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臺灣新北地方法院民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　 106年度訴字第128號 原　　　告　陳香鈴 訴訟代理人　黃仕翰　　律師 複 代理 人　呂紹宏　　律師 複 代理 人　陳俊翔　　律師 訴訟代理人　游弘誠　　律師 訴訟代理人　蔡皇其　　律師 被　　　告　邑樺有限公司 法定代理人　江偉嘉 訴訟代理人　何乃隆　　律師 上列當事人間請求返還租賃物事件，經本院於民國106年8月3日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將坐落門牌號碼新北市○○區○○○街○○巷○○號房屋騰空 遷讓返還原告。 被告並應自民國一０五年三月一日起至遷讓上開房屋之日止，按 月給付原告新臺幣陸萬伍仟元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。 本判決第一、二項於原告以新臺幣伍拾萬伍仟為被告供擔保後， 得假執行；但被告如以新臺幣陸拾陸萬肆仟叁佰元為原告預供擔 保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張： ㈠被告於民國97年2月19日，向原告承租原告所有門牌號碼新 北市○○區○○○街○○巷○○號之房屋，雙方約定租期自97年 3月1日至民國102年2月28日止，後在被告要求下又將租約延 至104年2月28日，共計7年，兩造於租約中明訂：「乙方（ 即被告）於租約屆滿時，除經甲方同意續租外，應即日將租 賃房屋遷空交還甲方」、「甲乙雙方基於本契約所需之通知 、催告或有以書面為意思表示之必要時，均以本契約所載之 地址為準」，於簽訂過程中多由原告之夫李煌村、被告之父 同時也是被告的總經理江朝其代理處理之。 ㈡嗣於104年2月28日租約到期前，被告又向原告表示欲再行續 約，原告因對系爭房屋已有其他規劃故表示拒絕，並要求盡 速搬離，惟被告竟不斷拖延不願搬離。後原告於104年5月26 日再一次親自向被告表示希望被告盡速搬離之意，惟被告之 父江朝其卻向原告表示伊一定會搬，但要等找到新房子，找 到便會儘速搬離，原告方勉為同意與被告達成延長一年定期 租賃契約之合意，租約期間自104年3月1日至105年2月28日 ，被告因而並一次交付12張租金支票。 ㈢然被告拖延直至105年2月28日，仍不願遷出系爭房屋，竟又 要求原告讓渠等續約，故原告之夫李煌村代理原告於105年3 月4日，再次前往被告處向被告表示要求搬離後，豈料被告 竟態度丕變稱兩造已成立不定期租賃，原告此時方知被告自 始便無搬離之意。更甚者，被告竟還寄發存函稱兩造仍有租 約要求原告前往收租，原告為取回房屋寄發存證信函稱兩造 已無租約，且亦不願續租並要求被告盡速返還，被告竟委託 律師寄發存證信函再次稱兩造尚有租約存續，後續又寄發存 證信函附上2張租金支票稱給付原告租金，後遭原告返還。 至此，原告方恍然大悟，原來被告自始便有霸佔系爭房屋之 念頭，所稱再找到房子便會立刻搬遷云云皆是在敷衍原告， 並欲趁原告不黯相關法規之隙，企圖以不定期租賃為由永遠 使用系爭房屋。 ㈣後原告迫不得已向被告提起刑事訴訟(案號：臺灣新北地方 法院檢察署105年度他字2468號)，於偵查中被告說詞反覆， 對於所謂成立不定期租賃之時點三易其詞，被告先稱係於 105年2月28日向告訴人表示雙方已成立不定期租賃契約不願 搬離，卻又於偵查中改稱自102年2月28日始便無再訂租賃期 間而成立不定期租賃，然自被告所寄出台北榮星存證號碼 519號存證信函中竟再改稱自103年2月28日後轉為不定期租 賃，一個不定期租賃成立之時點竟有三種不同之說法。雖最 終因檢察官認定原告所提告者為民事糾紛而為不起訴處分， 然被告於偵查中之言行更顯被告欲趁原告不了解相關法規而 欲霸佔系爭房屋之行為，更顯本件並不存在不定期租賃關係 。 ㈤依司法實務見解所示，本件並不成立不定期租賃契約，被告 抗辯為不定期租賃契約云云，並不可採： ⒈按「定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租 人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收 取使用收益之代價為條件。