美英 訴訟代理人　林新丁 上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國106 年9月29日臺灣新北地方法院三重簡易庭106年重簡字第1306號第 一審判決提起上訴，經本院於107年5月30日言詞辯論終結，判決 如下： 主 文 原判決關於命上訴人給付超過新臺幣參拾伍萬肆仟陸佰陸拾柒元 ，及自民國一百零六年七月二十六日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息部分，及該部份假執行之宣告，暨訴訟費用之裁 判均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回 。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔 。 事實及理由 一、被上訴人主張：被上訴人於民國106年3月30日與上訴人簽訂 房地租賃契約書（下稱系爭租約），兩造並至民間公證人詹 孟龍事務所請求公證，約定由被上訴人向上訴人承租座落於 新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地之登記建 物（門牌號碼「新北市○○區○○路○○○○○○○號」）及未登 記增建房屋（下稱系爭租賃物），租期自106年5月1日（即 交屋日）起至116年7月31日止。並約定自交屋日起至106年7 月31日止為免租裝潢期；自106年8月1日起至107年7月31日 止，每月租金臺幣（下同）38萬元；自107年8月1日起每年 按前1年租金調漲3%。被上訴人於簽約時已依約給付上訴人 押租保證金76萬元及1個月租金38萬元。詎上訴人除延至106 年5月9日始部分點交租賃物，後因系爭租賃物使用執照與建 物現況不符，以致被上訴人無法為原本目的使用，因此發函 予上訴人解除系爭租約，亦獲上訴人同意解除系爭租約，兩 造遂於106年6月7日起同意照原合約條件解約。又系爭租約 書對於兩造解除契約時如何處理未有約定，則應回歸民法之 規定，兩造各負回復原狀之責任，因此被上訴人業於解約當 日交還系爭租賃物，上訴人受領之114萬元，依法亦應全額 退還予被上訴人。惟上訴人僅退還40萬5,333元，尚餘73萬 4,667元未依約返還，爰本於系爭租約解除後回復原狀之法 律關係提起本訴。再依上訴人提出統一發票記載，係於106 年5月5日交付耐力板費用，該費用之支出既早於系爭租賃物 點交前，顯與被上訴人無涉。另依系爭租約第10條第2項約 定被上訴人得視需要使用或丟棄系爭租賃物內設備；第5條 則約定係依現況返還無須回復原狀，故而被上訴人並無因拆 除系爭檢驗設備依約應對上訴人負賠償責任之義務等情（被 上訴人於原審聲明：上訴人應給付被上訴人73萬4,667元及 自起訴狀繕本送達之翌日(即106年7月26日)起至清償日止， 按年息5%計算之利息。原審判決：㈠上訴人應給付被上訴人 55萬7,334元及自106年7月26日起至清償日止，按年息5%計 算之利息。㈡被上訴人其餘之訴駁回。上訴人就其敗訴部分 聲明不服，提起上訴。被上訴人就其敗訴部分，則未聲明不 服。）。併為答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人主張：本件係被上訴人以因系爭租賃物使用執照與建 物現況不符，以致被上訴人無法為原本目的使用，因此發函 要求上訴人提前終止系爭租約，上訴人雖不認同被上訴人所 主張之事由，但為求兩造租賃關係和諧，認被上訴人既主動 提出終止，遂同意終止，並於106年6月7日簽署解約同意書 ，約定雙方自106年6月7日起依原合約條件解約。又系爭租 約既為被上訴人要求提前終止，且未符系爭租約第8條第2項 前段規定，上訴人自得依同條項後段約定沒收相當於1個月 之保證金38萬元。另系爭租約於106年3月30日簽訂後約2日 ，上訴人即基於友善及給予被上訴人方便立場，將系爭租賃 物交付予被上訴人，並允被上訴人可隨時使用系爭租賃物（ 系爭租賃物區分為瀧澤租賃區及瀧澤租賃區以外部分，被上 訴人乃知悉瀧澤租賃區暫時無法交付下，仍同意簽約。）， 但因瀧澤租賃區嗣後無法依約定時間（即106年5月1日）交 付被上訴人，雙方遂簽署點交書，另約定瀧澤租賃區點交時 間，然無礙系爭租賃物已交付被上訴人之事（自106年5月9 日起交付至106年6月7日止，共28日。）。是以於系爭租約 終止前，被上訴人應給付上訴人之租金額為35萬4,667元（ 38萬元/30日*28日=35萬4,667元）。況縱按比例計算租金， 未交付之瀧澤租賃區至多僅占系爭租賃物1/10。即上訴人共 收受114萬元，扣除保證金及租金後，應退還並已退還被上 訴人金額計40萬5,333元（114萬元-38萬元保證金-35萬4,66 7元租金=40萬5,333元）。再者，上訴人於106年5月5日依被 上訴人使用要求於系爭租賃物後方牆面增設耐力板，計支出 1萬5,750元，該增設設備於系爭租約終止後形同耗費。另系 爭租賃物內之檢驗設備（依被上訴人主張購買價值為30萬元 ）遭被上訴人拆毀，如欲回復原狀需耗費15萬8,900元，因 上訴人已逕以10萬元出售他人，爰依民法第432條第2項規定 請求被上訴人賠償20萬元檢驗設備毀損費用，以上合計21萬 5,750元，主張與被上訴人請求返還範圍內相互抵銷等語。 併為答辯聲明：上訴駁回。 三、兩造不爭執之事項： ㈠被上訴人於106年3月30日與上訴人簽訂系爭租約，約定由被 上訴人向上訴人承租系爭租賃物，租期自106年5月1日（即 交屋日）起至116年7月31日止。並約定自交屋日起至106年7 月31日止為免租裝潢期（以上為第2條）。自106年8月1日起 至107年7月31日止，每月租金38萬元；自107年8月1日起每 年按前1年租金調漲3%（以上為第3條）。系爭租約其餘內容 略以： 第5條「房屋內依現況點交予被上訴人，…契約期滿或終止 時，被上訴人清空雜物後交還上訴人，依屆時現況 無須復原。」 第8條第2項「被上訴人如因故須中途終止契約時，須於預定 終止日前6個月以書面通知上訴人，上訴人不 得向被上訴人請求任何賠償；惟被上訴人自交 日起算滿2年3個月(即108年7月31日)以後，始 有權通知提前終止租約，否則上訴人得沒收相 當於1個月之保證金。」 第9條第2項「被上訴人交還租賃標的物時，雙方應會同點交 及結算費用，上訴人應於結算後3日內將本契 約第4條之保證金及依被上訴人實際使用日數 比例計算溢收之租金扣除被上訴人未結算之水 電費用等及依法或依本約應由被上訴人負擔之 損害賠償或其他款項後，無息返還被上訴人， 上訴人若有遲延…。」 第10條第2項「原上訴人留置於系爭租賃標的物內之設備， 由被上訴人視需要得無償使用，被上訴人如 不合用得視為廢棄物丟棄，上訴人不得主張 任何補償。」 等情，並有系爭租約（詳原證1）在卷可佐。 ㈡被上訴人於簽署系爭租約後，即依約給付上訴人押租保證金 76萬元及1個月租金38萬元，合計共114萬元。上訴人於106 年6月12日退還40萬5,333元予被上訴人等情，並有存摺影本 （詳原證5）在卷可稽。 ㈢被上訴人提出106年5月9日簽署之點交書（詳原證2，其內容 略以：106年5月9日點交瀧澤租賃區以外標的物；106年5月 31日完成瀧澤租賃區點交。），形式為真正。 ㈣被上訴人於106年5月18日以系爭租賃物不合於建管之規定為 由發存證信函通知上訴人終止系爭租約，並於函中敘明後續 再商談終止後事務（詳被證1，下稱被證1函）。上訴人於收 受被證1函後，隨於同年月25日以存證信函回覆被上訴人， 表達其對被證1函所提及內容雖感訝異及遺憾但只能同意； 另通知訂於同年6月6日簽署解約，作廢系爭租約（詳原證3 ；下稱原證3函）等情，並有存證信函2份附卷可佐。 ㈤被上訴人提出106年6月7日解約協議書（詳原證4，其內容略 以：兩造自106年6月7日起雙方同意依照原合約條件解約。 ），形式為真正。 四、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人所立書據之真意 ，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能 拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。 ㈠關於被上訴人以被證1函通知上訴人，是否使系爭租約生解 約效力？ ⑴系爭租約依第2條規定，雖係定有期限之租約，惟從租約 第8條第2項約定「被上訴人如因故須中途終止契約時，須 於預定終止日前6個月以書面通知上訴人，上訴人不得向 被上訴人請求任何賠償；惟被上訴人自交日起算滿2年3個 月(即108年7月31日)以後，始有權通知提前終止租約，否 則上訴人得沒收相當於1個月之保證金。」等語之文義以 觀，兩造已然約定承租人得隨時終止租約，僅承租人於單 方為終止意思表示未符合第8條第2項約定條件及期限時， 出租人得沒收相當於1個月租金之保證金充作違約金。是 以，被上訴人本得於系爭租約期限屆滿前，依系爭租約第 8條第2項約定隨時終止租約。又終止權之性質，係屬形成 權一種，而形成權係賦予一方當事人得依其單方之意思表 示，使法律關係之效力得以消滅，因此被上訴人不需上訴 人之同意，即得於期前單方終止系爭租約，附此敘明。 ⑵查兩造於106年3月30日簽系爭租約後，承前述，既已由被 上訴人先於106年5月18日以系爭租賃物不合於建管之規定 為由通知上訴人終止系爭租約，僅於被證1函內敘及終止 後事務再商談。按諸前開說明，不問被上人指摘之事由究 否有據，於被證1函送達上訴人時，即應認系爭租約已由 被上訴人依系爭租約第8條第2項約定單方終止，僅是否應 依同條項後段給付違約金非無爭執。 ㈡又本件上訴人於收受被證1函後，於同年月25日以其雖不認 同被證1函內容，但被上訴人既表達解約之意，上訴人只能 同意，並訂於同年6月6日簽署解約，作廢系爭租約等語函覆 被上訴人等情，既如前述，有原證3函在卷可佐。揆其內容 前段乃否認上訴人未提供符合債之本旨之租賃物，然就被上 訴人被證1函所為終止意思表示，雖表遺憾但只能接受；另 就被證1函所提終止後當事人間之如何結算，通知訂於同年6 月6日為商議。復再參諸兩造嗣後於106年6月7日共同簽署解 約協議書約明「自106年6月7日起雙方同意依照原合約解約 。」等語可悉，系爭租約確係因「終止」而其失效力，並非 「解除」而失其效力。蓋按契約經解除者，溯及訂約時失其 效力，與自始未訂契約同。此與契約之終止，僅使契約嗣後 失其效力者迥異（最高法院23年上字第3968號判例意旨參照 ）。