故苟無即表示反對之意思而未 為使用收益代價之收取，其條件仍為成就；苟已即為反對 之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就。」 此有最高法院82年度台上字第2195號民事判決要旨供鈞院 參酌。 ⒉經查，原告於104年5月26日再一次親自向被告表示希望被 告盡速搬離之意，惟被告之父江朝其卻向原告表示伊一定 會搬，但要等找到新房子，找到便會儘速搬離。在此情況 下原告方勉為同意訂定延長一年定期租賃契約，被告因而 並一次交付12張租金支票。雙方之租賃契約期限為104年3 月1日至105年2月28日，被告應於租賃期間屆滿後搬離。 ⒊然土地租賃搬遷本有一定之時間，經被告之請求，方特別 給予時間搬離，原告於105年2月28日後，所收受之款項為 相當於租金之不當得利，而非租金。原告於原證3電話內 容中，已清楚表達不願意續租之意思表示，要求被告儘速 搬離，不願再租給被告，此為被告所不爭執： ⑴原證3，第4頁，第22行至第25行：「（10:53）江偉嘉 之父江朝其：你今天要這樣用；（10：57）原告之夫李 煌村：不是，我自己要使用的；（10：58）江偉嘉之父 江朝其：我跟你講，你也是…；（11：01）原告之夫李 煌村：不然你要再幾個月要搬給我，沒關係」 ⑵原證3，第5頁，第17行：「（（12：11）原告之夫李煌 村：我看你很那個的人，怎麼會講這樣的話，我何時再 給你，你要再幾個月嘛） ⑶原證3，第5頁，第28行：「（12：37）原告之夫李煌村 ：你要再幾個月要搬給我，這樣最簡單。」 ⑷原證3，第6頁，倒數第4行：「（14：35）原告之夫李 煌村：沒關係，你要說幾個月沒關係。」 ⑸原證3，第7頁，倒數第11行：「（16：24）原告之夫李 煌村：你多久要搬光給我，這樣很簡單。」 ⑹原證3，第8頁，第13行：「（17:46）原告之夫李煌村 ：什麼時候，講一下很簡單。」 ⒋依上揭司法實務見解所認，原告已清楚充分表達，並無要 讓被告繼續使用系爭不動產，並且數次清楚要求被告搬遷 ，雙方並不存在不定期租賃契約。 ㈥被告所為之提存，依司法實務見解所示，不得作為合法使用 系爭不動產之權源，被告顯屬租賃期間屆滿後，惡意占有： ⒈按「經查本件足見兩造於租賃期限屆滿後，即對於承購或 承租之事項有所爭議，應認原告對於承租人繼續為租賃物 之使用收益，已為反對之意思表示，自不適用民法第451 條法定更新租約之規定。兩造租約既已屆滿，復無更新租 約，兩造間已無任何租賃關係，被告所為之提存，即不符 債之本旨，無從發生清償之效力。是被告此項抗辯亦不足 採。」此有臺灣宜蘭地方法院88年訴字第197號民事判決 要旨供鈞院參酌。 ⒉經查，原告已於原證3之電話內容，充分表達不願意續租 之意思表示，此業經被告所不爭執。兩造之租賃契約於 105年2月28日屆期，其後若有收受款項乃「相當租金之不 當得利」。而被告所謂其每2月均將租金提存云云，尚與 債之本旨給付無關，自不得為被告有利認定。 ⒊依上開司法實務見解所示，被告縱使有將款項提存於法院 ，因雙方租賃契約已屆期，自不生依債之本旨為給付。被 告於審理中主張，其每2個月會將款項提存於法院，自與 本案無任何關連。 ㈦按租賃契約之成立，僅需兩造之意思表示合致即生效力，並 不以訂立書面「租賃契約」為必要，被告於104年2月28日當 場交付104年2月28日起至105年2月28日之租金支票予被告， 依司法實務見解兩造成立定期租賃契約至明： ⒈按「租賃契約之成立，僅需兩造之意思表示合致即生效力 ，並不以訂立書面租賃契約為必要。觀諸上訴人於103年3 月8日交予被上訴人之系爭承諾書記載：立書人沈克勤同 意於103年5月15日前搬離系爭建物，雙方同意租金每月 6000元，現付1萬2000元等語；且上訴人依該記載當場付 清103年3月8日起至103年5月15日之租金1萬2000元予被上 訴人，為兩造所不爭執，業如前述，由此可知，兩造就系 爭承諾書，應係達成被上訴人將系爭建物出租予上訴人， 租期自103年3月8日起至同年5月15日止，租金2個月共1萬 2000元之合意，自屬成立定期租賃契約甚明。」此有臺灣 高等法院民事判決104年度上字第263號可供參酌。 ⒉被告於97年2月19日向承租系爭房屋，雙方約定租期自97 年3月1日至民國102年2月28日止，後在被告要求下又將租 約延至104年2月28日，共計7年，然於104年2月28日租約 到期前被告表示欲再行續約，原告在被告之不斷要求下方 勉為同意再讓伊等續約，為求方便故先續約一年，被告法 定代理人江朝其先一次交付原告12張租金支票，並保證立 刻尋找其他適合房屋，儘速搬離。 ⒊職故，兩造之租賃契約早於104年2月28日時即已屆至，原 告並多次去電被告公司告知租約期滿，請被告儘速與原告 進行點交以完成搬遷事宜，但仍願意提供被告所需之寬限 期間，此亦屬被告不爭執之事。後因被告不斷央求，原告 方勉為同意另約定延長一年定期租賃契約，縱未以書面為 之，兩造仍成立租約內容為租期自104年3月1日起至105年 2月28日止，租金12個月共780,000元之一年期定期租賃契 約甚明。 ㈧縱鈞院認為兩造未延長一年租約，因原告早已明確向被告表 示反對之意思，系爭契約也絕無成為不定期租賃契約之可能 ，故被告辯稱系爭租賃契約業已轉為不定期租賃，應無理由 ： ⒈按「定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租 人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收 取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未 為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對 之意思而為使用收益代價之收取，其條例仍為不成就。」 、「租賃契約以當事人就租賃物及租金互相同意時方為成 立，承租人於租期屆滿後，雖仍為租賃物之使用收益，然 既經出租人對原定租金表示爭執，並未協議一致，自與不 即表示反對之意思者有別，不能適用民法第451條規定， 視為不定期限繼續契約。」此有最高法院47年度台上字第 1820號判例、最高法院37年上字第9418號判例要旨可供鈞 院參照。 ⒉次按「然本院認為依一般租賃實務，定期租賃契約租期屆 滿後，出租人依承租人要求給予一定期間之搬遷寬限期， 寬限期內租金照付，此乃常見之事，與一般社會大眾之認 知無違，故原告在3個月之搬遷寬限期屆滿(即應於102年6 月30日以前搬遷完畢)後，以系爭房屋所有權人身分寄發 102年7月5日存證信函通知被告於函到7日內能搬離租處， 並結清房租，亦符合常情。」此有臺灣臺中地方法院102 年度中簡字第2465號民事判決可供鈞院參照。 ⒊依上述司法實務見解可知，定期租賃契約租期屆滿後是否 轉換為不定期限租賃契約，係以出租人有無即為反對之意 思為要件，而非以有無收取使用收益之代價即租金為必要 。且依我國之社會經驗，出租人於定期租賃契約屆至時， 特別給予承租人數月之寬限期間，供承租人尋覓他處或為 搬遷之準備，並於此寬限期間內收取原租賃契約所定之租 金，均係常見之事，與一般社會大眾之認知無違。 ⒋縱認雙方於104年5月26日後未有達成延長一年租約之共識 ，因原告自始自終即明確地以電話、口頭等方式，向被告 表示租約已屆滿、請被告給予原告確切得完成搬遷作業之 期限，請被告儘速搬離等意思表示，實難認為原告無即為 反對之意思，被告辯稱系爭租賃契約業已轉為不定期租賃 ，應無理由。 ⒌原告早已明確表示租賃契約已滿，請求儘速返還等語，實 難認為原告無即為反對之意思，被告辯稱系爭租賃契約業 已轉為不定期租賃，應無理由。 ㈨甚者，原告早已於104年2月28日租期屆至前表示，願基於雙 方和善友好之立場，特別給予承租人相當之寬限期間，供承 租人尋覓他處或為搬遷之準備，但特別陳明於此寬限期間內 被告仍應給付原租賃契約所定之相當於租金之不當得利，方 會由被告預先提供支票以供原告兌領以供擔保，待被告遷出 後，再由原告將未兌領之支票返還予被告。故被告辯稱原告 仍於104年4月15日兌領被告提供之支票遽認兩造有不定期租 賃契約云云，實屬無理。 ㈩依兩造租賃契約書所載，除非甲方同意續租外，乙方應即日 將房屋交還，可知原告為免被告取得不定期租賃之利益，於 訂約之際已訂明期滿後續租應另得原告之同意，依判例見解 雙方並未成立不定期租賃： ⒈按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅； 租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出 租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約， 固為民法第450條第1項、第451條所明定。