前開解約協議既特別約明自106年6月7日起往後失效， 探諸當事人之真意自均係「終止」，而非「解除」。併由被 證1函、原證3函，所提及內容可推悉所謂「解約協議書」僅 兩造於系爭租約終止後，另針對終止後事務如何處理之條件 為協商（即確認以「106年6月7日」為終止日(事涉水電等費 用之結算)及「終止後事務依原合約條件辦理」），而非兩 造別於被證1函，另再為合意終止之意。即被上訴人主張： 系爭租約乃由兩造合意解除，系爭租約對於解除契約如何處 理未有約定，應回歸民法之規定，兩造各負回復原狀之責任 云云，容有誤會，並無可採。 ㈢系爭租約既係由被上訴人於108年7月31日以前（未合於系爭 租約第8條第2項約定期限），以被證1函通知上訴人時即合 法終止。被上訴人就被證1函所列：上訴人提出系爭租賃物 有不符債之本旨之瑕疵之利己事實，又未提出任何證據以供 本院審酌，而難認為真正。則上訴人主張：106年6月7日簽 定之解約協議書，既約定依照原合約條件解約，本件上訴人 自得依系爭租約第8條第2項後段沒收相當於1個月租金（38 萬元）之保證金等語，自屬有據。 ㈣復觀諸系爭租約第9條乃租期屆滿或合約終止後，雙方義務 之通則約定。該條之適用，既未另按終止事由究否屆期或可 歸責性為區別（即包含合意終止；屆期或單方期前終止）， 該條所謂「承租人租賃物之交還義務」，自應按系爭契約第 5條（即依現況返還無須復原。）、第10條第2項（即關於留 置於租賃物內之設備，得任意使用甚至丟棄，出租人不得主 張任何補償。）等約定定之；同理，該條第2項所謂「依實 際使用日數比例計算溢收之租金」，亦應按系爭租約第2條 （即106年7月31日前免租(此部分免租期間之約定，要與被 上訴人是否從事裝潢無涉，附此敘明。)）、第3條（即租金 每月3萬元；自107年8月1日起每年調漲1次等。）約定內容 計之。準此， ⑴本件兩造既約定以106年6月7日為終止日（尚有免租期內 ），按諸系爭租約第9條第2項約定上訴人至多僅得請求被 上訴人給付自交付時起至106年6月7日交還已經點交之瀧 澤租賃區以外部分之租賃物之水電費用，尚不得將已收保 證金再扣除自106年5月30日起至同年6月7日止，共28日， 按月租38萬元計算之租金35萬4,667元。 ⑵另PC耐力板之設置既上訴人應被上訴人要求自行就系爭租 賃物所為修繕（此部分業據證人馮柏勳到庭證述實；詳本 院卷第106頁），不問究否屬對上訴人有益之設施，被上 訴人於租約終止後既依約已按現況交還上訴人，該部分設 施之費用自無從責由被上訴人負擔。至系爭檢驗設備則屬 系爭租約第10條第2項所稱上訴人留置於系爭租賃物內之 設備，被上訴人本得任意使用甚至丟棄，上訴人自不得恁 置當事人之特約不論，再援引民法第432條第2項規定向被 上訴人主張賠償20萬元檢驗設備毀損費用。 ⑶綜上，上訴人主張應已收金額尚應扣除之租金35萬4,667 元、可抵銷之增設PC耐力板費用1萬5,750元及20萬元檢驗 設備毀損費用，均無理由，應予駁回。 五、綜上所述，被上訴人本於租賃契約關係，請求上訴人給付35 萬4,667元（114萬元(已收金額)-40萬5,333元(已返還金額) -38萬元(相當於1個月租金之保證金)=35萬4,667元），及自 106年7月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理 由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。上 訴人所為抵銷抗辯，均無理由，應予駁回。又上開應准許部 分，係就民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴判決，應依職權告假執行。至於被上訴人敗 訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超 過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣 告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢 棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人 給付，並為假執行之宣告，其理由雖有未洽，但結論並無二 致，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求 予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。 六、兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與判 決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。 據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主 文。 中 華 民 國 107 年 6 月 27 日 民事第三庭 審判長法 官 李世貴 法 官 張兆光 法 官 黃信滿 以上正本證明與原本無異 不得上訴 中 華 民 國 107 年 6 月 27 日 書記官 傅淑芳