惟出租人慮及 承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿 後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者， 仍難謂不發生阻止續約之效力。」此有最高法院91年台上 字第221號判決可供參酌。 ⒉兩造於租約中明訂：「乙方（即被告）於租約屆滿時，除 經甲方同意續租外，應即日將租賃房屋遷空交還甲方」、 「甲乙雙方基於本契約所需之通知、催告或有以書面為意 思表示之必要時，均以本契約所載之地址為準」，即屬於 於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租之意思表示。 ⒊雙方已明訂若要續租，應得甲方同意，且此意思表示應用 書面為之並寄往被告載於契約上之地址，惟原告並未作出 任何同意續租之意思表示，故雙方並未成立不定期租賃至 明。 原告於租約期滿前便已口頭表示因另有他用，決不續租，依 最高法院判例見解，即使被告於被原告拒收租金後，有提存 之情形，亦不發生不定期限繼續契約之問題： ⒈按「租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為 民法第450條第1項所明定。同法第451條所謂視為不定期 限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使 用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。 此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為 租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取 得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預 為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示。」 此有最高法院42年台上字第410號判例可供參酌。 ⒉次按「被上訴人於租期屆滿前，即已表示期滿後不再續租 ，寬限二個月，又係基於上訴人要求願屆期無條件拆遷所 示之恩惠期，縱上訴人於被上訴人拒收租金後，有提存之 情形，亦不發生不定期限繼續契約之問題。」最高法院59 年台上字第555號判例可供參酌。 ⒊原告於租約屆滿(105年2月28日)前便已多次口頭表示因另 有他用，決不續租，依最高法院見解，原告於租期行將屆 滿之際，向被告預為表示不願繼續契約者，屬於有反對意 思之表示，兩造並未成立不定期租賃。縱被告有提存租金 之行為，亦不發生不定期限繼續契約之問題。 縱鈞院認為本件為不定期租賃，原告於租約期滿前便已口頭 表示收回己用，決不續租，且於租約期滿後便即發存證信函 表明租約終止之意，依法被告已無佔用系爭房屋之合法權源 ，原告依民法第767條第1項前段、第455條前段規定請求被 告返還系爭房屋，洵屬有據： ⒈按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之。」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」 第767條第1項前段、第455條前段訂有明文。 ⒉次按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅 」、「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益 ，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續 契約」民法第450條第1項、第451條所明定。 ⒊查原告於105年2月28日租約屆滿前便多次以口頭要求被告 若無法提前搬離，也應該在租約屆滿後立即搬離。惟俟租 約屆期後被告不僅未按約立即搬離，甚且竟於105年3月4 日態度丕變，稱兩造已成立不定期租賃契約，更於105年3 月8日寄發存函稱兩造仍有租約，原告於105年3月11日， 表示亦不願續租並要求被告盡速返還。 ⒋職故，自客觀證據可知原告確有租賃期限屆滿後，立即表 示反對被告續租、使用之意思，雙方於105年2月28日後並 未成立不定期租賃甚明。因此，被告現並無合法占用系爭 房屋之權源，原告依民法第767條第1項前段、第455條前 段規定請求被告返還系爭房屋，洵屬有據。 兩造租約第六條後段既已明載：「若乙方不即時遷讓交還房 屋，甲方得向乙方請求按照日租金兩倍之違約金至遷讓完了 之日止」，故被告既未於105年2月28日遷讓交還，則原告可 請求被告應自民國105年2月28日起至遷讓上開房屋之日止， 按月給付原告新臺幣（下同）13萬元，應屬有理。 被告於電話中多次陳稱自己有兄弟，黑白兩道都很熟，於明 知原告係收回自用之情形下，說詞前後反覆，惡意侵占原告 之不動產，應屬權利濫用，不值得保護。 為此，聲明求為判決：⒈被告應將坐落門牌號碼新北市○○ 區○○○街○○巷○○號房屋騰空遷讓返還原告。⒉被告並應自 105年2月28日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告13萬 元。原告並陳明願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告抗辯稱： ㈠兩造間就系爭租賃物之租約，僅約定自97年3月1日起至102 年2月28日止，102年3月1日以後就變成不定期租賃，故原證 1房屋租賃契約書其上手寫之「貳年102年3月1日104年2月28 日止。」可疑是出於原告之偽造，請求諭令原告提出原證1 原本，以進行其上所押「江偉嘉」之印文是否真正之鑑定（ 嗣稱對原證1房屋租賃契約書沒有意見，暫無鑑定之必要） 。 ㈡就原證2之錄音譯文部份： 原證2所示錄音譯文是逐句照實翻譯無誤，但是該錄音是偷 偷錄音，沒有證據能力。況且，依其內容所示，當104年5月 26日之時，兩造還在討論何時搬遷事宜，可見沒有原告所謂 104年2月28日租約到期後，雙方曾口頭協議再延一年之事實 。原告主張在這段錄音中，兩造達成將系爭租約延長至105 年2月28日終止之協議，但是綜觀全部譯文，根本沒有如此 之協議或結論。故原證2不能證明兩造有將系爭租約延長至 105年2月28日止之合意。 ㈢就原證3之錄音譯文部份： 被告於106年4月11日所收到之光碟內容與原證3譯文相符。 原證3是逐句照實翻譯無誤，但是該錄音是偷偷錄音，沒有 證據能力。況且，依其內容所示，在105年3月4日兩造還在 討論何時搬遷之事，可見之前不曾有過將系爭租約只展延至 105年2月28日之協議。 ㈣被告所提前呈被證5被告開設於上海商銀甲存帳戶之存款對 帳單，可以證明原告於104年4月15日，已經兌領104年3、4 月份租金，合計13萬元，且原告於104年4月15日兌現，表示 原告一定是在104年4月15日之前即收到被告交付之支票，可 見原告舉原證2主張兩造曾於104年5月26日由被告交付一年 期按月開立租金支票，並合意將系爭租約展延至105年2月28 日止云云，完全不可採信。又原告於104年4月15日兌領104 年3、4月份租金開始，兩造間即就系爭租賃物發生不定期租 賃之法律關係，故沒有104年2月28日租約到期後，雙方曾於 104年5月26日口頭協議再延一年之事實。且此部分於鈞院向 上海商業銀行函查被告104年1月1日起至105年3月1日止之甲 存帳戶對帳單，上海商業銀行之回函即已證明被告所提前呈 被證5以記號筆註記之11張給付租金支票，是由原告所兌領 無誤。被告從無想要免費侵占系爭租賃物之心，此由被告定 期寄送租金支票予原告，均遭原告退回後又提存法院可以得 到證實。 ㈤原證6有關律師存證信函，第1頁第10行之「103年」乃是「 102年」之誤植。原告想要收取租金收益時，就按月兌領被 告之租金支票，等到原告因不明原因想要趕快收回系爭租賃 物時，就委任律師於105年3月11日發函，說租約已言明105 年2月29日到期云云。甚至未經調解，就以刑逼民，用控告 刑事竊占罪責之方式，意圖脅迫被告就範，幸經檢察官明察 秋毫而予以不起訴及駁回再議之處分，原告之所為實在有失 厚道。被告從無想要免費侵占系爭租賃物之心，此由被告定 期寄送租金支票予原告，均遭原告退回後又提存法院可以得 到證實。 ㈥被告於106年7月4日在台北榮星郵局以存證信函方式附上106 年7月份及106年8月份之租金支票各65,000元，惟亦遭到原 告退回，故被告仍將於106年8月初，將106年7月份及106年8 月份之租金提存法院。 ㈦由被證5所示，自104年4月15日，有支付租金支票紀錄，並 經法院向上海商業銀行函查後核對無誤，故從104年4月15日 開始，依照民法第451條之規定，兩造之間視為已有不定期 租賃契約的法院關係存在，而且當時兩造沒有租約延展至 105年2月28日的約定，此由原告自己提出之原證2、3，可以 證明因為104年4月間都沒有約定，所以後來要兩次利用偷錄 音的不正當手段，希望能夠就這個部分有所改變，但是就算 原證2、3有證據能力，亦不能證明兩造就何時搬遷達成合意 。嗣原告突然在105年3月初，以存證信函表示要馬上收回房 屋，經被告表示有不定期租賃關係不同意之後，原告亦未循 正規的方式，而是以提出刑事竊佔告訴之手段，企圖以刑事 逼迫民事，經檢察官給予不起訴處分，而被告每兩個月將已 到期租金提存法院，並無霸佔系爭租賃物之意圖，原告之訴 均無理由。 ㈧原告歷來訴狀均主張兩造有口頭協議，租賃契約只展延到 105年2月28日，但嗣引用原證2主張，兩造交談中有達成104 年8月搬遷協議，前後矛盾，所以這兩種情形都是不存在的 。 ㈨為此，聲明求為判決駁回原告之訴。被告如受不利之判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本院之判斷： ㈠兩造對系爭證據爭執或不爭執事項，分述如下： ⒈原證1之房屋租賃契約書（本院卷第24頁至第26頁），被 告先陳稱：兩造間就系爭租賃物之租約，僅約定自97年3 月1日起至102年2月28日止，原證1房屋租賃契約書其上手 寫之「貳年102年3月1日104年2月28日止。」懷疑出於原 告之偽造，請原告提出原證1原本，以鑑定其上所押「江 偉嘉」之印文是否真正，嗣改稱：暫無鑑定之必要，對原 證1房屋租賃契約書沒有意見（本院卷第78頁、第130頁、 第165頁）。是被告對原證1房屋租賃契約書之真正，並不 爭執。 ⒉原證2、原證3之錄音譯文部分，被告陳稱：原證2、原證 3錄音譯文，固係逐句依照光碟內容翻譯無誤，但是該錄 音是偷偷錄音，沒有證據能力。惟按民事訴訟法對於證據 能力並未設有規定，談話錄音內容如非隱私性之對話，又 無介入誘導致有誤引虛偽陳述之危險性，基於證據保全之 必要性及手段方法之社會相當性考量，自應承認其證據能 力（最高法院94年度台上字第2001號判決意旨參照）。本 件原證2、原證3之錄音，為兩造間之談話錄音，其內容並 非隱私性之對話，又無介入誘導致有誤引虛偽陳述之危險 性，依上所述，基於證據保全之必要性及手段方法之社會 相當性考量，自應認上述談話錄音內容有證據能力。 ⒊被告提出之被證1臺灣新北地方法院檢察署檢察官不起訴 處分書影本、被證2臺灣高等法院檢察署處分書影本、被 證3寄送租金支票之存證信函影本(共5份)、被證4提存書 影本(共5份)、被證6存證信函影本、被證7原告退回之信 封袋正、反面影本等，原告並未爭執其形式上真正。 ⒋被證5上海商業儲蓄銀行被告帳戶存款對帳單（本院卷第 149頁至第159頁），原告否認其形式上真正（本院卷第 166頁），但依上海商業儲蓄銀行三重分行106年5月4日上 三重字第1060000050號函附之交易明細表及11張支票正反 面影本（本院卷竹184頁及限閱卷）所示，可證明被證5形 式之真正。 ㈡依原證1之房屋租賃契約書所示，被告於民國97年2月19日， 向原告承租門牌號碼新北市○○區○○○街○○巷○○號之房屋 ，雙方約定租期自97年3月1日至民國102年2月28日止，嗣將 租約延至104年2月28日，租金每月6萬5千元，不滿1個月以 月計，是系爭房屋之租賃期間，應於104年2月28日屆滿。 ㈢原告雖主張兩造之租賃契約於104年2月28日屆滿，因被告不 斷央求，原告方勉為同意另約定延長一年定期租賃契約，縱 未以書面為之，兩造仍成立租約內容為租期自104年3月1日 起至105年2月28日止，租金12個月共780,000元之一年期定 期租賃契約，被告則否認有此一年定期租賃。按事人主張有 利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第 277條定有明文，原告自應就此一年定期租賃之有利於己之 事實，負舉證責任，原告固以被告已交付原告12張支票，認 為係訂立一年定期租賃。但由被證5上海商業儲蓄銀行被告 帳戶存款對帳單及依上海商業儲蓄銀行三重分行106年5月4 日上三重字第1060000050號函附之交易明細表及11張支票正 反面影本觀之，僅能證明被告有交付上述支票之事實，惟交 付支票之原因甚多，或為租金，或為使用房屋之對價，原告 復未能證明兩造就此「一年定期租賃」，有意思表示之合致 ，尚難以有交付支票一事，遽認為兩造成立一年定期租賃。 ㈣被告抗辯其已交付上述12張支票，原告於104年4月15日，兌 領104年3、4月份租金開始，兩造間即就系爭租賃物發生不 定期租賃之法律關係云云，原告則否認有此不定期租賃。按 定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面 係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收 益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益 代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使 用收益代價之收取，其條例仍為不成就。租賃契約以當事人 就租賃物及租金互相同意時方為成立，承租人於租期屆滿後 ，雖仍為租賃物之使用收益，然既經出租人對原定租金表示 爭執，並未協議一致，自與不即表示反對之意思者有別，不 能適用民法第451條規定，視為不定期限繼續契約（最高法 院47年度台上字第1820號、37年上字第9418號判例要旨參照 ）。依上述可知，定期租賃契約租期屆滿後是否轉換為不定 期限租賃契約，係以出租人有無即為反對之意思為要件，而 非以有無收取使用收益之代價即租金為必要。且依我國之社 會經驗，出租人於定期租賃契約屆至時，特別給予承租人數 月之寬限期間，供承租人尋覓他處或為搬遷之準備，並於此 寬限期間內收取原租賃契約所定之租金，均係常見之事，與 一般社會大眾之認知無違。兩造於104年2月28日租賃期間屆 滿後，雖無延長一年租約之情事，有如前述，但原告於租賃 期間屆滿後，以電話向被告表示租約已屆滿、請被告給予原 告確切得完成搬遷作業之期限，請被告儘速搬離等意思表示 ，此由原證2之錄音譯文觀之即明（本院卷第27頁至第36頁 ），原告已為反對之意思，被告辯稱系爭租賃契約業已轉為 不定期租賃，自不可採。再按租賃定有期限者，其租賃關係 ，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物 之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不 定期限繼續契約，固為民法第450條第1項、第451條所明定 。惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之 際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類 之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院91年台 上字第221號判決參照）。兩造於租約第6條明訂：「乙方（ 即被告）於租約屆滿時，除經甲方同意續租外，應即日將租 賃房屋遷空交還甲方」，第16條約定：「甲乙雙方基於本契 約所需之通知、催告或有以書面為意思表示之必要時，均以 本契約所載之地址為準」，原告於訂約之際，已訂明期滿後 ，絕不續租之意思表示，被告又未能證明原告有同意續租之 事實，其辯稱系爭租賃契約業已轉為不定期租賃，自屬無據 。又按「被上訴人於租期屆滿前，即已表示期滿後不再續租 ，寬限二個月，又係基於上訴人要求願屆期無條件拆遷所示 之恩惠期，縱上訴人於被上訴人拒收租金後，有提存之情形 ，亦不發生不定期限繼續契約之問題（最高法院59年台上字 第555號判例參照）。本作原告於租期屆滿前，即已表示期 滿後不再續租，且兩造並未成立不定期租賃，已如前述，兩 造間既無租賃關係，被告雖有提存租金之行為（被證4、陳 報狀㈤之附件1，本院卷第98頁至第102頁等），亦不發生不 定期限繼續契約之問題。綜上，被告抗辯：原告於104年4月 15日，兌領104年3、4月份租金開始，兩造就系爭租賃物有 不定期租賃乙節，委無可採。 ㈤按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第第455 條前段訂有明文。兩造租賃期限已於104年2月28日屆滿，有 如上述，原告依民法第第455條前段規定，請求被告將系爭 房屋騰空遷讓返還原告，洵屬有據。 ㈥兩造租約第6條後段約定：「若乙方不即時遷讓交還房屋， 甲方得向乙方請求按照日租金兩倍之違約金至遷讓完了之日 止」，原告依上述約定請求給付違約金，固非無據，惟按民 法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相 當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此 規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得 核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人 訴請法院核減。當事人約定契約不履行之違約金過高者，法 院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當 仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形 ，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人 所受利益減少其數額（最高法院79年台上字第1612號、49年 台上字第807號判例意旨參照）。本院審酌兩造約定租金之 數額，社會經濟狀況，及原告所受損害情形，認為原告請求 被告按月給付13萬元之違約金，尚屬過高，應核減為相當於 租金之損害即每月6萬5千元。 ㈦次按不依債務本旨之提存，不生清償之效力。以提存方法為 債之清償者，須有債權人受領遲延或不能確知孰為債權人之 情形始得為之。而所謂受領遲延者，乃指債權人對於清償人 依債務本旨提出之給付，拒絕受領或不能受領之情形而言。 是故清償人以債權人受領遲延為原因而提存者，必須依債務 本旨提出其給付，經債權人表示拒絕受領或有不能受領之情 形，始得為之。倘未為給付之提出，或不依債務本旨提出， 均不能構成提存之要件，清償人若逕為提存，尚不生清償之 效力（最高法院39年台上字第1355號判例、75年度台上字第 1905號民事判決意旨參照）。兩造租賃期限於104年2月28日 已屆滿，兩造並未成立不定期租賃，有如上述，被告提存租 金之行為，並非依債務本旨為之，且原告亦無受領遲延情事 ，均不能構成提存之要件，被告提存租金之行為，尚不生清 償之效力。 ㈧綜上所述，原告請求⒈被告應將坐落門牌號碼新北市○○區 ○○○街○○巷○○號房屋騰空遷讓返還原告。⒉被告並應自 105年3月1日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告6萬5 千元，均屬有據，應予准許，原告逾此部分之請求，並無依 據，應予駁回。 ㈨本判決原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保，請准宣告假執行 或免為假執行，核無不合，酌定相當之擔保金額，分別准許 之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所依附，併予 駁回。 ㈩本件事證已臻明確，原告其餘攻擊、防禦方法及未經援用 之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一 論列，附此敘明。 四、結論：原告之訴為有一部有理由，一部無理由，依民事訴訟 法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 8 月 31 日 民事第三庭 法 官 李世貴 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 8 月 31 日 書記官 林惠敏